珠海市業(yè)主大會規(guī)程（20**）
第一章 總則
第一條 為了規(guī)范本市業(yè)主大會的活動，維護(hù)業(yè)主的合法權(quán)益，根據(jù)《中華人民共和國物權(quán)法》、國務(wù)院《物業(yè)管理條例》、《珠海市物業(yè)管理條例》及有關(guān)法律、法規(guī)，結(jié)合本市實際，制定本規(guī)程。
第二條 本市行政區(qū)域內(nèi)開展業(yè)主大會相關(guān)活動適用本規(guī)程。
第三條 業(yè)主大會活動的指導(dǎo)、監(jiān)督工作遵循屬地管理原則。
市物業(yè)管理行政主管部門(以下簡稱市主管部門)依法對全市業(yè)主大會的活動進(jìn)行指導(dǎo)、監(jiān)督。
區(qū)物業(yè)管理行政主管部門(以下簡稱區(qū)主管部門)依法對轄區(qū)內(nèi)業(yè)主大會的活動進(jìn)行指導(dǎo)、監(jiān)督。
街道辦事處(以下簡稱街道辦)、社區(qū)居民委員會(以下簡稱居委會)依法對轄區(qū)內(nèi)業(yè)主大會的活動進(jìn)行指導(dǎo)、監(jiān)督。街道辦應(yīng)當(dāng)設(shè)立物業(yè)管理專職工作人員，居委會應(yīng)當(dāng)設(shè)立物業(yè)管理兼職工作人員。
第四條 本市建立市、區(qū)、街道辦物業(yè)管理聯(lián)席會議制度，協(xié)調(diào)解決物業(yè)管理有關(guān)問題。
市聯(lián)席會議由市主管部門、市維護(hù)穩(wěn)定及社會治安綜合治理辦公室、市公安局、區(qū)政府組成。
區(qū)聯(lián)席會議由區(qū)主管部門、區(qū)維護(hù)穩(wěn)定及社會治安綜合治理辦公室、街道辦、居委會、轄區(qū)公安分局組成。
街道辦聯(lián)席會議由街道辦、居委會、公安派出所組成。
各個物業(yè)管理區(qū)域業(yè)主委員會、物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)作為成員參加涉及本物業(yè)管理區(qū)域相關(guān)事項的會議。
聯(lián)席會議內(nèi)容涉及規(guī)劃、建設(shè)、城市管理、物價、環(huán)保等相關(guān)事項的，規(guī)劃、建設(shè)、城市管理、物價、環(huán)保等相關(guān)行政主管部門應(yīng)當(dāng)列席會議。
市聯(lián)席會議由市政府或市主管部門組織，區(qū)聯(lián)席會議由區(qū)政府或者區(qū)主管部門組織，街道辦聯(lián)席會議由街道辦組織。
第五條 轄區(qū)內(nèi)有下列情形之一的，應(yīng)當(dāng)召開聯(lián)席會議：
(一)需要部署貫徹執(zhí)行新的物業(yè)管理政策法規(guī)的。
(二)業(yè)主委員會任期屆滿但拒絕組織換屆選舉工作的。
(三)應(yīng)當(dāng)召開業(yè)主大會臨時會議，但業(yè)主委員會拒絕組織召開的。
(四)發(fā)生影響物業(yè)管理區(qū)域穩(wěn)定或者其他重大事件的。
第六條 區(qū)主管部門、街道辦和居委會應(yīng)當(dāng)對設(shè)立業(yè)主大會和選舉業(yè)主委員會給予指導(dǎo)和協(xié)助。
業(yè)主大會、業(yè)主委員會應(yīng)當(dāng)接受物業(yè)管理行政主管部門、街道辦和居委會的指導(dǎo)、監(jiān)督和管理。
區(qū)政府、街道辦應(yīng)當(dāng)將轄區(qū)物業(yè)管理工作以及對業(yè)主大會、業(yè)主委員會活動的指導(dǎo)、監(jiān)督工作納入年度考核。
第七條 區(qū)主管部門應(yīng)當(dāng)建立培訓(xùn)制度，定期組織街道辦、居委會、業(yè)主委員會相關(guān)人員進(jìn)行物業(yè)管理業(yè)務(wù)培訓(xùn)。
第八條 區(qū)主管部門應(yīng)當(dāng)指導(dǎo)、監(jiān)督物業(yè)管理區(qū)域的劃分工作。
劃分物業(yè)管理區(qū)域時，應(yīng)當(dāng)考慮物業(yè)的共用設(shè)施設(shè)備、建筑物規(guī)模、社區(qū)建設(shè)等因素，并遵循相對集中、便于管理的原則。
第九條 業(yè)主大會、業(yè)主委員會應(yīng)當(dāng)配合公安機(jī)關(guān)、街道辦，共同做好維護(hù)物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的社會治安綜合治理等相關(guān)工作。
業(yè)主大會、業(yè)主委員會應(yīng)當(dāng)積極配合居委會依法履行自治管理職責(zé)，支持居委會開展工作，接受居委會的指導(dǎo)、監(jiān)督。
第二章 業(yè)主大會組成及職責(zé)
第十條 業(yè)主是指物業(yè)的所有權(quán)人，業(yè)主大會由物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)全體業(yè)主組成，一個物業(yè)管理區(qū)域只能成立一個業(yè)主大會。
只有一個業(yè)主，或者業(yè)主人數(shù)較少且經(jīng)全體業(yè)主一致同意決定不成立業(yè)主大會的，由業(yè)主共同履行業(yè)主大會、業(yè)主委員會職責(zé)。
第十一條 業(yè)主大會應(yīng)當(dāng)代表及維護(hù)物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)全體業(yè)主在物業(yè)管理活動中的合法權(quán)益，履行下列職責(zé)：
(一)制定、修改管理規(guī)約及業(yè)主大會議事規(guī)則。
(二)選舉、更換業(yè)主委員會委員，監(jiān)督業(yè)主委員會工作。
(三)選聘、解聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)，審議批準(zhǔn)物業(yè)管理服務(wù)合同，監(jiān)督合同履行。
(四)決定籌集和使用建筑物及其附屬設(shè)施的維修資金。
(五)決定改建、重建建筑物及其附屬設(shè)施。
(六)聽取和審查業(yè)主委員會的工作報告。
(七)決定物業(yè)管理的其他重大事項。
第十二條 業(yè)主大會議事規(guī)則應(yīng)當(dāng)就業(yè)主大會的議事方式、表決程序、業(yè)主委員會的組成及委員任期等事項依法作出約定。
第十三條 管理規(guī)約應(yīng)當(dāng)對有關(guān)物業(yè)的使用、維護(hù)、管理，業(yè)主的共同權(quán)益，業(yè)主應(yīng)當(dāng)履行的義務(wù)，違反管理規(guī)約應(yīng)當(dāng)承擔(dān)的責(zé)任等事項依法作出約定。
管理規(guī)約對全體業(yè)主具有約束力。
第十四條 第十一條第(三)項所稱選聘包括續(xù)聘及重新選聘，解聘包括自然解聘及提前解聘。
續(xù)聘是指業(yè)主大會決定并與原有物業(yè)服務(wù)企業(yè)協(xié)商一致，在物業(yè)管理服務(wù)合同期限屆滿或者前期物業(yè)管理服務(wù)合同終止后，繼續(xù)聘用原有物業(yè)服務(wù)企業(yè)。
重新選聘是指業(yè)主大會決定在物業(yè)管理服務(wù)合同期限屆滿或者前期物業(yè)管理服務(wù)合同終止后，另行選聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)。
自然解聘是指業(yè)主大會決定在物業(yè)管理服務(wù)合同或者前期物業(yè)管理服務(wù)合同期限屆滿后，不再聘用原有物業(yè)服務(wù)企業(yè)。
提前解聘是指業(yè)主大會決定在物業(yè)管理服務(wù)合同或者前期物業(yè)管理服務(wù)合同履行期間，提前終止合同履行。
第三章 首次業(yè)主大會會議及業(yè)主大會成立
第十五條 物業(yè)管理區(qū)域符合下列條件之一的，可以組織召開首次業(yè)主大會會議：
(一)房屋出售交付使用建筑面積達(dá)到物業(yè)管理區(qū)域總建筑面積的50%以上。
(二)首套房屋出售交付使用超過2年，交付使用建筑面積達(dá)到物業(yè)管理區(qū)域總建筑面積的30%以上。
