s新天地小區(qū)業(yè)主委員會工作規(guī)則
為了規(guī)范業(yè)主大會和業(yè)主委員會在物業(yè)管理中的活動，維護業(yè)主的共同利益和合法權(quán)益，根據(jù)《中華人民共和國物權(quán)法》、國務(wù)院《物業(yè)管理條例》、《武漢市物業(yè)管理條例》和住建部、武漢市有關(guān)業(yè)主大會和業(yè)主委員會指導(dǎo)規(guī)則的相關(guān)規(guī)定，制定本業(yè)主大會議事規(guī)則(以下簡稱本規(guī)則)。
業(yè)主大會依法通過的決議、決定對本物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的全體業(yè)主具有約束力。
第一條 (業(yè)主委員會性質(zhì))
本業(yè)主委員會作為業(yè)主大會的執(zhí)行機構(gòu)，由業(yè)主大會依法選舉產(chǎn)生，向業(yè)主大會報告工作，接受業(yè)主大會、業(yè)主的監(jiān)督，并依法、依本物業(yè)管理區(qū)域管理規(guī)約和業(yè)主大會議事規(guī)則、本規(guī)則約定履行相應(yīng)的工作職責(zé)。
第二條 (業(yè)主委員會職責(zé))
業(yè)主委員會履行下列職責(zé)：
(一)依法忠實履行職責(zé)，執(zhí)行業(yè)主大會決議、決定;
(二)召集業(yè)主大會會議，報告物業(yè)管理的實施情況;
(三)根據(jù)業(yè)主的意見、建議和要求，擬訂選聘、解聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)的議案，提交業(yè)主大會會議決定;
(四)代表業(yè)主與業(yè)主大會選聘的物業(yè)服務(wù)企業(yè)簽訂物業(yè)服務(wù)合同;
(五)根據(jù)業(yè)主的意見、建議和要求，擬訂《業(yè)主大會議事規(guī)則》、《業(yè)主委員會工作規(guī)則》和《管理規(guī)約》修改方案，提交業(yè)主大會會議決定;
(六)根據(jù)業(yè)主的意見、建議和要求，擬訂物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)物業(yè)共有部分的使用、經(jīng)營、收益分配方案，提交業(yè)主大會會議決定;
(七)根據(jù)業(yè)主的意見、建議和要求，擬訂建筑物及其附屬設(shè)施維修資金使用、續(xù)籌方案，提交業(yè)主大會會議決定;
(八)督促違反物業(yè)服務(wù)合同約定逾期不交納物業(yè)服務(wù)費用的業(yè)主，限期交納物業(yè)服務(wù)費用;
(九)督促未按照管理規(guī)約的約定繳存專項維修資金的業(yè)主，限期交納專項維修資金;
(十)提請業(yè)主大會決定終止業(yè)主委員會委員資格，增補業(yè)主委員會委員;
(十一)監(jiān)督物業(yè)服務(wù)企業(yè)履行物業(yè)服務(wù)合同，并每年對物業(yè)服務(wù)企業(yè)按照物業(yè)服務(wù)合同約定履行物業(yè)服務(wù)情況進行一次全面考核評定;
(十二)監(jiān)督管理規(guī)約的實施，對違反管理規(guī)約的行為進行處理;
(十三)對有關(guān)檔案資料、會議記錄、印章及其他屬于業(yè)主大會的財物進行妥善保管;
(十四)及時了解業(yè)主、使用人的意見和建議，形成議案提交業(yè)主大會會議決定;
(十五)協(xié)調(diào)業(yè)主與業(yè)主之間以及業(yè)主與物業(yè)服務(wù)企業(yè)之間的關(guān)系，調(diào)處業(yè)主與業(yè)主之間以及業(yè)主與物業(yè)服務(wù)企業(yè)之間的物業(yè)管理糾紛;
(十六)建立業(yè)主委員會接待制度，接受業(yè)主、使用人的咨詢、投訴和監(jiān)督，并定期將工作情況以公告等形式向全體業(yè)主報告;
(十七)積極參加房屋主管部門組織的物業(yè)管理培訓(xùn)，接受街道辦事處、鄉(xiāng)(鎮(zhèn))人民政府、社區(qū)居民委員會以及房屋主管部門的指導(dǎo)與監(jiān)督;
(十八) ;
(十九) 。
第三條 (業(yè)主委員會主任職責(zé))
業(yè)主委員會主任負(fù)責(zé)業(yè)主委員會的日常事務(wù)，履行以下職責(zé)：
(一)執(zhí)行業(yè)主大會、業(yè)主委員會的決議、決定;
(二)負(fù)責(zé)召集業(yè)主委員會會議，主持業(yè)主委員會工作;
(三)主持制訂業(yè)主委員會工作計劃和實施方案;
(四)主持制訂業(yè)主大會、業(yè)主委員會印章使用管理、檔案資料管理和財務(wù)管理等制度;
(五)代表業(yè)主委員會向業(yè)主大會匯報工作;
(六)組織、協(xié)調(diào)、解決本物業(yè)管理區(qū)域物業(yè)管理實施工作中的日常問題;
(七)完成業(yè)主委員會交辦的其它工作;
(八) 。
第四條 (業(yè)主委員會副主任職責(zé))
業(yè)主委員會副主任履行以下職責(zé)：
(一)執(zhí)行業(yè)主大會、業(yè)主委員會的決議、決定;
(二)協(xié)助業(yè)主委員會主任工作;
(三)根據(jù)業(yè)主委員會主任的授權(quán)，召集業(yè)主委員會會議、主持業(yè)主委員會工作;
(四)業(yè)主委員會主任缺席時，代行其職責(zé);
(五)完成業(yè)主委員會交辦的其它工作;
(六) 。
第五條 (業(yè)主委員會委員職責(zé))
業(yè)主委員會委員依法履行以下職責(zé)：
(一)執(zhí)行業(yè)主大會、業(yè)主委員會的決議、決定;
(二)參加業(yè)主委員會會議等有關(guān)活動;
(三)參與業(yè)主委員會有關(guān)事項的決策;
(四)參與制訂業(yè)主委員會工作計劃和實施方案;
(五)參與制訂業(yè)主大會、業(yè)主委員會印章使用管理、檔案資料管理和財務(wù)管理等制度;
(六)參與組織、協(xié)調(diào)、解決本物業(yè)管理區(qū)域物業(yè)管理實施工作中的日常問題;
(七)密切聯(lián)系業(yè)主、業(yè)主代表，廣泛了解本物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)物業(yè)管理動態(tài)、情況和問題，向業(yè)主委員會或者通過業(yè)主委員會向業(yè)主大會反映業(yè)主的意見和建議;
(八)承擔(dān)業(yè)主委員會布置的專項工作;
(九)完成業(yè)主委員會交辦的其它工作;
(十) 。
第六條 (業(yè)主委員會會議)
業(yè)主委員會會議分為定期會議和臨時會議。定期會議每 1月至少召開一次，召開時間為： 28日或每月最后一個周日 。經(jīng)1/3以上業(yè)主委員會委員提議或者業(yè)主委員會主任認(rèn)為有必要的或者業(yè)主委員會就業(yè)主提議形成議案的，應(yīng)當(dāng)及時召開業(yè)主委員會臨時會議。
業(yè)主委員會應(yīng)當(dāng)按照少數(shù)服從多數(shù)的原則作出決定;業(yè)主委員會的每名委員具有同等表決權(quán)。業(yè)主委員會依法作出的決定，對業(yè)主委員會委員和業(yè)主具有約束力，業(yè)主委員會委員和業(yè)主必須共同遵守;持不同意見的委員不得抵制業(yè)主委員會決定的貫徹執(zhí)行，不得干擾業(yè)主委員會的正常工作。
業(yè)主委員會委員不得委托他人出席業(yè)主委員會會議。
業(yè)主委員會會議應(yīng)當(dāng)按照下列規(guī)則召開：
(一)會議由主任或其委托的副主任負(fù)責(zé)召集，并決定會議召開的時間、地點等;
(二)委員因故不能參加會議的，提前1日向業(yè)主委員會召集人說明;
(三)提前7日將會議通知及有關(guān)材料送達每位委員;
(四)討論、決定物業(yè)管理公共事項的，于會議召開7日前在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)以書面形式公告會議議程，聽取業(yè)主的意見和建議;
(五)做好會議書面記錄，并由主持人和記錄人簽字;涉及重要事項的會議由全體出席會議的委員簽字;
(六)會議有過半數(shù)委員出席，作出的業(yè)主委員會決定(包括形成的業(yè)主委員會議案)須經(jīng)全體委員半數(shù)以上簽字同意通過;
(七)業(yè)主委員會會議決定的議事文件由業(yè)主委員會公布，并由出席會議的業(yè)主委員會過半數(shù)委員簽字并加蓋業(yè)主委員會印章后存檔。
業(yè)主委員會應(yīng)當(dāng)將業(yè)主委員會的決定(包括業(yè)主委員會議案)在作出之日起7日內(nèi)以書面形式在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)公告，接受業(yè)主的查詢和監(jiān)督。
業(yè)主委員會主任、副主任不召集業(yè)主委員會會議的，其他委員或業(yè)主可請求街道辦事處、鄉(xiāng)(鎮(zhèn))人民政府或社區(qū)居民委員會指定一名委員召集和主持業(yè)主委員會會議。
第七條 (業(yè)主大會會議議案的形成)
業(yè)主委員會在業(yè)主委員會議事活動用房內(nèi)設(shè)意見箱、意見薄，并安排專門的委員于每月 20 號負(fù)責(zé)收集、整理當(dāng)月業(yè)主就物業(yè)管理公共事項的提議、意見、建議，并在 3日內(nèi)向業(yè)主委員會主任報告，由業(yè)主委員會主任決定召開業(yè)主委員會會議審議的時間、地點等。
業(yè)主委員會根據(jù)業(yè)主的提議、意見、建議和相關(guān)政策的要求，由業(yè)主委員會會議審議后，形成有規(guī)范的業(yè)主委員會議案，提交業(yè)主大會會議決定。
第八條 (業(yè)主大會會議的召開)
業(yè)主委員會負(fù)責(zé)組織召開業(yè)主大會會議，并由業(yè)主委員會主任主持。業(yè)主大會會議召開前30日，由業(yè)主委員會主任負(fù)責(zé)召集業(yè)主委員會會議，討論決定業(yè)主大會會議召開的形式、時間、地點、議題、經(jīng)費等;并于業(yè)主大會會議召開前15日，由業(yè)主委員會將業(yè)主大會會議召開的時間、地點、內(nèi)容等主要事項以書面形式向物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)全體業(yè)主公告。
第九條 (工作報告)
召開業(yè)主大會定期會議時，由業(yè)主委員會主任代表業(yè)主委員會向業(yè)主大會報告工作。
業(yè)主委員會在向業(yè)主大會報告工作15日前，應(yīng)將工作報告的主要內(nèi)容以書面形式向物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)全體業(yè)主公告。
第十條 (印章的使用管理與移交)
業(yè)主大會印章、業(yè)主委員會印章由業(yè)主委員會指定專人保管。
業(yè)主大會、業(yè)主委員會印章，經(jīng)業(yè)主委員會主任、副主任共同簽字同意后用印，并按規(guī)定存檔。
業(yè)主大會授權(quán)業(yè)主委員會簽訂物業(yè)服務(wù)合同應(yīng)當(dāng)使用業(yè)主大會印章;處理業(yè)主大會、業(yè)主委員會內(nèi)部公共事務(wù)使用業(yè)主委員會印章的，由業(yè)主委員會決定。
無業(yè)主大會決定、業(yè)主委員會決定而使用業(yè)主大會印章、業(yè)主委員會印章的，由印章保管人承擔(dān)責(zé)任;造成經(jīng)濟損失或不良影響的，依法追究印章保管人的相應(yīng)責(zé)任。
