蒙政規(guī)(20**)1號
蒙自市人民政府關于印發(fā)蒙自市物業(yè)管理辦法的通知
蒙自市物業(yè)管理辦法(20**)
第一章 總則
第一條 為規(guī)范物業(yè)管理活動，維護物業(yè)服務活動中各方合法權益，營造良好的居住和生活環(huán)境，根據(jù)《中華人民共和國物權法》、《中華人民共和國合同法》、國務院《物業(yè)管理條例》、住建部《業(yè)主大會和業(yè)主委員會指導規(guī)則》及相關法律法規(guī)，結合本市實際，制定本辦法。
第二條 本市行政區(qū)域內物業(yè)的使用、服務、維護及其監(jiān)督管理活動，適用本辦法。
本辦法所稱物業(yè)管理，是指建設單位選聘前期物業(yè)服務企業(yè)或業(yè)主按規(guī)定選聘物業(yè)服務企業(yè)，及業(yè)主自行對物業(yè)管理區(qū)域內的建筑物、構筑物及其配套的設施設備和相關場地進行維修、養(yǎng)護、管理，維護環(huán)境衛(wèi)生和相關秩序的活動。
第三條 市住房和城鄉(xiāng)建設局(以下簡稱市住建局)是物業(yè)服務企業(yè)的行政主管部門，負責本市物業(yè)服務企業(yè)的指導、監(jiān)督工作，并將物業(yè)管理工作納入城市治理工作體系，建立物業(yè)管理綜合協(xié)調和目標責任機制;建立與之相適應的資金投入與保障機制;制定和落實現(xiàn)代物業(yè)服務業(yè)扶持政策;鼓勵采用新技術、新方法提高物業(yè)管理和服務水平。
第四條 鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府(街道辦事處)、發(fā)改、法院、公安、住建、國土、規(guī)劃、城市管理、民政、環(huán)境保護、市場監(jiān)督管理、稅務、工信、供電、水務等部門按照各自職責，做好物業(yè)管理相關工作，并對物業(yè)管理相關的各方利益主體的失信行為進行懲戒。
各行政主管部門應當在物業(yè)管理區(qū)域內顯著位置公布投訴、舉報受理方式，按照職能分工履行職責，及時受理業(yè)主和相關單位的投訴、舉報，依法調查處理違法違規(guī)行為。對實名投訴、舉報實行限時回復，并對實名投訴、舉報人予以保密。
第五條 市物業(yè)管理行業(yè)協(xié)會應加強內部建設，配合鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府(街道辦事處)、市住建局等行業(yè)主管部門做好物業(yè)管理工作及矛盾糾紛的協(xié)調和處理，促進物業(yè)管理行業(yè)規(guī)范和諧發(fā)展。
第六條 鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府(街道辦事處)、負責轄區(qū)內召開業(yè)主大會、選舉業(yè)主委員會的指導、監(jiān)督、籌備及物業(yè)管理活動的指導、監(jiān)督和矛盾糾紛的調處。
社區(qū)居民委員會協(xié)助鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府(街道辦事處)做好轄區(qū)內物業(yè)管理相關工作。
第七條 建立物業(yè)服務第三方評估制度。業(yè)主、業(yè)主大會、業(yè)主委員會、物業(yè)管理委員會、建設單位、物業(yè)服務企業(yè)可以委托物業(yè)服務第三方評估機構，開展物業(yè)項目交接和查驗、物業(yè)服務標準和費用測算、物業(yè)服務質量評估等活動。
物業(yè)服務第三方評估機構應當依照法律法規(guī)和合同約定提供專業(yè)服務，出具的評估報告應當真實、客觀、全面。
第二章 業(yè)主及業(yè)主大會
第一節(jié) 業(yè)主大會
第八條 業(yè)主應當按照法律法規(guī)、臨時管理規(guī)約、管理規(guī)約或者業(yè)主大會議事規(guī)則等，實名參加業(yè)主大會，行使權利、履行義務。
臨時管理規(guī)約、管理規(guī)約或者業(yè)主大會議事規(guī)則，應當對業(yè)主參加業(yè)主大會的方式、違*同約定的責任、爭議處理辦法作出約定。
第九條 業(yè)主大會根據(jù)劃定的物業(yè)管理區(qū)域設立，一個物業(yè)管理區(qū)域成立一個業(yè)主大會。建設項目批文、宗地、規(guī)劃設計總平面圖相關聯(lián)的，為一個物業(yè)管理區(qū)域;由市政道路、圍墻或共用設施設備可以獨立的，可以劃分為兩個或兩個以上的物業(yè)管理區(qū)域;單幢非住宅樓及商住樓，具有相對獨立配套設施設備并能夠封閉管理的，可以為一個物業(yè)管理區(qū)域;在市政道路等自然邊界圍合的區(qū)域內，有多個物業(yè)區(qū)域的，可以合并為一個物業(yè)管理區(qū)域。
零散建設的不封閉區(qū)域，可由社區(qū)居民委員會結合片區(qū)管理劃分物業(yè)管理范圍，協(xié)助組織物業(yè)服務活動。
業(yè)主大會由物業(yè)管理區(qū)域內的全體業(yè)主組成，維護全體業(yè)主在物業(yè)管理活動中的合法權利，依法履行職責。
業(yè)主大會自首次業(yè)主大會會議審議通過管理規(guī)約和業(yè)主大會議事規(guī)則之日起成立。
業(yè)主戶數(shù)超過二百戶的住宅小區(qū)，可以成立業(yè)主代表大會，履行業(yè)主大會議事規(guī)則規(guī)定的職責，業(yè)主可以列席業(yè)主代表大會會議。
業(yè)主大會或者業(yè)主代表大會(本辦法統(tǒng)稱業(yè)主大會)通過的決定對全體業(yè)主具有約束力。
第十條 物業(yè)管理區(qū)域內戶數(shù)低于一百戶，且經(jīng)三分之二以上業(yè)主同意，決定不成立業(yè)主大會的，由業(yè)主共同履行業(yè)主大會、業(yè)主委員會職責。
第十一條 物業(yè)管理區(qū)域內，已交付的專有部分面積和戶數(shù)超過建筑物總面積及總戶數(shù)百分之五十，或者物業(yè)交付使用已超過一年，且交付使用物業(yè)的建筑物總面積及戶數(shù)達到百分之三十的，應當召開首次業(yè)主大會，選舉產(chǎn)生業(yè)主委員會。
分期開發(fā)的物業(yè)管理區(qū)域可以先期成立業(yè)主委員會。先期成立的業(yè)主委員會應當在物業(yè)管理區(qū)域已交付的專有部分面積和戶數(shù)超過建筑物總面積及總戶數(shù)百分之五十，重新補選或改選業(yè)主委員會委員。
第十二條 房屋的所有權人(配偶)為業(yè)主。尚未進行房屋權屬登記，但基于買賣、贈與、征收補償?shù)纫呀?jīng)合法(到相關部門辦理手續(xù))占有該房屋的人，在物業(yè)管理和服務中視為業(yè)主。
業(yè)主應當依照法律法規(guī)、臨時管理規(guī)約、管理規(guī)約、業(yè)主大會議事規(guī)則和物業(yè)服務合同(協(xié)議)行使權利，履行義務。
第十三條 首次業(yè)主大會會議籌備經(jīng)費由建設單位承擔，建設單位應在項目辦理竣工驗收前，向所在地鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府(街道辦事處)指定的專用賬戶繳存首次業(yè)主大會會議籌備經(jīng)費。需使用籌備經(jīng)費時，由籌備組向鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府(街道辦事處)申請審批撥付。
建設單位應當按照物業(yè)管理區(qū)域規(guī)劃核準總建筑面積(含地下建筑面積)每平方米0.2元承擔籌備經(jīng)費，費用最高不超過5萬元。總額不足1萬元的，按1萬元計。
業(yè)主大會成立后，首次業(yè)主大會會議籌備經(jīng)費如有結余，應當轉為業(yè)主大會經(jīng)費。業(yè)主大會成立后籌備組解散前，應對首次業(yè)主大會會議籌備經(jīng)費收支情況進行公示，接受鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府(街道辦事處)和業(yè)主監(jiān)督。
第十四條 符合業(yè)主大會成立條件的，鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府(街道辦事處)及所屬社區(qū)居民委員會在收到建設單位或者十人以上的業(yè)主聯(lián)名提出籌備業(yè)主大會書面申請后三十日內，組織成立業(yè)主大會籌備組。
籌備組人數(shù)為五至十三人的單數(shù)。籌備組可以由業(yè)主成員以及鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府(街道辦事處)、建設單位、社區(qū)居民委員會等派員組成。籌備組組長由鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府(街道辦事處)代表擔任。業(yè)主成員由鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府(街道辦事處)及所屬社區(qū)居民委員會組織業(yè)主推薦產(chǎn)生，業(yè)主成員不少于籌備組成員的百分之六十。
籌備組中業(yè)主成員的推薦辦法由鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府(街道辦事處)及所屬社區(qū)居民委員會確定，并事先告知全體業(yè)主。籌備組自成立之日起七日內，將成員名單在物業(yè)管理區(qū)域內顯著位置及蒙自市房地產(chǎn)管理信息平臺公示。業(yè)主對籌備組成員有異議的，由鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府(街道辦事處)及所屬社區(qū)居民委員會協(xié)調解決。
籌備組正式開展籌備工作前，市住建局、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府(街道辦事處)及所屬社區(qū)居民委員會應當對籌備組成員進行物業(yè)管理相關知識的培訓。
第十五條 籌備組成員應當符合下列條件：
(一)具有完全民事行為能力的;
(二)本人及其配偶、直系親屬未在同一物業(yè)管理區(qū)域提供物業(yè)服務的企業(yè)任職或有利害關系的;
(三)本人及其配偶、直系親屬未在本住宅小區(qū)開發(fā)建設單位任職或有利害關系的，建設單位代表除外;
(四)無索取、非法收受建設單位、物業(yè)服務企業(yè)的利益或者報酬的;
(五)無不宜擔任的其他情形。
籌備組業(yè)主成員應當履行交納物業(yè)服務費、公共水電分攤費、設備設施檢測費、電梯維保費、汽車停放費、住宅專項維修資金等費用的義務，不得有損壞房屋承重結構、違章建設、占用公共區(qū)域或者擅自改變物業(yè)使用性質等物業(yè)不當使用的行為。
第十六條 業(yè)主有下列情形之一的，不得擔任籌備組成員、業(yè)主代表及業(yè)主委員會委員:
(一)因物業(yè)轉讓、滅失等原因不再是業(yè)主的;
(二)喪失民事行為能力的;
(三)依法被限制人身自由的;
(四)有損壞房屋承重結構、違章建設或者擅自改變物業(yè)使用性質等物業(yè)不當使用行為且未改正的;
(五)侵占業(yè)主共有部分、綠地、毀損綠化、共有設施設備等且未改正的;
(六)未按照規(guī)定或者物業(yè)服務合同約定交納物業(yè)服務費、公共水電分攤費、設備設施檢測費、電梯維保費、汽車停放費、住宅專項維修資金等費用的;
(七)被相關部門列入失信人員名單的;
(八)有其他違反法律法規(guī)、臨時管理規(guī)約、管理規(guī)約、業(yè)主大會議事規(guī)則的。
(九)違反市人民政府有關房屋出租規(guī)定且未改正的;
(十)本人及其配偶、直系親屬在同一物業(yè)管理區(qū)域內提供物業(yè)服務的企業(yè)任職或者有利害關系的;
(十一)本人及其配偶、直系親屬在本住宅小區(qū)開發(fā)建設單位任職或有利害關系的。
第十七條 籌備組應當自成立之日起九十日內完成下列籌備工作，并召開首次業(yè)主大會會議：
(一)確定首次業(yè)主大會會議召開的時間、地點、形式和內容;
(二)擬訂管理規(guī)約和業(yè)主大會議事規(guī)則草案，其中業(yè)主大會議事規(guī)則草案中可以約定是否設立業(yè)主代表、業(yè)主監(jiān)事會，擬訂業(yè)主小組劃分方案草案;
(三)確認業(yè)主身份(含共有人身份、房號、身份證號、電話號碼)，確定業(yè)主在首次業(yè)主大會會議上的投票權數(shù);
(四)依法確定首次業(yè)主大會會議表決規(guī)則;
(五)擬定業(yè)主委員會委員候選人產(chǎn)生辦法，確定業(yè)主委員會委員候選人名單;
(六)確定首次業(yè)主大會會議的召開方案、表決議案;
(七)完成召開首次業(yè)主大會會議的其他準備工作。
前款內容應當在首次業(yè)主大會會議召開15日前報所屬社區(qū)居民委員會審核，鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府(街道辦事處)審批，以書面形式在物業(yè)管理區(qū)域內及蒙自市房地產(chǎn)管理信息平臺公示。業(yè)主對公示內容有異議的，籌備組應當記錄并作出書面答復。
