業主代表大會制度探討

　　內容提要：本文作者以對現行業主大會和業主委員會這兩種社區自治的途徑分析為出發點，闡述了現行社區自治所遇到的問題，從而提出建立業主代表大會制度，并結合現實生活中的實例來分析業主代表大會的作用以及對當今構建和諧社會的意義。作者的觀點還不成熟、不完善，希望與各位同仁一起探討，以期對建設和諧社會貢獻自己的綿薄之力。

　　關鍵詞：社區自治 業主代表大會

　　一、業主代表大會產生的必要性分析

　　目前業主實行社區自治，行使業主權利的兩條重要途徑是業主大會和業主委員會。但這兩條途徑現實中不具有可操作性，經常處于瓶頸狀態，已經嚴重影響了業主權利的行使。具體表現在以下幾個方面：

　　第一，《物業管理條例》 規定業主大會會議應當由物業管理區域內持有1/2以上投票權的業主參加。這是對業主大會會議有效性的規定。但是，現實中對于業主的投票權往往難以確定，因為物業公司和開發商通常會拒絕提供相關信息。有的小區業主采取自己親自測量面積的方式來進行計算，但是這個過程要求的技術性很高，而且時間很長，這使得業主大會很難召開。

　　第二，《物業管理條例》 規定業主大會會議可以采用集體討論的形式，也可以采用書面征求意見的形式。作者認為，書面征求意見的形式僅能限于對簡單事務的判斷，而小區物業管理方面有很多事情是不能進行簡單判斷的，如果強行要求業主在沒有討論的情況下就做出判斷，會導致很多業主不予以理睬，從而拒絕書面意見的發表。這說明現在的業主大會是空洞的，發揮不出其應有的作用。

　　第三，《物業管理條例》規定了業主大會決定社區一切重大的物業管理問題，并規定一個物業管理區域只能成立一個業主大會，選出一個執行機構--業主委員會，除了業主大會，再沒有其他決策機制。要求成百成千的人來決定社區事務成本亟高，既不現實也不可行。現在許多社區已經陷入了任何事務都要召開業主大會進行決策，而成千上萬業主組成的業主大會又難以召開的困境。現行的這種通過業主大會決定所有問題的方式，大多數的結果不是決策流產，就是議案被采取各種變通方式強行通過而引來各種爭議。

　　第四，《物業管理條例》 規定一個物業管理區域成立一個業主委員會。現實中很多開發商都是分期建設，每一期都需要好幾年才能建成，業主委員會一般要等到幾年以后才能成立，那么業主委員會成立之前的業主權利如何行使呢? 北京市諸多分期建設小區首戶業主入住十余年依然成立不了業主委員會!造成社區動蕩不安，嚴重影響了和諧社會的發展進程!

　　綜上所述，業主大會召開難，業主委員會成立更難，業主無法行使社區自治的權利，或者行使權利成本過高。那么，在沒有其他決策機制的情況下，社區究竟該如何自治呢?

　　作者認為，我們可以另辟蹊徑，在業主大會之下，通過《業主公約》、《業主大會議事規則》來設立業主代表大會制度呢?進而通過全體業主自由選舉業主代表來管理社區，實現社區自治，推動社區民主，建立和諧社區!

　　二、業主代表大會的制度設計

　　作者認為，社區自治的治理模式應該是建立以全體業主共同表決為基礎，以業主代表大會決策為核心，由業主委員會執行，業主監事會監督的分權制衡機制。

　　那么，在這種社區自治的模式下，業主代表大會的制度設計是怎樣的呢?

　　1.業主代表大會的產生

　　通過《業主公約》、《業主大會議事規則》設立業主代表大會，先使其合法化。業主代表大會的合法化來源，是業主公約和業主大會議事規則的規定!只要業主公約和業主大會議事規則認可業主代表大會，那么業主代表大會就是合法的。只有地位是合法的，一切行為才是可行的。

