臺(tái)灣公寓大廈管理委員會(huì)與物業(yè)管理秩序維護(hù)公司的法律關(guān)系

　　臺(tái)灣的物業(yè)管理公司一般稱之為“物業(yè)管理秩序維護(hù)公司”，但是一般有說(shuō)，規(guī)模都比較小。規(guī)模比較小的原因有兩個(gè)：一是臺(tái)灣本身的物業(yè)管理市場(chǎng)不大;二是物業(yè)管理公司與公寓管理委員會(huì)與大陸有著較大的不同。從本律師到訪的兩個(gè)公寓來(lái)看，管理委員會(huì)是將管家服務(wù)、保安、保潔、設(shè)備管理、綠化管理分別簽署給不同的專業(yè)公司來(lái)操作，也有的公寓會(huì)將管家服務(wù)與保潔一并委托給一家物業(yè)公司，但是保安、設(shè)備管理、綠化一般都是由管理委員會(huì)直接外包的，而非大陸的業(yè)主委員會(huì)會(huì)將整個(gè)小區(qū)物業(yè)管理事務(wù)“總包”給一家物業(yè)管理公司。從臺(tái)灣地區(qū)與大陸的比較看，臺(tái)灣的物業(yè)管理公司更是傳統(tǒng)意義上的管家，幫助管理委員會(huì)處理財(cái)務(wù)收支，及處理與其它各專業(yè)分包之間的關(guān)系。由管理委員會(huì)直接支付給物業(yè)公司報(bào)酬，物業(yè)公司不需要直接面對(duì)業(yè)主進(jìn)行催收費(fèi)用，這一點(diǎn)與大陸完全不一樣。

　　臺(tái)灣的管理委員會(huì)與物業(yè)公司之間的關(guān)系，是真正民法意義的委托關(guān)系，即：物業(yè)公司接受管理委員會(huì)的委托提供管家服務(wù)，管理委員會(huì)支付物業(yè)管理公司報(bào)酬，加之臺(tái)灣管理委員會(huì)的運(yùn)作都是透明的，管理委員會(huì)與業(yè)主之間的矛盾并不明顯。而回頭看我們大陸目前的管理模式，從法律上講也是物業(yè)公司接受業(yè)主委員會(huì)的委托，提供物業(yè)管理服務(wù)，也是法律意義的委托關(guān)系，但是目前物業(yè)管理收費(fèi)制度又是物業(yè)公司直接向業(yè)主收取，直至對(duì)欠費(fèi)的業(yè)主提出民事訴訟，在大陸實(shí)際上是物業(yè)公司接受業(yè)主大會(huì)或業(yè)委會(huì)的委托提供服務(wù)，但是支付對(duì)價(jià)的卻是全體業(yè)主。一定意義上講，天然地將業(yè)主與業(yè)主委員會(huì)放在了對(duì)立面，業(yè)主與業(yè)主委員會(huì)之間很難建立起完全信任的關(guān)系，也直接導(dǎo)致了業(yè)主與業(yè)主委員會(huì)之間的各類訴訟，如要求知曉公共收益情況的知情權(quán)訴訟，要求撤銷業(yè)主大會(huì)決議的撤銷權(quán)訴訟。本律師認(rèn)為，從一定意義上講，臺(tái)灣的模式更多體現(xiàn)業(yè)主的自治，可能是我們今后物業(yè)管理發(fā)展的方向或者說(shuō)是方向之一，特別是隨著業(yè)主委員會(huì)制度的日益成熟和規(guī)范，業(yè)主自治的作法會(huì)更為明確，實(shí)際上在上海已經(jīng)出現(xiàn)了多家小型社區(qū)未聘用物業(yè)管理公司的情況，而是由業(yè)主委員會(huì)直接聘請(qǐng)專業(yè)保安、保潔人員或公司進(jìn)行物業(yè)管理。一些地方立法，如《上海市住宅物業(yè)管理規(guī)定》也就業(yè)主自治進(jìn)行了專門的規(guī)定。