業(yè)主大會成立后，籌備組自動解散。籌備組未在九十日內完成前款所述籌備工作的，由鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府(街道辦事處)書面公告籌備組解散。籌備階段發(fā)生訴訟、復議，或者對籌備組成員有異議的，訴訟、復議和異議處理期間不包含在籌備期限內。
第十八條 業(yè)主大會會議分為定期會議和臨時會議。
業(yè)主大會定期會議，由業(yè)主委員會按照業(yè)主大會議事規(guī)則的規(guī)定組織召開。
有下列情形之一的，業(yè)主委員會應當及時組織召開業(yè)主大會臨時會議:
(一)專有部分占建筑物總面積百分之二十以上且占業(yè)主投票權數(shù)百分之二十以上的業(yè)主提議的;
(二)發(fā)生重大事故或者緊急事件需要及時處理的;
(三)業(yè)主大會議事規(guī)則或者管理規(guī)約規(guī)定的其他情形。
定期會議和臨時會議召開十五日前將會議內容函告所屬社區(qū)居民委員會，社區(qū)居民委員會應當參與指導，對業(yè)主大會會議表決情況進行監(jiān)督。發(fā)生上述第二款的及時通知社區(qū)居民委員會參與指導、監(jiān)督。
業(yè)主委員會或者其他業(yè)主大會召集人未能按照業(yè)主大會議事規(guī)則要求召開業(yè)主大會定期會議或臨時會議的，社區(qū)居民委員會應當責令限期召開。未按時召開的，由社區(qū)居民委員會指導相關業(yè)主召開業(yè)主大會定期會議或臨時會議。
第十九條 業(yè)主大會決定以下事項：
(一)制定和修改業(yè)主大會議事規(guī)則;
(二)制定和修改管理規(guī)約;
(三)選舉業(yè)主委員會或者更換業(yè)主委員會委員;
(四)制定物業(yè)服務內容、標準及費用，代收代交費用收費方案，公攤費用分攤方式;
(五)選聘和解聘物業(yè)服務企業(yè);
(六)籌集、續(xù)籌和使用住宅專項維修資金;
(七)改變共有部位、共有設施設備的用途，改(擴)建、重建建筑物附屬設施;
(八)授權業(yè)主委員會決定共有部位、共有設施設備的經(jīng)營方式，管理、使用公共收益;
(九)有關行使共同管理權利的其他重大事項。
業(yè)主大會作出前款第七項決定，應當符合有關法律法規(guī)的規(guī)定，并依法辦理有關手續(xù)。
對業(yè)主大會的議事方式、表決程序應當在業(yè)主大會議事規(guī)則中作出約定。
第二十條 同一物業(yè)管理區(qū)域內有二幢以上房屋的，可以幢、單元為單位成立業(yè)主小組。業(yè)主小組由該幢、單元的全體業(yè)主組成。
成立業(yè)主小組的，應當在業(yè)主大會議事規(guī)則中明確業(yè)主小組的職責范圍、工作規(guī)范等事項。
第二十一條 業(yè)主小組范圍內的全體業(yè)主推選本小組出席業(yè)主大會會議的業(yè)主代表。業(yè)主小組議事由該小組推選產(chǎn)生的業(yè)主代表主持，共同討論決定本小組范圍內共用部位、共用設施設備的維修、養(yǎng)護、更新和改造等事項。
業(yè)主小組作出的決定應當符合管理規(guī)約、業(yè)主大會議事規(guī)則的規(guī)定，不得違反業(yè)主大會或者業(yè)主大會授權的業(yè)主委員會作出的決定，并在作出決定后七日內告知業(yè)主委員會。
第二十二條 業(yè)主小組推選業(yè)主代表，應當經(jīng)本小組專有部分占建筑物總面積百分之五十以上的業(yè)主且占總人數(shù)百分之五十以上的業(yè)主同意。對業(yè)主代表的推選方式、表決辦法等應當在業(yè)主大會議事規(guī)則中作出約定。
業(yè)主代表應當為本業(yè)主小組內的業(yè)主，其資格條件、任期等參照業(yè)主委員會委員設置條件，在業(yè)主大會議事規(guī)則中規(guī)定。
第二十三條 業(yè)主代表履行下列職責：
(一)在業(yè)主大會會議召開前就會議議題征集本小組業(yè)主意見，出席業(yè)主大會會議;
(二)組織開展本辦法第二十一條規(guī)定的業(yè)主小組議事權限所確定的活動，并將結果告知業(yè)主委員會;
(三)告知業(yè)主委員會本小組業(yè)主的有關意見和建議;
(四)建立本小組工作檔案;
(五)業(yè)主大會議事規(guī)則規(guī)定的其他職責。
第二十四條 業(yè)主大會會議可以采用集體討論、書面征求意見或者運用蒙自市房地產(chǎn)管理信息平臺等形式召開表決，但應當有物業(yè)管理區(qū)域內專有部分占建筑物總面積百分之五十以上且占總人數(shù)百分之五十以上的業(yè)主參加。業(yè)主大會決定本辦法第十九條第六項和第七項規(guī)定的事宜，應當經(jīng)專有部分占建筑物總面積三分之二以上的業(yè)主且占總人數(shù)三分之二的業(yè)主同意;決定本辦法第十九條除第六、第七項外的其他事項，應當經(jīng)專有部分占建筑物總面積百分之五十以上的業(yè)主且占總人數(shù)百分之五十以上的業(yè)主同意。討論的事項需要表決的，按照有關法律法規(guī)和業(yè)主大會議事規(guī)則規(guī)定的程序、方式和辦法執(zhí)行。
召開業(yè)主大會會議，應當于會議召開15日前通知全體業(yè)主。
業(yè)主委員會應當做好業(yè)主大會會議的組織、簽到、記錄、維護秩序等工作。
第二節(jié) 業(yè)主委員會
第二十五條 業(yè)主委員會由業(yè)主大會依法選舉產(chǎn)生，履行業(yè)主大會賦予的職責，執(zhí)行業(yè)主大會決定的事項，接受業(yè)主的監(jiān)督。
第二十六條 業(yè)主大會應當綜合考慮物業(yè)管理區(qū)域規(guī)模、物業(yè)服務費用標準、業(yè)主人數(shù)等因素，在管理規(guī)約、業(yè)主大會議事規(guī)則中明確業(yè)主大會、業(yè)主委員會日常工作經(jīng)費及業(yè)主委員會委員工作補貼，費用由全體業(yè)主承擔;費用的籌集、管理和使用的具體辦法由業(yè)主大會決定。
業(yè)主大會可以根據(jù)工作需要設立業(yè)主監(jiān)事會，聘請業(yè)主委員會秘書。具體產(chǎn)生辦法、工作職責、所需經(jīng)費在業(yè)主大會議事規(guī)則中約定。
業(yè)主委員會應當將業(yè)主大會、業(yè)主委員會日常工作經(jīng)費及使用情況，至少每半年在物業(yè)管理區(qū)域內顯著位置公示一次，接受業(yè)主監(jiān)督。
第二十七條 業(yè)主委員會由五至十一人的單數(shù)成員組成，每屆任期三至五年，委員可以連選連任。業(yè)主委員會主任、副主任在業(yè)主委員會委員中推選產(chǎn)生。
未能選舉產(chǎn)生業(yè)主委員會或者業(yè)主委員會委員人數(shù)不足總數(shù)的二分之一的，在物業(yè)所在地鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府(街道辦事處)和社區(qū)居民委員會的指導、幫助下，根據(jù)業(yè)主大會議事規(guī)則召開業(yè)主大會會議，選舉產(chǎn)生業(yè)主委員會或者增補業(yè)主委員會委員。
第二十八條 業(yè)主委員會履行下列職責：
(一)執(zhí)行業(yè)主大會的決定和決議;
(二)召集業(yè)主大會會議，定期書面向業(yè)主大會報告工作并在物業(yè)管理區(qū)域內顯著位置及蒙自市房地產(chǎn)管理信息平臺向全體業(yè)主公布，接受業(yè)主質詢;
(三)根據(jù)業(yè)主大會決定代表業(yè)主與業(yè)主大會開展物業(yè)服務企業(yè)招標投標工作，并與中標的物業(yè)服務企業(yè)簽訂物業(yè)服務合同;
(四)及時了解業(yè)主、物業(yè)使用人的意見和建議，監(jiān)督物業(yè)服務企業(yè)履行物業(yè)服務合同，協(xié)調處理物業(yè)服務活動中的相關問題;
(五)督促業(yè)主、物業(yè)使用人遵守管理規(guī)約，按期交納物業(yè)服務費及其他相關費用，調解因物業(yè)使用、維護和管理產(chǎn)生的糾紛;
(六)組織和監(jiān)督住宅專項維修資金的籌集和使用;
(七)根據(jù)管理規(guī)約和業(yè)主大會議事規(guī)則，決定共用部位、共用設施設備的經(jīng)營方式，管理、使用并公布業(yè)主所籌集經(jīng)費、經(jīng)營所得收支情況;
(八)配合鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府(街道辦事處)、社區(qū)居民委員會、公安機關等有關部門做好物業(yè)管理區(qū)域的社區(qū)建設、社會治安等工作;
(九)法律法規(guī)規(guī)定或者業(yè)主大會賦予的其他職責。
第二十九條 業(yè)主委員會不得有下列行為：
(一)阻撓、抗拒業(yè)主大會行使職權;
(二)弄虛作假，隱瞞事實真相，轉移、隱匿、篡改、毀棄或者拒絕、拖延提供有關文件、資料;
(三)違反業(yè)主大會議事規(guī)則或者未經(jīng)業(yè)主大會授權，擅自使用業(yè)主大會或者業(yè)主委員會印章;
(四)打擊、報復、誹謗、陷害有關投訴、舉報人;
(五)未經(jīng)招標投標擅自與物業(yè)服務企業(yè)簽訂物業(yè)服務合同;
(六)擅自動用住宅專項維修資金，侵占業(yè)主共有財產(chǎn);
(七)違反法律法規(guī)規(guī)定或者超越業(yè)主大會賦予的職權，侵害業(yè)主合法權益的其他行為。
第三十條 業(yè)主委員會委員違反前述第二十八條、第二十九條或有下列情況之一的，由業(yè)主委員會三分之一以上委員或者持有百分之二十以上投票權數(shù)的業(yè)主提議，業(yè)主大會或者業(yè)主委員會根據(jù)業(yè)主大會的授權，可以決定是否終止其委員資格：
(一)以書面方式提出辭職請求的;
(二)不履行委員職責的;
(三)利用委員資格謀取私利的;
(四)拒不履行業(yè)主義務的;
(五)侵害他人合法權益的;
(六)因其他原因不宜擔任業(yè)主委員會委員的。
業(yè)主大會或者業(yè)主委員會十五日內不終止其委員資格的，鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府(街道辦事處)應當督促業(yè)主委員會終止其委員資格。
業(yè)主委員會委員有本辦法第十六條情形之一的，業(yè)主委員會委員資格自行終止。
第三十一條 業(yè)主委員會應當自選舉產(chǎn)生之日起三十日內，持業(yè)主大會通過的相關文件和資料到鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府(街道辦事處)和社區(qū)居民委員會進行審核，審核合格后報市民政局辦理備案，文件和資料齊全的，應當在五個工作日內出具書面?zhèn)浒缸C明。業(yè)主委員會在備案后三個工作日內將備案證明報鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府(街道辦事處)、市住建局、市公安局。
第三十二條 業(yè)主委員會任期屆滿前三個月，書面告知鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府(街道辦事處)和社區(qū)居民委員會。鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府(街道辦事處)和社區(qū)居民委員會應當指導、協(xié)助成立換屆改選小組，由換屆改選小組組織召開業(yè)主大會會議選舉產(chǎn)生新一屆業(yè)主委員會。
換屆改選小組產(chǎn)生至新一屆業(yè)主委員會選舉產(chǎn)生期間，業(yè)主委員會不得就選聘、解聘物業(yè)服務企業(yè)等共同管理事項，組織召開業(yè)主大會會議，但發(fā)生危及房屋安全和人身財產(chǎn)安全的緊急情況，需要立即使用專項維修資金進行維修、更新、改造的除外。
第三十三條 業(yè)主委員會應當自換屆改選小組成立之日起十日內，將其保管的有關財務憑證、業(yè)主清冊、會議紀要等檔案資料、印章及其他屬于業(yè)主大會所有的財物移交所屬社區(qū)居民委員會保管。業(yè)主大會、業(yè)主委員會依法需要使用上述物品的，社區(qū)居民委員會應當及時提供。
業(yè)主委員會不按時移交的，鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府(街道辦事處)和社區(qū)居民委員會責令其限期移交;拒不移交的，市公安局給予協(xié)助。
社區(qū)居民委員會在新一屆業(yè)主委員會選舉產(chǎn)生并辦理換屆備案手續(xù)后十日內，將其保管的前款所述物品移交新一屆業(yè)主委員會。
第三十四條 業(yè)主委員會在任期屆滿前三個月不組織換屆選舉的，由鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府(街道辦事處)和社區(qū)居民委員會責令其限期組織換屆選舉;任期屆滿前兩個月仍不組織的，由鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府(街道辦事處)和社區(qū)居民委員會組織換屆選舉工作。
