正式發(fā)布《荊州市中心城區(qū)老舊住宅樓加裝電梯實(shí)施意見》

　　上世紀(jì)80年代以來，

　　荊州市中心城區(qū)建設(shè)了大量多層住宅，

　　按照當(dāng)時(shí)設(shè)計(jì)規(guī)范，

　　這些住宅樓均未安裝電梯。

　　近年來，

　　隨著中心城區(qū)高齡老人比例逐年增加，

　　老人上下樓困難的問題越發(fā)突出，

　　要求在老舊住宅樓加裝電梯的呼聲也越來越高。

　　為讓“懸空老人”上下樓不再難，市住建局傳來好消息，荊州將于近日正式發(fā)布實(shí)施《荊州市中心城區(qū)老舊住宅樓加裝電梯實(shí)施意見》(以下簡(jiǎn)稱《意見》)，全力回應(yīng)群眾期盼。

　　廣覆蓋，符合條件即可申請(qǐng)

　　荊州中心城區(qū)老舊住宅約有2100棟、6300個(gè)單元，涉及住戶8.8萬戶。隨著人口老齡化加劇，老舊樓房加裝電梯的呼聲日益高漲。為讓廣大老年人都能夠享受到加裝電梯政策利好，《意見》明確提出，中心城區(qū)已建成投入使用、具有合法權(quán)屬證明、經(jīng)房屋安全鑒定能正常使用、未列入舊城改造和棚戶區(qū)改造計(jì)劃以及其他建設(shè)項(xiàng)目房屋征收范圍和計(jì)劃的老舊住宅樓均在老舊住宅樓加裝電梯適用范圍內(nèi)。

　　其中，整個(gè)小區(qū)多個(gè)樓棟需要加裝電梯的，其申報(bào)主體為小區(qū)業(yè)主委員會(huì);單個(gè)樓棟或單個(gè)單元需要加裝電梯的，由整個(gè)樓棟或單個(gè)單元全體業(yè)主指定的委托人作為申報(bào)主體。

　　重協(xié)商，意見一致方可安裝

　　記者先后來到兩個(gè)試點(diǎn)小區(qū)加裝電梯現(xiàn)場(chǎng)，看到電梯通過廊橋與原有房屋連接，外觀看起來渾然一體，對(duì)周圍環(huán)境影響小、噪聲小。濱湖路原國(guó)土局小區(qū)一位業(yè)主表示，加裝電梯時(shí)，大家要換位思考，制定出一套兩全方案，均衡各業(yè)主的利益，如隔層遞增收費(fèi)等。同時(shí)，要形成長(zhǎng)效管理機(jī)制，選定管理人員。

　　記者在即將出臺(tái)的《意見》中看到，老舊住宅樓加裝電梯應(yīng)經(jīng)本樓棟、本單元或本小區(qū)房屋專有部分占建筑物總面積三分之二以上的業(yè)主且占總?cè)藬?shù)三分之二以上的業(yè)主同意并簽訂加裝電梯協(xié)議，擬占用業(yè)主專有部分的，還應(yīng)當(dāng)征得該專有部分的業(yè)主同意。

　　此外，荊州中心城區(qū)老舊住宅樓加裝電梯遵循“業(yè)主自愿、充分協(xié)商、依法依規(guī)、保障安全”原則，資金渠道以業(yè)主自籌為主，其他資金為輔;老舊住宅樓加裝電梯的出資業(yè)主對(duì)電梯施工安裝、管理、維修和安全運(yùn)行等負(fù)主體責(zé)任;加裝電梯應(yīng)嚴(yán)格執(zhí)行國(guó)家相關(guān)技術(shù)標(biāo)準(zhǔn)和規(guī)范，在尊重規(guī)劃現(xiàn)狀、不改變?cè)薪ㄖ黧w結(jié)構(gòu)設(shè)計(jì)和不破壞原建筑基礎(chǔ)的原則下進(jìn)行;加裝電梯新增部分，不再另行測(cè)繪，不計(jì)入各分戶業(yè)主的產(chǎn)權(quán)面積，不再辦理不動(dòng)產(chǎn)登記，其電梯產(chǎn)權(quán)及占用的土地使用權(quán)歸全體業(yè)主。

　　嚴(yán)流程，環(huán)環(huán)相扣不放松

　　“加裝電梯工作將遵循嚴(yán)謹(jǐn)申報(bào)流程。”市住建局負(fù)責(zé)人介紹，首先，要由申請(qǐng)人編制符合建筑設(shè)計(jì)、結(jié)構(gòu)安全、消防安全和特種設(shè)備等相關(guān)規(guī)范、標(biāo)準(zhǔn)的老舊住宅樓加裝電梯方案。