　　兩種不同的管理比較下來(lái)，究竟是臺(tái)灣的管理成本低，還是大陸的管理成本低，其實(shí)很難作比較。因?yàn)榕_(tái)灣物業(yè)管理收支公開透明，物業(yè)公司難有隱性收入，但是由于社區(qū)規(guī)模小，在人員的配置上多有“浪費(fèi)”之嫌，但是總體上還是比大多一線城市收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)低。本律師考查學(xué)習(xí)了新北市的一個(gè)“湯泉首席”公寓，有200多戶業(yè)戶，4000多坪面積(約13000平方米)，配備一個(gè)經(jīng)理、一個(gè)財(cái)務(wù)秘書、三個(gè)保安、三個(gè)保潔人員，物業(yè)管理費(fèi)的標(biāo)準(zhǔn)大概是3.3元每平方米(在臺(tái)北和新北市屬于中等偏低)。小區(qū)配備有游泳池，和近400平方米的會(huì)所，有KTV、閱覽室、兒童娛樂(lè)等等設(shè)施。由于市場(chǎng)透明度高，管理委員會(huì)在與物業(yè)公司的合作中處于強(qiáng)勢(shì)地位，物業(yè)管理公司的利益空間并不理想，也有一些惡意競(jìng)爭(zhēng)的存在，直接導(dǎo)致臺(tái)灣管理委員會(huì)更換物業(yè)管理公司較為頻繁。

　　總體上看，臺(tái)灣管理委員會(huì)與物業(yè)管理公司的法律關(guān)系比較清晰，操作也公開透明，值得我們大陸物業(yè)管理公司學(xué)習(xí)，但是也存在一些問(wèn)題，比如剛剛提到的公寓規(guī)模小，成本不能被業(yè)主攤薄，有些公寓管理要求略高，物業(yè)管理費(fèi)20多元(人民幣)的標(biāo)準(zhǔn)也并非個(gè)案。臺(tái)灣的物業(yè)管理收費(fèi)由于公開透明，但物業(yè)管理公司的酬金并不單獨(dú)測(cè)算，大部分物業(yè)公司只能從人頭費(fèi)上擠出一些利潤(rùn)，并不利于行業(yè)長(zhǎng)期健康發(fā)展，另外，由于臺(tái)灣公寓規(guī)模實(shí)在太小，物業(yè)公司開展一些租售、餐飲、營(yíng)銷管理難以推進(jìn)，而大陸卻有著這方面的規(guī)模優(yōu)勢(shì)。

篇2：成都市物業(yè)管理區(qū)域秩序維護(hù)暫行規(guī)定(2006年)

　　成都市物業(yè)管理區(qū)域秩序維護(hù)暫行規(guī)定(20**)

　　成物協(xié)〔20**〕10 號(hào)

　　各會(huì)員單位、協(xié)會(huì)各部門：

　　為進(jìn)一步規(guī)范物業(yè)管理秩序維護(hù)行為,加強(qiáng)行業(yè)自律，提高我市物業(yè)管理區(qū)域公共秩序維護(hù)工作水平，構(gòu)建文明、安全、和諧的物業(yè)管理區(qū)域，根據(jù)國(guó)務(wù)院《物業(yè)管理?xiàng)l例》、《企事業(yè)單位內(nèi)部治安保衛(wèi)條例》等相關(guān)法規(guī)政策規(guī)定，我會(huì)制定了《成都市物業(yè)管理區(qū)域秩序維護(hù)暫行規(guī)定》，現(xiàn)印發(fā)給你們，請(qǐng)遵照?qǐng)?zhí)行。執(zhí)行中有什么問(wèn)題，請(qǐng)及時(shí)與我會(huì)聯(lián)系。

　　附：成都市物業(yè)管理區(qū)域秩序維護(hù)暫行規(guī)定

　　二OO六年八月十八日

　　附：

　　成都市物業(yè)管理區(qū)域秩序維護(hù)暫行規(guī)定

　　第一條 為加強(qiáng)我市物業(yè)管理區(qū)域公共秩序維護(hù)工作，切實(shí)維護(hù)公民的合法權(quán)益和人身、財(cái)產(chǎn)安全，根據(jù)國(guó)務(wù)院《物業(yè)管理?xiàng)l例》和《企事業(yè)單位內(nèi)部治安保衛(wèi)條例》等有關(guān)規(guī)定，結(jié)合本市實(shí)際，制定本規(guī)定。

　　第二條 在本市行政區(qū)域內(nèi)從事物業(yè)管理區(qū)域秩序維護(hù)的，適用本規(guī)定。

　　第三條 本規(guī)定所稱物業(yè)管理區(qū)域秩序維護(hù)(以下簡(jiǎn)稱“秩序維護(hù)”)，是指業(yè)主選聘物業(yè)管理企業(yè)，雙方依據(jù)物業(yè)服務(wù)合同為維護(hù)物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)公共秩序而實(shí)施的防范性、服務(wù)性安全保衛(wèi)活動(dòng)。