　　2. 業主代表大會的法律地位

　　關于業主代表大會的法律地位，我認為它只是業主的代表，屬于業主自治組織;是業主大會的常設機構，屬于決策機構，它不是法人實體，也不是非法人團體，不具有民事權利能力。

　　3.業主代表大會的權利范圍

　　業主代表大會的權利包括選舉、罷免以及撤換業主委員會、業委會委員，聘請和解聘物業管理公司，決定物業管理的價格等重大事項。

　　4.業主代表大會代表的產生

　　如果小區人數很少，可以以樓層為單位進行選舉;如果人數很多，可以以每棟樓為單位進行選舉;如果樓盤分為多期出售，可以在每一期已有的業主中進行選舉，選出的代表組成業主代表大會。

　　5.業主代表大會的決策機制

　　必須由全體代表過半數出席，業主代表大會方可舉行;每名代表都可以獨立提出議案或

　　建議，通過投票，對小區內的重大事項做出決策。具體的投票機制應該由業主大會進行規定。

　　6.業主代表大會的運作過程

　　業主代表大會首先讓業主代表集思廣益，對小區存在的問題提出意見和建議。這些提案內容經大家討論后，按輕重緩急和解決的難易程度提交業主委員會，作為業主委員會制定年度工作計劃的重要依據，充分體現業主代表大會的決策權。

　　業主委員會提出年度工作計劃后，由業主代表審議并表決通過。通過后的工作計劃將作為業主代表大會考察業主委員會工作是否盡力，是否按時完成任務的依據。

　　同時，通過《業主公約》、《業主大會議事規則》, 業主代表大會可以對業主委員會委員停職罷免，從另一方面來預防業主委員會委員不作為、失職和越權等。

　　現在，北京有的小區已經設立了業主代表大會制度。作者本人曾對已經實行業主代表大會的小區上地西里作過調查，他們的業主代表大會可以調動更多業主關心、參與社區工作。業主代表大會開會，除了代表參加外，一般都邀請有興趣、有時間的業主參加討論。業主可以參加討論，但對決議沒有表決權。上地西里業主委員會有9個人，監事會有3個人，業主代表27人，開會雖然不能全到，但加上旁聽的業主，每次開會總有約30人。這樣，比起只有業主委員會而沒有業主代表大會的小區，上地西里參與小區物業管理事務的業主更多。重要的是，代表們慢慢體會到，業主代表大會是業主自己當家作主的組織，通過手中的選票可以影響和決定自己小區的重要事務。

　　在上地西里，業主委員會的背后有業主代表大會幾十個人的支持，在與物業管理公司商談和談判時，業主委員會覺得力量強大。對物業管理公司來講，如果其主張有道理，通過業主代表大會，可以爭得更多人的理解和支持。在20** 年7月份，在業委會與物業公司就新一年物業合同談判過程中，雙方僵持不下，物業公司主動建議召開業主代表大會，將談判情況及物業管理公司的難處與業主代表溝通，希望征得業主代表的理解。業主委員會接受了物業公司的建議，召開了業主代表、業主委員會、物業公司三方會議, 對合同的談判進程起到了促進作用。

　　參加業主代表會議，也是大家學習提高的一個過程。在代表大會剛成立之初，遇到對物業不滿意的情況時，有些代表首先想到的就是“更換物業公司”。通過兩年多的交流討論，再遇到物業方面有問題時，大家想到的是，如何讓物業管理公司改進服務。同時也在分析，哪些問題是物業公司應該承擔的，哪些問題是開發商遺留的，哪些問題可能是業主本身造成的。上地西里的業主代表們心里清楚，首先要保證一個有合同制約的物業公司提供服務，讓全體業主有一個穩定舒適的生活環境，而對開發商遺留的問題，要堅定而穩妥的一步步、一點點去解決。業主代表也慢慢認識到，在業主委員會按業主大會決定選定了物業管理公司后，業主委員會與物業管理公司既是一種合同關系，也是一種商業伙伴關系。雙方只有平等對待，互相尊重，相互支持，才能讓廣大業主得到更好的服務。目前，上地西里小區已經成為京城著名的和諧、首善社區!除了業主代表大會自身應予以完善之外，還需要政府和立法的支持，比如政府可先出一部分啟動資金，支持業主代表大會“順產”;再比如，可以通過法律，賦予業主代表大會決議以強制執行力，使其強硬起來!

