請(qǐng)及時(shí)清理樓道雜物，不要讓《烈火英雄》真的發(fā)生!
中國(guó)物業(yè)管理雜志/20**08
最近，《烈火英雄》這部電影大火，我們的幸福生活得來(lái)不易，是無(wú)數(shù)像消防員一樣的英雄在替我們負(fù)重前行。也讓我們知道火災(zāi)猛如虎，在日常生活中引起火災(zāi)的最大隱患往往是一些我們不注意的小細(xì)節(jié)，比如樓道內(nèi)亂堆雜物。這也是物業(yè)管理工作中很頭疼的一件事，下面我們就從幾個(gè)方面談一下物業(yè)清理雜物的必要性。
樓道堆放雜物都有哪些危害呢?
1、雜物多為易燃物
樓道堆放的雜物多為木制品、棉織品、紙制品等可燃物，存放時(shí)間久，稍遇明火極易引起火災(zāi)。樓道是居民行走的通道，抽煙隨便亂扔煙頭者有之，兒童玩火、燃放爆竹者有之，這些都很容易引起火災(zāi)事故的發(fā)生。
2、影響安全逃生
樓道堆放雜物造成住宅樓安全隱患：小區(qū)樓道屬于公共消防通道，是廣大居民日常出行的唯一通道。當(dāng)發(fā)生地震、火災(zāi)等自然災(zāi)害的時(shí)候，將嚴(yán)重影響他人逃生。
3、對(duì)日常出行造成不便
很多小區(qū)的樓道是唯一的消防通道，部分住戶將雜物堆放在小區(qū)樓道內(nèi)，影響了居民的進(jìn)出通行，同時(shí)也存在安全隱患。
4、影響清潔
樓道里堆滿了雜物，占據(jù)、遮擋了地面以及墻壁的很大一部分空間，導(dǎo)致保潔人員無(wú)法對(duì)這里的環(huán)境衛(wèi)生進(jìn)行清潔，久而久之，堆放雜物的地方也就成了衛(wèi)生清理上的“死角”，臟亂不堪。
物業(yè)清理雜物，業(yè)主拒不配合，被行政拘留!
7月27日上午10時(shí)許，金寨縣城管局物業(yè)管理服務(wù)中心工作人員在指導(dǎo)惠民家園小區(qū)物業(yè)清理樓道雜物時(shí)，發(fā)現(xiàn)18棟19層弱電井內(nèi)堆滿雜物，物業(yè)在清理時(shí)1902室業(yè)主江某阻撓清理，拒不配合，且江某之女將執(zhí)法人員所佩戴的執(zhí)法記錄儀摔毀。隨后公安機(jī)關(guān)介入調(diào)查。并依據(jù)《中華人民共和國(guó)治安管理處罰法》第四十九條之規(guī)定，給予江某之女行政拘留的處罰。
在此提醒廣大業(yè)主，樓道堆放雜物屬于違法行為。
據(jù)《中華人民共和國(guó)消防法》第六十條第三款：“占用、堵塞、封閉疏散通道、安全出口或者有其他妨礙安全疏散行為的，對(duì)個(gè)人處警告或者五百元以下罰款”。
《物權(quán)法》第八十三條：“業(yè)主應(yīng)當(dāng)遵守法律、法規(guī)以及管理規(guī)約。業(yè)主大會(huì)和業(yè)主委員會(huì)，對(duì)任意棄置垃圾、排放污染或者噪聲、違反規(guī)定飼養(yǎng)動(dòng)物、違章搭建、侵占通道拒付物業(yè)費(fèi)等損害他人合法權(quán)益的行為，有權(quán)依照法律、法規(guī)以及管理規(guī)約，要求行為人停止侵害、消除危險(xiǎn)、排除妨害、賠償損失。業(yè)主對(duì)侵害自己合法權(quán)益的行為，可以依法向人民法院提起訴訟”。
《最高人民法院關(guān)于審理建筑物區(qū)分所有權(quán)糾紛案件具體應(yīng)用法律若干問(wèn)題的解釋》第三條：“樓梯通道，所有權(quán)屬于全體業(yè)主。個(gè)別業(yè)主私自將樓梯通道用于自己堆放雜物，明顯是化共有為私有，也是對(duì)其他業(yè)主共有權(quán)的侵害”。
《消防法》第二十八條：“任何單位、個(gè)人不得占用、堵塞、封閉疏散通道、安全出口、消防車通道。”
高層火災(zāi)如何逃生
1、禁止使用普通電梯逃生