　　老舊住宅樓加裝電梯應(yīng)經(jīng)有關(guān)業(yè)主同意后簽訂加裝電梯協(xié)議，協(xié)議需明確項(xiàng)目負(fù)責(zé)人或委托單位主要職責(zé)、資金概算及費(fèi)用籌集方案、電梯運(yùn)行維護(hù)保養(yǎng)費(fèi)用分?jǐn)偡桨敢约凹友b完成后的電梯使用管理單位等內(nèi)容。以上協(xié)議和方案由加裝電梯房屋所在社區(qū)居委會(huì)在擬加裝電梯單元樓道口、小區(qū)公示欄等位置公示10天，如有異議，居委會(huì)可組織調(diào)解，調(diào)解不成，社區(qū)居委會(huì)不予蓋章備案。

　　老舊住宅樓加裝電梯設(shè)計(jì)方案經(jīng)業(yè)主充分協(xié)商、公示認(rèn)可后，由申請(qǐng)人委托具有相應(yīng)資質(zhì)的設(shè)計(jì)單位按改建工程進(jìn)行施工圖設(shè)計(jì)。施工圖經(jīng)有資質(zhì)的圖審機(jī)構(gòu)審查后報(bào)所在區(qū)建設(shè)行政主管部門備案。

　　此外，申請(qǐng)人應(yīng)向所在轄區(qū)住房和城鄉(xiāng)建設(shè)局提出加裝電梯的申請(qǐng)，并提供以下材料：相關(guān)業(yè)主身份證、房屋權(quán)屬證明復(fù)印件;代理人身份證、授權(quán)委托書;加裝電梯方案文本(相關(guān)文字說明、圖紙等);施工圖文件審查合格書;經(jīng)所在社區(qū)居委會(huì)備案的加裝電梯協(xié)議等。

　　最后，由轄區(qū)住房和城鄉(xiāng)建設(shè)局召集轄區(qū)內(nèi)自然資源和規(guī)劃局、市場(chǎng)監(jiān)督管理局、城市管理執(zhí)法局等部門以及有關(guān)管線單位進(jìn)行聯(lián)合審查，出具聯(lián)合審查意見。

　　《意見》提到，老舊住宅樓加裝電梯所需的建設(shè)、運(yùn)行、保養(yǎng)、維修資金主要由業(yè)主承擔(dān)，具體可通過如下渠道籌集：按照“誰受益、誰出資”以及樓層受益大小等原則協(xié)商費(fèi)用分?jǐn)偙壤螅上嚓P(guān)業(yè)主共同出資;按有關(guān)規(guī)定申請(qǐng)?zhí)崛∈褂眉友b電梯涉及專有部分的住宅專項(xiàng)維修資金;鼓勵(lì)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)、物業(yè)服務(wù)企業(yè)、電梯生產(chǎn)企業(yè)、電梯安裝企業(yè)及社會(huì)組織依法探索“誰投資、誰受益”、“誰使用、誰付費(fèi)”等新型商業(yè)模式，并通過刷卡使用付費(fèi)等租賃模式獲得收益，推動(dòng)老舊住宅樓加裝電梯工作。

　　來源：荊州日?qǐng)?bào)

篇2：呼和浩特市老舊住宅小區(qū)物業(yè)管理辦法

　　呼和浩特市老舊住宅小區(qū)物業(yè)管理辦法

　　呼政發(fā)〔20**〕45號(hào)

　　第一章總則

　　第一條 為加強(qiáng)我市老舊住宅小區(qū)物業(yè)管理，改善人居環(huán)境，促進(jìn)和諧社區(qū)建設(shè)，根據(jù)國(guó)務(wù)院《物業(yè)管理?xiàng)l例》、《內(nèi)蒙古自治區(qū)物業(yè)管理?xiàng)l例》和有關(guān)法律、法規(guī)，結(jié)合本市實(shí)際，制定本辦法。