　　三、業主代表大會的作用

　　作者本人認為，除了法律法規規定的社區規章制度等重大事宜由全體業主組成的業主大會決定之外，其他的事務，比如選聘物業公司、小區的車位問題等公共配套設施的經營均可通過制定《業主公約》、《業主大會議事規則》規定由“業主代表大會”決定。

　　業主的提議權可以通過“業主代表大會”而獲得制度上的保障。業主的議案，特別是與業主委員會意見不同的議案，可以提交“業主代表大會”，避免業主委員會壓制不同意見;同時，“業主代表大會”也可以就不同議案舉行聽證、論證和辯論，使爭論的事務因制度而被強制公開。

　　業主可以通過“業主代表大會”有效地行使對業主委員會及委員的監督，業主委員會不再是既做裁判員，又當運動員。業主代表大會可以對業主委員會委員進行罷免，業主委員會及委員也有了申辯說理的地方，避免因謠言四起而喪失公信力。

　　預先審議業主委員會提交業主大會審議表決的議案，防止全體業主因信息不對稱而使審議表決流于形式。

　　“業主代表大會”是業主大會的常設機構，在業主大會閉會期間代行業主大會的職權。除了法律法規規定和業主大會決定由自己決定的事項，其他的事項均由“業主代表大會”決定。

　　總之，業主代表大會能夠使業主積極地參與小區事務的管理，能夠提高業主

　　大會的議事效率，能夠監督業主委員會的工作，從而保護了廣大業主權利。

　　四、業主代表大會與業主大會、業主委員會的關系

　　業主大會是全體業主的決策機構，業主委員會是業主大會的執行機構，而業主代表大會則是業主大會的常設機構，其實業主大會就相當于人民代表大會，業主代表大會就相當于人民代表大會常務委員會。在業主人數眾多的情況下，讓業主將自己的一些公共權利讓渡出來，分別授予不同的業主機構，也就是把執行權授予業主委員會，而把審議權、決策權、立制權、調查權、監督權和彈劾權等等授予業主代表大會，讓業主代表大會來控制業主委員會的財務預決算。這個時候，業主代表大會成了業主的權利表達和決策機構，業主委員會成了業主權利的執行機構，通過權利來制約權利，組成完整的業主自治體系，從而確保業主的權利不會被侵犯。

　　五、結束語

　　當今的社區自治模式正處于瓶頸時期，使得小區糾紛不斷增多，社會矛盾不斷凸顯，在構建和諧社會的形勢下，亟需建立業主代表大會制度使社區自治走出制度缺失的困境，最終實現社區的和諧與安寧!

篇2：業委會三次業主代表大會工作報告

　　業委會三次業主代表大會工作報告

　　20**年11月14日一屆二次業主代表大會召開以來，業委會在法律法規所確定的范圍內，根據業主代表大會的授權，積極作為，努力服務，不遺余力推動z新都小區各項管理工作正常有效運行。現將這期間完成的主要工作匯報如下：

　　一、堅持認真開展日常工作，建立有效業主溝通渠道，隨時面對業主意見和要求，履行工作職責。業委會辦公室正式建立投運以來，堅持按照每周三個半天（實際大大超過三個半天）的制度規定，接待業主來電來訪，接受業主各方面的意見和建議，參與小區管理的協商和督查。使全體業主享有自主管理的歸屬感，真心實意為大家搞好服務。

　　二、認真履行物業管理酬金制的職責權限，以月度為單位，堅持做好物管費用收支的預算和決算審核，為全體業主當好家，理好財。從20**年7月1日起到20**年12月31日止，物業管理費稅前結余總額達117,918.83元；電梯基金從期初的3,946,634.14元，到期末為4,430,620.93元，凈增483,986.79元。雖然為此付出了大量業余時間，承擔了大量額外工作，責任重大，十分辛苦。但只要是為了全體業主的利益，所有付出是值得的！另外，從無到有創建了新都大廈專項基金，在對新都大廈部分設備進行了專項改造外，至20**年3月31日止，該基金已結余54,050元。

