案例：業(yè)主和物業(yè)因服務(wù)合同發(fā)生爭(zhēng)議如何解決?

　　馬先生最近覺得小區(qū)物業(yè)服務(wù)變差了，不止是他，很多鄰居都有類似感受。

　　原來(lái)他們樓棟的保潔阿姨，每天都會(huì)來(lái)清掃，但是今年發(fā)現(xiàn)不是每天都清掃了。這樣一來(lái)，樓道的環(huán)境衛(wèi)生，確實(shí)比過(guò)去差了不少，很多業(yè)主也提出不滿。“物業(yè)服務(wù)合同里說(shuō)，物業(yè)公司應(yīng)該負(fù)責(zé)‘公共區(qū)域環(huán)境衛(wèi)生的維護(hù)’，現(xiàn)在清掃次數(shù)變少，物業(yè)公司沒有盡到合同約定的責(zé)任。”

　　業(yè)主和物業(yè)公司，因?yàn)槲飿I(yè)服務(wù)合同發(fā)生爭(zhēng)議，該如何解決?“業(yè)主們和物業(yè)公司，就是服務(wù)與被服務(wù)的關(guān)系，雙方按平等自愿原則達(dá)成協(xié)議，如果他們就服務(wù)合同發(fā)生爭(zhēng)議，首先可以協(xié)商進(jìn)行解決。”湖北泓峰律師事務(wù)所金志方律師認(rèn)為。

　　而在《武漢物業(yè)服務(wù)合同》(范本)中也明確提出，合同履行過(guò)程中發(fā)生爭(zhēng)議的，雙方可以友好進(jìn)行協(xié)商。物業(yè)公司應(yīng)該認(rèn)真聽取業(yè)主反饋的意見，并照物業(yè)服務(wù)合同履職。

　　如果協(xié)商不成，今年以來(lái)，武漢各區(qū)都成立物業(yè)人民調(diào)解機(jī)制。在雙方自愿的原則下，可以向人民調(diào)解組織申請(qǐng)調(diào)解，業(yè)主們還可以向所在地區(qū)的房屋主管部門、行業(yè)協(xié)會(huì)進(jìn)行反映。漢陽(yáng)區(qū)還率先試點(diǎn)在有條件的住宅物業(yè)管理小區(qū)建立了人民調(diào)解室。

　　金志方律師表示，作為房屋主管部門，對(duì)于業(yè)主們反映的問(wèn)題，如情況屬實(shí)，會(huì)依法履行監(jiān)管職責(zé)，督促物業(yè)服務(wù)企業(yè)改進(jìn)服務(wù)。

　　而如果上述渠道都無(wú)法解決雙方的爭(zhēng)議，或者業(yè)主方和物業(yè)方，不愿協(xié)商、調(diào)解或者協(xié)商、調(diào)解不成的，還可以向武漢仲裁委員會(huì)申請(qǐng)仲裁，或者向有管轄權(quán)的人民法院提起訴訟。“通過(guò)司法途徑解決，處理意見有強(qiáng)制法律效力。”金志方律師表示。

　　值得注意的是，此前業(yè)主方和物業(yè)公司簽訂的物業(yè)服務(wù)合同，一直較為寬泛，如要求物業(yè)負(fù)責(zé)“公共區(qū)域環(huán)境衛(wèi)生的維護(hù)”，卻沒有明確的服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)，導(dǎo)致物業(yè)服務(wù)質(zhì)量不穩(wěn)定，也缺乏考量。

　　不過(guò)根據(jù)武漢市最新發(fā)布的《武漢物業(yè)服務(wù)合同》(范本)，以合同附件形式，明確“物業(yè)服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)”。通過(guò)量化數(shù)據(jù)，分級(jí)別對(duì)不同的小區(qū)提供物業(yè)服務(wù)準(zhǔn)則。比如一級(jí)物業(yè)服務(wù)小區(qū)，要求樓道每日清潔1次。

