市人民政府辦公廳關于推進中心城區老舊住宅區物業服務工作的意見

　　【時效性】 現行有效

　　武政辦[20**]206號

　　各區人民政府，市人民政府各部門：

　　為了探索和建立物業服務全覆蓋的工作機制，切實改善老舊住宅區的居住環境，進一步提升城市整體形象，促進“創新武漢、和諧武漢”建設，根據《中華人民共和國物權法》、國務院《物業管理條例》等法律法規，結合我市實際，經市人民政府同意，現就推進中心城區老舊住宅區物業服務工作提出以下意見：

　　一、指導思想和基本要求

　　(一)指導思想

　　以黨的十七大精神為指導，緊緊圍繞“創新武漢、和諧武漢”建設的總體目標，堅持“政府引導，立足社區，以人為本，因地制宜”的工作方針，依法拓展物業服務覆蓋面，切實改善廣大群眾居住環境和質量，不斷推進社區建設和物業服務共同發展，進一步提升全市城市管理水平。

　　(二)基本要求

　　通過推進物業服務工作，20**年年底之前全市中心城區老舊住宅區物業服務單位(機構)得到落實，長效管理制度初步建立，房屋及其配套設施設備管理權責不清、服務缺位等突出問題基本解決，居住環境和質量進一步改善和提高，基本實現物業服務全覆蓋。

　　二、物業服務運作方式

　　推進中心城區老舊住宅區物業服務工作，要根據房屋、環境、配套設施和房屋產權的狀況、居民的承受能力、服務需求以及消費意愿的實際情況，以社區為界，因地制宜，劃分1個或多個物業服務區域，確定具體運作模式。

　　(一)對社區內原規劃建設的住宅區或相對獨立且配套設施比較齊全的住宅區(院落)，可依法成立業主大會并選舉產生業主委員會，以業主委員會為實施主體，通過合同(協議)等書面約定，選聘有專業資質的物業公司提供服務，或將所需服務的內容分別委托專業服務單位提供服務，或動員和組織業主或使用人自行提供服務。

　　(二)對社區內單位自管住宅區(院落)或直管公有住房比較集中的住宅區(院落)，可建立房屋管理(產權)單位負責召集，社區居委會和專業部門(單位)及業主、使用人代表組成的聯席會議制度，通過共同協商達成《管理服務協議》，由房屋管理(產權)單位負責牽頭統一管理服務。

　　(三)對社區內房屋用途多樣，且產權復雜，又難以圍墻建院的住宅區，可建立社區居委會負責召集，房屋管理(產權)單位、專業部門(單位)和業主、使用人代表組成的聯席會議制度，通過共同協商達成《社區物業服務公約》，成立中介服務機構等社會組織，以有償微利的方式提供物業服務。

　　三、物業日常養護和維修管理責任

　　老舊住宅區房屋及其配套設施設備管理包括日常養護服務和維修管理，其中，維修管理含中修、大修、改造和更新。各管理責任主體單位和個人要本著權責一致的原則，嚴格按照分工，切實履行義務。

　　(一)房屋專有部分的日常養護和維修管理應由業主自行負責;房屋共有部分的日常養護和維修管理應由業主按各自擁有的物權份額共同負責。

　　(二)單位自管住房和直管公有住房(包括房改已售的房屋)共有部分的日常養護和維修管理，應由房屋管理(產權)單位負責。

　　房屋管理(產權)單位因破產等原因撤銷或注銷的，由其上級主管部門(單位)負責該房屋共有部分的日常養護和維修管理;若房屋管理(產權)單位的上級主管部門(單位)也已撤銷的，由所在地的區人民政府組織協調，并依法確定該房屋共有部分的日常養護和維修管理責任。

　　(三)老舊住宅區內道路、綠化和供、排水等市政公用設施設備的日常養護和維修管理，由相關專業部門(單位)按照職能分別負責。

　　四、物業服務內容及費用

　　(一)老舊住宅區日常物業服務一般包括下列事項：

　　1.房屋共用部位、設施設備的日常運行、維護服務;

　　2.綠化養護服務;

　　3.保潔服務;

　　4.秩序維護服務;

　　5.車輛進出、停泊服務。

　　以上日常性服務費用標準由物業服務單位(機構)根據服務需求和質量標準，測算管理服務成本，提出收費標準，在廣泛征求廣大業主、使用人和有關部門(單位)意見的基礎上，通過合同(協議)約定，報物價部門備案核準后，向使用人按月收取。

　　(二)老舊住宅區內房屋共用部位共用設施設備需要中修、大修、更新和改造的，在經公有住房住宅專項維修資金列支范圍內專有部分占建筑物總面積三分之二以上的業主且占總人數三分之二以上的業主討論同意后，可按規定使用公有住房住宅專項維修資金，由物業服務單位(機構)和相關業主持有關材料，向負責管理公有住房住宅專項維修資金的部門申請列支;尚未籌集住宅專項維修資金的，由原售房單位和業主依法籌措。

