太倉市物業服務收費管理實施細則(20**)
第一章 總 則
第一條為規范本市物業服務收費行為，維護業主和物業服務企業的合法權益，根據《中華人民共和國價格法》、《中華人民共和國物權法》、《江蘇省物業管理條例》、《江蘇省物業服務收費管理辦法》、《蘇州市物業服務收費管理實施細則》等法律法規及有關規定，結合本市實際，制定本細則。
第二條本細則適用于本市行政區域內物業服務收費行為及其監督管理活動。
第三條本細則所稱物業服務收費，是指業主通過選聘物業服務企業或者業主自行對物業管理區域內的建筑物、構筑物及配套的設施設備和相關場地進行維修、養護、管理，維護環境衛生和相關秩序，向業主或物業使用人所收取的費用。
物業服務收費包括物業公共服務費、汽車停放費、特約服務費、代辦服務費。
第四條尊重業主對物業共有部分共同管理的權利，提倡并引導通過公開、公平、公正的市場競爭機制選擇物業服務企業或專業管理機構，鼓勵開展正當的價格競爭，促進物業服務收費主要通過市場競爭形成。
物業服務收費應當區分不同物業的性質和特點，遵循合理、公開、服務質量和價格相符的原則確定，分別實行政府指導價和市場調節價。
第五條市物價局會同市城管局負責本市物業服務收費的監督管理工作。
第二章 物業公共服務收費管理
第六條本細則所稱物業公共服務費，是指物業服務企業按照物業服務合同約定提供具有公共性的物業基本服務，向業主或物業使用人收取的費用。
第七條 普通住宅前期物業公共服務收費實行政府指導價，實行等級收費管理制度，今后逐步向分類分項分級的菜單式收費管理制度過渡，并適時調整和定期公布。市物價局應當會同市城管局，綜合考慮物業公共服務平均成本、最低工資標準調整幅度以及居民消費價格指數變動情況，依據物業服務等級標準制定相應的普通住宅物業公共服務費的基準價與浮動幅度，并向社會公布。各等級基準收費標準見附件一，具體執行標準可上下浮動20%。
市物價局應當會同市城管局每三年內對本市物業等級服務標準以及相應的等級收費標準進行評估，并根據評估結果適時調整。
第八條新建普通住宅物業銷售之前，建設單位應當依法通過招投標或協議的方式選聘具有相應資質的物業服務企業，簽訂前期物業服務委托合同，約定物業公共服務內容、服務標準和收費標準。普通住宅前期物業公共服務收費標準應在政府指導價范圍內確定。
通過招投標方式的，物業服務企業應在簽訂《前期物業服務委托合同》后10個工作日內持以下材料向市物價局備案：
(1)市城管局出具的物業服務合同備案證明;
(2)市城管局出具的中標證明;
(3)開發建設單位出具的中標通知書;
(4)物業服務企業營業執照、資質證書正副本復印件;
(5)招標文件、投標文件;
(6)前期物業管理委托合同。
通過協議方式的，物業服務企業應在簽訂《前期物業服務委托合同》后10個工作日內持以下材料向市物價局備案：
(1)市城管局出具的物業服務合同備案證明;
(2)前期物業管理協議選聘審批表;
(3)物業服務企業營業執照、資質證書正副本復印件;
(4)前期物業管理委托合同。
市城管局應當將備案的有關情況通過網站等形式公示。
新建普通住宅物業銷售時，建設單位與物業買受人簽訂的房屋買賣合同，應包含前期物業服務委托合同約定的物業公共服務內容、服務標準和收費標準等內容。前期物業公共服務費未在房屋買賣合同中約定的，由建設單位承擔。建設單位選聘的物業服務企業應當與物業買受人依據前期物業服務委托合同約定的內容，簽訂前期物業服務協議。
前期物業管理期間變更物業服務企業的，或同時物業服務收費標準發生變化的，應向市城管局和市物價局備案。
第九條業主大會、業主代表大會或物業管理委員會(以下統稱業主大會)成立前，普通住宅物業公共服務費收費標準因服務成本變化等因素需要調整的，或因政府指導價標準變化需要提高的，物業服務企業應在鎮(區、街道辦)物業管理辦公室組織、指導與監督下，公開真實、完整、有效的物業服務成本信息，向業主征詢意見，經專有部分面積占建筑物總面積半數以上的業主且占總人數半數以上的業主同意，形成業主共同決定，在政府指導價范圍內實施調整并約定執行。
業主大會成立后，普通住宅物業公共服務費收費標準由業主大會或者業主大會授權的業主委員會決定，與物業服務企業在物業服務合同中約定執行。
第十條非普通住宅(含各類別墅、裝修商品住房、容積率等于或低于1.0的住宅小區、高級公寓等)和辦公房、廠房、經營性用房等非住宅物業公共服務收費實行市場調節價。具體收費標準由業主、物業使用人與物業服務企業在物業服務合同中約定。
住宅經批準改變用途用于經營的，其物業公共服務收費標準由業主共同決定，合同約定執行。
業主采取自行管理或業主自行管理與委托專業機構相結合管理的服務收費標準，由業主共同決定，約定執行。
對少數公建配套完善、設施設備先進、運行成本高、服務內容超出七級服務標準的物業，公共服務收費標準可由業主與物業服務企業協商確定。
第十一條物業公共服務收費可以采取包干制或者酬金制等形式，具體收費方式由物業服務合同約定。
包干制是指由業主向物業服務企業支付固定物業服務費用，盈虧均由物業服務企業承擔的物業服務計費方式。
酬金制是指在預收的物業服務資金中，按約定比例或者約定數額提取酬金支付給物業服務企業，其余全部用于物業服務合同約定的支出，結余或者不足均由業主享有或者承擔的物業服務計費方式。
第十二條物業公共服務費一般由下列因素構成：
(1)管理服務人員的工資、社會保險和按規定提取的工會經費、職工教育經費等;
(2)物業共用部位、共用設施設備的日常運行、維護保養費用;
(3)清潔衛生費用;
(4)綠化養護費用;
(5)秩序維護費用;