　　第四條 本規(guī)定所稱物業(yè)秩序維護(hù)員，是指受聘于物業(yè)管理企業(yè)，按有關(guān)規(guī)定、行業(yè)規(guī)范(標(biāo)準(zhǔn))或物業(yè)管理企業(yè)規(guī)章制度，具體實(shí)施維護(hù)物業(yè)管理區(qū)域公共秩序的工作人員。

　　第五條 物業(yè)秩序維護(hù)員來(lái)源：

　　(一)從合法保安機(jī)構(gòu)聘請(qǐng)的專業(yè)保安人員;

　　(二)退役、復(fù)員軍人;

　　(三)城鎮(zhèn)再就業(yè)人員;

　　(四)農(nóng)村剩余勞動(dòng)力轉(zhuǎn)移人員;

　　(五)其他來(lái)源。

　　行業(yè)提倡物業(yè)管理企業(yè)從合法保安機(jī)構(gòu)聘請(qǐng)專業(yè)保安人員，擔(dān)任秩序維護(hù)任務(wù)。

　　第六條 物業(yè)秩序維護(hù)員應(yīng)符合以下條件：

　　(一)初中以上文化程度;

　　(二)身體健康，品行端正，作風(fēng)正派，具備執(zhí)行行業(yè)服務(wù)規(guī)范(標(biāo)準(zhǔn))的基本條件;

　　(三)具有完全民事行為能力，無(wú)精神病史;

　　(四)遵守法律法規(guī)規(guī)定，無(wú)違法犯罪記錄;

　　(五)依法規(guī)定的其他條件。

　　第七條 市物業(yè)管理協(xié)會(huì)建立全市統(tǒng)一的物業(yè)管理區(qū)域秩序維護(hù)員名冊(cè)(以下簡(jiǎn)稱名冊(cè))，并予以公告，供社會(huì)監(jiān)督、選擇。

　　申請(qǐng)成為名冊(cè)成員的，應(yīng)當(dāng)參加全市統(tǒng)一的培訓(xùn)、考核;經(jīng)考核合格的，由市物業(yè)管理協(xié)會(huì)納入名冊(cè)監(jiān)督管理并出具名冊(cè)證明。

　　名冊(cè)證明是物業(yè)秩序維護(hù)員的執(zhí)業(yè)證明之一，由本人保管和使用。

　　第八條 物業(yè)秩序維護(hù)員應(yīng)積極配合房產(chǎn)管理部門和公安機(jī)關(guān)對(duì)物業(yè)秩序維護(hù)的指導(dǎo)和監(jiān)督工作。

　　市物業(yè)管理協(xié)會(huì)建立物業(yè)秩序維護(hù)員執(zhí)業(yè)信用檔案，對(duì)其優(yōu)良行為、不良行為報(bào)請(qǐng)市房產(chǎn)管理部門記入信用檔案，予以公示;對(duì)表現(xiàn)優(yōu)秀的物業(yè)秩序維護(hù)員，報(bào)請(qǐng)市房產(chǎn)管理部門納入我市物業(yè)管理專業(yè)人才庫(kù)統(tǒng)一管理。

　　物業(yè)秩序維護(hù)員執(zhí)業(yè)信用檔案作為物業(yè)管理企業(yè)及從業(yè)人員信用檔案的組成部分。

　　第九條 物業(yè)管理企業(yè)選聘物業(yè)秩序維護(hù)員時(shí)，可核查擬聘人員在名冊(cè)中的相關(guān)記載。

　　第十條物業(yè)管理企業(yè)應(yīng)當(dāng)自聘用名冊(cè)成員之日起30日內(nèi)，持物業(yè)秩序維護(hù)員名冊(cè)證明、身份證、照片、雙方簽訂的物業(yè)秩序維護(hù)服務(wù)合同復(fù)印件等向市物業(yè)管理協(xié)會(huì)辦理備案手續(xù)。

　　物業(yè)管理企業(yè)將物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的物業(yè)秩序維護(hù)專項(xiàng)委托給合法保安機(jī)構(gòu)的，物業(yè)管理企業(yè)持雙方簽訂的物業(yè)秩序維護(hù)專項(xiàng)委托合同向市物業(yè)管理協(xié)會(huì)備案。