建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)在符合業(yè)主大會召開條件之日起30日內(nèi)書面報告街道辦，并在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)張貼公告告知業(yè)主。建設(shè)單位還應(yīng)當(dāng)向街道辦提交業(yè)主名單和聯(lián)系方式。
第十六條 經(jīng)交付使用建筑面積的全體業(yè)主戶數(shù)的20%以上書面同意，業(yè)主可以采用書面方式向街道辦提出召開首次業(yè)主大會的要求。
街道辦應(yīng)當(dāng)在接到業(yè)主的書面要求之日起10日內(nèi)進(jìn)行調(diào)查核實，符合業(yè)主大會成立條件的，街道辦應(yīng)當(dāng)在30日內(nèi)指導(dǎo)、監(jiān)督業(yè)主組織成立首次業(yè)主大會會議籌備組。
第十七條 首次業(yè)主大會會議由籌備組在街道辦、居委會的指導(dǎo)、監(jiān)督下，按照本規(guī)程第五章的相關(guān)規(guī)定組織召開，籌備組履行本規(guī)程第六章業(yè)主委員會關(guān)于組織召開業(yè)主大會會議的相關(guān)職責(zé)。
第十八條 籌備組成員一般為5人以上15人以下單數(shù)，由建設(shè)單位代表及業(yè)主代表組成。建設(shè)單位代表與業(yè)主代表的比例按照擁有物業(yè)的建筑面積比例確定，但建設(shè)單位代表不得超過三分之一?；I備組組長由籌備組全體會議推選產(chǎn)生。
建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)書面委托專人參加籌備組，建設(shè)單位已經(jīng)解散或者決定不參加籌備組的，應(yīng)當(dāng)增加相應(yīng)業(yè)主代表參加籌備組。
業(yè)主代表采用業(yè)主自薦或者由居委會推薦的方式產(chǎn)生。居委會應(yīng)當(dāng)對自薦及被推薦人進(jìn)行資格審查，確定業(yè)主代表名單。
業(yè)主有本規(guī)程第四十四條所列情形之一的，不得參加籌備組。
符合資格的自薦及被推薦人超過規(guī)定人數(shù)的，由居委會組織自薦及被推薦人進(jìn)行投票確定人選，自薦及被推薦人不參加投票的，視為自動棄權(quán)。
籌備組成員名單應(yīng)當(dāng)在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)進(jìn)行公示，公示時間不得少于7日。
業(yè)主或者其他相關(guān)單位、個人對籌備組成員名單有異議的，應(yīng)當(dāng)在公示期內(nèi)以書面形式實名向籌備組提出。籌備組應(yīng)當(dāng)在公示結(jié)束之日起5個工作日內(nèi)予以書面答復(fù)。
第十九條 籌備組有權(quán)要求建設(shè)單位提供業(yè)主名冊，建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)予以提供。
建設(shè)單位已經(jīng)解散無法提供業(yè)主名冊的，籌備組有權(quán)要求現(xiàn)有物業(yè)服務(wù)企業(yè)提供業(yè)主名冊，現(xiàn)有物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)予以提供。
籌備組可以自行收集核實業(yè)主相關(guān)資料，制作業(yè)主名冊。
籌備組收集核實業(yè)主資料及制作業(yè)主名冊需向房地產(chǎn)登記部門核實相關(guān)權(quán)屬情況的，房地產(chǎn)登記部門應(yīng)當(dāng)予以協(xié)助。
業(yè)主名冊至少應(yīng)當(dāng)包括全體業(yè)主的姓名、房號、建筑面積、交付使用日期及有效聯(lián)系方式等內(nèi)容。
第二十條 籌備組應(yīng)當(dāng)按照本規(guī)程第六章的相關(guān)規(guī)定提出首屆業(yè)主委員會委員候選人名單提交業(yè)主大會會議進(jìn)行選舉，參照主管部門制定的示范文本擬定管理規(guī)約及業(yè)主大會議事規(guī)則草案提交業(yè)主大會會議進(jìn)行審議表決。
第二十一條 籌備組作出決定、發(fā)布信息，應(yīng)當(dāng)由居委會加署公章確認(rèn)方可向外公布。
第二十二條 籌備組應(yīng)當(dāng)在首屆業(yè)主委員會成立之日起15日內(nèi)向業(yè)主委員會移交首次業(yè)主大會的全部資料。
第四章 業(yè)主投票權(quán)
第二十三條 業(yè)主在業(yè)主大會會議上的投票權(quán)分為兩類：第一類根據(jù)擁有已竣工房屋的建筑面積計算，每一平方米為一投票權(quán)，不足一平方米的，按照四舍五入計算;第二類根據(jù)業(yè)主人數(shù)計算，一個獨立的產(chǎn)權(quán)單位擁有一個業(yè)主投票權(quán)。業(yè)主在業(yè)主大會以外的其他事項上的投票權(quán)依此方法計算。
第二十四條 投票權(quán)的確認(rèn)以房地產(chǎn)權(quán)證登記的權(quán)屬人以及建筑面積為準(zhǔn);尚未辦理房地產(chǎn)權(quán)證的，以房地產(chǎn)登記部門備案的房屋買賣合同登記的購買人以及建筑面積為準(zhǔn)。業(yè)主大會需查驗相關(guān)房地產(chǎn)權(quán)資料的，應(yīng)當(dāng)出具所在地居委會的證明，房地產(chǎn)登記部門應(yīng)當(dāng)予以配合。
建設(shè)單位有未出售物業(yè)的，以業(yè)主身份參加業(yè)主大會。其所擁有的物業(yè)建筑面積為物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)可出售的房屋總建筑面積扣除已出售的房屋建筑面積后的剩余面積。
第二十五條 業(yè)主大會會議投票證是業(yè)主參加業(yè)主大會會議、行使投票權(quán)的憑證，業(yè)主憑投票證方可進(jìn)行投票。投票證應(yīng)當(dāng)由居委會加署公章確認(rèn)。
投票證應(yīng)當(dāng)載明業(yè)主及共有人姓名、性別、房號、持有的投票權(quán)數(shù)等內(nèi)容。
同一投票證的投票權(quán)數(shù)不得拆分，投票證登記的業(yè)主超過一人的，應(yīng)當(dāng)確定其中一人行使投票權(quán)。
業(yè)主可以委托他人出席業(yè)主大會。業(yè)主委托他人投票的，被委托人應(yīng)當(dāng)出具業(yè)主委托書以及投票證，委托書應(yīng)當(dāng)載明委托事項。
業(yè)主為法人的，由其法定代表人行使投票權(quán)。
第五章 業(yè)主大會會議
第二十六條 業(yè)主大會會議由業(yè)主委員會在街道辦、居委會的指導(dǎo)、監(jiān)督下組織召開。
業(yè)主大會會議可以采用集體討論或者書面征求意見的形式。
業(yè)主人數(shù)較多的，可以以幢、單元、樓層等為單位，推選一名業(yè)主代表參加業(yè)主大會會議。推選業(yè)主代表參加業(yè)主大會會議的，業(yè)主代表應(yīng)當(dāng)于參加業(yè)主大會會議前，就業(yè)主大會擬討論的事項征求其所代表的業(yè)主意見。凡需要投票表決的，業(yè)主填寫書面意見后，由業(yè)主代表在業(yè)主大會投票時代為提交。
業(yè)主大會會議應(yīng)當(dāng)邀請物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的非業(yè)主使用人到會，聽取其物業(yè)管理意見。非業(yè)主使用人可以接受業(yè)主委托，行使業(yè)主權(quán)利。
第二十七條 業(yè)主大會會議至少應(yīng)當(dāng)有物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)專有部分占建筑物總面積二分之一以上的業(yè)主且占總?cè)藬?shù)二分之一以上的業(yè)主參加。