(6)物業服務企業辦公費用;
(7)物業服務企業的固定資產折舊;
(8)物業共用場地、共用設施設備及公眾責任保險費用;
(9)管理費分攤(酬金制不含此項);
(10)經業主大會同意的其他費用;
(11)法定稅費以及合理利潤(或酬金)。
物業共用部位、共用設施設備的維修、更新和改造費用，應當由住宅專項維修資金支出的，不得重復計入物業服務支出或者物業服務成本。
第十三條住宅區內共用設施設備維護管理、保潔、綠化等物業服務過程中的用水、用電、用氣價格按照當地居民使用價格的標準執行，但洗車、餐飲等經營性用水、用電、用氣除外。
物業管理區域內共用設施設備一般包括電梯、天線、消防設施、樓道照明、路燈、道路、綠地、水泵、非經營性車場車庫、監控安防設施、公益性文體設施、物業服務用房和共用設備使用的房屋等。
非經營性車場車庫是指物業管理區域內為業主或物業使用人提供車輛停放服務的車位、車庫。
第十四條納入物業管理范圍的已竣工但尚未售出或者尚未交付物業買受人的物業，物業服務費用由建設單位全額承擔。完成交付手續的次月起，物業服務費用由業主或物業使用人交納。
物業公共服務費以房屋所有權證登記的建筑面積計算，車庫不收取公共服務費(改變用途的除外)，計入房屋所有權證登記面積的閣樓和儲藏室分別按規定標準的70%收取公共服務費;尚未辦理權屬登記的，按房屋買賣合同記載的建筑面積計算。未計入產權面積的附屬房屋面積不作為計費面積。
第十五條物業出租或以其他方式交他人使用的，物業服務費由業主或使用人交納，但業主負最終交納責任。
第十六條新建住宅前期物業管理期間，業主辦理入住手續后未入住或未使用的物業，并事先書面告知物業服務企業的，在不超過24個月的時期內，物業公共服務費按70%交納，優惠期超過24個月的可由雙方協商確定。業主大會成立后，優惠措施由業主大會或業主大會授權的業主委員會與物業服務企業協商確定。非住宅物業公共服務費的優惠措施按照合同約定執行。
第十七條物業服務企業可以根據物業服務合同約定預收物業公共服務費用，但預收的期限最長不得超過12個月。
第三章 汽車停放收費管理
第十八條汽車停放費是物業服務企業或專業管理機構對車位、車庫及配套設施設備和相關場地進行維護、管理所收取的費用。汽車停放費一般由下列因素構成：
(1)管理服務人員費用;
(2)車位、車庫的公共設施設備運行能耗及維護保養費用;
(3)清潔衛生費用;
(4)秩序維護費用;
(5)法定稅費等。
車位租金是車位所有權人或管理者將車位采取租賃方式，出租給使用人所收取的費用。
第十九條住宅小區內的汽車停放費和車位租金實行政府指導價。市物價局應當會同市城管局，綜合考慮住宅小區內汽車停放管理服務平均成本，車位、車庫建設成本等因素，制定公布汽車停放費、車位租金的基準價與浮動幅度，并適時調整。
第二十條物業管理區域內業主共有、專有、專用的車位、車庫，應當區別車位、車庫的專有權益、管理服務成本等因素收取汽車停放費和租金。
同一車輛停放區域內的汽車停放收費標準應保持一致，地下與地面的汽車停放費標準應當保持合理比價。
第二十一條占用業主共有的道路或者其他場地停放汽車的，業主大會成立前，應當在前期物業服務合同中約定;業主大會成立后，應當根據業主大會或者業主大會授權的業主委員會決定。
業主大會成立前，占用業主共有的道路或者其他場地停放汽車所得收益，70%納入住宅專項維修資金，其余部分可以用于補貼物業服務費。業主大會成立后，收益按照業主大會或者業主大會授權的業主委員會決定、物業服務合同約定使用。
第二十二條汽車停放費由物業服務企業或專業管理機構根據物業服務合同約定收取;租金由車位專有人或管理者根據合同約定收取，也可委托物業服務企業代收，分別核算。住宅小區汽車停放費和車位租金具體收費標準詳見附件二。
第二十三條物業管理區域內依法配建的人民防空工程平時用作停車位的，其汽車停放費、租金實行政府指導價，具體收費標準詳見附件二。
利用人民防空工程收取的汽車停放費、租金收入應當依照有關規定使用。其管理辦法按照省、市有關規定執行。
第二十四條在滿足業主停車需要的前提下，有條件的住宅小區可設立臨時停車位，供訪客等臨時停車使用。臨時停車實行收費的，應當提供不少于2小時的免費停車;業主大會成立后，免費停車時間由業主大會或業主大會授權的業主委員會與物業服務企業協商確定。臨時停車收費由物業服務企業或專業管理機構根據物業服務合同約定或業主共同決定收取，具體收費標準應當符合政府指導價的規定。
對進入住宅區進行軍警應急處置、實施救助救護、工程搶修等執行公務期間的車輛，以及為業主、物業使用人配送、維修、安裝、搬家、環衛等服務的臨時停放車輛，物業服務企業不得收取車輛停放費。
第四章 其他服務收費管理
第二十五條特約服務費，是指應業主或物業使用人要求，物業服務企業提供特約服務所收取的費用。
特約服務收費標準實行市場調節價，由雙方根據服務內容、服務質量協商確定。
第二十六條代辦服務費，是指物業服務企業接受業主或物業使用人委托，提供代辦服務時，向委托人收取的費用。
代辦服務收費標準實行市場調節價，由合同雙方根據服務內容、服務質量協商確定。
第二十七條物業管理區域內，供水、供電、供氣、供熱、通信、有線電視等專業經營單位應當向最終用戶收取有關費用。物業服務企業接受專業經營單位委托代收上述費用的，雙方應當簽訂有償服務合同，由物業服務企業向委托單位收取手續費。不得向業主收取手續費等額外費用。最終用戶是指接受供水、供電、供氣、供熱等服務的最終分戶業主或者實際使用人。
第二十八條代收代交費用，是指物業管理區域內，共用的電梯、水泵、中央空調、集中供熱、監控機房等設施設備運行電費及電梯年檢維保、公共照明、公共用水等由物業服務企業負責代收代交的費用。
