酒店裝修改造的實(shí)施

　　酒店裝修改造是決定酒店生死存亡的一項(xiàng)重大投資決策，怎樣緊密圍繞市場制定整體設(shè)計(jì)方案，并科學(xué)、系統(tǒng)地組織實(shí)施裝修改造全過程，使之轉(zhuǎn)化為營銷戰(zhàn)略的戰(zhàn)術(shù)支撐點(diǎn)，這是改造前擺在酒店老總面前的首要問題。

　　但過去很多人因孤立、靜止、片面看問題，將復(fù)雜問題簡單化，誤認(rèn)為改造就是籌資、設(shè)計(jì)、施工三部曲。改造目的、目標(biāo)體系模糊不清，摸著石頭過河，走一步看一步，一切憑感覺；確定改造資金需求總量無任何科學(xué)依據(jù)；設(shè)計(jì)不考慮競爭對手威脅，不進(jìn)行市場細(xì)分、篩選客源，無準(zhǔn)確的市場定位和營銷戰(zhàn)略，更談不上按照市場要求搞設(shè)計(jì)；施工過程資金、工期、質(zhì)量、環(huán)保不能控制；適應(yīng)新客源要求、對市場反應(yīng)靈敏的組織架構(gòu)、運(yùn)行機(jī)制等軟件開業(yè)前便應(yīng)具備，但一些酒店往往籌備不足便倉促開業(yè)。

　　往往本來設(shè)計(jì)投資600萬，但竣工卻變成800萬或1000萬，要么施工單位、材料商上門逼債，開業(yè)后越來越被動，要么到工程后期眼看資金突破大盤子，只能按照屁股裁尿布，不得不用低檔粗劣產(chǎn)品，造成大量隱蔽工程缺陷。改造后酒店的每日運(yùn)營費(fèi)攀升，待修房增加。

　　盡管考察設(shè)計(jì)不少費(fèi)力，最終設(shè)計(jì)可能豪華氣派，也滿足了升星要求，但因不能使裝修改造成為拼搶客源的有效手段，更不能數(shù)字化，科學(xué)預(yù)測投資回收期及投資回報(bào)率，不能減弱乃至消除同地域、同檔次酒店殘酷競爭的龐大壓力，改造后因貸款利息、固定資產(chǎn)折舊、固定變動費(fèi)用等大幅增加，新增有限利潤不足彌補(bǔ)新增費(fèi)用，導(dǎo)致改造后營業(yè)收入達(dá)不到虧盈平衡點(diǎn)，投了資金反而會加大虧損。

　　因此，在裝修改造前要認(rèn)真思考如下看似簡單、卻最易模糊的三個基本問題：

　　1、酒店為何要進(jìn)行裝修改造？什么是酒店裝修改造？目標(biāo)體系是如何構(gòu)成的？

　　2、從資金籌備到酒店開業(yè)，酒店裝修改造的具體決策實(shí)施包括哪些內(nèi)容？怎樣科學(xué)界定每項(xiàng)內(nèi)容的方法、步驟并組織實(shí)施？

　　3、判定酒店裝修改造的每一環(huán)節(jié)成功與否的客觀標(biāo)準(zhǔn)是什么？

　　要解決這些問題，必須科學(xué)界定什么是酒店裝修改造。為討論酒店裝修改造的五大決策系統(tǒng)，我們查閱了大量中外酒店?duì)I銷管理相關(guān)文獻(xiàn)。

　　在探討酒店裝修改造的基本定義以前，我們必須首先搞清一個前提即：酒店裝修改造的唯一目的是什么？

　　酒店裝修改造是投大資，操大心，受大累的苦差事，酒店老總為何非干不可呢？說到底，就是我們原來的市場定位、文化定位、功能布局、裝修設(shè)施及環(huán)境是幾年前的水平。市場飛速發(fā)展，人的審美觀不斷變化，客人生理、心理需求都在提高，原有裝修設(shè)施不但陳舊老化，而且功能缺陷日益突現(xiàn)，不能滿足客人需要，新酒店風(fēng)起云涌，必然搶走我們大量老客戶。餐標(biāo)上不去，開房率、平均房價(jià)逐年下降，導(dǎo)致市場份額愈加減少，不改造將難以生存。