業(yè)主大會作出籌集和使用建筑物及其附屬設(shè)施的維修資金以及改建、重建建筑物及其附屬設(shè)施的決定，應(yīng)當(dāng)經(jīng)專有部分占建筑物總面積三分之二以上的業(yè)主且占總?cè)藬?shù)三分之二以上的業(yè)主同意。
業(yè)主大會作出制定或者修改業(yè)主大會議事規(guī)則、制定和修改建筑物及其附屬設(shè)施的管理規(guī)約、選舉業(yè)主委員會或者更換業(yè)主委員會成員、選聘或者解聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)以及其他有關(guān)共有和共同管理權(quán)利的重大事項決定，應(yīng)當(dāng)經(jīng)專有部分占建筑物總面積二分之一以上的業(yè)主且占總?cè)藬?shù)二分之一以上的業(yè)主同意。
業(yè)主大會作出的決定對物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的全體業(yè)主具有約束力，并應(yīng)當(dāng)以書面形式及時在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)進(jìn)行公告。
業(yè)主大會作出的決定不得與法律、法規(guī)、規(guī)章以及本規(guī)程相抵觸。
業(yè)主大會作出的決定違反法律、法規(guī)的，區(qū)主管部門應(yīng)當(dāng)責(zé)令限期改正或者撤銷決定，并通告全體業(yè)主。
業(yè)主大會的決定侵害業(yè)主合法權(quán)益的，受侵害的業(yè)主可以請求人民法院予以撤銷。
第二十八條 業(yè)主大會成立后，業(yè)主大會會議分為定期會議及臨時會議。
第二十九條 業(yè)主大會定期會議按照業(yè)主大會議事規(guī)則的規(guī)定組織召開，同時應(yīng)當(dāng)符合本規(guī)程的相關(guān)規(guī)定。
第三十條 物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)有下列情形之一的，業(yè)主委員會應(yīng)當(dāng)及時組織召開業(yè)主大會臨時會議：
(一)持有20%以上投票權(quán)數(shù)業(yè)主提議的。
(二)發(fā)生重大事故或者緊急事件需要及時處理的。
(三)業(yè)主大會議事規(guī)則規(guī)定的其他情形。
上述第(一)項應(yīng)當(dāng)提交組織召開業(yè)主大會臨時會議的理由、內(nèi)容，以及所有提議業(yè)主的簽名、房號、投票權(quán)數(shù)、有效聯(lián)系方式的書面材料，業(yè)主委員會應(yīng)當(dāng)會同居委會進(jìn)行調(diào)查核實。
第三十一條 發(fā)生應(yīng)當(dāng)召開業(yè)主大會臨時會議的情形，業(yè)主委員會不履行組織召開業(yè)主大會會議職責(zé)的，區(qū)主管部門應(yīng)當(dāng)責(zé)令業(yè)主委員會限期組織召開。逾期仍不組織召開的，由街道辦指導(dǎo)、監(jiān)督居委會組織召開。
除業(yè)主委員會或者居委會外，任何單位及個人不得組織召開業(yè)主大會臨時會議。
第三十二條 業(yè)主委員會應(yīng)當(dāng)在召開業(yè)主大會會議前，至少提前15日做好下列準(zhǔn)備工作：
(一)確定業(yè)主大會會議召開的時間、地點、形式及內(nèi)容。
(二)會同居委會確認(rèn)業(yè)主投票權(quán)數(shù)。
(三)組織推薦、確定業(yè)主委員會委員候選人。
(四)擬訂提交業(yè)主大會審議表決的相關(guān)草案。
(五)會同居委會發(fā)放業(yè)主大會會議投票證。
(六)制作業(yè)主委員會委員選票及業(yè)主大會表決票，選票及表決票應(yīng)當(dāng)由居委會加署公章確認(rèn)。
(七)組織召開業(yè)主大會會議的其他準(zhǔn)備工作。
上述第(一)、(二)、(三)、(四)項應(yīng)當(dāng)在業(yè)主大會會議召開前在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)進(jìn)行公示，公示時間不得少于15日。
業(yè)主或者其他相關(guān)單位、個人對業(yè)主大會會議相關(guān)事項有異議的，應(yīng)當(dāng)在公示期內(nèi)以書面形式實名向業(yè)主委員會提出。業(yè)主委員會應(yīng)當(dāng)在公示結(jié)束之日起5個工作日內(nèi)予以書面答復(fù)。
第三十三條 業(yè)主大會會議采用集中討論形式的，應(yīng)當(dāng)按照下列程序進(jìn)行：
(一)業(yè)主委員會會同居委會核實到會業(yè)主投票證，發(fā)放選票及表決票。
(二)按照會議議程進(jìn)行選舉或者表決。
(三)回收選票及表決票。
(四)現(xiàn)場公開計票。
(五)現(xiàn)場公布業(yè)主大會會議結(jié)果。
(六)公告業(yè)主大會會議結(jié)果。
業(yè)主委員會應(yīng)當(dāng)以書面形式將業(yè)主大會會議結(jié)果在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)進(jìn)行公告，公告時間不得少于7日。公告應(yīng)當(dāng)由居委會加署公章確認(rèn)。
第三十四條 業(yè)主大會會議采用書面征求意見形式的，應(yīng)當(dāng)按照下列程序進(jìn)行：
(一)發(fā)放選票及表決票。
業(yè)主委員會會同居委會組成發(fā)放組，將選票及表決票送達(dá)每戶業(yè)主，業(yè)主應(yīng)當(dāng)出示投票證并在選票及表決票發(fā)放簽收單上簽名確認(rèn)。
業(yè)主委員會會同居委會組成發(fā)放組，將選票及表決票送交業(yè)主或者送至業(yè)主在該物業(yè)管理區(qū)域的專有物業(yè)內(nèi)，并在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的顯著位置公告7日。公告期限屆滿，業(yè)主未進(jìn)行投票或者未向業(yè)主代表提交書面意見的，除籌集和使用建筑物及其附屬設(shè)施的維修資金以及改建、重建建筑物及其附屬設(shè)施事項外，其余表決事項，推定該業(yè)主表示同意參與投票表決的大多數(shù)人的表決意見。
業(yè)主投票表決期間不在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)居住的，應(yīng)當(dāng)采取有效措施通知其相關(guān)事項。
(二)組織投票。
投票采用“流動投票”及“固定投票”相結(jié)合的方式進(jìn)行。
發(fā)放組攜帶流動投票箱，業(yè)主收到選票及表決票后可以立即投票的，應(yīng)當(dāng)將選票及表決票填好投入發(fā)放組攜帶的流動投票箱內(nèi)。選票及表決票每次發(fā)放結(jié)束后，流動投票箱應(yīng)當(dāng)立即封箱交由居委會集中保管。
發(fā)放組在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)設(shè)置固定投票箱，業(yè)主在規(guī)定的時間內(nèi)將選票及表決票填好投入投票箱。居委會應(yīng)當(dāng)核實業(yè)主投票證，并對投票人及投票權(quán)數(shù)進(jìn)行登記。
業(yè)主不在本地的可以采用郵寄選票及表決票方式進(jìn)行投票。
投票時限屆滿，回收投票權(quán)數(shù)未達(dá)到法定數(shù)量的，應(yīng)當(dāng)告知全體業(yè)主并適當(dāng)延長投票時間，業(yè)主委員會應(yīng)當(dāng)會同居委會組織上門催收選票及表決票，直至回收投票權(quán)數(shù)達(dá)到法定數(shù)量。
(三)組織計票。
投票結(jié)束后，街道辦應(yīng)當(dāng)指導(dǎo)、監(jiān)督居委會、業(yè)主委員會成立由業(yè)主代表、業(yè)主委員會委員組成的監(jiān)票組、計票組，進(jìn)行驗票、計票。計票結(jié)束后，計票及監(jiān)票人應(yīng)當(dāng)立即對計票結(jié)果進(jìn)行簽名確認(rèn)。