代收代交費用由物業服務企業單獨列賬，按實際支出和約定方式向業主或物業使用人合理分攤，已計入物業公共服務成本的不得重復收取。分攤辦法應當通過物業服務合同約定，合同中沒有約定或約定不明確的，按業主專有部分占建筑物總面積的比例分攤。業主(含空置房屋的業主)應當按照分攤數額按時交納代收代交費用。
物業服務企業可以按照約定向業主預收一定數額的費用，預收費用與實際分攤費用的差額實行多退少補，多余部分也可自動轉為預付費。
第二十九條裝修垃圾清運費，是指業主或物業使用人裝修房屋時產生的裝修垃圾運送至住宅區內指定的集中點后，由物業服務企業或專業清運單位，將其清理至城市建筑垃圾集中收集處置點對其清理處置所發生的費用。初次裝潢按住宅建筑面積計收，每平方米3元。二次裝潢按噸計量收取，由環衛部門上門收取。
第三十條物業交付使用后，物業管理區域內新建、改建、擴建共用設施設備的，建設及運行費用的承擔按照有關規定執行，沒有規定的按照約定執行。
物業服務企業為了維護物業管理區域公共秩序的需要，向業主發放證照、門卡等所產生的制作費用，應當按照權利義務對等原則計入相應的服務成本;業主另有需求申請辦理或因保管不善造成遺失損壞等要求補辦的，可按照補償成本的原則向申領人收取工本費。
新建住宅小區實行門禁出入證(卡)或梯控卡管理的，建設單位(或物業服務企業)不得在房價和物業服務費之外向業主另行收取門禁系統建設費用和日常維護費用，并應當為每戶業主、物業使用人免費配置不少于4張出入證(含IC卡、梯控卡等)。
物業管理區域內的停車場實行門禁出入證(卡)管理的，應當免費為每車配置1張出入證(卡)。
物業服務企業對臨時來訪人員實行持證管理的，可按照制作成本收取出入證(卡)押金，證件完好退還后，應如數退回押金，證件丟失、損壞的，可收取不高于押金數額的工本費。
第三十一條利用業主共有部分、共用設施從事經營的，所得收益按照業主大會或者業主大會授權的業主委員會決定、物業服務合同約定使用;沒有決定或者約定的，70%納入住宅專項維修資金，其余部分可以用于補貼物業公共服務費。
第五章 行為規范
第三十二條 物業服務企業應當遵守法律法規和有關政策規定，加強價格自律，規范服務行為，嚴格履行物業服務合同，為業主提供質價相符的服務，并接受業主監督。業主對物業服務情況提出質詢時，物業服務企業應當及時答復。
物業服務企業將物業服務合同中的部分專業服務事項轉包給其他企業的，不得降低服務質量、減少服務內容、提高收費標準。物業服務企業承擔監督履行和最終履行物業服務合同的責任。
物業服務企業不履行或者不完全履行物業服務合同約定的或者法律、法規規定以及相關行業規范確定的維修、養護、管理和維護義務的，業主可以請求業主委員會監督履行，或者向街道辦事處(區鎮人民政府)、有關主管部門投訴，也可以依法向人民法院起訴，請求物業服務企業承擔繼續履行、采取補救措施或者賠償損失等違約責任。
第三十三條 物業服務收費實行明碼標價，物業服務企業應當在物業管理區域內顯著位置公示企業名稱、服務內容、服務等級、服務標準、收費方式、收費項目、收費標準、收費依據，以及企業、市城管局、市物價局的投訴舉報電話，接受業主或物業使用人的監督。
新建住宅物業銷售時，建設單位應將上述物業服務收費的有關情況，作為房地產銷售明碼標價的內容，在銷售場所的顯著位置公示。
第三十四條物業服務企業應當完善內部財務管理制度，強化成本約束機制。同一物業服務企業同時服務于多個物業管理區域的，服務成本和收支應當按物業管理區域分別核算。
物業服務企業應當將汽車停放費、經營設施收益、代收代交費用等單獨列賬，獨立核算。在物業管理區域內顯著位置，每半年不少于一次公示汽車停放費、經營設施收益收支情況、代收代交費用分攤等情況，接受業主、物業使用人、鎮(區、街道辦)物業管理辦公室及社區居民(村民)委員會的查詢和監督，每次公示時間不少于15天。
實行包干制計費方式的，物業服務企業應當對實施管理和服務的具體物業區域實行單獨建賬，按照物業服務合同的約定公布財務收支狀況，接受監督。
實行酬金制計費方式的，物業服務企業應當向業主大會或全體業主公布物業服務費的收支情況，并接受業主委員會的核查。物業服務企業或業主大會應當按照物業服務合同約定聘請專業機構對物業服務費年度預決算和收支情況進行審計。審計費用的承擔，按照物業服務合同約定執行。
第三十五條業主應當按照物業服務合同的約定按時交納物業服務費。業主違反物業服務合同約定逾期不交納服務費的，業主委員會應當督促其限期交納;逾期仍不交納的，物業服務企業可以依據物業服務合同的約定，依法追繳。
物業發生產權或使用權轉移時，業主或者物業使用人應當及時結清物業服務和代收代交等費用。
第三十六條物業服務企業不得向業主、物業使用人收取裝修押金或保證金。
物業服務企業收取物業服務的保證金、押金應當符合規定，嚴禁以保證金、押金等形式變相收費。
第三十七條物業服務企業不得強制服務并收費或只收費不服務。物業服務企業已接受委托實施物業服務并收取相應服務費用的，其他部門和單位不得重復收取性質和內容相同的費用。
第六章 監督管理
第三十八條市物價局應當對實行政府指導價管理的物業服務收費實行成本監審制度。物業服務企業應當按照市物價局的要求，如實反映情況，提供必要的資料。
市城管局應當及時制定或完善普通住宅物業公共服務標準，加強對物業服務企業行為的監管。
市城管局應當會同市物價局，加強對招投標價格行為及履行合同的監督管理，及時處理物業服務投訴。
