通政發(fā)[20**]4號
各旗縣市區(qū)人民政府，通遼經(jīng)濟開發(fā)區(qū)管委會，市政府各委辦局：
現(xiàn)將《通遼市物業(yè)管理辦法》印發(fā)給你們，請認真貫徹執(zhí)行。
二OO六年二月二十六日
通遼市物業(yè)管理辦法
第一章 總 則
第一條 為規(guī)范通遼市物業(yè)管理活動，維護業(yè)主、物業(yè)使用人和物業(yè)管理企業(yè)的合法權(quán)益，改善人民群眾的生活和工作環(huán)境，根據(jù)《國務(wù)院物業(yè)管理條例》、《內(nèi)蒙古自治區(qū)物業(yè)管理條例》等法律、法規(guī)的有關(guān)規(guī)定，結(jié)合通遼市實際，制定本辦法。
第二條 在通遼市行政區(qū)域內(nèi)從事物業(yè)管理及其相關(guān)活動適用本辦法。
第三條 通遼市人民政府建設(shè)行政主管部門負責全市物業(yè)管理活動的監(jiān)督管理工作。
旗縣市人民政府建設(shè)、房地產(chǎn)行政主管部門負責本行政區(qū)域內(nèi)物業(yè)管理活動的監(jiān)督管理工作。建設(shè)、規(guī)劃、財政、環(huán)保、工商、物價、公安、稅務(wù)、民政、街道辦事處、廣播電視、質(zhì)量技術(shù)監(jiān)督、水務(wù)等行政管理部門和通訊、電力、消防等單位按照各自職責，依法做好物業(yè)管理有關(guān)工作。
第四條 各旗縣市區(qū)人民政府應(yīng)當加強對物業(yè)管理行業(yè)的管理，引導(dǎo)建立專業(yè)化、社會化和市場化的物業(yè)管理機制，促進物業(yè)管理行業(yè)健康發(fā)展。
第二章 業(yè)主及業(yè)主大會
第五條 房屋的所有權(quán)人為業(yè)主。
業(yè)主在物業(yè)管理活動中的權(quán)利和義務(wù)按照國務(wù)院《物業(yè)管理條例》有關(guān)規(guī)定執(zhí)行。
第六條 物業(yè)使用人在物業(yè)管理活動中的權(quán)利、義務(wù)由業(yè)主和使用人約定，但不得違反法律、法規(guī)和業(yè)主公約的有關(guān)規(guī)定。
物業(yè)使用人違反本辦法和業(yè)主公約規(guī)定，有關(guān)業(yè)主應(yīng)當承擔連帶責任。
第七條 一個物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)成立一個業(yè)主大會。
業(yè)主大會由物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)全體業(yè)主組成。
業(yè)主大會代表和維護物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)全體業(yè)主在物業(yè)管理活動中的合法權(quán)益，依照法律、法規(guī)和業(yè)主大會議事規(guī)則的規(guī)定履行職責。
第八條 各旗縣市人民政府建設(shè)、房地產(chǎn)行政主管部門應(yīng)當按照物業(yè)的共用設(shè)施設(shè)備、建筑物規(guī)模、社區(qū)建設(shè)等因素劃定物業(yè)管理區(qū)域。
配套設(shè)施不全，不具備物業(yè)管理條件的物業(yè)區(qū)域，由各旗縣市區(qū)人民政府組織治理，按照政府、建設(shè)單位、居民合理負擔的原則創(chuàng)造條件，逐步實行物業(yè)管理。
第九條 在一個物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)，已交付使用的物業(yè)建筑面積達到百分之五十以上的，或者已交付使用的物業(yè)建筑面積達到百分之三十不足百分之五十，但使用已超過二年的，可以籌備成立業(yè)主大會。
第十條 業(yè)主大會籌備組由物業(yè)所在地街道辦事處及居民委員會負責組織成立，但必須在物業(yè)所在地旗縣市人民政府建設(shè)、房地產(chǎn)行政主管部門指導(dǎo)下。由業(yè)主代表、建設(shè)單位(包括公有住房出售單位)、物業(yè)所在地居民委員會組成業(yè)主大會籌備組，具體負責業(yè)主大會籌備工作。
籌備組中的業(yè)主代表由物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)全體業(yè)主在規(guī)定時間內(nèi)推薦產(chǎn)生。
籌備組成員名單確定后，以書面形式在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)公告。
第十一條 籌備組自組成之日起三十日內(nèi)在物業(yè)所在地旗縣市人民政府建設(shè)、房地產(chǎn)行政主管部門指導(dǎo)下，由物業(yè)所在地街道辦事處及居民委員會負責組織召開業(yè)主大會會議，并通過業(yè)主公約、業(yè)主大會議事規(guī)則、選舉產(chǎn)生業(yè)主委員會和制定物業(yè)管理用房使用方案。業(yè)主委員會納入社區(qū)人民調(diào)解、治安保衛(wèi)、公共衛(wèi)生、公共事務(wù)、公益事業(yè)等委員會管理。
只有一個業(yè)主的，或者業(yè)主人數(shù)較少且經(jīng)全體業(yè)主一致同意，決定不成立業(yè)主大會的，由業(yè)主共同履行業(yè)主大會、業(yè)主委員會職責。
第十二條 業(yè)主在業(yè)主大會會議上的投票權(quán)按《內(nèi)蒙古自治區(qū)物業(yè)管理條例》的標準確定。
第十三條 業(yè)主大會履行下列職責：
(一)制定、修改業(yè)主公約和業(yè)主大會議事規(guī)則;
(二)選舉、更換業(yè)主委員會委員，監(jiān)督業(yè)主委員會的工作;
(三)選聘、解聘物業(yè)管理企業(yè);
(四)決定專項維修資金使用、續(xù)籌方案，并監(jiān)督實施;
(五)制定、修改物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)物業(yè)共用部位和共用設(shè)施設(shè)備的使用、公共秩序和環(huán)境衛(wèi)生的維護等方面的規(guī)章制度;
(六)制定物業(yè)管理用房使用方案;
(七)法律、法規(guī)或者業(yè)主大會議事規(guī)則規(guī)定的其他有關(guān)物業(yè)管理的職責。
第十四條 業(yè)主大會會議可以采取集體討論的形式，也可以采取書面征求意見的形式;但必須有物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)持有二分之一以上投票權(quán)的業(yè)主參加。
業(yè)主必須參加業(yè)主大會會議。因故不能參加的，可以書面委托代理人參加。
第十五條 業(yè)主大會作出決定，必須經(jīng)與會業(yè)主所持投票權(quán)二分之一以上通過。業(yè)主大會作出制定和修改業(yè)主公約、業(yè)主大會議事規(guī)則，選聘和解聘物業(yè)管理企業(yè)，專項維修資金使用和續(xù)籌方案的決定，必須經(jīng)物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)全體業(yè)主所持投票權(quán)三分之二以上通過。
業(yè)主大會的決定對物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的全體業(yè)主具有約束力。
第十六條 物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)業(yè)主人數(shù)較多的，可以按幢、單元、樓層等為單位，推選一名業(yè)主代表參加業(yè)主大會會議。
推選業(yè)主代表參加業(yè)主大會會議的，業(yè)主代表在參加業(yè)主大會會議三日前，就業(yè)主大會會議擬討論的事項書面征求其所代表的業(yè)主意見。凡需投票表決的，業(yè)主的贊同、反對及棄權(quán)的具體票數(shù)經(jīng)本人簽字后，由業(yè)主代表在業(yè)主大會投票時如實反映。
業(yè)主代表因故不能參加業(yè)主大會會議的，其所代表的業(yè)主可以另外推選一名業(yè)主代表參加。
第十七條 業(yè)主大會會議分為定期會議和臨時會議。
業(yè)主大會定期會議按照業(yè)主大會議事規(guī)則的規(guī)定召開。
有下列情形之一的，由物業(yè)所在地街道辦事處及居民委員會及時組織召開業(yè)主大會臨時會議：
(一)百分之二十以上的業(yè)主提議的;
(二)發(fā)生重大事故或者緊急事件需要及時處理的;
(三)業(yè)主大會議事規(guī)則或者業(yè)主公約規(guī)定的其它情況。
第十八條 業(yè)主委員會是業(yè)主大會的執(zhí)行機構(gòu)，履行下列職責：
(一)定期向業(yè)主宣傳有關(guān)物業(yè)管理的法律法規(guī);
(二)報告物業(yè)管理的實施情況;
(三)代表業(yè)主與業(yè)主大會選聘的物業(yè)管理企業(yè)簽訂物業(yè)服務(wù)合同;
(四)及時了解業(yè)主、物業(yè)使用人的意見和建議，監(jiān)督和協(xié)助物業(yè)管理企業(yè)履行物業(yè)服務(wù)合同;
(五)監(jiān)督業(yè)主公約的實施;
(六)業(yè)主大會賦予的其他職責。
業(yè)主委員會的人數(shù)由業(yè)主大會根據(jù)實際情況按照三人至九人的單數(shù)確定。
業(yè)主委員會在業(yè)主委員會委員中推選產(chǎn)生主任一人，副主任一人至二人。
業(yè)主委員會委員不得在本物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的物業(yè)管理企業(yè)中兼職。
業(yè)主委員會自選舉產(chǎn)生之日起三十日內(nèi)，由所在街道辦事處及居民委員會向旗縣市人民政府建設(shè)、房地產(chǎn)行政主管部門備案。
第十九條 業(yè)主委員會委員應(yīng)當符合下列條件：
(一)本物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)具備高中以上(含高中)文化程度，具有完全民事行為能力的業(yè)主;
(二)遵守有關(guān)法律、法規(guī);
(三)遵守業(yè)主大會議事規(guī)則、業(yè)主公約，模范履行業(yè)主義務(wù);
(四)熱心公益事業(yè)，責任心強，公正廉潔，具有社會公信力;
(五)具有一定組織能力;
(六)具備必要工作時間。
第二十條 經(jīng)三分之一以上業(yè)主委員會委員提議或者業(yè)主委員會主任認為有必要的，應(yīng)當及時召開業(yè)主委員會會議。
第二十一條 業(yè)主委員會會議必須有過半數(shù)委員出席，作出決定必須經(jīng)全體委員過半數(shù)同意。
業(yè)主委員會的決定必須以書面形式在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)及時公告。
第二十二條 業(yè)主委員會要協(xié)助物業(yè)管理企業(yè)，督促違反物業(yè)服務(wù)合同約定逾期不交納物業(yè)服務(wù)費用的業(yè)主，限期交納物業(yè)服務(wù)費用。
第二十三條 業(yè)主委員會任期屆滿兩個月前，由物業(yè)所在地街道辦事處及居民委員會召開業(yè)主大會會議進行業(yè)主委員會的換屆選舉;逾期未換屆的，建設(shè)、房地產(chǎn)行政主管部門可以指派工作人員指導(dǎo)其換屆工作。
原業(yè)主委員會在其任期屆滿之日起十日內(nèi)，將其保管的檔案資料、印章及其他屬于業(yè)主大會所有的財物移交新一屆業(yè)主委員會，并做好交接手續(xù)，必須在街道辦事處及居民委員會監(jiān)督下進行交接。
第二十四條 業(yè)主委員會委員有下列情形之一的，經(jīng)業(yè)主大會會議通過，其業(yè)主委員會委員資格終止：
(一)因物業(yè)轉(zhuǎn)讓、滅失等原因不再是業(yè)主的;
(二)無故缺席業(yè)主委員會會議連續(xù)三次以上的;
(三)因疾病等原因喪失履行職責能力的;
(四)有犯罪行為的;
(五)以書面形式向業(yè)主大會提出辭呈的;
(六)拒不履行業(yè)主義務(wù)的;
(七)其他原因不宜擔任業(yè)主委員會委員的。
第二十五條 因物業(yè)管理區(qū)域發(fā)生變更等原因?qū)е聵I(yè)主大會解散的，在解散前，業(yè)主大會、業(yè)主委員會在旗縣市人民政府建設(shè)、房地產(chǎn)行政主管部門和街道辦事處或者蘇木鄉(xiāng)級人民政府的指導(dǎo)監(jiān)督下，做好業(yè)主共同財產(chǎn)清算和檔案資料的移交工作。
第二十六條 業(yè)主大會、業(yè)主委員會、物業(yè)企業(yè)要配合公安機關(guān)，與居民委員會相互協(xié)作，共同維護物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的社會治安等相關(guān)工作。
在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)，業(yè)主大會、業(yè)主委員會要積極配合居民委員會依法履行自治管理職責，并接受其指導(dǎo)、監(jiān)督和管理。
業(yè)主委員會作出的決定，要告知居民委員會，并聽取居民委員會的建議。
第二十七條 住宅物業(yè)的業(yè)主大會和業(yè)主委員會開展工作的辦公經(jīng)費和業(yè)主委員會成員的勞務(wù)費列入物業(yè)所在地旗縣市區(qū)人民政府的財政預(yù)算。
非住宅物業(yè)的業(yè)主大會和業(yè)主委員會開展工作的辦公經(jīng)費和業(yè)主委員會成員的勞務(wù)費由全體業(yè)主承擔;經(jīng)費的籌集、管理、使用由業(yè)主大會議事規(guī)則規(guī)定;經(jīng)費的使用情況要定期以書面形式在物業(yè)區(qū)域內(nèi)公告，接受業(yè)主監(jiān)督。
第二十八條 業(yè)主委員會憑旗縣市人民政府建設(shè)、房地產(chǎn)行政主管部門的備案證明，依照有關(guān)法律、法規(guī)的規(guī)定刻制印章。
第二十九條 物業(yè)轉(zhuǎn)讓后，原業(yè)主在辦理轉(zhuǎn)讓手續(xù)三十日內(nèi)通知居民委員會、業(yè)主委員會和物業(yè)管理企業(yè)。
第三章 前期物業(yè)管理
第三十條 在業(yè)主、業(yè)主大會選聘物業(yè)管理企業(yè)之前，由物業(yè)所在地街道辦事處及居民委員會負責代為選聘物業(yè)企業(yè)，并參照國家或者自治區(qū)制定的前期物業(yè)服務(wù)合同示范文本簽訂前期物業(yè)服務(wù)合同，但必須經(jīng)物業(yè)所在地旗縣市人民政府建設(shè)、房地產(chǎn)行政主管部門審查后方可生效。
第三十一條 建設(shè)單位在銷售物業(yè)之前，要會同物業(yè)所在地街道辦事處及居民委員會制定業(yè)主臨時公約，對有關(guān)物業(yè)的使用、維護、管理，業(yè)主的共同利益，業(yè)主應(yīng)履行的義務(wù)，違反公約應(yīng)承擔的責任等事項依法作出約定。
建設(shè)單位制定的業(yè)主臨時公約，不得侵害物業(yè)買受人的合法權(quán)益。
第三十二條 建設(shè)單位在物業(yè)銷售前將業(yè)主臨時公約向物業(yè)買受人明示，并予以說明。
物業(yè)買受人在與建設(shè)單位簽訂物業(yè)買賣合同時，應(yīng)當對遵守業(yè)主臨時公約予以書面承諾。
第三十三條 自治區(qū)提倡建設(shè)單位按照房地產(chǎn)開發(fā)與物業(yè)管理相分離的原則，通過招投標的方式選聘具有相應(yīng)資質(zhì)的物業(yè)管理企業(yè)。
住宅物業(yè)必須通過招投標的方式選聘具有相應(yīng)資質(zhì)的物業(yè)管理企業(yè);投標人少于三個或者住宅規(guī)模小于2萬平方米的，經(jīng)物業(yè)所在地的旗縣市人民政府建設(shè)、房地產(chǎn)行政主管部門批準，可以采用協(xié)議方式選聘具有相應(yīng)資質(zhì)的物業(yè)管理企業(yè)。
第三十四條 前期物業(yè)管理招標分為公開招標和邀請招標。
街道辦事處及居民委員會是前期物業(yè)管理招投標的招標人。
招標人采取公開招標方式的，必須在公共媒體和國家及自治區(qū)和通遼市指定的網(wǎng)站上發(fā)布招標公告。
招標公告要載明招標人的名稱和地址、招標項目的基本情況以及獲取招標文件的辦法等事項。
招標人采取邀請招標方式的，要向三個以上物業(yè)管理企業(yè)發(fā)出投標邀請書，投標邀請書要包含本條第四款規(guī)定的事項。
招投標所需要的費用由建設(shè)單位承擔。
第三十五條 招標人在發(fā)布招標公告或者發(fā)出投標邀請書的十日前，提交以下材料報物業(yè)項目所在地旗縣市人民政府建設(shè)、房地產(chǎn)行政主管部門備案：
(一)與物業(yè)管理有關(guān)的物業(yè)項目開發(fā)建設(shè)的政府批件;
(二)招標公告或者投標邀請書;
(三)招標文件;
(四)法律、法規(guī)規(guī)定的其他材料。
第三十六條 通過招投標方式選聘物業(yè)管理企業(yè)的，招標人要按照以下規(guī)定時限完成物業(yè)管理招投標工作：
(一)新建現(xiàn)售商品房項目在現(xiàn)售前三十日完成;
(二)預(yù)售商品房項目應(yīng)當在取得《商品房預(yù)售許可證》之前完成;
(三)非出售的新建物業(yè)項目在交付使用前九十日完成。
