合理構架業主代表大會制度--更好發揮全體業主的權利

　　在全國的眾多小區中，有一部分小區成立了業主代表組織。如北京的上地西里，實行了業主代表大會制度已四年時間，取得了較好的效果。但是圍繞這一制度的質疑一直存在。質疑的核心問題是：業主代表大會是否侵犯或剝奪了全體業主的權利。

　　要回答這個問題，筆者認為關鍵看兩點：一是看業主代表大會權力的設置，二是看啟動全體業主共同決定門檻的設置(參考圖1)。

　　一、 業主代表大會權力的設置：

　　對于業主代表大會的權力,從純粹理論上講，筆者認為可以設置成為下面五個層次中的一種：

　　(1)沒有決策權，只起聯絡和支持的作用;

　　(2)只決策由全體業主明確授權的清單上的事項;

　　(3)可決策除《物權法》(或國家其它法規)明確規定由業主共同決定的事項之外的所有事項;

　　(4)《物權法》(或國家其它法規)明確規定由業主共同決定的一些事項，在出臺實施細則之前，在實際運作中，不具有可操作性。對這些事項，在限定適當的規模或程度后，業主代表大會可決策;

　　(5)可決策所有事務

　　如果業主代表大會的權力，是上面所列的第(1)、(2)、(3)中的一種，則業主代表大會沒有侵犯或剝奪業主的權力。因為，一個物業小區如果沒有業主代表大會，上面的第(1)、(2)、(3)項事務，往往是由業主委員會決策。由一個組成人員更多的業主代表大會決策這些事項，應該比業主委員會決策，更公正和公平一些。

　　對于第(4)種設置，是考慮一個組織運作的實際需要。當前《物權法》規定由業主共同決定的一些事項，在沒有出臺《物權法》實施細則前，實際的操作中基本上不可行。如《物權法》第七十六條(五)規定：“籌集和使用建筑物及其附屬設施的維修資金，需要全體業主共同決定。” 即由“專有部分占建筑物總面積三分之二以上的業主且占總人數三分之二以上的業主同意”。對于一個物業小區來說，如果每一項維修資金的籌集和使用，不論其數額大小，都要由全體業主來決定，顯然不現實。以北京市的情況為例，到20**年4月份，北京市共歸集商品住宅維修資金130億元，但累計支用維修資金415萬元，使用率僅萬分之三，有的區縣甚至未使用過一筆專項維修資金[1]。

　　北京市上地西里業主代表大會的權力，由全體業主雙三分之二(業主人數三分之二、業主專有產權面積三分之二)授權，設置為如下[2]：

　　1、業主公約和業主議事規則以外的社區規章制度的制定和修改，業主公約和業主議事規則的解釋和非實質性的文字修改;

　　2、不超過上一年度物業服務合同總費用5%(含5%)以下的物業服務合同，或累計上浮不超過原物業服務合同總費用8%(含8%)以下的物業服務合同的訂立和延期;

　　3、決定業主委員會委員和業主監事會監事人選的信任名單;

　　4、年預算不超過10萬(含10萬)元人民幣以下的業主自治機構工作費用的籌集、費用標準、使用范圍和財務管理等;

　　5、年預算不超過10萬(含10萬)元人民幣以下的籌集和使用建筑物及其附屬設施的維修資金;

　　6、年預算不超過10萬(含10萬)元人民幣以下的改建、重建建筑物及其附屬設施

　　7、業主對業主委員會、業主監事會工作的質疑而又未能滿足啟動全體業主表決的事項;

　　8、業主、業主監事會提議的對物業管理工作和財務的臨時調查和審計事項;

　　9、對業主委員會委員、業主監事會監事違反工作程序，不作為、不回避、營私舞弊等不稱職行為的罷免事項;

　　10、業主與物業服務企業及其人員發生的重大矛盾和沖突事項;

　　11、全體業主表決決定事項之外其它事項。

　　對于維修資金的使用，在年預算不超過10萬(含10萬)元人民幣時，上地西里的業主代表大會可以決策。業主代表大會容易開得起來，這就使對于維修資金的使用，有了可操作的方式，既能防止濫用(由極少數人決策)，又能防止用不起來(不管數額大小都要由全體業主共同決定)。

　　因此，如果把業主代表大會的權力設置成上面的第(4)種，對于大多數中國城市物業小區來說，應是兼顧了公平和效率。

　　如果把業主代表大會的權力設置成上面的第 (5)種，即可以決策所有事務，根據《物權法》的規定，即使有全體業主雙三分之二(業主人數三分之二、業主專有產權面積三分之二)以上授權是否理解為對業主權利的侵犯，當前的研究者和實踐者對此有不同的認識，需要進一步的理論探討和實踐的發展。