　　五、組織領導和扶持措施

　　推進中心城區老舊住宅區物業服務工作要按照市人民政府的統一部署，建立和完善“區政府負總責，街道辦事處具體負責，市、區有關部門密切配合”的工作機制，不斷加強組織領導，切實提供有力的政策保障。

　　(一)切實加強領導。推進中心城區老舊住宅區物業服務工作由市物業管理工作領導小組負責統一指揮、協調。領導小組組長由市人民政府分管副市長擔任，副組長由市人民政府分管副秘書長和市國土房產局局長擔任，市各有關部門和單位分管負責人為成員(具體人員名單附后)。領導小組下設辦公室，在市國土房產局辦公，由市國土房產局局長周玉珍兼任主任。各區人民政府要成立推進老舊住宅區物業服務工作領導小組，制訂具體推進方案，重點強化街道辦事處的工作責任;各街道辦事處要按照每個社區劃分的物業服務區域，指導、協調和督促有關部門(單位)和社區居委會建立完善業主大會制度或聯席會議制度。對已具備成立業主大會條件的小區(院落)，各區房產部門和街道辦事處20**年內指導籌建率要達到100%，并在廣泛聽取意見的基礎上，逐一落實物業服務單位(機構)。市國土房產部門要會同有關部門研究制定推進老舊住宅區物業服務考評驗收標準。各區人民政府要組成工作專班，定期和不定期對老舊住宅區物業服務的落實情況進行檢查和考評，逐步建立健全長效監管機制。

　　(二)落實扶持措施。各區人民政府每年要繼續安排一定的專項資金，重點用于老舊住宅區的基礎設施和環境的綜合整治，為推進老舊住宅區物業服務創造必要條件;同時要鼓勵和支持社區成立中介機構等社會組織主動承接老舊住宅區物業服務。20**年起，各區人民政府應建立社區中介物業服務機構等社會組織年度考評獎勵制度，并根據其服務內容、質量和規模等考評情況，對考評達標的每年度按2-3萬元的標準給予獎勵。

　　本《意見》從印發之日起施行。遠城區推進老舊住宅區物業服務工作可參照本《意見》組織實施。

　　二○○八年十二月十九日

篇2：武漢市拓面老舊小區物業服務指導標準(2018)

　　市住房保障房管局關于印發老舊小區“紅色物業”拓面提質物業服務指導標準的通知

　　各區房管局，各物業服務企業，各有關單位：

　　為規范老舊小區物業服務行為，提升物業服務水平，我局依據物業管理相關法規、《市人民政府辦公廳關于印發全市老舊小區“紅色物業”拓面提質工作實施方案的通知》(武政辦〔20**〕27號)和《武漢市住宅物業服務等級標準》(武漢市地方技術規范DB4201/T534-20**)，制定了《拓面老舊小區物業服務指導標準》和《提質老舊小區物業服務指導標準》，現印發給你們，供老舊小區“紅色物業”拓面提質工作參照執行。

　　市住房保障和房屋管理局

　　20**年4月27日

　　拓面老舊小區物業服務指導標準

　　一、基本要求

　　(一)在社區黨組織領導下，建立黨組織，開展黨的活動。

　　(二)建立“三方聯動”服務機制，組建以黨員大學生、網格員、志愿者、物業服務人員等為骨干的紅色服務隊伍，融入基層社會治理。

　　(三)建立物業管理制度以及崗位職責、工作流程和服務規范。

　　(四)物業服務人員佩戴標識、行為規范、舉止文明、主動熱情。

　　(五)建立“四公開一監督”制度，公布物業服務人員姓名和崗位、物業服務內容和標準、物業服務收費價格以及報修、投訴和監督電話，及時處理業主(居民)報修和投訴，接受業主(居民)和相關部門的監督。

　　(六)設立業主(居民)接待日制度，每月定期接待業主(居民)來訪，了解業主(居民)需求，完善日常服務。

　　(七)建立定期走訪制度，征求業主(居民)對物業服務的意見和需求，業主(居民)走訪率全年不低于60%;每年組織1次服務滿意度調查，征求意見不低于業主(居民)總戶數的70%。