(四)公告業(yè)主大會會議結(jié)果。
業(yè)主委員會應(yīng)當(dāng)以書面形式將業(yè)主大會會議結(jié)果在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)進(jìn)行公告，公告時間不得少于7日。公告應(yīng)當(dāng)由居委會加署公章確認(rèn)。
第六章 業(yè)主委員會
第三十五條 業(yè)主委員會是經(jīng)業(yè)主大會選舉產(chǎn)生，在物業(yè)管理活動中，辦理業(yè)主大會交辦的具體事務(wù)的機(jī)構(gòu)。業(yè)主委員會接受全體業(yè)主監(jiān)督，履行下列職責(zé)：
(一)組織召開業(yè)主大會會議，報告物業(yè)管理實施情況。
(二)組織業(yè)主委員會換屆選舉。
(三)代表全體業(yè)主與業(yè)主大會選聘的物業(yè)服務(wù)企業(yè)簽訂物業(yè)管理服務(wù)合同。
(四)及時了解業(yè)主、物業(yè)使用人的意見及建議，協(xié)調(diào)業(yè)主、物業(yè)使用人、物業(yè)服務(wù)企業(yè)之間的矛盾糾紛，監(jiān)督及協(xié)助物業(yè)服務(wù)企業(yè)履行物業(yè)管理服務(wù)合同，督促業(yè)主按照物業(yè)管理服務(wù)合同的約定交納物業(yè)管理服務(wù)費用。
(五)監(jiān)督管理規(guī)約實施。
(六)業(yè)主大會賦予的其他職責(zé)。
業(yè)主委員會應(yīng)當(dāng)將業(yè)主委員會及委員的有效聯(lián)系方式告知全體業(yè)主、物業(yè)服務(wù)企業(yè)、街道辦、居委會。
第三十六條 業(yè)主委員會應(yīng)當(dāng)依法履行業(yè)主大會執(zhí)行機(jī)構(gòu)的職責(zé)，不得超越職權(quán)作出應(yīng)當(dāng)由業(yè)主大會作出的決定，不得強(qiáng)迫業(yè)主違背本人意愿發(fā)表意見或者投票，不得從事與物業(yè)管理無關(guān)的活動。
業(yè)主委員會作出的決定應(yīng)當(dāng)以書面形式及時在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)進(jìn)行公告，公告時間不得少于7日。
業(yè)主委員會超越職權(quán)作出的決定造成經(jīng)濟(jì)損失或者不良影響的，由簽名同意該決定的業(yè)主委員會委員承擔(dān)賠償?shù)认嚓P(guān)責(zé)任。
業(yè)主委員會作出的決定違反法律、法規(guī)的，區(qū)主管部門應(yīng)當(dāng)責(zé)令限期改正或者撤銷決定，并通告全體業(yè)主。
第三十七條 業(yè)主委員會應(yīng)當(dāng)依法制定印章使用、管理規(guī)定，業(yè)主委員會印章由業(yè)主委員會主任保管。主任缺位的，業(yè)主委員會應(yīng)當(dāng)另行確定一名副主任保管。
業(yè)主委員會作出決定、發(fā)布信息，應(yīng)當(dāng)加署業(yè)主委員會印章方可向外公布。
業(yè)主委員會違反印章使用規(guī)定，造成經(jīng)濟(jì)損失或者不良影響的，由責(zé)任人承擔(dān)相關(guān)責(zé)任。
第三十八條 經(jīng)三分之一以上業(yè)主委員會委員提議或者業(yè)主委員會主任認(rèn)為有必要的，應(yīng)當(dāng)及時召開業(yè)主委員會會議。
業(yè)主委員會會議由業(yè)主委員會主任組織召開，主任缺席的，由副主任主持。
業(yè)主委員會會議應(yīng)當(dāng)有二分之一以上委員出席，作出決定、發(fā)布信息、使用印章應(yīng)當(dāng)經(jīng)全體委員二分之一以上通過。
業(yè)主委員會會議應(yīng)當(dāng)作書面記錄，由出席會議的委員簽名并加蓋印章后存檔。
第三十九條 業(yè)主委員會應(yīng)當(dāng)建立業(yè)主大會、業(yè)主委員會活動檔案，并指定專人保管。檔案應(yīng)當(dāng)包括下列內(nèi)容：
(一)業(yè)主大會、業(yè)主委員會會議記錄、紀(jì)要。
(二)業(yè)主大會、業(yè)主委員會決定。
(三)業(yè)主委員會選舉、備案材料。
(四)業(yè)主名冊。
(五)物業(yè)管理服務(wù)合同。
(六)業(yè)主及物業(yè)使用人的書面意見、建議。
(七)物業(yè)維修資金收支情況。
(八)其他與本物業(yè)管理區(qū)域相關(guān)的文件、資料、物品。
第四十條 業(yè)主大會及業(yè)主委員會的工作經(jīng)費由全體業(yè)主承擔(dān)。業(yè)主委員會工作經(jīng)費籌集、管理、使用辦法由業(yè)主大會決定，亦可從合法利用物業(yè)共有部分獲取的收益中列支。應(yīng)當(dāng)設(shè)立專門帳號，對費用實施依法管理。
業(yè)主委員會應(yīng)當(dāng)以書面形式將業(yè)主大會、業(yè)主委員會工作經(jīng)費的籌集、管理、使用情況在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)每半年至少公布一次，接受全體業(yè)主的監(jiān)督。
首次業(yè)主大會會議的組織費用，由全體業(yè)主共同承擔(dān)，由首次業(yè)主大會籌備組籌集或者由建設(shè)單位、物業(yè)服務(wù)企業(yè)代籌，接受業(yè)主和居委會監(jiān)督。
第四十一條 業(yè)主委員會委員由業(yè)主大會選舉產(chǎn)生，按照得票數(shù)多少排序由多至少依次當(dāng)選，每屆任期不超過五年，可以連選連任，業(yè)主大會議事規(guī)則對任期另有約定的，從其約定。
業(yè)主委員會委員不得委托他人代為行使委員職責(zé)。
第四十二條 業(yè)主委員會委員人數(shù)的確定及候選人的產(chǎn)生應(yīng)當(dāng)符合下列規(guī)定：
(一)業(yè)主委員會委員為5人以上15人以下單數(shù)，具體人數(shù)根據(jù)該物業(yè)管理區(qū)域的實際情況確定。
(二)業(yè)主委員會委員選舉實行差額選舉方式。業(yè)主委員會委員候選人與業(yè)主委員會人數(shù)的差額比例為20%─30%。
(三)業(yè)主委員會委員候選人采用業(yè)主自薦及居委會推薦相結(jié)合的方式產(chǎn)生。
居委會應(yīng)當(dāng)對自薦及被推薦人進(jìn)行資格審查，確定業(yè)主委員會委員候選人名單。
符合資格的自薦及被推薦人超過規(guī)定委員人數(shù)30%以上的，由居委會組織自薦及被推薦人進(jìn)行投票確定人選。自薦及被推薦人不參加投票的，視為自動棄權(quán)。
業(yè)主委員會委員候選人名單應(yīng)當(dāng)在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)進(jìn)行公示，公示時間不得少于7日。
業(yè)主或者其他相關(guān)單位、個人對業(yè)主委員會委員候選人名單有異議的，應(yīng)當(dāng)在公示期內(nèi)以書面形式實名向居委會提出。居委會應(yīng)當(dāng)進(jìn)行調(diào)查核實，并在公示結(jié)束之日起5個工作日內(nèi)予以書面答復(fù)。
第四十三條 業(yè)主委員會委員候選人應(yīng)當(dāng)符合下列條件：
(一)本物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)具有完全民事行為能力的業(yè)主。
(二)遵守國家有關(guān)法律、法規(guī)、規(guī)章。
(三)遵守業(yè)主大會議事規(guī)則、管理規(guī)約，模范履行業(yè)主義務(wù)。
(四)熱心公益事業(yè)，責(zé)任心強(qiáng)，公正廉潔，具有社會公信力。
(五)具有一定組織能力。
(六)具備必要的工作時間。
第四十四條 業(yè)主有下列情形之一的，不得成為業(yè)主委員會委員候選人：
(一)存在違法裝修、搭建、改變物業(yè)使用功能以及違法占用物業(yè)共有部分等行為的。
(二)連續(xù)3個月以上或者累計6個月以上拖欠物業(yè)管理服務(wù)費用或者物業(yè)維修費用且在選舉前仍未補(bǔ)繳的。