遇到高層建筑火災(zāi)時(shí)，應(yīng)盡量利用建筑物內(nèi)設(shè)施進(jìn)行逃生，比如乘坐消防電梯，或通過(guò)室內(nèi)防煙樓梯進(jìn)行逃生;但千萬(wàn)不能乘坐普通電梯，電梯的供電系統(tǒng)在火災(zāi)時(shí)，隨時(shí)會(huì)斷電或因大火散發(fā)出來(lái)的熱量使電梯變形，從而讓人被困在電梯間，另外電梯井猶如貫通的煙筒般直通各樓層，有毒的煙霧直接威脅被困人員的生命。
所以，請(qǐng)大家記住千萬(wàn)不能使用普通電梯逃生。
2、選擇正確的逃生方式
當(dāng)著火點(diǎn)在本樓層時(shí)，仍應(yīng)就近向緊急疏散口撤離，若著火點(diǎn)位于上層，要向樓下逃去;若著火點(diǎn)位于下層，且火和煙霧已封鎖向下逃生的通道，應(yīng)盡快往樓頂平臺(tái)逃生;若向樓頂平臺(tái)逃生時(shí)發(fā)現(xiàn)被火、煙追趕上或向上的通道被封鎖時(shí)，要果斷地改變逃生路線，從另一層樓的安全通道逃生。
如果火勢(shì)和濃煙已經(jīng)包圍樓道和室外，這時(shí)需要放棄僥幸沖出的念頭。“普通人憋一口氣在10到15秒內(nèi)能跑25米左右!”，住在多層憑這一口氣可以逃到樓下，但如果在高層，這一般人憋到半路就要倒下。所以這時(shí)不如回到室內(nèi)找一個(gè)房間，把門窗封好阻止煙氣進(jìn)入，然后等待消防隊(duì)員的到來(lái)。其中，衛(wèi)生間是一個(gè)相對(duì)理想的避難點(diǎn)，有水，可以滅火也能降溫。遇上火勢(shì)擴(kuò)大時(shí)，就要充分利用身邊的各種利于逃生的東西，如把床單、窗簾、地毯等結(jié)成繩，進(jìn)行滑繩自救。
3、逃生工具
由于火災(zāi)煙氣具有溫度高、毒性大的特點(diǎn)，煙對(duì)生命的危害比火更大。人員吸入后很容易引起呼吸系統(tǒng)燙傷或中毒，大部分人是在被火燒之前窒息死亡。所以，逃生過(guò)程中防止吸入煙塵非常重要。
如果身邊有防毒面具的話，則要充分利用，如果沒(méi)有可采用毛巾或濕手巾來(lái)捂住口鼻，身體貼近地面逃出。毛巾是我們最好的防毒面具，它能夠起到一個(gè)過(guò)濾濃煙和提供氧氣的作用。
篇2：物業(yè)清理雜物的必要性
請(qǐng)及時(shí)清理樓道雜物，不要讓《烈火英雄》真的發(fā)生!
中國(guó)物業(yè)管理雜志/20**08
最近，《烈火英雄》這部電影大火，我們的幸福生活得來(lái)不易，是無(wú)數(shù)像消防員一樣的英雄在替我們負(fù)重前行。也讓我們知道火災(zāi)猛如虎，在日常生活中引起火災(zāi)的最大隱患往往是一些我們不注意的小細(xì)節(jié)，比如樓道內(nèi)亂堆雜物。這也是物業(yè)管理工作中很頭疼的一件事，下面我們就從幾個(gè)方面談一下物業(yè)清理雜物的必要性。
樓道堆放雜物都有哪些危害呢?
1、雜物多為易燃物
樓道堆放的雜物多為木制品、棉織品、紙制品等可燃物，存放時(shí)間久，稍遇明火極易引起火災(zāi)。樓道是居民行走的通道，抽煙隨便亂扔煙頭者有之，兒童玩火、燃放爆竹者有之，這些都很容易引起火災(zāi)事故的發(fā)生。
2、影響安全逃生
樓道堆放雜物造成住宅樓安全隱患：小區(qū)樓道屬于公共消防通道，是廣大居民日常出行的唯一通道。當(dāng)發(fā)生地震、火災(zāi)等自然災(zāi)害的時(shí)候，將嚴(yán)重影響他人逃生。
3、對(duì)日常出行造成不便
很多小區(qū)的樓道是唯一的消防通道，部分住戶將雜物堆放在小區(qū)樓道內(nèi)，影響了居民的進(jìn)出通行，同時(shí)也存在安全隱患。
4、影響清潔
樓道里堆滿了雜物，占據(jù)、遮擋了地面以及墻壁的很大一部分空間，導(dǎo)致保潔人員無(wú)法對(duì)這里的環(huán)境衛(wèi)生進(jìn)行清潔，久而久之，堆放雜物的地方也就成了衛(wèi)生清理上的“死角”，臟亂不堪。
物業(yè)清理雜物，業(yè)主拒不配合，被行政拘留!