第三十五條 住宅小區(qū)有下列情形之一的，可以成立物業(yè)管理委員會代行業(yè)主大會或者業(yè)主委員會職責：
(一)不具備成立業(yè)主大會條件的;
(二)具備成立業(yè)主大會條件但未成立，經(jīng)鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府(街道辦事處)和社區(qū)居民委員會指導后仍不能成立的;
(三)列入老舊住宅小區(qū)改造實施計劃及保障性住房具備前款規(guī)定情形之一的，鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府(街道辦事處)應當及時組織成立物業(yè)管理委員會。
第三十六條 物業(yè)管理委員會由鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府(街道辦事處)組織成立，由業(yè)主以及鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府(街道辦事處)、市公安局、社區(qū)居民委員會、建設單位等派員組成。
物業(yè)管理委員會人數(shù)應當為九至十三人的單數(shù)，其中業(yè)主成員不少于百分之六十，由所屬社區(qū)居民委員會在業(yè)主中推薦產(chǎn)生。物業(yè)管理委員會中的業(yè)主成員資格應當符合本辦法第十五條的規(guī)定，不得違反本辦法第十六條規(guī)定。
物業(yè)管理委員會應當將成員名單在物業(yè)管理區(qū)域顯著位置及蒙自市房地產(chǎn)管理信息平臺公示。業(yè)主對物業(yè)管理委員會成員有異議的，由所屬社區(qū)居民委員會協(xié)調解決。
第三十七條 物業(yè)管理委員會應當依法履行職責，依照法律法規(guī)的規(guī)定，就住宅小區(qū)共同管理事項征求全體業(yè)主意見，形成業(yè)主共同決定。
物業(yè)管理委員會自業(yè)主大會成立之日起停止履行職責，并在七日內與業(yè)主大會辦理移交手續(xù)后解散。
第三十八條 業(yè)主大會會議、業(yè)主小組議事表決可以采用紙質或者手機信息、電子郵件等方式實名投票。業(yè)主大會會議表決結果應當向全體業(yè)主公示。
業(yè)主代表出席業(yè)主大會會議、業(yè)主委員會委員出席業(yè)主委員會會議不得委托他人。
一個獨立產(chǎn)權單位登記有二個或者二個以上所有權人的，應當自行確定一名投票人。
本市建立業(yè)主決策電子投票系統(tǒng)，由市住建局負責建設及維護。
第三章 前期物業(yè)管理
第一節(jié) 前期物業(yè)服務
第三十九條 建設單位依照法律法規(guī)規(guī)定的程序通過招標投標選聘前期物業(yè)服務企業(yè)，簽訂前期物業(yè)服務合同。
前期物業(yè)管理階段，建設單位應當監(jiān)督物業(yè)服務企業(yè)履行前期物業(yè)服務合同。
前期物業(yè)服務合同期限未滿，但業(yè)主大會召開會議并通過招標投標選聘物業(yè)服務企業(yè)的，自業(yè)主委員會或物業(yè)管理委員會與中標物業(yè)服務企業(yè)簽訂的物業(yè)服務合同生效之日起，前期物業(yè)服務合同自行終止。
第四十條 一個物業(yè)管理區(qū)域內有下列情形之一的，經(jīng)市住建局批準，建設單位可以采取競爭性磋商方式選聘前期物業(yè)服務企業(yè):
(一)總建筑面積一萬平方米以內(含非住宅面積);
(二)低層、多層、高層混合住宅總建筑面積二萬平方米以內(含非住宅面積);
(三)高層住宅總建筑面積三萬平方米以內(含非住宅面積);
(四)招標公告發(fā)過兩次，投標人少于三個。
建筑面積的認定以規(guī)劃審批范圍的總面積計算。
第四十一條 采取公開招標投標或者競爭性磋商方式選聘前期物業(yè)服務企業(yè)的，建設單位嚴格按《蒙自市物業(yè)服務招標投標管理辦法》中有關規(guī)定編制招標文件，招標文件報市住建局、發(fā)改價監(jiān)部門審核。
第四十二條 物業(yè)服務合同應當按招標投標文件及投標人承諾簽訂。包含下列基本內容:
(一)物業(yè)管理區(qū)域內共用部位、共用設施設備的使用、管理和維護;
(二)公共區(qū)域的秩序維護;
(三)公共區(qū)域環(huán)境衛(wèi)生的維護;
(四)公共綠化的維護;
(五)物業(yè)使用中對禁止行為的告知、勸阻、報告等事項;
(六)物業(yè)維修、更新、改造費用的賬務管理;
(七)物業(yè)服務檔案和物業(yè)檔案的保管;
(八)物業(yè)服務從業(yè)人員的年齡、專業(yè)水平等;
(九)所提供的物業(yè)服務的內容、質量及其他物業(yè)公共服務事項。
物業(yè)服務合同還可以約定物業(yè)糾紛的調處與解決方式、合同的履約保證方式、合同的解除條件、物業(yè)裝飾裝修的管理方式等內容。
第四十三條 物業(yè)服務企業(yè)應當自與建設單位簽訂前期物業(yè)服務合同之日起十五日內，持下列資料向市住建局備案:
(一)中標通知書或者競爭性磋商的資料;
(二)前期物業(yè)服務合同;
(三)臨時管理規(guī)約;
(四)企業(yè)營業(yè)執(zhí)照;
(五)經(jīng)規(guī)劃部門批準的住宅小區(qū)總平面圖、車輛(機動車、非機動車)停放平面圖(室內、室外或地上、地下)及物業(yè)服務用房(含業(yè)主委員會議事活動用房)、社區(qū)用房等公共用房平面圖;
(六)其他需要提交的資料。
物業(yè)服務收費標準備案審核通過后，給予備案回執(zhí)，抄送市發(fā)改局。
第四十四條 建設單位選聘的前期物業(yè)服務企業(yè)未按物業(yè)服務合同約定接管小區(qū)的或接管后擅自撤出小區(qū)的，由建設單位通過公開招標投標方式重新選聘新的物業(yè)服務企業(yè)，物業(yè)服務費超出《商品房購銷合同》約定差額部分由建設單位承擔，承擔期限為1年，期滿后由業(yè)主承擔全額物業(yè)服務費。違反該條款的物業(yè)服務企業(yè)兩年內不得進行本市小區(qū)物業(yè)服務。
第四十五條 建設單位應在物業(yè)管理區(qū)域內房屋銷售合同簽訂前，制定臨時管理規(guī)約、住宅使用說明書及前期物業(yè)服務合同，并作為房屋銷售合同的附件。
臨時管理規(guī)約由建設單位按照市住建局制發(fā)的統(tǒng)一示范文本制定，物業(yè)買受人在購房時簽署。臨時管理規(guī)約中應當載明下列事項：
(一)業(yè)主定期交納物業(yè)服務費用及其它應盡的義務;
(二)業(yè)主對房屋使用及出租等規(guī)定;
(三)建設單位履行監(jiān)督物業(yè)服務企業(yè)服務質量的義務;
(四)建設單位對物業(yè)服務企業(yè)服務質量的評估標準和評估辦法等;
(五)建設單位更換前期物業(yè)服務企業(yè)的條件;
(六)共用部位、共用設施設備產(chǎn)生的供水、供電、供氣等費用的分攤方式;
(七)與住宅物業(yè)管理有關的其他事項。
住宅使用說明書應當載明房屋平面布局、結構、附屬設備、詳細的房屋結構圖(注明房屋承重結構)和共用能耗計量部位及費用分攤辦法，不得占用共用部位、共用場地，不得移裝共用設備和擅自改變房屋用途，以及其他有關安全合理使用房屋的注意事項;并列明物業(yè)管理區(qū)域內歸全體業(yè)主所有的配套設施設備。
第四十六條 物業(yè)管理區(qū)域內的下列共用附屬房屋歸全體業(yè)主所有：
(一)規(guī)劃核準圖上標注的非機動車停車位;
(二)規(guī)劃核準圖上標注的地上停車位及室內公共停車位;
(三)規(guī)劃核準圖上標注的避難層(間);
(四)規(guī)劃核準圖上標注的共用設施設備用房;
(五)建設單位移交給全體業(yè)主的物業(yè)管理用房;
(六)建設單位承諾歸全體業(yè)主共有的房屋;
(七)其他依法歸全體業(yè)主所有的房屋。
建設單位不得將物業(yè)共用部分的所有權或者使用權轉讓。
第四十七條 建設單位在項目主體驗收前，應當按照物業(yè)建筑安裝總造價百分之二的比例交存物業(yè)保修金，作為物業(yè)保修期內維修費用的保障。物業(yè)保修金不得納入房屋建設成本。
物業(yè)保修金實行統(tǒng)一交存、專款專用、政府監(jiān)管的原則，由市住建局統(tǒng)一管理。在物業(yè)保修金交存期內，建設單位不履行保修責任或者因歇業(yè)、破產(chǎn)等原因無法履行保修責任的，維修費用從物業(yè)保修金中列支。
物業(yè)保修金交存期限為五年。交存期內，物業(yè)保修金不足的，建設單位應當補足;交存期滿后，物業(yè)保修金有余額的，應當返還建設單位。
第四十八條 建設單位按照規(guī)定的保修期限和保修范圍，承擔物業(yè)的保修責任。建設單位可以委托物業(yè)服務企業(yè)保修，也可以自行組織維修。
第四十九條 業(yè)主共用車庫(位)的管理、使用等事項，應當征求全體業(yè)主意見，并通過全體業(yè)主人數(shù)三分之二同意。車主要求物業(yè)服務企業(yè)保管機動車或非機動車的，應當另行與物業(yè)服務企業(yè)協(xié)商簽訂車輛保管合同，車輛保管合同中應載明保管費用及損壞、遺失、被盜的賠償標準，該費用未包含在物業(yè)服務費、衛(wèi)生清潔費及地下室照明等費用中。
第五十條 房屋滿足交付使用條件或符合法律規(guī)定的交付使用日期生效后，無論業(yè)主是否接收房屋，其房屋的物業(yè)服務費由業(yè)主交納。未滿足交付使用條件或不符合法律規(guī)定交付使用的房屋，物業(yè)服務費應當由開發(fā)建設單位按合同規(guī)定支付給物業(yè)服務企業(yè)。
前期物業(yè)服務收費標準及服務內容應在收費地點及蒙自市房地產(chǎn)管理信息平臺進行公示，公示內容須載明所定收費標準、基本要求、分級服務要求的具體內容，收費標準中未涵蓋的服務內容、服務深度，由業(yè)主與物業(yè)服務企業(yè)協(xié)商確定。
第五十一條 前期物業(yè)服務收費標準需進行調整的，應當遵循下列程序：
(一)物業(yè)服務企業(yè)向市住建局提出書面申請，由市住建局隨機抽取第三方評估機構后由物業(yè)服務企業(yè)委托對上一年度物業(yè)項目經(jīng)營情況進行審計，審計報告在物業(yè)管理區(qū)域內顯著位置公示三十日;
(二)物業(yè)服務企業(yè)將擬調整的收費標準、服務內容和服務標準在物業(yè)管理區(qū)域內顯著位置公示三十日，并書面告知鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府(街道辦事處)、社區(qū)居民委員會、市住建局和發(fā)改價監(jiān)部門;
(三)調價方案經(jīng)專有部分占建筑物總面積過半數(shù)的業(yè)主且占總人數(shù)過半數(shù)的業(yè)主表決通過，表決結果應當在物業(yè)管理區(qū)域內顯著位置公示，公示時間不得少于七日。
業(yè)主對物業(yè)服務收費標準調整有異議的，可以向發(fā)改價監(jiān)部門投訴;認為物業(yè)服務收費標準調整違反前款程序的，可以向鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府(街道辦事處)和社區(qū)居民委員會投訴。
第五十二條 物業(yè)服務企業(yè)在前期物業(yè)管理期間履行以下職責:
(一)參與工程的檢查，對發(fā)現(xiàn)的工程質量問題和其他不利于物業(yè)使用和管理的問題，及時向建設單位、監(jiān)理單位、市住建局或者相關專業(yè)管理部門提出整改建議;
(二)就共用設施設備的安裝位置、管線走向等事宜向建設單位提出建議，并參與共用設施設備的安裝、調試等工作;
(三)建立物業(yè)共用部位、共用設施設備等工程信息資料和日常管理檔案;
(四)根據(jù)臨時管理規(guī)約、前期物業(yè)服務合同的約定向業(yè)主提供物業(yè)服務;
(五)配合鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府(街道辦事處)、社區(qū)居民委員會以及建設單位做好業(yè)主大會的成立工作。
第五十三條 已交付使用物業(yè)占總戶數(shù)百分之五十以上的業(yè)主，因對建設單位選聘的物業(yè)服務企業(yè)未按合同約定服務的，要求物業(yè)服務第三方評估機構評估的，建設單位應當與業(yè)主、物業(yè)服務企業(yè)協(xié)商選定第三方評估機構，對物業(yè)服務企業(yè)的履約情況進行評估。協(xié)商不成的，由市住建局隨機抽取第三方評估機構。評估結果在一年內有效，并向全體業(yè)主公告，同時報告市住建局。評估費用由建設單位和提出異議的業(yè)主提前預交，經(jīng)評估后不符合履約標準的，評估費用由建設單位承擔，符合履約標準的，評估費用由提出異議的業(yè)主承擔。
經(jīng)評估物業(yè)服務不符合履約標準的，建設單位可以按照合同約定更換物業(yè)服務企業(yè)，或者要求物業(yè)服務企業(yè)限期整改;逾期不整改的，委托方應當向市住建局報告，由市住建局錄入物業(yè)服務企業(yè)信用檔案，并向社會公示。