　　上地西里實行了業主代表大會制度，業主代表大會有相當大的決策權力，但最高權力還在全體業主。涉及到全體業主的如下事項，還是要進行全體業主表決：

　　1、業主公約和業主議事規則的制定和修改;

　　2、本物業區域物業管理的具體方式及第一次啟用新的

　　物業管理方式涉及的相關物業服務合同; 　　3、超過上一年度物業服務合同總費用5%以上的物業服務合同，或經累計上浮后超過原物業服務合同總費用8%以上的物業服務合同;

　　3、業主代表大會提交的業委會委員和監事會監事人選的信任名單;

　　4、年預算超過10萬元人民幣以上的業主自治機構工作費用;

　　5、年預算超過10萬元人民幣以上的籌集和使用建筑物及其附屬設施的維修資金;

　　6、年預算超過10萬元人民幣以上的改建、重建建筑物及其附屬設施;

　　7、10%業主提議，且沒有10%業主反對的事項;

　　8、業主代表大會決定表決的事項。

　　業主代表大會的權力與業主共同決定的啟動

　　二、啟動業主共同決定門檻(動議權)的設置

　　將啟動業主共同決定的門檻定設置的合理是保證全體業主權利的另一個重要方面。業主行使權力的根本是參與小物業小區事務的共同決定，其具體表現形式就是通過提議和表決的方式由全體業主(業主大會)進行共同決定(業主大會會議)。在當前業主參與難的困境下，如果在業主代表大會的構架下，從制度設計上，把提議進行全體業主表決(召開業主大會會議)的門檻，及對全體業主表決議題(業主大會表決議題)提議的門檻定得適當的低，即等同于或低于業主大會/業主委員會構架中的規定，則業主的權力完全沒有受到剝奪或削弱。相反，從制度設計上，可以增加業主代表大會提議進行全體業主表決(召開業主大會會議)的條款，進一步增強業主行使自己的權力。

　　如上地西里啟動全體業主共同決定的門檻設置為(參考上面圖1)：

　　1、5%以上業主提議并獲得業主代表大會討論通過;

　　2、業主委員會提議并獲得業主代表大會討論通過;

　　3、業主監事會提議并獲得業主代表大會討論通過;

　　4、業主代表大會決定提議的;

　　5、10%業主提議召開，且沒有10%業主反對的;10%業主反對的，議題應獲得業主代表大會通過。

　　6、20%的業主提議(按物權法)

　　這樣的啟動規則設計，其特點和原則是通過多方、多種途徑降低啟動業主共同決定的門檻、并設置某種制衡機制，業主啟動動議的門檻比通常的20%大大降低，最低5%就可以通過業主代表大會的同意提出動議。10%的業主提議同時沒有10%業主反對也可提出動議。但同時，要防止動議權不被濫用，如10%的業主提出動議但是另有10%的業主反對，則動議就不能啟動，以起到制衡的作用，防止出現業主群體分裂。

　　三、基于上面的論述，筆者認為，由于業主代表大會的權力可以做多種設置，因此我們對建立了業主代表組織，或實行了業主代表大會制度的小區，不能僅從“業主代表大會”這一字面，來判定“業主代表大會”是加強或者是剝奪了全體業主的權利。關鍵要看業主代表大會制度是如何構架的，即業主代表大會的權力和啟動全體業主進行共同決定的門檻是如何設置的。如果合理設置業主代表大會的權力，并將啟動全體業主進行共同決定的門檻設置的合理的低，業主代表大會制度，不是剝奪或削弱了全體業主的權利，而是增強了全體業主權力，更好的發揮了全體業主的權利。

　　北京市上地西里社區 業主代表大會主召集人-郭衛建

　　20**年9月8日

篇2：業委會三次業主代表大會工作報告

　　業委會三次業主代表大會工作報告

　　20**年11月14日一屆二次業主代表大會召開以來，業委會在法律法規所確定的范圍內，根據業主代表大會的授權，積極作為，努力服務，不遺余力推動z新都小區各項管理工作正常有效運行。現將這期間完成的主要工作匯報如下：

　　一、堅持認真開展日常工作，建立有效業主溝通渠道，隨時面對業主意見和要求，履行工作職責。業委會辦公室正式建立投運以來，堅持按照每周三個半天（實際大大超過三個半天）的制度規定，接待業主來電來訪，接受業主各方面的意見和建議，參與小區管理的協商和督查。使全體業主享有自主管理的歸屬感，真心實意為大家搞好服務。