物業服務行業協會應當加強行業自律管理，規范從業行為，促進誠信經營，提高物業服務水平。
第三十九條市物價局和市城管局應當加強對物業服務及收費的監督檢查。物業服務企業有下列行為之一的，由市物價局依據《中華人民共和國價格法》、《價格違法行為行政處罰規定》、《江蘇省物業管理條例》等法律法規予以處罰。
(一)超出政府指導價收費標準的;
(二)不按照規定提供服務而收取費用的;
(三)采取分解收費項目、重復收費、擴大收費范圍等方式變相提高收費標準的;
(四)強制或變相強制服務并收費的;
(五)接受專業經營單位委托，代收有關費用時向業主收取手續費等額外費用的;
(六)不按規定實行明碼標價的;
(七)未按法定要求公示或失實公示物業服務費用、經營設施收益收支、公共水電費分攤等情況的;
(八)其他違反價格法律、法規、規章規定的行為。
第四十條市物價局、市城管局未按照《中華人民共和國價格法》、《江蘇省物業管理條例》、《江蘇省物業服務收費管理辦法》和本細則管理和監督物業服務收費的，由上級物價部門、城管部門予以糾正，并依法追究有關人員責任。
第七章 附則
第四十一條其他管理人的物業服務收費可參照本辦法執行。
第四十二條服務雙方在本細則實施前已經依法通過協議、合同等形式約定物業服務收費等事項的，繼續按原約定執行。
第四十三條本細則由市市物價局會同市城市管理局在各自職權范圍內負責解釋。
第四十四條本細則自20**年9月1日起執行，《關于印發太倉市物業收費管理實施細則的通知》(太政規〔20**〕8號)同時廢止。
附件1
太倉市普通住宅物業公共服務收費等級基準價格
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等級 |
基準價格 （元/月.平方米） |
等級 |
基準價格 （元/月.平方米） |
等級 |
基準價格 （元/月.平方米） |
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一級 |
0.25 |
二級 |
0.45 |
三級 |
0.65 |
|
四級 |
0.85 |
五級 |
1.05 |
六級 |
1.25 |
|
七級 |
1.45 |
注：
1.上述基準價格不含電梯、水泵、中央空調、集中供熱、監控機房等設施設備運行電費及電梯年檢維保、公共照明、公共用水等代收代交費用。
2.普通住宅物業公共服務標準按照《江蘇省住宅物業管理服務標準》實施。
3. 普通住宅小區建筑面積5萬平方米(不含5萬平方米)以下的，其普通住宅物業公共服務收費等級基準價格按《太倉市普通住宅物業公共服務收費等級基準價格》上浮10%執行。
4.普通住宅物業公共服務收費等級基準價格適時調整定期公布。
附件2
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太倉市住宅小區停車服務收費標準 |
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類別 |
汽車停放費 （元/月） |
車位租金 （元/月） |
備注 |
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小 型 車 |
業主共有室外車位 （室外道路停車） |
100 |
0 |
上浮不超過20%、下浮不限的范圍內商定 |
|
業主專有室內車位 （購買車位） |
50 |
0 |
上浮不超過20%、下浮不限的范圍內商定 |
|
|
專有室內車位、人防工程室內車位 （租用車位） |
50 |
200 |
上浮不超過20%、下浮不限的范圍內商定 |
|
|
業主專有室內車庫 （住宅自帶車庫） |
0 |
|
||
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機械架空式車位 |
100 |
150 |
上浮不超過20%、下浮不限的范圍內商定 |
|
|
臨時停車 |
進入小區臨時停車,二小時（含二小時）內不收費；超過二小時（不含二小時），2元/次；超過四小時（不含四小時），4元/次；超過二十四小時的，按時按次累計收費。 |
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||
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室外 共用車棚 |
室內 共用車庫 |
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物業管理區域內集中停放看管的摩托車及非機動車 |
摩托車、助力車、電瓶車 |
每月每輛8元 |
每月每輛10元 |
為方便車主，物業服務企業可設置與電動車配套的充電設施，其設施和充電電費由物業服務企業向使用者按實分攤約定收取 |
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自行車 |
每月每輛3元 |
每月每輛5元 |
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注：其它車型機動車停車服務收費標準由業主或業主委員會與物業企業協商確定。
篇2：南昌市城區住宅專項維修資金應急使用操作細則(2015試行)
南昌市城區住宅專項維修資金應急使用操作細則(20**試行)
南昌市住房資金管理中心,各縣、區（開發區、新區）房管局（辦）：
《南昌市城區住宅專項維修資金應急使用操作細則（試行）》已經20**年3月23日局長辦公會議通過，現印發給你們，請遵照執行。