　　因此，酒店裝修改造是指：正在運(yùn)營中的酒店，面對同地域、同檔次酒店客源市場的殘酷競爭，調(diào)研已變化的客源市場、競爭對手及本酒店自身資源約束條件，并對本地區(qū)今后一定時(shí)期內(nèi)的客源市場動態(tài)變化作出前瞻性預(yù)測。依據(jù)調(diào)研結(jié)果，細(xì)分市場，篩選客源，鎖定目標(biāo)客戶群。以滿足客戶群生理、心理需求為目標(biāo)，找出酒店現(xiàn)有環(huán)境與設(shè)施的各種功能缺陷，依據(jù)調(diào)整后的市場、文化、功能三大定位，以完善功能，彌補(bǔ)缺陷所必要的資金為依據(jù)，確定投資總盤子、投資回收計(jì)劃。在投資總額的約束條件下，制定整體設(shè)計(jì)方案，并對從籌資到開業(yè)的改造全過程組織實(shí)施。使裝修改造后的酒店，在同業(yè)競爭中，占據(jù)更為有利的戰(zhàn)略位置，從而快速收回改造資金，提升核心競爭力。

　　因此，酒店裝修改造的實(shí)質(zhì)是為生存而戰(zhàn)的一種拼搶客源的有效手段。

　　以上定義說明以下問題：

　　1、酒店改造不是簡單的翻新，也不是片面的追求升星級，而是拼搶客源的一種手段。從市場調(diào)研、籌資、制定改造計(jì)劃、設(shè)計(jì)施工，一直到籌備開業(yè)。各項(xiàng)工作必須緊密圍繞這個中心，判斷包括整體設(shè)計(jì)在內(nèi)的各項(xiàng)工作成功與否的標(biāo)準(zhǔn)就是看其能否成為拼搶客源的手段。

　　2、酒店改造的起始點(diǎn)不是籌資設(shè)計(jì)，而是市場調(diào)研；其工作終點(diǎn)也不是工程竣工，而是包括運(yùn)營軟件在內(nèi)的重新開業(yè)籌備。

　　3、酒店改造是一個復(fù)雜的環(huán)環(huán)相扣的決策、實(shí)施系統(tǒng)，每一步驟都不能盲目拍板，而必須有科學(xué)依據(jù)。必須拋棄主觀唯心論，以快速回收改造資金為目標(biāo)，制定周密的改造計(jì)劃，確保改造后運(yùn)營經(jīng)濟(jì)技術(shù)指標(biāo)達(dá)到預(yù)期效果。

　　酒店裝修改造按照決策實(shí)施先后順序劃分，可分為五大系統(tǒng)。簡述如下：

　　1、編制商業(yè)計(jì)劃書

　　商業(yè)計(jì)劃書以市場調(diào)研、競爭對手調(diào)研及自身資源調(diào)研取得的科學(xué)數(shù)據(jù)為依據(jù)，對酒店重新進(jìn)行市場、文化、功能定位，按照三大定位制定營銷戰(zhàn)略，作出可行性分析報(bào)告，確定改造內(nèi)容、投資總額及投資回收期。