　　第二條 本辦法適用于本市未實(shí)行專業(yè)化物業(yè)管理的老舊住宅小區(qū)的準(zhǔn)物業(yè)管理活動(dòng)。本辦法所稱老舊住宅小區(qū)，是指已經(jīng)建成交付使用，經(jīng)整治改造仍不具備實(shí)施專業(yè)化物業(yè)管理?xiàng)l件的住宅小區(qū)。本辦法所稱準(zhǔn)物業(yè)管理，是指由鄉(xiāng)鎮(zhèn)政府或者街道辦事處對(duì)老舊住宅小區(qū)實(shí)施以公共秩序維護(hù)、衛(wèi)生保潔、綠化養(yǎng)護(hù)為主要內(nèi)容的物業(yè)服務(wù)活動(dòng)。

　　第三條 老舊住宅小區(qū)準(zhǔn)物業(yè)管理堅(jiān)持“政府負(fù)責(zé)、部門協(xié)調(diào)、鄉(xiāng)鎮(zhèn)政府或者街道辦事處組織落實(shí)”的原則。老舊住宅小區(qū)物業(yè)管理優(yōu)先選擇由業(yè)主大會(huì)選聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)實(shí)施專業(yè)化的物業(yè)管理方式。業(yè)主大會(huì)成立前或者業(yè)主大會(huì)成立后沒有選聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)的，由鄉(xiāng)鎮(zhèn)政府或者街道辦事處實(shí)施準(zhǔn)物業(yè)管理。

　　第四條 呼和浩特市住房保障和房屋管理部門是本市老舊住宅小區(qū)準(zhǔn)物業(yè)管理的行政主管部門，呼和浩特市物業(yè)管理機(jī)構(gòu)負(fù)責(zé)全市老舊住宅小區(qū)準(zhǔn)物業(yè)管理活動(dòng)的指導(dǎo)和監(jiān)督檢查工作。

　　各區(qū)人民政府物業(yè)管理部門具體負(fù)責(zé)本行政區(qū)域內(nèi)老舊住宅小區(qū)準(zhǔn)物業(yè)管理活動(dòng)的協(xié)調(diào)落實(shí)工作。鄉(xiāng)鎮(zhèn)政府或者街道辦事處負(fù)責(zé)轄區(qū)內(nèi)老舊住宅小區(qū)的準(zhǔn)物業(yè)管理工作，包括開展老舊住宅小區(qū)準(zhǔn)物業(yè)管理；組織指導(dǎo)業(yè)主大會(huì)成立和業(yè)主委員會(huì)換屆工作，監(jiān)督其依法履行職責(zé)；調(diào)解處理物業(yè)管理糾紛；解決物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)發(fā)生的突發(fā)事件以及其他需要協(xié)調(diào)的物業(yè)管理事項(xiàng)等。

　　社區(qū)居民委員會(huì)協(xié)助鄉(xiāng)鎮(zhèn)政府或者街道辦事處做好老舊住宅小區(qū)準(zhǔn)物業(yè)管理工作。其他相關(guān)部門應(yīng)當(dāng)根據(jù)各自職責(zé)，做好與老舊住宅小區(qū)準(zhǔn)物業(yè)管理有關(guān)的工作。

　　第五條 市、區(qū)人民政府應(yīng)當(dāng)采取措施對(duì)老舊住宅小區(qū)進(jìn)行整治改造，并將整治改造規(guī)劃和年度計(jì)劃以及經(jīng)整治不能實(shí)行專業(yè)化物業(yè)管理的老舊住宅小區(qū)名單向社會(huì)公布。

　　第二章 準(zhǔn)物業(yè)管理的組織實(shí)施

　　第六條 老舊住宅小區(qū)準(zhǔn)物業(yè)管理區(qū)域的劃分，由區(qū)人民政府物業(yè)管理部門會(huì)同鄉(xiāng)鎮(zhèn)政府或者街道辦事處，根據(jù)老舊住宅小區(qū)建設(shè)用地規(guī)劃，并結(jié)合建筑物規(guī)模、共用設(shè)施設(shè)備、社區(qū)建設(shè)等因素確定。

　　第七條 實(shí)施準(zhǔn)物業(yè)管理的老舊住宅小區(qū)，應(yīng)當(dāng)配置物業(yè)管理用房，為小區(qū)實(shí)施準(zhǔn)物業(yè)管理提供基本條件。物業(yè)管理用房?jī)?yōu)先使用老舊住宅小區(qū)的門房或者在其基礎(chǔ)上進(jìn)行改建；無門房的由區(qū)人民政府或者鄉(xiāng)鎮(zhèn)政府、街道辦事處通過投資建設(shè)、租賃、購(gòu)買等方式解決。