　　(八)按約定公示物業服務費用收支情況。

　　二、基本職責

　　(一)提供公共部位日常保潔和垃圾清理服務。

　　(二)提供治安巡邏防范等公共秩序維護服務。

　　(三)提供基本綠化養護服務。

　　(四)提供共用部位、共用設施設備基本維護管理服務。針對電梯、消防、監控等設施設備，建立健全管理規范，明確責任人，定期維護保養，設置24小時應急救援電話。

　　(五)提供車輛出入和停放管理服務。

　　(六)提供一般性日常小修服務。

　　(七)開展便民服務和志愿服務。

　　三、清掃保潔

　　(一)小區公共場所每日清掃1次。

　　(二)設有垃圾收集點，生活垃圾每天清運1次。

　　(三)根據實際情況開展滅蚊、滅鼠、滅蠅、滅蟑螂等衛生消殺工作。

　　(四)樓道每周清掃1次，共用部位定期保潔，對樓道、屋頂亂堆亂放現象進行勸阻，勸阻無效的，及時向有關部門報告。

　　四、公共秩序維護

　　(一)設置值班崗亭(房)，小區出入口有專人值守。

　　(二)停車場、院墻等重點區域，每天巡邏不少于1次，并做好記錄。巡邏中發現異常情況，采取必要處置措施并及時報告有關部門。

　　(三)監控室有專人值守，有值班記錄;主要出入口等重點區域設置監控探頭。

　　(四)制定火災、治安、公共衛生等突發事件應急預案，事故發生時及時報告有關部門，并協助采取相應措施。

　　(五)小區內劃定停車場所，設置交通標識。

　　(六)引導機動車和非機動車有序停放，消防車道不得停放車輛，對不按規定停車的行為及時勸阻、制止和報告。

　　五、綠化養護

　　(一)喬、灌木每年修剪1次，草坪修剪每年不少于2次。

　　(二)根據長勢，適時噴灑藥物，預防病蟲害。

　　(三)及時勸阻損綠、毀綠行為，勸阻無效的，及時向有關部門報告。

　　六、房屋及設施設備管理

　　(一)小區樓棟、單元(門)、戶號標志及公共配套設施標識明顯。

　　(二)根據房屋實際使用年限，定期檢查房屋共用部位完損狀況。需要維修的，及時向業主委員會、街道或社區提出報告和建議，配合開展維修。

　　(三)定期對水、電、氣等相關設施及涉及使用安全的部位進行巡查，發現安全隱患及時采取應急措施，告知業主(居民)、業主委員會并報告相關專營單位和街道、社區。

　　(四)協調、配合相關專業部門清洗儲水設施，水質符合衛生部門要求。

　　(五)按規定配置消防設施設備和器材，定期檢查維護，保障正常使用。

　　(六)對亂搭亂建、堵塞消防通道等違法違規行為進行告知、勸阻，勸阻無效的，及時向街道、社區及相關職能部門報告。

　　七、日常維修

　　(一)提供低價有償便民維修服務，相應減免困難人群維修服務費。

　　(二)定期檢查維修公共照明設施，公共照明設施完好率不低于80%。

　　八、黨建工作

　　(一)開展黨的活動，落實“三會一課”等組織生活制度，每月定期開展“支部主題黨日”活動，有活動記錄。

　　(二)主動融入社區基層治理，參與社區黨組織開展的文明創建、義務勞動等活動，配合開展和參與社區文化建設活動。

　　(三)建立志愿者服務隊伍。每季度開展便民服務活動或志愿關愛活動1次。

　　(四)做好宣傳工作，定期宣傳黨的理論和精神、社會主義核心價值觀等內容;開辟“紅色物業”宣傳欄、黑板報等宣傳陣地。

　　九、糾紛調解

　　(一)積極參與聯席會議，配合街道、社區、業主委員會和相關部門共同解決物業服務相關問題。

　　(二)參與社區網格化服務管理，配合社區網格員及時處置小區物業服務問題。

　　提質老舊小區物業服務指導標準

　　一、基本要求

　　(一)在社區黨組織領導下，建立黨組織，開展黨的活動。

　　(二)建立“三方聯動”服務機制，組建以黨員大學生、網格員、志愿者、物業服務人員等為骨干的紅色服務隊伍，融入基層社會治理。

　　(三)建立物業管理制度以及崗位職責、工作流程和服務規范;物業服務檔案資料管理規范、齊全，查閱方便。

　　(四)物業服務人員統一著裝、佩戴標識、行為規范、舉止文明、主動熱情。

　　(五)落實“四公開一監督”制度，公布物業服務人員姓名和崗位、物業服務內容和標準、物業服務收費價格、報修和投訴監督電話，及時處理業主(居民)的報修和投訴，接受業主(居民)監督。

　　(六)設立業主(居民)接待日制度，每周至少1天接待業主(居民)來訪，了解業主(居民)需求，完善日常服務。

　　(七)建立定期走訪制度，征求業主(居民)對物業服務的意見和需求，業主(居民)走訪率全年不低于70%。每年至少組織1次服務滿意度調查，征求意見不低于業主(居民)總戶數的80%。