業(yè)主大會、業(yè)主委員會印章遺失的，業(yè)主委員會應(yīng)在當(dāng)?shù)刂饕侣劽襟w上聲明遺失，并按照相關(guān)規(guī)定重新刻制業(yè)主大會、業(yè)主委員會印章。違反上述規(guī)定，導(dǎo)致印章遺失后造成經(jīng)濟損失或不良影響的，由印章遺失責(zé)任人承擔(dān)相應(yīng)的責(zé)任。
保管業(yè)主大會、業(yè)主委員會印章的業(yè)主委員會委員資格終止的，應(yīng)當(dāng)自資格終止之日起3日內(nèi)向本屆業(yè)主委員會移交其保管的業(yè)主大會、業(yè)主委員會印章，并完成交接工作。
業(yè)主大會會議選舉產(chǎn)生出新一屆業(yè)主委員會的，前業(yè)主委員會委員應(yīng)當(dāng)自新一屆業(yè)主委員會產(chǎn)生之日起10日內(nèi)將其保管的業(yè)主大會、業(yè)主委員會印章移交給新一屆業(yè)主委員會，并完成交接工作。
業(yè)主委員會任期屆滿未換屆改選的或業(yè)主委員會委員集體辭職的，前業(yè)主委員會委員應(yīng)當(dāng)在任期屆滿之日起10日內(nèi)或委員集體辭職之日起5日內(nèi)，將其保管的業(yè)主大會、業(yè)主委員會印章交由物業(yè)所在地街道辦事處、鄉(xiāng)(鎮(zhèn))人民政府、社區(qū)居民委員會代為保管。
業(yè)主委員會、業(yè)主委員會委員未按上述規(guī)定移交其保管的業(yè)主大會、業(yè)主委員會印章的，具體責(zé)任委員應(yīng)承擔(dān)違約責(zé)任，涉及違法或者構(gòu)成犯罪的，由業(yè)委會向相關(guān)部門進行舉報。
第十一條 (檔案資料的管理與移交)
下列檔案資料應(yīng)當(dāng)編號造冊，并由業(yè)主委員會指定專人 (姓名)保管：
(一)物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的物業(yè)資料;
(二)各類會議記錄、紀(jì)要;
(三)業(yè)主委員會、業(yè)主大會作出的決議、決定等書面材料;
(四)業(yè)主大會設(shè)立備案及各屆業(yè)主委員會產(chǎn)生、備案的材料;
(五)業(yè)主清冊及聯(lián)系方式;
(六)簽訂的物業(yè)服務(wù)合同;
(七)有關(guān)法律、法規(guī)和業(yè)務(wù)往來文件;
(八)業(yè)主和使用人的提議、書面意見、建議書;
(九)維修資金收支情況清冊;
(十)利用物業(yè)共有部分經(jīng)營所得收益的收支情況清冊;
(十一)業(yè)主委員會工作經(jīng)費的收支情況清冊;
(十二)其他有關(guān)材料。
上述檔案資料遺失的，由檔案保管人承擔(dān)責(zé)任;造成經(jīng)濟損失或不良影響的，依法追究檔案保管人的相應(yīng)責(zé)任。
保管上述檔案資料的業(yè)主委員會委員資格終止的，應(yīng)當(dāng)自資格終止之日起5日內(nèi)向本屆業(yè)主委員會移交其保管的上述檔案資料，并完成交接工作。
業(yè)主大會會議選舉產(chǎn)生出新一屆業(yè)主委員會的，前業(yè)主委員會委員應(yīng)當(dāng)自新一屆業(yè)主委員會產(chǎn)生之日起10日內(nèi)將其保管的上述檔案資料移交給新一屆業(yè)主委員會，并完成交接工作。
業(yè)主委員會任期屆滿未換屆改選的或業(yè)主委員會委員集體辭職的，前業(yè)主委員會委員應(yīng)當(dāng)在任期屆滿之日起10日內(nèi)或委員集體辭職之日起5日內(nèi)，將其保管的上述檔案資料交由物業(yè)所在地街道辦事處、鄉(xiāng)(鎮(zhèn))人民政府、社區(qū)居民委員會代為保管。
業(yè)主委員會、業(yè)主委員會委員未按上述規(guī)定移交其保管的檔案資料的，具體責(zé)任委員應(yīng)承擔(dān)違約責(zé)任，向全體業(yè)主支付違約金 2000元。
第十二條 (帳務(wù)管理)
屬于本物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)全體業(yè)主或相關(guān)業(yè)主所有的資金的收支范圍按國家、省、市有關(guān)規(guī)定和本物業(yè)管理區(qū)域管理規(guī)約、業(yè)主大會議事規(guī)則相關(guān)約定執(zhí)行，并由業(yè)主委員會負(fù)責(zé)帳務(wù)管理。
業(yè)主委員會應(yīng)當(dāng)按照國家規(guī)定的財務(wù)管理制度進行帳務(wù)管理，業(yè)主大會財務(wù)專用章由會計負(fù)責(zé)保管;財務(wù)帳目實行公開化，每 3個月在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)公布一次，并接受業(yè)主大會、業(yè)主的監(jiān)督。
第十三條 (帳務(wù)資料及財務(wù)的移交)
業(yè)主委員會負(fù)責(zé)保管屬于全體業(yè)主共有或相關(guān)業(yè)主共有的帳務(wù)資料以及財務(wù)，并指定專人進行管理。
負(fù)責(zé)帳務(wù)資料及財務(wù)管理的業(yè)主委員會委員資格終止的，應(yīng)當(dāng)自資格終止之日起3日內(nèi)向本屆業(yè)主委員會移交其保管的帳務(wù)資料和財物，并完成交接工作。
業(yè)主大會會議選舉產(chǎn)生出新一屆業(yè)主委員會的，前業(yè)主委員會委員應(yīng)當(dāng)自新一屆業(yè)主委員會產(chǎn)生之日起10日內(nèi)將其保管的屬于全體業(yè)主共有或相關(guān)業(yè)主共有的帳務(wù)資料和財物移交給新一屆業(yè)主委員會，并完成交接工作。
業(yè)主委員會任期屆滿未換屆改選的或業(yè)主委員會委員集體辭職的，前業(yè)主委員會委員應(yīng)當(dāng)在任期屆滿之日起10日內(nèi)或委員集體辭職之日起5日內(nèi)，將其保管的屬于全體業(yè)主共有或相關(guān)業(yè)主共有的帳務(wù)資料和財物交由物業(yè)所在地街道辦事處、鄉(xiāng)(鎮(zhèn))人民政府、社區(qū)居民委員會代為保管。
業(yè)主委員會、業(yè)主委員會委員未按上述規(guī)定移交其保管的屬于全體業(yè)主共有或相關(guān)業(yè)主共有的帳務(wù)資料和財物的，具體責(zé)任委員應(yīng)承擔(dān)違約責(zé)任，涉及違法或者構(gòu)成犯罪的，由業(yè)委會向有關(guān)部門進行舉報。
第十四條 (接受業(yè)主的查詢、監(jiān)督)
業(yè)主委員會應(yīng)建立接待制度，并輪流安排一名委員每周負(fù)責(zé)接待業(yè)主、使用人的咨詢、投訴和監(jiān)督。
業(yè)主、使用人可以查閱業(yè)主委員會所有會議資料和本規(guī)則第十二條所列的涉及自身利益的檔案資料，并有權(quán)就涉及自身利益的事項向業(yè)主委員會提出詢問，業(yè)主委員會應(yīng)當(dāng)在接受詢問之日起7日內(nèi)予以答復(fù)。
第十五條 (會議記錄)
業(yè)主委員會應(yīng)當(dāng)做好業(yè)主大會會議、業(yè)主委員會會議的書面記錄，并安排專人負(fù)責(zé)會議記錄和會議資料的存檔。
業(yè)主大會會議書面記錄由會議主持人(業(yè)主委員會主任或副主任)、記錄人、全體出席會議的業(yè)主委員會委員簽字，并加蓋業(yè)主大會印章后存檔。決定的議事文件由業(yè)主委員會公布，并由出席會議的業(yè)主委員會過半數(shù)委員簽字并加蓋業(yè)主大會印章后存檔。
業(yè)主委員會會議書面記錄由會議主持人(業(yè)主委員會主任或副主任)和記錄人簽字，并加蓋業(yè)主委員會印章后存檔;涉及重要事項的會議由會議主持人(業(yè)主委員會主任或副主任)、記錄人和全體出席會議的業(yè)主委員會委員簽字，并加蓋業(yè)主委員會印章后存檔。
第十六條 (物業(yè)服務(wù)的監(jiān)督)
業(yè)主委員會應(yīng)當(dāng)監(jiān)督物業(yè)服務(wù)企業(yè)按照物業(yè)服務(wù)合同的約定履行物業(yè)服務(wù)合同，不定期檢查物業(yè)服務(wù)企業(yè)履約情況，并每年(具體時間為： 每年11月 )對物業(yè)服務(wù)企業(yè)按照物業(yè)服務(wù)合同約定履行物業(yè)服務(wù)情況進行一次全面考核評定。
業(yè)主委員會對物業(yè)服務(wù)企業(yè)履約情況的監(jiān)督意見，作為業(yè)主委員會工作報告內(nèi)容之一，依本規(guī)則有關(guān)約定向業(yè)主大會報告。
第十七條 (與物業(yè)服務(wù)企業(yè)以及相關(guān)部門、單位的聯(lián)系)
業(yè)主委員會應(yīng)當(dāng)加強與本物業(yè)管理區(qū)域物業(yè)服務(wù)企業(yè)以及相關(guān)主管部門、街道辦事處、社區(qū)居民委員會的聯(lián)系。
業(yè)主委員會應(yīng)當(dāng)密切聯(lián)系業(yè)主，及時了解業(yè)主、使用人的意見和建議，每月定期向本物業(yè)管理區(qū)域物業(yè)服務(wù)企業(yè)進行溝通、交流，協(xié)調(diào)業(yè)主與物業(yè)服務(wù)企業(yè)之間的關(guān)系，調(diào)處業(yè)主與物業(yè)服務(wù)企業(yè)之間的物業(yè)管理糾紛;并按照相關(guān)規(guī)定向物業(yè)所在地街道辦事處、鄉(xiāng)(鎮(zhèn))人民政府、社區(qū)居民委員會以及房屋主管部門和其他相關(guān)主管部門反映情況、協(xié)助做好相關(guān)工作。
第十八條 (物業(yè)管理移交)
(一)物業(yè)服務(wù)合同終止之日起5日內(nèi)，業(yè)主委員會應(yīng)當(dāng)按照相關(guān)規(guī)定和物業(yè)服務(wù)合同約定，與原物業(yè)服務(wù)企業(yè)辦理物業(yè)管理移交手續(xù);
(二)物業(yè)服務(wù)合同終止時，業(yè)主大會依法選聘了新的物業(yè)服務(wù)企業(yè)的，業(yè)主委員會應(yīng)當(dāng)按照相關(guān)規(guī)定和物業(yè)服務(wù)合同約定，會同新物業(yè)服務(wù)企業(yè)與原物業(yè)服務(wù)企業(yè)對物業(yè)共有部分及其相應(yīng)檔案進行查驗，并辦理物業(yè)服務(wù)用房和物業(yè)檔案、物業(yè)服務(wù)檔案、業(yè)主名冊等資料的移交手續(xù)。
第十九條 (信息公告)
下列事項，由業(yè)主委員會于 7 日內(nèi)在本物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)公告：
(一)業(yè)主大會會議決定;
(二)業(yè)主委員會決定;
(三)維修資金的籌集、使用情況;
(四)涉及全體業(yè)主或相關(guān)業(yè)主利益的重大信息;
(五) ;
(六) 。
第二十條 (業(yè)主委員會委員的禁止行為)
業(yè)主委員會委員不得有下列行為：
(一)在本物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)提供物業(yè)服務(wù)的物業(yè)服務(wù)企業(yè)任職;
(二)收受物業(yè)服務(wù)企業(yè)或者有利害關(guān)系業(yè)主提供的利益或者報酬;