　　第八條 鄉(xiāng)鎮(zhèn)政府或者街道辦事處以及社區(qū)居委會(huì)應(yīng)當(dāng)收集準(zhǔn)物業(yè)管理所需的相關(guān)資料，有關(guān)單位和個(gè)人應(yīng)當(dāng)予以配合。具體資料包括：

　　（一）竣工總平面圖，單體建筑結(jié)構(gòu)、設(shè)備竣工圖，配套設(shè)施、地下管網(wǎng)工程竣工圖、分戶驗(yàn)收等竣工驗(yàn)收資料；

　　（二）設(shè)施設(shè)備的安裝、使用和維護(hù)保養(yǎng)等技術(shù)資料；

　　（三）物業(yè)質(zhì)量保修文件和物業(yè)使用說明文件；

　　（四）業(yè)主名冊(cè)；

　　（五）物業(yè)管理所需的其他資料。鄉(xiāng)鎮(zhèn)政府或者街道辦事處對(duì)老舊住宅小區(qū)實(shí)施準(zhǔn)物業(yè)管理期間，物業(yè)資料管理按照檔案管理相關(guān)規(guī)定執(zhí)行。

　　第九條 區(qū)人民政府物業(yè)管理部門應(yīng)當(dāng)建立健全老舊住宅小區(qū)準(zhǔn)物業(yè)管理各項(xiàng)規(guī)章制度及服務(wù)內(nèi)容和服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)，并負(fù)責(zé)對(duì)本轄區(qū)內(nèi)各鄉(xiāng)鎮(zhèn)政府和街道辦事處的老舊住宅小區(qū)準(zhǔn)物業(yè)管理活動(dòng)進(jìn)行監(jiān)督。

　　第十條 鄉(xiāng)鎮(zhèn)政府或者街道辦事處應(yīng)當(dāng)會(huì)同社區(qū)居委會(huì)將準(zhǔn)物業(yè)管理服務(wù)內(nèi)容和服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)在小區(qū)內(nèi)的顯著位置向業(yè)主公示，與業(yè)主委員會(huì)簽訂《準(zhǔn)物業(yè)管理服務(wù)合同》，為業(yè)主提供物業(yè)服務(wù)，并接受物業(yè)管理部門的監(jiān)督。《準(zhǔn)物業(yè)管理服務(wù)合同》的內(nèi)容包括物業(yè)的使用維護(hù)、業(yè)主的權(quán)利義務(wù)、物業(yè)服務(wù)費(fèi)用標(biāo)準(zhǔn)及收交方式、違約責(zé)任等。

　　第十一條 鄉(xiāng)鎮(zhèn)政府或者街道辦事處應(yīng)當(dāng)根據(jù)本轄區(qū)內(nèi)老舊住宅小區(qū)的數(shù)量、建筑面積、戶數(shù)以及劃分的準(zhǔn)物業(yè)管理區(qū)域等，聘用物業(yè)服務(wù)人員具體負(fù)責(zé)老舊住宅小區(qū)的公共秩序維護(hù)、衛(wèi)生保潔、綠化養(yǎng)護(hù)等準(zhǔn)物業(yè)管理工作；也可以社區(qū)為單位，委托社區(qū)居委會(huì)聘用物業(yè)服務(wù)人員，由社區(qū)公共服務(wù)機(jī)構(gòu)統(tǒng)一管理，開展準(zhǔn)物業(yè)服務(wù)工作。

　　鄉(xiāng)鎮(zhèn)政府或者街道辦事處以及社區(qū)居委會(huì)應(yīng)當(dāng)對(duì)聘用的物業(yè)服務(wù)人員進(jìn)行上崗前

培訓(xùn)，提高物業(yè)服務(wù)人員的專業(yè)知識(shí)和業(yè)務(wù)技能。

　　第十二條 老舊住宅小區(qū)內(nèi)供水、供電、供氣、供熱、通信、有線電視等專業(yè)經(jīng)營(yíng)設(shè)施設(shè)備，由鄉(xiāng)鎮(zhèn)政府或者街道辦事處組織，按照有關(guān)規(guī)定移交給專業(yè)經(jīng)營(yíng)單位，專業(yè)經(jīng)營(yíng)單位應(yīng)當(dāng)接收。