　　第十一條物業(yè)秩序維護(hù)員因故離職的，物業(yè)管理企業(yè)應(yīng)將物業(yè)秩序維護(hù)員服務(wù)期間的執(zhí)業(yè)情況及離開原因，以書面形式報(bào)市物業(yè)管理協(xié)會(huì)、區(qū)(市)縣片會(huì)。

　　第十二條 物業(yè)秩序維護(hù)員的著裝、標(biāo)識(shí)在本市行政區(qū)域內(nèi)實(shí)行統(tǒng)一，不得著仿警服。

　　非合法保安機(jī)構(gòu)監(jiān)督管理的，不得稱保安人員、穿著保安服裝。

　　物業(yè)管理企業(yè)雇請(qǐng)保安人員的，應(yīng)當(dāng)遵守國(guó)家有關(guān)規(guī)定。保安人員在維護(hù)物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的公共秩序時(shí)，應(yīng)當(dāng)履行職責(zé)，不得侵害公民的合法權(quán)益。第十三條物業(yè)秩序維護(hù)員應(yīng)當(dāng)履行下列職責(zé)：

　　(一)嚴(yán)格執(zhí)行行業(yè)服務(wù)規(guī)范和物業(yè)秩序維護(hù)員服務(wù)行為規(guī)范，維護(hù)業(yè)主在物業(yè)管理中的合法權(quán)益;

　　(二)協(xié)助業(yè)主、街道辦事處、社區(qū)居委會(huì)、有關(guān)主管部門和公安機(jī)關(guān)，共同做好物業(yè)管

　　理區(qū)域安全防范工作;

　　(三)向業(yè)主、使用人宣傳安全防范、公共秩序維護(hù)等的法規(guī)政策和相關(guān)知識(shí);

　　(四)落實(shí)防火、防盜、防爆、防破壞等治安防范措施，發(fā)現(xiàn)物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)存在治安隱患，應(yīng)當(dāng)迅速向有關(guān)行政管理部門報(bào)告，并采取臨時(shí)防制措施;天下房地產(chǎn)法律服務(wù)網(wǎng)編輯出版

　　(五)對(duì)發(fā)生在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的違法犯罪行為等立即采取措施予以制止，及時(shí)報(bào)告公安機(jī)關(guān)及有關(guān)部門，并保護(hù)現(xiàn)場(chǎng)和協(xié)助救助、調(diào)查，對(duì)現(xiàn)行違法犯罪嫌疑人應(yīng)當(dāng)扭送公安機(jī)關(guān)處理，預(yù)防、發(fā)現(xiàn)、制止影響物業(yè)管理區(qū)域公共秩序的行為;

　　(六)按規(guī)定做好物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)犬只管理的相關(guān)工作;

　　(七)實(shí)施物業(yè)服務(wù)合同約定的其它物業(yè)秩序維護(hù)服務(wù)。

　　第十四條 物業(yè)秩序維護(hù)員不得有下列行為：

　　(一)剝奪、限制公民人身自由;

　　(二)搜查他人攜帶物品或者扣押他人證件、財(cái)產(chǎn);

　　(三)侮辱、毆打他人或者唆使毆打他人;

　　(四)阻礙國(guó)家機(jī)關(guān)工作人員依法執(zhí)行公務(wù);

　　(五)工作時(shí)間內(nèi)為業(yè)主、使用人或本單位追索各類債務(wù)或者解決勞務(wù)糾紛;

　　(六)侵犯服務(wù)對(duì)象的商業(yè)秘密或個(gè)人隱私;

　　(七)擅離職守或酒后執(zhí)勤;

　　(八)其他違反法律法規(guī)規(guī)章政策的行為。

　　第十五條 物業(yè)秩序維護(hù)員在受聘服務(wù)期內(nèi)，經(jīng)認(rèn)定有下列情形之一的，由市物業(yè)管理協(xié)會(huì)注銷其名冊(cè)成員資格并記入其信用檔案中：

　　(一) 不能執(zhí)行行業(yè)服務(wù)規(guī)范，履行規(guī)定職責(zé)的;

　　(二)因服務(wù)失職，造成重大事故或嚴(yán)重不良影響的;

　　(三)利用服務(wù)條件，侵犯業(yè)主、使用人、物業(yè)管理企業(yè)等的合法權(quán)益的;