第二節(jié) 前期物業(yè)的承接查驗
第五十四條 前期物業(yè)承接時，物業(yè)服務企業(yè)應當與建設單位、施工單位共同對物業(yè)共用部位、共用設施設備進行查驗。
建設單位在商品房交付之前，應當將承接查驗結果等相關資料報送市住建局。
第五十五條 建設單位應當在現(xiàn)場查驗物業(yè)二十日前，向物業(yè)服務企業(yè)移交下列資料:
(一)竣工總平面圖，單體建筑、結構、設備竣工圖，配套設施、綜合管網(wǎng)工程竣工圖等竣工驗收資料;
(二)設施設備的安裝、使用和維護保養(yǎng)等技術資料;
(三)物業(yè)質量保修文件和物業(yè)使用說明文件;
(四)業(yè)主含共有人信息(姓名、房號、面積、身份證號碼、電話號碼);
(五)房屋勘測成果報告;
(六)物業(yè)管理所需要的其他資料。
上述資料需提供電子版、紙質加蓋公章，并報市住建局備案。
第五十六條 建設單位、物業(yè)服務企業(yè)應當妥善保存業(yè)主信息資料，不得遺失、泄露業(yè)主信息資料，不得將業(yè)主信息資料用于與物業(yè)管理服務無關的活動。
第五十七條 物業(yè)承接查驗檔案資料屬于全體業(yè)主所有，物業(yè)服務企業(yè)應當妥善保管。前期物業(yè)服務合同期限屆滿或者終止的，物業(yè)服務企業(yè)應當自合同期滿或者終止之日起十日內，在市住建局和鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府(街道辦事處)的監(jiān)督確認下向業(yè)主委員會或者新選聘的物業(yè)服務企業(yè)移交物業(yè)承接查驗檔案資料。前期物業(yè)服務企業(yè)拒不移交物業(yè)和相關資料的，由市公安局協(xié)助移交。
第五十八條 物業(yè)承接查驗的費用，由建設單位和物業(yè)服務企業(yè)在前期物業(yè)服務合同中約定。沒有約定或者約定不明的，由建設單位承擔。
物業(yè)交接后，發(fā)現(xiàn)存在隱蔽工程、設施設備質量問題，影響房屋結構安全和正常使用的，建設單位負責修復;給業(yè)主造成經(jīng)濟損失的，建設單位依法承擔賠償責任。
業(yè)主大會成立、選舉產(chǎn)生業(yè)主委員會的，前期物業(yè)服務企業(yè)應當向業(yè)主委員會備存承接查驗相關資料并在物業(yè)管理區(qū)域內顯著位置公示移交清單。
第三節(jié) 物業(yè)服務用房及社區(qū)用房
第五十九條 物業(yè)服務用房及社區(qū)用房按規(guī)劃部門審批進行移交。
規(guī)劃部門在核發(fā)建設工程規(guī)劃許可證時，應當對規(guī)劃圖紙中標注的物業(yè)服務用房及社區(qū)用房的位置和面積進行審核。
在項目竣工驗收前，規(guī)劃部門應當對物業(yè)服務用房及社區(qū)用房等配套用房配置情況進行核實。
第六十條 分期開發(fā)的新建物業(yè)尚未建設物業(yè)服務用房及社區(qū)用房的，應當在本期商品房交付使用前提供不低于規(guī)劃用于物業(yè)服務用房及社區(qū)用房面積的房屋作為物業(yè)服務及社區(qū)臨時用房。在規(guī)劃審批建設的物業(yè)服務用房及社區(qū)用房交付使用前不得銷售該臨時用房。
第四章 物業(yè)服務
第一節(jié) 物業(yè)服務企業(yè)
第六十一條 市住建局建立統(tǒng)一的物業(yè)管理招標投標平臺，為建設單位或者業(yè)主大會通過招標投標選聘物業(yè)服務企業(yè)提供服務和指導。
業(yè)主大會通過統(tǒng)一的招標投標平臺選聘物業(yè)服務企業(yè)。符合本辦法第四十條情形之一的可由業(yè)主大會采取競爭性磋商的方式選聘物業(yè)服務企業(yè)。
第六十二條 采取公開招標投標或者競爭性磋商方式選聘物業(yè)服務企業(yè)的，參照本辦法第四十一條前期物業(yè)服務企業(yè)的選聘方式執(zhí)行，中標通知書在小區(qū)顯著位置公示，公示期不得低于七日。
物業(yè)服務合同應當包含本辦法第四十二條所列基本內容。
第六十三條 物業(yè)服務合同到期前90日，由業(yè)主委員會對物業(yè)服務企業(yè)的服務滿意度征求業(yè)主意見(通過書面、蒙自市房地產(chǎn)管理信息平臺征求)，所屬社區(qū)居民委員會進行指導、監(jiān)督。滿意度達到物業(yè)項目總人數(shù)百分之六十以上需續(xù)聘的，必須經(jīng)百分之五十的業(yè)主同意，且誠信評價分值應與物業(yè)項目規(guī)模對應。
第六十四條 業(yè)主委員會按《物業(yè)服務合同》約定組織業(yè)主對物業(yè)服務企業(yè)履約情況進行滿意度調查，滿意率低于百分之五十的，經(jīng)業(yè)主大會通過，可委托第三方評估機構對物業(yè)服務企業(yè)履約情況開展評估。業(yè)主委員會與物業(yè)服務企業(yè)協(xié)商選定第三方評估機構，對物業(yè)服務企業(yè)的履約情況進行評估。協(xié)商不成的，由市住建局隨機抽取第三方評估機構。評估結果在一年內有效，并向全體業(yè)主公告，同時報告市住建局。評估費用由委托人承擔。
評估范圍限于日常物業(yè)服務中糾紛較多的物業(yè)服務標準和費用測算、物業(yè)服務質量。物業(yè)服務企業(yè)應當配合評估活動，評估結果在小區(qū)顯著位置公示，公示時間不得低于十五天。公示期屆滿后十天內將情況報鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府(街道辦事處)、社區(qū)居民委員會及市住建局。
第六十五條 業(yè)主依法享有的正當權益和根據(jù)物業(yè)服務合同享有的權利，應當受到保護。物業(yè)服務企業(yè)違反物業(yè)服務合同約定或者損害業(yè)主權益的，業(yè)主可以依法申請仲裁或者向人民法院提起訴訟;經(jīng)仲裁裁決或者司法判決確認后仍不履行的，由市住建局錄入物業(yè)服務企業(yè)信用檔案。
第六十六條 物業(yè)服務企業(yè)將下列信息在物業(yè)管理區(qū)域內顯著位置公示：
(一)物業(yè)服務企業(yè)營業(yè)執(zhí)照、資質證書或誠信評價結果;
(二)項目經(jīng)理、安保、維修負責人基本情況、聯(lián)系方式、物業(yè)服務投訴電話;
(三)物業(yè)服務合同約定的服務內容、服務標準、收費項目、收費標準、收費方式等，臨時管理規(guī)約或管理規(guī)約;
(四)電梯、消防、監(jiān)控等專項設施設備的日常維修保養(yǎng)單位的名稱、資質、聯(lián)系方式和應急處置方案等;
(五)業(yè)主交納物業(yè)服務費、電梯運行電費及維護保養(yǎng)費、供水二次加壓電費、消防設施、設備年檢、垃圾清運等費用情況;
(六)房屋裝飾裝修及使用過程中的結構變動等安全事項;
(七)預收費用資金監(jiān)管賬戶信息及監(jiān)管規(guī)定;
(八)其他應當公示的信息。
業(yè)主對公示內容有異議的，物業(yè)服務企業(yè)應當予以解釋。
第六十七條 物業(yè)管理區(qū)域內發(fā)生下列情況的，物業(yè)服務企業(yè)應當及時向相關行政管理部門、專業(yè)單位報告：
(一)建筑物及其附屬設施設備存在安全隱患，不能及時排除，嚴重危及業(yè)主、物業(yè)使用人及建筑物安全的;
(二)影響社會穩(wěn)定及群體性事件的;
(三)發(fā)生業(yè)主、物業(yè)使用人重大傷亡事件的;
(四)其他應當報告的情況。
第六十八條 物業(yè)服務企業(yè)應當嚴格遵守法律法規(guī)和物業(yè)服務合同的約定，提供相應的服務，不得有下列行為：
(一)違反物業(yè)服務合同約定降低物業(yè)服務標準;
(二)未經(jīng)業(yè)主大會同意提高物業(yè)服務收費標準;
(三)未經(jīng)業(yè)主大會同意提高電梯運行電費及維護保養(yǎng)費，供水二次加壓電費及消防設施、設備年檢等費用。
(四)未經(jīng)業(yè)主大會同意或者物業(yè)服務合同中無相關約定，處分屬于業(yè)主共有的財產(chǎn)或共用部位經(jīng)營收益;
存在上述情形的由市住建局計入物業(yè)服務企業(yè)誠信評價，在年終評價時按評價標準扣分。
物業(yè)服務企業(yè)未能履行物業(yè)服務合同的約定，造成業(yè)主損失的，由業(yè)主委員會組織雙方協(xié)調;協(xié)調不成的，業(yè)主可以依法申請仲裁或者向人民法院提起訴訟;經(jīng)仲裁裁決或者司法判決確認后仍不履行的，由市住建局錄入物業(yè)服務企業(yè)信用檔案。
第六十九條 物業(yè)服務企業(yè)退出物業(yè)項目前，應當按照規(guī)定和合同約定辦理移交手續(xù)，向業(yè)主委員會移交下列資料：
(一)按照本辦法第五十五條規(guī)定移交的資料;
(二)業(yè)主含共有人發(fā)生變更的，將更新資料一并移交。
(三)電梯、消防、監(jiān)控等專項設施設備的技術手冊、維護保養(yǎng)記錄等相關資料;
(四)物業(yè)管理用房、業(yè)主共用的場地和設施設備資料;
(五)物業(yè)管理服務期間配置的固定設施設備資料;
(六)物業(yè)服務企業(yè)建檔保存的物業(yè)改造、維修、養(yǎng)護資料;
(七)利用共用部位、共用設施設備經(jīng)營的相關資料、預收的物業(yè)服務費、公共水電分攤費交納記錄等資料;
(八)其他應當移交的資料。
對拒不退出物業(yè)項目或者拒絕移交資料的，由市公安局協(xié)助業(yè)主委員會處理;有破壞共用設施設備、毀壞賬冊等行為的，由市公安局依法處理。
第七十條 物業(yè)服務企業(yè)與業(yè)主委員會或者其委托的新選聘的物業(yè)服務企業(yè)辦理交接的，交接各方應當對物業(yè)管理區(qū)域內電梯、消防、監(jiān)控等共用設施設備的使用維護現(xiàn)狀給予確認，并報物業(yè)所屬社區(qū)居民委員會備案。物業(yè)服務企業(yè)與業(yè)主委員會可聘請第三方評估機構協(xié)助現(xiàn)場查驗，費用由提出異議方承擔，并出具查驗報告，交接各方簽字確認。
未按物業(yè)服務合同約定導致電梯、消防、監(jiān)控等共用設施設備無法正常使用的，綠化、照明等有損毀的，原物業(yè)服務企業(yè)應當修復、賠償或者承擔相應責任。
第二節(jié) 誠信評價
第七十一條 市住建局應當建立物業(yè)服務企業(yè)考核體系和信用評價體系，對物業(yè)服務質量、合同履約情況、項目負責人等實行動態(tài)管理，定期對物業(yè)服務企業(yè)及項目開展專項檢查，向社會公布信用信息評價結果。
市住建局具體負責物業(yè)服務企業(yè)信用信息征集、考核、評價、匯總、核查工作。
鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府(街道辦事處)、社區(qū)居民委員會、業(yè)主委員會等相關部門應當協(xié)助開展物業(yè)服務企業(yè)信用信息的征集、核查工作。
對在物業(yè)服務中取得顯著成績或者獲得市級以上物業(yè)管理榮譽稱號的物業(yè)服務企業(yè)，市住建局應當給予表彰、獎勵。
第七十二條 物業(yè)服務企業(yè)未按照法律法規(guī)規(guī)定、合同約定和技術標準、專業(yè)技術規(guī)范等提供日常物業(yè)服務的，市住建局應當錄入物業(yè)服務企業(yè)信用檔案。
物業(yè)服務企業(yè)有下列嚴重失信行為之一的，二年內不得在本市申報各類物業(yè)服務示范項目，失信行為改正前，市住建局不予開具誠信證明：
(一)在物業(yè)管理招標投標活動中提供虛假信息，騙取中標的;
(二)騙取、挪用或者侵占住宅專項維修資金的;
(三)被認定亂收費或者收費不規(guī)范，未按時退還款項改正的;
(四)擅自改變物業(yè)管理區(qū)域內物業(yè)服務用房、共用部位和共用設施設備用途的;
(五)未按照規(guī)定和合同約定履行房屋安全監(jiān)管義務，導致物業(yè)管理區(qū)域內發(fā)生重大房屋安全事故的;
(六)物業(yè)服務合同依法解除或者終止后拒不撤出物業(yè)管理區(qū)域，撤出時未按照規(guī)定辦理交接手續(xù)，或者未按照規(guī)定移交資料、清退業(yè)主預交款項等;
(七)以行賄謀取中標的;
(八)偽造、變造資格、資質證書或者其他許可證件騙取中標的;
(九)3年內2次以上使用他人名義投標、串通投標的;
(十)其他串通投標、弄虛作假騙取中標的行為。
(十一)擅自決定占用、挖掘物業(yè)管理區(qū)域內道路、場地的;
(十二)擅自利用物業(yè)管理區(qū)域內共用部位、共用設施設備進行經(jīng)營的;
(十三)出租、出借、轉讓物業(yè)管理資質證書或個人從業(yè)資格證的;
(十四)泄露業(yè)主信息的;
(十五)對業(yè)主、業(yè)主委員會委員進行惡意騷擾，采取暴力行為或者打擊報復的;
(十六)對業(yè)主未按相關法規(guī)辦理建設手續(xù)在物業(yè)管理區(qū)域內私搭亂建未進行勸阻、制止或未上報市城市管理局的;
(十七)對業(yè)主裝飾、裝修過程中破壞房屋承重結構未進行勸阻、制止或未上報市住建局的;