(三)向為本物業(yè)管理區(qū)域提供物業(yè)服務(wù)的物業(yè)服務(wù)企業(yè)承攬、介紹相關(guān)業(yè)務(wù)或者推薦本人親屬及他人就業(yè);
(四)收受可能妨礙公正行使職務(wù)的其他利益。
業(yè)主委員會委員有上述行為之一的，由業(yè)主大會決定終止其委員資格。
第二十一條 (業(yè)主委員會決定的糾正)
業(yè)主委員會作出的決定違反法律法規(guī)的，業(yè)主可以向物業(yè)所在地街道辦事處、鄉(xiāng)(鎮(zhèn))人民政府或區(qū)房屋主管部門投訴、舉報，由受理單位依法處理;業(yè)主委員會作出的決定侵害業(yè)主合法權(quán)益的，受侵害的業(yè)主可以依法請求人民法院予以撤銷。
業(yè)主委員會違反法律法規(guī)作出的決定或超越職權(quán)作出的決定或者作出的與本物業(yè)管理區(qū)域物業(yè)管理無關(guān)的決定給業(yè)主造成損失的，由簽字同意該決定的業(yè)主委員會委員承擔(dān)賠償責(zé)任。
第二十二條 (規(guī)則的生效)
本規(guī)則自首次業(yè)主大會會議表決通過之日( 年 月 日)起生效。
第二十三條 (規(guī)則修改與補充)
業(yè)主大會會議表決通過的有關(guān)本規(guī)則的決定均是本規(guī)則的組成部分;本規(guī)則的修訂經(jīng)業(yè)主大會會議表決通過;本規(guī)則未盡事項由業(yè)主大會會議補充。
第二十四條 (規(guī)則執(zhí)有和備案)
制定和修改的業(yè)主委員會工作規(guī)則，業(yè)主各執(zhí)1份，業(yè)主委員會留存3份,社區(qū)居民委員會存檔1份，并報送 洪山區(qū)區(qū)房屋主管部門和 卓刀泉 街道辦事處、鄉(xiāng)(鎮(zhèn))人民政府備案。
業(yè)主大會(蓋章)
年 月 日
篇2：武漢市業(yè)主大會和業(yè)主委員會指導(dǎo)規(guī)則(2012)
武漢市業(yè)主大會和業(yè)主委員會指導(dǎo)規(guī)則(20**)
武房規(guī)〔20**〕1號
市房管局關(guān)于印發(fā)武漢市業(yè)主大會和業(yè)主委員會指導(dǎo)規(guī)則的通知
各區(qū)房管局，房地產(chǎn)開發(fā)建設(shè)單位，業(yè)主委員會，物業(yè)服務(wù)企業(yè)：
為規(guī)范業(yè)主大會和業(yè)主委員會的活動，維護業(yè)主的合法權(quán)益，根據(jù)《中華人民共和國物權(quán)法》、國務(wù)院《物業(yè)管理條例》、《武漢市物業(yè)管理條例》及住建部《業(yè)主大會和業(yè)主委員會指導(dǎo)規(guī)則》等規(guī)定，結(jié)合武漢市實際，我局制定了《武漢市業(yè)主大會和業(yè)主委員會指導(dǎo)規(guī)則》,現(xiàn)印發(fā)給你們，請遵照執(zhí)行。
本文有效期五年，原《武漢市業(yè)主大會規(guī)程實施細(xì)則》（武房物〔20**〕130號）同時廢止。
二○一二年二月一日
武漢市業(yè)主大會和業(yè)主委員會指導(dǎo)規(guī)則
總則
第一條 為規(guī)范業(yè)主大會和業(yè)主委員會的活動，維護業(yè)主的合法權(quán)益，根據(jù)《中華人民共和國物權(quán)法》、《物業(yè)管理條例》、《武漢市物業(yè)管理條例》和住建部《業(yè)主大會和業(yè)主委員會指導(dǎo)規(guī)則》等規(guī)定，結(jié)合本市實際，制定本規(guī)則。
第二條 本市行政區(qū)域內(nèi)業(yè)主成立業(yè)主大會、選舉業(yè)主委員會及其日?；顒舆m用本規(guī)則。
第三條 業(yè)主大會由物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的全體業(yè)主組成，代表和維護物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)全體業(yè)主在物業(yè)管理活動中的合法權(quán)利，履行相應(yīng)的義務(wù)。
第四條 業(yè)主委員會由業(yè)主大會依法選舉產(chǎn)生，履行業(yè)主大會賦予的職責(zé)，執(zhí)行業(yè)主大會決定的事項，接受業(yè)主的監(jiān)督。
第五條 業(yè)主大會或者業(yè)主委員會的決定，對業(yè)主具有約束力。
業(yè)主大會和業(yè)主委員會應(yīng)當(dāng)依法履行職責(zé)，不得作出與物業(yè)管理無關(guān)的決定，不得從事與物業(yè)管理無關(guān)的活動。
業(yè)主大會和業(yè)主委員會，對業(yè)主、物業(yè)使用人損害他人合法權(quán)益和業(yè)主共同利益的行為，有權(quán)依照法律、法規(guī)以及管理規(guī)約，要求停止侵害、消除危險、排除妨害、賠償損失。
第六條 市房屋主管部門負(fù)責(zé)本市業(yè)主大會成立、業(yè)主委員會選舉及其日?；顒拥恼?/a>指導(dǎo)及相關(guān)示范文本的擬定等工作。
區(qū)房屋主管部門負(fù)責(zé)本轄區(qū)內(nèi)業(yè)主大會成立、業(yè)主委員會選舉及其日常活動的業(yè)務(wù)指導(dǎo)和監(jiān)督，會同街道辦事處、鄉(xiāng)（鎮(zhèn))人民政府負(fù)責(zé)業(yè)主大會和業(yè)主委員會的備案工作。
街道辦事處、鄉(xiāng)（鎮(zhèn))人民政府負(fù)責(zé)指導(dǎo)、組織、協(xié)助本轄區(qū)內(nèi)業(yè)主大會成立及業(yè)主委員會的選舉工作，指導(dǎo)、監(jiān)督業(yè)主大會和業(yè)主委員會的日?；顒?，配合調(diào)解處理業(yè)主大會和業(yè)主委員會活動中的投訴、糾紛。
社區(qū)居民委員會負(fù)責(zé)協(xié)助街道辦事處、鄉(xiāng)（鎮(zhèn))人民政府做好本條第三款的相關(guān)工作。
第七條 提倡社區(qū)居民委員會成員與業(yè)主委員會成員交叉任職。
第八條 業(yè)主大會、業(yè)主委員會開展工作的經(jīng)費由全體業(yè)主承擔(dān)。
第一節(jié) 業(yè)主大會基本職責(zé)
第九條 業(yè)主大會履行下列職責(zé)：
（一）制定和修改業(yè)主大會議事規(guī)則、管理規(guī)約、業(yè)主委員會工作規(guī)則；
?。ǘ┻x舉業(yè)主委員會、更換業(yè)主委員會委員，決定業(yè)主委員會任期；
?。ㄈ┍O(jiān)督業(yè)主委員會工作，聽取業(yè)主委員會的工作報告，改變或者撤銷業(yè)
委員會不適當(dāng)?shù)臎Q定；
?。ㄋ模Q定選聘、解聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)，審議和批準(zhǔn)業(yè)主委員會擬簽訂的物業(yè)服務(wù)合同；
?。ㄎ澹Q定改建、重建建筑物及其附屬設(shè)施；
?。┮婪Q定專項維修資金籌集、使用、管理事項，并監(jiān)督實施；
（七）根據(jù)管理規(guī)約的約定，對違反管理規(guī)約的業(yè)主進行告誡；
?。ò耍Q定業(yè)主委員會工作經(jīng)費的籌措方式，并監(jiān)督使用；
?。ň牛┲朴?、修改本物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)物業(yè)共用部位和共用設(shè)施設(shè)備收益分配、使用方案；
（十）決定物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)涉及業(yè)主利益的其他物業(yè)管理事項。
第十條 管理規(guī)約應(yīng)對下列主要事項作出約定：
?。ㄒ唬┪飿I(yè)的使用、維護、管理；
（二）專項維修資金的籌集、管理和使用；
?。ㄈ┪飿I(yè)共用部分的經(jīng)營與收益分配；
?。ㄋ模I(yè)主共同利益的維護；
?。ㄎ澹I(yè)主共同管理權(quán)的行使；
?。I(yè)主應(yīng)盡的義務(wù)；
（七）違反管理規(guī)約應(yīng)當(dāng)承擔(dān)的責(zé)任。
管理規(guī)約對全體業(yè)主具有約束力。管理規(guī)約應(yīng)當(dāng)尊重社會公德，不得違反法律、法規(guī)或者損害社會公共利益。
第十一條 業(yè)主大會議事規(guī)則應(yīng)當(dāng)對下列主要事項作出規(guī)定：
?。ㄒ唬I(yè)主大會名稱及相應(yīng)物業(yè)管理區(qū)域；
?。ǘI(yè)主大會會議召開的形式、時間、議事方式和表決程序；
（三）業(yè)主代表的產(chǎn)生方式，業(yè)主投票權(quán)數(shù)的確定方法；
（四）業(yè)主委員會委員的資格、人數(shù)和任期；
?。ㄎ澹I(yè)主委員會換屆程序、補選辦法等；
?。I(yè)主大會、業(yè)主委員會工作經(jīng)費的籌集、使用和管理；
?。ㄆ撸I(yè)主大會印章的使用和管理。
第十二條 業(yè)主欠交物業(yè)服務(wù)費，未交存住宅專項維修資金以及實施其他侵害業(yè)主共同利益行為的，業(yè)主大會可以在管理規(guī)約和業(yè)主大會議事規(guī)則中對其共同管理權(quán)的行使予以限制。
第十三條 業(yè)主委員會的工作規(guī)則，應(yīng)對下列主要事項作出規(guī)定：
?。ㄒ唬I(yè)主委員會的職責(zé)；
（二）業(yè)主委員會成員的分工及職責(zé)；
（三）業(yè)主委員會召開的形式、時間、議事方式和表決程序；
?。ㄋ模I(yè)主委員會工作經(jīng)費的管理；
（五）業(yè)主委員會印章的使用管理；
（六）業(yè)主委員會工作檔案的管理；
?。ㄆ撸I(yè)主委員會換屆時有關(guān)憑證、檔案等文件資料、印章以及其他屬于全體業(yè)主共有財物的交接等。
第二節(jié) 首次業(yè)主大會籌備
第十四條 一個物業(yè)管理區(qū)域成立一個業(yè)主大會。業(yè)主大會自首次業(yè)主大會會議表決通過管理規(guī)約、業(yè)主大會議事規(guī)則、業(yè)主委員會工作規(guī)則并選舉產(chǎn)生業(yè)主委員會之日起成立。
第十五條 成立業(yè)主大會應(yīng)當(dāng)符合下列條件之一：
?。ㄒ唬Ｓ胁糠纸桓妒褂玫慕ㄖ娣e達到建筑物總面積50%以上；
?。ǘ┦状谓桓妒褂脤Ｓ胁糠种掌饾M2年且交付使用的專有部分建筑面積達到建筑物總面積20%以上。
業(yè)主總?cè)藬?shù)在20人以內(nèi)且經(jīng)全體業(yè)主一致同意，決定不設(shè)立業(yè)主大會的，由全體業(yè)主共同履行業(yè)主大會和業(yè)主委員會的職責(zé)。
第十六條 物業(yè)管理區(qū)域符合上條規(guī)定的，開發(fā)建設(shè)單位或者前期物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)書面報告街道辦事處、鄉(xiāng)（鎮(zhèn))人民政府和區(qū)房屋主管部門。
開發(fā)建設(shè)單位或者前期物業(yè)服務(wù)企業(yè)未及時予以書面報告的，20%以上的業(yè)主可以聯(lián)名向街道辦事處、鄉(xiāng)（鎮(zhèn))人民政府和區(qū)房屋主管部門提出設(shè)立業(yè)主大會的書面要求。
第十七條 街道辦事處、鄉(xiāng)（鎮(zhèn))人民政府應(yīng)當(dāng)在收到報告或者要求之日起60日內(nèi)，會同區(qū)房屋主管部門組織業(yè)主成立業(yè)主大會籌備組（以下簡稱籌備組），籌備召開首次業(yè)主大會會議。
