新聞背景:

　　不久前,某法院審理了一起業(yè)主違章搭建的案例,產(chǎn)生了兩種截然不同的判決結(jié)果,引起了業(yè)內(nèi)廣泛的關(guān)注。案例主要內(nèi)容如下:業(yè)主郭某因擅自在北露臺(tái)搭建陽(yáng)光棚,違反了《業(yè)主臨時(shí)公約》,被小區(qū)物業(yè)管理公司告上法院。一審法院判決郭某應(yīng)拆除在北露臺(tái)上搭建的陽(yáng)光棚。郭某不服而上訴。二審法院經(jīng)審理認(rèn)為,物業(yè)公司向法院提起訴訟,要求業(yè)主郭某拆除陽(yáng)光棚的訴訟請(qǐng)求,于法無(wú)據(jù)。故撤銷了一審法院的民事判決,駁回了物業(yè)公司的起訴。針對(duì)業(yè)主違搭,物業(yè)公司是否有權(quán)起訴的問(wèn)題,本刊日前會(huì)同上海市物業(yè)管理行業(yè)協(xié)會(huì)、上海市律師協(xié)會(huì)建筑與房地產(chǎn)專業(yè)委員會(huì)、相關(guān)法官和專家,進(jìn)行了專題討論。

　　問(wèn):這個(gè)案例為什么會(huì)產(chǎn)生兩種截然不同的判決結(jié)果?

　　上海陸家嘴物業(yè)公司品牌部法律顧問(wèn)張劍:產(chǎn)生兩種截然不同的判決結(jié)果,是由于法院所掌握的尺度不同。

　　閘北區(qū)人民法院繆為軍:的確如此。一審法院認(rèn)為,郭某和該物業(yè)公司簽訂的《業(yè)主臨時(shí)公約》系雙方真實(shí)意思的表示,雙方均應(yīng)受該公約約束,履行各自義務(wù)。根據(jù)該公約約定,郭某作為物業(yè)產(chǎn)權(quán)人,"不得擅自改變小區(qū)外貌......不得在露臺(tái)、陽(yáng)臺(tái)、花園及門窗外安裝防盜網(wǎng)",禁止"違法搭建建筑物、構(gòu)筑物、破壞房屋外貌"。該公約還規(guī)定,"對(duì)違反本公約的,相關(guān)產(chǎn)權(quán)人、物業(yè)管理公司......也可直接向人民法院提出民事訴訟。"據(jù)此,該物業(yè)公司依據(jù)雙方合同中的約定行使訴訟權(quán)利并無(wú)不妥。

　　上海市第二中級(jí)人民法院民二庭原庭長(zhǎng)李景華:二審法院經(jīng)審理認(rèn)為,根據(jù)《上海市住宅物業(yè)管理規(guī)定》第二十九條規(guī)定:"物業(yè)管理企業(yè)發(fā)現(xiàn)業(yè)主、使用人在物業(yè)使用、裝飾裝修過(guò)程中有違反國(guó)家和本市有關(guān)規(guī)定以及《業(yè)主臨時(shí)公約》、《業(yè)主公約》行為的,應(yīng)當(dāng)依據(jù)有關(guān)規(guī)定或者《業(yè)主臨時(shí)公約》、《業(yè)主公約》予以勸阻、制止;勸阻、制止無(wú)效的,應(yīng)當(dāng)在二十四小時(shí)內(nèi)報(bào)告業(yè)主委員會(huì)和有關(guān)行政管理部門。"據(jù)此,物業(yè)管理企業(yè)其職責(zé)和義務(wù)是首先對(duì)上訴人的擅自搭建行為進(jìn)行勸阻、制止,在勸阻、制止無(wú)效的情況下,應(yīng)當(dāng)在二十四小時(shí)之內(nèi)報(bào)告房屋行政管理部門,由房屋行政管理部門履行執(zhí)法權(quán)力。物業(yè)公司不具備本案原告的訴訟主體資格。雖然雙方有合同約定,但有違法律規(guī)定。故二審法院撤銷了一審法院的民事判決,駁回了物業(yè)公司的起訴。

　　問(wèn):物業(yè)公司對(duì)于業(yè)主違搭,究竟是否具有起訴權(quán)?