　　商業(yè)計(jì)劃書是制定工程策劃書和整體設(shè)計(jì)方案的唯一依據(jù)，它反映了市場對改造內(nèi)容及投資總額的鋼性要求，是整個裝修改造全過程的一根紅線。過去，一些酒店很不重視、甚至根本不懂這些內(nèi)容，出去轉(zhuǎn)一圈，回來委托一家公司搞設(shè)計(jì)，設(shè)計(jì)方案嚴(yán)重脫離市場，使竣工開業(yè)之日便成為走向虧損破產(chǎn)之時(shí)。麥當(dāng)勞為何能在中國一炮打響，殊不知，他們來中國之前，在各大城市用表測車流量，經(jīng)過八年市場調(diào)研，才制定出中國的市場營銷戰(zhàn)略，形成了今天這種設(shè)計(jì)模式、管理模式。因此，我們必須抓好商業(yè)計(jì)劃書的編制工作。

　　2、編制工程策劃書

　　工程策劃書以實(shí)現(xiàn)商業(yè)計(jì)劃書投資計(jì)劃為依據(jù)，確定改造的各項(xiàng)內(nèi)容，進(jìn)行功能分區(qū)，平面布局，機(jī)電設(shè)備選配，主材、品種、檔次選擇定位，在嚴(yán)格控制總額前提下，確保工期、質(zhì)量使用壽命和環(huán)保。只有這樣，才能實(shí)現(xiàn)"施工不留隱患，竣工不留遺憾"的工程建設(shè)總目標(biāo)。

　　3、整體設(shè)計(jì)

　　嚴(yán)格按照商業(yè)計(jì)劃書與工程策劃書要求，落實(shí)酒店的三大定位，制定整體設(shè)計(jì)方案，商業(yè)計(jì)劃書和工程策劃書是酒店改造整體設(shè)計(jì)的唯一依據(jù)，設(shè)計(jì)者必須領(lǐng)會"兩書"內(nèi)容，并在效果圖、施工圖、結(jié)點(diǎn)圖上面貫徹始終。判斷設(shè)計(jì)優(yōu)劣標(biāo)準(zhǔn)，不是領(lǐng)導(dǎo)的個人喜好，而是看其能否符合"兩書"要求。

　　4、施工組織

　　依據(jù)整體設(shè)計(jì)方案，制定科學(xué)、嚴(yán)密的工程實(shí)施計(jì)劃。包括怎樣考察、選擇隊(duì)伍？怎樣確定招投標(biāo)，怎樣制定能對裝飾公司形成約束的

合同條款等，還包括開工后工期、質(zhì)量、資金大盤子的控制措施。

　　5、酒店籌開

　　工程開工重新開業(yè)前，依據(jù)商業(yè)計(jì)劃書確定的運(yùn)營目標(biāo)，進(jìn)行開業(yè)籌備。包括布草、餐具、飾品、服務(wù)員工裝等物品的選配，也包括按商業(yè)計(jì)劃書的要求，重新建立組織架構(gòu)，進(jìn)行崗位描述，確定改造后的酒店人員編制，進(jìn)行人力資源盤點(diǎn)、評估，制定招聘計(jì)劃，現(xiàn)有人員培訓(xùn)計(jì)劃，建立考核、獎懲體系等。

篇2：房地產(chǎn)公司裝修部經(jīng)理崗位描述

　　房地產(chǎn)公司裝修部經(jīng)理崗位描述

　　1、職務(wù)名稱：裝修部經(jīng)理

　　2、直接上級：工程管理中心副總經(jīng)理

　　3、直接下屬：施工主管

　　4、本職工作：負(fù)責(zé)裝修部的全面工作

　　5、工作責(zé)任：

　　*認(rèn)真貫徹公司的各項(xiàng)決議，及時(shí)完成公司下達(dá)的工作任務(wù)。

　　*負(fù)責(zé)按時(shí)制定出各階段的外裝修及內(nèi)裝修施工進(jìn)度計(jì)劃、材料供應(yīng)計(jì)劃和資金需求計(jì)劃，報(bào)總工程師、預(yù)決算師審核后，呈送工程管理中心副總經(jīng)理。

　　*負(fù)責(zé)加強(qiáng)施工隊(duì)伍的管理，確保按照圖紙施工，施工組織設(shè)計(jì)和國家的規(guī)定標(biāo)準(zhǔn)施工。