7月27日上午10時(shí)許，金寨縣城管局物業(yè)管理服務(wù)中心工作人員在指導(dǎo)惠民家園小區(qū)物業(yè)清理樓道雜物時(shí)，發(fā)現(xiàn)18棟19層弱電井內(nèi)堆滿雜物，物業(yè)在清理時(shí)1902室業(yè)主江某阻撓清理，拒不配合，且江某之女將執(zhí)法人員所佩戴的執(zhí)法記錄儀摔毀。隨后公安機(jī)關(guān)介入調(diào)查。并依據(jù)《中華人民共和國(guó)治安管理處罰法》第四十九條之規(guī)定，給予江某之女行政拘留的處罰。
在此提醒廣大業(yè)主，樓道堆放雜物屬于違法行為。
據(jù)《中華人民共和國(guó)消防法》第六十條第三款：“占用、堵塞、封閉疏散通道、安全出口或者有其他妨礙安全疏散行為的，對(duì)個(gè)人處警告或者五百元以下罰款”。
《物權(quán)法》第八十三條：“業(yè)主應(yīng)當(dāng)遵守法律、法規(guī)以及管理規(guī)約。業(yè)主大會(huì)和業(yè)主委員會(huì)，對(duì)任意棄置垃圾、排放污染或者噪聲、違反規(guī)定飼養(yǎng)動(dòng)物、違章搭建、侵占通道拒付物業(yè)費(fèi)等損害他人合法權(quán)益的行為，有權(quán)依照法律、法規(guī)以及管理規(guī)約，要求行為人停止侵害、消除危險(xiǎn)、排除妨害、賠償損失。業(yè)主對(duì)侵害自己合法權(quán)益的行為，可以依法向人民法院提起訴訟”。
《最高人民法院關(guān)于審理建筑物區(qū)分所有權(quán)糾紛案件具體應(yīng)用法律若干問(wèn)題的解釋》第三條：“樓梯通道，所有權(quán)屬于全體業(yè)主。個(gè)別業(yè)主私自將樓梯通道用于自己堆放雜物，明顯是化共有為私有，也是對(duì)其他業(yè)主共有權(quán)的侵害”。
《消防法》第二十八條：“任何單位、個(gè)人不得占用、堵塞、封閉疏散通道、安全出口、消防車通道。”
高層火災(zāi)如何逃生
1、禁止使用普通電梯逃生
遇到高層建筑火災(zāi)時(shí)，應(yīng)盡量利用建筑物內(nèi)設(shè)施進(jìn)行逃生，比如乘坐消防電梯，或通過(guò)室內(nèi)防煙樓梯進(jìn)行逃生;但千萬(wàn)不能乘坐普通電梯，電梯的供電系統(tǒng)在火災(zāi)時(shí)，隨時(shí)會(huì)斷電或因大火散發(fā)出來(lái)的熱量使電梯變形，從而讓人被困在電梯間，另外電梯井猶如貫通的煙筒般直通各樓層，有毒的煙霧直接威脅被困人員的生命。
所以，請(qǐng)大家記住千萬(wàn)不能使用普通電梯逃生。
2、選擇正確的逃生方式
當(dāng)著火點(diǎn)在本樓層時(shí)，仍應(yīng)就近向緊急疏散口撤離，若著火點(diǎn)位于上層，要向樓下逃去;若著火點(diǎn)位于下層，且火和煙霧已封鎖向下逃生的通道，應(yīng)盡快往樓頂平臺(tái)逃生;若向樓頂平臺(tái)逃生時(shí)發(fā)現(xiàn)被火、煙追趕上或向上的通道被封鎖時(shí)，要果斷地改變逃生路線，從另一層樓的安全通道逃生。
如果火勢(shì)和濃煙已經(jīng)包圍樓道和室外，這時(shí)需要放棄僥幸沖出的念頭。“普通人憋一口氣在10到15秒內(nèi)能跑25米左右!”，住在多層憑這一口氣可以逃到樓下，但如果在高層，這一般人憋到半路就要倒下。所以這時(shí)不如回到室內(nèi)找一個(gè)房間，把門窗封好阻止煙氣進(jìn)入，然后等待消防隊(duì)員的到來(lái)。其中，衛(wèi)生間是一個(gè)相對(duì)理想的避難點(diǎn)，有水，可以滅火也能降溫。遇上火勢(shì)擴(kuò)大時(shí)，就要充分利用身邊的各種利于逃生的東西，如把床單、窗簾、地毯等結(jié)成繩，進(jìn)行滑繩自救。
3、逃生工具
由于火災(zāi)煙氣具有溫度高、毒性大的特點(diǎn)，煙對(duì)生命的危害比火更大。人員吸入后很容易引起呼吸系統(tǒng)燙傷或中毒，大部分人是在被火燒之前窒息死亡。所以，逃生過(guò)程中防止吸入煙塵非常重要。
如果身邊有防毒面具的話，則要充分利用，如果沒(méi)有可采用毛巾或濕手巾來(lái)捂住口鼻，身體貼近地面逃出。毛巾是我們最好的防毒面具，它能夠起到一個(gè)過(guò)濾濃煙和提供氧氣的作用。
篇3：城市住宅小區(qū)物業(yè)管理立法思考--從小區(qū)物權(quán)看行政權(quán)力重構(gòu)的必要性
城市住宅小區(qū)物業(yè)管理立法思考(三)--從小區(qū)物權(quán)看行政權(quán)力重構(gòu)的必要性：
(本文在《住宅與房地產(chǎn)》總第394期 發(fā)表)
20**年，筆者參與了《北京市物業(yè)管理?xiàng)l例》立法預(yù)案調(diào)研，通過(guò)調(diào)研、整理、思考以及參與立法各方的爭(zhēng)論中，筆者認(rèn)為如下三個(gè)問(wèn)題被多數(shù)人視為由于《物權(quán)法》先天不足而帶來(lái)的物業(yè)管理領(lǐng)域的主要難題：共用部分的物權(quán)歸屬不明晰;業(yè)主團(tuán)體的法律地位不明晰;公權(quán)力與私權(quán)利的界限不明晰。以下我們將探究這些問(wèn)題，以期對(duì)這些問(wèn)題出現(xiàn)的緣由有進(jìn)一步理解。
如果我們認(rèn)為，市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)機(jī)制應(yīng)當(dāng)使得建設(shè)單位學(xué)會(huì)尊重業(yè)主權(quán)益以期獲得更大市場(chǎng)份額，由此大部分建設(shè)單位應(yīng)不會(huì)侵犯業(yè)主權(quán)益，那么我們將無(wú)法解釋，為什么絕大部分的建設(shè)單位無(wú)視業(yè)主的權(quán)益，或多或少地占據(jù)著共用部分獲利，并與業(yè)主不斷地發(fā)生權(quán)益糾紛。是什么力量阻礙了市場(chǎng)發(fā)揮作用?