籌備組成員人數(shù)不超過11人，其中街道辦事處、鄉(xiāng)（鎮(zhèn))人民政府、社區(qū)居民委員會、建設(shè)單位代表各1名，業(yè)主所占比例不得低于籌備組總?cè)藬?shù)的2/3。籌備組組長由街道辦事處、鄉(xiāng)（鎮(zhèn))人民政府代表擔(dān)任。
籌備組工作接受區(qū)房屋主管部門業(yè)務(wù)指導(dǎo)。
第十八條 籌備組中的業(yè)主代表由街道辦事處、鄉(xiāng)（鎮(zhèn))人民政府組織業(yè)主從符合以下條件的業(yè)主中推薦并選定：
（一）本物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的業(yè)主；
?。ǘ┳袷貒矣嘘P(guān)法律、法規(guī)；
?。ㄈ┚哂型耆袷滦袨槟芰?；
?。ㄋ模嵝墓媸聵I(yè)、責(zé)任心強、公正廉潔；
?。ㄎ澹┞男袠I(yè)主義務(wù)，按時交納物業(yè)服務(wù)費。
第十九條 籌備組應(yīng)當(dāng)自成立之日起7日內(nèi)在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)書面公告其成員名單和工作職責(zé)，并有權(quán)要求開發(fā)建設(shè)單位提供下列文件資料：
（一）物業(yè)管理區(qū)域劃分證明；
?。ǘ┓课菁捌渌ㄖ锩娣e清冊；
?。ㄈI(yè)主名冊（業(yè)主姓名、房號及建筑面積、聯(lián)系方式）；
?。ㄋ模┙ㄖ?guī)劃總平面圖；
（五）附屬設(shè)施設(shè)備交付使用備案證明；
（六）綠化竣工證明；
?。ㄆ撸┪飿I(yè)服務(wù)用房配置證明；
?。ò耍ｍ椌S修資金交存證明；
?。ň牛┏闪I(yè)主大會必需的其他文件資料。
第二十條 籌備組履行下列職責(zé)：
?。ㄒ唬┐_定召開首次業(yè)主大會會議的時間、地點、形式和內(nèi)容；
（二）草擬管理規(guī)約、業(yè)主大會議事規(guī)則、業(yè)主委員會工作規(guī)則；
?。ㄈ┐_認(rèn)業(yè)主身份、核實業(yè)主人數(shù)和專有部分面積；
（四）依法確定首次業(yè)主大會會議表決規(guī)則；
（五）確定業(yè)主委員會委員候選人產(chǎn)生方案和名單，并公開征詢意見；
?。┲贫I(yè)主委員會選舉辦法；
（七）完成召開首次業(yè)主大會會議的其他準(zhǔn)備工作。
前款所列內(nèi)容，籌備組應(yīng)當(dāng)在召開首次業(yè)主大會會議15日前以書面形式在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)予以公示，業(yè)主對公告內(nèi)容有異議的，籌備組應(yīng)當(dāng)記錄并作出答復(fù)。
開發(fā)建設(shè)單位和物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)配合協(xié)助籌備組開展工作。
第二十一條 籌備組應(yīng)當(dāng)自組成之日起90日內(nèi)完成籌備工作，組織召開首次業(yè)主大會會議。自業(yè)主大會依法成立之日起，籌備組職責(zé)自行終止，并向業(yè)主委員會移交開發(fā)建設(shè)單位提供的文件資料及其他籌備工作資料。
召開首次業(yè)主大會會議所必需的交通、通訊、場地租賃、宣傳、文印資料等經(jīng)費由開發(fā)建設(shè)單位承擔(dān)。
第二十二條 劃分為一個物業(yè)管理區(qū)域的分期開發(fā)的建設(shè)項目，先期開發(fā)部分符合條件的，可以成立業(yè)主大會，選舉產(chǎn)生業(yè)主委員會。首次業(yè)主大會會議應(yīng)當(dāng)根據(jù)分期開發(fā)的物業(yè)面積和進度等因素，在業(yè)主大會議事規(guī)則中明確增補業(yè)主委員會委員的辦法。
第三節(jié) 會議制度
第二十三條 業(yè)主大會會議分為定期會議和臨時會議。
業(yè)主大會定期會議應(yīng)當(dāng)按照業(yè)主大會議事規(guī)則的規(guī)定由業(yè)主委員會組織召開。
有下列情形之一的，業(yè)主委員會應(yīng)當(dāng)及時組織召開業(yè)主大會臨時會議：
（一）經(jīng)專有部分占建筑物總面積20%以上且占總?cè)藬?shù)20%以上的業(yè)主提議的；
?。ǘ┌l(fā)生重大事故或者緊急事件需要及時處理的；
?。ㄈI(yè)主大會議事規(guī)則或者管理規(guī)約規(guī)定的其他情況。
第二十四條 業(yè)主大會會議可以采用集體討論的形式，也可以采用書面征求意見的形式。業(yè)主大會會議應(yīng)當(dāng)有物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)專有部分占建筑物總面積過1/2的業(yè)主且占總?cè)藬?shù)過1/2的業(yè)主參加方可舉行。
采用書面征求意見形式的，應(yīng)當(dāng)將征求意見書送達每一位業(yè)主；無法送達的，應(yīng)當(dāng)在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)公告。凡需投票表決的，表決意見應(yīng)由業(yè)主本人簽名。
第二十五條 專有部分面積和業(yè)主人數(shù)按照下列方式確定：
?。ㄒ唬Ｓ胁糠置娣e，按照不動產(chǎn)登記薄記載的面積計算；尚未進行物權(quán)登記的，暫按測繪機構(gòu)的實測面積計算；尚未進行實測的，暫按房屋買賣合同記載的面積計算；建筑物總面積，按照前述的統(tǒng)計總和計算。
?。ǘI(yè)主人數(shù)，按照專有部分的數(shù)量計算，一個專有部分按1人計算。但建設(shè)單位尚未出售和雖已出售但尚未交付的部分，以及同一買受人擁有一個以上專有部分的，按1人計算；總?cè)藬?shù)按照前述的統(tǒng)計總和計算。
依法登記取得或者根據(jù)特權(quán)法第二章第三節(jié)規(guī)定取得建筑物專有部分所有權(quán)的人，應(yīng)當(dāng)認(rèn)定為業(yè)主。
基于房屋買賣等民事法律行為，已經(jīng)合法占有建筑物專有部分，但尚未依法辦理所有權(quán)登記的人，可以認(rèn)定為業(yè)主。
第二十六條 一個專有部分有2個以上所有權(quán)人的，應(yīng)當(dāng)推選1人行使表決權(quán)，但共有人所代表的業(yè)主人數(shù)為1人。
業(yè)主為無民事行為能力人或者限制民事行為能力人的，由其法定監(jiān)護人行使投票權(quán)。
業(yè)主為法人或者其他組織的，由其法定代表人或主要負(fù)責(zé)人或者前者委托的代理人行使投票權(quán)。
第二十七條 業(yè)主因故不能參加業(yè)主大會會議的，可以書面委托代理人參加業(yè)主大會會議行使投票權(quán)。
未參與表決的業(yè)主，其投票權(quán)數(shù)是否記入多數(shù)票，由業(yè)主大會議事規(guī)則規(guī)定；多數(shù)票原則上應(yīng)超過物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)專有部分建筑物總面積過1/3的業(yè)主且占總?cè)藬?shù)過1/3的業(yè)主。
第二十八條 物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)業(yè)主人數(shù)較多的，可以幢、單元或樓層等推選業(yè)主代表參加業(yè)主大會會議。業(yè)主代表應(yīng)當(dāng)于業(yè)主大會會議召開前3日，就業(yè)主大會會議擬討論的事項書面征求其所代表業(yè)主意見，凡需投票表決的，業(yè)主的贊同、反對及棄權(quán)的具體票數(shù)經(jīng)本人簽字后，由業(yè)主代表在業(yè)主大會投票時如實反映。
第二十九條 業(yè)主可以書面委托的形式，約定由其推選的業(yè)主代表在一定期限內(nèi)代其行使共同管理權(quán)，具體委托內(nèi)容、期限、權(quán)限和程序由業(yè)主大會議事規(guī)則規(guī)定。
第三十條 業(yè)主大會決定籌集、使用和劃轉(zhuǎn)專項維修資金以及決定改建或者重建建筑物及其附屬設(shè)施設(shè)備，應(yīng)當(dāng)經(jīng)專有部分占建筑物總面積2/3以上的業(yè)主且占總?cè)藬?shù)2/3以上的業(yè)主同意。
制定和修改業(yè)主大會議事規(guī)則，制定和修改管理規(guī)約，制定和修改業(yè)主委員會工作規(guī)則，選舉業(yè)主委員會委員及候補委員，選聘和解聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)，決定有關(guān)共有和共同管理權(quán)利的其他重大事項，應(yīng)當(dāng)經(jīng)專有部分占建筑物總面積過1/2的業(yè)主且占總?cè)藬?shù)過1/2的業(yè)主同意。
第三十一條 業(yè)主大會的決定應(yīng)當(dāng)以書面形式在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)及時公告。
業(yè)主委員會基本職責(zé)
第三十二條 業(yè)主委員會作為業(yè)主大會的執(zhí)行機構(gòu)，由5至11名委員組成，組成人數(shù)為單數(shù)。業(yè)主委員會主任、副主任在業(yè)主委員會委員中推舉產(chǎn)生。
業(yè)主委員會委員之外可設(shè)候補委員，候補委員人數(shù)按不超過委員人數(shù)的40%設(shè)置。候補委員在業(yè)主委員會委員職務(wù)終止出現(xiàn)空缺時，替補當(dāng)選為業(yè)主委員會委員。業(yè)主委員會候補委員在候補階段，不參與業(yè)主委員會會議，不具有表決權(quán)。
第三十三條 業(yè)主委員會履行以下職責(zé)：
?。ㄒ唬﹫?zhí)行業(yè)主大會的決定和決議；
?。ǘ┱偌瘶I(yè)主大會會議，報告物業(yè)管理實施情況；
?。ㄈ┡c業(yè)主大會選聘的物業(yè)服務(wù)企業(yè)簽訂物業(yè)服務(wù)合同；
?。ㄋ模┘皶r了解業(yè)主、物業(yè)使用人的意見和建議，監(jiān)督和協(xié)助物業(yè)服務(wù)履行物業(yè)服務(wù)合同；
?。ㄎ澹┍O(jiān)督管理規(guī)約的實施；
?。┒酱贅I(yè)主交納物業(yè)服務(wù)費及其他相關(guān)費用；
（七）組織和監(jiān)督專項維修資金的籌集和使用；
?。ò耍┱{(diào)解業(yè)主之間因物業(yè)使用、維護和管理產(chǎn)生的糾紛；
?。ň牛I(yè)主大會賦予的其他職責(zé)。
第三十四條 業(yè)主委員會應(yīng)當(dāng)向業(yè)主公布下列情況和資料：
（一）管理規(guī)約、業(yè)主大會議事規(guī)則，業(yè)主委員會工作規(guī)則；
?。ǘI(yè)主大會和業(yè)主委員會的決定；
（三）物業(yè)服務(wù)合同；
（四）專項維修資金的籌集、使用情況；
?。ㄎ澹┪飿I(yè)共有部分的使用和收益情況；
?。┱加脴I(yè)主共有的道路或者其他場地用于停放汽車車位的處分情況；
（七）業(yè)主大會和業(yè)主委員會工作經(jīng)費的收支情況；
（八）其他應(yīng)當(dāng)向業(yè)主公開的情況和資料。
第三十五條 業(yè)主委員會應(yīng)當(dāng)建立工作檔案管理，工作檔案主要包括以下材料：
?。ㄒ唬I(yè)主大會、業(yè)主委員會會議記錄；
?。ǘI(yè)主大會、業(yè)主委員會的決定；