(十八)未按與業(yè)主約定或臨時管理規(guī)約、管理規(guī)約按時、足額退還業(yè)主裝飾、裝修保證金的;
(十九)其他損害業(yè)主利益情節(jié)嚴重的。
(二十)其他違反法律法規(guī)規(guī)定情形的。
物業(yè)服務企業(yè)有前款第一至十項情形之一的，二年內不得參加我市物業(yè)項目投標工作;有前款第十一至二十項情形之一的，一年內不得參加我市物業(yè)項目投標工作(前期物業(yè)服務參照本條款執(zhí)行)。
有前款規(guī)定情形之一的，業(yè)主可以向所屬社區(qū)居民委員會投訴。鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府(街道辦事處)、市住建局進行核查，并書面告知業(yè)主核查結果。
第七十三條 業(yè)主應當遵守臨時管理規(guī)約、管理規(guī)約，按照物業(yè)服務合同約定履行義務。
業(yè)主未按物業(yè)服務合同約定繳納物業(yè)服務費、公共水電分攤、代收等費用的，業(yè)主委員會、物業(yè)服務企業(yè)可以通過上門催交、在物業(yè)管理區(qū)域內顯著位置公示業(yè)主房號、姓名、所欠時間及金額，督促其限期交納;逾期不交納的，物業(yè)服務企業(yè)可以依法申請仲裁或者提起訴訟。經(jīng)仲裁裁決或者司法判決確認后仍不履行的，按照個人信用信息管理有關規(guī)定錄入個人信用檔案。物業(yè)產(chǎn)權人、共有人或實際居住人涉及黨政機關、行政事業(yè)單位、國企等國家公職人員的，物業(yè)服務企業(yè)報鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府(街道辦事處)，經(jīng)核實存在拖欠前述費用的上報州、市人民政府督查室按相關規(guī)定進行處理。
第七十四條 物業(yè)服務收費具體方式根據(jù)招標文件或投標文件中的表述，在物業(yè)服務合同中進行約定。
物業(yè)服務企業(yè)收取的裝飾、裝修保證金和預收的物業(yè)服務費、電梯運行電費及維護保養(yǎng)費、供水二次加壓電費、消防設施、設備年檢、垃圾清運等費用，為所交納的業(yè)主所有，由所屬社區(qū)居民委員會、業(yè)主委員會(未成立業(yè)主大會的為建設單位)與物業(yè)服務企業(yè)開設資金監(jiān)管賬戶共同監(jiān)督、管理，資金撥付應在物業(yè)服務合同中明確，物業(yè)服務企業(yè)不得將其用于物業(yè)服務合同約定以外的支出。
物業(yè)服務費、電梯運行電費及維護保養(yǎng)費、供水二次加壓電費、消防設施、設備年檢、垃圾清運等費用收支應當堅持公開、透明、質價相符的原則。
物業(yè)服務企業(yè)應當每年向業(yè)主大會或者全體業(yè)主公布物業(yè)服務費年度預決算，每季度公布物業(yè)服務資金的收支情況。業(yè)主大會或者業(yè)主委員會(未成立業(yè)主大會的為建設單位)對公布的物業(yè)服務資金年度預決算和物業(yè)服務資金的收支情況提出質詢的，物業(yè)服務企業(yè)應當自收到書面質詢之日起十日內書面答復。
第七十五條 未經(jīng)業(yè)主大會、業(yè)主委員會(未成立業(yè)主大會的為建設單位)或者物業(yè)管理委員會書面委托，物業(yè)服務企業(yè)不得就業(yè)主共同管理事項擅自向業(yè)主征求意見。
物業(yè)服務企業(yè)應當協(xié)助和維護業(yè)主活動中的正常秩序，出現(xiàn)破壞業(yè)主活動議事秩序情形的，物業(yè)服務企業(yè)應當及時勸阻當事人，并保留證據(jù)，向有關部門舉報。
第七十六條 物業(yè)管理區(qū)域內供水、供電、供氣、通訊、有線電視等專業(yè)經(jīng)營單位應當向最終用戶收取有關費用。專業(yè)經(jīng)營單位委托物業(yè)服務企業(yè)代收代交有關費用和進行有關設施設備日常維修養(yǎng)護的，雙方應當簽訂書面委托協(xié)議，明確委托的主要事項和費用支付的標準與方式，物業(yè)服務企業(yè)不得再向業(yè)主收取其他費用。未簽訂書面委托協(xié)議的，由專業(yè)經(jīng)營單位自行負責相關工作。
專業(yè)經(jīng)營單位不得因部分最終用戶未履行交費義務停止已交費用戶和共用部位的服務。
第五章 物業(yè)的使用與維護
第七十七條 物業(yè)管理區(qū)域內禁止下列行為：
(一)損壞或者擅自改變房屋承重結構、主體結構和門窗位置，超荷載存放物品;
(二)將沒有防水要求的房間或者陽臺改為衛(wèi)生間、廚房，或者將衛(wèi)生間改在下層住戶的廚房、臥室、起居室、書房的上方;
(三)違反市人民政府有關房屋出租規(guī)定;
(四)違法建設建筑物、構筑物，或者破壞、擅自改變房屋外貌;
(五)擅自占用、挖掘物業(yè)管理區(qū)域內道路、場地，損害業(yè)主共同利益;
(六)損毀樹木、綠地;
(七)違反安全標準存放易燃、易爆、劇毒、放射性等危險性物品;
(八)損壞或者擅自停用公共消防設施和器材，妨礙公共通道、安全出口、消防通道暢通;
(九)任意棄置垃圾、排放污水、油煙、拋擲雜物或者露天焚燒雜物;
(十)制造超過規(guī)定標準的噪聲、振動;
(十一)在規(guī)定區(qū)域外停放車輛;
(十二)擅自在建筑物、構筑物上懸掛、張貼、涂寫、刻畫;
(十三)擅自架設電線、電纜等;
(十四)擅自在樓道等業(yè)主共有區(qū)域堆放物品;
(十五)違反規(guī)定飼養(yǎng)家禽、寵物;
(十六)法律法規(guī)、臨時管理規(guī)約和管理規(guī)約禁止的其他行為。
有前款所列行為之一的，物業(yè)服務企業(yè)應當及時進行勸阻、制止，并向相關部門和業(yè)主委員會報告。物業(yè)服務企業(yè)、業(yè)主委員會(未成立業(yè)主大會的為建設單位)有權要求行為人停止侵害、消除危險、排除妨害、恢復原狀、賠償損失;業(yè)主、物業(yè)使用人有權向相關行政管理部門投訴和舉報，對侵害自己合法權益的行為，可以依法向人民法院提起訴訟;業(yè)主委員會(未成立業(yè)主大會的為建設單位)可以按照臨時管理規(guī)約、管理規(guī)約的約定或者業(yè)主大會的決定，對侵害業(yè)主共同利益的行為向人民法院提起訴訟。
物業(yè)產(chǎn)權人、共有人或實際居住人涉及黨政機關、行政事業(yè)單位、國企等國家公職人員的，有前款所列行為之一，經(jīng)勸阻未停止侵害、消除危險、排除妨害、恢復原狀、賠償損失侵害的，物業(yè)服務企業(yè)報鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府(街道辦事處)，經(jīng)核實存在侵害行為的上報州、市人民政府督查室按相關規(guī)定進行處理。
第七十八條 業(yè)主養(yǎng)犬，應當按照相關規(guī)定、臨時管理規(guī)約、管理規(guī)約進行管理。攜犬外出應當拴扣狗帶、牽引出門、清理糞便。
養(yǎng)犬行為對其他業(yè)主造成騷擾、人身威脅的，受侵害的業(yè)主可以向物業(yè)服務企業(yè)投訴、舉報。物業(yè)服務企業(yè)應當進行勸阻，養(yǎng)犬人拒不聽從勸阻且影響其他業(yè)主正常生活的，物業(yè)服務企業(yè)應當及時向市城市管理局報告。
第七十九條 業(yè)主轉讓或者出租物業(yè)時，應當將臨時管理規(guī)約、管理規(guī)約、物業(yè)服務收費標準等事項告知買受人或者承租人，并對物業(yè)服務費用的結算作出明確約定。買受人應當在產(chǎn)權交易手續(xù)完成之日起三十日內，將物業(yè)產(chǎn)權轉移情況、業(yè)主姓名、聯(lián)系方式等告知物業(yè)服務企業(yè)和業(yè)主委員會。物業(yè)服務企業(yè)及時更新業(yè)主信息。
業(yè)主在轉讓房屋產(chǎn)權時，應當向買受人出具交納物業(yè)服務費及相關費用的證明。
第八十條 物業(yè)管理區(qū)域內停車庫(位)嚴重不足的，經(jīng)百分之二十以上業(yè)主提議，可召開業(yè)主大會。經(jīng)該物業(yè)管理區(qū)域內專有部分占建筑物總面積三分之二以上的業(yè)主且占總人數(shù)三分之二以上的業(yè)主同意，在不占用小區(qū)消防通道、公共配套設施的前提下，經(jīng)政府相關部門批準后，可以在物業(yè)管理區(qū)域內增建車庫(位)。
第六章 公共收益與維修資金
第八十一條 業(yè)主大會應當建立規(guī)范的財務管理制度，物業(yè)共用部位和共用設施設備經(jīng)營所得收益、業(yè)主大會和業(yè)主委員會工作經(jīng)費及業(yè)主委員會委員工作補貼應當按照財務要求建賬、入賬，業(yè)主委員會應當妥善保管財務原始憑證及相關會計資料，每半年在物業(yè)管理區(qū)域內顯著位置公示收支情況。
第八十二條 業(yè)主對住宅專項維修資金使用、物業(yè)共用部位和共用設施設備經(jīng)營所得收益、業(yè)主大會和業(yè)主委員會收支情況有異議的，經(jīng)已交付使用物業(yè)專有部分占建筑物總面積百分之二十以上且占總人數(shù)百分之二十以上的業(yè)主提議，可以要求查詢有關財務賬簿。
第八十三條 需要對住宅專項維修資金使用、物業(yè)共用部位和共用設施設備經(jīng)營所得收益、業(yè)主大會和業(yè)主委員會工作經(jīng)費的收支情況進行年度審計的應在業(yè)主大會議事規(guī)則中明確，由業(yè)主委員會隨機抽取在市住建局入圍的第三方評估機構，委托其對收支賬目進行審計，審計費用由業(yè)主委員會承擔，并將審計報告在物業(yè)管理區(qū)域內公示三十日。
第八十四條 業(yè)主委員會或者物業(yè)服務企業(yè)不得轉移、隱匿、篡改、毀棄會計憑證、會計賬簿、財務會計報告以及其他與財務收支有關的資料。
對任期和離任的業(yè)主委員會委員是否進行經(jīng)濟責任審計，應當在業(yè)主大會議事規(guī)則中約定。
第八十五條 業(yè)主大會尚未成立期間，需要動用住宅專項維修資金的，物業(yè)服務企業(yè)應當提出維修實施方案，由物業(yè)所屬社區(qū)居民委員會按照《紅河州住宅專項維修資金管理辦法》組織征詢業(yè)主意見，依法討論通過后，按相關規(guī)定申報審批。
第八十六條 發(fā)生下列危及房屋安全和人身財產(chǎn)安全的緊急情況，需要立即進行維修、更新和改造的，業(yè)主委員會(未成立業(yè)主委員會的為建設單位)、物業(yè)管理委員會、業(yè)主、物業(yè)服務企業(yè)向所屬社區(qū)居民委員會提出申請，經(jīng)社區(qū)居民委員會核實可以憑應急維修工程項目說明、維修工程實施方案，向市住建局提出資金使用申請：
(一)電梯故障;
(二)消防設施故障;
(三)電力故障;
(四)二次供水水泵運行中斷;
(五)專用排水設施因坍塌、堵塞、爆裂等造成功能障礙;
(六)其他危及房屋安全和人身財產(chǎn)安全的緊急情況。
市住建局應當自收到應急維修資金使用書面申請之日起二個工作日內完成審核后報州住建局審批。應急維修工程竣工驗收后，應當將使用維修資金總額及業(yè)主分攤情況在物業(yè)管理區(qū)域內顯著位置公示。
第七章 監(jiān)督檢查
第八十七條 本市建立物業(yè)管理活動鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府(街道辦事處)、社區(qū)居民委員會二級管理體系，按照屬地管理原則開展相關工作。
第八十八條 業(yè)主可通過各行政主管部門公布的投訴、舉報的受理方式，對物業(yè)管理的違法違規(guī)行為進行實名(姓名、住所、聯(lián)系電話)投訴、舉報。
有關行政主管部門在接到投訴、舉報后應當?shù)怯洠瑢儆诒静块T職權范圍的事項，應當受理，并在五個工作日內予以回復;不屬于本部門職權范圍的事項，應當在二個工作日內告知信訪人向有關部門反映。
執(zhí)法單位需要進入住宅小區(qū)開展執(zhí)法工作的，物業(yè)服務企業(yè)、業(yè)主委員會、業(yè)主、所屬社區(qū)居民委員會應當協(xié)助、提供便利。
第八十九條 市住建局履行下列職責：
(一)負責全市物業(yè)管理活動的相關政策研究，建立和完善專業(yè)化、社會化、市場化、法治化的物業(yè)管理機制;
(二)負責全市物業(yè)服務企業(yè)備案;
(三)建立全市物業(yè)行政監(jiān)管綜合管理平臺或物業(yè)管理行業(yè)信用信息平臺。定期開展物業(yè)服務質量專項檢查，做好物業(yè)服務企業(yè)及從業(yè)人員的信用信息征集、核查和監(jiān)管工作，并接受查詢;
(四)負責物業(yè)管理項目招標投標監(jiān)督管理，統(tǒng)籌全市住宅專項維修資金監(jiān)管工作;
(五)負責監(jiān)督建設單位履行房屋工程質量的保修責任，對存在的問題進行處置;
(六)負責對損壞或者擅自改變房屋承重結構、主體結構和門窗位置，超荷載存放物品的情形進行處置;
(七)負責對將沒有防水要求的房間或者陽臺改為衛(wèi)生間、廚房，或者將衛(wèi)生間改在下層住戶的廚房、臥室、起居室、書房的上方等情形進行處置;
(八)負責對違反市人民政府有關房屋租賃規(guī)定的情形進行處置;
(九)建立完善分級培訓輔導體系，促進物業(yè)行業(yè)技術進步;