　　在金志方律師看來(lái)，業(yè)主和物業(yè)公司應(yīng)該把物業(yè)服務(wù)合同盡可能簽訂細(xì)致，如果太寬泛，業(yè)主和物業(yè)對(duì)物業(yè)標(biāo)準(zhǔn)的認(rèn)識(shí)就可能產(chǎn)生分歧，而如果盡可能做到條款具體，這樣未來(lái)服務(wù)是否達(dá)標(biāo)就有量化“參照”，既有利于物業(yè)公司履職，同時(shí)也能更好的維護(hù)業(yè)主方的權(quán)益。

篇2：物管案例：業(yè)主委員會(huì)不簽訂《物業(yè)服務(wù)合同》

　　物管案例：業(yè)主委員會(huì)不簽訂《物業(yè)管理服務(wù)合同》

　　某小區(qū)于今年2月成立業(yè)主委員會(huì)，3月公開招聘物管公司，共有3家物管公司應(yīng)邀投標(biāo)應(yīng)聘。經(jīng)過(guò)小區(qū)業(yè)主委員會(huì)3個(gè)月的調(diào)查后，在街道、居委會(huì)、房屋辦事處的監(jiān)督下召開的小區(qū)業(yè)主代表大會(huì)上，A物業(yè)管理公司以13票對(duì)10票勝出。但時(shí)至今日，小區(qū)業(yè)主委員會(huì)主任卻借故遲遲不與其簽訂《物業(yè)管理服務(wù)合同》。

　　[案例提示]

　　應(yīng)依據(jù)《中華人民共和國(guó)招標(biāo)投標(biāo)法》、《物業(yè)管理?xiàng)l例》等相關(guān)法規(guī)中關(guān)于中標(biāo)后招標(biāo)方無(wú)故不簽訂合同的條款進(jìn)行處理。

　　[案例分析]

　　了解無(wú)故不肯簽訂《物業(yè)管理服務(wù)合同》的真實(shí)原因，主動(dòng)與野豬委員會(huì)積極協(xié)商，如業(yè)主委員會(huì)仍拒絕簽訂合同，就運(yùn)用法律手段保護(hù)企業(yè)利益。在多次與該小區(qū)業(yè)主委員會(huì)主任交涉未果后，A物業(yè)管理公司將小區(qū)的業(yè)主委員會(huì)告上了法庭。

　　據(jù)了解本案例業(yè)主委員會(huì)遲遲不與勝出的物管公司簽訂合同，關(guān)鍵在于原物業(yè)管理公司公司不愿退出，業(yè)主委員會(huì)中的某些委員偏向原來(lái)的物管公司，從而給中標(biāo)的物業(yè)管理公司公司設(shè)下障礙，導(dǎo)致了現(xiàn)在中標(biāo)的物管公司進(jìn)不來(lái)的局面。

　　A物業(yè)管理公司公司狀告業(yè)主委員會(huì)，理由主要是：該公司是應(yīng)邀投標(biāo)應(yīng)聘，并按照規(guī)定投送標(biāo)書及有關(guān)承諾書，業(yè)主委員會(huì)沒有權(quán)力借故遲遲不與該公司簽訂《物業(yè)管理服務(wù)合同》。新的《物業(yè)管理?xiàng)l例》明確規(guī)定了業(yè)主大會(huì)的作用，當(dāng)業(yè)主大會(huì)召開后，選聘物業(yè)管理公司的最終決定權(quán)掌握在業(yè)主大會(huì)手里，而不是現(xiàn)在的業(yè)主委員會(huì)。業(yè)主委員會(huì)只是業(yè)主大會(huì)的執(zhí)行機(jī)構(gòu)，選聘物管公司以及小區(qū)內(nèi)所有涉及全體業(yè)主權(quán)益的事情，都要通過(guò)業(yè)主大會(huì)決定，業(yè)主委員會(huì)不得擅自做主。本案例的核心問(wèn)題是業(yè)主委員會(huì)取代了業(yè)主大會(huì)。該小區(qū)業(yè)主委員會(huì)的執(zhí)行秘書承認(rèn)，選聘物業(yè)管理公司應(yīng)該由業(yè)主大會(huì)集體決定。而現(xiàn)在業(yè)主委員主任卻獨(dú)攬大權(quán)。如果業(yè)主委員會(huì)的某些代表還要一意孤行的話，小區(qū)業(yè)主將失去對(duì)業(yè)主委員會(huì)的信任。