（三）業(yè)主大會議事規(guī)則、管理規(guī)約、業(yè)主委員會工作規(guī)則和物業(yè)服務(wù)合同；
（四）業(yè)主委員會委員選舉及備案資料；
?。ㄎ澹ｍ椌S修資金籌集及使用賬目；
?。I(yè)主及業(yè)主代表的名冊；
?。ㄆ撸I(yè)主意見及建議。
第三十六條 業(yè)主委員會委員應(yīng)當(dāng)依法履行職責(zé)，接受街道辦事處、鄉(xiāng)（鎮(zhèn)）人民政府以及區(qū)房屋主管部門的指導(dǎo)與監(jiān)督，市、區(qū)房屋主管部門應(yīng)當(dāng)加強對業(yè)主委員會委員的培訓(xùn)。
業(yè)主委員會委員不得在為本物業(yè)管理區(qū)域提供物業(yè)服務(wù)的物業(yè)服務(wù)企業(yè)中任職，其近親屬在為本物業(yè)管理區(qū)域提供物業(yè)服務(wù)的物業(yè)服務(wù)企業(yè)中任職的，應(yīng)當(dāng)在本物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)顯著位置予以公告說明。
第三十七條 業(yè)主委員會不得從事物業(yè)服務(wù)經(jīng)營活動。
業(yè)主委員會可以根據(jù)業(yè)主大會的決定，委托物業(yè)服務(wù)企業(yè)或其他機構(gòu)利用業(yè)主共有部分從事經(jīng)營活動，經(jīng)營的收益屬于全體業(yè)主所有，具體使用辦法由業(yè)主大會決定，其收支情況業(yè)主委員會應(yīng)當(dāng)定期書面公告，并接受業(yè)主大會、業(yè)主的監(jiān)督。
第三十八條 業(yè)主大會會議選舉產(chǎn)生出新一屆業(yè)主委員會之日起10日內(nèi)，前業(yè)主委員會委員應(yīng)當(dāng)在街道辦事處、鄉(xiāng)（鎮(zhèn)）人民政府監(jiān)督下，將其保管的有關(guān)憑證、檔案等文件資料、印章以及其他屬于全體業(yè)主共有的財物，移交給新一屆業(yè)主委員會，并完成交接工作。
第三十九條 業(yè)主委員會議事活動用房在物業(yè)服務(wù)用房中統(tǒng)籌安排，應(yīng)不少于15平方米。
第四節(jié) 產(chǎn)生和備案
第四十條 業(yè)主委員會委員實行任期制，每屆任期不超過5年，可連選連任，業(yè)主委員會委員具有同等表決權(quán)。
第四十一條 業(yè)主委員會委員、候補委員應(yīng)當(dāng)是本物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的業(yè)主，并符合下列條件：
?。ㄒ唬┳袷貒矣嘘P(guān)法律、法規(guī)；
?。ǘ┚哂型耆袷滦袨槟芰?
（三）遵守業(yè)主大會議事規(guī)則和管理規(guī)約，模范履行業(yè)主義務(wù)，按時繳納物業(yè)服務(wù)費和專項維修資金；
（四）熱心公益事業(yè)，責(zé)任心強，公正廉潔，具有社會公信力；
（五）具有一定的組織能力和協(xié)調(diào)溝通能力；
?。┥眢w健康，具備必要的工作時間。
社區(qū)居民委員會成員作為業(yè)主委員會委員的，必須是本物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的業(yè)主。
第四十二條 業(yè)主委員會委員、候補委員候選人由籌備組推薦，10名以上業(yè)主也可聯(lián)名推薦候選人1名。籌備組應(yīng)當(dāng)審查候選人資格并確定候選人名單。
業(yè)主委員會委員、候補委員實行差額選舉，差額選舉比例不得低于20%。業(yè)主委員會委員、候補委員按照預(yù)定名額和得票順序當(dāng)選。
第四十三條 業(yè)主委員會委員選舉產(chǎn)生后，應(yīng)當(dāng)在7日內(nèi)組織召開業(yè)主委員會第一次會議，推選產(chǎn)生業(yè)主委員會主任、副主任和確定其他委員工作分工。
第四十四條 業(yè)主委員會任期內(nèi)，委員職務(wù)終止出現(xiàn)空缺時，應(yīng)當(dāng)先由候補委員及時補足。候補委員不夠補足空缺的，業(yè)主委員會應(yīng)當(dāng)及時召開業(yè)主大會臨時會議，按空缺人數(shù)選舉產(chǎn)生新的業(yè)主委員會委員。
業(yè)主委員會委員人數(shù)不足總數(shù)的1/2時，業(yè)主委員會職責(zé)自行終止，應(yīng)當(dāng)召開業(yè)主大會臨時會議，重新選舉業(yè)主委員會。
第四十五條 業(yè)主委員會應(yīng)當(dāng)自選舉產(chǎn)生之日起30日內(nèi)，持下列資料向物業(yè)所在地的街道辦事處、鄉(xiāng)（鎮(zhèn)）人民政府和區(qū)房屋主管部門辦理備案手續(xù)：
?。ㄒ唬稑I(yè)主大會業(yè)主委員會備案表》（樣表附后）；
?。ǘI(yè)主大會議事規(guī)則；
?。ㄈ┕芾硪?guī)約；
?。ㄋ模I(yè)主委員會工作規(guī)則；
?。ㄎ澹h表決及其他相關(guān)資料。
備案內(nèi)容發(fā)生變更的，業(yè)主委員會應(yīng)當(dāng)自變更之日起30日內(nèi)，將變更內(nèi)容書面告知原備案部門。
第四十六條 業(yè)主委員會備案后，持區(qū)房屋主管部門出具的備案證明到公安部門指定的單位依法刻制業(yè)主大會及業(yè)主委員會印章。印章刻制后5日內(nèi)，業(yè)主委員會應(yīng)當(dāng)持印章到區(qū)房屋主管部門辦理印章印模留存手續(xù)。
業(yè)主大會及業(yè)主委員會印章由業(yè)主委員會指定專人負(fù)責(zé)保管，并建立用印記錄制度。
業(yè)主大會及業(yè)主委員會印章應(yīng)當(dāng)用于業(yè)主大會與物業(yè)服務(wù)企業(yè)簽訂物業(yè)服務(wù)合同或其他與物業(yè)服務(wù)有關(guān)的活動。
第五節(jié) 會議制度
第四十七條 業(yè)主委員會應(yīng)當(dāng)按照業(yè)主大會議事規(guī)則的規(guī)定及業(yè)主大會的決定召開會議。經(jīng)1/3以上業(yè)主委員會委員的提議，應(yīng)當(dāng)在7日內(nèi)召開業(yè)主委員會會議。
第四十八條 業(yè)主委員會會議由主任召集和主持，主任因故不能履行職責(zé)，可以委托副主任召集。
業(yè)主委員會會議應(yīng)有過半數(shù)的委員出席，作出的決定必須經(jīng)全體委員半數(shù)以上同意。
業(yè)主委員會委員不能委托代理人參加會議。
第四十九條 業(yè)主委員會討論業(yè)主大會授權(quán)的物業(yè)管理公共事項，應(yīng)當(dāng)召開委員會會議，并于會議召開3日前在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)以書面形式公告會議議程，聽取業(yè)主的意見和建議。
第五十條 業(yè)主委員會決定事項，應(yīng)當(dāng)經(jīng)全體委員1/2以上簽字同意通過。
業(yè)主委員會應(yīng)當(dāng)將業(yè)主大會、業(yè)主委員會的決定在作出之日起3日內(nèi)以書面形式在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)予以公告。
第五十一條 兩個以上物業(yè)管理區(qū)域共用附屬設(shè)施設(shè)備的，應(yīng)當(dāng)建立業(yè)主委員會聯(lián)席會議制度。
業(yè)主委員會聯(lián)席會議由街道辦事處、鄉(xiāng)（鎮(zhèn)）人民政府社區(qū)居民委員會和區(qū)房屋主管部門、相關(guān)物業(yè)管理區(qū)域的業(yè)主委員會、物業(yè)服務(wù)企業(yè)組成。聯(lián)席會議由街道辦事處、鄉(xiāng)（鎮(zhèn)）人民政府負(fù)責(zé)召集。
第六節(jié) 委員資格的終止
第五十二條 業(yè)主委員會委員有下列情形之一的，其委員資格自行終止：
?。ㄒ唬┎辉偈窃撐飿I(yè)管理區(qū)域內(nèi)的業(yè)主；
（二）喪失民事行為能力，不能履行委員職責(zé)；
?。ㄈ┍灰婪ㄏ拗迫松碜杂砂肽暌陨?；
（四）法律、法規(guī)以及管理規(guī)約規(guī)定的其他情形。
第五十三條 業(yè)主委員會委員有下列情況之一的，由業(yè)主大會決定是否終止其委員資格：
（一）拒不履行委員職責(zé)；
?。ǘ├梦瘑T資格謀取私利；
?。ㄈI(yè)主委員會半數(shù)以上委員或者20%以上業(yè)主提議撤銷其委員資格；
?。ㄋ模┚懿宦男薪患{物業(yè)服務(wù)費、交存維修資金等業(yè)主義務(wù)的；
（五）在本物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)違章搭建、非法占用共用部位共用部設(shè)施設(shè)備等侵害他人合法權(quán)益的；
?。┮詴娣绞较驑I(yè)主大會提出辭職請求的；
?。ㄆ撸┮蚱渌虿贿m合繼續(xù)擔(dān)任委員的。
第五十四條 業(yè)主委員會委員資格屆內(nèi)終止的，應(yīng)當(dāng)在終止之日起3日內(nèi)向本屆業(yè)主委員會移交由其保管的前款所列文件資料及財物。
業(yè)主委員會換屆選舉
第五十五條 業(yè)主委員會任期屆滿3個月前，應(yīng)當(dāng)組織召開業(yè)主大會會議進行換屆選舉。業(yè)主委員會應(yīng)當(dāng)在換屆選舉前做好下列換屆籌備工作：
（一）起草本屆業(yè)主委員會工作情況的報告；
?。ǘ┐_定業(yè)主大會會議召開的時間、地點、形式和內(nèi)容；
?。ㄈ┐_認(rèn)業(yè)主身份和業(yè)主人數(shù)，確定業(yè)主在業(yè)主大會會議上的投票權(quán)數(shù)；
（四）將業(yè)主委員會成員候選人的基本情況和物業(yè)服務(wù)企業(yè)開具的交納物業(yè)管理服務(wù)費的證明等在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)進行公示；
?。ㄎ澹┳龊谜匍_業(yè)主大會會議的其他準(zhǔn)備工作。
業(yè)主委員會應(yīng)當(dāng)將上述換屆籌備工作情況報告街道辦事處、鄉(xiāng)（鎮(zhèn)）人民政府并接受街道辦事處、鄉(xiāng)（鎮(zhèn)）人民政府指導(dǎo)和監(jiān)督。
業(yè)主委員會主任負(fù)責(zé)主持選舉新一屆業(yè)主委員會，并做任期內(nèi)的工作報告。
第五十六條 業(yè)主委員會任期屆滿仍未進行換屆選舉的，區(qū)房屋主管部門應(yīng)當(dāng)責(zé)令其在30日內(nèi)改正；逾期不改正的，街道辦事處、鄉(xiāng)（鎮(zhèn)）人民政府應(yīng)當(dāng)會同區(qū)房屋主管部門組織成立由業(yè)主和街道辦事處、鄉(xiāng)（鎮(zhèn)）人民政府、社區(qū)居民委員會代表組成的籌備組，在30日內(nèi)組織召開業(yè)主大會會議進行換屆選舉?；I備組的組長由街道辦事處、鄉(xiāng)（鎮(zhèn)）人民政府派員擔(dān)任。
指導(dǎo)和監(jiān)督
第五十七條 物業(yè)所在地的區(qū)房屋主管部門和街道辦事處、鄉(xiāng)（鎮(zhèn)）人民政府應(yīng)當(dāng)積極開展物業(yè)管理政策法規(guī)的宣傳和教育活動，及時處理業(yè)主、業(yè)主委員會在物業(yè)管理活動中的投訴。
第五十八條 業(yè)主大會業(yè)主委員會作出的決定違反法律法規(guī)的，物業(yè)所在地的街道辦事處、鄉(xiāng)（鎮(zhèn)）人民政府，應(yīng)當(dāng)責(zé)令限期改正或者撤銷其決定，并通告全體業(yè)主。
