蘇建函物〔20**〕100號

　　關于對市區20**年度前期物業服務項目進行專項督查的通知

　　各區住建局，姑蘇區住建委，蘇州工業園區規建委;各相關物業服務企業、開發建設企業：

　　為進一步加強事中事后監管，督促前期物業服務方案落實，監督開發建設單位和物業管理單位履行《前期物業服務合同》，維護物業服務市場各方主體的合法權益，經研究，定于5月開始對市區20**年度前期物業服務項目進行專項督查。現將有關事項通知如下：

　　一、督查范圍和主要內容

　　1.督查范圍：市區(不含吳江區)20**年度前期物業管理招標項目，含往年未督查的前期物業管理招標項目。

　　2.督查內容：物業服務項目的合同管理、物業承接查驗、規章制度建設、客服接待、設施設備管理、電梯管理、消防管理、項目秩序維護、環境綠化養護等。

　　二、督查組織和督察時間

　　1.本次督查由市住建局牽頭組織，各區物業管理行政主管部門分管領導或業務處室負責人帶隊進行交叉檢查，市物業管理協會和項目所在區物業管理行政主管部門參加，聘請物業管理行業專家和項目所在地的街道(鎮)、社區居(村)民委會有關人員參加。

　　2.物業服務企業主要負責人，公司市場拓展、品質部門負責人，項目經理;開發建設單位工程質量分管負責人，開發前期部門負責人;應參與并接受對項目的督查。

　　3.督查時間：5月5日至5月17日。

　　4.督查安排：吳中區檢查姑蘇區項目，姑蘇區檢查蘇州高新區項目，蘇州高新區檢查相城區項目，相城區檢查蘇州工業園區項目，蘇州工業園區檢查吳中區項目。

　　三、督查方式及流程

　　1.以現場督查為主，包括設施設備、軟件資料和外環境三個方面。

　　2.召開座談會聽取街道、社區居委會以及業主委員會(或業主代表)對項目管理的意見。

　　3.督查組現場反饋督查情況。出具《20**年度市區前期物業服務項目督查情況表》，對問題突出的項目可直接開具《物業服務項目督查(現場)責令改正通知書》。

　　四、督查注意事項

　　1.各區物業管理行政主管部門要高度重視督查工作，對督查工作進行專題布置。

　　2.相關企業應當對照督查內容和合同要求進行自查，對自查發現的問題抓緊整改，特別是存在安全問題的要立即整改消除隱患。對屬于開發建設單位的問題，要做好溝通，制訂整改方案、落實整改時限。

　　3.被督查的物業服務企業不得準備歡迎橫幅等標語，會議室不得準備水果鮮花等與督查工作無關的物品。

　　4.督查組成員應嚴格遵守中央八項規定精神。

　　蘇州市住房和城鄉建設局

　　20**年4月25日

篇2：巴彥淖爾市物業服務企業退出物業服務項目管理辦法

本文提要：物業服務企業應當堅持誠信守法的原則,嚴格履行合同約定,在退出服務項目時、按本辦法規定的退出程序和相應職責,依法做好物業服務項目的交接工作,保持物業服務項目的連續性......