　　各專業(yè)經(jīng)營(yíng)單位應(yīng)當(dāng)在業(yè)主委員會(huì)或社區(qū)居委會(huì)的協(xié)助下，分別與業(yè)主簽訂服務(wù)合同。專業(yè)經(jīng)營(yíng)單位應(yīng)當(dāng)承擔(dān)專業(yè)經(jīng)營(yíng)設(shè)施設(shè)備分戶計(jì)量裝置（含）或者入戶端口以外設(shè)施設(shè)備的維修、養(yǎng)護(hù)、更新等責(zé)任及相關(guān)費(fèi)用。專業(yè)經(jīng)營(yíng)設(shè)施設(shè)備的維護(hù)、保養(yǎng)等費(fèi)用，不得從專項(xiàng)維修資金中列支。

　　專業(yè)經(jīng)營(yíng)單位對(duì)專業(yè)經(jīng)營(yíng)設(shè)施設(shè)備進(jìn)行維修、養(yǎng)護(hù)、更新時(shí)，業(yè)主應(yīng)當(dāng)予以配合。

　　第三章 準(zhǔn)物業(yè)管理費(fèi)用及政府補(bǔ)貼政策

　　第十三條 老舊住宅小區(qū)準(zhǔn)物業(yè)管理費(fèi)用標(biāo)準(zhǔn)由價(jià)格行政主管部門根據(jù)物業(yè)管理部門確定的準(zhǔn)物業(yè)服務(wù)內(nèi)容、服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)測(cè)算服務(wù)成本，并按照物價(jià)指數(shù)變動(dòng)情況、城鎮(zhèn)居民人均可支配收入等情況制定。

　　老舊住宅小區(qū)準(zhǔn)物業(yè)管理費(fèi)用由政府補(bǔ)貼資金與業(yè)主交費(fèi)按照各50%的比例承擔(dān)；其中政府補(bǔ)貼資金由市、區(qū)兩級(jí)政府各承擔(dān)50%。市、區(qū)人民政府應(yīng)當(dāng)將老舊住宅小區(qū)準(zhǔn)物業(yè)管理費(fèi)用中政府補(bǔ)貼部分列入財(cái)政預(yù)算。

　　鄉(xiāng)鎮(zhèn)政府或者街道辦事處以及社區(qū)公共服務(wù)機(jī)構(gòu)為業(yè)主提供規(guī)定服務(wù)內(nèi)容以外的專項(xiàng)服務(wù)的，其收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)由雙方約定。

　　第十四條 鄉(xiāng)鎮(zhèn)政府或者街道辦事處應(yīng)當(dāng)將老舊住宅小區(qū)準(zhǔn)物業(yè)管理費(fèi)用實(shí)行專戶管理，專項(xiàng)用于公共秩序維護(hù)、衛(wèi)生保潔、綠化養(yǎng)護(hù)及聘用人員工資等支出，不得挪作他用。

　　第十五條 實(shí)施準(zhǔn)物業(yè)管理的老舊住宅小區(qū)，業(yè)主應(yīng)當(dāng)按時(shí)交納物業(yè)服務(wù)費(fèi)，不得以放棄共有權(quán)利為由拒絕交納。住宅產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移時(shí)，業(yè)主應(yīng)當(dāng)結(jié)清物業(yè)服務(wù)費(fèi)。

　　對(duì)拒不交納物業(yè)服務(wù)費(fèi)的業(yè)主，由業(yè)主委員會(huì)或者社區(qū)居委會(huì)督促其交納；經(jīng)督促拒不繳納的，鄉(xiāng)鎮(zhèn)政府或街道辦事處以及社區(qū)公共服務(wù)機(jī)構(gòu)可以向人民法院提起訴訟。

　　第十六條 實(shí)施準(zhǔn)物業(yè)管理的老舊住宅小區(qū)中的低保戶、特困戶，可以憑民政部門核發(fā)的特困、低保等相關(guān)證明向鄉(xiāng)鎮(zhèn)政府或者街道辦事處申請(qǐng)物業(yè)服務(wù)費(fèi)減免，減免部分納入政府補(bǔ)貼范圍。第十七條申請(qǐng)準(zhǔn)物業(yè)管理政府補(bǔ)貼資金應(yīng)符合以下條件：

　　（一）鄉(xiāng)鎮(zhèn)政府或街道辦事處在轄區(qū)老舊住宅小區(qū)內(nèi)開展準(zhǔn)物業(yè)管理工作；

　　（二）物業(yè)服務(wù)內(nèi)容和標(biāo)準(zhǔn)達(dá)到政府規(guī)定的要求。

　　第十八條 準(zhǔn)物業(yè)管理政府補(bǔ)貼資金的申請(qǐng)和撥付按照以下程序辦理：

　　（一）符合本辦法規(guī)定條件的，由鄉(xiāng)鎮(zhèn)政府或街道辦事處向區(qū)人民政府物業(yè)管理部門提出補(bǔ)貼申請(qǐng)，資金核算以小區(qū)為單位，材料齊全的，區(qū)人民政府物業(yè)管理部門應(yīng)予以受理。