20**年3月31日
南昌市城區住宅專項維修資金應急使用操作細則(試行)
第一條 為確保在應急情況下及時使用住宅專項維修資金，根據《住宅專項維修資金管理辦法》（建設部、財政部令第165號）、《城市危險房屋管理規定》（建設部令第129號）、《業主大會和業主委員會指導規則》（建房[20**]274號）、《關于住宅專項維修資金應急使用有關事項的通知》(贛建房[20**]13號)等有關規定，結合我市實際，制定本操作細則。
第二條 本市城區內已按棟建賬房屋的應急使用住宅專項維修資金適用本細則。
第三條 影響房屋安全使用的以下應急情況，可以采取應急維修，物業服務合同有約定的從其約定，無約定的需超過正常的保修期：
（一）電梯故障危及人身安全，經市級以上特種設備檢測檢驗機構出具故障檢測報告，并經所在區房產主管部門和社區居（村）委會核查屬實的，其維修部位和條件為：
1、電梯主要有主板、變頻器、曳引系統、導向系統、轎廂、門系統、電力拖動系統、安全保護系統等八個主要系統；
2、符合以下大、中修標準：
（1）電梯正式投入使用達5年以上的應納入大修；
（2）電梯已中修2次以上仍然出現故障的應納入大修；
（3）電梯發生過重大事故，其主要部件嚴重受損的應納入大修；
（4）電梯正式投入運行2年應納入中修。
（二）二次供水、排水系統中涉及的設施設備發生故障、影響使用，并經所在區房產主管部門或有資質的專業生產、安裝單位出具意見書的，其維修部位為：加壓水泵、電機、變頻器、總控制柜、小區供水主管道、總閥門等。
（三）消防系統中涉及的設施設備存在安全隱患或發生故障，項目所在區消防部門出具《鑒定意見書》或《責令限期改正通知書》認定，并經所在區房產主管部門和社區居（村）委會核查屬實的，其維修部位和條件為：
1、火災自動報警系統、自動噴淋系統，溫煙感、應急與疏導照明系統、綜合布線系統、消防泵及軟起動裝置(自偶減壓起動裝置)、消防供水管網及管線系統、消防聯動模塊；
2、符合以下大、中修標準：
（1）中修是指對設備進行部分解體、修理或更換部分主要零件與基準件；同時要檢查整個機械系統，緊固所有機件，消除擴大的間隙，校正設備的基礎，以保證機器設備能恢復和達到應有的標準和技術要求；
（2）大修是指對設備進行定期的，包括更換主要零部件的全面檢修工程。即通過更換、恢復其主要零部件，恢復設備原有精度、性能和運行效率而進行的全面修理；
（四）屋頂、屋面、外墻面發生滲漏，或者地下室發生積水，嚴重影響業主房屋正常使用，經有資質的房屋質量檢測機構出具證明并經區房產主管部門和社區居（村）委會現場認定的，其維修部位和條件為：
1、外墻開裂導致室內墻滲漏的；
2、屋頂防水開裂導致滲漏面積較大或滲漏點較多的經多次補漏仍難解決的；
3、屋頂防水老化需全面翻修的；
4、屋頂排水系統損壞無法維修需全面更換的；
5、屋面伸縮縫到了維修加固期年限（5年以上）的；
6、地下室嚴重積水無法排空的。
（五）房屋外墻存在脫落、剝落等隱患，經有資質的房屋質量檢測機構出具證明并經區房產主管部門和社區居（村）委會現場認定的，其維修部位和條件為：
1、普通外墻類：
（1）墻面裝飾大面積脫落或松動存在安全隱患的；
（2）房屋陽臺、屋檐鼓裂存在脫落危險的；
（3）房屋主體屋面瓦片、壓邊條、雨檐存在大面積松脫風險的；
（4）屋檐、門頭、外墻附屬物、構筑物出現脫落的。
2、玻璃幕墻類：
（1）幕墻自然爆裂，無法界定責任人的；
（2）幕墻因長期使用造成封膠老化大面積漏水的（漏水面積不少于5%，交房不少于5年）；
（3）幕墻固定鋼結構腐蝕嚴重存在安全隱患的。
（六）發生嚴重危及房屋安全的其他應急情況（如嚴重沉降、傾斜、開裂等），經有資質的房屋質量檢測機構出具證明并經區房產主管部門和社區居（村）委會現場認定的，其維修部位和條件為：
1、小區圍墻土建實體部分發生基礎下陷，墻面傾斜，墻體出現裂縫的；
2、3米以上高度采用石材濕貼技術施工，導致后期嚴重石材脫落隱患的；
3、房屋主體出現基礎下陷，承載柱、梁、墻體等部位出現結構性裂縫的；
4、因基礎下陷，導致主排污管等隱蔽工程出現破損、松脫的。
以上六種情形經區房產主管部門核查屬實，確需使用住宅專項維修資金進行應急維修，可以不經住宅專項維修資金列支范圍內專有部分占建筑物總面積三分之二以上的業主且占總人數三分之二以上的業主同意。
第四條 應急維修資金申請人可按以下情況確定：
（一）已聘請有資質的物業服務企業管理的物業，物業服務企業在物業發生應急情況時應及時組織人員采取措施，并在24小時內制訂維修、更新方案，向業主委員會通報有關情況。業主委員會核實后，由物業服務企業向所在區房產主管部門申請。
未成立業主委員會的，由物業服務企業提出使用申請，社區居（村）委會核實后，向所在區房產主管部門申請。
（二）未聘請物業服務企業管理的物業，由相關業主提出使用申請，經社區居（村）委會核實后，向所在區房產主管部門申請。
第五條 應急維修資金申請人按以下程序申請：
（一）由維修資金使用申請人提交以下材料交所在區房產主管部門審核：
1、《應急使用商品房屋專項維修資金申請表》或《應急使用售后公有住房專項維修資金申請表》；
2、應急維修工程施工合同和工程預算，申請使用金額在5萬元以上的項目還需提供工程審價機構出具的審價報告；
3、相應鑒定機構出具的意見書；
4、其他必需的相關材料。
（二）區房產主管部門接到申請后，應當及時組織人員進行審查核定，并在2個工作日內作出是否同意申請的決定。符合申請條件的及時向市住房資金管理部門提交劃轉住宅專項維修資金的通知及申請材料；
