住宅小區“私家花園”內能否搭建玻璃房?

　　【案例簡介】

　　某住宅小區一樓房屋每戶都有一個20平米左右的小花園。業主購房時，合同上約定小花園由開發商贈送，有些業主便在花園內搭花架，建玻璃花房，遭到樓上業主反對。樓上業主認為，開發商贈送的小花園，系小區業主共有用地，沒有單獨產權，不能隨意搭建建筑物、構筑物。否則一來影響小區環境，二來樓上丟棄的雜物紙屑落入花房屋頂，如不及時清理，成為垃圾堆，易滋生蚊蟲、招引蒼蠅，且異味難聞，嚴重影響樓上尤其是二樓業主的環境衛生，于是樓上業主紛紛向物業公司投訴，物業公司在未能說服業主自行拆除的情況下，向業主下達了書面《整改通知書》，要求一周內拆除花園內的玻璃花房，否則實行強拆，搭建玻璃花房的業主堅持認為，既然花園系開發商贈送，就應該是業主私家花園，業主在自己的私有空間增設玻璃花房，外人無權干涉。物業公司見業主拒絕整改，于是請來區城管部門，業主見狀被迫自己動手拆除了玻璃花房。

　　【案例分析】

　　此案涉及物業共有部分的界定以及建筑物共有部分如何管理和維護的問題。

　　首先，明確一樓花園是屬于一樓業主私有還是全體業主共有。根據《中華人民共和國物權法》的相關規定，除了業主依據產權憑證獨占的專有部分之外，建筑物的其他部分及設施、設備等均屬全體業主共有。如果開發商贈送的花園，土地使用權已獨立分割，可以辦理土地使用權證，那么該業主就可以單獨享有，否則，就屬于建筑物的共有部分，由全體業主共同擁有。從本案的情況來看，該住宅樓的小花園并沒有進行土地分割，也不可能辦理單獨的土地使用權證，因此是該住宅樓的共有部分，當屬全體業主共有，并非一樓業主的私有財產，一樓業主無權隨便改建。

　　其次，明確開發商有沒有權力贈送建筑物的共有部分。目前，有些開發商以“買一樓贈私家花園”作為賣點，促進一樓的銷售。《中華人民共和國物業管理條例》第二十七條規定：“業主依法享有的物業共用部位、共用設施設備的所有權或者使用權，建設單位不得擅自處分。”沒有經過土地分割，不能辦理獨立的產權證的花園，屬于全體業主共有，而非“私家花園”，開發商沒有所有權和處置權，如果在《商品房買賣合同》中出現了類似的贈送或銷售建筑物共有部分的條款，業主可以提起侵權訴訟。

　　再次，建筑物共有部分如何管理和維護。《武漢市物業管理條例》第三十二條規定：“業主大會決定改建或者重建建筑物及其附屬設施的，應當經專有部分占建筑物總面積三分之二以上的業主且占總人數三分之二以上的業主同意。”業主、業主委員會及物業公司未經業主大會表決同意不得進行建筑物及其附屬設施的改建和重建。依據該條款，本案中一樓小花園的改建需要該住宅樓全體業主召開業主大會進行表決，并且經過三分之二以上的業主同意才能實施改建。

篇2：小區私家花園停車場管理規定

　　小區私家花園停車場管理規定

　　為了確保小區車輛安全，保護業主權益，加強管理，特制定本規定：

　　一、本小區停車場系私家花園停車場，原則上外來車輛不得進入。

　　二、本停車場實行IC智能電腦系統刷卡進出制度，同時實行認人放行管理；車輛必須由專人駕駛；若非車主駕駛，必須有車主陪同駕駛者到車輛治安崗講明，并交親筆委托書，方可出場。

　　三、大型貨車、集裝箱車、拖拉機、水陸兩用機、工程車未經允許不得進場。

　　四、出租車送接本住宅區住戶可以進入，但上落后必須馬上駛離，不得停留，司機不得下車在停車場及小區內閑走。

　　五、車輛進入小區停車后，駕駛者必須關好車門窗，調好防盜系統至警備狀態；停車卡等有效證件及車內貴重物口必須隨身攜帶，否則所產生的一切后果自負。

　　六、車輛帶貨出場，必須有相應證明，屬貴重、大件物品或搬家時，必須由戶主到管理處申請填寫《物資搬運放行條》，經核實后方可出場。

　　七、停放好車輛后，司機必須馬上離開停車場，不得在他人車輛旁停留。

　　八、進場車輛必須按指定位置和要求停放，不得堵塞消防通道、進出車路口、上人行道、 壓草坪，不得長時間不熄火。

　　九、不得在停車場試剎車、練習駕車、大型修車，有滴機油等必須清洗干凈。

　　十、不得在小區鳴號；不得損壞小區停車場設施。

　　十一、在小區行駛時，時速不得超過15公里。

　　十二、嚴禁運載劇毒、易燃易暴物品、嚴重污染物品及其他不安全物資的車輛進場。

　　十三、按時繳費，不得拖欠。

　　十四、不得刁難、辱罵或以暴力、威脅等手段妨礙車場管理員執行公務。

　　十五、本小區車場只為車主提供車輛停放使用，不負保管責任，如有丟失自行負責。

篇3：長青灣小區私家花園管理約定

　　長青灣小區私家花園管理約定

　　【KD.長青灣】是全體業主共同的家園，為維護小區的安寧、整潔和祥和，全體業主共同訂立并承諾履行本約定：

　　1、不在小院內搭建門斗、遮陽棚、涼亭、倉庫、防護柵欄等建筑物、構筑物；不在小院內種植影響園區整體環境的植物；不能在小院內飼養家禽、牲畜及搭建寵物窩棚等。不能在小院內搭砌盆景等。

　　2、小院內只允許搭建木制簡易花架，且符合物業客戶服務中心統一規定款式。花架距住宅外墻體距離保持在1.5米以上。寬不超出圍墻或護欄外沿，上部不得覆蓋陽光板或透明玻璃。

　　3、業主不在小院內堆放雜物、垃圾等物品，應保持小院內的整潔。

　　4、為保障業主人身及財產安全，不在小院內存放貴重、易燃易爆、有毒物品，不在小院內進行引火、燃放煙花爆竹等活動。

　　5、考慮園區整體景觀，不能改變小院欄桿的樣式、高度、顏色等。

　　6、業主或物業使用人負責自有花園內的衛生清潔。

　　7、業主使用小院不得有影響園區整體景觀的其他行為。

　　8、業主因使用小院違反本管理約定的，當事業主應立即停止并恢復原樣，造成損失的，由當事業主承擔全部責任和連帶責任。