此外，從各地不斷出現(xiàn)的小區(qū)沖突、物權(quán)訴訟、學(xué)者研究、合法性審查乃至各界聯(lián)名致人大的立法建議可以得知，關(guān)于共用部分的物權(quán)權(quán)屬明晰化的社會(huì)需要非常強(qiáng)烈，然而權(quán)屬明晰的基本原則與試點(diǎn)工作始終不見(jiàn)動(dòng)靜。這又是什么力量遲滯了社會(huì)需求得到滿足?
這些權(quán)屬不明的共用部分每時(shí)每刻都在使用中，都有明確的行政機(jī)關(guān)在授權(quán)、在監(jiān)管、在干預(yù)，都在行政機(jī)關(guān)的事實(shí)保護(hù)下不斷地產(chǎn)生收益。
住宅小區(qū)的物權(quán)源頭在城市土地使用權(quán)，城市土地使用權(quán)是由政府作為全民的“代表人”來(lái)處置的[1]。此后，住宅小區(qū)的物權(quán)從政府流轉(zhuǎn)到建設(shè)單位再到業(yè)主。如果考慮到建設(shè)單位相比普通業(yè)主對(duì)行政機(jī)關(guān)的依附性較大，共用部分的物權(quán)歸屬，表面看是在建設(shè)單位與業(yè)主之間的私權(quán)界分，其實(shí)際上是在業(yè)主與公權(quán)控制人之間的公私界分。在物權(quán)流轉(zhuǎn)過(guò)程中，行政控制力在不斷減弱。只有當(dāng)物權(quán)在行政權(quán)力可控范圍內(nèi)滯留的時(shí)間越長(zhǎng)、模糊度越大，這些物權(quán)產(chǎn)生的利益才能實(shí)實(shí)在在地流入行政控制人及其合伙人的手里。在借由行政權(quán)力進(jìn)行的具體的利益分配過(guò)程中，則往往是市場(chǎng)團(tuán)體多分、行政機(jī)構(gòu)少分、真正的權(quán)利人不分。比如小區(qū)人防，人防經(jīng)營(yíng)者出租車位、倉(cāng)庫(kù)或者改造為旅館后的經(jīng)營(yíng)收益很大，但人防機(jī)關(guān)所獲收益分配很少，歸屬權(quán)利人--業(yè)主的則幾乎沒(méi)有。盡管《江蘇省物業(yè)管理?xiàng)l例》第66條[2]、第65條[3]規(guī)定了“剩余費(fèi)用”的百分之七十納入住宅專項(xiàng)維修資金，其余部分可以用于補(bǔ)貼物業(yè)服務(wù)費(fèi)。但是至今還未見(jiàn)到所謂“剩余費(fèi)用”的審計(jì)，也未見(jiàn)到人防經(jīng)營(yíng)的有關(guān)賬目公開(kāi)，也沒(méi)有看到專項(xiàng)維修資金代管機(jī)關(guān)公開(kāi)經(jīng)由人防剩余費(fèi)用補(bǔ)充的情況，此規(guī)定是否形同虛設(shè)不得而知。
只要共用部分還不是業(yè)主的財(cái)產(chǎn)，行政權(quán)力控制人就可以設(shè)法繼續(xù)占用(表面上看這些財(cái)產(chǎn)并不是在行政權(quán)力控制人名下，但毫無(wú)疑問(wèn)，這些財(cái)產(chǎn)放在建設(shè)單位名下肯定比放在業(yè)主名下好操作)。共用部分權(quán)屬的“私有化遲滯”可以方便行政權(quán)力操縱最大化，由此帶來(lái)行政權(quán)力控制人的利益最大化。(還有一個(gè)根本的事實(shí)是，這些借由行政權(quán)力而獲得的利益，并未進(jìn)入國(guó)庫(kù)。而一部分官員，借掌控行政權(quán)力由此實(shí)現(xiàn)了權(quán)力尋租，獲得了個(gè)人利益的最大化。)因此要想希望這些既得利益者有主動(dòng)支持確權(quán)的意愿，非常困難。
事實(shí)上，如果我們將涉及住宅產(chǎn)權(quán)流轉(zhuǎn)的相關(guān)政府部門的信息充分公開(kāi)，小區(qū)共用部分的物權(quán)歸屬非常清晰。住宅小區(qū)的總權(quán)益在三個(gè)主體之間進(jìn)行切分：一個(gè)是政府，一個(gè)是建設(shè)單位，一個(gè)是業(yè)主。政府通過(guò)土地稅費(fèi)、房屋交易稅費(fèi)獲得利益，業(yè)主獲得區(qū)分所有權(quán)，建設(shè)單位獲得利潤(rùn)與自留物業(yè)。說(shuō)到建設(shè)單位的自留物業(yè)，不得不補(bǔ)充說(shuō)明一下。小區(qū)配套的權(quán)屬歸屬業(yè)主，而不是建設(shè)單位的自留物業(yè)。因?yàn)樗麄儼筒坏貌唤ㄅ涮祝握勛粤?但在早期，為鼓勵(lì)建設(shè)單位建設(shè)不可銷售的規(guī)劃配套給業(yè)主，政府在核定土地與房地產(chǎn)稅費(fèi)的時(shí)候，允許建設(shè)單位將其打入到房屋成本，給予土地與稅費(fèi)的優(yōu)惠[4]。政府既已經(jīng)通過(guò)“稅費(fèi)核定”這一事實(shí)行政行為明確了這部分規(guī)劃配套(如車庫(kù)[5])的權(quán)屬歸業(yè)主共有，那么到了權(quán)屬登記環(huán)節(jié)，同一個(gè)政府對(duì)同一物，怎么還能背離公信，產(chǎn)生不同的權(quán)屬認(rèn)定行為，將這些財(cái)產(chǎn)登記為建設(shè)單位自留?