　　（二）區(qū)人民政府物業(yè)管理主管部門在10日內(nèi)進(jìn)行材料審查和實(shí)地察勘，情況屬實(shí)的，由區(qū)人民政府物業(yè)管理部門將補(bǔ)貼資金撥付鄉(xiāng)鎮(zhèn)政府或街道辦事處。

　　（三）區(qū)人民政府物業(yè)管理部門撥付老舊住宅小區(qū)準(zhǔn)物業(yè)管理補(bǔ)貼資金后，應(yīng)當(dāng)向市人民政府物業(yè)管理部門提出補(bǔ)貼申請(qǐng),市人民政府物業(yè)管理部門核實(shí)后，根據(jù)區(qū)人民政府物業(yè)管理部門的撥付資金憑證，按照1∶1的比例撥付。

　　第十九條 供水、供暖等專業(yè)經(jīng)營(yíng)單位應(yīng)當(dāng)按照與業(yè)主簽訂的服務(wù)合同，按照規(guī)定的標(biāo)準(zhǔn)向業(yè)主收取服務(wù)費(fèi)用。

　　第四章 監(jiān)督管理

　　第二十條 物業(yè)管理部門應(yīng)當(dāng)加強(qiáng)對(duì)老舊住宅小區(qū)實(shí)施準(zhǔn)物業(yè)管理工作的組織領(lǐng)導(dǎo)，制定具體的監(jiān)督考核辦法，并實(shí)施監(jiān)督檢查。

　　第二十一條 鄉(xiāng)鎮(zhèn)政府或者街道辦事處應(yīng)當(dāng)建立物業(yè)管理費(fèi)用籌集情況和使用情況賬目，接受審計(jì)等有關(guān)部門和小區(qū)業(yè)主委員會(huì)的監(jiān)督。

　　第二十二條 鄉(xiāng)鎮(zhèn)政府或者街道辦事處違反規(guī)定，擅自擴(kuò)大收費(fèi)范圍、提高收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)、重復(fù)收費(fèi)的，業(yè)主有權(quán)拒絕交納，并可以向市、區(qū)物業(yè)管理部門進(jìn)行舉報(bào)。物業(yè)管理部門應(yīng)當(dāng)對(duì)業(yè)主的投訴舉報(bào)進(jìn)行受理，根據(jù)物業(yè)管理相關(guān)法規(guī)、規(guī)章的規(guī)定，及時(shí)處理并將處理結(jié)果反饋給投訴舉報(bào)人。

　　第二十三條 違反本辦法規(guī)定，供水、供暖等專業(yè)經(jīng)營(yíng)單位無正當(dāng)理由拒絕、拖延接收專業(yè)經(jīng)營(yíng)設(shè)施設(shè)備的，由政府相關(guān)部門責(zé)令限期改正。影響業(yè)主正常生活或者造成人身、財(cái)產(chǎn)損害的，專業(yè)經(jīng)營(yíng)單位應(yīng)當(dāng)承擔(dān)相應(yīng)的賠償責(zé)任。

　　第二十四條物業(yè)管理部門、鄉(xiāng)鎮(zhèn)政府或者街道辦事處和其他有關(guān)部門的工作人員在老舊住宅小區(qū)準(zhǔn)物業(yè)管理工作中，有濫用職權(quán)、玩忽職守、循私舞弊等行為的，由相關(guān)部門依法給予行政處分；構(gòu)成犯罪的，依法追究刑事責(zé)任。

　　第五章 附則

　　第二十五條 住房保障和房屋管理部門可以根據(jù)本辦法制定實(shí)施細(xì)則。

　　第二十六條 各旗縣老舊住宅小區(qū)準(zhǔn)物業(yè)管理可參照本辦法執(zhí)行。

　　第二十七條 本辦法自公布之日起施行。

篇3：老舊住宅小區(qū)物業(yè)管理收費(fèi)困境分析

老舊住宅小區(qū)的物業(yè)管理隨著我國(guó)住房制度改革的推進(jìn),有了近 20 年的發(fā)展歷史,但是物業(yè)管理收費(fèi)問題始終是一個(gè)老大難問題,沒有一個(gè)長(zhǎng)期的有效機(jī)制來提高收費(fèi)率,下面結(jié)合我們方莊小區(qū)物業(yè)實(shí)際工作來分析老舊住宅小區(qū)收費(fèi)難的成因。