第一條 為了規范物業服務企業退出物業服務項目的活動,維護業主和物業服務企業的合法權益,保障物業服務活動依法正常進行,根據國務院《物業管理條例》、《內蒙古自治區物業管理條例》和《巴彥淖爾市貫徹實施內蒙古自治區物業管理條例若干規定的通知》制定本辦法。
第二條 物業服務企業退出物業服務項目,應依法接受物業服務項目所在地旗、縣、區房管局和街道辦事處(鎮人民政府)的指導、監督。
第三條 物業服務企業應當堅持誠信守法的原則,嚴格履行合同約定,在退出服務項目時、按本辦法規定的退出程序和相應職責,依法做好物業服務項目的交接工作,保持物業服務項目的連續性。
第四條 業主、業主大會應當依法有序作出解聘、選聘物業服務企業的決定,并保持物業服務項目的有序性、持續性、長效性,積極維護社會穩定。(房地產E網:m.dewk.cn)
第五條 物業服務企業退出物業服務項目時,應當按照下列程序做好物業服務項目交接工作:
(一) 在退出物業服務項目30日前,物業服務企業應當將擬退出原因、退出時間等情況以書面形式告知業主委員會,就退出事宜進行協商,業主委員會經提交業主大會同意后,以書面形式在物業服務項目區域內公告。同時,物業服務企業還應當將擬退出原因、退出時間等情況書面報告物業項目所在地旗、縣、區房管局,填寫《物業服務企業退出物業服務項目情況登記表》,并書面告知街道辦事處(鎮人民政府)
(二) 擬退出物業服務項目的物業服務企業,在未正式退出前,應當按照物業服務合同的約定繼續做好物業服務。
(三)物業服務企業應當在解除合同30日前公布物業服務費的收、支狀況,并在解除合同時將預收的超合同期限的物業服務費用退還給相應業主。
第六條 業主大會或業主委員會依法(或依約)作出解聘物業服務企業決定的 ,應當按照下列程序做好物業服務項目交接工作。
(一) 在解除合同30日前,業主委員會應當組織召開業主大會。在召開業主大會15日前,將載明表決與物業服務企業解除合同等內容的會議通知書送交業主并以書面形式在物業服務區域內公告。
(二) 按管理規約、業主大會議事規則約定實行業主大會代表制的,業主代表在參加業主大會會議3日前,就解約等事宜書面征求其所代表業主的意見。業主的贊同、反對、棄權的具體投票權數和書面意見應當由本人簽字。業主代表在業主大會會議投票表決時,應將業主本人簽字后的投票意見如實反映。經三分之二以上投票權數表決通過解約的,業主委員會應當在業主大會作出決議后3日內,將解約原因和時間書面告知物業服務企業,并在物業服務區域內公告。業主委員會將解除合同原因、解除時間和表決結果以書面形式報物業項目所在地旗、縣、區房管局,填寫《物業服務企業退出物業服務項目情況登記表》,并書面告知街道辦事處(鎮人民政府)。
第七條 業主大會、業主委員會作出的決定違反法律、法規和本辦法規定的,物業所在地的旗、縣、區房管局或者街道辦事處(鎮人民政府),應當責令限期改正或者撤消其決定,并通告全體業主。
第八條 擬退出物業服務項目的物業服務企業應及時向業主委員會辦理下列移交事宜:
1、物業項目竣工驗收有關資料以及與物業項目相關的技術資料。
2、所使用的物業管理用房。
3、企業服務期間為該小區配置的所有公用設施、設備。
物業服務企業在征得業主委員會同意后,也可向業主大會重新選聘的物業服務企業辦理移交,物業服務企業之間應做好交接工作,并由業主委員會監督確認。
第九條 因前期物業服務合同期滿雙方當事人不再續約或者提前解除合同、業主大會尚未成立的,原服務企業應在退出服務項目30日前,向項目所在地旗、縣、區房管局和街道辦事處(鎮人民政府)報告,旗、縣、區房管局在接到物業服務企業報告后7個工作日內,應當會同街道辦事處(鎮人民政府)到物業項目地聽取業主、物業服務企業的意見,并做好相應服務的協調溝通工作;同時,旗、縣、區房管局和街道辦事處(鎮人民政府)應依法按規定積極組織、籌備、召開業主大會。(來自:m.dewk.cn)
第十條 物業服務企業未按照本辦法的規定執行、擅自退出物業服務項目的,一律予以降級或注銷企業資質;給業主造成損失的,還應承擔相應的法律責任。
第十一條物業服務企業退出物業服務項目,不及時移交有關資料的按國務院《物業管理條例》第五十九條規定:由旗、縣、區房管局責令限期改正;逾期仍不移交有關資料的,對建設單位、物業服務企業予以通報,處1萬元以上10萬元以下的罰款。
第十二條 本辦法自發布之日起施行。

篇3：鹽城市物業服務項目經理考核記分試行標準

　　第一條 為加強對物業服務項目經理(以下簡稱項目經理)的日常管理和檢查,規范物業服務項目經理的管理服務行為,促進本市物業服務水平的不斷提高,根據《鹽城市物業服務項目經理管理暫行辦法》(以下簡稱《辦法》)等規定,制定本試行標準(以下簡稱標準)。

　　第二條 本標準適用于各級房產行政主管部門對項目經理違反《辦法》的行為予以檢查和記分。

　　第三條 檢查記分采取累計18分制。依據管理服務效果和違規、違約行為的嚴重程度,記分類型分為18分、5分、3分、2分、1分五種形式。

　　第四條 物業服務項目有下列情形之一的,對項目經理記錄18分的處理:

　　(一)被物價部門認定亂收費或者收費不規范,又不整改的;

　　(二)對業主、使用人的投訴置之不理,經查證屬實又不服從行政主管部門指導、監督的;

　　(三)因管理失職,造成重大事故的;

　　(四)利用管理職權擅自搭建,占用綠地、改變公共設施用途的;

　　(五)在物業服務合同范圍內,被新聞媒體查證屬實負面報道2次以上,影響重大的。

　　(六)不服從政府管理部門對重大及突發事件應急處置工作統一領導、指揮和協調的;未及時組織開展應急處置和善后工作的;

　　(七)參加物業管理招投標活動時有違法違規行為的;

　　(八)其他應當給予記錄18分處理的情形。m.dewk.cn

　　第五條 物業服務項目有下列情形之一的,對項目經理給予記錄5分的處理:

　　(一)未在顯著位置公示項目經理姓名、照片、電話號碼,報修電話、企業監督電話、監管部門投訴電話和物業服務承諾的;