　　上海市物業(yè)管理行業(yè)協(xié)會(huì)會(huì)長(zhǎng)蔡興發(fā):這個(gè)問(wèn)題應(yīng)該分兩種情況來(lái)分析。第一種情況是前期物業(yè)管理。就是居住小區(qū)還沒(méi)有召開(kāi)業(yè)主大會(huì)和成立業(yè)主委員會(huì)。這個(gè)時(shí)候的居住小區(qū)的業(yè)主應(yīng)該遵守由開(kāi)發(fā)商在售房前制訂的《業(yè)主臨時(shí)公約》,包括對(duì)有關(guān)物業(yè)的使用、維護(hù)、管理,業(yè)主的共同利益,業(yè)主應(yīng)當(dāng)履行的義務(wù),違反公約應(yīng)當(dāng)承擔(dān)的責(zé)任等事項(xiàng)依法做出的約定。前期物業(yè)管理公司受開(kāi)發(fā)商的委托與開(kāi)發(fā)商簽訂物業(yè)管理合同后,自然就成為居住區(qū)的管理者。因此,前期物業(yè)管理公司對(duì)于業(yè)主違反公約的行為具有起訴權(quán)。國(guó)務(wù)院《物業(yè)管理?xiàng)l例》中也有這樣的明確規(guī)定。而上面的案例涉及的居住區(qū)物業(yè)管理顯然是前期物業(yè)管理,因此,我支持一審法院的判決。第二種情況是居住區(qū)召開(kāi)了業(yè)主大會(huì)和成立了業(yè)主委員會(huì),這個(gè)時(shí)候?qū)I(yè)主違反公約行為的起訴主體,應(yīng)該是業(yè)主大會(huì)。

　　靜安區(qū)人民法院研究室李林波:《上海市住宅物業(yè)管理規(guī)定》第二十九條規(guī)定:"物業(yè)管理企業(yè)發(fā)現(xiàn)業(yè)主、使用人在物業(yè)使用、裝飾裝修過(guò)程中有違反國(guó)家和本市有關(guān)規(guī)定以及《業(yè)主臨時(shí)公約》、《業(yè)主公約》行為的,應(yīng)當(dāng)依據(jù)有關(guān)規(guī)定或者《業(yè)主臨時(shí)公約》、《業(yè)主公約》予以勸阻、制止;勸阻、制止無(wú)效的,應(yīng)當(dāng)在二十四小時(shí)內(nèi)報(bào)告業(yè)主委員會(huì)和有關(guān)行政管理部門。"從中我們可以開(kāi)出,對(duì)于召開(kāi)了業(yè)主大會(huì)和成立了業(yè)主委員會(huì).

篇2：致政府部門請(qǐng)求協(xié)助處理違章搭建裝修的報(bào)告

　　致政府部門請(qǐng)求協(xié)助處理違章搭建裝修的報(bào)告

　　致：z市物業(yè)管理中心

　　z市zz為我zz物業(yè)服務(wù)有限公司管理的小區(qū)。20**年12月19日小區(qū)五號(hào)樓3座208房業(yè)主在露臺(tái)上違章自行搭建鋼結(jié)構(gòu)玻璃雨蓬（見(jiàn)附圖）。物業(yè)公司多次勸說(shuō)制止無(wú)效后于20**年12月20日向該違章業(yè)主發(fā)出《裝修違章整改通知單》（業(yè)主拒簽，張貼送達(dá)）。其后多次上門要求該業(yè)主整改違章，但違章業(yè)主拒絕整改，現(xiàn)向物業(yè)管理中心報(bào)告，請(qǐng)求政府職能部門協(xié)助處理該戶違章。

　　特此報(bào)告

　　zz物業(yè)服務(wù)有限公司

　　年 月 日

　　違章現(xiàn)場(chǎng)附圖：

篇3：拆除小區(qū)露臺(tái)違章搭建申請(qǐng)書

　　拆除小區(qū)露臺(tái)違章搭建申請(qǐng)書

　　申請(qǐng)書

致：z市城市管理行政執(zhí)法局

　　z市z城小區(qū)為我司管理的物業(yè)小區(qū)。本小區(qū)5號(hào)樓1座208房業(yè)主z先生，20**年12月19日在露臺(tái)上私自違章搭建鋼結(jié)構(gòu)玻璃雨蓬。物業(yè)公司于20**年12月20日向該違章業(yè)主發(fā)出《整改通知單》，并于20**年1月3日向z市房管局物業(yè)管理中心書面報(bào)告。其后經(jīng)多次與該戶業(yè)主溝通協(xié)調(diào)要求其限期整改，貴局也在20**年2月13日發(fā)出《責(zé)令停止施工、限期拆除違法建設(shè)通知書》（z城執(zhí)（開(kāi)）（拆）通字[20**]第081號(hào)）。但直至目前為止業(yè)主拒絕整改，現(xiàn)向貴局提出依法拆除該違章建筑的申請(qǐng)，望貴局予以支持。

　　特此申請(qǐng)

　　z物業(yè)服務(wù)有限公司

　　二0一五年六月二十六日