基于上述分析，期待行政機(jī)關(guān)推進(jìn)共用物權(quán)清晰化就非常困難。看上去是共用部分權(quán)屬不清晰的問(wèn)題，實(shí)際是行政權(quán)力對(duì)私人財(cái)產(chǎn)控制的欲望沒(méi)有改變，將私權(quán)加以捆綁的錯(cuò)誤制度沒(méi)有改變，便利行政權(quán)力執(zhí)行者借由行政權(quán)力獲得個(gè)人或小團(tuán)伙尋租利益的行政架構(gòu)沒(méi)有改變，是行政權(quán)力失衡捆綁了物權(quán)人的自由。
其次是關(guān)于業(yè)主團(tuán)體的法律地位問(wèn)題。在北京懷柔、溫州都作了業(yè)主大會(huì)法人化的試點(diǎn)。最近聽(tīng)到深圳也要推進(jìn)業(yè)主團(tuán)體法人化。業(yè)主團(tuán)體法人化這個(gè)設(shè)想的初衷，是為了使得業(yè)主有一個(gè)民事主體地位，由此可以平起平坐地與物業(yè)企業(yè)、建設(shè)單位對(duì)話，更為切實(shí)地保護(hù)業(yè)主權(quán)利。
業(yè)主團(tuán)體的法律地位的實(shí)踐進(jìn)展并不如意，北京懷柔、溫州效果尚在總結(jié)，深圳的試點(diǎn)我們也只能期待。但是，如果我們將業(yè)主團(tuán)體與居民團(tuán)體加以對(duì)比，就會(huì)發(fā)現(xiàn)民事主體地位的授予，未必是只能給予業(yè)主組織。特別是在老舊小區(qū)的實(shí)踐中，居民團(tuán)體的民事主體化的實(shí)踐相比業(yè)主團(tuán)體早已得到巨大的支持。居民們可以在社區(qū)、在居委會(huì)下設(shè)立自管委員會(huì);可以注冊(cè)公司或在街道備案民非機(jī)構(gòu);可以聘雇職業(yè)經(jīng)理人;可以向居民業(yè)主收取物業(yè)費(fèi)與地面停車費(fèi);可以配合政府投資修建、改建小區(qū)基礎(chǔ)設(shè)施;甚至一些地方還計(jì)劃探索“人防公益化”，授權(quán)居委會(huì)來(lái)管理小區(qū)人防。在當(dāng)下的現(xiàn)實(shí)運(yùn)作中，居民自治并非真正建立于居民或公民自由權(quán)利之上的自治，而只是行政許可的代名詞。經(jīng)由行政許可的居民組織可順利推進(jìn)各種"自治"，或曰準(zhǔn)物業(yè)管理，不經(jīng)由行政許可的業(yè)主團(tuán)體阻力重重，寸步難行。
事實(shí)上，物業(yè)費(fèi)與停車費(fèi)是典型的業(yè)主物權(quán)權(quán)利。對(duì)于居民是否擁有建筑物區(qū)分所有權(quán)之共同管理權(quán)，目前法律界尚無(wú)定論。居民組織采取了類似物業(yè)企業(yè)占有業(yè)主共有收益的做法，那就是先干再說(shuō)。只要民不舉官不究，這個(gè)沒(méi)有物權(quán)基礎(chǔ)的事實(shí)就可以延續(xù)下去。在北京，有小區(qū)業(yè)主起訴居委會(huì)停車管理侵犯了業(yè)主物權(quán)，法院撤銷了居委會(huì)停車管理的備案。在成都，一些實(shí)施院落管理的居民自治組織，也面臨了類似物業(yè)企業(yè)所面對(duì)的，業(yè)主對(duì)其服務(wù)合法性的抗辯。面對(duì)業(yè)主以不繳納物業(yè)費(fèi)來(lái)抗辯，居民組織相比物業(yè)企業(yè)更束手無(wú)策。
盡管業(yè)主團(tuán)體相比于居民團(tuán)體更具備合法的物權(quán)基礎(chǔ)，為什么行政機(jī)關(guān)并不支持具有物權(quán)基礎(chǔ)的業(yè)主組織來(lái)管理小區(qū)，反而繞道支持居民組織管理小區(qū)?就算明確了業(yè)主團(tuán)體的法律地位，如果任由行政機(jī)關(guān)不認(rèn)同并肆意加以干預(yù)，那么業(yè)主團(tuán)體或者蛻變?yōu)樾姓概扇蚊蛘唠y以行使權(quán)利而走向事實(shí)上的消亡。
從行政機(jī)關(guān)繞道支持居民組織可知，并非行政機(jī)關(guān)不清楚，在物業(yè)管理中設(shè)定服務(wù)購(gòu)買人的民事主體地位的必要。但是,他寧愿將這個(gè)民事主體地位交付居民組織來(lái)承擔(dān)。可見(jiàn)業(yè)主團(tuán)體法律地位不明晰的問(wèn)題，深層次還是行政機(jī)關(guān)是否認(rèn)同業(yè)主團(tuán)體的問(wèn)題。而行政機(jī)關(guān)為什么不認(rèn)同業(yè)主團(tuán)體的法律地位，深入探究，也是因?yàn)樾姓?quán)力的控制欲滋長(zhǎng)導(dǎo)致。居民委員會(huì)，是行政任命，可受行政權(quán)力的掌控，而基于業(yè)主私人財(cái)產(chǎn)保護(hù)出發(fā)的業(yè)主團(tuán)體，完全基于民選，并不受行政權(quán)力的控制，相反絕可能是行政權(quán)力尋租者的掘墓人。