第三十七條 建設(shè)單位與物業(yè)買受人簽訂《商品房買賣合同》時必須向業(yè)主提交物業(yè)所在地街道辦事處及居民委員與物業(yè)企業(yè)簽訂的《前期物業(yè)服務(wù)合同》。
第三十八條 業(yè)主依法享有的物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備的所有權(quán)或者使用權(quán)，建設(shè)單位不得擅自處分。
第三十九條 在辦理物業(yè)承接驗收手續(xù)時，建設(shè)單位必須向物業(yè)所在地街道辦事處移交下列資料：
(一)竣工總平面圖，單體建筑、結(jié)構(gòu)、設(shè)備竣工圖，配套設(shè)施、地下管網(wǎng)工程竣工圖等竣工驗收資料;
(二)設(shè)施設(shè)備的安裝、使用和維護保養(yǎng)等技術(shù)資料;
(三)物業(yè)質(zhì)量保修文件和物業(yè)使用說明文件;
(四)物業(yè)管理所必須的其他資料。
否則不予進行物業(yè)驗收。
街道辦事處要對所轄區(qū)域內(nèi)居民的居住物業(yè)的竣工驗收資料、技術(shù)資料、質(zhì)量保修文件、使用說明文件和物業(yè)管理所必需的其他資料進行收集、登記、整理、編制檢索工具。建立檔案保管、利用制度。檔案實行集中統(tǒng)一管理。
第四十條 前期物業(yè)服務(wù)合同可以約定期限。期限未滿，業(yè)主委員會與物業(yè)管理企業(yè)簽訂的物業(yè)服務(wù)合同生效的，前期物業(yè)服務(wù)合同終止;期限已滿，業(yè)主大會尚未成立的，原簽約雙方有一方不愿續(xù)約或者已入住業(yè)主百分之五十以上對原物業(yè)管理企業(yè)的服務(wù)不滿意的，街道辦事處及居民委員會必須先組織召開業(yè)主大會，選舉產(chǎn)生業(yè)主委員會后協(xié)助業(yè)主委員會通過招投標的方式重新選聘具有相應(yīng)資質(zhì)的物業(yè)管理企業(yè)。但必須經(jīng)物業(yè)所在地旗縣市人民政府建設(shè)、房地產(chǎn)行政主管部門審查后方可生效。
第四十一條 物業(yè)管理企業(yè)承接物業(yè)時，必須對物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備進行查驗。
第四十二條 建設(shè)單位按照規(guī)劃規(guī)定，以不低于其開發(fā)建設(shè)規(guī)模千分之三的標準在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)配置物業(yè)管理用房，不足50m2的要補足50平方米，并依法進行所有權(quán)登記備案，所需費用由建設(shè)單位承擔。物業(yè)管理用房包括業(yè)主委員會、物業(yè)管理企業(yè)、社區(qū)的辦公用房和經(jīng)營用房。
物業(yè)管理用房必須作為房地產(chǎn)開發(fā)項目綜合驗收中物業(yè)管理落實情況的內(nèi)容，否則不予進行物業(yè)驗收。
第四章 物業(yè)管理服務(wù)
第四十三條 從事物業(yè)管理活動的企業(yè)依法向旗縣市區(qū)工商行政管理部門辦理注冊登記手續(xù)，領(lǐng)取企業(yè)法人營業(yè)執(zhí)照。
物業(yè)管理企業(yè)自領(lǐng)取企業(yè)法人營業(yè)執(zhí)照之日起三十日內(nèi)，向旗縣市人民政府建設(shè)、房地產(chǎn)行政主管部門申請核定資質(zhì)等級。物業(yè)管理企業(yè)資 質(zhì)管理辦法由自治區(qū)人民政府建設(shè)行政主管部門制定。
物業(yè)管理企業(yè)在核定的資質(zhì)等級范圍內(nèi)從事物業(yè)管理活動;未領(lǐng)取資 質(zhì)等級證書的不得從事物業(yè)管理活動。
從事物業(yè)管理的人員要按照國家有關(guān)規(guī)定，取得職業(yè)資格證書。
外埠物業(yè)管理企業(yè)進入通遼市從事物業(yè)管理活動的，持資質(zhì)等級證書和有關(guān)證件到項目所在地旗縣市人民政府建設(shè)、房地產(chǎn)行政主管部門備案。
第四十四條 物業(yè)管理企業(yè)按照物業(yè)服務(wù)合同的約定，提供相應(yīng)的服務(wù)。
物業(yè)管理企業(yè)未能履行物業(yè)服務(wù)合同的約定，導(dǎo)致業(yè)主人身、財產(chǎn)安全受到損害的，依法承擔相應(yīng)的法律責任。
第四十五條 物業(yè)管理企業(yè)承接物業(yè)時，與業(yè)主委員會辦理物業(yè)驗收手續(xù)。
但必須在街道辦事處及居民委員會的監(jiān)督下進行驗收。
第四十六條 物業(yè)管理用房的所有權(quán)依法屬于業(yè)主。未經(jīng)業(yè)主大會同意，物業(yè)管理企業(yè)不得改變物業(yè)管理用房的用途。
第四十七條 物業(yè)服務(wù)合同終止時，物業(yè)管理企業(yè)必須將物業(yè)管理用房交還給業(yè)主委員會，但必須在街道辦事處及居民委員會的監(jiān)督下進行交接。
物業(yè)服務(wù)合同終止時，業(yè)主大會選聘了新的物業(yè)管理企業(yè)的，物業(yè)管理企業(yè)之間做好交接工作，但必須在街道辦事處及居民委員會的監(jiān)督下進行交接。
第四十八條 物業(yè)管理企業(yè)享有下列權(quán)利：
(一)依照物業(yè)服務(wù)合同和管理制度對物業(yè)實行管理;
(二)依照物業(yè)服務(wù)合同的約定收取物業(yè)服務(wù)費用;
(三)可以將物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的專項服務(wù)業(yè)務(wù)委托給專業(yè)性服務(wù)企業(yè)，但不得將該區(qū)域內(nèi)的全部物業(yè)管理一并委托給他人;
(四)法律、法規(guī)規(guī)定和物業(yè)服務(wù)合同約定的其他權(quán)利。
第四十九條 物業(yè)管理企業(yè)應(yīng)當履行下列義務(wù)：
(一)履行物業(yè)服務(wù)合同，執(zhí)行物業(yè)管理行業(yè)規(guī)范和技術(shù)標準，依法經(jīng)營;
(二)根據(jù)有關(guān)法律、法規(guī)和物業(yè)服務(wù)合同，結(jié)合實際情況，起草物業(yè)管理制度;
(三)接受業(yè)主和業(yè)主委員會及居民委員會的監(jiān)督;
(四)接受有關(guān)行政管理部門和相關(guān)單位的監(jiān)督管理;
(五)定期公布物業(yè)服務(wù)費用和代管資金的使用情況;
(六)妥善保管物業(yè)有關(guān)資料;
(七)發(fā)現(xiàn)違反治安、環(huán)境保護、物業(yè)裝飾裝修和使用等方面法律、法規(guī)規(guī)定的行為，要及時制止，并向業(yè)主委員會和有關(guān)行政管理部門報告;
(八)法律、法規(guī)規(guī)定和物業(yè)服務(wù)合同約定的其他義務(wù)。
第五十條 業(yè)主委員會與業(yè)主大會選聘的物業(yè)管理企業(yè)參照國家或者自治區(qū)制定的物業(yè)服務(wù)合同示范文本訂立書面的物業(yè)服務(wù)合同。
物業(yè)服務(wù)合同包括下列內(nèi)容：
(一)當事人和物業(yè)的基本情況;
(二)物業(yè)管理事項;
(三)物業(yè)服務(wù)質(zhì)量;
(四)物業(yè)服務(wù)費用及其收繳方式;
(五)雙方的權(quán)利義務(wù);
(六)專項維修資金的管理與使用方式;
(七)物業(yè)管理用房的使用與維護;
(八)合同期限、合同終止和解除的約定;
(九)違約責任及解決糾紛的途徑;
(十)雙方約定的其他事項。
第五十一條 物業(yè)管理事項一般包括下列內(nèi)容：
(一)物業(yè)共用部位的維護和管理;
(二)物業(yè)共用設(shè)施設(shè)備及其運行的維修和管理;
(三)物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)公共環(huán)境衛(wèi)生和綠化管理;
(四)物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)安全、消防、交通等協(xié)助管理事項的服務(wù);
(五)物業(yè)裝飾裝修管理服務(wù);
(六)物業(yè)檔案資料的管理;
(七)其他管理事項。
第五十二條 物業(yè)服務(wù)收費要遵循合理、公開 以及費用與服務(wù)水平相適應(yīng)的原則，區(qū)別不同物業(yè)的性質(zhì)和特點，由業(yè)主和物業(yè)管理企業(yè)按照自治區(qū)的有關(guān)規(guī)定，在物業(yè)服務(wù)合同中約定。
物業(yè)管理企業(yè)可以根據(jù)業(yè)主的委托，提供物業(yè)服務(wù)合同約定以外的服務(wù)項目，服務(wù)報酬由雙方約定。
第五十三條 業(yè)主根據(jù)物業(yè)服務(wù)合同的約定交納物業(yè)服務(wù)費用。業(yè)主與物業(yè)使用人確定由物業(yè)使用人交納物業(yè)服務(wù)費用的，從其約定，業(yè)主負連帶交納責任。
已竣工但尚未出售或者未交給物業(yè)買受人的物業(yè)，物業(yè)服務(wù)費用由建設(shè)單位交納。
第五十四條 物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)，供水、供電、供氣、供熱、環(huán)衛(wèi)、排污、通訊、有線電視等單位應(yīng)當向最終用戶收取有關(guān)費用。
物業(yè)管理企業(yè)接受委托代收前款費用的，不得向業(yè)主收取手續(xù)費等額外費用。
任何單位不得強制物業(yè)管理企業(yè)代收前款費用，也不得因物業(yè)管理企業(yè)拒絕代收前款費用而停止提供服務(wù)。
第五十五條 物業(yè)管理企業(yè)要協(xié)助做好物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的安全防范工作。發(fā)生安全事故時，物業(yè)管理企業(yè)在采取應(yīng)急措施的同時，要及時向有關(guān)部門報告，協(xié)助做好救助工作。
物業(yè)管理企業(yè)雇請保安人員的，要遵守國家有關(guān)規(guī)定。保安人員在維護物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的公共秩序時，要履行職責，不得侵害公民的合法權(quán)益。
第五十六條 旗縣市人民政府建設(shè)、房地產(chǎn)行政主管部門要及時處理業(yè)主、業(yè)主委員會、物業(yè)使用人和物業(yè)管理企業(yè)等當事人在物業(yè)管理活動中的投訴。
旗縣市人民政府建設(shè)、房地產(chǎn)行政主管部門受理投訴后，要進行調(diào)查處理，并自受理投訴之日起十五日內(nèi)答復(fù)投訴人。
投訴內(nèi)容涉及第三條第二款行政管理部門職責范圍的，受理部門自受理之日起五日內(nèi)移送有關(guān)行政管理部門，并書面通知投訴人。
第五章 物業(yè)的使用與維護
第五十七條 物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)禁止下列行為：
(一)損壞房屋承重結(jié)構(gòu)、主體結(jié)構(gòu)和房屋外貌;
(二)改變按照規(guī)劃建設(shè)的公共建筑和共用設(shè)施設(shè)備的用途;
(三)擅自占用、挖掘物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的道路、場地;
(四)占用、損壞或者擅自移動物業(yè)的共用部位和共用設(shè)施設(shè)備;
(五)違章搭建;
(六)擅自設(shè)置攤點和集貿(mào)市場;
(七)隨意傾倒垃圾、雜物，侵占和毀壞綠地;
(八)擅自在建筑物屋頂、外墻面上安裝、放置、懸掛、張貼物品或者涂寫、刻畫，安裝防盜窗網(wǎng)突出墻體的;
(九)擅自在城市中的住宅小區(qū)內(nèi)飼養(yǎng)畜禽;
(十)違反有關(guān)規(guī)定存放易燃、易爆、劇毒物品，排放有毒氣體和廢棄物，發(fā)出超過規(guī)定標準的噪音;
(十一)利用物業(yè)從事危害公共利益和侵害他人合法權(quán)益 的活動;
(十二)法律、法規(guī)和業(yè)主公約禁止的其他行為。
第五十八條 物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)保修期已滿，但尚未出售或尚未交給物業(yè)買受人的物業(yè)，在進行共用部位、共用設(shè)施設(shè)備維修時所需費用由建設(shè)單位按物業(yè)的建筑面積承擔。
第五十九條 物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的供水相關(guān)管線和設(shè)施設(shè)備(二次加壓供水)，維修、養(yǎng)護由供水單位負責。
二次加壓供水屬供水的附屬設(shè)施其運行費用由供水單位承擔(不包括高層建筑)。
物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的二次加壓供水單位，必須建立水質(zhì)管理制度。定期由有衛(wèi)生行政許可的單位對水質(zhì)進行常規(guī)檢測，并對各類儲水設(shè)施清洗消毒，每半年不得少于一次。所需費用由供水單位承擔。
物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的供電相關(guān)管線和設(shè)施(包括箱式變壓器)設(shè)備的維修、養(yǎng)護由供電單位負責。
物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)供用熱相關(guān)管線和設(shè)施設(shè)備(包括換熱站)的維修、養(yǎng)護、運行由供熱單位負責。
物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的供氣相關(guān)管線和設(shè)施設(shè)備的維修、養(yǎng)護管理，由供氣單位負責。
物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的通訊相關(guān)管線和設(shè)施設(shè)備的維修、養(yǎng)護管理，由通訊單位負責。
物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的有線電視相關(guān)管線和設(shè)施設(shè)備的維修、養(yǎng)護管理，由有線電視單位負責。
物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的生活垃圾收集、清運、處理的相關(guān)費用由環(huán)衛(wèi)部門負責。
物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)排污相關(guān)管線的維修、養(yǎng)護由排污處理單位負責。
前款規(guī)定的單位因維修、養(yǎng)護等需要，臨時占用、挖掘道路、場地的，應(yīng)當及時恢復(fù)原狀。
第六十條 住宅物業(yè)、住宅小區(qū)內(nèi)的非住宅物業(yè)或者與單幢住宅樓結(jié)構(gòu)相連的非住宅物業(yè)的業(yè)主，應(yīng)當按照國家的有關(guān)規(guī)定交納專項維修資金。
專項維修資金屬業(yè)主所有，應(yīng)當按幢設(shè)賬、專戶存儲、核算到戶，專項用于物業(yè)保修期滿后物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備的維修和更新、改造，不得挪作他用。
專項維修資金的收取、管理和使用，按照國家和自治區(qū)的有關(guān)規(guī)定執(zhí)行。
第六章 法律責任
第六十一條 違反本辦法的規(guī)定，住宅物業(yè)未按第三十條方式選聘物業(yè)管理企業(yè)的，由旗縣市人民政府建設(shè)、房地產(chǎn)行政主管部門責令限期改正，給予警告，并處5萬以上10萬元以下的罰款;未經(jīng)批準，擅自采用協(xié)議方式選聘物業(yè)管理企業(yè)的，由旗縣市人民政府建設(shè)、房地產(chǎn)行政主管部門責令限期改正，給予警告，并處1萬以上5萬元以下的罰款。
第六十二條 違反本辦法的規(guī)定，未取得資質(zhì)證書從事物業(yè)管理的，由旗縣市人民政府建設(shè)、房地產(chǎn)行政主管部門沒收違法所得，并處5萬元以上20萬元以下的罰款;給業(yè)主造成損失的，依法承擔賠償責任。
以欺騙手段取得資質(zhì)證書的，依照本條第一款規(guī)定處罰，并由頒發(fā)資 質(zhì)證書的部門吊銷資 質(zhì)證書。
第六十三條 違反本辦法的規(guī)定，物業(yè)管理企業(yè)將一個物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的全部物業(yè)管理一并委托給他人的，由旗縣市人民政府建設(shè)、房地產(chǎn)行政主管部門責令限期改正，處委托合同價款百分之三十以上百分之五十以下的罰款;情節(jié)嚴重的，由頒發(fā)資質(zhì)證書的部門吊銷資 質(zhì)證書。委托所得收益，用于物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備的維修、養(yǎng)護，剩余部分按照業(yè)主大會的決定使用;給業(yè)主造成損失 的，依法承擔賠償責任。