(三)本人、配偶以及直系親屬在所聘請的物業(yè)服務(wù)企業(yè)及其關(guān)聯(lián)企業(yè)工作的。
(四)存在其他違反有關(guān)法律、法規(guī)、規(guī)章、管理規(guī)約規(guī)定的行為，不宜成為業(yè)主委員會委員的。
第四十五條 業(yè)主委員會委員應(yīng)當(dāng)在選舉產(chǎn)生之日起7日內(nèi)組織召開首次業(yè)主委員會會議，推選產(chǎn)生業(yè)主委員會主任1名，副主任1-2名。
第四十六條 業(yè)主委員會應(yīng)當(dāng)在選舉產(chǎn)生之日起30日內(nèi)持下列材料向區(qū)主管部門備案：
(一)業(yè)主委員會備案登記表。
(二)管理規(guī)約。
(三)業(yè)主大會議事規(guī)則。
(四)選舉及表決結(jié)果。
區(qū)主管部門應(yīng)當(dāng)在收到備案材料之日起10個工作日內(nèi)完成備案。符合規(guī)定的，發(fā)出《業(yè)主委員會備案確認(rèn)書》;不符合規(guī)定的，應(yīng)當(dāng)書面告知理由，提出處理意見。
區(qū)主管部門應(yīng)當(dāng)將備案情況書面告知街道辦、居委會、公安派出所、建設(shè)單位、物業(yè)服務(wù)企業(yè)。
業(yè)主委員會備案的有關(guān)事項發(fā)生變更的，應(yīng)當(dāng)進(jìn)行變更備案。
第四十七條 業(yè)主委員會應(yīng)當(dāng)自取得《業(yè)主委員會備案確認(rèn)書》之日起15日內(nèi)，憑《業(yè)主委員會備案確認(rèn)書》向公章刻制管理部門申請刻制印章，取得印章后15日內(nèi)應(yīng)當(dāng)將印章圖樣報區(qū)主管部門備案。
業(yè)主委員會名稱應(yīng)當(dāng)冠以“珠海市、轄區(qū)名稱、物業(yè)管理區(qū)域名稱”，即：“珠海市××區(qū)××業(yè)主委員會”。
第四十八條 業(yè)主委員會委員有下列情形之一的，委員資格自動終止：
(一)已經(jīng)不是本物業(yè)管理區(qū)域業(yè)主的。
(二)因違法犯罪等原因不能履行委員義務(wù)的。
(三)因疾病等原因喪失工作能力的。
(四)無正當(dāng)理由連續(xù)三次缺席業(yè)主委員會會議的。
(五)以書面形式向業(yè)主大會提出辭呈的。
(六)存在本規(guī)程第四十四條所列情形之一的。
業(yè)主委員會委員有上述情形的，由居委會審查后報區(qū)主管部門備案，并通知業(yè)主委員會進(jìn)行公告或者由居委會自行公告。
第四十九條 業(yè)主或者業(yè)主委員會委員認(rèn)為業(yè)主委員會委員資格應(yīng)當(dāng)終止而未終止，或者不應(yīng)當(dāng)終止而被終止的，可以向業(yè)主委員會提出終止或者恢復(fù)委員資格的意見，經(jīng)居委會審查，認(rèn)為應(yīng)當(dāng)終止或者恢復(fù)委員資格的，由居委會向業(yè)主委員會提出意見，業(yè)主委員會應(yīng)當(dāng)接受。
第五十條 業(yè)主委員會應(yīng)當(dāng)將委員資格終止或者恢復(fù)的相關(guān)事項在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)進(jìn)行公告，公告時間不得少于7日。
第五十一條 業(yè)主委員會委員應(yīng)當(dāng)在委員資格終止之日起3日內(nèi)將所保管的檔案資料、印章及其他屬于業(yè)主大會、業(yè)主委員會所有的財物移交給業(yè)主委員會。
第五十二條 業(yè)主委員會委員缺員超過30%的，業(yè)主委員會應(yīng)當(dāng)組織召開業(yè)主大會會議進(jìn)行增補(bǔ)。業(yè)主委員會不組織增補(bǔ)的，區(qū)主管部門應(yīng)當(dāng)責(zé)令業(yè)主委員會限期組織增補(bǔ)，逾期仍不組織增補(bǔ)的，由居委會組織增補(bǔ)。
第五十三條 業(yè)主委員會應(yīng)當(dāng)在任期屆滿前至少提前60日書面報告街道辦，提出換屆選舉意見，組織召開業(yè)主大會進(jìn)行換屆選舉。
業(yè)主委員會不在規(guī)定時間內(nèi)組織換屆選舉工作的，區(qū)主管部門應(yīng)當(dāng)責(zé)令業(yè)主委員會限期組織換屆選舉;逾期仍不組織的，由街道辦指導(dǎo)、監(jiān)督居委會組織召開業(yè)主大會進(jìn)行換屆選舉。
因參加業(yè)主大會會議的業(yè)主未能達(dá)到法定數(shù)量等客觀原因未能如期換屆選舉的，業(yè)主委員會應(yīng)當(dāng)繼續(xù)履行職責(zé)，直至新一屆業(yè)主委員會產(chǎn)生。
第五十四條 上一屆業(yè)主委員會應(yīng)當(dāng)在新一屆業(yè)主委員會成立之日起15日內(nèi)，將保管的檔案資料、印章及其他屬于全體業(yè)主共有的財物移交新一屆業(yè)主委員會，做好交接工作。
第五十五條 分期開發(fā)的物業(yè)管理區(qū)域前一期已經(jīng)成立業(yè)主委員會的，新一期物業(yè)交付使用后，應(yīng)當(dāng)按照建筑面積比例增補(bǔ)業(yè)主委員會委員。增補(bǔ)完成后，應(yīng)當(dāng)在30日內(nèi)報區(qū)主管部門備案。
第五十六條 區(qū)主管部門應(yīng)當(dāng)定期對業(yè)主委員會依法履行職責(zé)的情況進(jìn)行檢查，發(fā)現(xiàn)業(yè)主委員會存在違法行為的應(yīng)當(dāng)及時予以糾正。
業(yè)主委員會有下列情形之一的，由區(qū)主管部門會同街道辦指導(dǎo)、監(jiān)督居委會組織召開業(yè)主大會，決定是否解散原業(yè)主委員會，選舉產(chǎn)生新一屆業(yè)主委員會：
(一)有超越職權(quán)、違反法律法規(guī)的行為，嚴(yán)重侵害業(yè)主合法權(quán)益的。
(二)有嚴(yán)重影響社區(qū)安定和社會穩(wěn)定行為的。
(三)對區(qū)主管部門在檢查中發(fā)現(xiàn)并責(zé)令改正的違法行為拒不改正的。
第五十七條 因物業(yè)管理區(qū)域拆建或者其他不可抗力的原因致使業(yè)主大會、業(yè)主委員會解散的，業(yè)主委員會應(yīng)當(dāng)在解散前將檔案資料、印章移交給區(qū)主管部門，并在街道辦的指導(dǎo)、監(jiān)督下，做好業(yè)主共有財產(chǎn)清算工作。
第七章 附則
第五十八條 建制鎮(zhèn)人民政府應(yīng)當(dāng)參照本規(guī)程關(guān)于街道辦的相關(guān)職責(zé)，依法對本轄區(qū)內(nèi)相關(guān)業(yè)主大會的活動進(jìn)行指導(dǎo)、監(jiān)督。
第五十九條 管理規(guī)約示范文本、業(yè)主大會議事規(guī)則示范文本及相關(guān)文件、表格的樣本由市主管部門制定。
第六十條 本規(guī)程自20**年8月1日起施行，同時廢止《珠海市業(yè)主大會規(guī)程(試行)》(珠府〔20**〕73號)。
篇2：昆明市業(yè)主大會規(guī)程實施細(xì)則(2004試行)
昆明市業(yè)主大會規(guī)程實施細(xì)則(20**試行)
第一條 為了規(guī)范為主大會的活動，維護(hù)業(yè)主的合法權(quán)益，根據(jù)國務(wù)院《物業(yè)管理條例》和建設(shè)部《業(yè)主大會規(guī)程》，結(jié)合昆明市實際，制定本實施細(xì)則。
第二條 本細(xì)則適用于本市行政區(qū)域內(nèi)物業(yè)管理活動中業(yè)主大會的成立、動作和監(jiān)督。
第三條 業(yè)主大會應(yīng)當(dāng)代表和維護(hù)物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)全體業(yè)主在物業(yè)管理活動中合法權(quán)益。