總結(jié)以上兩組問(wèn)題，我們發(fā)現(xiàn)，其產(chǎn)生的緣由都落腳到第三個(gè)問(wèn)題上--“公權(quán)力與私權(quán)利的界限”，或者更準(zhǔn)確說(shuō)是公權(quán)力與私權(quán)力的關(guān)系上。
行政權(quán)力本質(zhì)上源于土地權(quán)利，是國(guó)土所有人的權(quán)利讓渡而形成。私人的不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)，比如小區(qū)業(yè)主的區(qū)分所有權(quán)，也是源于土地權(quán)利。同時(shí)，區(qū)分所有權(quán)天然具有的共同管理特性，使得分散的小區(qū)業(yè)主土地權(quán)利通過(guò)共同管理權(quán)匯聚起來(lái)。業(yè)主為保護(hù)共同權(quán)利，客觀上會(huì)授權(quán)給自治主體以維護(hù)共同權(quán)利的“代表人”地位，由此出現(xiàn)了事實(shí)上的新的“權(quán)力體”。這里的機(jī)制，就是權(quán)利經(jīng)由集合轉(zhuǎn)為權(quán)力，形成了權(quán)力之間的制衡。“比如財(cái)產(chǎn)權(quán)力，當(dāng)從這一角度去觀察時(shí)，它就不再是所有物之類的東西了，而是一個(gè)人就自己所擁有的財(cái)產(chǎn)能夠行使于他人的權(quán)威(權(quán)力)了”[6]
這個(gè)經(jīng)由自治產(chǎn)生的自治權(quán)力，與原有的行政權(quán)力，在同一塊土地使用權(quán)上就產(chǎn)生了相互的“制衡”。這種分權(quán)與制衡，與我們常說(shuō)的三權(quán)分立、五權(quán)分立不同，他不是在最高權(quán)力上的橫向的分權(quán)制衡，而是沿著垂直方向的位于基層的分權(quán)制衡。一旦業(yè)主組織的法律主體地位得到確認(rèn)，也就通過(guò)法律明確了這種垂直方向的分權(quán)制衡機(jī)制的合法存在。這已不是一個(gè)關(guān)于業(yè)主團(tuán)體民事主體地位的問(wèn)題，而是一個(gè)有關(guān)基層治理架構(gòu)如何重構(gòu)的問(wèn)題，而是一個(gè)基于物權(quán)人自由的行政權(quán)力如何重構(gòu)的問(wèn)題。
這種分權(quán)與制衡，使得土地的使用，獲得了競(jìng)爭(zhēng)帶來(lái)的價(jià)值增長(zhǎng)優(yōu)勢(shì)，避免了在土地處置上行政單極化帶來(lái)的封閉、濫用與貪腐，更好促進(jìn)土地在公共利益與居民利益之間的兼顧與優(yōu)化;這種分權(quán)與制衡，使得行政官員，更愿意為大眾服務(wù)以積累民望，符合于大眾所期待的官民關(guān)系。但是，這種分權(quán)制衡，也給一些行政官員帶來(lái)極大的麻煩，一是物權(quán)歸屬的追溯，終止了利益團(tuán)伙遲滯確權(quán)所帶來(lái)的巨大好處;其次，就是在變革不合理的物業(yè)管理秩序時(shí)所形成的動(dòng)蕩，盡管這個(gè)動(dòng)蕩是收斂的。因此可以想見(jiàn)，這種經(jīng)由客觀需求形成的業(yè)主自治的權(quán)力制衡體系難以得到既得利益者的贊同。
綜上所述，在物業(yè)管理立法中所存在的三大問(wèn)題--共用部分的物權(quán)歸屬不明晰、業(yè)主團(tuán)體的法律地位不明晰、公權(quán)力與私權(quán)利的界限不明晰--本質(zhì)上就是基層治理架構(gòu)的重構(gòu)問(wèn)題，也是行政權(quán)力的系統(tǒng)重構(gòu)問(wèn)題。小區(qū)治理的失衡僅僅是當(dāng)下整個(gè)權(quán)力架構(gòu)失衡的一個(gè)縮影。