篇3：未簽物業(yè)服務(wù)合同也要交物業(yè)費(fèi)之案例

　　物業(yè)案例分析：未簽物業(yè)服務(wù)合同也要交物業(yè)費(fèi)

　　10年前，趙先生因拆遷搬進(jìn)了某小區(qū)的一套2居室樓房。20**年夏季的一天，他回家后發(fā)現(xiàn)室內(nèi)被盜，遂馬上報(bào)了警。經(jīng)清點(diǎn)，確認(rèn)丟失一部手機(jī)和一臺(tái)照相機(jī)，損失共計(jì)達(dá)3000多元。

　　不久，小區(qū)物業(yè)公司來(lái)收物業(yè)費(fèi)，趙先生說(shuō)：“你們不讓我們業(yè)主裝護(hù)欄，而小區(qū)管理又不到位，保安措施不規(guī)范，這才造成我家被盜，你們有責(zé)任，所以應(yīng)免除我家一年的物業(yè)費(fèi)。”對(duì)方不同意，趙先生就堅(jiān)持不交費(fèi)，雙方不歡而散。就這樣，截至20**年底，趙先生一直未再支付過(guò)物業(yè)費(fèi)，物業(yè)公司便將他告到法院，要求其支付欠繳的物業(yè)費(fèi)3000元。

　　法院庭審時(shí)，物業(yè)公司表示趙先生在該小區(qū)居住10年了，之前一直按時(shí)交納物業(yè)費(fèi)，對(duì)收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)也沒提出過(guò)異議，這表示他認(rèn)可物業(yè)公司的服務(wù)項(xiàng)目和標(biāo)準(zhǔn)，雙方已形成事實(shí)服務(wù)關(guān)系。對(duì)于其家中被盜，物業(yè)公司表示同情，但認(rèn)為與物業(yè)管理沒有直接的因果關(guān)系，所以不同意以此為由來(lái)拒交物業(yè)費(fèi)。法院經(jīng)過(guò)審理，近日判決趙先生向物業(yè)公司支付欠繳的物業(yè)費(fèi)3000元。

說(shuō)法

　　趙先生搬進(jìn)樓房時(shí)確實(shí)未與物業(yè)公司直接簽訂過(guò)服務(wù)協(xié)議，但他曾與該小區(qū)的開發(fā)商簽訂過(guò)物業(yè)管理合同，而該開發(fā)商又委托此物業(yè)公司來(lái)負(fù)責(zé)垃圾清運(yùn)等物業(yè)方面的管理，且趙先生自入住后一直在接受對(duì)方提供的服務(wù)，因此雙方形成了事實(shí)上的物業(yè)服務(wù)關(guān)系。

　　趙先生享受了小區(qū)物業(yè)公司提供的服務(wù)，理應(yīng)及時(shí)交納物業(yè)費(fèi)，他所稱物業(yè)公司服務(wù)不到位，應(yīng)對(duì)其家中失竊承擔(dān)責(zé)任的說(shuō)法，因沒有提交充分證據(jù)加以證實(shí)，所以不能作為其拒交物業(yè)費(fèi)的合法理由。同時(shí)，如果業(yè)主認(rèn)為物業(yè)公司在服務(wù)過(guò)程中存在瑕疵，應(yīng)通過(guò)正當(dāng)渠道提出意見和建議。由此可知，法院最終判決是恰當(dāng)?shù)摹?/p>