第六十四條 物業(yè)管理企業(yè)未能履行物業(yè)服務(wù)合同的約定，導(dǎo)致業(yè)主人身、財產(chǎn)安全受到損害的，依法承擔相應(yīng)的法律責任。
第六十五條 違反本辦法的規(guī)定，挪用專項維修資金的，由旗縣市人民政府建設(shè)、房地產(chǎn)行政主管部門追回挪用的專項維修資金，給予警告，沒收違法所得，可以并處挪用數(shù)額二倍以下的罰款;房地產(chǎn)企業(yè)挪用專項維修資金，情節(jié)嚴重的，并由頒發(fā)資質(zhì)證書的部門吊銷資質(zhì)證書，構(gòu)成犯罪的，依法追究直接負責的主管人員和其他直接責任人員的刑事責任。
第六十六條 違反本辦法的規(guī)定，建設(shè)單位在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)不按照規(guī)定配置必要的物業(yè)管理用房的，由旗縣市人民政府建設(shè)、房地產(chǎn)行政主管部門責令限期改正，給予警告，沒收違法所得，并處10萬元以上50萬元以下的罰款。
第六十七條 違反本辦法第五十七條第(五)、(七)、(八)項規(guī)定的，由旗縣市人民政府建設(shè)、房地產(chǎn)行政主管部門或者有關(guān)行政管理部門給予警告，責令限期改正，恢復(fù)原狀;逾期未改正的，可以并處100元以上2000元以下的罰款;給他人造成損失的，依法承擔賠償責任;違反該條其他規(guī)定的，由有關(guān)行政管理部門按照有關(guān)法律、法規(guī)的規(guī)定處罰。
第六十八條 違反物業(yè)服務(wù)合同規(guī)定，業(yè)主逾期不交納物業(yè)服務(wù)費用，經(jīng)業(yè)主委員會督促限期交納仍不交納的，物業(yè)管理企業(yè)可以向人民法院起訴。
第六十九條 旗縣市人民政府建設(shè)、房地產(chǎn)行政主管部門或者其他有關(guān)行政管理部門及其工作人員違反本辦法的規(guī)定，有下列行為之一的，由有關(guān)部門對直接負責的主管人員和其他直接責任人員依法給予行政處分;造成損失的，依法承擔賠償責任;構(gòu)成犯罪的，依法追究刑事責任：
(一)對未達到資質(zhì)條件的企業(yè)核發(fā)資 質(zhì)等 級證書或者對符合條件的企業(yè)應(yīng)當審批而未在規(guī)定時限內(nèi)審批的;
(二)利用職務(wù)上的便利，收受他人財物或者其他好處的;
(三)不依法履行監(jiān)督管理職責，或者發(fā)現(xiàn)違法行為不予查處的;
(四)未按規(guī)定受理物業(yè)管理投訴，造成嚴重后果的;
(五)違反本辦法規(guī)定的其他行為。
第七章 附 則
第七十條 本辦法下列用語的含義是：
(一)物業(yè)是指房屋及與之配套的設(shè)施、設(shè)備和相關(guān)場地等;
(二)物業(yè)管理是指業(yè)主通過選聘物業(yè)管理企業(yè)，由業(yè)主和物業(yè)管理企業(yè)按照物業(yè)服務(wù)合同約定，對房屋及配套的設(shè)施設(shè)備和相關(guān)場 地進行維修、養(yǎng)護、管理，維護相關(guān)區(qū)域內(nèi)的環(huán)境衛(wèi)生的公共秩序的活動;
(三)物業(yè)使用人是指物業(yè)的承租人和實際使用物業(yè)的其他人;
(四)房屋承重結(jié)構(gòu)是指房屋的基礎(chǔ)、樓板、屋頂、梁柱、承重墻體等;
(五)共用部位是指業(yè)主共同使用的樓梯間、水泵間、電表間、電梯間、電話分線間、電梯機房、走廊通道、門廳、傳達室、內(nèi)天井以及房屋承重結(jié)構(gòu)、外墻面、走廊墻等部位;
(六)共用設(shè)施設(shè)備是指業(yè)主共同使用的上下水管道、落水管、照明燈具、垃圾通道、天線、水箱、水泵、電梯、避雷裝置、消防設(shè)施以及道路、窨井、化糞池、垃圾廢物儲存設(shè)施、綠化地等。
第七十一條 本辦法由通遼市人民政府建設(shè)行政主管部門負責解釋。
第七十二條 本辦法自發(fā)布之日起施行。通政字[2000]82號《通遼市城市住宅小區(qū)物業(yè)管理暫行辦法》同時廢止。
篇2：邯鄲市物業(yè)管理辦法(2015)
邯鄲市物業(yè)管理辦法(20**)
河北省邯鄲市人民政府
邯鄲市物業(yè)管理辦法
第一章 總則
第一條 為規(guī)范物業(yè)管理活動，維護業(yè)主和物業(yè)服務(wù)企業(yè)的合法權(quán)益，改善人民群眾的生活和工作環(huán)境，根據(jù)《中華人民共和國物權(quán)法》、《物業(yè)管理條例》等法律法規(guī)規(guī)定，結(jié)合本市實際，制定本辦法。
第二條 本市行政區(qū)域內(nèi)物業(yè)管理活動適用本辦法。
第三條 市房產(chǎn)行政主管部門負責全市物業(yè)管理活動的監(jiān)督管理工作，并負責叢臺區(qū)、邯山區(qū)、復(fù)興區(qū)、邯鄲縣住宅專項維修資金（以下簡稱維修資金）的收繳、使用、管理工作。
縣（市、區(qū)）人民政府住房和城鄉(xiāng)建設(shè)或房產(chǎn)行政主管部門（以下簡稱縣級房產(chǎn)行政主管部門）負責本行政區(qū)域內(nèi)物業(yè)管理活動的監(jiān)督管理和維修資金的收繳、管理工作。
財政、價格、規(guī)劃、建設(shè)、公用事業(yè)、城管執(zhí)法、人防、公安、民政、工商、衛(wèi)生、環(huán)境保護等部門在各自職責范圍內(nèi),對物業(yè)管理活動進行監(jiān)督管理。
第四條 縣級人民政府應(yīng)當做好轄區(qū)內(nèi)物業(yè)管理與社區(qū)建設(shè)的相關(guān)工作,及時協(xié)調(diào)解決物業(yè)管理工作中出現(xiàn)的重大問題。
街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府（以下簡稱街道辦事處）是物業(yè)管理屬地監(jiān)管主體。主要負責對物業(yè)服務(wù)企業(yè)服務(wù)情況進行監(jiān)督考核和業(yè)績評定；在轄區(qū)物業(yè)管理主管部門的指導(dǎo)、協(xié)調(diào)、配合下調(diào)解物業(yè)管理糾紛；組織、指導(dǎo)本轄區(qū)內(nèi)業(yè)主大會成立和業(yè)主委員會的選舉、換屆工作；監(jiān)督業(yè)主大會和業(yè)主委員會依法履行職責。
社區(qū)居民委員會協(xié)助街道辦事處對業(yè)主大會和業(yè)主委員會工作進行監(jiān)督、指導(dǎo)和協(xié)調(diào)，依法調(diào)解社區(qū)內(nèi)物業(yè)管理糾紛，列席業(yè)主大會和業(yè)主委員會會議。
第五條 物業(yè)管理行業(yè)協(xié)會應(yīng)當依法加強行業(yè)自律管理，規(guī)范行業(yè)行為，維護物業(yè)管理市場秩序和公平競爭，督促物業(yè)服務(wù)行業(yè)及從業(yè)人員依法誠信經(jīng)營，促進行業(yè)健康發(fā)展。
第二章 業(yè)主、業(yè)主大會及業(yè)主委員會
第六條 物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)全體業(yè)主組成業(yè)主大會。業(yè)主大會應(yīng)當代表和維護物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)全體業(yè)主在物業(yè)管理活動中的合法權(quán)益，按照相關(guān)規(guī)定開展與物業(yè)管理有關(guān)的活動。
未成立業(yè)主大會的，在發(fā)生物業(yè)服務(wù)企業(yè)停止服務(wù)或者其他重大、緊急物業(yè)管理事件，需要業(yè)主共同決定解聘、選聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)或者決定其他事項時，由物業(yè)所在地街道辦事處指導(dǎo)、協(xié)助業(yè)主共同決定有關(guān)事項。
第七條 一個物業(yè)管理區(qū)域成立一個業(yè)主大會。
物業(yè)管理區(qū)域的劃分應(yīng)當考慮物業(yè)的共用設(shè)施設(shè)備、建筑物規(guī)模、社區(qū)建設(shè)等因素，具體辦法按省有關(guān)規(guī)定執(zhí)行。
第八條 物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)，已交付使用的物業(yè)業(yè)主入住率達到50%以上且已交付的專有部分面積超過建筑物總面積50%以上時，建設(shè)單位應(yīng)當按照物業(yè)所在地街道辦事處的要求，按規(guī)定及時報送籌備首次業(yè)主大會會議所需的文件資料。籌備首次業(yè)主大會會議所需的經(jīng)費由全體業(yè)主共同承擔。
第九條 符合成立業(yè)主大會條件的，街道辦事處應(yīng)當在收到書面申請后30日內(nèi)，組織、指導(dǎo)成立首次業(yè)主大會會議籌備組。
第十條 首次業(yè)主大會會議籌備組由業(yè)主代表、建設(shè)單位（包括公有住房出售單位）代表、街道辦事處代表和社區(qū)居民委員會代表7至11人單數(shù)組成?；I備組中業(yè)主代表由街道辦事處或社區(qū)居民委員會推薦產(chǎn)生。其中業(yè)主代表人數(shù)不低于籌備組總?cè)藬?shù)的一半，籌備組組長由街道辦事處代表擔任。
籌備組應(yīng)當將成員名單以書面形式在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)公告5日以上。業(yè)主對籌備組成員有異議的，由街道辦事處協(xié)調(diào)解決。
第十一條 籌備組自成立之日起90日內(nèi)完成籌備工作，組織召開首次業(yè)主大會，并在首次業(yè)主大會會議召開之日15日前，將有關(guān)事項在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)公告。業(yè)主對公告內(nèi)容有異議的，籌備組應(yīng)當記錄并做出答復(fù)。
業(yè)主大會自首次業(yè)主大會會議表決通過管理規(guī)約、業(yè)主大會議事規(guī)則，并選舉產(chǎn)生業(yè)主委員會之日起成立。
第十二條 劃分為一個物業(yè)管理區(qū)域的分期開發(fā)的建設(shè)項目，先期開發(fā)部分符合條件的，可以成立業(yè)主大會，選舉產(chǎn)生業(yè)主委員會。首次業(yè)主大會會議應(yīng)當根據(jù)分期開發(fā)的物業(yè)面積和進度等因素，在業(yè)主大會議事規(guī)則中明確增補業(yè)主委員會委員的辦法。
第十三條 業(yè)主大會決定以下事項：
（一）制定和修改業(yè)主大會議事規(guī)則；
（二）制定和修改管理規(guī)約；
?。ㄈ┻x舉業(yè)主委員會或者更換業(yè)主委員會委員；
（四）制定物業(yè)服務(wù)內(nèi)容、標準以及物業(yè)服務(wù)收費方案；
（五）選聘和解聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)；
?。┗I集和使用維修資金；
?。ㄆ撸└慕?、重建建筑物及其附屬設(shè)施；
?。ò耍└淖児灿胁糠值挠猛荆?/p>
?。ň牛├霉灿胁糠诌M行經(jīng)營以及所得收益的分配與使用；
?。ㄊ┕ぷ鹘?jīng)費的籌措、管理和使用；
（十一）有關(guān)共有和共同管理權(quán)利的其他重大事項。
決定前款第（六）、(七)項事項，應(yīng)當經(jīng)專有部分占建筑物總面積三分之二以上的業(yè)主且占總?cè)藬?shù)三分之二以上的業(yè)主同意；決定前款規(guī)定的其他事項，應(yīng)當經(jīng)專有部分占建筑物總面積過半數(shù)的業(yè)主且占總?cè)藬?shù)過半數(shù)的業(yè)主同意。
第十四條 業(yè)主拒付物業(yè)服務(wù)費，不繳存維修資金或者有其他損害業(yè)主共同權(quán)益行為的，業(yè)主大會可以在管理規(guī)約和業(yè)主大會議事規(guī)則中對其共同管理權(quán)的行使予以限制。
第十五條 單個物業(yè)登記有兩個或兩個以上的所有權(quán)人的，應(yīng)自行確定一名投票人。
物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)業(yè)主人數(shù)較多的，可以幢、單元、樓層為單位，推選一名業(yè)主代表參加業(yè)主大會會議，推選及表決辦法應(yīng)當在業(yè)主大會議事規(guī)則中規(guī)定。
第十六條 業(yè)主大會會議應(yīng)當由業(yè)主委員會作出書面記錄并存檔。業(yè)主大會的決定應(yīng)當以書面形式在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)及時公告。
第十七條 業(yè)主委員會由業(yè)主大會會議選舉產(chǎn)生，由5人以上單數(shù)組成。具體人數(shù)由籌備組根據(jù)物業(yè)管理區(qū)域的實際情況確定。
業(yè)主委員會委員應(yīng)當是物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的業(yè)主，并符合下列條件：
?。ㄒ唬┯型耆袷滦袨槟芰?；
?。ǘ┳袷貒矣嘘P(guān)法律、法規(guī)；
?。ㄈ┳袷貥I(yè)主大會議事規(guī)則、管理規(guī)約；
（四）無欠交物業(yè)服務(wù)費、維修資金等損害業(yè)主共同權(quán)益的行為；
?。ㄎ澹嵝墓媸聵I(yè)，責任心強，公正廉潔；
?。┚哂幸欢ǖ慕M織能力；
?。ㄆ撸┚邆浔匾墓ぷ鲿r間。
第十八條 業(yè)主委員會委員實行任期制，每屆任期不超過5年，可連選連任，業(yè)主委員會委員具有同等表決權(quán)。
業(yè)主委員會應(yīng)當自選舉產(chǎn)生之日起7日內(nèi)召開首次會議，推選業(yè)主委員會主任和副主任、執(zhí)行秘書。
第十九條 業(yè)主委員會應(yīng)當自選舉產(chǎn)生之日起30日內(nèi)，持以下材料向物業(yè)所在地街道辦事處備案：
?。ㄒ唬┯苫I備組組長簽字的業(yè)主大會成立和業(yè)主委員會選舉情況的報告；
?。ǘI(yè)主大會決議；
（三）管理規(guī)約、業(yè)主大會議事規(guī)則；
?。ㄋ模I(yè)主委員會委員名單及基本情況。
街道辦事處應(yīng)當在7日內(nèi)將備案材料抄送物業(yè)所在地縣級房產(chǎn)行政主管部門，同時將有關(guān)情況書面通報物業(yè)所在地公安派出所、社區(qū)居民委員會。
前款第（二）、（三）、（四）項內(nèi)容發(fā)生變更時，應(yīng)當及時辦理備案變更手續(xù)。
第二十條 業(yè)主委員會辦理備案手續(xù)后，可持備案證明向公安機關(guān)申請刻制業(yè)主大會印章和業(yè)主委員會印章，并向街道辦事處報送印章印樣。
第二十一條 業(yè)主委員會任期屆滿前3個月，應(yīng)當組織召開業(yè)主大會會議，進行換屆選舉，并書面報告街道辦事處。
第二十二條 業(yè)主委員會應(yīng)當自任期屆滿之日起10日內(nèi)，將其保管的檔案資料、印章及其他屬于業(yè)主大會所有的財物在街道辦事處監(jiān)督下，向新一屆業(yè)主委員會移交。
第二十三條 業(yè)主大會、業(yè)主委員會工作經(jīng)費由全體業(yè)主承擔，可以由業(yè)主分攤，也可以從物業(yè)共有部分經(jīng)營所得收益中列支，籌集、管理和使用的具體辦法由業(yè)主大會決定。
工作經(jīng)費的收支情況，應(yīng)當定期在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)公告，接受業(yè)主監(jiān)督。
第二十四條 業(yè)主大會或者業(yè)主委員會依法做出的決定對業(yè)主具有約束力。業(yè)主大會、業(yè)主委員會應(yīng)當依法履行職責，不得作出與物業(yè)管理無關(guān)的決定，不得從事與物業(yè)管理無關(guān)的活動。
業(yè)主大會、業(yè)主委員會作出的決定違反法律、法規(guī)的，物業(yè)所在地街道辦事處應(yīng)當責令限期改正或者撤銷其決定，并通告全體業(yè)主。業(yè)主大會或者業(yè)主委員會作出的決定侵害業(yè)主合法權(quán)益的，受侵害的業(yè)主可以請求人民法院予以撤銷。
第二十五條 業(yè)主委員會委員有下列情況之一的，由業(yè)主委員會三分之一以上委員或者持有20%以上投票權(quán)數(shù)的業(yè)主提議，業(yè)主大會或者業(yè)主委員會可以決定終止其委員資格：
（一）以書面方式提出辭職請求的；
?。ǘ┎宦男形瘑T職責的；
（三）利用委員資格謀取私利的；
?。ㄋ模┚懿宦男袠I(yè)主義務(wù)的；
（五）侵害他人合法權(quán)益的；
?。┮蚱渌虿灰藫螛I(yè)主委員會委員的。
第二十六條 業(yè)主委員會有下列情形之一的，物業(yè)所在地的街道辦事處可以責令業(yè)主委員會限期召開業(yè)主大會會議，逾期仍不召開的，由物業(yè)所在地的社區(qū)居民委員會指導(dǎo)和監(jiān)督，并及時組織召開：
?。ㄒ唬I(yè)主委員會有越權(quán)、不積極履行職責、違反法律法規(guī)規(guī)定等行為，侵害多數(shù)業(yè)主合法權(quán)益，情節(jié)嚴重的；