（三）市住房資金管理部門依據完備的申請材料，根據工程進度或工程施工合同分期將申請的維修資金及時出具銀行轉賬支票劃轉給維修單位。
第六條 實行房屋應急維修，應在乙級以上造價咨詢企業、三級以上建筑施工類企業中自行選擇，經業主委員會通過，報區房產主管部門同意，并應由業主委員會在小區內進行公示；未成立業主委員會的，經社區居（村）委會通過，報區房產主管部門同意，并應由社區居（村）委會在小區內進行公示。
第七條 因業主委員會、物業服務企業相互推諉造成無法實施應急維修，嚴重影響業主正常生活的，由區房產主管部門負責組織召集社區居（村）委會、公安派出所、業主委員會、物業服務企業等相關單位參加的聯席會議，聯席會議可指定維修單位代修。
第八條 施工企業完成應急維修后應當及時申請工程驗收：
（一）由物業服務企業提出應急使用住宅專項維修資金申請的，由物業服務企業、業主委員會或者社區居（村）委會聯合組織驗收；
（二）由業主提出應急使用住宅專項維修資金申請的，由有關業主、社區居（村）委會聯合組織驗收；
（三）由聯席會議指定維修單位代修的，由代修單位和業主代表聯合進行驗收。
第九條 應急維修工程驗收合格后，應急維修申請人或者組織代修人應將應急維修工程驗收意見、審價結果、工程實際使用住宅專項維修資金總額及業主分攤費用情況在物業管理區域內顯著位置進行公告，公告期不少于15天。
第十條 應急維修使用住宅專項維修資金的費用，由產權人按照各自擁有物業建筑面積的比例分攤。對個人購買的房改房，分攤應支付的維修資金先使用售房單位交存的住宅專項維修資金，售房單位交存的住宅專項維修資金不足的，差額部分從個人交存的住宅專項維修資金中列支。住宅專項維修資金專戶中資金不足，應由維修項目受益業主交納現金補足此次維修應分攤的金額。
第十一條 各縣和灣里區可參照本細則執行。
第十二條 本細則自20**年5月1日起實施。
篇3：來賓市住宅專項維修資金管理實施細則（2014年）
來賓市住宅專項維修資金管理實施細則(20**)
第一章總則
第一條為加強和規范住宅專項維修資金的管理，保障住宅共用部位、共用設施設備的維修、更新、改造和使用，維護住宅專項維修資金所有者的合法權益，根據《物業管理條例》(國務院令〔20**〕504號)、《住宅專項維修資金管理辦法》(建設部、財政部令〔20**〕165號)、《廣西壯族自治區<住宅專項維修資金管理辦法>實施細則》(桂建房〔20**〕11號)，結合我市實際，制定本實施細則。
第二條來賓市城市、鎮規劃區范圍內，具有共用部位、共用設施設備的居民住宅、住宅小區內的非住宅、或者住宅小區外與單幢住宅結構相連的非住宅的住宅專項維修資金交存、使用、管理和監督，適用本細則。
第三條本細則所稱住宅共用部位，是指根據法律、法規和房屋買賣合同，由住宅業主共有的部位以及在使用上、功能上為住宅或者整個物業區域服務的部位，主要包括住宅的基礎、承重墻體、柱、梁、樓板、屋頂以及戶外的墻面、門廳、樓梯間、走廊通道等。
本細則所稱共用設施設備，是指根據法律、法規和房屋買賣合同，由住宅業主共有的附屬設施設備，以及在使用上、功能上為住宅或者整個物業區域服務的設施設備，主要包括電梯、給排水系統、供氣管道及設施設備、供電線路及設施設備、空調系統、避雷設施、安防監控設施、智能化系統和音樂背景系統、樹木、消防設施、天線、照明、綠地、道路、路燈、溝渠、池、井、非經營性車場車庫、公益性文體設施和共用設施設備使用的房屋等。
第四條住宅專項維修資金管理實行專戶存儲、專款專用、所有權人決策、政府監督的原則。
第五條市、縣住房和城鄉建設主管部門會同財政部門負責市、縣轄區內住宅專項維修資金的指導和監督工作，其他部門按各自職責做好相關工作。
市、縣住宅專項維修資金管理機構為市、縣房產管理部門，承辦住宅專項維修資金的歸集、使用、核算、監管等工作。
管理機構的管理經費可在住宅專項維修資金的增值收益中列支，并與住宅專項維修資金分賬核算。
第二章交存
第六條下列物業的業主應當按照本細則的規定交存住宅專項維修資金：
(一)住宅，但一個業主所有且與其他物業不具有共用部位、共用設施設備的除外;
(二)住宅小區內的非住宅或者住宅小區外與單幢住宅結構相連的非住宅。
前款所列物業屬于出售公有住房的，售房單位應當按照本細則的規定交存住宅專項維修資金。
第七條根據來賓市實際情況，市中心城區及興賓區鎮規劃區首期住宅專項維修資金交存標準為：未配置電梯的房屋每平方米45元，已配置電梯的房屋每平方米60元。今后若需要調整的，由市住房和城鄉建設委員會根據實際情況核算，報市政府審定后向社會公布。
各縣(市)首期住宅專項維修資金交存標準由當地政府審定后向社會公布。
第八條出售公有住房的，按照下列規定交存住宅專項維修資金：
(一)業主按照所擁有物業的建筑面積交存住宅專項維修資金，每平方米建筑面積交存首期住宅專項維修資金的數額為當地房改成本價的2%。
(二)售房單位按照多層住宅不低于售房款的20%、高層住宅不低于售房款的30%，從售房款中一次性提取住宅專項維修資金。
第九條業主交存的住宅專項維修資金屬于業主所有。
從公有住房售房款中提取的住宅專項維修資金屬于公有住房售房單位所有。
第十條業主大會成立前，商品住宅業主、非住宅業主交存的住宅專項維修資金，由房產管理部門代管。
房產管理部門應當委托所在地一家商業銀行，作為本行政區域內住宅專項維修資金的專戶管理銀行，并在專戶管理銀行開立住宅專項維修資金專戶。
住宅專項維修資金專戶應當以物業管理區域為單位設賬，按房屋戶門號設分戶賬;未劃定物業管理區域的，以幢為單位設賬，按房屋戶門號設分戶賬;公有住房專項維修資金專戶，按照售房單位設賬。