(十)制定臨時管理規(guī)約、管理規(guī)約、業(yè)主大會議事規(guī)則、物業(yè)服務合同、承接查驗協(xié)議、裝飾裝修協(xié)議示范文本，會同專業(yè)經(jīng)營單位制定相關委托協(xié)議示范文本;
(十一)制定《蒙自市物業(yè)服務收費等級服務指導標準》、《蒙自市物業(yè)服務招標投標管理辦法》、《蒙自市物業(yè)服務行業(yè)誠信評價實施辦法》;
(十二)法律法規(guī)規(guī)定的其他職責。
第九十條 鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府(街道辦事處)應當配備專門的管理人員，并履行下列職責：
(一)負責物業(yè)管理項目備案、前期物業(yè)承接查驗備案和物業(yè)服務合同備案;
(二)負責制定首次業(yè)主大會會議籌備經(jīng)費管理辦法;
(三)建立物業(yè)管理矛盾投訴調解機制，指導、協(xié)助和監(jiān)督社區(qū)居民委員會調處物業(yè)管理矛盾糾紛;
(四)負責對擅自在樓道等業(yè)主共有區(qū)域堆放物品督促整改，對轄區(qū)內物業(yè)項目的房屋安全、房屋租賃等監(jiān)督檢查，建立相關物業(yè)管理檔案;
(五)指導、協(xié)助和監(jiān)督轄區(qū)內業(yè)主組織開展業(yè)主大會籌備、業(yè)主委員會選舉、物業(yè)服務企業(yè)選聘等自治活動，組織成立物業(yè)管理委員會;
(六)指導、協(xié)助和監(jiān)督轄區(qū)內物業(yè)管理項目的移交和接管工作;
(七)責令限期改正或者撤銷業(yè)主大會、業(yè)主委員會和物業(yè)管理委員會違反相關規(guī)定的決定;
(八)法律法規(guī)規(guī)定的其他職責。
第九十一條 市相關行政主管部門應當按照各自職責，負責下列事項的監(jiān)督管理工作：
(一)市規(guī)劃局負責物業(yè)管理區(qū)域的劃分、改、擴建審批，協(xié)助核查認定違法建筑;
(二)市民政局負責業(yè)主大會、業(yè)主委員會登記備案;
(三)市城市管理局負責對下列情形進行監(jiān)督檢查并按規(guī)定查處：
1. 對違法建設建筑物、構筑物或者破壞、擅自改變房屋外貌的;
2. 擅自在建筑物、構筑物上懸掛、張貼、涂寫、刻畫的;
3. 擅自私拉架設電線、電纜的;
4. 亂設攤點占道經(jīng)營，擅自占用、挖掘物業(yè)管理區(qū)域內道路、場地，占用和損壞公共綠地、道路等損害業(yè)主共同利益的;
5. 焚燒綠化垃圾、生活垃圾或者其他廢棄物的;
6. 違反規(guī)定飼養(yǎng)家禽、家畜、寵物的;
7. 職權范圍內的其它違法行為。
(四)市園林局負責對擅自伐、移樹木或損毀樹木、綠地等行為監(jiān)督檢查并按規(guī)定查處;
(五)市環(huán)保局負責對違法排放水污染物、油煙或者露天焚燒雜物、樹葉、垃圾、其他廢棄物，制造超過規(guī)定標準的噪聲、振動，任意棄置垃圾等行為監(jiān)督檢查并按規(guī)定查處;
(六)市公安局負責依法查處住宅小區(qū)內影響公共安全、公共秩序的違法行為，對監(jiān)控安防、車輛停放、私拉電線電纜對電動車充電、生活噪音等開展監(jiān)督檢查，對違反安全標準存放易燃、易爆、劇毒、放射性等危險性物品進行監(jiān)督檢查，并協(xié)助開展房屋租賃監(jiān)督管理工作;
(七)市發(fā)改局負責物業(yè)收費監(jiān)督檢查，涉及物業(yè)收費等方面的舉報、投訴及價格違法案件進行查處;
(八)市人防辦負責人防工程設施違法行為的監(jiān)督檢查;
(九)市水務局負責供水、排水等監(jiān)督檢查;
(十)市市場監(jiān)督管理局負責調處涉及房屋交易、物業(yè)服務活動中涉及的合同糾紛，假冒偽劣商品查處，負責電梯等特種設備安全運行的監(jiān)督檢查，協(xié)助市住建局制定相應的合同范本;
(十一)市消防大隊負責對損壞或者擅自停用公共消防設施和器材，擅自占用妨礙公共通道、安全出口、消防通道等行為監(jiān)督檢查處理;
第九十二條 鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府(街道辦事處)應當建立聯(lián)席會議制度，聯(lián)席會議由鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府(街道辦事處)組織，市公安局、市住建局、社區(qū)居民委員會、業(yè)主委員會、物業(yè)協(xié)會、物業(yè)服務企業(yè)等參加，協(xié)調處理轄區(qū)內下列物業(yè)管理中的有關事項：
(一)物業(yè)管理活動中的突出問題;
(二)業(yè)主委員會不依法依規(guī)履行職責的問題;
(三)業(yè)主委員會換屆過程中出現(xiàn)的突出問題;
(四)物業(yè)服務企業(yè)在退出和交接過程中出現(xiàn)的問題;
(五)需要協(xié)調解決的其他突出問題。
第九十三條 住宅物業(yè)的建設單位未通過招標投標的方式選聘物業(yè)服務企業(yè)或者未經(jīng)批準，擅自采用協(xié)議方式選聘物業(yè)服務企業(yè)的，按《物業(yè)管理條例》第五十六條規(guī)定，由縣級以上地方人民政府房地產(chǎn)行政主管部門責令限期改正，給予警告，可以并處10萬元以下的罰款。
第九十四條 建設單位擅自處分屬于業(yè)主的物業(yè)共用部位、共用設施設備的所有權或者使用權的，按《物業(yè)管理條例》第五十七條規(guī)定，由縣級以上地方人民政府房地產(chǎn)行政主管部門處5萬元以上20萬元以下的罰款;給業(yè)主造成損失的，依法承擔賠償責任。
第九十五條 建設單位、物業(yè)服務企業(yè)不移交有關資料的，按《物業(yè)管理條例》第五十八條規(guī)定，由縣級以上地方人民政府房地產(chǎn)行政主管部門責令限期改正;逾期仍不移交有關資料的，對建設單位、物業(yè)服務企業(yè)予以通報，處1萬元以上10萬元以下的罰款。
第九十六條 物業(yè)服務企業(yè)將一個物業(yè)管理區(qū)域內的全部物業(yè)管理一并委托給他人的，按《物業(yè)管理條例》第五十九條，由縣級以上地方人民政府房地產(chǎn)行政主管部門責令限期改正，處委托合同價款30%以上50%以下的罰款。委托所得收益，用于物業(yè)管理區(qū)域內物業(yè)共用部位、共用設施設備的維修、養(yǎng)護，剩余部分按照業(yè)主大會的決定使用;給業(yè)主造成損失的，依法承擔賠償責任。
第九十七條 挪用專項維修資金的，按《物業(yè)管理條例》第六十條 ，由縣級以上地方人民政府房地產(chǎn)行政主管部門追回挪用的專項維修資金，給予警告，沒收違法所得，可以并處挪用數(shù)額2倍以下的罰款;構成犯罪的，依法追究直接負責的主管人員和其他直接責任人員的刑事責任。
第九十八條 建設單位在物業(yè)管理區(qū)域內不按照規(guī)定配置必要的物業(yè)管理用房的，按《物業(yè)管理條例》第六十一條，由縣級以上地方人民政府房地產(chǎn)行政主管部門責令限期改正，給予警告，沒收違法所得，并處10萬元以上50萬元以下的罰款。
第九十九條 未經(jīng)業(yè)主大會同意，物業(yè)服務企業(yè)擅自改變物業(yè)管理用房的用途的，按《物業(yè)管理條例》第六十二條 ，由縣級以上地方人民政府房地產(chǎn)行政主管部門責令限期改正，給予警告，并處1萬元以上10萬元以下的罰款;有收益的，所得收益用于物業(yè)管理區(qū)域內物業(yè)共用部位、共用設施設備的維修、養(yǎng)護，剩余部分按照業(yè)主大會的決定使用。
第一百條 違反本條例的規(guī)定，有下列行為之一的，由縣級以上地方人民政府房地產(chǎn)行政主管部門責令限期改正，給予警告，并按照本條第二款的規(guī)定處以罰款;所得收益，用于物業(yè)管理區(qū)域內物業(yè)共用部位、共用設施設備的維修、養(yǎng)護，剩余部分按照業(yè)主大會的決定使用：
(一)擅自改變物業(yè)管理區(qū)域內按照規(guī)劃建設的公共建筑和共用設施用途的;
(二)擅自占用、挖掘物業(yè)管理區(qū)域內道路、場地，損害業(yè)主共同利益的;
(三)擅自利用物業(yè)共用部位、共用設施設備進行經(jīng)營的。
個人有前款規(guī)定行為之一的，處1000元以上1萬元以下的罰款;單位有前款規(guī)定行為之一的，處5萬元以上20萬元以下的罰款。
第一百零一條 業(yè)主以業(yè)主大會或者業(yè)主委員會的名義，從事違反法律法規(guī)的活動，按《物業(yè)管理條例》第六十五條 ，構成犯罪的，依法追究刑事責任;尚不構成犯罪的，依法給予治安管理處罰。
第一百零二條 物業(yè)服務第三方評估機構違反本辦法規(guī)定，出具的評估報告具有虛假內容、誤導性陳述、重大遺漏的，按雙方簽訂的委托協(xié)議違約條款進行處理，并按相關法律法規(guī)處罰，予以公示;造成當事人損失的，應當承擔相應的賠償責任;構成犯罪的，依法追究刑事責任。
第一百零三條 業(yè)主委員會違反本辦法第二十九條規(guī)定的，由鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府(街道辦事處)責令限期改正;逾期不改正的，由鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府(街道辦事處)、社區(qū)居民委員會組織召開業(yè)主大會會議選舉新的業(yè)主委員會;相關責任人員構成犯罪的，追究刑事責任。
業(yè)主委員會委員因個人行為造成其他業(yè)主合法權益受到侵害的，應當承擔相應的法律責任。
第一百零四條 專業(yè)經(jīng)營單位違反本辦法第七十六條規(guī)定的，按相關規(guī)定處理。
第一百零五條 行政主管部門、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府(街道辦事處)的工作人員違反本條例，有下列情形之一的，按《云南物業(yè)管理條例》第六十條，由上級行政機關或者主管部門責令改正，并依法給予處分：
(一)未按照本條例規(guī)定籌備、組織成立業(yè)主大會的;
(二)未按照本條例規(guī)定履行監(jiān)督檢查職責的;
(三)違反物業(yè)管理投訴處理規(guī)定的;
(四)發(fā)現(xiàn)違法行為或者接到違法行為報告不及時作出處理的;
(五)其他玩忽職守、濫用職權、徇私舞弊的情形。
第八章 附則
第一百零六條 本辦法中下列用語的含義是指：
(一)物業(yè)，是指各類房屋及其附屬的設施設備和相關場地;
(二)業(yè)主，是指房屋的所有權人(配偶)，尚未進行房屋權屬登記，但基于買賣、贈與、征收補償?shù)纫呀?jīng)合法(到相關部門辦理手續(xù))占有該房屋的權利人;
(三)物業(yè)使用人，是指實際使用物業(yè)的人;
(四)物業(yè)服務企業(yè)，是指依法取得獨立法人資格，從事物業(yè)服務的企業(yè)。
第一百零七條 對交付時間長、配套設施設備不齊全或者破損，房屋產(chǎn)權單位或者售房單位因客觀原因未實施物業(yè)管理的老舊住宅小區(qū)，鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府(街道辦事處)、市住建局、市規(guī)劃局應當結合城市環(huán)境綜合整治和更新改造工作，制定老舊住宅小區(qū)物業(yè)管理規(guī)劃和年度實施計劃，完善配套城鄉(xiāng)基礎設施和公共服務設施，改善老舊住宅小區(qū)綜合環(huán)境，逐步實施物業(yè)管理。
老舊住宅小區(qū)的范圍由市人民政府確定。
第一百零八條 本辦法適用范圍之外的物業(yè)管理、未竣工驗收項目的物業(yè)管理及其監(jiān)督活動參照本辦法執(zhí)行。
本辦法自20**年12月1日至2023年11月30日施行。
附件：《蒙自市物業(yè)服務收費等級服務指導標準》
篇2：邯鄲市物業(yè)管理辦法(2015)
邯鄲市物業(yè)管理辦法(20**)
河北省邯鄲市人民政府
邯鄲市物業(yè)管理辦法
第一章 總則
第一條 為規(guī)范物業(yè)管理活動，維護業(yè)主和物業(yè)服務企業(yè)的合法權益，改善人民群眾的生活和工作環(huán)境，根據(jù)《中華人民共和國物權法》、《物業(yè)管理條例》等法律法規(guī)規(guī)定，結合本市實際，制定本辦法。
第二條 本市行政區(qū)域內物業(yè)管理活動適用本辦法。
第三條 市房產(chǎn)行政主管部門負責全市物業(yè)管理活動的監(jiān)督管理工作，并負責叢臺區(qū)、邯山區(qū)、復興區(qū)、邯鄲縣住宅專項維修資金（以下簡稱維修資金）的收繳、使用、管理工作。
縣（市、區(qū)）人民政府住房和城鄉(xiāng)建設或房產(chǎn)行政主管部門（以下簡稱縣級房產(chǎn)行政主管部門）負責本行政區(qū)域內物業(yè)管理活動的監(jiān)督管理和維修資金的收繳、管理工作。
財政、價格、規(guī)劃、建設、公用事業(yè)、城管執(zhí)法、人防、公安、民政、工商、衛(wèi)生、環(huán)境保護等部門在各自職責范圍內,對物業(yè)管理活動進行監(jiān)督管理。