作為立法者，從權(quán)力規(guī)范的技術(shù)去考慮，可以設(shè)想一些具體辦法：比如，盡可能減少行政權(quán)力控制物權(quán)交易的時(shí)間，應(yīng)在規(guī)劃環(huán)節(jié)就開(kāi)始把小區(qū)的區(qū)分所有權(quán)劃分好。財(cái)產(chǎn)確權(quán)越早，行政控制人的尋租時(shí)間就越短，業(yè)主的損失就越少。又比如，設(shè)定市、區(qū)政府為物業(yè)管理的各級(jí)主管機(jī)關(guān)，以統(tǒng)籌解決大量妨礙物業(yè)管理的源于建設(shè)單位的遺留問(wèn)題，特別是未盡責(zé)任的問(wèn)題，如臨時(shí)水、臨時(shí)電、挪用專項(xiàng)維修資金、拖延產(chǎn)權(quán)證、推諉保修期內(nèi)的維修等等。
但是，立法者不應(yīng)僅僅局限在就事論事的賦權(quán)或限權(quán)，而必須站在系統(tǒng)重構(gòu)的角度上思考：如何使得業(yè)主的維權(quán)主張，經(jīng)由重構(gòu)的基層治理架構(gòu)傳導(dǎo)，加力于重構(gòu)的行政權(quán)力體系，從而在行政體系內(nèi)產(chǎn)生內(nèi)在動(dòng)力，主動(dòng)協(xié)助業(yè)主消除妨礙維權(quán)的諸如信息封閉、確權(quán)遲滯、利益尋租等種種障礙，切實(shí)保護(hù)業(yè)主的權(quán)益。
這是一次重要的系統(tǒng)重構(gòu)，如何促使行政權(quán)力體系產(chǎn)生保護(hù)業(yè)主共有權(quán)利的內(nèi)在力量是重構(gòu)的關(guān)鍵。這個(gè)行政權(quán)力體系，如果中下層官員其績(jī)效的取得、官階的上升不再單一地仰賴其上級(jí)的恩準(zhǔn)，而是較大依賴于對(duì)業(yè)主權(quán)利的保護(hù)，或者說(shuō)較大依賴于區(qū)域業(yè)主居民的民意，權(quán)力才會(huì)真正走向新的平衡。
理論上，基層行政權(quán)力的作用，乃是通過(guò)強(qiáng)力方式推動(dòng)資源的使用與分配(可否出租地下室等等)。當(dāng)財(cái)產(chǎn)人組織對(duì)該資源的使用與行政人意愿產(chǎn)生分歧，或者基層權(quán)力者事實(shí)上在侵犯財(cái)產(chǎn)人組織的財(cái)產(chǎn)權(quán)，那么這種基層行政權(quán)力的資源分配效力與合法性，就都會(huì)大打折扣。加上法律對(duì)財(cái)產(chǎn)人組織的權(quán)利的保護(hù)越來(lái)越強(qiáng)的趨勢(shì)，以及對(duì)財(cái)產(chǎn)人組織權(quán)威行使的尊重，那么基層行政權(quán)力的垂直下沉的幅度，就與其是否能夠公正、效率、基于各方滿意的公平，而受到影響。換句話說(shuō)，要想確保這一基層組織的權(quán)威，就必須考慮其在資源分配上的服從各方共同需要的公平、公正、公開(kāi)以及效率，就必須使得他自然而然地將聽(tīng)取各方意見(jiàn)、接受各方監(jiān)督、乃至服從各方的共同意志，成為其是否獲得基層合法性的基石。這樣，在財(cái)產(chǎn)人組織的權(quán)力的制衡與分權(quán)下，基層組織就面臨一種改制的需要，也就是混合機(jī)制而不再是垂直一統(tǒng)的行政權(quán)力機(jī)制。
事實(shí)上，在當(dāng)下的實(shí)踐中，許多地區(qū)都在基層創(chuàng)新“多位一體”、“聯(lián)席會(huì)議”等共同治理實(shí)踐。他們往往將多個(gè)主體，如黨支部、業(yè)委會(huì)、居委會(huì)、街道、派出所、物業(yè)企業(yè)等組織到一起，協(xié)商解決各方難以單獨(dú)處理的問(wèn)題(筆者認(rèn)為，甚至可以考慮設(shè)立首問(wèn)負(fù)責(zé)制度，賦予街道首問(wèn)職責(zé)，倒逼原有行政體系的有效作為)。南京市還以立法方式，通過(guò)《南京市城市治理?xiàng)l例》第九條[7]、第十條[8]等建立了城市治理組織。而與此同時(shí)，越來(lái)越多個(gè)體業(yè)主、業(yè)主委員會(huì)也積極拿起法律武器，不斷與這些主體展開(kāi)各類訴訟。這些訴訟，不斷調(diào)整著這些獨(dú)立主體、多位一體、聯(lián)席會(huì)議的認(rèn)識(shí)與航向。
這些實(shí)踐都非常重要，需要立法者仔細(xì)研究其蘊(yùn)含的規(guī)律性的機(jī)制與發(fā)展趨勢(shì)。正是在這大量的廣泛的機(jī)制創(chuàng)新以及沖突解決的實(shí)踐之中，恰當(dāng)?shù)男姓貥?gòu)的萌芽將會(huì)顯明出來(lái)，這必將促進(jìn)行政權(quán)力體系的全面革新。只有到了那個(gè)時(shí)候，業(yè)主權(quán)益保護(hù)的全面的曙光才真正到來(lái)!