第五十九條 業(yè)主大會、業(yè)主委員會應(yīng)當(dāng)積極配合社區(qū)居民委員會依法履行自治管理職責(zé)，支持社區(qū)居民委員會開展工作，并接受其指導(dǎo)和監(jiān)督。
業(yè)主大會、業(yè)主委員會作出的決定和召開業(yè)主委員會會議，應(yīng)當(dāng)告知社區(qū)居民委員會，并認(rèn)真聽取社區(qū)居民委員會的建議。
第六十條 業(yè)主委員會不依法或者不依約履行召開業(yè)主大會會議職責(zé)的，區(qū)房屋主管部門應(yīng)當(dāng)責(zé)令其在30日內(nèi)召開；逾期不改正的，街道辦事處、鄉(xiāng)（鎮(zhèn)）人民政府應(yīng)當(dāng)會同區(qū)房屋主管部門、社區(qū)居民委員會在30日內(nèi)組織業(yè)主召開業(yè)主大會會議。
第六十一條 按照業(yè)主大會議事規(guī)則的規(guī)定或者1/3以上委員提議，應(yīng)當(dāng)召開業(yè)主委員會會議的，業(yè)主委員會主任、副主任無正當(dāng)理由不召集業(yè)主委員會會議的，物業(yè)所在地的街道辦事處、鄉(xiāng)（鎮(zhèn)）人民政府合同區(qū)房屋主管部門指定業(yè)主委員會其他委員召集業(yè)主委員會會議。
第六十二條 違反業(yè)主大會議事規(guī)則或者未經(jīng)業(yè)主大會會議和業(yè)主委員會會議的決定，擅自使用業(yè)主大會印章、業(yè)主委員會印章的，物業(yè)所在地的街道辦事處、鄉(xiāng)（鎮(zhèn)）人民政府應(yīng)當(dāng)責(zé)令限期改正，并通告全體業(yè)主；造成經(jīng)濟損失或者不良影響的，應(yīng)當(dāng)依法追究責(zé)任人的法律責(zé)任。
第六十三條 業(yè)主委員會委員資格終止后未將其保管的屬于業(yè)主大會和業(yè)主委員會所有的資料、印章等交回業(yè)主委員會委員的，業(yè)主委員會任期屆滿后未及時將有關(guān)財物、文件資料、印章等移交新一屆業(yè)主委員會的，由區(qū)房屋主管部門責(zé)令限期改正，并予以警告；逾期不改正的，其他業(yè)主委員會委員或新一屆業(yè)主委員會可以請求物業(yè)所在地的公安機關(guān)協(xié)助移交。
第六十四條 因客觀原因未能選舉產(chǎn)生業(yè)主委員會或者業(yè)主委員會委員人數(shù)不足總數(shù)的1/2的，新一屆業(yè)主委員會產(chǎn)生之前，可以由物業(yè)所在地的居民委員會在街道辦事處、鄉(xiāng)（鎮(zhèn)）人民政府的指導(dǎo)和監(jiān)督下，代行業(yè)主委員會的職責(zé)。
第六十五條 業(yè)主大會或者業(yè)主委員會作出的決定侵害了業(yè)主合法權(quán)益的，相關(guān)業(yè)主可以依法向人民法院提出訴訟。
第六十六條 業(yè)主不得擅自以業(yè)主大會或者業(yè)主委員會的名義從事活動。業(yè)主以業(yè)主大會或者業(yè)主委員會的名義，從事違反法律、法規(guī)的活動，構(gòu)成犯罪的，依法追究刑事責(zé)任；尚不構(gòu)成犯罪的，依法給予治安管理處罰。
附則
第六十七條 業(yè)主自行管理或者委托其他管理人管理物業(yè)，成立業(yè)主大會，選舉業(yè)主委員會的，可參照執(zhí)行本規(guī)則。
第六十八條 本規(guī)則自發(fā)布之日起施行?！段錆h市房產(chǎn)管理局關(guān)于印發(fā)武漢市業(yè)主大會規(guī)程實施細(xì)則的通知》（武房物〔20**〕130號）同時廢止。
附：
業(yè)主大會業(yè)主委員會備案表(略)
業(yè)主委員會委員基本情況(略)
篇3：業(yè)主大會和業(yè)主委員會指導(dǎo)規(guī)則(2010)
業(yè)主大會和業(yè)主委員會指導(dǎo)規(guī)則(20**)
關(guān)于印發(fā)《業(yè)主大會和業(yè)主委員會指導(dǎo)規(guī)則》的通知
建房[20**]274號
各省、自治區(qū)住房和城鄉(xiāng)建設(shè)廳，直轄市房地局（建委），新疆生產(chǎn)建設(shè)兵團建設(shè)局：
為了規(guī)范業(yè)主大會和業(yè)主委員會的活動，維護業(yè)主的合法權(quán)益，根據(jù)《物權(quán)法》和《物業(yè)管理條例》等法律法規(guī)的規(guī)定，我部制定了《業(yè)主大會和業(yè)主委員會指導(dǎo)規(guī)則》，現(xiàn)印發(fā)給你們，請貫徹執(zhí)行。執(zhí)行中的情況，請及時告我部房地產(chǎn)市場監(jiān)管司。
中華人民共和國住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部
二○○九年十二月一日
業(yè)主大會和業(yè)主委員會指導(dǎo)規(guī)則
第一章 總則
第一條 為了規(guī)范業(yè)主大會和業(yè)主委員會的活動，維護業(yè)主的合法權(quán)益，根據(jù)《中華人民共和國物權(quán)法》、《物業(yè)管理條例》等法律法規(guī)的規(guī)定，制定本規(guī)則。
第二條 業(yè)主大會由物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的全體業(yè)主組成，代表和維護物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)全體業(yè)主在物業(yè)管理活動中的合法權(quán)利，履行相應(yīng)的義務(wù)。
第三條 業(yè)主委員會由業(yè)主大會依法選舉產(chǎn)生，履行業(yè)主大會賦予的職責(zé)，執(zhí)行業(yè)主大會決定的事項，接受業(yè)主的監(jiān)督。
第四條 業(yè)主大會或者業(yè)主委員會的決定，對業(yè)主具有約束力。
業(yè)主大會和業(yè)主委員會應(yīng)當(dāng)依法履行職責(zé)，不得作出與物業(yè)管理無關(guān)的決定，不得從事與物業(yè)管理無關(guān)的活動。
第五條 業(yè)主大會和業(yè)主委員會，對業(yè)主損害他人合法權(quán)益和業(yè)主共同利益的行為，有權(quán)依照法律、法規(guī)以及管理規(guī)約，要求停止侵害、消除危險、排除妨害、賠償損失。
第六條 物業(yè)所在地的區(qū)、縣房地產(chǎn)行政主管部門和街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府負(fù)責(zé)對設(shè)立業(yè)主大會和選舉業(yè)主委員會給予指導(dǎo)和協(xié)助，負(fù)責(zé)對業(yè)主大會和業(yè)主委員會的日常活動進行指導(dǎo)和監(jiān)督。
第二章 業(yè)主大會
第七條 業(yè)主大會根據(jù)物業(yè)管理區(qū)域的劃分成立，一個物業(yè)管理區(qū)域成立一個業(yè)主大會。
只有一個業(yè)主的，或者業(yè)主人數(shù)較少且經(jīng)全體業(yè)主同意，不成立業(yè)主大會的，由業(yè)主共同履行業(yè)主大會、業(yè)主委員會職責(zé)。
第八條 物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)，已交付的專有部分面積超過建筑物總面積50%時，建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)按照物業(yè)所在地的區(qū)、縣房地產(chǎn)行政主管部門或者街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府的要求，及時報送下列籌備首次業(yè)主大會會議所需的文件資料：
（一）物業(yè)管理區(qū)域證明；
?。ǘ┓课菁敖ㄖ锩娣e清冊；
?。ㄈI(yè)主名冊；
（四）建筑規(guī)劃總平面圖；
（五）交付使用共用設(shè)施設(shè)備的證明；
?。┪飿I(yè)服務(wù)用房配置證明；
（七）其他有關(guān)的文件資料。
第九條 符合成立業(yè)主大會條件的，區(qū)、縣房地產(chǎn)行政主管部門或者街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府應(yīng)當(dāng)在收到業(yè)主提出籌備業(yè)主大會書面申請后60日內(nèi)，負(fù)責(zé)組織、指導(dǎo)成立首次業(yè)主大會會議籌備組。
第十條 首次業(yè)主大會會議籌備組由業(yè)主代表、建設(shè)單位代表、街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府代表和居民委員會代表組成。籌備組成員人數(shù)應(yīng)為單數(shù)，其中業(yè)主代表人數(shù)不低于籌備組總?cè)藬?shù)的一半，籌備組組長由街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府代表擔(dān)任。
第十一條 籌備組中業(yè)主代表的產(chǎn)生，由街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府或者居民委員會組織業(yè)主推薦。
籌備組應(yīng)當(dāng)將成員名單以書面形式在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)公告。業(yè)主對籌備組成員有異議的，由街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府協(xié)調(diào)解決。
建設(shè)單位和物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)配合協(xié)助籌備組開展工作。
第十二條 籌備組應(yīng)當(dāng)做好以下籌備工作：
（一）確認(rèn)并公示業(yè)主身份、業(yè)主人數(shù)以及所擁有的專有部分面積；
（二）確定首次業(yè)主大會會議召開的時間、地點、形式和內(nèi)容；
（三）草擬管理規(guī)約、業(yè)主大會議事規(guī)則；
?。ㄋ模┮婪ù_定首次業(yè)主大會會議表決規(guī)則；
?。ㄎ澹┲贫I(yè)主委員會委員候選人產(chǎn)生辦法，確定業(yè)主委員會委員候選人名單；
?。┲贫I(yè)主委員會選舉辦法；
?。ㄆ撸┩瓿烧匍_首次業(yè)主大會會議的其他準(zhǔn)備工作。
前款內(nèi)容應(yīng)當(dāng)在首次業(yè)主大會會議召開15日前以書面形式在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)公告。業(yè)主對公告內(nèi)容有異議的，籌備組應(yīng)當(dāng)記錄并作出答復(fù)。
第十三條 依法登記取得或者根據(jù)物權(quán)法第二章第三節(jié)規(guī)定取得建筑物專有部分所有權(quán)的人，應(yīng)當(dāng)認(rèn)定為業(yè)主。
基于房屋買賣等民事法律行為，已經(jīng)合法占有建筑物專有部分，但尚未依法辦理所有權(quán)登記的人，可以認(rèn)定為業(yè)主。
業(yè)主的投票權(quán)數(shù)由專有部分面積和業(yè)主人數(shù)確定。
