案情介紹:
上海第一五金商店(集團(tuán))物業(yè)有限公司受上海市閘北區(qū)天晉小區(qū)業(yè)主委員會(huì)委托對(duì)該小區(qū)進(jìn)行物業(yè)管理。該小區(qū)內(nèi)的住戶沈某(住該小區(qū)五樓)在裝修時(shí),私自在五樓的上、下防火通道處安裝了不銹鋼柵欄,又在五樓走廊及樓口處搭建私人建筑物,還在自己的住宅內(nèi)破墻開窗,樓頂開洞,給整幢大樓帶來(lái)了極其嚴(yán)重的安全隱患。物業(yè)公司雖多次對(duì)沈某進(jìn)行勸阻,要求其恢復(fù)原狀,但沈某一直不予理睬,故物業(yè)公司于20**年6月將沈宇范訴至上海市閘北區(qū)人民法院,要求判令其拆除不銹鋼柵欄和樓道的搭建物,并恢復(fù)墻體和樓頂?shù)慕Y(jié)構(gòu)。法院審理后,以原告訴訟主體資格不符為由裁定駁回起訴。原告不服,向上海市第二中級(jí)人民法院提起上訴,二審法院認(rèn)定原裁決并無(wú)不當(dāng),依法駁回上訴。
20**年10月,違章建筑的搭建人沈某將自己的房屋出售給了新的業(yè)主吳某。
20**年1月,天晉小區(qū)業(yè)主委員會(huì)再次以沈某為被告向閘北區(qū)人民法院提起訴訟,訴訟請(qǐng)求和事實(shí)與理由與前次起訴基本相同,唯一的變化就是原告由物業(yè)管理公司改成了業(yè)主委員會(huì)。法院認(rèn)為:沈某在將房屋出售給了第三人之后,已經(jīng)不再是房屋的權(quán)利人,作為訴訟主體的被告已不適格,故仍以訴訟主體資格不符為由裁定駁回起訴。業(yè)主委員會(huì)不服裁定,再次向上海市第二中級(jí)人民法院提起上訴。上海市第二中級(jí)人民法院經(jīng)審理認(rèn)為:原告的起訴符合法律規(guī)定,一審法院裁定有誤。依法撤銷裁定,發(fā)回重審。
現(xiàn)本案正在重新審理中。
分析:
本案作為物業(yè)管理糾紛案件,在訴訟主體的確定方面具有很強(qiáng)的典型性,既涉及到了物業(yè)管理公司、業(yè)主委員會(huì)和業(yè)主三方,又是關(guān)于某一特定業(yè)主違反業(yè)主公約、侵犯其他業(yè)主的共同權(quán)益的案件,而且在審理過(guò)程中還出現(xiàn)了房屋業(yè)主變更的情況。當(dāng)物業(yè)管理糾紛發(fā)生時(shí),由誰(shuí)來(lái)提起訴訟,將誰(shuí)作為被告,都可以從本案中得到一定的啟示。
一、原告的確定
所謂原告的確定,就是要解決“誰(shuí)來(lái)告”的問(wèn)題。本案的第一次訴訟,是由物業(yè)管理公司提起的,但是一、二審法院都以原告資格不符為由裁定駁回起訴。物業(yè)管理公司的原告資格為什么不符?在回答這個(gè)問(wèn)題之前,讓我們首先來(lái)了解一下物業(yè)管理公司的法律地位和權(quán)利義務(wù)。我國(guó)《物業(yè)管理?xiàng)l例》第三十五條規(guī)定:“業(yè)主委員會(huì)應(yīng)當(dāng)與業(yè)主大會(huì)選聘的物業(yè)管理企業(yè)訂立書面的物業(yè)服務(wù)合同?！?第三十六條規(guī)定:“物業(yè)管理企業(yè)應(yīng)當(dāng)按照物業(yè)服務(wù)合同的約定,提供相應(yīng)的服務(wù)?！?第四十六條規(guī)定:“對(duì)物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)違反有關(guān)治安、環(huán)保、物業(yè)裝飾裝修和使用等方面法律、法規(guī)規(guī)定的行為,物業(yè)管理企業(yè)應(yīng)當(dāng)制止,并及時(shí)向有關(guān)行政管理部門報(bào)告。有關(guān)行政管理部門在接到物業(yè)管理企業(yè)的報(bào)告后,應(yīng)當(dāng)依法對(duì)違法行為予以制止或者依法處理?！?第五十三條規(guī)定:“業(yè)主需要裝飾裝修房屋的,應(yīng)當(dāng)事先告知物業(yè)管理企業(yè)。物業(yè)管理企業(yè)應(yīng)當(dāng)將房屋裝飾裝修中的禁止行為和注意事項(xiàng)告知業(yè)主?！