第四條 縣級人民政府應當做好轄區(qū)內物業(yè)管理與社區(qū)建設的相關工作,及時協(xié)調解決物業(yè)管理工作中出現(xiàn)的重大問題。
街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府（以下簡稱街道辦事處）是物業(yè)管理屬地監(jiān)管主體。主要負責對物業(yè)服務企業(yè)服務情況進行監(jiān)督考核和業(yè)績評定；在轄區(qū)物業(yè)管理主管部門的指導、協(xié)調、配合下調解物業(yè)管理糾紛；組織、指導本轄區(qū)內業(yè)主大會成立和業(yè)主委員會的選舉、換屆工作；監(jiān)督業(yè)主大會和業(yè)主委員會依法履行職責。
社區(qū)居民委員會協(xié)助街道辦事處對業(yè)主大會和業(yè)主委員會工作進行監(jiān)督、指導和協(xié)調，依法調解社區(qū)內物業(yè)管理糾紛，列席業(yè)主大會和業(yè)主委員會會議。
第五條 物業(yè)管理行業(yè)協(xié)會應當依法加強行業(yè)自律管理，規(guī)范行業(yè)行為，維護物業(yè)管理市場秩序和公平競爭，督促物業(yè)服務行業(yè)及從業(yè)人員依法誠信經(jīng)營，促進行業(yè)健康發(fā)展。
第二章 業(yè)主、業(yè)主大會及業(yè)主委員會
第六條 物業(yè)管理區(qū)域內全體業(yè)主組成業(yè)主大會。業(yè)主大會應當代表和維護物業(yè)管理區(qū)域內全體業(yè)主在物業(yè)管理活動中的合法權益，按照相關規(guī)定開展與物業(yè)管理有關的活動。
未成立業(yè)主大會的，在發(fā)生物業(yè)服務企業(yè)停止服務或者其他重大、緊急物業(yè)管理事件，需要業(yè)主共同決定解聘、選聘物業(yè)服務企業(yè)或者決定其他事項時，由物業(yè)所在地街道辦事處指導、協(xié)助業(yè)主共同決定有關事項。
第七條 一個物業(yè)管理區(qū)域成立一個業(yè)主大會。
物業(yè)管理區(qū)域的劃分應當考慮物業(yè)的共用設施設備、建筑物規(guī)模、社區(qū)建設等因素，具體辦法按省有關規(guī)定執(zhí)行。
第八條 物業(yè)管理區(qū)域內，已交付使用的物業(yè)業(yè)主入住率達到50%以上且已交付的專有部分面積超過建筑物總面積50%以上時，建設單位應當按照物業(yè)所在地街道辦事處的要求，按規(guī)定及時報送籌備首次業(yè)主大會會議所需的文件資料。籌備首次業(yè)主大會會議所需的經(jīng)費由全體業(yè)主共同承擔。
第九條 符合成立業(yè)主大會條件的，街道辦事處應當在收到書面申請后30日內，組織、指導成立首次業(yè)主大會會議籌備組。
第十條 首次業(yè)主大會會議籌備組由業(yè)主代表、建設單位（包括公有住房出售單位）代表、街道辦事處代表和社區(qū)居民委員會代表7至11人單數(shù)組成。籌備組中業(yè)主代表由街道辦事處或社區(qū)居民委員會推薦產(chǎn)生。其中業(yè)主代表人數(shù)不低于籌備組總人數(shù)的一半，籌備組組長由街道辦事處代表擔任。
籌備組應當將成員名單以書面形式在物業(yè)管理區(qū)域內公告5日以上。業(yè)主對籌備組成員有異議的，由街道辦事處協(xié)調解決。
第十一條 籌備組自成立之日起90日內完成籌備工作，組織召開首次業(yè)主大會，并在首次業(yè)主大會會議召開之日15日前，將有關事項在物業(yè)管理區(qū)域內公告。業(yè)主對公告內容有異議的，籌備組應當記錄并做出答復。
業(yè)主大會自首次業(yè)主大會會議表決通過管理規(guī)約、業(yè)主大會議事規(guī)則，并選舉產(chǎn)生業(yè)主委員會之日起成立。
第十二條 劃分為一個物業(yè)管理區(qū)域的分期開發(fā)的建設項目，先期開發(fā)部分符合條件的，可以成立業(yè)主大會，選舉產(chǎn)生業(yè)主委員會。首次業(yè)主大會會議應當根據(jù)分期開發(fā)的物業(yè)面積和進度等因素，在業(yè)主大會議事規(guī)則中明確增補業(yè)主委員會委員的辦法。
第十三條 業(yè)主大會決定以下事項：
（一）制定和修改業(yè)主大會議事規(guī)則；
（二）制定和修改管理規(guī)約；
（三）選舉業(yè)主委員會或者更換業(yè)主委員會委員；
（四）制定物業(yè)服務內容、標準以及物業(yè)服務收費方案；
（五）選聘和解聘物業(yè)服務企業(yè)；
（六）籌集和使用維修資金；
（七）改建、重建建筑物及其附屬設施；
（八）改變共有部分的用途；
（九）利用共有部分進行經(jīng)營以及所得收益的分配與使用；
（十）工作經(jīng)費的籌措、管理和使用；
（十一）有關共有和共同管理權利的其他重大事項。
決定前款第（六）、(七)項事項，應當經(jīng)專有部分占建筑物總面積三分之二以上的業(yè)主且占總人數(shù)三分之二以上的業(yè)主同意；決定前款規(guī)定的其他事項，應當經(jīng)專有部分占建筑物總面積過半數(shù)的業(yè)主且占總人數(shù)過半數(shù)的業(yè)主同意。
第十四條 業(yè)主拒付物業(yè)服務費，不繳存維修資金或者有其他損害業(yè)主共同權益行為的，業(yè)主大會可以在管理規(guī)約和業(yè)主大會議事規(guī)則中對其共同管理權的行使予以限制。
第十五條 單個物業(yè)登記有兩個或兩個以上的所有權人的，應自行確定一名投票人。
物業(yè)管理區(qū)域內業(yè)主人數(shù)較多的，可以幢、單元、樓層為單位，推選一名業(yè)主代表參加業(yè)主大會會議，推選及表決辦法應當在業(yè)主大會議事規(guī)則中規(guī)定。
第十六條 業(yè)主大會會議應當由業(yè)主委員會作出書面記錄并存檔。業(yè)主大會的決定應當以書面形式在物業(yè)管理區(qū)域內及時公告。
第十七條 業(yè)主委員會由業(yè)主大會會議選舉產(chǎn)生，由5人以上單數(shù)組成。具體人數(shù)由籌備組根據(jù)物業(yè)管理區(qū)域的實際情況確定。
業(yè)主委員會委員應當是物業(yè)管理區(qū)域內的業(yè)主，并符合下列條件：
（一）有完全民事行為能力；
（二）遵守國家有關法律、法規(guī)；
（三）遵守業(yè)主大會議事規(guī)則、管理規(guī)約；
（四）無欠交物業(yè)服務費、維修資金等損害業(yè)主共同權益的行為；
（五）熱心公益事業(yè)，責任心強，公正廉潔；
（六）具有一定的組織能力；
（七）具備必要的工作時間。
第十八條 業(yè)主委員會委員實行任期制，每屆任期不超過5年，可連選連任，業(yè)主委員會委員具有同等表決權。
業(yè)主委員會應當自選舉產(chǎn)生之日起7日內召開首次會議，推選業(yè)主委員會主任和副主任、執(zhí)行秘書。
第十九條 業(yè)主委員會應當自選舉產(chǎn)生之日起30日內，持以下材料向物業(yè)所在地街道辦事處備案：
（一）由籌備組組長簽字的業(yè)主大會成立和業(yè)主委員會選舉情況的報告；
（二）業(yè)主大會決議；
（三）管理規(guī)約、業(yè)主大會議事規(guī)則；
（四）業(yè)主委員會委員名單及基本情況。
街道辦事處應當在7日內將備案材料抄送物業(yè)所在地縣級房產(chǎn)行政主管部門，同時將有關情況書面通報物業(yè)所在地公安派出所、社區(qū)居民委員會。
前款第（二）、（三）、（四）項內容發(fā)生變更時，應當及時辦理備案變更手續(xù)。
第二十條 業(yè)主委員會辦理備案手續(xù)后，可持備案證明向公安機關申請刻制業(yè)主大會印章和業(yè)主委員會印章，并向街道辦事處報送印章印樣。
第二十一條 業(yè)主委員會任期屆滿前3個月，應當組織召開業(yè)主大會會議，進行換屆選舉，并書面報告街道辦事處。
第二十二條 業(yè)主委員會應當自任期屆滿之日起10日內，將其保管的檔案資料、印章及其他屬于業(yè)主大會所有的財物在街道辦事處監(jiān)督下，向新一屆業(yè)主委員會移交。
第二十三條 業(yè)主大會、業(yè)主委員會工作經(jīng)費由全體業(yè)主承擔，可以由業(yè)主分攤，也可以從物業(yè)共有部分經(jīng)營所得收益中列支，籌集、管理和使用的具體辦法由業(yè)主大會決定。
工作經(jīng)費的收支情況，應當定期在物業(yè)管理區(qū)域內公告，接受業(yè)主監(jiān)督。
第二十四條 業(yè)主大會或者業(yè)主委員會依法做出的決定對業(yè)主具有約束力。業(yè)主大會、業(yè)主委員會應當依法履行職責，不得作出與物業(yè)管理無關的決定，不得從事與物業(yè)管理無關的活動。
業(yè)主大會、業(yè)主委員會作出的決定違反法律、法規(guī)的，物業(yè)所在地街道辦事處應當責令限期改正或者撤銷其決定，并通告全體業(yè)主。業(yè)主大會或者業(yè)主委員會作出的決定侵害業(yè)主合法權益的，受侵害的業(yè)主可以請求人民法院予以撤銷。
第二十五條 業(yè)主委員會委員有下列情況之一的，由業(yè)主委員會三分之一以上委員或者持有20%以上投票權數(shù)的業(yè)主提議，業(yè)主大會或者業(yè)主委員會可以決定終止其委員資格：
（一）以書面方式提出辭職請求的；
（二）不履行委員職責的；
（三）利用委員資格謀取私利的；
（四）拒不履行業(yè)主義務的；
（五）侵害他人合法權益的；
（六）因其他原因不宜擔任業(yè)主委員會委員的。
第二十六條 業(yè)主委員會有下列情形之一的，物業(yè)所在地的街道辦事處可以責令業(yè)主委員會限期召開業(yè)主大會會議，逾期仍不召開的，由物業(yè)所在地的社區(qū)居民委員會指導和監(jiān)督，并及時組織召開：
（一）業(yè)主委員會有越權、不積極履行職責、違反法律法規(guī)規(guī)定等行為，侵害多數(shù)業(yè)主合法權益，情節(jié)嚴重的；
（二）業(yè)主委員會的行為嚴重影響社區(qū)安定和社會穩(wěn)定的；
（三）業(yè)主委員會未按規(guī)定組織召開業(yè)主大會會議的。
第二十七條 按照業(yè)主大會議事規(guī)則的規(guī)定或者三分之一以上委員提議，應當召開業(yè)主委員會會議，業(yè)主委員會主任、副主任無正當理由不召集業(yè)主委員會會議的，物業(yè)所在地街道辦事處可以指定業(yè)主委員會其他委員召集業(yè)主委員會會議。
第二十八條 因客觀原因未能選舉產(chǎn)生業(yè)主委員會或者業(yè)主委員會委員人數(shù)不足總數(shù)的二分之一的，新一屆業(yè)主委員會產(chǎn)生之前，可以由物業(yè)所在地的社區(qū)居民委員會在街道辦事處的指導和監(jiān)督下，代行業(yè)主委員會職責。
第二十九條 物業(yè)管理區(qū)域內，可以召開物業(yè)管理聯(lián)席會議。物業(yè)管理聯(lián)席會議由街道辦事處負責召集，由縣級房產(chǎn)行政主管部門、公安派出所、社區(qū)居民委員會、業(yè)主委員會和物業(yè)服務企業(yè)等方面的代表參加，共同協(xié)調解決物業(yè)管理中遇到的問題。
第三章 前期物業(yè)管理
第三十條 住宅物業(yè)或多產(chǎn)權非住宅物業(yè)的建設單位應當通過招標方式，選聘具有相應資質的物業(yè)服務企業(yè)；投標人少于３個或者住宅規(guī)模不足3萬平方米的，可以采用協(xié)議方式選聘具有相應資質的物業(yè)服務企業(yè)。
第三十一條 建設單位在辦理房屋預(銷)售許可證時，應當向房產(chǎn)行政主管部門提供前期物業(yè)服務招標或議標備案文件、前期物業(yè)服務合同和臨時管理規(guī)約等資料。
建設單位在銷售物業(yè)時，應當將前期物業(yè)服務合同和臨時管理規(guī)約約定的內容作為商品房買賣合同的要約部分，并在銷售場所公示。物業(yè)買受人在與建設單位簽訂商品房買賣合同時，應當對遵守臨時管理規(guī)約予以書面承諾。
第三十二條 臨時管理規(guī)約對有關物業(yè)的使用、維護、管理，業(yè)主的共同利益，業(yè)主應當履行的義務，違反臨時管理規(guī)約應當承擔的責任等事項依法做出約定。
臨時管理規(guī)約不得侵害物業(yè)買受人的合法權益。
第三十三條 新建物業(yè)的建設單位應當依法在物業(yè)管理區(qū)域內配置必要的客服接待、檔案資料保存、工具物料存放、人員值班備勤、業(yè)主委員會辦公等物業(yè)服務用房。
物業(yè)服務用房應當是地面以上的房屋，由建設單位裝修，具備獨立、正常使用功能，相對集中安排在物業(yè)項目中心區(qū)域或者出入口附近。物業(yè)服務用房設置在住宅樓內的，應當具有獨立的通道。
規(guī)劃、設計新建住宅物業(yè)時，應當統(tǒng)籌規(guī)劃，合理布局物業(yè)管理配套設施。按照不低于開發(fā)建設住宅總建筑面積0.25%的比例配置物業(yè)服務用房；住宅總建筑面積在2萬平方米以下的物業(yè)服務用房不低于60平方米。物業(yè)服務用房由物業(yè)服務企業(yè)和業(yè)主委員會使用，產(chǎn)權歸全體業(yè)主所有，不得買賣、抵押或者改作他用。