第十四條 業(yè)主委員會委員候選人由業(yè)主推薦或者自薦?；I備組應(yīng)當(dāng)核查參選人的資格，根據(jù)物業(yè)規(guī)模、物權(quán)份額、委員的代表性和廣泛性等因素，確定業(yè)主委員會委員候選人名單。
第十五條 籌備組應(yīng)當(dāng)自組成之日起90日內(nèi)完成籌備工作，組織召開首次業(yè)主大會會議。
業(yè)主大會自首次業(yè)主大會會議表決通過管理規(guī)約、業(yè)主大會議事規(guī)則，并選舉產(chǎn)生業(yè)主委員會之日起成立。
第十六條 劃分為一個物業(yè)管理區(qū)域的分期開發(fā)的建設(shè)項目，先期開發(fā)部分符合條件的，可以成立業(yè)主大會，選舉產(chǎn)生業(yè)主委員會。首次業(yè)主大會會議應(yīng)當(dāng)根據(jù)分期開發(fā)的物業(yè)面積和進度等因素，在業(yè)主大會議事規(guī)則中明確增補業(yè)主委員會委員的辦法。
第十七條 業(yè)主大會決定以下事項：
（一）制定和修改業(yè)主大會議事規(guī)則；
?。ǘ┲贫ê托薷墓芾硪?guī)約；
（三）選舉業(yè)主委員會或者更換業(yè)主委員會委員；
?。ㄋ模┲贫ㄎ飿I(yè)服務(wù)內(nèi)容、標(biāo)準(zhǔn)以及物業(yè)服務(wù)收費方案；
?。ㄎ澹┻x聘和解聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)；
?。┗I集和使用專項維修資金；
（七）改建、重建建筑物及其附屬設(shè)施；
?。ò耍└淖児灿胁糠值挠猛?；
?。ň牛├霉灿胁糠诌M行經(jīng)營以及所得收益的分配與使用；
（十）法律法規(guī)或者管理規(guī)約確定應(yīng)由業(yè)主共同決定的事項。
第十八條 管理規(guī)約應(yīng)當(dāng)對下列主要事項作出規(guī)定：
?。ㄒ唬┪飿I(yè)的使用、維護、管理；
（二）專項維修資金的籌集、管理和使用；
（三）物業(yè)共用部分的經(jīng)營與收益分配；
?。ㄋ模I(yè)主共同利益的維護；
（五）業(yè)主共同管理權(quán)的行使；
?。I(yè)主應(yīng)盡的義務(wù)；
?。ㄆ撸┻`反管理規(guī)約應(yīng)當(dāng)承擔(dān)的責(zé)任。
第十九條 業(yè)主大會議事規(guī)則應(yīng)當(dāng)對下列主要事項作出規(guī)定：
（一）業(yè)主大會名稱及相應(yīng)的物業(yè)管理區(qū)域；
?。ǘI(yè)主委員會的職責(zé)；
?。ㄈI(yè)主委員會議事規(guī)則；
?。ㄋ模I(yè)主大會會議召開的形式、時間和議事方式；
?。ㄎ澹I(yè)主投票權(quán)數(shù)的確定方法；
（六）業(yè)主代表的產(chǎn)生方式；
（七）業(yè)主大會會議的表決程序；
?。ò耍I(yè)主委員會委員的資格、人數(shù)和任期等；
?。ň牛I(yè)主委員會換屆程序、補選辦法等；
?。ㄊI(yè)主大會、業(yè)主委員會工作經(jīng)費的籌集、使用和管理；
?。ㄊ唬I(yè)主大會、業(yè)主委員會印章的使用和管理。
第二十條 業(yè)主拒付物業(yè)服務(wù)費，不繳存專項維修資金以及實施其他損害業(yè)主共同權(quán)益行為的，業(yè)主大會可以在管理規(guī)約和業(yè)主大會議事規(guī)則中對其共同管理權(quán)的行使予以限制。
第二十一條 業(yè)主大會會議分為定期會議和臨時會議。
業(yè)主大會定期會議應(yīng)當(dāng)按照業(yè)主大會議事規(guī)則的規(guī)定由業(yè)主委員會組織召開。
有下列情況之一的，業(yè)主委員會應(yīng)當(dāng)及時組織召開業(yè)主大會臨時會議：
?。ㄒ唬┙?jīng)專有部分占建筑物總面積20%以上且占總?cè)藬?shù)20%以上業(yè)主提議的；
?。ǘ┌l(fā)生重大事故或者緊急事件需要及時處理的；
?。ㄈI(yè)主大會議事規(guī)則或者管理規(guī)約規(guī)定的其他情況。
第二十二條 業(yè)主大會會議可以采用集體討論的形式，也可以采用書面征求意見的形式；但應(yīng)當(dāng)有物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)專有部分占建筑物總面積過半數(shù)的業(yè)主且占總?cè)藬?shù)過半數(shù)的業(yè)主參加。
采用書面征求意見形式的，應(yīng)當(dāng)將征求意見書送交每一位業(yè)主；無法送達的，應(yīng)當(dāng)在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)公告。凡需投票表決的，表決意見應(yīng)由業(yè)主本人簽名。
第二十三條 業(yè)主大會確定業(yè)主投票權(quán)數(shù)，可以按照下列方法認(rèn)定專有部分面積和建筑物總面積：
?。ㄒ唬Ｓ胁糠置娣e按照不動產(chǎn)登記簿記載的面積計算；尚未進行登記的，暫按測繪機構(gòu)的實測面積計算；尚未進行實測的，暫按房屋買賣合同記載的面積計算；
?。ǘ┙ㄖ锟偯娣e，按照前項的統(tǒng)計總和計算。
第二十四條 業(yè)主大會確定業(yè)主投票權(quán)數(shù)，可以按照下列方法認(rèn)定業(yè)主人數(shù)和總?cè)藬?shù)：
?。ㄒ唬I(yè)主人數(shù)，按照專有部分的數(shù)量計算，一個專有部分按一人計算。但建設(shè)單位尚未出售和雖已出售但尚未交付的部分，以及同一買受人擁有一個以上專有部分的，按一人計算；
（二）總?cè)藬?shù)，按照前項的統(tǒng)計總和計算。
第二十五條 業(yè)主大會應(yīng)當(dāng)在業(yè)主大會議事規(guī)則中約定車位、攤位等特定空間是否計入用于確定業(yè)主投票權(quán)數(shù)的專有部分面積。
一個專有部分有兩個以上所有權(quán)人的，應(yīng)當(dāng)推選一人行使表決權(quán)，但共有人所代表的業(yè)主人數(shù)為一人。
業(yè)主為無民事行為能力人或者限制民事行為能力人的，由其法定監(jiān)護人行使投票權(quán)。
第二十六條 業(yè)主因故不能參加業(yè)主大會會議的，可以書面委托代理人參加業(yè)主大會會議。
未參與表決的業(yè)主，其投票權(quán)數(shù)是否可以計入已表決的多數(shù)票，由管理規(guī)約或者業(yè)主大會議事規(guī)則規(guī)定。
第二十七條 物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)業(yè)主人數(shù)較多的，可以幢、單元、樓層為單位，推選一名業(yè)主代表參加業(yè)主大會會議，推選及表決辦法應(yīng)當(dāng)在業(yè)主大會議事規(guī)則中規(guī)定。
第二十八條 業(yè)主可以書面委托的形式，約定由其推選的業(yè)主代表在一定期限內(nèi)代其行使共同管理權(quán)，具體委托內(nèi)容、期限、權(quán)限和程序由業(yè)主大會議事規(guī)則規(guī)定。
第二十九條 業(yè)主大會會議決定籌集和使用專項維修資金以及改造、重建建筑物及其附屬設(shè)施的，應(yīng)當(dāng)經(jīng)專有部分占建筑物總面積三分之二以上的業(yè)主且占總?cè)藬?shù)三分之二以上的業(yè)主同意；決定本規(guī)則第十七條規(guī)定的其他共有和共同管理權(quán)利事項的，應(yīng)當(dāng)經(jīng)專有部分占建筑物總面積過半數(shù)且占總?cè)藬?shù)過半數(shù)的業(yè)主同意。
第三十條 業(yè)主大會會議應(yīng)當(dāng)由業(yè)主委員會作出書面記錄并存檔。
業(yè)主大會的決定應(yīng)當(dāng)以書面形式在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)及時公告。
第三章 業(yè)主委員會
第三十一條 業(yè)主委員會由業(yè)主大會會議選舉產(chǎn)生，由5至11人單數(shù)組成。業(yè)主委員會委員應(yīng)當(dāng)是物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的業(yè)主，并符合下列條件：
?。ㄒ唬?具有完全民事行為能力；
?。ǘ?遵守國家有關(guān)法律、法規(guī)；
?。ㄈ?遵守業(yè)主大會議事規(guī)則、管理規(guī)約，模范履行業(yè)主義務(wù)；
?。ㄋ模?熱心公益事業(yè)，責(zé)任心強，公正廉潔；
（五） 具有一定的組織能力；
?。?具備必要的工作時間。
第三十二條 業(yè)主委員會委員實行任期制，每屆任期不超過5年，可連選連任，業(yè)主委員會委員具有同等表決權(quán)。
業(yè)主委員會應(yīng)當(dāng)自選舉之日起7日內(nèi)召開首次會議，推選業(yè)主委員會主任和副主任。
第三十三條 業(yè)主委員會應(yīng)當(dāng)自選舉產(chǎn)生之日起30日內(nèi)，持下列文件向物業(yè)所在地的區(qū)、縣房地產(chǎn)行政主管部門和街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府辦理備案手續(xù)：
?。ㄒ唬I(yè)主大會成立和業(yè)主委員會選舉的情況；
（二）管理規(guī)約；
?。ㄈI(yè)主大會議事規(guī)則；
?。ㄋ模I(yè)主大會決定的其他重大事項。
第三十四條 業(yè)主委員會辦理備案手續(xù)后，可持備案證明向公安機關(guān)申請刻制業(yè)主大會印章和業(yè)主委員會印章。
業(yè)主委員會任期內(nèi)，備案內(nèi)容發(fā)生變更的，業(yè)主委員會應(yīng)當(dāng)自變更之日起30日內(nèi)將變更內(nèi)容書面報告備案部門。
第三十五條 業(yè)主委員會履行以下職責(zé)：
?。ㄒ唬﹫?zhí)行業(yè)主大會的決定和決議；
?。ǘ┱偌瘶I(yè)主大會會議，報告物業(yè)管理實施情況；
?。ㄈ┡c業(yè)主大會選聘的物業(yè)服務(wù)企業(yè)簽訂物業(yè)服務(wù)合同；
?。ㄋ模┘皶r了解業(yè)主、物業(yè)使用人的意見和建議，監(jiān)督和協(xié)助物業(yè)服務(wù)企業(yè)履行物業(yè)服務(wù)合同；
（五）監(jiān)督管理規(guī)約的實施；
?。┒酱贅I(yè)主交納物業(yè)服務(wù)費及其他相關(guān)費用；
（七）組織和監(jiān)督專項維修資金的籌集和使用；
?。ò耍┱{(diào)解業(yè)主之間因物業(yè)使用、維護和管理產(chǎn)生的糾紛；
（九）業(yè)主大會賦予的其他職責(zé)。
第三十六條 業(yè)主委員會應(yīng)當(dāng)向業(yè)主公布下列情況和資料：
（一）管理規(guī)約、業(yè)主大會議事規(guī)則；
?。ǘI(yè)主大會和業(yè)主委員會的決定；
（三）物業(yè)服務(wù)合同；
?。ㄋ模ｍ椌S修資金的籌集、使用情況；
（五）物業(yè)共有部分的使用和收益情況；
?。┱加脴I(yè)主共有的道路或者其他場地用于停放汽車車位的處分情況；
（七）業(yè)主大會和業(yè)主委員會工作經(jīng)費的收支情況；
?。ò耍┢渌麘?yīng)當(dāng)向業(yè)主公開的情況和資料。
第三十七條 業(yè)主委員會應(yīng)當(dāng)按照業(yè)主大會議事規(guī)則的規(guī)定及業(yè)主大會的決定召開會議。經(jīng)三分之一以上業(yè)主委員會委員的提議，應(yīng)當(dāng)在7日內(nèi)召開業(yè)主委員會會議。