　　(四)對(duì)業(yè)主、使用人的投訴置之不理，經(jīng)查證屬實(shí)又不服從行政主管部門指導(dǎo)、監(jiān)督的;

　　(五)一年內(nèi)經(jīng)查屬實(shí)被業(yè)主、使用人投訴在5次以上或?qū)ν皇马?xiàng)重復(fù)投訴3次以上的;

　　(六)在受聘從事物業(yè)秩序維護(hù)服務(wù)合同期內(nèi)，被媒體負(fù)面報(bào)道2次以上情況屬實(shí)，影響重大的;

　　(七)其他應(yīng)予注銷名冊(cè)成員的情形。

　　第十六條 物業(yè)秩序維護(hù)員被注銷名冊(cè)成員的，自注銷之日起兩年內(nèi)，物業(yè)管理企業(yè)一般不得聘請(qǐng)其從事物業(yè)管理服務(wù)活動(dòng)。

　　第十七條 物業(yè)管理企業(yè)應(yīng)當(dāng)履行下列物業(yè)秩序維護(hù)職責(zé)：

　　(一)接受物業(yè)管理相關(guān)主管部門、街道辦事處(鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府)的指導(dǎo)、監(jiān)督;

　　(二)按規(guī)定聘請(qǐng)物業(yè)秩序維護(hù)員，加強(qiáng)對(duì)物業(yè)秩序維護(hù)員的日常教育和管理;

　　(三)結(jié)合實(shí)際依法建立健全并落實(shí)物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)各項(xiàng)物業(yè)秩序維護(hù)管理制度，組織物業(yè)秩序維護(hù)員參加全市統(tǒng)一的專業(yè)培訓(xùn);

　　(四)執(zhí)行成都市物業(yè)管理區(qū)域公共安全防范指導(dǎo)意見;依據(jù)(前期)物業(yè)服務(wù)合同組織實(shí)施防火、防盜、防爆、防破壞等安全防范活動(dòng)，定期開展安全防范演練;

　　(五)依法配置必要的安防器材，并依照(前期)物業(yè)服務(wù)合同對(duì)物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)配置的安防設(shè)施設(shè)備和器材進(jìn)行檢查、維護(hù)和保養(yǎng)，確保其完好有效;

　　設(shè)置有安全防范手段的，應(yīng)當(dāng)向物業(yè)所在地公安機(jī)關(guān)備案，接受其指導(dǎo)和監(jiān)督;

　　(六)根據(jù)受聘提供物業(yè)服務(wù)的物業(yè)管理區(qū)域的實(shí)際情況，對(duì)無(wú)自動(dòng)安防設(shè)施的物業(yè)管理區(qū)域出入口等重點(diǎn)部位，配備必要的物業(yè)秩序維護(hù)員;

　　(七)依法履行物業(yè)秩序維護(hù)服務(wù)中的報(bào)告、配合、勸阻和制止義務(wù);

　　(八)定期在受聘提供物業(yè)服務(wù)的物業(yè)管理區(qū)域開展安全防范檢查，及時(shí)發(fā)現(xiàn)并消除安全隱患;同時(shí)根據(jù)有關(guān)主管部門下達(dá)的整改要求，及時(shí)整改;

　　(九)按規(guī)定、約定協(xié)助搞好物業(yè)管理區(qū)域的消防管理工作;

　　(十)根據(jù)物業(yè)服務(wù)合同約定做好其它物業(yè)秩序維護(hù)服務(wù)。

　　第十八條 物業(yè)管理企業(yè)應(yīng)當(dāng)制定包括日常防范和應(yīng)急預(yù)案在內(nèi)的公共區(qū)域安全防范方案，其主要內(nèi)容應(yīng)當(dāng)有：

　　(一) 公共區(qū)域安全防范的范圍;

　　(二)公共區(qū)域安全防范的責(zé)任;

　　(三)公共區(qū)域安全防范的措施;

　　(四)公共區(qū)域安全防范的效果評(píng)估和檢查考核。

　　第十九條 物業(yè)管理企業(yè)應(yīng)當(dāng)加強(qiáng)對(duì)物業(yè)的養(yǎng)護(hù)和維修，定期檢查消除隱患;對(duì)公共區(qū)域安全防范的重點(diǎn)部位設(shè)置警示標(biāo)識(shí)、可能引發(fā)人身傷亡事故的部位或場(chǎng)所要設(shè)置統(tǒng)一規(guī)范、文明禮貌、用語(yǔ)簡(jiǎn)明且醒目的警示標(biāo)識(shí)，告示注意事項(xiàng)，明確禁止行為;并對(duì)下列部位強(qiáng)化防范措施：