第四條 一個物業(yè)管理區(qū)域只能成立一個為主大會。物業(yè)管理區(qū)域的劃分按省有關(guān)規(guī)定執(zhí)行。 業(yè)主大會由物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的全體業(yè)主組成。業(yè)主大會應(yīng)當(dāng)設(shè)立業(yè)主委員會作為執(zhí)行機(jī)構(gòu)。 業(yè)主大會自按規(guī)定程序召開首次業(yè)主大會會議之日起成立。
第五條 只有一個業(yè)主、或者業(yè)主人數(shù)較少且經(jīng)全體業(yè)主一致同意，決定不成立業(yè)主大會的，由全體業(yè)主共同履行業(yè)主大會，業(yè)主委員會職責(zé)。
第六條 各縣（市）區(qū)房產(chǎn)行政主管部門負(fù)責(zé)要行政區(qū)域內(nèi)業(yè)主大會及其業(yè)主委員會的指導(dǎo)、監(jiān)督工作。
第七條 成立業(yè)主大會應(yīng)當(dāng)具備以下條件：
（一）交付使用的建筑面積達(dá)到物業(yè)管理區(qū)域總建筑面積50%以上；
?。ǘ┱嘉飿I(yè)管理區(qū)域總建筑面積20%以上或占物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)業(yè)主總戶數(shù)20%以上的業(yè)主提議。
第八條 業(yè)主大會應(yīng)當(dāng)按以下程序籌備成立：
（一）業(yè)主代表向物業(yè)所在地的縣（市）區(qū)房產(chǎn)行政主管部門（以下簡稱當(dāng)?shù)刂鞴懿块T）遞交書面申請，填寫《業(yè)主大會及業(yè)主委員會成立申請表》；
?。ǘ┙M建籌備組；
（三）完成籌備工作；
（四）召開首次業(yè)主大會；
?。ㄎ澹┱匍_首次業(yè)主委員會會議；
?。﹤浒浮?/p>
業(yè)主籌備成立業(yè)主大會的，應(yīng)當(dāng)在當(dāng)?shù)刂鞴懿块T和街道辦事處（鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府，下同）的指導(dǎo)下，由業(yè)主代表、建設(shè)單位代表組成業(yè)主大會籌備組（以上簡稱籌備組），負(fù)責(zé)業(yè)主大會籌備工作。業(yè)主代表應(yīng)當(dāng)由遵紀(jì)守法、履行業(yè)主義務(wù)、熱愛公益事業(yè)的業(yè)主擔(dān)任。籌備組成員名單確定后，應(yīng)以書面形式在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)公告10日。
第九條 業(yè)主大會籌備組應(yīng)當(dāng)做好下列籌備工作：
?。ㄒ唬┐_定首次業(yè)主大會會議召開的時間、地點、形式和內(nèi)容；
?。ǘ﹨⒄照鞴懿块T制訂的示范文本，擬定《業(yè)主大會議事規(guī)則》（草案）和《業(yè)主公約》（草案）；
?。ㄈ┐_認(rèn)業(yè)主身份，確定業(yè)主在首次業(yè)主大會會議上的投票權(quán)數(shù)；
?。ㄋ模┐_定業(yè)主委員會委員候選人產(chǎn)生辦法及名單；
（五）召開首次業(yè)主大會會議的其他準(zhǔn)備工作。
前款（一）、（二）、（三）、（四）項內(nèi)容應(yīng)當(dāng)在首次業(yè)主大會會議召開15日前以書面形式在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)公告。
第十條 籌備組完成籌備工作后，在當(dāng)?shù)刂鞴懿块T和街道辦事處（社區(qū)局民委員會）的指導(dǎo)下，組織業(yè)主召開首次業(yè)主大會會議，審定《業(yè)主公約》（草案）和《業(yè)主大會議事規(guī)則》（草案），并選舉產(chǎn)生業(yè)主委員會。
籌備組應(yīng)當(dāng)在首次業(yè)主大會召開后3日內(nèi)向業(yè)主委員會移交全部資料，籌備工作結(jié)束。
第十一條 業(yè)主身份，按房屋所有權(quán)證記載的所有權(quán)人確定；已訂閱買賣合同尚未取得房屋所有權(quán)證的物業(yè)買受人，其房屋竣工并交付使用的，參照房屋所有權(quán)人進(jìn)行業(yè)主身份認(rèn)定。房屋為共有財產(chǎn)的所有權(quán)人的配偶也可以認(rèn)定為業(yè)主。
依前款規(guī)定確定或認(rèn)定的房屋業(yè)主每戶超過一人的，推選一人參加業(yè)主大會會議。 無民事行為能力或限制民事行為能力的業(yè)主，由其法寶代理人參加業(yè)主大會會議。
第十二條 業(yè)主在業(yè)主大會會議上的投票權(quán)數(shù)，原則上以每套住房為一票，也可以結(jié)合實際情況，按照業(yè)主在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)擁有的物業(yè)建筑面積確定。業(yè)主投票權(quán)數(shù)確定的具體辦法，由業(yè)主大會議事規(guī)則約定。
第十三條 業(yè)主大會應(yīng)當(dāng)履行以下職責(zé)：
（一）制定、修改業(yè)主公約和業(yè)主大會議事規(guī)則；
?。ǘ┻x舉、更換業(yè)主委員會委員，監(jiān)督業(yè)主委員會的工作；
?。ㄈ┻x聘、解聘物業(yè)管理企業(yè)；
?。ㄋ模Q定物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備專項維修獎金使用、續(xù)籌方案，并監(jiān)督實施；
（五）制定、修改物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)物業(yè)共用部位和共用敲詐設(shè)備的使用、公共秩序和環(huán)境衛(wèi)生的維護(hù)等方面的規(guī)章制度；
?。┓?、法規(guī)或者業(yè)主大會議事規(guī)則規(guī)定的其他有關(guān)物業(yè)管理的職責(zé)。
第十四條 業(yè)主大會議事規(guī)則應(yīng)當(dāng)就業(yè)主大會議事方式、表決程序、 業(yè)主投票權(quán)確定辦法、業(yè)主委員會組成與任期、職責(zé)、議事方式、印章管理使用等事項依法作出約定。
第十五條 業(yè)主公約應(yīng)當(dāng)對有關(guān)物業(yè)的使用、維護(hù)、管理，業(yè)主的共同利益，業(yè)主應(yīng)當(dāng)履行的義務(wù)，違反公約應(yīng)當(dāng)承擔(dān)的責(zé)任等事項依法作出約定。
業(yè)主公約對全體業(yè)主具有約束力。
第十六條 業(yè)主大會會議分為定期會議和臨時會議。
業(yè)主大會定期會議應(yīng)當(dāng)按照業(yè)主大會議事規(guī)則的規(guī)定由業(yè)主委員會組織召開。
有下列情況之一的，業(yè)主委員會應(yīng)當(dāng)組織召開業(yè)主大會臨時會議；
?。ㄒ唬?0%以上業(yè)主提議的；
（二）發(fā)生重大事故或者緊急事件需要及時處理的；
?。ㄈI(yè)主大會議事規(guī)則或者業(yè)主公約規(guī)定的其他情況。
發(fā)生應(yīng)當(dāng)召開業(yè)主大會會議的情況，業(yè)主委員會不履行組織召開會議職責(zé)的，當(dāng)?shù)刂鞴懿块T應(yīng)當(dāng)璀業(yè)主委員會限期召開。
第十七條 召開業(yè)主大會會議，應(yīng)當(dāng)在會議召開15日之前通知全體業(yè)主，并將會議通知和有關(guān)材料以書面形式的物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)公告。
召開業(yè)主大會會議，應(yīng)當(dāng)同時告知街道辦事處（社區(qū)居民委員會）
第十八條 業(yè)主大會會議可以采用集體討論的形式，也可以采用書面征求意見的形式；但應(yīng)當(dāng)有物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)持有1/2以上投票權(quán)的業(yè)主參加。
第十九條 業(yè)主應(yīng)當(dāng)參加業(yè)主大會。業(yè)主本人因故不能參加業(yè)主大會會議的，可書面委托代理人參加。業(yè)主大會成立后成為同一物業(yè)管理區(qū)域業(yè)主的，自動成為業(yè)主大會成員，并應(yīng)當(dāng)遵守業(yè)主大會的決定。