　　(八)按約定公示物業服務費用收支情況。

　　二、基本職責

　　(一)提供公共部位日常保潔和垃圾清理服務。

　　(二)提供治安巡邏防范等公共秩序維護服務。

　　(三)提供基本綠化養護服務。

　　(四)提供共用部位、共用設施設備基本維護管理服務。針對電梯、消防、監控等設施設備，建立健全管理規范，明確責任人，定期維護保養，設置24小時應急救援電話。

　　(五)提供車輛出入和停放管理服務。

　　(六)提供一般性日常小修服務。

　　(七)開展便民服務和志愿服務。

　　三、清掃保潔

　　(一)小區公共場所每日清掃1次。

　　(二)設有垃圾收集點，生活垃圾每天清運1次。

　　(三)根據實際情況開展滅蚊、滅鼠、滅蠅、滅蟑螂等衛生消殺工作。

　　(四)樓道每周清掃1次，共用部位定期保潔，對樓道、屋頂亂堆亂放現象進行勸阻，勸阻無效的，及時向有關部門報告。

　　四、公共秩序維護

　　(一)設置值班崗亭(房)，小區出入口有專人值守，主出入口24小時有人執勤。

　　(二)全面巡邏每天不少于1次，停車場、院墻等重點區域每天巡邏不少于2次，巡邏記錄完整規范。巡邏中發現異常情況，采取必要處置措施并及時報告有關部門。

　　(三)監控室有專人值守，值班記錄規范、詳實，主要出入口等重點區域設置監控探頭，監控視頻資料至少保留30日備查。

　　(四)消防制度健全，責任明確，成立義務消防隊，消防演練及宣傳每年至少組織1次。

　　(五)制定火災、治安、公共衛生等突發事件應急預案，事故發生時及時報告有關部門，并協助采取相應措施。

　　(六)小區內劃定停車場地，設置交通標識。

　　(七)有專人引導機動車和非機動車有序停放，消防車道不得停放車輛，對不按規定停車的行為及時勸阻、制止、報告。

　　五、綠化養護

　　(一)喬、灌木每年修剪1次，草坪三月至十月每月至少修剪1次。

　　(二)根據長勢，適時噴灑藥物，預防病蟲害。

　　(三)及時勸阻損綠、毀綠行為，勸阻無效的，及時向有關部門報告。

　　六、房屋及設施設備管理

　　(一)小區樓棟、單元(門)、戶號標志及公共配套設施標識明顯。

　　(二)對房屋共用部位、共用設施設備進行日常管理和維護，有運行、檢修等記錄。

　　(三)根據房屋實際使用年限，定期檢查房屋共用部位完損狀況。需要維修的，及時向業主委員會、街道或社區提出報告和建議，配合開展維修。

　　(四)定期對水、電、氣等相關設施及涉及使用安全的部位進行巡查，發現安全隱患及時采取應急措施，告知業主(居民)、業主委員會并報告相關專營單位和街道、社區。

　　(五)協調、配合相關專業部門每年至少清洗2次儲水設施，水質符合衛生部門要求。

　　(六)雨季汛期前巡查路面、窨井蓋、下水管網、雨水污水井、化糞池、排水管網等設施，發現問題及時報告相關職能部門，并配合處置。

　　(七)化糞池每年清掏1次，發現異常及時處理。

　　(八)配備排污泵、擋水板、沙袋等防汛器材。

　　(九)按規定配置消防設施和器材，定期檢查維護，保障正常使用。

　　(十)監控設施設置合理，運行正常，維修保養及時，記錄規范。

　　(十一)對亂搭亂建、堵塞消防通道等違法違規行為進行告知、勸阻，勸阻無效的，及時向街道、社區及相關職能部門報告。

　　七、日常維修

　　(一)提供低價有償維修服務，相應減免困難人群維修服務費。

　　(二)定期檢查維修公共照明設施，公共照明設施完好率不低于90%。

　　八、黨建工作

　　(一)開展黨的活動，落實“三會一課”等組織生活制度，每月定期開展“支部主題黨日”活動，各項記錄規范。

　　(二)主動融入社區基層治理，積極參與社區黨組織開展的文明創建、義務勞動等活動，配合開展和參與社區文化建設活動。

　　(三)建立志愿者服務隊伍。每季度開展便民服務活動1次，志愿關愛活動1次。

　　(四)做好宣傳工作，定期宣傳黨的理論和精神、社會主義核心價值觀等內容;開辟“紅色物業”宣傳欄、黑板報等宣傳陣地，根據上級要求適時更新宣傳內容。

　　九、糾紛調解

　　(一)積極參與聯席會議，配合街道、社區、業主委員會和相關部門共同解決物業服務相關問題。每月至少向業主委員會或社區報告一次工作。

　　(二)參與社區網格化服務管理，配合社區網格員及時處置小區物業服務問題。