　　(二)違反規定或約定亂收費、收取物業服務費或特約服務費不出具收費憑證的;

　　(三)未按規定或約定公布物業服務資金和維修資金的收支賬目或者其他按實結算收支賬目的;

　　(四)消防、電梯、壓力容器等未按規定實施專業化維保的;電梯未按規定通過年檢,安全、呼叫報警裝置失效或者其它原因導致電梯無法正常運行的;

　　(五)物業環境臟、亂、差,業主日常生活受到較大影響的;

　　(六)未執行重大事件報告制度。未按規定報送、通報、公布有關重大及突發事件信息的。緩報、瞞報、漏報有關重大及突發事件信息,或者通報、報送、公布虛假信息,造成嚴重后果的;

　　(七)未按約定提供值班、巡邏服務或值班巡邏記錄不實的;

　　(八)未按約定發放裝修須知、未將裝修禁止行為和注意事項告知業主或使用人。發現業主或使用人有法律、法規明文禁止的行為,未予勸阻報告,并配合相關部門督促改正。業主或使用人違規拒不改正,未及時告知業主委員會并報所在地相關行政管理部門的;

　　(九)物業服務企業撤出原管理項目時,拒不按規定向業主委員會或新的物業服務企業移交檔案資料的;

　　(十)無故不參加年度繼續教育的;

　　(十一)其他應當給予記錄5分處理的情形。

　　第六條 物業服務項目有下列情形之一的,給予項目經理記錄3分的處理:

　　(一)物業服務在崗工作人員衣冠不整、行為不規范、未掛牌上崗的;

　　(二)接待人員態度生硬,受理不登記、處置不及時的;

　　(三)容易危及人身安全的地方沒有設置警示標志和采取相應防范措施的,未按消防部門的規定管理消防設施器材的;

　　(四)電梯運行中因故障引起人員被困時,物業公司電梯維修人員或委托的電梯維修專業單位未能在半小時內趕到現場進行處理的;

　　(五)公共區域內污水或者糞便滿溢,24小時內未及時處理的;

　　(六)未做到每年至少一次向業主征詢意見或業主滿意率、基本滿意率不到80%的;

　　(七)其他應當給予記錄3分處理的情形。

　　第七條 物業服務項目有下列情形之一的,對項目經理給予記錄2分的處理:

　　(一)未執行周一到周日業務接待制度,并掛牌上崗的。未公開辦事制度、辦事程序、辦事期限的;

　　(二)未建立設施設備標志檔案(設備臺賬),設施設備的運行、檢查、維修、保養等記錄、業主報修記錄不全的;

　　(三)未能定期聽取業主委員會、業主和使用人的意見和建議,改進和完善管理服務的;

　　(四)未按約定提供值班、巡邏服務或值班巡邏記錄不實的;

　　(五)房屋漏水等急修項目2小時內未能趕到現場,有修理條件但24小時內未能修理的;

　　(六)沒有堅持寫工作日志的或工作日志內容不實事求是的;

　　(七)其他應當給予記錄2分處理的情形。

　　第八條 物業服務項目有下列情形之一的,對項目經理給予記錄1分的處理:

　　(一)維修不能做到約時不誤、工完料清、住戶簽收、事后回訪的;

　　(二)物業服務項目綠化未按規定或者約定進行修剪、養護的;

　　(三)物業服務區域內有違規飼養家禽家畜、有私毀綠化種植蔬菜等行為的;(每發現一處記一分)

　　(四)未按約定對小區內的共用部位、共用設備設施提供保潔消毒服務的;

　　(五)項目內有多臺電梯,不能保證至少有一臺電梯正常運行的;

　　(六)在簽訂的物業服務合同范圍內,一般報修項目72小時內未修理的;

　　(七)物業服務項目公共照明設備損壞后不及時修復,影響物業正常使用的;

　　(八)在簽訂的物業服務合同范圍內,無車輛管理人員維護停車秩序,車輛亂停亂放現象嚴重的。

　　(九)其他應當給予記錄1分處理的情形。(m.dewk.cn)

　　第九條 項目經理記分周期為一年度,可記錄的累積分值為18分。一年度累計處理分值未達到18分的,項目經理該年度內的記分分值予以消除,不轉入下一個記分周期。項目經理在一個記分周期內被一次性或累積記分滿18分的,各縣(市、區)房產行政管理部門應報請市房產管理局注銷其資格證書。

　　第十條 項目經理可查詢自己的記分情況。項目經理對記分有異議的,可向項目所在地市、縣(市、區)房產行政管理部門申請復核。經復核改變記分結果的,相應記分應予變更或消除。各縣(市、區)房產行政管理部門應當為項目經理提供記分的查詢方法。

　　第十一條 本標準由鹽城市房產管理局負責解釋。

　　第十二條 本標準自公布之日起施行.