第二十條 物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)業(yè)主人數(shù)較多的，可以幢、單元、樓層等為單位，推選一名業(yè)主代表參加業(yè)主大會會議。業(yè)主代表因故不能參加會議的，其所代表的業(yè)主可以另外搶先一名業(yè)主代表參加。
業(yè)主代表的產(chǎn)生應(yīng)經(jīng)相應(yīng)區(qū)域內(nèi)1/2以上投票權(quán)的業(yè)主書面同意。
第二十一條 搶先業(yè)主代表參加業(yè)主大會會議的，業(yè)主代表應(yīng)當(dāng)在參加業(yè)主大會會議3日前，就業(yè)主大會會議擬討論的事項書面征求其所代表的業(yè)主意見；凡需投票表決的，業(yè)主的贊同、反對及棄權(quán)的具體票數(shù)經(jīng)本人簽字后，由業(yè)主代表在業(yè)主大會投票時如實反映。
第二十二條 業(yè)主大會會議的表決，一般采用1戶業(yè)主1份表決票的方式。表決票上應(yīng)標(biāo)明業(yè)主的姓名，樓幢單元門牌號，建筑面積，投票權(quán)數(shù)，表決事項，贊同、反對、棄權(quán)選項及示范符號，有效與無效票的提示，以及業(yè)主本人簽名等內(nèi)容。
第二十三條 業(yè)主大會作出決定；必須經(jīng)與會業(yè)主所持投票權(quán)1/2以上通過。
業(yè)主大會作出制定和修改業(yè)主公約、業(yè)主大會議事規(guī)則、選聘與解聘物業(yè)管理企業(yè)、專項維修資金使用和續(xù)籌方案、分擔(dān)業(yè)主大會及其業(yè)主委員會工作經(jīng)費、調(diào)整物業(yè)服務(wù)內(nèi)容及標(biāo)準(zhǔn)與收費標(biāo)準(zhǔn)等重大事項的決定，必須經(jīng)物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)全體業(yè)主所持投票權(quán)2/3以上通過。
第二十四條 業(yè)主大會會議作出決定的時間以產(chǎn)生表決結(jié)果之日為準(zhǔn)。
第二十五條 業(yè)主大會的決定對物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的全體業(yè)主具有約束力。業(yè)主大會會議的決定以業(yè)主委員會的名義發(fā)布或簽署。
業(yè)主委員會應(yīng)當(dāng)在業(yè)主大會的決定作出之日起3日內(nèi)以書面形式在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)公告。業(yè)主委員會應(yīng)當(dāng)對業(yè)主大會會議作書面記錄并存檔。
第二十六條 根據(jù)物業(yè)管理區(qū)域規(guī)模大小，業(yè)主委員會可由5至15名委員組成（應(yīng)為單數(shù)）。業(yè)主委員會應(yīng)當(dāng)自選舉產(chǎn)生之日起3日內(nèi)召開首次業(yè)主委員會會議，推選產(chǎn)生業(yè)主委員會主任1名、副主任1至2名。具體辦法由業(yè)主大會議事規(guī)則約定。
第二十七要 業(yè)主委員會實行任期制，一般每屆任期3 年，業(yè)主委員會任期屆滿之日起資格自動終止。
業(yè)主委員會委員任期與業(yè)主委員會任期相同。
第二十八條 業(yè)主委員會候選人員可由幢、單元、樓層等業(yè)主代表產(chǎn)生，業(yè)主人數(shù)較多的可由小區(qū)片（院）業(yè)主代表產(chǎn)生。
業(yè)主委員會委員應(yīng)當(dāng)符合下列條件；
（一）本物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)具有完全懂事行為能力的業(yè)主；
?。ǘ┳袷胤?、法規(guī)；
?。ㄈ┳袷貥I(yè)主大會議事規(guī)則、業(yè)主公約，模范履行業(yè)主義務(wù)，按期交納物業(yè)服務(wù)費及相關(guān)費用；
?。ㄋ模嵝墓媸聵I(yè)，責(zé)任心強(qiáng)，公正廉潔；
（五）具有一定組織能力，具備一定文化；
（六）具備必要的工作時間。
第二十九條 業(yè)主大會會議選舉業(yè)主委員會委員，實行差額選舉，差額為應(yīng)選人數(shù)的20%，經(jīng)與會業(yè)主所持投票權(quán)1/2以上通過，且得票多的當(dāng)選。
候選人得票相等不能排位當(dāng)選，應(yīng)對得票相等的候選人再次選舉確定。已選出的業(yè)主委員會委員人數(shù)少于業(yè)主大會議事規(guī)則規(guī)定人數(shù)的，應(yīng)在當(dāng)先之外的其他候選人中再次選舉確定。
第三十條 業(yè)主委員會應(yīng)當(dāng)自選舉產(chǎn)生之日起30日內(nèi)，將業(yè)主大會的成立情況、業(yè)主大會議事規(guī)則、業(yè)主公約、業(yè)主委員會委員名單等材料向當(dāng)?shù)刂鞴懿块T備案。
當(dāng)?shù)刂鞴懿块T在收到備案材料之日起10個工作日內(nèi)，對符合條件的予以備案。
業(yè)主委員會備案的有關(guān)事項發(fā)生變更的，應(yīng)將有關(guān)材料報主管部門 。
業(yè)主委員會違反法規(guī)、政策等規(guī)定，以虛假資料取得備案的，一經(jīng)核實，由當(dāng)?shù)刂鞴懿块T撤銷備案。
第三十一條 業(yè)主委員會應(yīng)當(dāng)履行以下職責(zé)：
?。ㄒ唬┱偌瘶I(yè)主大會會議，報告物業(yè)管理的實施情況；
?。ǘ┐順I(yè)主與業(yè)主大會遷出的物業(yè)管理企業(yè)簽訂物業(yè)服務(wù)合同；
（三）及時了解業(yè)主、物業(yè)使用人的意見和建議，監(jiān)督和協(xié)助物業(yè)管理企業(yè)履行物業(yè)服務(wù)合同；
（四）監(jiān)督業(yè)主公約的實施，督促業(yè)主遵守業(yè)主公約，履行業(yè)主義務(wù)；
（五）督促違反物業(yè)服務(wù)合同約定逾期不交納物業(yè)服務(wù)費用的業(yè)主，限期交納物業(yè)服務(wù)費用；
?。I(yè)主大會賦予的其他職責(zé)。
第三十二條 經(jīng)1/3以上業(yè)主委員會委員提議或者業(yè)主委員會主任認(rèn)為有必要的，應(yīng)當(dāng)及時召開業(yè)主委員會會議，并在會議召開3日前通知全體委員。
第三十三條 業(yè)主委員會會議應(yīng)當(dāng)有過半數(shù)委員出席，作出決定必須經(jīng)全體委員1/2以上同意。會議應(yīng)當(dāng)作書面記錄，由出席會議的委員簽字后存檔。
業(yè)主委員會的決定應(yīng)當(dāng)在決定產(chǎn)生之日起3日內(nèi)出書面形式在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)公告。
第三十四條 業(yè)主委員會任期屆滿2個月前，應(yīng)當(dāng)召開業(yè)主大會進(jìn)行業(yè)主委員會的換屆選舉；逾期未換屆的，當(dāng)?shù)刂鞴懿块T可以指派工作人員指導(dǎo)其換屆工作。
原業(yè)主委員會應(yīng)當(dāng)在其任期屆滿之日起10日內(nèi)，將其保管的檔案資料、印章及其他屬于業(yè)主大會所有的財物移交給新一屆業(yè)主委員會。
第三十五條 經(jīng)業(yè)主委員會或者20%以上業(yè)主提議，認(rèn)為有必要變更業(yè)主和會委員的，由業(yè)主大會會議作出決定，及時補(bǔ)選或改選委員（任期同本屆業(yè)主委員會），并以書面形式在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)公告。
第三十六條 業(yè)主委員會委員有下列情形之五的，經(jīng)業(yè)主大會會議通過，其業(yè)主委員會委員資格終止；
?。ㄒ唬┮蛭飿I(yè)轉(zhuǎn)讓、滅失等原因不再是業(yè)主的；
?。ǘo故制度業(yè)主委員會會議連續(xù)3次以上的；
?。ㄈ┮蚣膊〉仍騿适男新氊?zé)能力的；