　　三、支持物管處探索開展有針對性的物業管理內容。針對地下車庫一度出現亂停亂放的現象，大力支持物管處實行一位一卡的制度，并帶頭執行。在整治地下車庫過程中，也遇到不少阻力，但我們不屈服，不氣餒，做到以理服人，公平對待，使得m.dewk.cn私家車位所有人的權益得到較好保障，亂停亂放的現象也有較大顯著的改觀。曾經有車輛故意停放在小區主出入口，影響他人出行，為此業委會會同物管處請求警方出面解決，以保證主出入口暢通無阻。為最大限度減少閑雜人員出入，支持物管處門襟管理辦法。針對業主出入門禁忘記帶卡，寧愿不怕麻煩，由保安人員操作開門，這樣避免了任何人員隨意電子呼叫開門，提高了安全性。支持物管處進行崗位優化調整，車管員由原來的固定崗位，調整為流動巡回崗位，加強了地下車庫巡回檢查的力度和頻度。

　　四、加強公共公程系統的整體性跟蹤管理，保證公共系統運行正常有效。按每半年或一年的頻次周期，花費較大的資金，分別對公共用水系統、配電設施、綠化、智能化電子工程、電梯、消防工程進行不間斷維護保養，確保公共工程的正常使用。

　　五、支持物管處開展有益小區業主身心健康的文化活動。每年夏季組織小區青少年進行游泳比賽，在對抗競爭中，鍛煉青少年的意志和毅力。元宵節組織健身運動，豐富小區業主業余生活。重要節日開展喜慶游樂活動，傳承中華文化的古老傳統，尊老愛幼。重陽節對老年業主進行慰問，體現人文關懷。邀請業主中的專業人士，對小區環境進行了畫面布置，增添了部分美化美飾裝置。定期增補綠化，美化小區環境。爭取社會支援，添置圖書充實小區公共閱覽室。

　　六、重視消防安全，努力杜絕隱患。去年上海膠州路11.15火災發生后，業委會及時向全體業主發出了《關于加強火災預防，保護生命財產安全的通知》。告知業主要注意學習在火災火警發生時如何逃生，平時如何注意安全防火。同時組織人員對樓道地下車庫的雜物雜項進行了一次徹底的清理。對所有單元的安全防火門進行了修理整配，保證完好。購置了一批消防水槍，進行了全面的消防換藥。并在小區大門口的電子顯示屏上不間斷進行消防知識宣傳。

　　七、進行了一系列設備更新。全面更換了一批保安人員的服裝；更換了一臺復印機和一臺傳真機；新增了一臺16路網絡錄像機；新增了5個攝像探頭，用于彌補死角；更換了一臺監控電腦，二臺16路硬盤錄像機，10個1024g硬盤；對弱電安防工程進行了優化；全面更換了電梯曳引機機油，補足了導軌油，更新了轎廂不間斷電源。

　　八、量力而行合理安排零星修造工程。全面改造了地下車庫二個主出入口防滑坡道；修造了垃圾房及垃圾車道矮隔墻；全面油漆了小區景觀休閑設施，修整補齊了新都大廈、中山路商鋪、一幢丁單元的脫落損壞墻面。重建了小區水池邊的觀景棧道

　　九、做好質保期內住宅的維修保養，確保業主的利益不受損害。截至20**年6月30日為止，為期五年的住宅房屋質保期到期，為此業委會在截至之日前對業主反映的住宅質量問題，進行了全面的登記匯總。在到期之前和到期之后，先后二次致函開發商，請他

們實地核查，并履行修復職責。在此期間業委會成員多次和開發商約談，并組織部分業主前往交涉。最后經友好協商，達成了2甲701等22戶（項）業主房屋維修協議（包括修復景觀棧道等公共設施），總價款達到74800元。這是一起由業委會出面牽頭，成功協調業主和開發商利益關系的典型案例。

　　十、認真履行職責，確保業主整體利益不受侵害。根據國務院《物業管理條例》第67條規定，對仍然欠交20**年12月31日之前物管費的15位業主分別進行約談，采用面談和書信等多種方式進行溝通交流，催交物管費。繳納物業費是每個業主的義務：物業服務過程是依靠交費業主所交費用支撐。鑒于物業服務過程的持續性和不可分割性，欠費業主同樣享受了物業服務，因此事實上侵占了交費業主的利益。對約談之后話仍然欠費的業主，業委會已書面委托物業公司，按合同申請司法仲裁。堅決以法律手段來維護業主的整體利益不受侵害。