?。ǘI(yè)主委員會的行為嚴重影響社區(qū)安定和社會穩(wěn)定的；
?。ㄈI(yè)主委員會未按規(guī)定組織召開業(yè)主大會會議的。
第二十七條 按照業(yè)主大會議事規(guī)則的規(guī)定或者三分之一以上委員提議，應(yīng)當召開業(yè)主委員會會議，業(yè)主委員會主任、副主任無正當理由不召集業(yè)主委員會會議的，物業(yè)所在地街道辦事處可以指定業(yè)主委員會其他委員召集業(yè)主委員會會議。
第二十八條 因客觀原因未能選舉產(chǎn)生業(yè)主委員會或者業(yè)主委員會委員人數(shù)不足總數(shù)的二分之一的，新一屆業(yè)主委員會產(chǎn)生之前，可以由物業(yè)所在地的社區(qū)居民委員會在街道辦事處的指導(dǎo)和監(jiān)督下，代行業(yè)主委員會職責。
第二十九條 物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)，可以召開物業(yè)管理聯(lián)席會議。物業(yè)管理聯(lián)席會議由街道辦事處負責召集，由縣級房產(chǎn)行政主管部門、公安派出所、社區(qū)居民委員會、業(yè)主委員會和物業(yè)服務(wù)企業(yè)等方面的代表參加，共同協(xié)調(diào)解決物業(yè)管理中遇到的問題。
第三章 前期物業(yè)管理
第三十條 住宅物業(yè)或多產(chǎn)權(quán)非住宅物業(yè)的建設(shè)單位應(yīng)當通過招標方式，選聘具有相應(yīng)資質(zhì)的物業(yè)服務(wù)企業(yè)；投標人少于３個或者住宅規(guī)模不足3萬平方米的，可以采用協(xié)議方式選聘具有相應(yīng)資質(zhì)的物業(yè)服務(wù)企業(yè)。
第三十一條 建設(shè)單位在辦理房屋預(yù)(銷)售許可證時，應(yīng)當向房產(chǎn)行政主管部門提供前期物業(yè)服務(wù)招標或議標備案文件、前期物業(yè)服務(wù)合同和臨時管理規(guī)約等資料。
建設(shè)單位在銷售物業(yè)時，應(yīng)當將前期物業(yè)服務(wù)合同和臨時管理規(guī)約約定的內(nèi)容作為商品房買賣合同的要約部分，并在銷售場所公示。物業(yè)買受人在與建設(shè)單位簽訂商品房買賣合同時，應(yīng)當對遵守臨時管理規(guī)約予以書面承諾。
第三十二條 臨時管理規(guī)約對有關(guān)物業(yè)的使用、維護、管理，業(yè)主的共同利益，業(yè)主應(yīng)當履行的義務(wù)，違反臨時管理規(guī)約應(yīng)當承擔的責任等事項依法做出約定。
臨時管理規(guī)約不得侵害物業(yè)買受人的合法權(quán)益。
第三十三條 新建物業(yè)的建設(shè)單位應(yīng)當依法在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)配置必要的客服接待、檔案資料保存、工具物料存放、人員值班備勤、業(yè)主委員會辦公等物業(yè)服務(wù)用房。
物業(yè)服務(wù)用房應(yīng)當是地面以上的房屋，由建設(shè)單位裝修，具備獨立、正常使用功能，相對集中安排在物業(yè)項目中心區(qū)域或者出入口附近。物業(yè)服務(wù)用房設(shè)置在住宅樓內(nèi)的，應(yīng)當具有獨立的通道。
規(guī)劃、設(shè)計新建住宅物業(yè)時，應(yīng)當統(tǒng)籌規(guī)劃，合理布局物業(yè)管理配套設(shè)施。按照不低于開發(fā)建設(shè)住宅總建筑面積0.25%的比例配置物業(yè)服務(wù)用房；住宅總建筑面積在2萬平方米以下的物業(yè)服務(wù)用房不低于60平方米。物業(yè)服務(wù)用房由物業(yè)服務(wù)企業(yè)和業(yè)主委員會使用，產(chǎn)權(quán)歸全體業(yè)主所有，不得買賣、抵押或者改作他用。
第三十四條 規(guī)劃行政主管部門在規(guī)劃許可、驗收過程中，應(yīng)當審查物業(yè)服務(wù)用房建筑面積、位置等是否符合規(guī)劃設(shè)計指標。
第三十五條 市、縣級人民政府房產(chǎn)行政主管部門應(yīng)當
參與物業(yè)項目的聯(lián)合審查和聯(lián)合驗收。
第四章 物業(yè)服務(wù)企業(yè)
第三十六條 從事物業(yè)服務(wù)活動的企業(yè)應(yīng)當具有獨立的法人資格，并且依法取得物業(yè)服務(wù)企業(yè)資質(zhì)證書。
從事物業(yè)服務(wù)的人員應(yīng)當取得相應(yīng)的資格證書，定期參加相應(yīng)的職業(yè)教育培訓(xùn)。
外市物業(yè)服務(wù)企業(yè)進入本市從事物業(yè)服務(wù)經(jīng)營活動的，應(yīng)當持物業(yè)服務(wù)企業(yè)資質(zhì)證書、工商行政管理部門核發(fā)的分支機構(gòu)營業(yè)執(zhí)照等有關(guān)合法有效證件,向市房產(chǎn)行政主管部門備案。
第三十七條 物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當接受市房產(chǎn)行政主管部門的資質(zhì)檢查和核定。拒不接受資質(zhì)檢查和核定的，不得繼續(xù)從事物業(yè)服務(wù)業(yè)務(wù)。
第三十八條 物業(yè)服務(wù)企業(yè)享有下列權(quán)利：
?。ㄒ唬┌凑瘴飿I(yè)服務(wù)合同進行相應(yīng)服務(wù)管理；
?。ǘ┌凑瘴飿I(yè)服務(wù)合同收取服務(wù)費用；
?。ㄈρb飾裝修活動進行監(jiān)督；
?。ㄋ模┘皶r制止損害物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備和場地的行為；
（五）法律、法規(guī)、規(guī)章和物業(yè)服務(wù)合同約定享有的其他權(quán)利。
第三十九條 物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當履行下列義務(wù)：
?。ㄒ唬┌凑瘴飿I(yè)服務(wù)合同約定提供物業(yè)服務(wù)；
?。ǘ┙邮軜I(yè)主、業(yè)主委員會的監(jiān)督，定期向業(yè)主大會、業(yè)主委員會報告物業(yè)服務(wù)合同履行情況和維修資金使用情況，并進行公示；
?。ㄈ┕疚飿I(yè)服務(wù)合同約定的收費項目和服務(wù)標準；
（四）公示利用共用部位、共用設(shè)施設(shè)備經(jīng)營的收益和支出情況；
?。ㄎ澹┲贫ㄊ褂镁S修資金的年度計劃；
?。﹨f(xié)助街道辦事處和社區(qū)居民委員會做好社區(qū)建設(shè)的相關(guān)工作；
（七）法律、法規(guī)、規(guī)章規(guī)定和物業(yè)服務(wù)合同約定的其他義務(wù)。
第四十條 物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當加強物業(yè)管理區(qū)域的巡查管理，發(fā)現(xiàn)違反治安、消防、環(huán)保、物業(yè)裝飾裝修等方面的法律、法規(guī)、規(guī)章規(guī)定的行為，應(yīng)當及時制止，并向相關(guān)行政管理部門報告。相關(guān)行政管理部門在接到物業(yè)服務(wù)企業(yè)的報告后，應(yīng)當對違法行為者依法處理。
物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當協(xié)助相關(guān)部門做好物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的安全防范工作。發(fā)生安全事故時，物業(yè)服務(wù)企業(yè)在采取應(yīng)急措施的同時，應(yīng)當及時向有關(guān)行政管理部門報告，協(xié)助做好救助工作。
第五章 物業(yè)管理服務(wù)
第四十一條 業(yè)主委員會應(yīng)當與選聘的物業(yè)服務(wù)企業(yè)訂立書面物業(yè)服務(wù)合同。物業(yè)服務(wù)合同應(yīng)當對物業(yè)管理事項、服務(wù)標準、收費標準、雙方的權(quán)利義務(wù)、維修資金的管理與使用、物業(yè)服務(wù)用房、合同期限、違約責任等內(nèi)容進行約定。
物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當自物業(yè)服務(wù)合同簽訂之日起30日內(nèi)，將物業(yè)服務(wù)合同報物業(yè)所在地縣級房產(chǎn)行政主管部門備案。
物業(yè)服務(wù)企業(yè)可以將物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的專項服務(wù)業(yè)務(wù)委托給專業(yè)性服務(wù)企業(yè)，但不得將該區(qū)域內(nèi)的全部物業(yè)管理一并委托給他人。
第四十二條 物業(yè)服務(wù)企業(yè)承接物業(yè)時，應(yīng)當與建設(shè)單位或業(yè)主委員會按規(guī)定辦理承接查驗手續(xù)。物業(yè)承接查驗可以邀請業(yè)主代表以及物業(yè)所在地縣級房產(chǎn)行政主管部門參加，可以聘請相關(guān)專業(yè)機構(gòu)協(xié)助進行，物業(yè)承接查驗過程和結(jié)果可以公證。
第四十三條 承接查驗應(yīng)包含下列內(nèi)容：
?。ㄒ唬┪飿I(yè)共用部位、共用設(shè)備、共用設(shè)施。
1.共用部位：一般包括建筑物的基礎(chǔ)、承重墻體、柱、梁、樓板、屋頂以及外墻、門廳、樓梯間、走廊、樓道、扶手、護欄、電梯井道、架空層及設(shè)備間等；
2.共用設(shè)備：一般包括電梯、水泵、水箱、避雷設(shè)施、消防設(shè)備、樓道燈、電視天線、發(fā)電機、變配電設(shè)備、給排水管線、電線、供暖及空調(diào)設(shè)備等；
3.共用設(shè)施：一般包括道路、綠地、人造景觀、圍墻、大門、信報箱、宣傳欄、路燈、排水溝、渠、池、污水井、化糞池、垃圾容器、污水處理設(shè)施、機動車（非機動車）停車設(shè)施、休閑娛樂設(shè)施、消防設(shè)施、安防監(jiān)控設(shè)施、人防設(shè)施、垃圾轉(zhuǎn)運設(shè)施以及物業(yè)服務(wù)用房等。
?。ǘ┫嚓P(guān)資料。
在首次業(yè)主大會選聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)之前，建設(shè)單位與前期物業(yè)服務(wù)企業(yè)辦理承接查驗手續(xù)時，應(yīng)當移交下列資料：
1.建設(shè)用地規(guī)劃許可證和建設(shè)工程規(guī)劃許可證的附件、附圖；
2.竣工驗收報告及竣工總平面圖，單體建筑、結(jié)構(gòu)、設(shè)備竣工圖，配套設(shè)施、地下管網(wǎng)工程竣工圖，消防驗收等竣工驗收資料；
3.共用設(shè)施設(shè)備清單及其安裝、使用和維護保養(yǎng)等技術(shù)資料；
4.物業(yè)質(zhì)量保修文件和物業(yè)使用說明文件；
5.業(yè)主名冊及相對應(yīng)的專有部分面積明細；
6.物業(yè)管理所必需的其他資料。
辦理承接查驗手續(xù)時，除移交上述規(guī)定的內(nèi)容外，還包括預(yù)收的物業(yè)服務(wù)費用、預(yù)代收的水、電費，利用共用部位、共用設(shè)施設(shè)備經(jīng)營所得收益及屬于業(yè)主的其他財物等。
建設(shè)單位應(yīng)當依法移交有關(guān)單位的供水、供電、供氣、供熱、通信和有線電視等共用設(shè)施設(shè)備，不作為物業(yè)服務(wù)企業(yè)現(xiàn)場檢查和驗收的內(nèi)容。
第四十四條 承接查驗的所有資料歸全體業(yè)主所有，并委托業(yè)主委員會管理和使用。
首屆業(yè)主委員會成立后，業(yè)主委員會依法選聘的物業(yè)服務(wù)企業(yè)向業(yè)主委員會辦理物業(yè)服務(wù)管理資料的借用手續(xù)。
物業(yè)服務(wù)合同終止時，物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)將物業(yè)服務(wù)用房和相關(guān)資料交還業(yè)主委員會。
第四十五條 物業(yè)項目承接查驗時，交接雙方應(yīng)列明詳細交接清單，其內(nèi)容包括：資料及共用部位、設(shè)施、設(shè)備的名稱、數(shù)量、完好程度、交接單位、交接時間、交接地點和經(jīng)辦人等。并按下列程序分別進行：
?。ㄒ唬┰谑状螛I(yè)主大會選聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)之前，建設(shè)單位在物業(yè)項目交付使用15日前，按下列程序向前期物業(yè)服務(wù)企業(yè)辦理承接查驗手續(xù)：
1.建設(shè)單位于現(xiàn)場查驗20日前，書面通知受托的前期物業(yè)服務(wù)企業(yè)辦理承接查驗手續(xù)，并提交有關(guān)資料。
2.物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)按接管條件對提交的資料在7日內(nèi)審核完畢。符合要求的，約定驗收時間及有關(guān)事項。
3.物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)會同建設(shè)單位對物業(yè)共用部位、共用設(shè)施、設(shè)備等進行查驗。
4.查驗中發(fā)現(xiàn)的問題，應(yīng)詳細記錄，并簽訂有關(guān)協(xié)議處理解決。
5.經(jīng)查驗符合要求的，建設(shè)單位應(yīng)與前期物業(yè)服務(wù)企業(yè)簽訂承接查驗協(xié)議，并在簽訂協(xié)議后10日內(nèi)辦理有關(guān)交接手續(xù)。
?。ǘ┣捌谖飿I(yè)服務(wù)企業(yè)在業(yè)主大會與選聘的物業(yè)服務(wù)企業(yè)簽訂物業(yè)服務(wù)合同生效后10日內(nèi)，應(yīng)按如下程序，向業(yè)主委員會及其選聘的物業(yè)服務(wù)企業(yè)辦理承接查驗手續(xù)：
1.業(yè)主委員會與選聘的物業(yè)服務(wù)企業(yè)簽訂物業(yè)服務(wù)合同生效后3日內(nèi)，業(yè)主委員會應(yīng)書面通知前期物業(yè)服務(wù)企業(yè)辦理交接手續(xù)，前期物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)在7日內(nèi)提供有關(guān)資料。
2.業(yè)主委員會及其選聘的物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)按接管條件，對提供的資料在7日內(nèi)審核完畢。符合要求的，約定現(xiàn)場查驗時間及有關(guān)事項。
3.業(yè)主委員會及其選聘的物業(yè)服務(wù)企業(yè)會同前期物業(yè)服務(wù)企業(yè)，對物業(yè)的共用部位、共用設(shè)施、設(shè)備等進行檢驗。
4.查驗中發(fā)現(xiàn)的問題，應(yīng)詳細記錄，并簽訂有關(guān)協(xié)議處理解決。
5.經(jīng)查驗符合要求的，應(yīng)在7日內(nèi)辦理有關(guān)交接手續(xù)。
6.有關(guān)承接查驗結(jié)果應(yīng)在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)向全體業(yè)主公布。
（三）分期建設(shè)的項目，可以按本辦法分期接管驗收。
第四十六條 物業(yè)服務(wù)收費應(yīng)當遵循合理、公開以及質(zhì)價相符的原則，由業(yè)主與物業(yè)服務(wù)企業(yè)按照價格行政主管部門會同房產(chǎn)行政主管部門制定的物業(yè)服務(wù)收費辦法在物業(yè)服務(wù)合同中約定。
第四十七條 業(yè)主應(yīng)當根據(jù)物業(yè)服務(wù)合同的約定交納物業(yè)服務(wù)費用。業(yè)主與物業(yè)使用人約定由物業(yè)使用人交納物業(yè)服務(wù)費用的，從其約定，業(yè)主負連帶交納責任。
已竣工但尚未出售或者尚未交給物業(yè)買受人的物業(yè)，物業(yè)服務(wù)費用由建設(shè)單位交納。建設(shè)單位具備交付使用條件，并通過符合法律規(guī)定的方式通知買受人收房的，買受人逾期不辦理接房手續(xù)所產(chǎn)生的物業(yè)服務(wù)費用由買受人承擔。因建設(shè)單位房屋質(zhì)量問題造成買受人在規(guī)定的收房時限內(nèi)不能辦理接房手續(xù)的，所產(chǎn)生的物業(yè)服務(wù)費用由建設(shè)單位承擔。
第四十八條 物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)，供水、供電、供氣、供熱、通訊、有線電視、生活垃圾清運等單位應(yīng)當收費到戶。
物業(yè)服務(wù)企業(yè)接受委托代收有關(guān)費用的，不能向業(yè)主收取手續(xù)費等額外費用。
第四十九條 物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的公用照明、水系景觀等設(shè)施的日常維護、管理由物業(yè)服務(wù)企業(yè)負責，所產(chǎn)生的費用由全體業(yè)主共同承擔。