第十一條開發建設單位應當在商品房銷售合同中以專門條款與購房人約定住宅專項維修資金有關事項。條款內容應包括住宅專項維修資金的交存數額、交納方式等。
業主在辦理房屋入住手續前將首期住宅專項維修資金存入住宅維修資金專戶。公有住房售房單位應當在收到售房款之日起30日內，將提取的住宅專項維修資金存入公有住房住宅專項維修資金專戶。
第十二條未按本細則規定交存首期住宅專項維修資金的，開發建設單位或者公有住房售房單位不得將房屋交付購買人。
第十三條收取住宅專項維修資金應出具由財政部門統一監制的住宅專項維修資金票據。
第十四條住宅專項維修資金專用票據的購領、使用、保存、核銷管理，應當按照財政部門的有關規定執行，并接受財政部門的監督檢查。
第十五條業主大會成立后，業主大會決定不再委托房產管理部門代管住宅專項維修資金的，應依法召開業主大會，經專有部分占建筑物總面積三分之二以上的業主且占總人數三分之二以上的業主同意，并確定住宅專項維修資金賬戶管理責任人、有關管理辦法及應急支取預案、賬目管理單位等相關事項并形成決議。
業主委員會持業主大會的有效決議等有關材料到房產管理部門辦理住宅專項維修資金劃轉手續。
第十六條房產管理部門應在收到資金劃轉備案手續后10個工作日內，通知專戶管理銀行開立業主大會住宅專項維修資金賬戶，將住宅專項維修資金賬面余額劃轉至業主大會住宅專項維修資金賬戶。專戶管理銀行應當分戶辦理業主住宅專項維修資金存儲卡并發給業主。房產管理部門將有關收支情況賬目移交給業主大會委托的賬目管理單位，所委托賬目管理單位的管理費用由業主大會決定。
第十七條業主大會應當建立住宅專項維修資金管理制度。
業主大會開立的住宅專項維修資金賬戶，應當接受房產管理部門的監督。
第十八條業主分戶賬面住宅專項維修資金余額不足首期交存額30%的，應當及時續交。業主續交后的住宅專項維修資金余額不得低于首期應交住宅專項維修資金數額的50%。
成立業主大會的，續交方案由業主大會決定。
第十九條為維護業主的共同權益，本細則實施前，未按規定交存首期住宅專項維修資金的物業，本細則實施后一次性補交，補交的金額不得低于首期應交住宅專項維修資金數額的50%。未交存或未補交住宅專項維修資金的物業，房產管理部門不得辦理相關登記業務。
業主大會對前款規定另有決定的，按照業主大會決定執行。
第二十條本細則實施前，開發建設單位或公有售房單位已向購房人代收維修資金的，自本細則施行后60日內，將所代收資金全額交存入房產管理部門開設的維修資金專戶，并報送相關資料。
第三章使用
第二十一條住宅專項維修資金應當專項用于住宅共用部位、共用設施設備保修期滿后的維修和更新、改造，不得挪作他用。
第二十二條住宅專項維修資金的使用，應當遵循方便快捷、公開透明、受益人和負擔人相一致的原則。
第二十三條住宅共用部位、共用設施設備的維修和更新、改造費用，按照下列規定分攤：
(一)商品住宅之間或者商品住宅與非住宅之間共用部位、共用設施設備的維修和更新、改造費用，由相關業主按照各自擁有物業建筑面積的比例分攤。
(二)售后公有住房之間共用部位、共用設施設備的維修和更新、改造費用，由相關業主和公有住房售房單位按照所交存住宅專項維修資金的比例分攤;其中，應由業主承擔的，再由相關業主按照各自擁有物業建筑面積的比例分攤。
(三)售后公有住房與商品住宅或者非住宅之間共用部位、共用設施設備的維修和更新、改造費用，先按照建筑面積比例分攤到各相關物業。其中，售后公有住房應分攤的費用，再由相關業主和公有住房售房單位按照所交存住宅專項維修資金的比例分攤。
第二十四條住宅共用部位、共用設施設備維修和更新、改造，涉及尚未售出的商品住宅、非住宅或者公有住房的，開發建設單位或者公有住房單位應當按照尚未售出商品住宅或者公有住房的建筑面積，分攤維修和更新、改造費用。
第二十五條住宅專項維修資金劃轉業主大會管理前，需要使用住宅專項維修資金的，按照以下程序辦理：
(一)物業服務企業根據維修和更新、改造項目提出使用方案;沒有物業服務企業的，由相關業主提出使用方案;
(二)住宅專項維修資金列支范圍內專有部分占建筑物總面積三分之二以上的業主且占總人數三分之二以上的業主討論通過使用方案。使用方案應當包括擬維修和更新、改造的項目名稱、費用預算、維修時間、工期、費用分攤、列支范圍、發生危及房屋安全等緊急情況以及其他需臨時使用住宅專項維修資金的情況的處置辦法等;使用方案應當在物業管理區域明顯位置公示不少于5日;
(三)物業服務企業或者相關業主組織實施使用方案;
(四)物業服務企業或者相關業主持住宅專項維修資金使用申請表、相關業主簽字同意的書面材料、使用方案、維修合同等有關材料，向房產管理部門申請列支;
(五)房產管理部門應當在7個工作日內審核完畢，審核同意后，向專戶管理銀行發出劃轉住宅專項維修資金的通知;
(六)專戶管理銀行將所需住宅專項維修資金劃轉至維修單位。
第二十六條住宅專項維修資金劃轉業主大會管理后，需要使用住宅專項維修資金的，按照以下程序辦理：
(一)物業服務企業或相關業主提出使用方案，使用方案應當包括擬維修和更新、改造的項目名稱、費用預算、維修時間、工期、費用分攤、列支范圍、發生危及房屋安全等緊急情況以及其他需臨時使用住宅專項維修資金的情況的處置辦法等;使用方案應當在物業管理區域明顯位置公示不少于5日。
(二)業主大會依法通過使用方案;
(三)物業服務企業或相關業主組織實施使用方案;
(四)物業服務企業或相關業主持有關材料向業主委員會提出列支住宅專項維修資金;