　　十一、在我市所有小區業委會中，率先在網上同步建立z新都業委會工作博客。及時向全體業主和社會各界公開業委會所做工作，接受來自各個方面的監督批評。現已公布了60余份工作文件，總瀏覽量達1500人次。

　　當前我們小區管理面臨著新的形勢和新的任務，業委會工作也面臨新的挑戰。雖然業委會全體成員以做義工的姿態來從事這項工作，但這絲毫不會減弱我們所應肩負的責任。從依法履責的角度出發，我們不得不對小區管理的持續化、長久化過程進行認真思考。下面是我們目前正在思考的需要引起重視的幾點問題。這些問題必須在適當的時間，采取適當的m.dewk.cn措施，來加以應對。

　　一是大多數業主日益增長的生活品質需求與治安形勢復雜化和個別業主落后素質之間存在矛盾。有些業主隨意從高空扔垃圾，扔狗大便，嚴重影響小區環境衛生，影響行人安全，具有相當的破壞性；有些業主在單元門廳隨意堆放私人雜物，停放三輪車、電動車、自行車，影響其他業主安全出行。而且經過指正，仍然屢教不改。這些壞的習慣顯示出頑強的特性，與公共空間中人們必須互不損害、互相尊重的基本要求格格不入。也曾經發生過數次偷盜現象。為此一方面必須加強保安人員的巡回檢查，加強技防設施的改造提高；另一方面，在街道、社區和派出所的支持下，專門設立小區警務室，和業委會合署辦公，增加安全系數。同時當前我們正在創建省級文明小區，以環境的改變來促進人員素質的全面提高。

　　二是隨著通脹形勢的持續加重發展，日益增加的管理成本和小區正常運行的剛性開支與多年前設定的固定收費標準之間的矛盾越來越加大。20**年本小區交付使用時，常州的最低保障工資是每人每月690元，20**年已達到每人每月1140元，實際漲幅達65%以上，而且目前正處在加速提高的階段。隨著投運時間的增加，一部分公共設施的老化嚴重，必須從速整改。新都大廈南幕墻要徹底防漏堵滲；各個單元門前的雨棚玻璃必須全面清理更換；一樓架空層活動場所經多年蒙灰污染，必須進行一次涂層增白；全面購買“電梯安全責任保險”；二層綠化平臺加裝保安隔柵，等一系列為防止發生各類事故的必要事項，也正在實行或即將執行中。今后隨著時間的推移，更大的整改項目必定會發生，對此我們要有清醒認識。

　　三是局部利益和整體利益，個人利益和整體利益的關系在一小部分業主中存在矛盾。一些人把自己與開發商、與其他業主、甚至與社會的其他方面的利益糾葛，作為拒交物業服務費的理由，無視國務院《物業管理條例》的基本精神，肆意侵占交費業主的權益，損害整體利益。一些人貪圖自己方便省事，做出一些行為，給他人造成諸多不便。一些人甚至更出格，做出損人不利己的行為…

　　z新都首屆業委會正式成立運作以來，委員會全體同仁一致秉持“依法履責，民主決策，志愿服務，接受監督”的共同理念，努力在本小區探索建立更自主更透明的物業管理模式。要求業主做到的，每個業委會成員首先做到；有利于業主整體利益的事情即使只有1%的可能，也一定會100%努力去做。不計報酬，不計得失，面對質疑，問心無愧。敢請全體業主一起拭目以待！

篇3：出席業主代表大會會議授權書

　　出席業主代表大會會議授權書

　　**高爾夫別墅業主代表大會:

　　就 年 月 日(星期六)下午15時起舉行之 年度業主代表大會會議,本人因故謹委托 先生(女士)出席,并請其代為行使在該次業主代表大會會議中各項屬于本人應有之權利。開會當日本會議代理人持有經本人親筆簽名之本憑證正本至該會場辦理該次會議簽到,以此為獲得本人授權之憑證依據。

　　別墅單元戶號:

　　委托人(業主本人): (務必請親筆簽名)

　　業主身份證件及號碼:

　　代理人姓名: (務必請親筆簽名)

　　代理人身份證件及號碼

　　聯絡電話

　　代理人住址

　　年 月 日