　　二、認真履行物業管理酬金制的職責權限，以月度為單位，堅持做好物管費用收支的預算和決算審核，為全體業主當好家，理好財。從20**年7月1日起到20**年12月31日止，物業管理費稅前結余總額達117,918.83元；電梯基金從期初的3,946,634.14元，到期末為4,430,620.93元，凈增483,986.79元。雖然為此付出了大量業余時間，承擔了大量額外工作，責任重大，十分辛苦。但只要是為了全體業主的利益，所有付出是值得的！另外，從無到有創建了新都大廈專項基金，在對新都大廈部分設備進行了專項改造外，至20**年3月31日止，該基金已結余54,050元。

　　三、支持物管處探索開展有針對性的物業管理內容。針對地下車庫一度出現亂停亂放的現象，大力支持物管處實行一位一卡的制度，并帶頭執行。在整治地下車庫過程中，也遇到不少阻力，但我們不屈服，不氣餒，做到以理服人，公平對待，使得m.dewk.cn私家車位所有人的權益得到較好保障，亂停亂放的現象也有較大顯著的改觀。曾經有車輛故意停放在小區主出入口，影響他人出行，為此業委會會同物管處請求警方出面解決，以保證主出入口暢通無阻。為最大限度減少閑雜人員出入，支持物管處門襟管理辦法。針對業主出入門禁忘記帶卡，寧愿不怕麻煩，由保安人員操作開門，這樣避免了任何人員隨意電子呼叫開門，提高了安全性。支持物管處進行崗位優化調整，車管員由原來的固定崗位，調整為流動巡回崗位，加強了地下車庫巡回檢查的力度和頻度。

　　四、加強公共公程系統的整體性跟蹤管理，保證公共系統運行正常有效。按每半年或一年的頻次周期，花費較大的資金，分別對公共用水系統、配電設施、綠化、智能化電子工程、電梯、消防工程進行不間斷維護保養，確保公共工程的正常使用。

　　五、支持物管處開展有益小區業主身心健康的文化活動。每年夏季組織小區青少年進行游泳比賽，在對抗競爭中，鍛煉青少年的意志和毅力。元宵節組織健身運動，豐富小區業主業余生活。重要節日開展喜慶游樂活動，傳承中華文化的古老傳統，尊老愛幼。重陽節對老年業主進行慰問，體現人文關懷。邀請業主中的專業人士，對小區環境進行了畫面布置，增添了部分美化美飾裝置。定期增補綠化，美化小區環境。爭取社會支援，添置圖書充實小區公共閱覽室。

　　六、重視消防安全，努力杜絕隱患。去年上海膠州路11.15火災發生后，業委會及時向全體業主發出了《關于加強火災預防，保護生命財產安全的通知》。告知業主要注意學習在火災火警發生時如何逃生，平時如何注意安全防火。同時組織人員對樓道地下車庫的雜物雜項進行了一次徹底的清理。對所有單元的安全防火門進行了修理整配，保證完好。購置了一批消防水槍，進行了全面的消防換藥。并在小區大門口的電子顯示屏上不間斷進行消防知識宣傳。

　　七、進行了一系列設備更新。全面更換了一批保安人員的服裝；更換了一臺復印機和一臺傳真機；新增了一臺16路網絡錄像機；新增了5個攝像探頭，用于彌補死角；更換了一臺監控電腦，二臺16路硬盤錄像機，10個1024g硬盤；對弱電安防工程進行了優化；全面更換了電梯曳引機機油，補足了導軌油，更新了轎廂不間斷電源。

　　八、量力而行合理安排零星修造工程。全面改造了地下車庫二個主出入口防滑坡道；修造了垃圾房及垃圾車道矮隔墻；全面油漆了小區景觀休閑設施，修整補齊了新都大廈、中山路商鋪、一幢丁單元的脫落損壞墻面。重建了小區水池邊的觀景棧道

　　九、做好質保期內住宅的維修保養，確保業主的利益不受損害。截至20**年6月30日為止，為期五年的住宅房屋質保期到期，為此業委會在截至之日前對業主反映的住宅質量問題，進行了全面的登記匯總。在到期之前和到期之后，先后二次致函開發商，請他

們實地核查，并履行修復職責。在此期間業委會成員多次和開發商約談，并組織部分業主前往交涉。最后經友好協商，達成了2甲701等22戶（項）業主房屋維修協議（包括修復景觀棧道等公共設施），總價款達到74800元。這是一起由業委會出面牽頭，成功協調業主和開發商利益關系的典型案例。