(五)業主委員會依據使用方案審核同意，并報房產管理部門備案。房產管理部門發現不符合有關法律、法規、規章和使用方案的，應當責令改正;
(六)業主委員會持房產管理部門的備案證明和有關材料通知專戶管理銀行發出劃轉住宅專項維修資金的通知;
(七)專戶管理銀行將所需住宅專項維修資金劃轉至維修單位。
第二十七條發生以下緊急情況，需要立即進行維修、更新、改造的，由物業服務企業或者相關業主提出書面緊急報告，管理機構核實后通知專戶管理銀行直接預撥維修資金：
(一)共用供電、供水、供氣管線及其設備出現故障，但依法應當由供水、供電、供氣等單位維護的除外;
(二)房屋天面或者外墻嚴重滲水、漏水，但人為損壞的除外;
(三)電梯、消防、安防等設施出現嚴重故障;
(四)經房屋安全鑒定機構鑒定為危險房屋;
(五)其他嚴重影響業主生活安全的緊急情況，或者法律、法規、規章和有關技術標準規定必須維修的情形。
維修結束經審計，或經專有部分占建筑物總面積三分之二以上且占總人數三分之二以上的業主同意，并在物業管理區域明顯位置公示5日后無異議的，發生的維修費用方可從維修涉及范圍內相關業主的維修資金賬戶中列支。
第二十八條維修、更新、改造項目的竣工決算，應當在物業管理區域明顯位置公示不少于5日，方可辦理結算。維修、更新、改造項目竣工決算超過費用預算20%或超出金額1萬元以上的，超出部分應當經專有部分占建筑物總面積三分之二以上且占總人數三分之二以上的業主同意，并在物業管理區域明顯位置公示不少于5日。
第二十九條下列費用不得從住宅專項維修資金中列支：
(一)依法應當由建設單位或者施工單位承擔的住宅共用部位、共用設施設備維修、更新和改造費用;
(二)依法應當由相關單位承擔的供水、供電、供氣、供熱、通訊、有線電視等管線和設施設備的維修、養護費用;
(三)應當由當事人承擔的因人為損壞住宅共用部位、共用設施設備所需的修復費用;
(四)根據物業服務合同約定，應當由物業服務企業承擔的住宅共用部位、共用設施設備的維修和養護費用。
第三十條業主交存的住宅專項維修資金的存儲利息應當按同期銀行存款利率計息到戶。
住宅共用部位和共用設施設備的經營收益以及共用設施設備報廢的殘值收益，應當作為專項維修資金滾存使用，可以納入全體業主的分戶賬，也可以單獨設賬，按照業主大會的決定，統籌用于物業管理區域共用設施設備的維修養護。
第四章監督管理
第三十一條房屋所有權轉讓時，業主應當向受讓人說明住宅專項維修資金交存和結余情況并出具有效證明，該房屋分戶賬中結余的住宅專項維修資金隨房屋所有權同時過戶。
受讓人應當持住宅專項維修資金過戶的協議、房屋權屬證書、身份證等到專戶管理銀行辦理分戶賬更名手續。
第三十二條房屋滅失的，按照以下規定返還住宅專項維修資金：
(一)房屋分戶賬中結余的住宅專項維修資金返還業主;
(二)售房單位交存的住宅專項維修資金賬面余額返還售房單位;售房單位不存在的，按照售房單位財務隸屬關系，收繳同級國庫。
第三十三條房產管理部門及業主委員會，應當每年至少一次與專戶管理銀行核對住宅專項維修資金賬目，并向業主、公有住房售房單位公布下列情況：
(一)維修資金交存、使用、收益和結存情況;
(二)發生列支的項目、費用和分攤情況;
(三)業主分戶賬中資金交存、使用、收益和結存情況;
(四)其他有關資金使用和管理的情況。
業主、公有住房售房單位對公布的情況有異議的，可以要求復核。
第三十四條專戶管理銀行應當每年至少一次向房產管理部門及業主委員會發送住宅專項維修資金對賬單。
房產管理部門及業主委員會對資金賬戶變化情況有異議的，可以要求專戶管理銀行進行復核。
專戶管理銀行應當建立住宅專項維修資金查詢制度，接受業主對其分戶賬中資金使用、收益和賬面余額的查詢。
第三十五條住宅專項維修資金的管理和使用，應當依法接受審計部門的審計監督。
第五章法律責任
第三十六條公有住房售房單位有下列行為之一的，由市、縣財政部門會同住房和城鄉建設主管部門責令限期改正：
(一)未按本細則第八條、第十二條第三款規定交存住宅專項維修資金的;
(二)違反本細則第十三條規定將房屋交付買受人的;
(三)未按本細則第二十五條規定分攤維修、更新和改造費用的。
第三十七條開發建設單位違反本細則第十三條規定將房屋交付買受人的，由市、縣住房和城鄉建設主管部門責令限期改正;逾期不改正的，處以3萬元以下的罰款。
開發建設單位未按本細則第二十五條規定分攤維修、更新和改造費用的，由市、縣住房和城鄉建設主管部門責令限期改正;逾期不改正的，處以1萬元以下的罰款。
第三十八條違反本細則規定，挪用住宅專項維修資金的，由市、縣財政及住房和城鄉建設主管部門追回挪用的住宅專項維修資金，沒收違法所得，并處挪用金額2倍以下的罰款;構成犯罪的，依法追究直接負責的主管人員和其他直接責任人員的刑事責任。
物業服務企業挪用住宅專項維修資金，情節嚴重的，除按前款規定予以處罰外，還應由頒發資質證書的部門吊銷資質證書。
第三十九條行政主管部門、資金管理機構及其工作人員違反本細則規定，有下列情形之一的，由有關機關對負有責任的主管人員和直接責任人員依法處理：
(一)未及時核準、撥付住宅專項維修資金;
(二)未履行管理職責，造成住宅專項維修資金流失;
(三)截留、挪用、侵占住宅專項維修資金;
(四)其他玩忽職守、濫用職權、徇私舞弊的情形。
第四十條違反本細則規定，采取虛假方式騙取住宅專項維修資金的，由市、縣住房和城鄉建設主管部門責令相關責任人退回;涉嫌犯罪的，依法追究刑事責任。
第六章附則
第四十一條經濟適用住房、拆遷安置房、市場運作方式建設住房按照本細則有關商品房的規定交存住宅專項維修資金。
第四十二條本細則自20**年10月1日起施行。