第五十條 物業(yè)服務(wù)企業(yè)退出物業(yè)服務(wù)項目時，應(yīng)當本著維護社會穩(wěn)定、保證物業(yè)管理正常秩序、依法有序、平穩(wěn)過渡、防止損失的原則進行。
業(yè)主、業(yè)主大會應(yīng)當從保持物業(yè)服務(wù)的連續(xù)性和長遠利益出發(fā)，依法有序做出解聘、選聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)的決定，保證物業(yè)管理區(qū)域業(yè)主的正常工作、生活環(huán)境和秩序，積極維護社會穩(wěn)定。
第五十一條 物業(yè)服務(wù)企業(yè)退出物業(yè)服務(wù)項目時應(yīng)做好下列工作：
(一)在退出之日90日前,以書面形式告知業(yè)主委員會、社區(qū)居民委員會和街道辦事處，同時在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)公告，并報送縣級房產(chǎn)行政主管部門。
(二)在退出之日起10日內(nèi)，按照本辦法第四十四條規(guī)定的內(nèi)容向業(yè)主委員會或街道辦事處、社區(qū)居民委員會辦理移交事宜。
(三)擬退出服務(wù)的物業(yè)服務(wù)企業(yè)，在正式退出前應(yīng)當繼續(xù)按照物業(yè)服務(wù)合同約定做好物業(yè)服務(wù)，業(yè)主應(yīng)當按時足額交納物業(yè)服務(wù)費至合同終止之日。
第五十二條 業(yè)主委員會自接到物業(yè)服務(wù)企業(yè)書面告知退出之日起15日內(nèi)，應(yīng)當組織召開業(yè)主大會，重新選聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)。
街道辦事處接到書面告知10日內(nèi)，組織物業(yè)服務(wù)企業(yè)和業(yè)主就有關(guān)問題的解決進行協(xié)商，同時制定應(yīng)對方案。
第五十三條 業(yè)主、使用人未按照物業(yè)服務(wù)合同的約定交納物業(yè)服務(wù)費的，物業(yè)服務(wù)企業(yè)可以依法追究業(yè)主、使用人的法律責任。但物業(yè)服務(wù)企業(yè)不得以業(yè)主、使用人未繳納物業(yè)服務(wù)費等費用為由，拒絕退出物業(yè)服務(wù)項目。
第五十四條 未成立業(yè)主委員會或未完成物業(yè)服務(wù)企業(yè)選聘的，暫由街道辦事處和社區(qū)居委會組織相關(guān)專業(yè)服務(wù)企業(yè)做好環(huán)境衛(wèi)生、垃圾清運、綠化養(yǎng)護、秩序維護等日常工作，發(fā)生的費用由全體業(yè)主共同承擔。
第五十五條 業(yè)主大會解聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)或物業(yè)服務(wù)企業(yè)被注（吊）銷資質(zhì)證書的，業(yè)主委員會應(yīng)做好選聘新的物業(yè)服務(wù)企業(yè)的工作。物業(yè)服務(wù)企業(yè)資質(zhì)審批部門應(yīng)及時告知縣級房產(chǎn)行政主管部門。
第六章 物業(yè)的使用和維護
第五十六條 業(yè)主、物業(yè)使用人應(yīng)當按照有利于物業(yè)使用、安全以及公平合理的原則，正確處理供水、排水、通行、通風、采光、環(huán)境衛(wèi)生、環(huán)境保護等方面的相鄰關(guān)系。
第五十七條 物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)按照規(guī)劃建設(shè)的公共建筑和共用設(shè)施，不得改變用途。
業(yè)主依法確需改變公共建筑和共用設(shè)施用途的，應(yīng)當在依法辦理有關(guān)手續(xù)后告知物業(yè)服務(wù)企業(yè)；物業(yè)服務(wù)企業(yè)確需改變公共建筑和共用設(shè)施用途的，應(yīng)當提請業(yè)主大會討論決定同意后，由業(yè)主依法辦理有關(guān)手續(xù)。
第五十八條 業(yè)主、物業(yè)服務(wù)企業(yè)不得擅自占用、挖掘物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的道路、場地，損害業(yè)主的共同利益。
因維修物業(yè)或者公共利益，業(yè)主確需臨時占用、挖掘物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)道路、場地的，應(yīng)當征得業(yè)主委員會和物業(yè)服務(wù)企業(yè)的同意；物業(yè)服務(wù)企業(yè)確需臨時占用、挖掘物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)道路、場地的，應(yīng)當征得業(yè)主委員會同意。
業(yè)主、物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當將臨時占用、挖掘物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的道路、場地，在約定期限內(nèi)恢復(fù)原狀。
第五十九條 供水、供電、供氣、供熱、通訊、有線電視等單位，應(yīng)當依法承擔物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)相關(guān)管線和設(shè)施設(shè)備維修、養(yǎng)護的責任。
供水、供電、供氣部門以樓內(nèi)分戶計費表為界，負責界限以外（含計費表）的管線及設(shè)備的維修、養(yǎng)護。
采用城鎮(zhèn)集中供熱的，其供熱管線及供熱設(shè)施、設(shè)備由供熱部門負責維修、養(yǎng)護。
采用自備鍋爐供熱、中央空調(diào)供熱、地熱供熱等其他方式供熱的，由供熱單位負責相關(guān)管線及設(shè)施、設(shè)備的維修、養(yǎng)護。
上述單位因維修、養(yǎng)護等需要，臨時占用、挖掘道路、場地的，應(yīng)當及時恢復(fù)原狀。
市、縣人民政府應(yīng)制定相關(guān)政策，組織協(xié)調(diào)專業(yè)經(jīng)營單位進行分戶改造，改造后將分戶計量裝置和入戶端口以外的產(chǎn)權(quán)無償移交給專業(yè)經(jīng)營單位，由專業(yè)經(jīng)營單位負責相關(guān)設(shè)施設(shè)備的維修、養(yǎng)護、更新等責任及相關(guān)費用。
第六十條 業(yè)主需要裝飾裝修房屋的，應(yīng)當事先告知物業(yè)服務(wù)企業(yè)。業(yè)主或者物業(yè)使用人應(yīng)當按照規(guī)定辦理申報登記，并按規(guī)定與物業(yè)服務(wù)企業(yè)簽訂裝飾裝修管理協(xié)議。物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)將房屋裝飾裝修中的下列禁止行為和注意事項告知業(yè)主：
?。ㄒ唬p壞房屋承重結(jié)構(gòu)、主體結(jié)構(gòu)、破壞建筑物外貌；
?。ǘ┥米愿淖兾飿I(yè)共用部分結(jié)構(gòu)、布局及既定用途；
?。ㄈ┥米哉加谩⑼诰蛭飿I(yè)管理區(qū)域內(nèi)的道路、場地；
?。ㄋ模p壞物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備及場地、擅自移動占用共用設(shè)施、設(shè)備；
?。ㄎ澹├梦飿I(yè)從事危害公共利益和侵害他人合法權(quán)益的活動；
?。┥米蕴幹媒ㄖ⒀b飾裝修垃圾的活動；
?。ㄆ撸┕芾硪?guī)約和物業(yè)服務(wù)合同禁止的其他行為。
第六十一條 建設(shè)單位依法出售物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)規(guī)劃用于停放車輛的車庫、車位，不得出售給本物業(yè)管理區(qū)域業(yè)主以外的人員。
建設(shè)單位出租物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)規(guī)劃用于停放車輛的車庫、車位的，應(yīng)當首先出租給本物業(yè)管理區(qū)域業(yè)主。在滿足本區(qū)域業(yè)主需要后，建設(shè)單位可以將車庫、車位出租給本區(qū)域業(yè)主以外的其他人，租期不得超過六個月。
物業(yè)管理區(qū)域業(yè)主以外的其他車庫、車位使用人應(yīng)當遵守管理規(guī)約及有關(guān)停車管理的約定。
第六十二條 物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)車輛停放服務(wù)費按照政府價格主管部門的有關(guān)規(guī)定收取。
第七章 住宅專項維修資金
第六十三條 住宅業(yè)主、住宅小區(qū)內(nèi)的非住宅業(yè)主、住宅小區(qū)外與單幢住宅結(jié)構(gòu)相連的非住宅業(yè)主、住宅小區(qū)外與住宅具有共有設(shè)施設(shè)備的非住宅業(yè)主均應(yīng)按規(guī)定交存維修資金。
住宅只屬于一個業(yè)主所有且與其他物業(yè)不具有共用部位、共用設(shè)施設(shè)備的，不交存維修資金。
第六十四條 維修資金是專項用于住宅共用部位、共用設(shè)施設(shè)備保修期滿后的維修和更新、改造的資金，不得挪作他用。
維修資金管理使用實行專戶存儲、?？顚Ｓ谩⑺袡?quán)人決策、政府監(jiān)督、公開透明、誰受益誰負擔的原則。
第六十五條 住宅業(yè)主、非住宅業(yè)主按照房屋所有權(quán)證書登記或房屋買賣合同載明的房屋建筑面積交存維修資金。每平方米建筑面積首期交存維修資金的數(shù)額為當?shù)刈≌ㄖ惭b工程每平方米造價的6%。
維修資金主管部門根據(jù)住宅開發(fā)建設(shè)周期，及時收集本地住宅建筑安裝工程造價數(shù)據(jù)，合理確定、公布每平方米建筑面積交存首期維修資金的數(shù)額，并適時調(diào)整。
第六十六條 出售公有住房的，按照下列規(guī)定交存維修資金：
（一）業(yè)主按照物業(yè)建筑面積交存維修資金，每平方米建筑面積首期交存維修資金的數(shù)額為當?shù)胤扛某杀緝r的2%。
?。ǘ┦鄯繂挝话凑斩鄬幼≌坏陀谑鄯靠畹?0%、高層住宅不低于售房款的30%的比例，從售房款中一次性提取維修資金。
業(yè)主交存的維修資金屬于業(yè)主所有。從公有住房售房款中提取的維修資金屬于公有住房售房單位所有。
第六十七條 維修資金交存程序。
?。ㄒ唬┬陆ㄗ≌?。
1.辦理商品房預(yù)（銷）售許可證時，開發(fā)建設(shè)單位到維修資金主管部門辦理建設(shè)項目維修資金開戶手續(xù)。
2.商品房在合同備案后、回遷房在交房前，開發(fā)建設(shè)單位到維修資金主管部門辦理維修資金交存核定登記手續(xù)，維修資金主管部門對交存人、房屋所在小區(qū)（項目）名稱、地址、幢號、房號、建筑面積及交存款額等進行核定后，就上述事項進行登記，并開具《住宅專項維修資金交存核定單》。
開發(fā)建設(shè)單位領(lǐng)取《住宅專項維修資金交存核定單》，并告知購房人（回遷人）持《住宅專項維修資金交存核定單》到開戶銀行交納維修資金，憑維修資金交存憑證辦理交房手續(xù)。
未經(jīng)交存人委托，開發(fā)建設(shè)單位不得代收維修資金。
3.開發(fā)建設(shè)單位在辦理房屋產(chǎn)權(quán)初始登記時，應(yīng)當提交維修資金主管部門出具的維修資金交存證明。
4.維修資金交存后，房屋登記面積與交存維修資金面積誤差值在5%以內(nèi)的，交存的維修資金不作調(diào)整。
?。ǘ┕凶》俊?/p>
售房單位在收取售房款時應(yīng)代收購房人首期維修資金，并在30日內(nèi)將代收和提取的維修資金向維修資金主管部門移交。
第六十八條 未按規(guī)定交存首期維修資金的，開發(fā)建設(shè)單位或者公有住房出售單位不得交付房屋，市、縣級房產(chǎn)部門不予辦理房屋登記。
第六十九條 已售公有住房維修資金，由物業(yè)所在地維修資金主管部門負責管理。業(yè)主大會成立前，商品住宅業(yè)主、非住宅業(yè)主交存的維修資金，由物業(yè)所在地維修資金主管部門代管。
維修資金主管部門應(yīng)當委托所在地商業(yè)銀行，作為本行政區(qū)域內(nèi)維修資金的專戶管理銀行，并在專戶管理銀行開立維修資金專戶。
開立商品住房維修資金專戶，應(yīng)當以物業(yè)管理區(qū)域為單位設(shè)賬，按房屋戶門號設(shè)分戶賬；未劃定物業(yè)管理區(qū)域的，以幢為單位設(shè)賬，按房屋戶門號設(shè)分戶賬。
開立公有住房維修資金專戶，應(yīng)當按照售房單位設(shè)賬，按幢設(shè)分賬。其中，業(yè)主交存的維修資金，按房屋戶門號設(shè)分戶賬。
第七十條 業(yè)主大會成立后，物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的維修資金的管理，由本物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)業(yè)主大會決定?？衫^續(xù)由維修資金主管部門代管，也可劃轉(zhuǎn)業(yè)主大會管理。經(jīng)業(yè)主大會討論通過，決定劃轉(zhuǎn)的，按照下列程序劃轉(zhuǎn)：
?。ㄒ唬I(yè)主大會向維修資金主管部門提交下列材料：
1.劃轉(zhuǎn)維修資金的申請；
2.業(yè)主大會關(guān)于劃轉(zhuǎn)維修資金的決定；
3.維修資金管理方案；
4.辦理人員身份證復(fù)印件和業(yè)主大會的委托書等。
（二）經(jīng)維修資金主管部門同意業(yè)主大會在指定的銀行開維修資金專戶，并以物業(yè)管理區(qū)域為單位設(shè)賬，按房屋戶門號設(shè)立分戶賬。
（三）維修資金主管部門在收到申請之日起30日內(nèi)，將該物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)業(yè)主交存的維修資金賬面余額劃轉(zhuǎn)至業(yè)主大會開立的維修資金專戶，并將有關(guān)賬目等移交業(yè)主委員會。
維修資金主管部門認為業(yè)主大會劃轉(zhuǎn)維修資金不符合條件的，應(yīng)當向業(yè)主大會書面說明原因。
第七十一條 維修資金劃轉(zhuǎn)后的賬目管理單位，由業(yè)主大會決定。賬目管理單位及人員應(yīng)具備相應(yīng)的管理資質(zhì)和專業(yè)資格。業(yè)主大會應(yīng)當建立維修資金管理制度。開立的維修資金賬戶，應(yīng)當接受維修資金主管部門的監(jiān)督。
第七十二條 業(yè)主分戶賬面維修資金余額不足首期交存額的30%時，賬目管理單位應(yīng)及時告知業(yè)主委員會或業(yè)主，業(yè)主應(yīng)當及時續(xù)交。續(xù)交方案由全體業(yè)主按規(guī)定討論通過。
第七十三條 業(yè)主按規(guī)定應(yīng)交存維修資金而未交存的，應(yīng)予補交。
第七十四條 維修資金劃轉(zhuǎn)業(yè)主大會管理前，需要使用維修資金的，按照以下程序辦理：
（一）物業(yè)服務(wù)企業(yè)根據(jù)維修和更新、改造項目的情況提出使用建議；沒有物業(yè)服務(wù)企業(yè)的，由相關(guān)業(yè)主提出使用建議。建議內(nèi)容包括：房屋坐落、維修項目概況、維修原因、維修費用估價、涉及業(yè)主范圍和戶數(shù)等；
（二）維修資金列支范圍內(nèi)專有部分占建筑物總面積三分之二以上的業(yè)主且占總?cè)藬?shù)三分之二以上的業(yè)主討論通過使用建議；
?。ㄈ┪飿I(yè)服務(wù)企業(yè)或者相關(guān)業(yè)主組織制定使用方案；
?。ㄋ模┪飿I(yè)服務(wù)企業(yè)或者相關(guān)業(yè)主持下列材料，向維修資金主管部門申請資金支取。其中，動用公有住房維修資金的，經(jīng)售房單位同意后，向維修資金主管部門申請資金支?。?/p>
1.使用維修資金申請；
2.專有部分占相關(guān)房屋面積三分之二以上的業(yè)主且占相關(guān)總?cè)藬?shù)三分之二以上業(yè)主同意使用維修資金的決議；
3.業(yè)主會議對物業(yè)服務(wù)企業(yè)或者相關(guān)業(yè)主辦理維修資金使用事宜的授權(quán)書；
4.維修施工方案和合同；
5.維修費用分攤明細表；
6.辦理人身份證復(fù)印件。
（五）維修資金行政主管部門收到符合要求的申請材料后20個工作日內(nèi)完成審核，審核同意后，向?qū)艄芾磴y行發(fā)出劃轉(zhuǎn)維修資金的通知；不同意的，向申請人書面說明理由。
（六）專戶管理銀行在收到劃轉(zhuǎn)維修資金的通知后5個工作日內(nèi)將所需維修資金劃轉(zhuǎn)至維修單位。
第七十五條 維修資金劃轉(zhuǎn)業(yè)主大會管理后，需要使用維修資金的，按照以下程序辦理：
?。ㄒ唬┪飿I(yè)服務(wù)企業(yè)提出使用方案。使用方案應(yīng)當包括擬維修、更新和改造項目、費用預(yù)算、列支范圍、發(fā)生危及房屋安全等緊急情況以及其他需臨時使用維修資金的情況的處置辦法等；沒有物業(yè)服務(wù)企業(yè)的，由相關(guān)業(yè)主提出使用方案；
（二）由相關(guān)業(yè)主按照業(yè)主大會決定的規(guī)則通過使用方案；