一、復(fù)雜的產(chǎn)權(quán),造成了物業(yè)管理繳費(fèi)主體確認(rèn)難
由于老舊小區(qū)歷史都比較長(zhǎng),伴隨著我國(guó)房改政策的變遷,房屋產(chǎn)權(quán)情況也不斷變化。在方莊小區(qū),國(guó)家單位、企事業(yè)單位比較多,在這些單位改制之后,產(chǎn)權(quán)的歸屬界定非常復(fù)雜。比如國(guó)家電力公司,產(chǎn)權(quán)幾經(jīng)轉(zhuǎn)移,一些下屬的單位也不愿承接產(chǎn)權(quán)。沒有明確的產(chǎn)權(quán)界定,物業(yè)管理收費(fèi)就無從談起。同樣,根據(jù)現(xiàn)行北京市的物業(yè)管理收費(fèi)辦法,實(shí)行市場(chǎng)調(diào)節(jié)價(jià),但是小區(qū)業(yè)主委員會(huì)成立的不多,這樣在進(jìn)行物業(yè)費(fèi)對(duì)價(jià)時(shí)沒有談判對(duì)象。同時(shí),存在一些老舊小區(qū)業(yè)主房產(chǎn)的建筑面積因歷史原因無法準(zhǔn)確界定,使物業(yè)收費(fèi)更困難。老舊小區(qū)一般是公房或開發(fā)商自建自管,大產(chǎn)權(quán)證的面積和分戶面積對(duì)不上,特別是過去規(guī)劃方面的原因,在房屋性質(zhì)上更難判斷。
還有,開發(fā)商在建設(shè)小區(qū)時(shí)按照原規(guī)定分配給辦事處、奶站、郵局、學(xué)校等的配套公建,多年來一直處于不繳物業(yè)管理費(fèi)的狀態(tài)。這樣,物業(yè)收費(fèi)工作面臨著既要承認(rèn)歷史又要適應(yīng)社會(huì)的變遷,造成了收費(fèi)難。

二、雜亂的業(yè)主階層,造成物業(yè)管理收費(fèi)無序
我們假設(shè)現(xiàn)在有了業(yè)主委員會(huì),業(yè)主委員會(huì)也愿意和物業(yè)管理公司就費(fèi)用情況進(jìn)行商議。但是,由于老舊小區(qū)業(yè)主階層的多樣性,帶來了業(yè)主本身對(duì)物業(yè)管理服務(wù)理解的多樣性和費(fèi)用承受力的嚴(yán)重落差。農(nóng)民回遷戶、居民拆遷戶、普通商品房、::公寓等混在一起,靠一個(gè)業(yè)主委員會(huì)根本代表不了廣大業(yè)主。特別是業(yè)主委員會(huì)對(duì)比較大的產(chǎn)權(quán)單位和一般個(gè)體業(yè)主都不具有公信力和影響力。由此,物業(yè)管理收費(fèi)問題的博弈顯得十分無序。在方莊地區(qū),已經(jīng)有好幾個(gè)業(yè)主委員會(huì)主任因無法組織大家獲得統(tǒng)一的意見,開展工作難而辭職。在老舊電梯更新改造工作中,各個(gè)單位對(duì)電梯的要求和服務(wù)都不一樣,有的想更換電梯,有的認(rèn)為現(xiàn)在就可以了,有的干脆就不交費(fèi)。在這樣一個(gè)雜亂的社區(qū),收費(fèi)問題要實(shí)行市場(chǎng)調(diào)節(jié)是很難的。