[1]《物權(quán)法》第四十五條 法律規(guī)定屬于國(guó)家所有的財(cái)產(chǎn)，屬于國(guó)家所有即全民所有。國(guó)有財(cái)產(chǎn)由國(guó)務(wù)院代表國(guó)家行使所有權(quán);法律另有規(guī)定的，依照其規(guī)定。
《物權(quán)法》第四十七條 城市的土地，屬于國(guó)家所有。法律規(guī)定屬于國(guó)家所有的農(nóng)村和城市郊區(qū)的土地，屬于國(guó)家所有。
《物權(quán)法》第五十三條 國(guó)家機(jī)關(guān)對(duì)其直接支配的不動(dòng)產(chǎn)和動(dòng)產(chǎn)，享有占有、使用以及依照法律和國(guó)務(wù)院的有關(guān)規(guī)定處分的權(quán)利。
[2]《江蘇省物業(yè)管理?xiàng)l例》第六十六條 ......人民防空工程平時(shí)用作停車位收取的汽車停放費(fèi)、租金，應(yīng)當(dāng)依照有關(guān)規(guī)定，用于該人民防空工程設(shè)施的維護(hù)管理和停車管理的必要支出，有剩余費(fèi)用的按照本條例第六十五條第一款規(guī)定使用。管理辦法和具體收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)由省價(jià)格行政主管部門會(huì)同物業(yè)管理、民防等行政主管部門制定并公布。
[3]《江蘇省物業(yè)管理?xiàng)l例》第六十五條 業(yè)主大會(huì)成立前，需要占用業(yè)主共有的道路或者其他場(chǎng)地停放汽車的，應(yīng)當(dāng)在前期物業(yè)服務(wù)合同中約定。物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)將汽車停放費(fèi)單獨(dú)列賬，所得收益的百分之七十納入住宅專項(xiàng)維修資金，其余部分可以用于補(bǔ)貼物業(yè)服務(wù)費(fèi)......
[4]《房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)業(yè)務(wù)企業(yè)所得稅處理辦法》第十七條 企業(yè)在開(kāi)發(fā)區(qū)內(nèi)建造的會(huì)所、物業(yè)管理場(chǎng)所、電站、熱力站、水廠、文體場(chǎng)館、幼兒園等配套設(shè)施，按以下規(guī)定進(jìn)行處理：
(一)屬于非營(yíng)利性且產(chǎn)權(quán)屬于全體業(yè)主的，或無(wú)償贈(zèng)與地方政府、公用事業(yè)單位的，可將其視為公共配套設(shè)施，其建造費(fèi)用按公共配套設(shè)施費(fèi)的有關(guān)規(guī)定進(jìn)行處理。
(二)屬于營(yíng)利性的，或產(chǎn)權(quán)歸企業(yè)所有的，或未明確產(chǎn)權(quán)歸屬的，或無(wú)償贈(zèng)與地方政府、公用事業(yè)單位以外其他單位的，應(yīng)當(dāng)單獨(dú)核算其成本。除企業(yè)自用應(yīng)按建造固定資產(chǎn)進(jìn)行處理外，其他一律按建造開(kāi)發(fā)產(chǎn)品進(jìn)行處理。
[5]《房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)業(yè)務(wù)企業(yè)所得稅處理辦法》第三十三條 企業(yè)單獨(dú)建造的停車場(chǎng)所，應(yīng)作為成本對(duì)象單獨(dú)核算。利用地下基礎(chǔ)設(shè)施形成的停車場(chǎng)所，作為公共配套設(shè)施進(jìn)行處理。
[6]《復(fù)合共和制的政治理論》，文森特.奧斯特羅姆著，毛壽龍翻譯，p78。
[7]《南京市城市治理?xiàng)l例》第九條 市人民政府設(shè)立城市治理委員會(huì)，組織、指導(dǎo)、監(jiān)督考核城市治理工作，協(xié)調(diào)城市管理相關(guān)部門之間以及和其他政府部門的關(guān)系。城市治理委員會(huì)依據(jù)市人民政府的授權(quán)，依法對(duì)城市治理重要事項(xiàng)作出的決議，政府有關(guān)部門、有關(guān)單位應(yīng)當(dāng)遵守和執(zhí)行。
[8]《南京市城市治理?xiàng)l例》第十條 城市治理委員會(huì)由市人民政府及其城市管理相關(guān)部門負(fù)責(zé)人，專家、市民代表、社會(huì)組織等公眾委員共同組成，其中公眾委員的比例不低于百分之五十。城市治理委員會(huì)主任由市長(zhǎng)擔(dān)任。城市治理委員會(huì)會(huì)議每季度召開(kāi)一次，特殊情況可以臨時(shí)或者延期召開(kāi)。公眾委員應(yīng)當(dāng)通過(guò)公開(kāi)公正的方式產(chǎn)生。具體產(chǎn)生辦法以及城市治理委員會(huì)的議事規(guī)則，由市人民政府另行規(guī)定，并報(bào)市人民代表大會(huì)常務(wù)委員會(huì)備案。