?。ㄈ┪飿I(yè)服務(wù)企業(yè)或者相關(guān)業(yè)主組織實施使用方案；
?。ㄋ模┪飿I(yè)服務(wù)企業(yè)或者相關(guān)業(yè)主持有關(guān)材料向業(yè)主委員會申請列支維修資金；
?。ㄎ澹I(yè)主委員會依據(jù)使用方案審核同意后報維修資金主管部門備案；動用公有住房維修資金的，需經(jīng)售房單位同意和維修資金主管部門審核同意；維修資金主管部門發(fā)現(xiàn)不符合法律、法規(guī)、規(guī)章和使用方案的，應(yīng)當責令改正；
?。I(yè)主委員會、公有住房維修資金主管部門向?qū)艄芾磴y行發(fā)出劃轉(zhuǎn)維修資金的通知；
?。ㄆ撸艄芾磴y行在收到劃轉(zhuǎn)維修資金的通知后5個工作日內(nèi)將所需維修資金劃轉(zhuǎn)至維修單位。
第七十六條 住宅共用部位、共用設(shè)施設(shè)備維修和更新、改造費用由相關(guān)業(yè)主按照各自擁有物業(yè)建筑面積的比例分攤，涉及尚未售出的商品住宅、非住宅或者公有住房的，開發(fā)建設(shè)單位或者公有住房單位應(yīng)當按照尚未售出商品住宅或者公有住房的建筑面積比例分攤。
第七十七條 發(fā)生危及房屋、生命財產(chǎn)安全及嚴重影響生產(chǎn)生活等緊急情況，需要立即對住宅共用部位、共用設(shè)施設(shè)備進行維修和更新、改造的，按照以下規(guī)定列支維修資金：
?。ㄒ唬┚S修資金劃轉(zhuǎn)業(yè)主大會管理前，按照下列程序辦理：
1.物業(yè)服務(wù)企業(yè)或者相關(guān)業(yè)主持有關(guān)材料，向維修資金主管部門申請列支；
2.維修資金主管部門收到申請審核同意后，向?qū)艄芾磴y行發(fā)出劃轉(zhuǎn)維修資金的通知；不同意的，向申請人書面說明理由。
3.專戶管理銀行在收到劃轉(zhuǎn)維修資金的通知后將所需維修資金劃轉(zhuǎn)至維修單位。
?。ǘ┚S修資金劃轉(zhuǎn)業(yè)主大會管理后，按照以下程序辦理：
1.物業(yè)服務(wù)企業(yè)或者相關(guān)業(yè)主持有關(guān)材料向業(yè)主委員會提出列支。其中，動用公有住房維修資金的，向維修資金管理部門申請列支；
2.業(yè)主委員會依據(jù)使用方案審核同意，并報維修資金主管部門備案；動用公有住房維修資金的，需經(jīng)維修資金主管部門審核同意；維修資金主管部門發(fā)現(xiàn)不符合法律、法規(guī)、規(guī)章和使用方案的，應(yīng)當責令改正；
3.業(yè)主委員會、公有住房維修資金管理部門向?qū)艄芾磴y行發(fā)出劃轉(zhuǎn)維修資金的通知；
4.專戶管理銀行在收到劃轉(zhuǎn)維修資金的通知后，將所需維修資金劃轉(zhuǎn)至維修單位。
發(fā)生危及房屋安全等緊急情況后，未按照規(guī)定實施維修和更新、改造的，維修資金主管部門可以組織代修，維修費用從相關(guān)業(yè)主維修資金分戶賬中列支。其中，涉及已售公有住房的，還應(yīng)當從公有住房維修資金中列支。險情解除后，應(yīng)將費用支出情況向相關(guān)業(yè)主公示，接受業(yè)主監(jiān)督。
第七十八條 房屋所有權(quán)轉(zhuǎn)讓時，業(yè)主應(yīng)當向受讓人說明維修資金交存和結(jié)余情況并出具有效證明，該房屋分戶賬中結(jié)余的維修資金隨房屋所有權(quán)同時過戶。受讓人應(yīng)當持維修資金過戶的協(xié)議、房屋權(quán)屬證書、身份證等到維修資金主管部門及專戶管理銀行辦理分戶賬更名手續(xù)。
第七十九條 房屋滅失的，售房單位交存的維修資金賬面余額返還售房單位；售房單位不存在的，按照售房單位財務(wù)隸屬關(guān)系，收繳同級國庫。房屋分戶賬中結(jié)余的維修資金應(yīng)當返還業(yè)主，業(yè)主需提交以下資料領(lǐng)取：
?。ㄒ唬┓颠€申請；
?。ǘ┓课轀缡ёC據(jù)；
?。ㄈI(yè)主身份證原件；
（四）代業(yè)主領(lǐng)取維修資金的需出具業(yè)主委托書及委托人身份證原件。
第八十條 維修資金主管部門、公有住房維修資金管理部門及業(yè)主委員會，與專戶管理銀行應(yīng)當建立維修資金賬目核對、公布和查詢制度，每年至少核對、公布一次。
維修資金所有人對公布的情況有異議的，可以要求維修資金管理部門進行復(fù)核；維修資金管理部門及業(yè)主委員會對資金賬戶變化情況有異議的，可以要求專戶管理銀行進行復(fù)核；業(yè)主、公有住房售房單位對其分戶賬中維修資金交存、使用、增值收益、賬面余額及發(fā)生列支的項目、費用和分攤情況，可以隨時查詢。
第八章 法律責任
第八十一條 建設(shè)單位未在銷售場所公示前期物業(yè)服務(wù)合同、臨時管理規(guī)約的，由房產(chǎn)行政主管部門責令限期改正，可以并處3000元以下的罰款。
第八十二條 建設(shè)單位未按規(guī)定向首次業(yè)主大會會議籌備組提供相關(guān)資料的，由物業(yè)所在地街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府責令限期改正；逾期不改正的，房產(chǎn)行政主管部門可處3000元以下的罰款。
第八十三條 建設(shè)單位、物業(yè)服務(wù)企業(yè)拒不移交有關(guān)資料、物業(yè)服務(wù)用房的，由房產(chǎn)行政主管部門責令限期改正；逾期仍不移交的，對建設(shè)單位、物業(yè)服務(wù)企業(yè)予以通報，并依據(jù)國務(wù)院《物業(yè)管理條例》第五十九條規(guī)定予以處罰。
第八十四條 物業(yè)服務(wù)企業(yè)擅自撤離服務(wù)區(qū)域停止物業(yè)服務(wù)活動的或拒不撤出物業(yè)服務(wù)項目的，由房產(chǎn)行政主管部門責令改正，并可處1萬元以上3萬元以下罰款；造成損失的，依法承擔賠償責任。
第八十五條 物業(yè)服務(wù)企業(yè)有下列情形的，房產(chǎn)行政主管部門可責令其限期改正，并將其不良行為予以通報和曝光，記入企業(yè)信用檔案警示系統(tǒng)。限期改正期間，該企業(yè)不得參與本市物業(yè)項目的投標活動，不得參評各級物業(yè)管理評優(yōu)活動：
（一）物業(yè)服務(wù)企業(yè)未按照本辦法規(guī)定退出或接管物業(yè)服務(wù)項目、拒絕接受政府有關(guān)部門的指導(dǎo)和監(jiān)督管理的；
?。ǘ┪飿I(yè)服務(wù)合同期限未滿，物業(yè)服務(wù)企業(yè)擅自提前撤管的；
?。ㄈ┣捌谖飿I(yè)服務(wù)合同期限屆滿或依法終止，原物業(yè)服務(wù)企業(yè)拒不撤出物業(yè)服務(wù)項目的；
?。ㄋ模┢渌`反法律法規(guī)的行為。
第八十六條 建設(shè)單位擅自利用物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備進行經(jīng)營的，由房產(chǎn)行政主管部門依據(jù)國務(wù)院《物業(yè)管理條例》第六十六條規(guī)定予以處罰，給業(yè)主造成損失的，依法承擔賠償責任。
第八十七條 未取得資質(zhì)證書從事物業(yè)管理的，由房產(chǎn)行政主管部門依據(jù)國務(wù)院《物業(yè)管理條例》第六十條規(guī)定予以處罰。
第八十八條 物業(yè)服務(wù)企業(yè)聘用未取得物業(yè)管理職業(yè)資格證書的人員從事物業(yè)管理活動的，由房產(chǎn)行政主管部門依據(jù)國務(wù)院《物業(yè)管理條例》第六十一條規(guī)定予以處罰。
第八十九條 物業(yè)服務(wù)企業(yè)將一個物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的全部物業(yè)管理一并委托給他人的，由房產(chǎn)行政主管部門依據(jù)國務(wù)院《物業(yè)管理條例》第六十二條規(guī)定予以處罰。
第九十條 開發(fā)建設(shè)單位、公有住房售房單位違反本辦法第六十七條規(guī)定將房屋交付買受人的，由房產(chǎn)行政主管部門責令限期改正；逾期不改正的，處以3萬元以下的罰款。
第九十一條 挪用維修資金的，由房產(chǎn)行政主管部門依據(jù)國務(wù)院《物業(yè)管理條例》第六十三條規(guī)定予以處罰。
第九十二條 建設(shè)單位在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)不按照規(guī)定配置必要的物業(yè)管理用房的，由房產(chǎn)行政主管部門依據(jù)國務(wù)院《物業(yè)管理條例》第六十四條規(guī)定予以處罰。
第九十三條 未經(jīng)業(yè)主大會同意，物業(yè)服務(wù)企業(yè)擅自改變物業(yè)管理用房的用途的，由房產(chǎn)行政主管部門依據(jù)國務(wù)院《物業(yè)管理條例》第六十五條規(guī)定予以處罰。
第九十四條 有下列行為之一的，由房產(chǎn)行政主管部門依據(jù)國務(wù)院《物業(yè)管理條例》第六十六條規(guī)定予以處罰。
（一）擅自改變物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)按照規(guī)劃建設(shè)的公共建筑和共用設(shè)施用途的；
?。ǘ┥米哉加?、挖掘物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)道路、場地，損害業(yè)主共同利益的；
?。ㄈ┥米岳梦飿I(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備進行經(jīng)營的。
第九十五條 違反物業(yè)服務(wù)合同約定，業(yè)主逾期不交納物業(yè)服務(wù)費用的，業(yè)主委員會、物業(yè)服務(wù)企業(yè)可采取催交、公示等形式督促其限期交納；逾期仍不交納的，物業(yè)服務(wù)企業(yè)可向人民法院起訴。
第九十六條 業(yè)主以業(yè)主大會或者業(yè)主委員會的名義，從事違反法律、法規(guī)的活動，構(gòu)成犯罪的，依法追究刑事責任；尚不構(gòu)成犯罪的，依法給予治安管理處罰。
第九十七條 房產(chǎn)行政主管部門或者其他有關(guān)行政管理部門的工作人員利用職務(wù)上的便利，收受他人財物或者其他好處，不依法履行監(jiān)督管理職責，或者發(fā)現(xiàn)違法行為不予查處，構(gòu)成犯罪的，依法追究刑事責任；尚不構(gòu)成犯罪的，依法給予行政處分。
第九章 附則
第九十八條 本辦法自20**年2月1日起施行。20**年9月26日邯鄲市人民政府制定的《邯鄲市物業(yè)管理辦法》（市政府令第103號）、20**年3月25日邯鄲市人民政府辦公廳印發(fā)的《邯鄲市業(yè)主大會和業(yè)主委員會指導(dǎo)規(guī)則》（〔20**〕59號）同時廢止。
篇3：大連市實施《物業(yè)管理條例》辦法(2009)
大連市實施《物業(yè)管理條例》辦法(20**)
大連市人民政府令
第105號
《大連市實施〈物業(yè)管理條例〉辦法》業(yè)經(jīng)20**年7月31日市政府第21次常務(wù)會議通過，現(xiàn)予公布，自20**年10月1日起施行。
代市長 李萬才
二〇〇九年八月十三日
大連市實施《物業(yè)管理條例》辦法
第一章 總則
第一條 為了實施國務(wù)院《物業(yè)管理條例》，結(jié)合大連市實際，制定本辦法。
第二條 大連市行政區(qū)域內(nèi)，業(yè)主通過選聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)，由業(yè)主和物業(yè)服務(wù)企業(yè)按照物業(yè)服務(wù)合同約定，對房屋及配套的設(shè)施設(shè)備和相關(guān)場地進行維修、養(yǎng)護、管理，維護物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的環(huán)境衛(wèi)生和相關(guān)秩序的活動，適用本辦法。
第三條 市及縣（市）區(qū)房地產(chǎn)行政主管部門負責本行政區(qū)域內(nèi)物業(yè)管理活動的監(jiān)督管理工作。
大連經(jīng)濟技術(shù)開發(fā)區(qū)管理委員會等市人民政府派出機構(gòu)，負責管理范圍內(nèi)物業(yè)管理活動的監(jiān)督管理工作。
價格、民政、工商、建設(shè)、城建、城鄉(xiāng)規(guī)劃、公安等行政管理部門依據(jù)各自職責，負責與物業(yè)管理活動有關(guān)的工作。
街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府應(yīng)當協(xié)調(diào)物業(yè)管理與社區(qū)建設(shè)的關(guān)系，協(xié)助房地產(chǎn)行政主管部門對物業(yè)管理活動進行監(jiān)督管理。居民委員會應(yīng)當依法履行職責，支持、指導(dǎo)業(yè)主委員會日常工作。
第四條 鼓勵依法成立物業(yè)服務(wù)行業(yè)協(xié)會。物業(yè)服務(wù)行業(yè)協(xié)會應(yīng)當加強行業(yè)指導(dǎo)和行業(yè)自律，規(guī)范經(jīng)營行為，培訓(xùn)從業(yè)人員，調(diào)解行業(yè)內(nèi)部爭議，維護會員合法權(quán)益，促進行業(yè)健康發(fā)展。
第二章 業(yè)主及業(yè)主大會
第五條 房屋的所有權(quán)人為業(yè)主。
業(yè)主在物業(yè)管理活動中，享有下列權(quán)利：
?。ㄒ唬┌凑瘴飿I(yè)服務(wù)合同的約定，接受物業(yè)服務(wù)企業(yè)提供的服務(wù)；
?。ǘ┨嶙h召開業(yè)主大會會議，并就物業(yè)管理的有關(guān)事項提出建議;
?。ㄈ┨岢鲋贫ê托薷墓芾硪?guī)約、業(yè)主大會議事規(guī)則的建議；
?。ㄋ模﹨⒓訕I(yè)主大會會議，行使投票權(quán)；
?。ㄎ澹┻x舉業(yè)主委員會委員，并享有被選舉權(quán)；
?。┍O(jiān)督業(yè)主委員會的工作；
?。ㄆ撸┍O(jiān)督物業(yè)服務(wù)企業(yè)履行物業(yè)服務(wù)合同；
（八）對物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備和相關(guān)場地使用情況享有知情權(quán)和監(jiān)督權(quán)；
?。ň牛┍O(jiān)督物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備專項維修資金（以下簡稱專項維修資金）的管理和使用；
?。ㄊ┓?、法規(guī)、規(guī)章規(guī)定的其他權(quán)利。
第六條 業(yè)主在物業(yè)管理活動中，履行下列義務(wù)：
?。ㄒ唬┳袷毓芾硪?guī)約、業(yè)主大會議事規(guī)則，履行物業(yè)服務(wù)合同；
（二）遵守物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)物業(yè)共用部位和共用設(shè)施設(shè)備的使用、公共秩序和環(huán)境衛(wèi)生的維護等方面的規(guī)章制度；
?。ㄈ﹫?zhí)行業(yè)主大會的決定和業(yè)主大會授權(quán)業(yè)主委員會作出的決定；
（四）按照國家有關(guān)規(guī)定交納專項維修資金；
?。ㄎ澹┌磿r交納物業(yè)服務(wù)費用；
（六）參加業(yè)主大會時遵守大會程序；
?。ㄆ撸┫蛭飿I(yè)服務(wù)企業(yè)提供詳實、準確的聯(lián)系方式；
（八）接受業(yè)主大會、業(yè)主委員會對其履行業(yè)主義務(wù)的監(jiān)督；
?。ň牛┓伞⒎ㄒ?guī)、規(guī)章規(guī)定的其他義務(wù)。
第七條 下列事項由業(yè)主共同決定：
?。ㄒ唬┲贫ê托薷臉I(yè)主大會議事規(guī)則；
?。ǘ┲贫ê托薷墓芾硪?guī)約；
?。ㄈ┻x舉業(yè)主委員會或者更換業(yè)主委員會成員；
?。ㄋ模┻x聘和解聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)；
（五）籌集和使用專項維修資金；
（六）改建、重建建筑物及其附屬設(shè)施；
?。ㄆ撸┯嘘P(guān)共有和共同管理權(quán)利的其他重大事項。
決定前款第（五）項和第（六）項規(guī)定的事項，應(yīng)當經(jīng)專有部分占建筑物總面積三分之二以上的業(yè)主且占總?cè)藬?shù)三分之二以上的業(yè)主同意；決定前款其他事項，應(yīng)當經(jīng)專有部分占建筑物總面積過半數(shù)的業(yè)主且占總?cè)藬?shù)過半數(shù)的業(yè)主同意。
第八條 新建物業(yè)項目，包括分期建設(shè)和多個單位開發(fā)建設(shè)，其配套設(shè)施設(shè)備和相關(guān)場地是共用的，應(yīng)當劃分為一個物業(yè)管理區(qū)域。但是，該物業(yè)項目規(guī)模較大且被市政道路分割或者獨立封閉的，可以劃分為若干個獨立的物業(yè)管理區(qū)域。
新建物業(yè)項目的物業(yè)管理區(qū)域，由城鄉(xiāng)規(guī)劃主管部門在詳細規(guī)劃圖上明確。
第九條 同一個物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的業(yè)主應(yīng)當依法成立一個業(yè)主大會。