三、服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)缺失,造成物業(yè)管理收費(fèi)不公平
實(shí)行市場(chǎng)調(diào)節(jié),就要有比較成熟的物業(yè)管理市場(chǎng)。現(xiàn)實(shí)情況是,物業(yè)管理市場(chǎng)自《物業(yè)管理?xiàng)l例》實(shí)施以來才開始逐步形成。當(dāng)新舊物業(yè)管理公司還不能順利進(jìn)行交接的時(shí)候,談市場(chǎng)調(diào)節(jié),顯然過早。特別是業(yè)主和物業(yè)管理公司之間關(guān)于服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)的認(rèn)定不足,關(guān)于費(fèi)用標(biāo)準(zhǔn)自然也是公說公有理,婆說婆有理。再加之,大量的物業(yè)管理企業(yè)還沒有形成核心競(jìng)爭(zhēng)力就參與到激烈的市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)中,唯一的手段就是低價(jià)競(jìng)爭(zhēng)。這不僅嚴(yán)重打擊了部分好的物業(yè)管理企業(yè)的積極性,也損害了業(yè)主的利益。更重要的是,由于物業(yè)管理服務(wù)的公共性,使得業(yè)主總是從個(gè)人的角度來評(píng)價(jià)物業(yè)管理公司的服務(wù)。比如說,業(yè)主關(guān)心的室內(nèi)維修、小區(qū)環(huán)境、停車秩序等,畢竟不是物業(yè)管理的全部。在物業(yè)管理日常工作中,大量的公共部位的維護(hù),共用設(shè)備設(shè)施的維護(hù)保養(yǎng),大量鄰里矛盾的處理,對(duì)各專業(yè)公司的監(jiān)管等等,業(yè)主不清楚、不關(guān)心,自然就不愿意付出。但由于這些都是公共消費(fèi)的產(chǎn)品,物業(yè)管理公司都得投入資金、人力進(jìn)行服務(wù)。這兩者之間的矛盾,由于沒有合適的第三方中介的溝通渠道,很難達(dá)到一致。這樣,物業(yè)管理服務(wù)收費(fèi)的公平性就無法保證。

四、惡劣的生存環(huán)境,造成物業(yè)管理收費(fèi)的外部壓力
根據(jù)相關(guān)調(diào)查,很多地區(qū)物業(yè)管理企業(yè)的主業(yè)收支不均衡。一些地區(qū)的物業(yè)管理企業(yè)的虧損達(dá)到70%。政府在考慮收費(fèi)問題時(shí),始終沒有考慮到收繳率的問題。根據(jù)網(wǎng)上調(diào)查,一般物業(yè)收費(fèi)收繳率達(dá)到80% 已經(jīng)很好了,大部分根本達(dá)不到。為了生存,物業(yè)管理公司都要靠多種經(jīng)營(yíng)來補(bǔ)充物業(yè)費(fèi)用的不足。正因?yàn)槿绱?就造成了更多的矛盾。但按照現(xiàn)有的法規(guī),多種經(jīng)營(yíng)都將有新的說法,嚴(yán)重的主業(yè)經(jīng)營(yíng)虧損是不可避免的。可見,過去物業(yè)管理市場(chǎng)的激烈競(jìng)爭(zhēng),實(shí)質(zhì)上是對(duì)多種經(jīng)營(yíng)權(quán)利的競(jìng)爭(zhēng)。現(xiàn)在情況有所改變。就普通的住宅小區(qū)來說,僅靠物業(yè)管理的收入,是無法生存的。同時(shí),物業(yè)管理企業(yè)自身也有很多需要完善的地方。比如說專業(yè)性不強(qiáng),服務(wù)人員素質(zhì)不高,服務(wù)意識(shí)不強(qiáng)等,但由于各項(xiàng)成本支出加大,特別是人工成本加大,企業(yè)沒有時(shí)間和精力來夯實(shí)基礎(chǔ)、勤練內(nèi)功。尤其需要指出的是,政府行業(yè)部門對(duì)物業(yè)管理的認(rèn)識(shí)還有不盡完善的地方。
物業(yè)管理作為社區(qū)管理的一個(gè)重要方面,有很多方面是需要政府強(qiáng)制力來支持的,需要政府的干預(yù)。在20**年的抗擊非典中,行業(yè)部門提出很多行政命令,比如對(duì)電梯要兩個(gè)小時(shí)噴灑一次藥物,但這些只有要求沒有補(bǔ)貼,費(fèi)用都由物業(yè)管理公司自己來支付。任何一個(gè)國(guó)家,對(duì)于物業(yè)管理這樣具有公眾性的服務(wù)企業(yè),都需要政府的補(bǔ)貼和政策優(yōu)惠,但我們看到的卻是一味地把企業(yè)推向市場(chǎng)。

五、失衡的公私權(quán)利,導(dǎo)致物業(yè)管理收費(fèi)的矛盾重重
權(quán)利和義務(wù)是對(duì)等的。但是從高法的解釋上看,業(yè)主委員會(huì)可以狀告物業(yè)管理公司,物業(yè)管理公司不能把業(yè)主委員會(huì)當(dāng)作