　　*按照公司的規(guī)定原則，參與進(jìn)行招投標(biāo)及選擇施工隊(duì)的具體工作。

　　*負(fù)責(zé)及時(shí)編制各分部分項(xiàng)工程的施工預(yù)算，報(bào)預(yù)決算師核準(zhǔn)以保證資金計(jì)劃的落實(shí)實(shí)施。

　　*負(fù)責(zé)把安全工作放在一切工作的首位，避免人身及機(jī)械安全事故的發(fā)生。

　　*負(fù)責(zé)定期組織工程質(zhì)量安全的檢查活動，及時(shí)總結(jié)上報(bào)。

　　*在征得工程管理中心副總經(jīng)理同意的原則下，及時(shí)處理施工現(xiàn)場的各種質(zhì)量事故。

　　*認(rèn)真參加圖紙會審工作，并及時(shí)將設(shè)計(jì)和施工中發(fā)現(xiàn)的問題以書面形式報(bào)總工室，工程管理中心助理總經(jīng)理處理。

　　*負(fù)責(zé)隨時(shí)跟進(jìn)施工隊(duì)的進(jìn)度狀況，發(fā)現(xiàn)問題須及時(shí)解決。判斷確無能力完成施工任務(wù)的施工隊(duì)?wèi)?yīng)及時(shí)向主管領(lǐng)導(dǎo)匯報(bào)解決。

　　*負(fù)責(zé)及時(shí)組織各分部分項(xiàng)工程的隱蔽工程驗(yàn)收工作，并確保資料的真實(shí)性和完整性。

　　*負(fù)責(zé)收集整理各種資料，并接受質(zhì)監(jiān)小組對資料的審查。

　　*及時(shí)完成公司交辦的各種臨時(shí)性工作。

篇3：房地產(chǎn)公司裝修部施工主管崗位描述

　　房地產(chǎn)公司裝修部施工主管崗位描述

　　1、職務(wù)名稱： 施工主管

　　2、直接上級：裝修部經(jīng)理

　　3、本職工作：負(fù)責(zé)裝修部的施工管理工作

　　4、工作責(zé)任：

　　*協(xié)助經(jīng)理認(rèn)真做好開工前的準(zhǔn)備，指導(dǎo)督促裝修隊(duì)編制裝修組織設(shè)計(jì)及裝修進(jìn)度計(jì)劃并跟蹤落實(shí)。

　　*負(fù)責(zé)認(rèn)真審核裝修所需材料并對進(jìn)場材料要嚴(yán)格把好質(zhì)量關(guān)。

　　*負(fù)責(zé)認(rèn)真核對建筑物的定位、標(biāo)高和布局等方面是否符合圖紙?jiān)O(shè)計(jì)和公司合同要求。

　　*負(fù)責(zé)對圖紙變更、增補(bǔ)工程進(jìn)行現(xiàn)場簽證和記錄。

　　*負(fù)責(zé)作好分部分項(xiàng)的資料整理，做好檔案統(tǒng)一歸檔管理。

　　*負(fù)責(zé)審核各裝修工程預(yù)付款，并呈報(bào)預(yù)決算部復(fù)核，核實(shí)好已完成的工程量。

　　*負(fù)責(zé)分部分項(xiàng)的驗(yàn)收工作，把好裝修質(zhì)量關(guān)。

　　*負(fù)責(zé)協(xié)助經(jīng)理、總工程師處理現(xiàn)場發(fā)生的重大質(zhì)量、安全事故，整理原始資料上報(bào)主管部門。

　　*負(fù)責(zé)整理各項(xiàng)裝修工程的竣工資料及交接工作。

　　*全面了解市場流行動態(tài)，協(xié)助經(jīng)理擬訂最佳裝修施工方案。

　　*負(fù)責(zé)完成經(jīng)理交辦的臨時(shí)性工作。文章來源自 物業(yè)經(jīng)理人