（四）有犯罪行為的；
?。ㄎ澹┮詴嫘问较驑I(yè)主大會提出辭呈的；
?。┚懿宦男袠I(yè)主義務(wù)的；
（七）其它原因不宜擔(dān)任業(yè)主委員會委員的。
業(yè)主委員會委員資格終止或變更的，業(yè)主委員會應(yīng)當(dāng)記錄并保存相關(guān)資料。
第三十七條 業(yè)主委員會委員資格終止的，應(yīng)當(dāng)自資格中止之日起3日內(nèi)，將其保管的檔案資料、印單日 及其他屬于業(yè)主大會所有的財物，移交給業(yè)主委員會。
第三十八條 業(yè)主大會、業(yè)主委員會應(yīng)當(dāng)配合公安機(jī)關(guān)，與社區(qū)居民委員會相互協(xié)作，共同做好維護(hù)物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的社會治安等相關(guān)工作。
在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)，業(yè)主大會、業(yè)主委員會應(yīng)當(dāng)支持社區(qū)居民委員會，并認(rèn)真聽取社區(qū)居民委員會的建議。
第三十九條 業(yè)主大會和業(yè)主委員會開展工作的經(jīng)費由全體業(yè)主承擔(dān)；經(jīng)費的籌集、管理、使用具體由業(yè)主大會議事規(guī)則規(guī)定。
業(yè)主大會和業(yè)主委員會工作經(jīng)費的使用情況應(yīng)當(dāng)定期以書面形式在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)公告，接受業(yè)主的質(zhì)詢和監(jiān)督。
第四十條 業(yè)主大會和業(yè)主委員會的印章依照有關(guān)法律法規(guī)和業(yè)主大會議事規(guī)則的規(guī)定刻制、使用、管理。
違反印章使用規(guī)定，造成經(jīng)濟(jì)損失或者不良影響的，由責(zé)任人承擔(dān)相應(yīng)的當(dāng)先責(zé)任。
第四十一條 業(yè)主大會、業(yè)主委員會應(yīng)當(dāng)依法履行職責(zé)，不得從事與物業(yè)管理無關(guān)的活動。所作出的決定若有違反法律、法規(guī)的，由當(dāng)?shù)刂鞴懿块T責(zé)令其限期改正或者撤銷其決定，并通告全體業(yè)主。
第四十二條 因物業(yè)管理區(qū)域發(fā)生變更等原因?qū)е聵I(yè)主大會解散的，在解散前，業(yè)主大會、業(yè)主委員會應(yīng)當(dāng)在當(dāng)?shù)刂鞴懿块T和街道辦事處的指導(dǎo)監(jiān)督下，做好業(yè)主共同財產(chǎn)清算工作。 業(yè)主大會解散前，業(yè)主共同財產(chǎn)清算結(jié)束后30日內(nèi)，業(yè)主委員會應(yīng)按規(guī)定向有關(guān)部門輸業(yè)主委員會備案、印章游樂等手續(xù)，并將保管的其他檔案資料移交當(dāng)?shù)刂鞴懿块T。
第四十三條 本細(xì)則自二00四年十一月一日起施行。
篇3：中山市組織籌備成立首次業(yè)主大會規(guī)程指引
各鎮(zhèn)區(qū)建設(shè)所、城管辦、市房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)、物業(yè)管理公司的會員單位:
為了規(guī)范業(yè)主大會的活動,維護(hù)業(yè)主的合法權(quán)益,現(xiàn)根據(jù)全國《物業(yè)管理條例》、《業(yè)主大會規(guī)程》、《廣東省物業(yè)管理條例》等有關(guān)成立業(yè)主大會、選舉業(yè)主委員會的規(guī)定內(nèi)容輯錄編寫了這個指引,供你們在組織籌備成立首次業(yè)主大會、選舉業(yè)主委員會工作中參考。
一、業(yè)主:物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)房屋和相關(guān)設(shè)施設(shè)備的所有權(quán)人為業(yè)主,是物業(yè)的主人。
二、業(yè)主大會:一個物業(yè)管理區(qū)域成立一個業(yè)主大會。
三、業(yè)主大會的性質(zhì):業(yè)主大會是代表和維護(hù)物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)全體業(yè)主在物業(yè)管理活動中的合法權(quán)益的自治自律組織。
四、第一次業(yè)主大會召開(或者業(yè)主大會成立)的條件:
同一個物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的業(yè)主,應(yīng)當(dāng)在物業(yè)所在地的區(qū)、縣、人民政府房地產(chǎn)行政主管部門的指導(dǎo)下成立業(yè)主大會,并選舉產(chǎn)生業(yè)主委員會。
《省物業(yè)管理條例》規(guī)定:“物業(yè)已交付使用的建筑面積達(dá)到百分之五十以上,或者已交付使用的建筑面積達(dá)到百分之三十以上不足百分之五十、且使用已超過一年的,應(yīng)當(dāng)召開首次業(yè)主大會,選舉產(chǎn)生業(yè)主委員會”。當(dāng)具備召開首次業(yè)主大會的條件后,在當(dāng)?shù)亟ㄔO(shè)行政主管部門的指導(dǎo)下,由業(yè)主代表、建設(shè)單位組成業(yè)主大會籌備組(以下簡稱籌備組)。
(一)籌備工作包括:
1、確定首次業(yè)主大會會議召開的時間、地點、形式和內(nèi)容;
2、參照示范文本,擬定《業(yè)主大會會議議事規(guī)則》(草案),《業(yè)主公約》(草案);
3、確認(rèn)業(yè)主身份,確定業(yè)主投票權(quán)數(shù)。(住宅按每一戶為一投票權(quán);工業(yè)廠房、商業(yè)用房按物業(yè)建筑面積計算投票數(shù),多少建筑面積為一票,籌備組可根據(jù)實際情況商定)
4、確定業(yè)主委員會候選人產(chǎn)生辦法及名單(選出的委員人數(shù)為單數(shù),一般在5-7人,面積大的小區(qū)可適當(dāng)增加人數(shù));
籌備工作的內(nèi)容要以書面形式在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)公告。
(二)業(yè)主大會或業(yè)主代表大會代表的產(chǎn)生:
業(yè)主大會會議“應(yīng)當(dāng)有物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)持有1/2以上投票權(quán)的業(yè)主參加”;“業(yè)主較多的可以幢、單元、樓層等為單位,推選一名業(yè)主代表參加業(yè)主大會會議”。
推選業(yè)主代表參加業(yè)主大會會議的,業(yè)主代表應(yīng)當(dāng)于參加業(yè)主大會會議的前3日,就業(yè)主大會會議擬討論的事項書面征求其所代表的業(yè)主意見。凡需投票表決的,業(yè)主的贊同、反對及棄權(quán)的具體票數(shù)經(jīng)本人簽字后,由業(yè)主代表在業(yè)主大會投票時如實反映。
業(yè)主代表因故不能參加業(yè)主大會會議的,其所代表的業(yè)主可以另外推選一名業(yè)主代表參加。
(三)業(yè)主大會的形式:可以采用集體討論的形式,也可以采用書面征求意見的形式。
(四)業(yè)主委員會候選人的產(chǎn)生:一般用協(xié)商、推薦的方式在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的業(yè)主產(chǎn)生業(yè)主委員會候選人。
(五)業(yè)主委員會委員的條件
1、應(yīng)當(dāng)是本物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)具有完全民事行為能力的業(yè)主;
2、遵守業(yè)主大會議事規(guī)則、業(yè)主公約,模范履行業(yè)主義務(wù);
3、熱心公益事業(yè),責(zé)任心強(qiáng),公正廉潔,具有一定組織能力和具備必要的工作時間的業(yè)主擔(dān)任。