睆倪@些條款可以看出,物業(yè)管理公司是受業(yè)主大會(huì)(業(yè)主委員會(huì))委托的,對(duì)物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)治安、環(huán)保、物業(yè)裝修等項(xiàng)目進(jìn)行日常管理、維護(hù)和服務(wù)的機(jī)構(gòu),其權(quán)利義務(wù)受到物業(yè)管理公司和業(yè)主大會(huì)所訂立的服務(wù)合同的嚴(yán)格限制。從法律上講,物業(yè)管理公司對(duì)物業(yè)進(jìn)行管理的權(quán)利最終來(lái)自于業(yè)主的委托和授權(quán)。雖然物業(yè)管理公司有權(quán)對(duì)業(yè)主的物業(yè)裝修事項(xiàng)進(jìn)行管理,但其職權(quán)也僅限于《物業(yè)管理?xiàng)l例》第四十六條和五十三條所規(guī)定的“告知”、“制止”和“報(bào)告”。對(duì)于業(yè)主違反相關(guān)法律法規(guī)和業(yè)主公約的行為,由有關(guān)行政機(jī)關(guān)出面進(jìn)行制止或處罰。業(yè)主的違法行為,沒有給物業(yè)管理公司造成直接的損害;換言之,物業(yè)管理公司不是直接的受害人。所以在沒有獲得業(yè)主授權(quán)的情況下,物業(yè)管理公司不能直接進(jìn)行處罰或提起訴訟。
那么業(yè)主委員會(huì)是否有權(quán)對(duì)這種行為提起訴訟呢?《物業(yè)管理?xiàng)l例》第十五條規(guī)定:業(yè)主委員會(huì)是業(yè)主大會(huì)的執(zhí)行機(jī)構(gòu),履行下列職責(zé):(一)召集業(yè)主大會(huì)會(huì)議,報(bào)告物業(yè)管理的實(shí)施情況;(二)代表業(yè)主與業(yè)主大會(huì)選聘的物業(yè)管理企業(yè)簽訂物業(yè)服務(wù)合同。
篇2：致政府部門請(qǐng)求協(xié)助處理違章搭建裝修的報(bào)告
致政府部門請(qǐng)求協(xié)助處理違章搭建裝修的報(bào)告
致：z市物業(yè)管理中心
z市zz為我zz物業(yè)服務(wù)有限公司管理的小區(qū)。20**年12月19日小區(qū)五號(hào)樓3座208房業(yè)主在露臺(tái)上違章自行搭建鋼結(jié)構(gòu)玻璃雨蓬（見附圖）。物業(yè)公司多次勸說(shuō)制止無(wú)效后于20**年12月20日向該違章業(yè)主發(fā)出《裝修違章整改通知單》（業(yè)主拒簽，張貼送達(dá)）。其后多次上門要求該業(yè)主整改違章，但違章業(yè)主拒絕整改，現(xiàn)向物業(yè)管理中心報(bào)告，請(qǐng)求政府職能部門協(xié)助處理該戶違章。
特此報(bào)告
zz物業(yè)服務(wù)有限公司
年 月 日
違章現(xiàn)場(chǎng)附圖：
篇3：拆除小區(qū)露臺(tái)違章搭建申請(qǐng)書
拆除小區(qū)露臺(tái)違章搭建申請(qǐng)書
申請(qǐng)書
致：z市城市管理行政執(zhí)法局
z市z城小區(qū)為我司管理的物業(yè)小區(qū)。本小區(qū)5號(hào)樓1座208房業(yè)主z先生，20**年12月19日在露臺(tái)上私自違章搭建鋼結(jié)構(gòu)玻璃雨蓬。物業(yè)公司于20**年12月20日向該違章業(yè)主發(fā)出《整改通知單》，并于20**年1月3日向z市房管局物業(yè)管理中心書面報(bào)告。其后經(jīng)多次與該戶業(yè)主溝通協(xié)調(diào)要求其限期整改，貴局也在20**年2月13日發(fā)出《責(zé)令停止施工、限期拆除違法建設(shè)通知書》（z城執(zhí)（開）（拆）通字[20**]第081號(hào)）。但直至目前為止業(yè)主拒絕整改，現(xiàn)向貴局提出依法拆除該違章建筑的申請(qǐng)，望貴局予以支持。
特此申請(qǐng)
z物業(yè)服務(wù)有限公司
二0一五年六月二十六日