房屋實際交付使用的專有部分占建筑物總面積百分之五十以上的，可以成立業(yè)主大會。
第十條 物業(yè)管理區(qū)域符合成立業(yè)主大會條件并準備成立業(yè)主大會的，由建設(shè)單位（公有住房出售單位）在三十日內(nèi)，書面向物業(yè)所在地縣（市）區(qū)房地產(chǎn)行政主管部門提出成立首次業(yè)主大會的報告，同時提供物業(yè)出售和業(yè)主入住明細、物業(yè)基本情況等材料。
房地產(chǎn)行政主管部門自接到報告之日起三十個工作日內(nèi)，會同街道辦事處或者鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府指導(dǎo)組建業(yè)主大會籌備組?；I備組由業(yè)主代表三人、街道辦事處或者鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府和建設(shè)單位（公有住房出售單位）的代表各一人共五人組成；其中業(yè)主代表由業(yè)主推選或者在街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府的指導(dǎo)下選定?；I備組成員名單確定后，在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)書面公告。
建設(shè)單位（公有住房出售單位）未提出成立首次業(yè)主大會報告的，經(jīng)百分之二十以上業(yè)主提議，可以書面向物業(yè)所在地縣（市）區(qū)房地產(chǎn)行政主管部門提出成立首次業(yè)主大會的報告。符合條件的，房地產(chǎn)行政主管部門按照前款規(guī)定指導(dǎo)組建業(yè)主大會籌備組，建設(shè)單位（公有住房出售單位）提供物業(yè)出售和業(yè)主入住明細、物業(yè)基本情況等材料。
籌備成立首次業(yè)主大會的費用，由業(yè)主和建設(shè)單位（公有住房出售單位）按所擁有的建筑面積承擔。
第十一條 業(yè)主大會籌備組履行下列職責：
?。ㄒ唬┐_定會議召開的時間、地點、形式和內(nèi)容；
?。ǘ﹨⒄帐蟹康禺a(chǎn)行政主管部門制訂的示范文本，擬定業(yè)主大會議事規(guī)則草案和管理規(guī)約草案；
（三）確認業(yè)主身份，核定業(yè)主的投票權(quán)數(shù)；
（四）擬定業(yè)主委員會委員候選人產(chǎn)生辦法，組織推薦業(yè)主委員會候選人；
?。ㄎ澹┳龊脮h的其他準備工作。
前款第（一）項、第（二）項、第（三）項、第（四）項規(guī)定的事項，應(yīng)當在會議召開十五日前，在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)書面公告。
第十二條 物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)業(yè)主人數(shù)較多的，可以以幢、單元、樓層等為單位，推選一名業(yè)主代表參加業(yè)主大會會議。推選業(yè)主代表參加業(yè)主大會會議的，業(yè)主代表應(yīng)當于參加業(yè)主大會會議三日前，就業(yè)主大會會議擬討論的事項書面征求其所代表的業(yè)主的意見。需投票表決的，業(yè)主贊同、反對及棄權(quán)的具體票數(shù)經(jīng)本人簽字后，由業(yè)主代表在業(yè)主大會會議上代為投票。
業(yè)主可以委托代理人參加業(yè)主大會會議，代理人應(yīng)當持業(yè)主書面委托書并根據(jù)委托內(nèi)容進行投票表決。數(shù)人共有一個物業(yè)的，共有人可以推選其中一人參加業(yè)主大會會議。
第十三條 業(yè)主大會或者業(yè)主委員會的決定，對業(yè)主具有約束力。業(yè)主大會或者業(yè)主委員會的決定侵害業(yè)主合法權(quán)益的，受侵害的業(yè)主可以請求人民法院予以撤銷。
第十四條 業(yè)主大會應(yīng)當依法選舉產(chǎn)生一個業(yè)主委員會。
業(yè)主委員會由委員五人以上十五人以下單數(shù)組成，具體人數(shù)根據(jù)該物業(yè)管理區(qū)域的實際情況確定。業(yè)主委員會委員的任期由業(yè)主大會議事規(guī)則規(guī)定。
業(yè)主委員會應(yīng)當自選舉產(chǎn)生之日起三日內(nèi)召開首次業(yè)主委員會會議，推選產(chǎn)生業(yè)主委員會主任一人，副主任一至二人。
業(yè)主委員會委員本人、配偶及其近親屬不得在為本物業(yè)管理區(qū)域提供服務(wù)的物業(yè)服務(wù)企業(yè)任職。
業(yè)主大會在選舉業(yè)主委員會委員的同時，具備條件的，應(yīng)當選舉出業(yè)主委員會候補委員。候補委員列席業(yè)主委員會會議，不具有表決權(quán)。在個別業(yè)主委員會委員資格終止時，經(jīng)業(yè)主委員會決定，從候補委員中按照得票多少依次遞補，并在本物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)公示。
第十五條 業(yè)主委員會委員應(yīng)當符合下列條件：
?。ㄒ唬┦潜疚飿I(yè)管理區(qū)域內(nèi)具有完全民事行為能力的業(yè)主；
?。ǘ┠７堵男邪磿r交納物業(yè)服務(wù)費用及其他業(yè)主義務(wù)；
（三）熱心公益事業(yè)，責任心強，公正廉潔，具有一定的組織能力；
?。ㄋ模┚邆渑c物業(yè)管理相關(guān)的專業(yè)知識；
?。ㄎ澹┥眢w健康，有必要的工作時間。
第十六條 業(yè)主委員會應(yīng)當自選舉產(chǎn)生之日起十日內(nèi)，將業(yè)主委員會委員的姓名、性別、年齡、住址、工作單位等情況在本物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)顯著位置公示。
業(yè)主委員會應(yīng)當自選舉產(chǎn)生之日起三十日內(nèi)，向物業(yè)所在地縣（市）區(qū)房地產(chǎn)行政主管部門和街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府備案。備案材料中應(yīng)當載明業(yè)主大會成立情況、業(yè)主大會議事規(guī)則、管理規(guī)約、業(yè)主委員會委員名單和各項表決結(jié)果。備案材料齊全的，物業(yè)所在地縣（市）區(qū)房地產(chǎn)行政主管部門和街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府出具備案回執(zhí)。
業(yè)主委員會的印章刻制，按照市房地產(chǎn)行政主管部門與市公安部門的規(guī)定執(zhí)行。
第十七條 業(yè)主大會定期會議應(yīng)當按照業(yè)主大會議事規(guī)則的規(guī)定由業(yè)主委員會組織召開。物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)有百分之二十以上業(yè)主提議，或者經(jīng)業(yè)主委員會決定，業(yè)主委員會應(yīng)當組織召開業(yè)主大會臨時會議。但是，已經(jīng)業(yè)主大會決定的事項，在下次業(yè)主大會定期會議召開前，不得提議召開業(yè)主大會臨時會議重新決定。
物業(yè)管理區(qū)域召開業(yè)主大會會議前，業(yè)主委員會應(yīng)當告知相關(guān)的居民委員會。居民委員會可以派員列席。
業(yè)主委員會不按規(guī)定組織召開業(yè)主大會會議的，物業(yè)所在地的縣（市）區(qū)房地產(chǎn)行政主管部門應(yīng)當責令業(yè)主委員會限期組織召開；逾期仍不召開的，經(jīng)百分之二十以上業(yè)主申請，由物業(yè)所在地縣（市）區(qū)房地產(chǎn)行政主管部門會同街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府指導(dǎo)業(yè)主召開。
第十八條 業(yè)主委員會執(zhí)行業(yè)主大會的決定事項，履行下列職責：
?。ㄒ唬┱偌瘶I(yè)主大會會議，報告物業(yè)管理的實施情況；
（二）代表業(yè)主與業(yè)主大會選聘的物業(yè)服務(wù)企業(yè)簽訂物業(yè)服務(wù)合同；
?。ㄈ┘皶r了解業(yè)主、物業(yè)使用人的意見和建議，掌握物業(yè)服務(wù)企業(yè)履行物業(yè)服務(wù)合同情況；
?。ㄋ模┍O(jiān)督管理規(guī)約的實施；
（五）法律、法規(guī)以及業(yè)主大會賦予的其他職責。
第十九條 三分之一以上業(yè)主委員會委員提議或者業(yè)主委員會主任認為有必要的，應(yīng)當召開業(yè)主委員會會議。業(yè)主委員會會議每年至少召開一次。
召開業(yè)主委員會會議，應(yīng)當有過半數(shù)委員出席。業(yè)主委員會作出決定應(yīng)當經(jīng)全體委員人數(shù)的半數(shù)以上書面同意。
業(yè)主委員會的決定應(yīng)當自決定作出之日起三日內(nèi)在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)公告后生效。
第二十條 業(yè)主委員會有下列情形之一的，應(yīng)當召開業(yè)主大會予以改選：
（一）過半數(shù)以上委員不履行職責的；
?。ǘ┒啻吻址笜I(yè)主合法權(quán)益又不整改的；
?。ㄈ┳鞒鲞`法或者錯誤決定，經(jīng)有關(guān)行政主管部門責令改正，但拒不改正或者拖延改正的。
業(yè)主委員會不召集業(yè)主大會改選的，經(jīng)百分之二十以上業(yè)主申請，物業(yè)所在地縣（市）區(qū)房地產(chǎn)行政主管部門可以會同街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府組織召開業(yè)主大會改選。新的業(yè)主委員會成立后，按照本辦法第十六條的規(guī)定公示、備案。
第二十一條 業(yè)主委員會委員、候補委員不再是本物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)業(yè)主的，其委員、候補委員資格自行終止。
業(yè)主委員會委員、候補委員有下列情形之一的，業(yè)主委員會會議可以決定終止其委員、候補委員資格：
?。ㄒ唬┮詴嫘问较驑I(yè)主大會或者業(yè)主委員會提出辭職的；
?。ǘ┦苓^刑事處分的；
（三）因疾病等原因喪失履行職責能力的；
（四）不履行業(yè)主義務(wù)的；
（五）無正當理由連續(xù)三次不參加業(yè)主委員會會議的；
（六）不宜繼續(xù)擔任業(yè)主委員會委員、候補委員的其他情形。
業(yè)主委員會委員資格終止的，應(yīng)當自終止之日起三日內(nèi)將其保管的有關(guān)財務(wù)憑證、檔案等文件資料、印章及其他屬于全體業(yè)主所有的財物交還給業(yè)主委員會。
第二十二條 業(yè)主委員會根據(jù)業(yè)主大會議事規(guī)則規(guī)定的任期屆滿二個月前，應(yīng)當召集業(yè)主大會，組織換屆選舉；無力召集業(yè)主大會、組織換屆選舉的，由物業(yè)所在地縣（市）區(qū)房地產(chǎn)行政主管部門會同街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府組織換屆選舉。
第二十三條 物業(yè)管理區(qū)域不成立業(yè)主大會的，可以由房地產(chǎn)行政主管部門會同街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府，在征得專有部分占建筑物總面積過半數(shù)且總?cè)藬?shù)過半數(shù)的業(yè)主同意后，將本辦法第七條第（二）項、第（四）項、第（五）項、第（六）項、第（七）項事項，委托物業(yè)管理區(qū)域所在地的居（村）民委員會組織實施。委托期限為三年，可以連續(xù)委托。
按照城市總體規(guī)劃屬于農(nóng)村城市化范圍內(nèi)的住宅項目，需要對房屋及配套的設(shè)施設(shè)備和相關(guān)場地進行維修、養(yǎng)護、管理，維護本區(qū)域環(huán)境衛(wèi)生和相關(guān)秩序的，可以由居（村）民委員會參照業(yè)主委員會職責，按照有關(guān)法律、法規(guī)和規(guī)章的規(guī)定開展工作。
第二十四條 業(yè)主大會、業(yè)主委員會和接受委托的居（村）民委員會開展工作的經(jīng)費由全體業(yè)主承擔，不得由物業(yè)服務(wù)企業(yè)承擔。業(yè)主大會、業(yè)主委員會和接受委托的居（村）民委員會工作經(jīng)費使用情況應(yīng)當定期在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)公告，接受業(yè)主的監(jiān)督。
第三章 前期物業(yè)管理
第二十五條 建設(shè)單位應(yīng)當在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)提供物業(yè)管理用房：建筑物總面積五萬平方米（建筑面積，下同）以下的，為一百至二百平方米；超過五萬平方米的，每五萬平方米以內(nèi)，增加五十至一百平方米。物業(yè)管理用房中的業(yè)主委員會用房面積不低于三十平方米。
物業(yè)管理用房應(yīng)當為地面以上的獨立成套房屋，水、電、煤氣、暖氣、通信、排水等設(shè)施設(shè)備齊全，具備使用條件。門衛(wèi)房、電話交換機房、監(jiān)控室、員工休息室、換衣間、浴室、食堂、儲藏室等面積不計入物業(yè)管理用房面積。
物業(yè)管理用房具體位置，由城鄉(xiāng)規(guī)劃主管部門在確定詳細規(guī)劃圖時明確。
物業(yè)管理用房的所有權(quán)依法屬于業(yè)主。未經(jīng)業(yè)主大會同意，任何單位和個人不得改變物業(yè)管理用房的用途。前期物業(yè)服務(wù)合同終止時，物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當將物業(yè)管理用房移交給業(yè)主委員會或者建設(shè)單位管理。
市房地產(chǎn)行政主管部門在核發(fā)商品房預(yù)售許可證和辦理房屋所有權(quán)初始登記時，應(yīng)當核查并注明物業(yè)管理用房房號。
第二十六條 住宅物業(yè)的建設(shè)單位，應(yīng)當通過招投標的方式選聘具有相應(yīng)資質(zhì)的物業(yè)服務(wù)企業(yè)。招標時應(yīng)當在發(fā)布招標公告或者發(fā)出投標邀請書的十日前，持下列材料到物業(yè)所在地的縣（市）區(qū)房地產(chǎn)行政主管部門備案：
?。ㄒ唬┙ㄔO(shè)項目中標確認書或者具有法律效力的其他批準文件；
?。ǘ┙?jīng)批準的建設(shè)項目詳細規(guī)劃圖；
?。ㄈ┱袠斯婊蛘咄稑搜垥?；
（四）招標文件；
?。ㄎ澹┓?、法規(guī)、規(guī)章規(guī)定的其他材料。
房地產(chǎn)行政主管部門發(fā)現(xiàn)招標有違反法律、法規(guī)、規(guī)章行為的，應(yīng)當責令招標人改正。
選聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)，投標人少于三個或者同一物業(yè)管理區(qū)域住宅物業(yè)建筑面積在二萬平方米以下的，經(jīng)物業(yè)所在地縣（市）區(qū)房地產(chǎn)行政主管部門批準，可以采用協(xié)議方式選聘具有資質(zhì)的物業(yè)服務(wù)企業(yè)。
第二十七條 新建住宅物業(yè)，建設(shè)單位應(yīng)當在取得商品房預(yù)售許可證之前完成前期物業(yè)服務(wù)企業(yè)選聘工作，并與中標或者協(xié)商選聘的物業(yè)服務(wù)企業(yè)簽訂前期物業(yè)服務(wù)合同。
建設(shè)單位在辦理商品房預(yù)售許可證時，應(yīng)當提供前期物業(yè)服務(wù)合同和物業(yè)服務(wù)方案，物業(yè)服務(wù)方案應(yīng)當載明選聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)情況。
第二十八條 建設(shè)單位銷（預(yù)）售物業(yè)時，應(yīng)當將選聘的物業(yè)服務(wù)企業(yè)情況、前期物業(yè)服務(wù)合同、臨時管理規(guī)約、物業(yè)管理區(qū)域圖、物業(yè)服務(wù)內(nèi)容、服務(wù)標準、物業(yè)服務(wù)費標準（需注明以價格主管部門批準為準）等事項，向物業(yè)所在地縣（市）區(qū)房地產(chǎn)行政主管部門備案并在銷售場所公示。物業(yè)買受人與建設(shè)單位簽訂物業(yè)買賣合同時，應(yīng)當書面承諾遵守臨時管理規(guī)約及同意公示的其他事項。
第二十九條 物業(yè)服務(wù)企業(yè)承接物業(yè)時，應(yīng)當與建設(shè)單位對物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備進行查驗。經(jīng)查驗存在問題的，雙方應(yīng)當書面約定解決時限和方法。
物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備有重大質(zhì)量問題的，建設(shè)單位應(yīng)當進行整改。待整改完成，雙方驗收合格后，再行移交。
