新聞背景:

　　不久前,某法院審理了一起業主違章搭建的案例,產生了兩種截然不同的判決結果,引起了業內廣泛的關注。案例主要內容如下:業主郭某因擅自在北露臺搭建陽光棚,違反了《業主臨時公約》,被小區物業管理公司告上法院。一審法院判決郭某應拆除在北露臺上搭建的陽光棚。郭某不服而上訴。二審法院經審理認為,物業公司向法院提起訴訟,要求業主郭某拆除陽光棚的訴訟請求,于法無據。故撤銷了一審法院的民事判決,駁回了物業公司的起訴。針對業主違搭,物業公司是否有權起訴的問題,本刊日前會同上海市物業管理行業協會、上海市律師協會建筑與房地產專業委員會、相關法官和專家,進行了專題討論。

　　問:這個案例為什么會產生兩種截然不同的判決結果?

　　上海陸家嘴物業公司品牌部法律顧問張劍:產生兩種截然不同的判決結果,是由于法院所掌握的尺度不同。

　　閘北區人民法院繆為軍:的確如此。一審法院認為,郭某和該物業公司簽訂的《業主臨時公約》系雙方真實意思的表示,雙方均應受該公約約束,履行各自義務。根據該公約約定,郭某作為物業產權人,"不得擅自改變小區外貌......不得在露臺、陽臺、花園及門窗外安裝防盜網",禁止"違法搭建建筑物、構筑物、破壞房屋外貌"。該公約還規定,"對違反本公約的,相關產權人、物業管理公司......也可直接向人民法院提出民事訴訟。"據此,該物業公司依據雙方合同中的約定行使訴訟權利并無不妥。

　　上海市第二中級人民法院民二庭原庭長李景華:二審法院經審理認為,根據《上海市住宅物業管理規定》第二十九條規定:"物業管理企業發現業主、使用人在物業使用、裝飾裝修過程中有違反國家和本市有關規定以及《業主臨時公約》、《業主公約》行為的,應當依據有關規定或者《業主臨時公約》、《業主公約》予以勸阻、制止;勸阻、制止無效的,應當在二十四小時內報告業主委員會和有關行政管理部門。"據此,物業管理企業其職責和義務是首先對上訴人的擅自搭建行為進行勸阻、制止,在勸阻、制止無效的情況下,應當在二十四小時之內報告房屋行政管理部門,由房屋行政管理部門履行執法權力。物業公司不具備本案原告的訴訟主體資格。雖然雙方有合同約定,但有違法律規定。故二審法院撤銷了一審法院的民事判決,駁回了物業公司的起訴。

　　問:物業公司對于業主違搭,究竟是否具有起訴權?

　　上海市物業管理行業協會會長蔡興發:這個問題應該分兩種情況來分析。第一種情況是前期物業管理。就是居住小區還沒有召開業主大會和成立業主委員會。這個時候的居住小區的業主應該遵守由開發商在售房前制訂的《業主臨時公約》,包括對有關物業的使用、維護、管理,業主的共同利益,業主應當履行的義務,違反公約應當承擔的責任等事項依法做出的約定。前期物業管理公司受開發商的委托與開發商簽訂物業管理合同后,自然就成為居住區的管理者。因此,前期物業管理公司對于業主違反公約的行為具有起訴權。國務院《物業管理條例》中也有這樣的明確規定。而上面的案例涉及的居住區物業管理顯然是前期物業管理,因此,我支持一審法院的判決。第二種情況是居住區召開了業主大會和成立了業主委員會,這個時候對業主違反公約行為的起訴主體,應該是業主大會。

　　靜安區人民法院研究室李林波:《上海市住宅物業管理規定》第二十九條規定:"物業管理企業發現業主、使用人在物業使用、裝飾裝修過程中有違反國家和本市有關規定以及《業主臨時公約》、《業主公約》行為的,應當依據有關規定或者《業主臨時公約》、《業主公約》予以勸阻、制止;勸阻、制止無效的,應當在二十四小時內報告業主委員會和有關行政管理部門。"從中我們可以開出,對于召開了業主大會和成立了業主委員會.

篇2：致政府部門請求協助處理違章搭建裝修的報告

　　致政府部門請求協助處理違章搭建裝修的報告

　　致：z市物業管理中心

　　z市zz為我zz物業服務有限公司管理的小區。20**年12月19日小區五號樓3座208房業主在露臺上違章自行搭建鋼結構玻璃雨蓬（見附圖）。物業公司多次勸說制止無效后于20**年12月20日向該違章業主發出《裝修違章整改通知單》（業主拒簽，張貼送達）。其后多次上門要求該業主整改違章，但違章業主拒絕整改，現向物業管理中心報告，請求政府職能部門協助處理該戶違章。

　　特此報告

　　zz物業服務有限公司

　　年 月 日

　　違章現場附圖：

篇3：拆除小區露臺違章搭建申請書

　　拆除小區露臺違章搭建申請書

　　申請書

致：z市城市管理行政執法局

　　z市z城小區為我司管理的物業小區。本小區5號樓1座208房業主z先生，20**年12月19日在露臺上私自違章搭建鋼結構玻璃雨蓬。物業公司于20**年12月20日向該違章業主發出《整改通知單》，并于20**年1月3日向z市房管局物業管理中心書面報告。其后經多次與該戶業主溝通協調要求其限期整改，貴局也在20**年2月13日發出《責令停止施工、限期拆除違法建設通知書》（z城執（開）（拆）通字[20**]第081號）。但直至目前為止業主拒絕整改，現向貴局提出依法拆除該違章建筑的申請，望貴局予以支持。

　　特此申請

　　z物業服務有限公司

　　二0一五年六月二十六日