第三十八條 業(yè)主委員會會議由主任召集和主持，主任因故不能履行職責(zé)，可以委托副主任召集。
業(yè)主委員會會議應(yīng)有過半數(shù)的委員出席，作出的決定必須經(jīng)全體委員半數(shù)以上同意。
業(yè)主委員會委員不能委托代理人參加會議。
第三十九條 業(yè)主委員會應(yīng)當(dāng)于會議召開7日前，在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)公告業(yè)主委員會會議的內(nèi)容和議程，聽取業(yè)主的意見和建議。
業(yè)主委員會會議應(yīng)當(dāng)制作書面記錄并存檔，業(yè)主委員會會議作出的決定，應(yīng)當(dāng)有參會委員的簽字確認(rèn)，并自作出決定之日起3日內(nèi)在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)公告。
第四十條 業(yè)主委員會應(yīng)當(dāng)建立工作檔案，工作檔案包括以下主要內(nèi)容：
?。ㄒ唬I(yè)主大會、業(yè)主委員會的會議記錄；
?。ǘI(yè)主大會、業(yè)主委員會的決定；
（三）業(yè)主大會議事規(guī)則、管理規(guī)約和物業(yè)服務(wù)合同；
（四）業(yè)主委員會選舉及備案資料；
?。ㄎ澹ｍ椌S修資金籌集及使用賬目；
?。I(yè)主及業(yè)主代表的名冊；
（七）業(yè)主的意見和建議。
第四十一條 業(yè)主委員會應(yīng)當(dāng)建立印章管理規(guī)定，并指定專人保管印章。
使用業(yè)主大會印章，應(yīng)當(dāng)根據(jù)業(yè)主大會議事規(guī)則的規(guī)定或者業(yè)主大會會議的決定；使用業(yè)主委員會印章，應(yīng)當(dāng)根據(jù)業(yè)主委員會會議的決定。
第四十二條 業(yè)主大會、業(yè)主委員會工作經(jīng)費由全體業(yè)主承擔(dān)。工作經(jīng)費可以由業(yè)主分?jǐn)?，也可以從物業(yè)共有部分經(jīng)營所得收益中列支。工作經(jīng)費的收支情況，應(yīng)當(dāng)定期在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)公告，接受業(yè)主監(jiān)督。
工作經(jīng)費籌集、管理和使用的具體辦法由業(yè)主大會決定。
第四十三條 有下列情況之一的，業(yè)主委員會委員資格自行終止：
?。ㄒ唬┮蛭飿I(yè)轉(zhuǎn)讓、滅失等原因不再是業(yè)主的；
（二）喪失民事行為能力的；
?。ㄈ┮婪ū幌拗迫松碜杂傻?；
?。ㄋ模┓?、法規(guī)以及管理規(guī)約規(guī)定的其他情形。
第四十四條 業(yè)主委員會委員有下列情況之一的，由業(yè)主委員會三分之一以上委員或者持有20%以上投票權(quán)數(shù)的業(yè)主提議，業(yè)主大會或者業(yè)主委員會根據(jù)業(yè)主大會的授權(quán)，可以決定是否終止其委員資格：
?。ㄒ唬┮詴娣绞教岢鲛o職請求的；
?。ǘ┎宦男形瘑T職責(zé)的；
（三）利用委員資格謀取私利的；
?。ㄋ模┚懿宦男袠I(yè)主義務(wù)的；
?。ㄎ澹┣趾λ撕戏?quán)益的；
（六）因其他原因不宜擔(dān)任業(yè)主委員會委員的。
第四十五條 業(yè)主委員會委員資格終止的，應(yīng)當(dāng)自終止之日起3日內(nèi)將其保管的檔案資料、印章及其他屬于全體業(yè)主所有的財物移交業(yè)主委員會。
第四十六條 業(yè)主委員會任期內(nèi)，委員出現(xiàn)空缺時，應(yīng)當(dāng)及時補足。業(yè)主委員會委員候補辦法由業(yè)主大會決定或者在業(yè)主大會議事規(guī)則中規(guī)定。業(yè)主委員會委員人數(shù)不足總數(shù)的二分之一時，應(yīng)當(dāng)召開業(yè)主大會臨時會議，重新選舉業(yè)主委員會。
第四十七條 業(yè)主委員會任期屆滿前3個月，應(yīng)當(dāng)組織召開業(yè)主大會會議，進行換屆選舉，并報告物業(yè)所在地的區(qū)、縣房地產(chǎn)行政主管部門和街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府。
第四十八條 業(yè)主委員會應(yīng)當(dāng)自任期屆滿之日起10日內(nèi)，將其保管的檔案資料、印章及其他屬于業(yè)主大會所有的財物移交新一屆業(yè)主委員會。
第四章 指導(dǎo)和監(jiān)督
第四十九條 物業(yè)所在地的區(qū)、縣房地產(chǎn)行政主管部門和街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府應(yīng)當(dāng)積極開展物業(yè)管理政策法規(guī)的宣傳和教育活動，及時處理業(yè)主、業(yè)主委員會在物業(yè)管理活動中的投訴。
第五十條 已交付使用的專有部分面積超過建筑物總面積50%，建設(shè)單位未按要求報送籌備首次業(yè)主大會會議相關(guān)文件資料的，物業(yè)所在地的區(qū)、縣房地產(chǎn)行政主管部門或者街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府有權(quán)責(zé)令建設(shè)單位限期改正。
第五十一條 業(yè)主委員會未按業(yè)主大會議事規(guī)則的規(guī)定組織召開業(yè)主大會定期會議，或者發(fā)生應(yīng)當(dāng)召開業(yè)主大會臨時會議的情況，業(yè)主委員會不履行組織召開會議職責(zé)的，物業(yè)所在地的區(qū)、縣房地產(chǎn)行政主管部門或者街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府可以責(zé)令業(yè)主委員會限期召開；逾期仍不召開的，可以由物業(yè)所在地的居民委員會在街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府的指導(dǎo)和監(jiān)督下組織召開。
第五十二條 按照業(yè)主大會議事規(guī)則的規(guī)定或者三分之一以上委員提議，應(yīng)當(dāng)召開業(yè)主委員會會議的，業(yè)主委員會主任、副主任無正當(dāng)理由不召集業(yè)主委員會會議的，物業(yè)所在地的區(qū)、縣房地產(chǎn)行政主管部門或者街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府可以指定業(yè)主委員會其他委員召集業(yè)主委員會會議。
第五十三條 召開業(yè)主大會會議，物業(yè)所在地的區(qū)、縣房地產(chǎn)行政主管部門和街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府應(yīng)當(dāng)給予指導(dǎo)和協(xié)助。
第五十四條 召開業(yè)主委員會會議，應(yīng)當(dāng)告知相關(guān)的居民委員會，并聽取居民委員會的建議。
在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)，業(yè)主大會、業(yè)主委員會應(yīng)當(dāng)積極配合相關(guān)居民委員會依法履行自治管理職責(zé)，支持居民委員會開展工作，并接受其指導(dǎo)和監(jiān)督。
第五十五條 違反業(yè)主大會議事規(guī)則或者未經(jīng)業(yè)主大會會議和業(yè)主委員會會議的決定，擅自使用業(yè)主大會印章、業(yè)主委員會印章的，物業(yè)所在地的街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府應(yīng)當(dāng)責(zé)令限期改正，并通告全體業(yè)主；造成經(jīng)濟損失或者不良影響的，應(yīng)當(dāng)依法追究責(zé)任人的法律責(zé)任。
第五十六條 業(yè)主委員會委員資格終止，拒不移交所保管的檔案資料、印章及其他屬于全體業(yè)主所有的財物的，其他業(yè)主委員會委員可以請求物業(yè)所在地的公安機關(guān)協(xié)助移交。
業(yè)主委員會任期屆滿后，拒不移交所保管的檔案資料、印章及其他屬于全體業(yè)主所有的財物的，新一屆業(yè)主委員會可以請求物業(yè)所在地的公安機關(guān)協(xié)助移交。
第五十七條 業(yè)主委員會在規(guī)定時間內(nèi)不組織換屆選舉的，物業(yè)所在地的區(qū)、縣房地產(chǎn)行政主管部門或者街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府應(yīng)當(dāng)責(zé)令其限期組織換屆選舉；逾期仍不組織的，可以由物業(yè)所在地的居民委員會在街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府的指導(dǎo)和監(jiān)督下，組織換屆選舉工作。
第五十八條 因客觀原因未能選舉產(chǎn)生業(yè)主委員會或者業(yè)主委員會委員人數(shù)不足總數(shù)的二分之一的，新一屆業(yè)主委員會產(chǎn)生之前，可以由物業(yè)所在地的居民委員會在街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府的指導(dǎo)和監(jiān)督下，代行業(yè)主委員會的職責(zé)。
第五十九條 業(yè)主大會、業(yè)主委員會作出的決定違反法律法規(guī)的，物業(yè)所在地的區(qū)、縣房地產(chǎn)行政主管部門和街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府應(yīng)當(dāng)責(zé)令限期改正或者撤銷其決定，并通告全體業(yè)主。
第六十條 業(yè)主不得擅自以業(yè)主大會或者業(yè)主委員會的名義從事活動。業(yè)主以業(yè)主大會或者業(yè)主委員會的名義，從事違反法律、法規(guī)的活動，構(gòu)成犯罪的，依法追究刑事責(zé)任；尚不構(gòu)成犯罪的，依法給予治安管理處罰。
第六十一條 物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)，可以召開物業(yè)管理聯(lián)席會議。物業(yè)管理聯(lián)席會議由街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府負(fù)責(zé)召集，由區(qū)、縣房地產(chǎn)行政主管部門、公安派出所、居民委員會、業(yè)主委員會和物業(yè)服務(wù)企業(yè)等方面的代表參加，共同協(xié)調(diào)解決物業(yè)管理中遇到的問題。
第五章 附則
第六十二條 業(yè)主自行管理或者委托其他管理人管理物業(yè)，成立業(yè)主大會，選舉業(yè)主委員會的，可參照執(zhí)行本規(guī)則。
第六十三條 物業(yè)所在地的區(qū)、縣房地產(chǎn)行政主管部門與街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府在指導(dǎo)、監(jiān)督業(yè)主大會和業(yè)主委員會工作中的具體職責(zé)分工，按各省、自治區(qū)、直轄市人民政府有關(guān)規(guī)定執(zhí)行。
第六十四條 本規(guī)則自20**年1月1日起施行?！稑I(yè)主大會規(guī)程》（建住房〔20**〕131號）同時廢止。