第三十條 建設(shè)單位在物業(yè)竣工或者交接物業(yè)時，應(yīng)當將物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的下列資料分別移交城市建設(shè)檔案館和物業(yè)服務(wù)企業(yè)保管：
?。ㄒ唬┛⒐た偲矫鎴D，單體建筑、結(jié)構(gòu)、設(shè)備竣工圖，配套設(shè)施、地下管網(wǎng)工程竣工圖等竣工驗收資料；
?。ǘ┰O(shè)施設(shè)備的安裝、使用和維護保養(yǎng)等技術(shù)資料；
?。ㄈ┪飿I(yè)質(zhì)量保修文件和物業(yè)使用說明文件；
（四）物業(yè)管理所必需的其他資料。
移交物業(yè)服務(wù)企業(yè)的前款資料歸全體業(yè)主所有。物業(yè)服務(wù)企業(yè)因管理不善導(dǎo)致資料丟失或者損壞的，應(yīng)當負責補齊。前期物業(yè)服務(wù)合同終止時，應(yīng)當全部移交給業(yè)主委員會或者建設(shè)單位。
第三十一條 建設(shè)單位應(yīng)當按照國家規(guī)定的保修范圍和保修期限，承擔物業(yè)的保修責任。物業(yè)服務(wù)企業(yè)對屬于保修范圍和保修期內(nèi)的房屋質(zhì)量問題，應(yīng)當及時通知建設(shè)單位。建設(shè)單位應(yīng)當立即通知施工單位到現(xiàn)場核查情況，予以保修。建設(shè)單位無法通知施工單位或者施工單位不按工程質(zhì)量保修書約定進行保修的，建設(shè)單位應(yīng)當另行委托其他單位保修。
建設(shè)單位不履行保修義務(wù)或者拖延履行保修義務(wù)的，物業(yè)服務(wù)企業(yè)可以向建設(shè)行政主管部門反映，由建設(shè)行政主管部門依法進行監(jiān)管。
保修期滿或者保修范圍以外的物業(yè)維修、保養(yǎng)由物業(yè)服務(wù)企業(yè)按照物業(yè)服務(wù)合同的約定承擔。
第四章 物業(yè)管理服務(wù)
第三十二條 從事物業(yè)服務(wù)的單位應(yīng)當自領(lǐng)取企業(yè)法人營業(yè)執(zhí)照之日起三十日內(nèi)，向市房地產(chǎn)行政主管部門申請取得物業(yè)服務(wù)企業(yè)資質(zhì)證書。
物業(yè)服務(wù)企業(yè)資質(zhì)證書不得轉(zhuǎn)讓、出租、出借。
第三十三條 物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當在辦公地點顯著位置，將物業(yè)服務(wù)企業(yè)資質(zhì)證書、服務(wù)項目、服務(wù)標準、服務(wù)電話等公示，并按照價格主管部門的規(guī)定進行收費公示。
第三十四條 業(yè)主應(yīng)當根據(jù)物業(yè)服務(wù)合同的約定按時交納物業(yè)服務(wù)費用。業(yè)主與物業(yè)使用人約定由物業(yè)使用人交納物業(yè)服務(wù)費用的，從其約定，業(yè)主負連帶交納責任。
已竣工但尚未出售或者尚未交給物業(yè)買受人的物業(yè)，物業(yè)服務(wù)費用由建設(shè)單位按收費標準交納。
違反物業(yè)服務(wù)合同約定，業(yè)主未按時交納物業(yè)服務(wù)費用的，業(yè)主委員會應(yīng)當督促其限期交納；逾期仍不交納的，物業(yè)服務(wù)企業(yè)可以向人民法院起訴。
第三十五條 業(yè)主出租物業(yè)的，應(yīng)當在物業(yè)租賃合同中，對物業(yè)服務(wù)費用的交納作出約定，并在合同簽訂后十日內(nèi)，將物業(yè)承租人、出租期限及物業(yè)費用的交納等約定事項書面告知業(yè)主委員會和物業(yè)服務(wù)企業(yè)。
物業(yè)轉(zhuǎn)讓時，買受人應(yīng)當要求出賣人結(jié)清物業(yè)服務(wù)費和住房維修費用。未結(jié)清的，由買賣雙方與物業(yè)服務(wù)企業(yè)約定結(jié)清方式。
第三十六條 物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)，供水、供電、供氣、供熱、通信、郵政、有線電視等單位，應(yīng)當向接受其服務(wù)的最終用戶收取相關(guān)費用。
物業(yè)服務(wù)企業(yè)接受委托代收前款費用的，不得向業(yè)主收取手續(xù)費等額外費用。
第三十七條 物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當履行物業(yè)服務(wù)合同，接受業(yè)主、業(yè)主大會、業(yè)主委員會的監(jiān)督。業(yè)主委員會應(yīng)當就物業(yè)服務(wù)企業(yè)履行合同約定情況每年至少一次征求業(yè)主意見，認為履行合同約定的，予以確認；業(yè)主要求整改的，通知物業(yè)服務(wù)企業(yè)及時整改。
第三十八條 物業(yè)服務(wù)合同期滿前，物業(yè)服務(wù)企業(yè)和業(yè)主委員會無正當理由不得單方面提前解除合同。一方依法或者依據(jù)合同約定要求提前解除物業(yè)服務(wù)合同的，應(yīng)當提前二個月書面告知對方及物業(yè)所在地縣（市）區(qū)房地產(chǎn)行政主管部門。
物業(yè)服務(wù)合同期滿二個月前，業(yè)主委員會應(yīng)當召集業(yè)主大會會議，討論決定物業(yè)服務(wù)企業(yè)的聘用事項。業(yè)主大會決定繼續(xù)聘用的，應(yīng)當依法與物業(yè)服務(wù)企業(yè)簽訂新的物業(yè)服務(wù)合同；不繼續(xù)聘用的，應(yīng)當按照本辦法規(guī)定重新選聘新的物業(yè)服務(wù)企業(yè)。
第三十九條 物業(yè)服務(wù)合同期滿不再續(xù)訂以及依法解除或者依據(jù)合同約定提前解除的，原物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當自合同終止之日起十日內(nèi)退出該物業(yè)管理區(qū)域。在退出物業(yè)管理區(qū)域之前，應(yīng)當按照國務(wù)院《物業(yè)管理條例》的規(guī)定，向業(yè)主委員會或者新聘的物業(yè)服務(wù)企業(yè)移交物業(yè)管理所需資料、預(yù)收的物業(yè)服務(wù)費用及其收支賬目和物業(yè)管理用房。
物業(yè)服務(wù)合同終止時，業(yè)主委員會與原物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當成立移交小組，負責處理相關(guān)債權(quán)債務(wù)和物業(yè)管理資料移交等事務(wù)。原物業(yè)服務(wù)企業(yè)不得以未結(jié)清債權(quán)債務(wù)為由拒絕移交或者退出。
物業(yè)服務(wù)企業(yè)退出物業(yè)管理區(qū)域后，業(yè)主大會尚未選聘出物業(yè)服務(wù)企業(yè)的，環(huán)境衛(wèi)生工作由城建部門委托經(jīng)核準的生活垃圾經(jīng)營性處置單位負責；物業(yè)共用設(shè)施設(shè)備、場地需要維修養(yǎng)護的，由利益相關(guān)的業(yè)主按照規(guī)定使用專項維修資金維修；沒有專項維修資金或者專項維修資金不足的，由利益相關(guān)的業(yè)主自籌。
第四十條 業(yè)主、業(yè)主委員會、物業(yè)使用人和物業(yè)服務(wù)企業(yè)在物業(yè)管理活動中發(fā)生矛盾和爭議的，可以向物業(yè)所在地的街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府或者居民委員會反映，街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府或者居民委員會應(yīng)當及時進行調(diào)解。
市房地產(chǎn)行政主管部門應(yīng)當建立物業(yè)投訴制度，對業(yè)主、業(yè)主委員會、物業(yè)使用人和物業(yè)服務(wù)企業(yè)在物業(yè)管理活動中的投訴，應(yīng)當依法及時調(diào)查、處理，并將調(diào)查或者處理結(jié)果及時回復(fù)投訴人；屬于其他行政管理部門職責的，市房地產(chǎn)行政主管部門應(yīng)當及時移交有關(guān)行政管理部門處理，并告知投訴人。
第五章 物業(yè)的使用與維護
第四十一條 業(yè)主、物業(yè)使用人使用物業(yè)時，應(yīng)當遵守法律、法規(guī)、規(guī)章和管理規(guī)約的規(guī)定，在供水、排水、通風、采光、通行、維修、裝飾裝修、環(huán)境衛(wèi)生、環(huán)境保護等方面，按照有利于物業(yè)安全使用，外觀整潔以及公平合理、不損害公共利益和他人合法權(quán)益的原則，處理好相鄰關(guān)系。
第四十二條 在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)不得有下列行為：
?。ㄒ唬┥米圆鸶姆课莩兄亟Y(jié)構(gòu)；
?。ǘ┣终肌p壞公共場地、共用部位、共用設(shè)施設(shè)備；
?。ㄈ┥米愿淖兾飿I(yè)規(guī)劃用途；
?。ㄋ模┻`反規(guī)定飼養(yǎng)家禽、寵物；
?。ㄎ澹┻`反規(guī)定擺攤設(shè)點、占道經(jīng)營；
?。┻`反規(guī)定傾倒垃圾、污水和拋擲雜物；
（七）在建筑物、構(gòu)筑物上違章搭建、涂寫、刻畫或者違反規(guī)定懸掛、張貼宣傳品；
?。ò耍┒逊乓兹?、易爆、劇毒或者含有放射性物質(zhì)的物品，排放有毒、有害物質(zhì)或者超過規(guī)定標準的噪音；
?。ň牛┻`反規(guī)定從事妨礙業(yè)主正常生活的經(jīng)營活動；
?。ㄊ┓?、法規(guī)、規(guī)章和管理規(guī)約禁止的其他行為。
有前款所列行為之一的，物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當及時勸阻、制止，督促改正；拒不改正的，應(yīng)當及時向有關(guān)行政管理部門報告。有關(guān)行政管理部門在接到報告后，應(yīng)當依法對違法行為予以制止或者依法處理。
第四十三條 業(yè)主或者物業(yè)使用人裝飾裝修物業(yè)，應(yīng)當事先書面告知物業(yè)服務(wù)企業(yè)。物業(yè)服務(wù)企業(yè)按照有關(guān)規(guī)定，與業(yè)主或者物業(yè)使用人簽訂物業(yè)裝飾裝修協(xié)議，發(fā)現(xiàn)違反法律、法規(guī)、規(guī)章和協(xié)議行為的，應(yīng)當制止。已造成不良后果或者不聽制止的，按照建設(shè)部《住宅室內(nèi)裝飾裝修管理辦法》的規(guī)定處理。
第四十四條 物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)按照規(guī)劃建設(shè)的公共建筑和共用設(shè)施，不得改變用途。業(yè)主依法確需改變公共建筑和共用設(shè)施用途的，業(yè)主委員會應(yīng)當持業(yè)主大會決議到有關(guān)行政管理部門辦理手續(xù)，經(jīng)批準的，由業(yè)主委員會持有關(guān)批準文件告知物業(yè)服務(wù)企業(yè)。涉及需要改變物業(yè)服務(wù)合同約定事項的，應(yīng)當與物業(yè)服務(wù)企業(yè)重新約定。
業(yè)主大會決定前款事項前，由業(yè)主委員會征求物業(yè)服務(wù)企業(yè)的意見。物業(yè)服務(wù)企業(yè)根據(jù)法律、法規(guī)和規(guī)章的規(guī)定，認為不宜改變用途的，應(yīng)當向業(yè)主委員會做出書面說明。業(yè)主大會的決議違反法律、法規(guī)和規(guī)章規(guī)定的，物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當報告相關(guān)行政主管部門。
第四十五條 供水、供電、供氣、供熱、通信、郵政、有線電視等單位，應(yīng)當依法承擔物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)相關(guān)管線和設(shè)施設(shè)備的維修、養(yǎng)護的責任。
供水、供電、供氣、供熱、道路、排水、通信、郵政、有線電視等單位，在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的新增、養(yǎng)護、維修、更新和改造工程,需要臨時占用、挖掘道路、場地或者共用部位的，應(yīng)當在計劃施工十五日前，持施工計劃書、圖紙等材料，與物業(yè)服務(wù)企業(yè)就施工時間、施工范圍、恢復(fù)方式、違約責任等事項簽訂協(xié)議后，方可施工。物業(yè)服務(wù)企業(yè)不得無故阻撓施工。
緊急搶險的，施工單位應(yīng)當在搶險同時向物業(yè)服務(wù)企業(yè)通報，施工后及時恢復(fù)原狀。
第四十六條 車輛在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)公共場地或者占用業(yè)主共有道路的停放、收費、管理和費用的使用辦法等事項，由業(yè)主大會決定。
物業(yè)管理區(qū)域停車場管理辦法的示范文本，由市房地產(chǎn)行政主管部門制定。
第四十七條 利用物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備從事經(jīng)營活動的，在向有關(guān)行政主管部門辦理審批手續(xù)前，應(yīng)當征得相關(guān)業(yè)主、業(yè)主大會書面同意，并征求物業(yè)服務(wù)企業(yè)意見。經(jīng)批準的，應(yīng)當與物業(yè)服務(wù)企業(yè)簽訂有償使用協(xié)議，所得收益歸全體業(yè)主所有，主要用于補充專項維修資金，也可以按照業(yè)主大會的決定使用。
物業(yè)服務(wù)企業(yè)與物業(yè)共有部位、共用設(shè)施設(shè)備的經(jīng)營者簽訂有償使用協(xié)議，不得損害業(yè)主的合法權(quán)益。
第四十八條 利用物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備從事經(jīng)營活動，應(yīng)當遵守有關(guān)法律、法規(guī)和規(guī)章的規(guī)定，不得影響房屋安全和正常使用。
第四十九條 業(yè)主轉(zhuǎn)讓或者出租物業(yè)時，應(yīng)當將管理規(guī)約、物業(yè)管理有關(guān)規(guī)定告知受讓人或者承租人，受讓人或者承租人應(yīng)當認真履行并承擔相應(yīng)責任。
業(yè)主應(yīng)當在物業(yè)轉(zhuǎn)讓合同或者租賃合同簽訂之日起十日內(nèi)，將物業(yè)轉(zhuǎn)讓或者出租的有關(guān)情況書面告知物業(yè)服務(wù)企業(yè)。
第五十條 住宅物業(yè)、住宅小區(qū)內(nèi)的非住宅物業(yè)或者與單幢住宅樓結(jié)構(gòu)相連的非住宅物業(yè)的業(yè)主，應(yīng)當按照國家有關(guān)規(guī)定交納專項維修資金。
專項維修資金屬于業(yè)主所有，專項用于物業(yè)保修期滿后物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備的維修和更新、改造，不得挪作他用。
第五十一條 物業(yè)共用部位、共用設(shè)施在保修期滿后出現(xiàn)嚴重損壞，影響業(yè)主和物業(yè)使用人正常生活和安全，業(yè)主不同意維修的，市房地產(chǎn)行政主管部門可以組織物業(yè)服務(wù)企業(yè)維修，并告知業(yè)主大會，維修費用在專項維修資金中支付。
第六章 法律責任
第五十二條 建設(shè)單位（公有住房出售單位）違反本辦法有下列行為之一的，由房地產(chǎn)行政主管部門責令限期改正，逾期不改正的，處五千元以上一萬元以下罰款：
?。ㄒ唬┻`反本辦法第十條規(guī)定，不提出成立首次業(yè)主大會報告或者不提供物業(yè)出售和業(yè)主入住明細、物業(yè)基本情況等材料的；
?。ǘ┻`反本辦法第二十八條規(guī)定，未將應(yīng)當備案、公示的事項備案、公示的。
第五十三條 物業(yè)服務(wù)企業(yè)違反本辦法有下列行為之一的，由房地產(chǎn)行政主管部門按照下列規(guī)定處罰：
?。ㄒ唬┻`反本辦法第三十條第二款規(guī)定，將資料丟失或者損壞，又不補齊的，責令限期改正；逾期不改正的，處五千元以上一萬元以下罰款；
（二）違反本辦法第三十二條第二款規(guī)定，轉(zhuǎn)讓、出租、出借物業(yè)服務(wù)企業(yè)資質(zhì)證書的，責令限期改正，處五千元罰款；
?。ㄈ┻`反本辦法第四十五條規(guī)定，無故阻撓施工的，給予警告，責令改正。
第五十四條 物業(yè)服務(wù)企業(yè)違反本辦法第三十九條規(guī)定不退出物業(yè)管理區(qū)域的，業(yè)主委員會可以依法提起訴訟。
第五十五條 違反本辦法涉及其他行政主管部門權(quán)限的，由有關(guān)行政主管部門依法處理。
第七章 附則
第五十六條 業(yè)主自行或者委托其他管理人對房屋及配套的設(shè)施設(shè)備和相關(guān)場地進行維修、養(yǎng)護、管理，可以參照本辦法執(zhí)行。
第五十七條 本辦法自20**年10月1日起施行。
大連市人民政府1999年12月23日公布的《大連市城市住宅區(qū)物業(yè)管理辦法》（大政發(fā)[1999]123號）同時廢止。