　　(一)水景、親水平臺(tái)：標(biāo)明水深，照明及線路應(yīng)有防漏電裝置。

　　(二)兒童娛樂(lè)設(shè)施、健身設(shè)備：由生產(chǎn)企業(yè)在醒目位置設(shè)置使用說(shuō)明標(biāo)牌，注明使用方法、生產(chǎn)企業(yè)名稱，提供質(zhì)保承諾和維修電話。

　　(三)假山、雕塑：標(biāo)明禁止攀爬等行為。

　　(四)樓宇玻璃大門：有醒目的防撞條等防護(hù)措施及警示標(biāo)識(shí)。

　　(五)電梯：設(shè)有安全使用和故障注意事項(xiàng)的標(biāo)識(shí)，維修養(yǎng)護(hù)時(shí)應(yīng)設(shè)置圍護(hù)措施。

　　(六)電表箱、消防箱：保持箱體m.dewk.cn、插銷、表具和器材完好，設(shè)置警示表識(shí)。

　　(七)水箱、水池：加蓋或加門并上鎖。

　　(八)窨井、化糞池：保持蓋板完好，維修養(yǎng)護(hù)時(shí)應(yīng)設(shè)置圍護(hù)和警示標(biāo)識(shí)。

　　(九)垃圾堆放：規(guī)定生活和建筑垃圾分類堆放，建筑垃圾實(shí)行袋裝化。

　　(十)挖溝排管：標(biāo)明

　　施工期、設(shè)置圍護(hù)和警示標(biāo)識(shí)。

　　(十一)腳手架：確保穩(wěn)固、警示標(biāo)識(shí)明確、行人出入口有防護(hù)、底擋笆牢靠。

　　第二十條 物業(yè)管理企業(yè)對(duì)需業(yè)主、使用人自我檢查防范的，應(yīng)當(dāng)予以告示，對(duì)雨蓬、花架、晾衣架、空調(diào)室外機(jī)架等部位和陽(yáng)臺(tái)擱置物、懸掛物等行為，進(jìn)行安全警示。

　　第二十一條 物業(yè)管理企業(yè)應(yīng)當(dāng)根據(jù)實(shí)際情況的變化及時(shí)修訂物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的公共區(qū)域安全防范方案，對(duì)安全防范應(yīng)急預(yù)案進(jìn)行全面檢查、調(diào)整完善，明確安全防范應(yīng)急處理程序。

　　第二十二條 物業(yè)管理企業(yè)應(yīng)當(dāng)組建安全應(yīng)急防范搶險(xiǎn)預(yù)備隊(duì)伍，每年組織開展安全防范知識(shí)培訓(xùn)和對(duì)突發(fā)事件處理的實(shí)戰(zhàn)演練，并結(jié)合所在物業(yè)管理區(qū)域?qū)嶋H，配備常用應(yīng)急搶險(xiǎn)器材，平時(shí)加強(qiáng)檢查和補(bǔ)充，防止失效。

　　第二十三條 物業(yè)管理企業(yè)應(yīng)當(dāng)加強(qiáng)對(duì)公共區(qū)域安全防范重點(diǎn)部位的日常巡查，發(fā)現(xiàn)問(wèn)題及時(shí)整改，不留隱患。

　　第二十四條 市物業(yè)管理協(xié)會(huì)對(duì)物業(yè)管理企業(yè)未能履行(前期)物業(yè)服務(wù)合同導(dǎo)致業(yè)主人身、財(cái)產(chǎn)安全受到損害的，在給予及時(shí)通報(bào)批評(píng)的同時(shí)，報(bào)請(qǐng)主管部門予以不良行為記入其信用檔案中。

　　市物業(yè)管理協(xié)會(huì)可定期會(huì)同有關(guān)部門組織力量加強(qiáng)對(duì)物業(yè)管理區(qū)域安全防范工作的檢查和指導(dǎo)，對(duì)發(fā)現(xiàn)的安全隱患加強(qiáng)督促，限時(shí)整改。

　　第二十五條 本規(guī)定由市物業(yè)管理協(xié)會(huì)解釋。

　　第二十六條 本規(guī)定自20**年9月1日起施行。

篇3：小區(qū)物業(yè)管理服務(wù)工作標(biāo)準(zhǔn):公共秩序維護(hù)