　　十、認真履行職責，確保業主整體利益不受侵害。根據國務院《物業管理條例》第67條規定，對仍然欠交20**年12月31日之前物管費的15位業主分別進行約談，采用面談和書信等多種方式進行溝通交流，催交物管費。繳納物業費是每個業主的義務：物業服務過程是依靠交費業主所交費用支撐。鑒于物業服務過程的持續性和不可分割性，欠費業主同樣享受了物業服務，因此事實上侵占了交費業主的利益。對約談之后話仍然欠費的業主，業委會已書面委托物業公司，按合同申請司法仲裁。堅決以法律手段來維護業主的整體利益不受侵害。

　　十一、在我市所有小區業委會中，率先在網上同步建立z新都業委會工作博客。及時向全體業主和社會各界公開業委會所做工作，接受來自各個方面的監督批評。現已公布了60余份工作文件，總瀏覽量達1500人次。

　　當前我們小區管理面臨著新的形勢和新的任務，業委會工作也面臨新的挑戰。雖然業委會全體成員以做義工的姿態來從事這項工作，但這絲毫不會減弱我們所應肩負的責任。從依法履責的角度出發，我們不得不對小區管理的持續化、長久化過程進行認真思考。下面是我們目前正在思考的需要引起重視的幾點問題。這些問題必須在適當的時間，采取適當的m.dewk.cn措施，來加以應對。

　　一是大多數業主日益增長的生活品質需求與治安形勢復雜化和個別業主落后素質之間存在矛盾。有些業主隨意從高空扔垃圾，扔狗大便，嚴重影響小區環境衛生，影響行人安全，具有相當的破壞性；有些業主在單元門廳隨意堆放私人雜物，停放三輪車、電動車、自行車，影響其他業主安全出行。而且經過指正，仍然屢教不改。這些壞的習慣顯示出頑強的特性，與公共空間中人們必須互不損害、互相尊重的基本要求格格不入。也曾經發生過數次偷盜現象。為此一方面必須加強保安人員的巡回檢查，加強技防設施的改造提高；另一方面，在街道、社區和派出所的支持下，專門設立小區警務室，和業委會合署辦公，增加安全系數。同時當前我們正在創建省級文明小區，以環境的改變來促進人員素質的全面提高。

　　二是隨著通脹形勢的持續加重發展，日益增加的管理成本和小區正常運行的剛性開支與多年前設定的固定收費標準之間的矛盾越來越加大。20**年本小區交付使用時，常州的最低保障工資是每人每月690元，20**年已達到每人每月1140元，實際漲幅達65%以上，而且目前正處在加速提高的階段。隨著投運時間的增加，一部分公共設施的老化嚴重，必須從速整改。新都大廈南幕墻要徹底防漏堵滲；各個單元門前的雨棚玻璃必須全面清理更換；一樓架空層活動場所經多年蒙灰污染，必須進行一次涂層增白；全面購買“電梯安全責任保險”；二層綠化平臺加裝保安隔柵，等一系列為防止發生各類事故的必要事項，也正在實行或即將執行中。今后隨著時間的推移，更大的整改項目必定會發生，對此我們要有清醒認識。

　　三是局部利益和整體利益，個人利益和整體利益的關系在一小部分業主中存在矛盾。一些人把自己與開發商、與其他業主、甚至與社會的其他方面的利益糾葛，作為拒交物業服務費的理由，無視國務院《物業管理條例》的基本精神，肆意侵占交費業主的權益，損害整體利益。一些人貪圖自己方便省事，做出一些行為，給他人造成諸多不便。一些人甚至更出格，做出損人不利己的行為…

　　z新都首屆業委會正式成立運作以來，委員會全體同仁一致秉持“依法履責，民主決策，志愿服務，接受監督”的共同理念，努力在本小區探索建立更自主更透明的物業管理模式。要求業主做到的，每個業委會成員首先做到；有利于業主整體利益的事情即使只有1%的可能，也一定會100%努力去做。不計報酬，不計得失，面對質疑，問心無愧。敢請全體業主一起拭目以待！

篇3：出席業主代表大會會議授權書

　　出席業主代表大會會議授權書

　　**高爾夫別墅業主代表大會:

　　就 年 月 日(星期六)下午15時起舉行之 年度業主代表大會會議,本人因故謹委托 先生(女士)出席,并請其代為行使在該次業主代表大會會議中各項屬于本人應有之權利。開會當日本會議代理人持有經本人親筆簽名之本憑證正本至該會場辦理該次會議簽到,以此為獲得本人授權之憑證依據。

　　別墅單元戶號:

　　委托人(業主本人): (務必請親筆簽名)

　　業主身份證件及號碼:

　　代理人姓名: (務必請親筆簽名)

　　代理人身份證件及號碼

　　聯絡電話

　　代理人住址

　　年 月 日