　　小區(qū)物業(yè)管理服務(wù)工作標(biāo)準(zhǔn)：公共秩序維護(hù)

　　二、公共秩序維護(hù)工作標(biāo)準(zhǔn)

　　項(xiàng)目 內(nèi)容

　　著裝1、上崗須著公司統(tǒng)一的護(hù)管員制服，戴好帽子，系正領(lǐng)帶，扎緊武裝帶，衣領(lǐng)鈕扣全部扣好。

　　2、上崗須佩戴好工作牌。工作牌統(tǒng)一佩戴在外衣左上衣袋上方。

　　3、制服領(lǐng)口、袖口處不得顯露個(gè)人衣物，制服外不得顯露個(gè)人物品（如紀(jì)念章、筆、BB機(jī)、鎖匙扣等），制服衣袋不得裝過(guò)大過(guò)厚物品。

　　4、非當(dāng)值班時(shí)間，除因公或經(jīng)批準(zhǔn)外，不得穿著或攜帶制服離開轄區(qū)。

　　行為舉止1、上崗時(shí)舉止應(yīng)文明、大方。

　　2、頭發(fā)要整潔，不留長(zhǎng)發(fā)。

　　3、精神振作，姿態(tài)良好，抬頭挺胸。不得東倒西歪、前傾后靠，不得伸懶腰，不袖手、背手、插腰或?qū)⑹植迦胍麓?/P>

　　4、值勤時(shí)不得抽煙、吃零食，不得看小說(shuō)雜志、報(bào)紙、會(huì)客閑聊、吹口哨等與工作無(wú)關(guān)的事情，不得隨地吐痰、亂丟雜物。

　　5、注意檢查和保持儀表，但不得當(dāng)眾整理個(gè)人衣物。

　　6、不得將任何物件夾于腋下，不得敲桌椅或玩弄其他物品。

　　內(nèi)務(wù)1、保持宿舍保潔衛(wèi)生，不隨地吐痰、亂扔果皮、紙屑、煙頭等雜物。

　　2、床位鋪面保持干凈平整，不擺放雜物，被子按要求折疊方正，床下的鞋子擺放整齊。

　　3、帽子、腰帶、口杯、水桶等物均按指定的位置擺放，保持內(nèi)務(wù)的統(tǒng)一。

　　4、室內(nèi)嚴(yán)禁存放易燃、易爆、劇毒及其他危險(xiǎn)品。

　　5、室內(nèi)應(yīng)保持安靜，不得在室內(nèi)喧嘩、打麻將，以免影響其他隊(duì)員休息。

　　作息規(guī)定1、護(hù)管實(shí)行24小時(shí)值班制，每班提前10分鐘進(jìn)行交接班。

　　2、每晚零時(shí)之前熄燈就寢。

　　3、每周二、四下午二時(shí)至四時(shí)軍訓(xùn)，無(wú)特殊情況，不得無(wú)故缺席。

　　4、嚴(yán)格執(zhí)行備崗制度，下崗后外出3小時(shí)以上的需向有關(guān)領(lǐng)導(dǎo)請(qǐng)示。

　　5、休息（假）期間，發(fā)生緊急情況，一經(jīng)召喚必須立即歸隊(duì)，聽候調(diào)遣。

　　軍訓(xùn)1、立正：腳跟靠攏并齊，自然挺胸，兩臂自然下垂，兩眼平視前方。

　　2、稍息：左腳須腳尖方向伸出全腳的2/3，上體正直。

　　3、向右（左）轉(zhuǎn)：右（左）腳跟為軸，向右（左）轉(zhuǎn)90°，重心移向右（左）腳，左（右）腳迅速靠攏右（左）腳，成立正姿勢(shì)。

　　4、向后轉(zhuǎn)：要求同向右（左）轉(zhuǎn)，向后轉(zhuǎn)180°。

　　5、齊步走：左腳向正前方邁出約75厘米，重心前移，右腳相同。上體正直，兩臂前后自然擺動(dòng)。

　　6、敬禮：右手指并攏抬起微接帽沿右前角，腕直臂平，同時(shí)注視受禮者。

　　7、注目禮：面向受禮者成立正姿勢(shì)，注視受禮者，并目迎目送。

　　護(hù)管器材1．護(hù)管器械包括有對(duì)講機(jī)、警棍等，它是護(hù)管人員執(zhí)行任務(wù)的工具和武器，屬公司的公共財(cái)產(chǎn)，每個(gè)護(hù)管員都有責(zé)任和義務(wù)將其保管好，防止遺失或損壞。

　　2．護(hù)管器械只供護(hù)管員執(zhí)行公務(wù)時(shí)使用，嚴(yán)禁用作其他用途。

　　3．護(hù)管器械嚴(yán)禁轉(zhuǎn)借他人，嚴(yán)禁個(gè)人攜帶外出，如因工作需要須報(bào)管理處批準(zhǔn)。

　　4．對(duì)講機(jī)使用應(yīng)嚴(yán)格按規(guī)定頻率正確操作，嚴(yán)禁保安員私自亂拆、亂擰、亂調(diào)其它頻率。若有損壞視情節(jié)賠償。

　　5．執(zhí)勤中禁止使用對(duì)講機(jī)聊天、說(shuō)笑、以及談一些無(wú)關(guān)工作的話題。嚴(yán)禁在檢查時(shí)通風(fēng)報(bào)信。

　　6．警棍是護(hù)管員制服犯罪分子以及自衛(wèi)的武器，嚴(yán)禁用來(lái)當(dāng)作斗毆或威嚇?biāo)说墓ぞ摺?/P>

　　7．護(hù)管員交接班時(shí)，應(yīng)做好護(hù)管器械的交接驗(yàn)收記錄，防止出現(xiàn)問(wèn)題時(shí)互相推卸責(zé)任。

　　8．護(hù)管器械不用時(shí)，應(yīng)由當(dāng)事人交管理處統(tǒng)一保管。

　　固定崗位1、熟悉本崗位職責(zé)，熟悉小區(qū)業(yè)主基本情況，包括業(yè)主職業(yè)、相貌特征、常規(guī)進(jìn)出時(shí)間等。

　　2、當(dāng)發(fā)現(xiàn)雙手提（拿）著重物的顧客進(jìn)出大門有困難時(shí)，應(yīng)主動(dòng)提供幫助。

　　3、若遇領(lǐng)導(dǎo)或前來(lái)指導(dǎo)、參觀的社會(huì)各屆人士，應(yīng)立即起立敬禮。

　　4、外來(lái)人員進(jìn)出，值班人員填寫《來(lái)訪登記表》，謝絕推銷和其他閑雜人員進(jìn)入。

　　6、當(dāng)用戶搬出物品時(shí)，應(yīng)區(qū)分不同情況，必要時(shí)值班人員查驗(yàn)用戶《出入物品申報(bào)表》后予以放行，同時(shí)收回《出入物品申報(bào)表》。

　　7、需要給郵局辦理簽收的郵件，應(yīng)參照《信件收發(fā)管理程序》處理，及時(shí)將郵件送給用戶簽收。

　　8、對(duì)于出現(xiàn)的緊急情況，應(yīng)參照《緊急事件處理程序》處理。

　　9、協(xié)助管理處其他班組（部門）做好有關(guān)管理工作（參見相關(guān)程序文件）。

　　流動(dòng)崗位1、護(hù)管巡查參見《護(hù)管巡查細(xì)則》。

　　2、當(dāng)業(yè)主、顧客有困難求助時(shí)，應(yīng)及時(shí)提供熱情的幫助。

　　3、若遇領(lǐng)導(dǎo)或前來(lái)指導(dǎo)、參觀的社會(huì)各屆人士，應(yīng)敬禮、致謝。

　　4、巡邏時(shí)要多走、多看、多聽、多嗅。重點(diǎn)檢查治安、防火、防盜等情況，消防等公共設(shè)備、設(shè)施是否完好，防盜門是否關(guān)好等。發(fā)現(xiàn)問(wèn)題立即處理，做好《值班記錄表》，并上報(bào)護(hù)管班長(zhǎng)或管理處主任。

　　5、巡邏中發(fā)現(xiàn)可疑人員，要前往盤查，必要時(shí)檢查其所帶物品。屬三無(wú)人員，應(yīng)驅(qū)趕出轄區(qū)；屬推銷、擺賣人員，應(yīng)勸其離開轄區(qū)。

　　6、對(duì)于出現(xiàn)的緊急情況，應(yīng)參照《緊急事件處理程序》處理。

　　7、協(xié)助管理處其他班組（部門）做好有關(guān)管理工作（參見相關(guān)程序文件）。