第三十四條 規(guī)劃行政主管部門在規(guī)劃許可、驗收過程中，應當審查物業(yè)服務用房建筑面積、位置等是否符合規(guī)劃設計指標。
第三十五條 市、縣級人民政府房產(chǎn)行政主管部門應當
參與物業(yè)項目的聯(lián)合審查和聯(lián)合驗收。
第四章 物業(yè)服務企業(yè)
第三十六條 從事物業(yè)服務活動的企業(yè)應當具有獨立的法人資格，并且依法取得物業(yè)服務企業(yè)資質證書。
從事物業(yè)服務的人員應當取得相應的資格證書，定期參加相應的職業(yè)教育培訓。
外市物業(yè)服務企業(yè)進入本市從事物業(yè)服務經(jīng)營活動的，應當持物業(yè)服務企業(yè)資質證書、工商行政管理部門核發(fā)的分支機構營業(yè)執(zhí)照等有關合法有效證件,向市房產(chǎn)行政主管部門備案。
第三十七條 物業(yè)服務企業(yè)應當接受市房產(chǎn)行政主管部門的資質檢查和核定。拒不接受資質檢查和核定的，不得繼續(xù)從事物業(yè)服務業(yè)務。
第三十八條 物業(yè)服務企業(yè)享有下列權利：
（一）按照物業(yè)服務合同進行相應服務管理；
（二）按照物業(yè)服務合同收取服務費用；
（三）對裝飾裝修活動進行監(jiān)督；
（四）及時制止損害物業(yè)共用部位、共用設施設備和場地的行為；
（五）法律、法規(guī)、規(guī)章和物業(yè)服務合同約定享有的其他權利。
第三十九條 物業(yè)服務企業(yè)應當履行下列義務：
（一）按照物業(yè)服務合同約定提供物業(yè)服務；
（二）接受業(yè)主、業(yè)主委員會的監(jiān)督，定期向業(yè)主大會、業(yè)主委員會報告物業(yè)服務合同履行情況和維修資金使用情況，并進行公示；
（三）公示物業(yè)服務合同約定的收費項目和服務標準；
（四）公示利用共用部位、共用設施設備經(jīng)營的收益和支出情況；
（五）制定使用維修資金的年度計劃；
（六）協(xié)助街道辦事處和社區(qū)居民委員會做好社區(qū)建設的相關工作；
（七）法律、法規(guī)、規(guī)章規(guī)定和物業(yè)服務合同約定的其他義務。
第四十條 物業(yè)服務企業(yè)應當加強物業(yè)管理區(qū)域的巡查管理，發(fā)現(xiàn)違反治安、消防、環(huán)保、物業(yè)裝飾裝修等方面的法律、法規(guī)、規(guī)章規(guī)定的行為，應當及時制止，并向相關行政管理部門報告。相關行政管理部門在接到物業(yè)服務企業(yè)的報告后，應當對違法行為者依法處理。
物業(yè)服務企業(yè)應當協(xié)助相關部門做好物業(yè)管理區(qū)域內的安全防范工作。發(fā)生安全事故時，物業(yè)服務企業(yè)在采取應急措施的同時，應當及時向有關行政管理部門報告，協(xié)助做好救助工作。
第五章 物業(yè)管理服務
第四十一條 業(yè)主委員會應當與選聘的物業(yè)服務企業(yè)訂立書面物業(yè)服務合同。物業(yè)服務合同應當對物業(yè)管理事項、服務標準、收費標準、雙方的權利義務、維修資金的管理與使用、物業(yè)服務用房、合同期限、違約責任等內容進行約定。
物業(yè)服務企業(yè)應當自物業(yè)服務合同簽訂之日起30日內，將物業(yè)服務合同報物業(yè)所在地縣級房產(chǎn)行政主管部門備案。
物業(yè)服務企業(yè)可以將物業(yè)管理區(qū)域內的專項服務業(yè)務委托給專業(yè)性服務企業(yè)，但不得將該區(qū)域內的全部物業(yè)管理一并委托給他人。
第四十二條 物業(yè)服務企業(yè)承接物業(yè)時，應當與建設單位或業(yè)主委員會按規(guī)定辦理承接查驗手續(xù)。物業(yè)承接查驗可以邀請業(yè)主代表以及物業(yè)所在地縣級房產(chǎn)行政主管部門參加，可以聘請相關專業(yè)機構協(xié)助進行，物業(yè)承接查驗過程和結果可以公證。
第四十三條 承接查驗應包含下列內容：
（一）物業(yè)共用部位、共用設備、共用設施。
1.共用部位：一般包括建筑物的基礎、承重墻體、柱、梁、樓板、屋頂以及外墻、門廳、樓梯間、走廊、樓道、扶手、護欄、電梯井道、架空層及設備間等；
2.共用設備：一般包括電梯、水泵、水箱、避雷設施、消防設備、樓道燈、電視天線、發(fā)電機、變配電設備、給排水管線、電線、供暖及空調設備等；
3.共用設施：一般包括道路、綠地、人造景觀、圍墻、大門、信報箱、宣傳欄、路燈、排水溝、渠、池、污水井、化糞池、垃圾容器、污水處理設施、機動車（非機動車）停車設施、休閑娛樂設施、消防設施、安防監(jiān)控設施、人防設施、垃圾轉運設施以及物業(yè)服務用房等。
（二）相關資料。
在首次業(yè)主大會選聘物業(yè)服務企業(yè)之前，建設單位與前期物業(yè)服務企業(yè)辦理承接查驗手續(xù)時，應當移交下列資料：
1.建設用地規(guī)劃許可證和建設工程規(guī)劃許可證的附件、附圖；
2.竣工驗收報告及竣工總平面圖，單體建筑、結構、設備竣工圖，配套設施、地下管網(wǎng)工程竣工圖，消防驗收等竣工驗收資料；
3.共用設施設備清單及其安裝、使用和維護保養(yǎng)等技術資料；
4.物業(yè)質量保修文件和物業(yè)使用說明文件；
5.業(yè)主名冊及相對應的專有部分面積明細；
6.物業(yè)管理所必需的其他資料。
辦理承接查驗手續(xù)時，除移交上述規(guī)定的內容外，還包括預收的物業(yè)服務費用、預代收的水、電費，利用共用部位、共用設施設備經(jīng)營所得收益及屬于業(yè)主的其他財物等。
建設單位應當依法移交有關單位的供水、供電、供氣、供熱、通信和有線電視等共用設施設備，不作為物業(yè)服務企業(yè)現(xiàn)場檢查和驗收的內容。
第四十四條 承接查驗的所有資料歸全體業(yè)主所有，并委托業(yè)主委員會管理和使用。
首屆業(yè)主委員會成立后，業(yè)主委員會依法選聘的物業(yè)服務企業(yè)向業(yè)主委員會辦理物業(yè)服務管理資料的借用手續(xù)。
物業(yè)服務合同終止時，物業(yè)服務企業(yè)應將物業(yè)服務用房和相關資料交還業(yè)主委員會。
第四十五條 物業(yè)項目承接查驗時，交接雙方應列明詳細交接清單，其內容包括：資料及共用部位、設施、設備的名稱、數(shù)量、完好程度、交接單位、交接時間、交接地點和經(jīng)辦人等。并按下列程序分別進行：
（一）在首次業(yè)主大會選聘物業(yè)服務企業(yè)之前，建設單位在物業(yè)項目交付使用15日前，按下列程序向前期物業(yè)服務企業(yè)辦理承接查驗手續(xù)：
1.建設單位于現(xiàn)場查驗20日前，書面通知受托的前期物業(yè)服務企業(yè)辦理承接查驗手續(xù)，并提交有關資料。
2.物業(yè)服務企業(yè)應按接管條件對提交的資料在7日內審核完畢。符合要求的，約定驗收時間及有關事項。
3.物業(yè)服務企業(yè)應會同建設單位對物業(yè)共用部位、共用設施、設備等進行查驗。
4.查驗中發(fā)現(xiàn)的問題，應詳細記錄，并簽訂有關協(xié)議處理解決。
5.經(jīng)查驗符合要求的，建設單位應與前期物業(yè)服務企業(yè)簽訂承接查驗協(xié)議，并在簽訂協(xié)議后10日內辦理有關交接手續(xù)。
（二）前期物業(yè)服務企業(yè)在業(yè)主大會與選聘的物業(yè)服務企業(yè)簽訂物業(yè)服務合同生效后10日內，應按如下程序，向業(yè)主委員會及其選聘的物業(yè)服務企業(yè)辦理承接查驗手續(xù)：
1.業(yè)主委員會與選聘的物業(yè)服務企業(yè)簽訂物業(yè)服務合同生效后3日內，業(yè)主委員會應書面通知前期物業(yè)服務企業(yè)辦理交接手續(xù)，前期物業(yè)服務企業(yè)應在7日內提供有關資料。
2.業(yè)主委員會及其選聘的物業(yè)服務企業(yè)應按接管條件，對提供的資料在7日內審核完畢。符合要求的，約定現(xiàn)場查驗時間及有關事項。
3.業(yè)主委員會及其選聘的物業(yè)服務企業(yè)會同前期物業(yè)服務企業(yè)，對物業(yè)的共用部位、共用設施、設備等進行檢驗。
4.查驗中發(fā)現(xiàn)的問題，應詳細記錄，并簽訂有關協(xié)議處理解決。
5.經(jīng)查驗符合要求的，應在7日內辦理有關交接手續(xù)。
6.有關承接查驗結果應在物業(yè)管理區(qū)域內向全體業(yè)主公布。
（三）分期建設的項目，可以按本辦法分期接管驗收。
第四十六條 物業(yè)服務收費應當遵循合理、公開以及質價相符的原則，由業(yè)主與物業(yè)服務企業(yè)按照價格行政主管部門會同房產(chǎn)行政主管部門制定的物業(yè)服務收費辦法在物業(yè)服務合同中約定。
第四十七條 業(yè)主應當根據(jù)物業(yè)服務合同的約定交納物業(yè)服務費用。業(yè)主與物業(yè)使用人約定由物業(yè)使用人交納物業(yè)服務費用的，從其約定，業(yè)主負連帶交納責任。
已竣工但尚未出售或者尚未交給物業(yè)買受人的物業(yè)，物業(yè)服務費用由建設單位交納。建設單位具備交付使用條件，并通過符合法律規(guī)定的方式通知買受人收房的，買受人逾期不辦理接房手續(xù)所產(chǎn)生的物業(yè)服務費用由買受人承擔。因建設單位房屋質量問題造成買受人在規(guī)定的收房時限內不能辦理接房手續(xù)的，所產(chǎn)生的物業(yè)服務費用由建設單位承擔。
第四十八條 物業(yè)管理區(qū)域內，供水、供電、供氣、供熱、通訊、有線電視、生活垃圾清運等單位應當收費到戶。
物業(yè)服務企業(yè)接受委托代收有關費用的，不能向業(yè)主收取手續(xù)費等額外費用。
第四十九條 物業(yè)管理區(qū)域內的公用照明、水系景觀等設施的日常維護、管理由物業(yè)服務企業(yè)負責，所產(chǎn)生的費用由全體業(yè)主共同承擔。
第五十條 物業(yè)服務企業(yè)退出物業(yè)服務項目時，應當本著維護社會穩(wěn)定、保證物業(yè)管理正常秩序、依法有序、平穩(wěn)過渡、防止損失的原則進行。
業(yè)主、業(yè)主大會應當從保持物業(yè)服務的連續(xù)性和長遠利益出發(fā)，依法有序做出解聘、選聘物業(yè)服務企業(yè)的決定，保證物業(yè)管理區(qū)域業(yè)主的正常工作、生活環(huán)境和秩序，積極維護社會穩(wěn)定。
第五十一條 物業(yè)服務企業(yè)退出物業(yè)服務項目時應做好下列工作：
(一)在退出之日90日前,以書面形式告知業(yè)主委員會、社區(qū)居民委員會和街道辦事處，同時在物業(yè)管理區(qū)域內公告，并報送縣級房產(chǎn)行政主管部門。
(二)在退出之日起10日內，按照本辦法第四十四條規(guī)定的內容向業(yè)主委員會或街道辦事處、社區(qū)居民委員會辦理移交事宜。
(三)擬退出服務的物業(yè)服務企業(yè)，在正式退出前應當繼續(xù)按照物業(yè)服務合同約定做好物業(yè)服務，業(yè)主應當按時足額交納物業(yè)服務費至合同終止之日。
第五十二條 業(yè)主委員會自接到物業(yè)服務企業(yè)書面告知退出之日起15日內，應當組織召開業(yè)主大會，重新選聘物業(yè)服務企業(yè)。
街道辦事處接到書面告知10日內，組織物業(yè)服務企業(yè)和業(yè)主就有關問題的解決進行協(xié)商，同時制定應對方案。
第五十三條 業(yè)主、使用人未按照物業(yè)服務合同的約定交納物業(yè)服務費的，物業(yè)服務企業(yè)可以依法追究業(yè)主、使用人的法律責任。但物業(yè)服務企業(yè)不得以業(yè)主、使用人未繳納物業(yè)服務費等費用為由，拒絕退出物業(yè)服務項目。
第五十四條 未成立業(yè)主委員會或未完成物業(yè)服務企業(yè)選聘的，暫由街道辦事處和社區(qū)居委會組織相關專業(yè)服務企業(yè)做好環(huán)境衛(wèi)生、垃圾清運、綠化養(yǎng)護、秩序維護等日常工作，發(fā)生的費用由全體業(yè)主共同承擔。
第五十五條 業(yè)主大會解聘物業(yè)服務企業(yè)或物業(yè)服務企業(yè)被注（吊）銷資質證書的，業(yè)主委員會應做好選聘新的物業(yè)服務企業(yè)的工作。物業(yè)服務企業(yè)資質審批部門應及時告知縣級房產(chǎn)行政主管部門。
第六章 物業(yè)的使用和維護
第五十六條 業(yè)主、物業(yè)使用人應當按照有利于物業(yè)使用、安全以及公平合理的原則，正確處理供水、排水、通行、通風、采光、環(huán)境衛(wèi)生、環(huán)境保護等方面的相鄰關系。
第五十七條 物業(yè)管理區(qū)域內按照規(guī)劃建設的公共建筑和共用設施，不得改變用途。
業(yè)主依法確需改變公共建筑和共用設施用途的，應當在依法辦理有關手續(xù)后告知物業(yè)服務企業(yè)；物業(yè)服務企業(yè)確需改變公共建筑和共用設施用途的，應當提請業(yè)主大會討論決定同意后，由業(yè)主依法辦理有關手續(xù)。
第五十八條 業(yè)主、物業(yè)服務企業(yè)不得擅自占用、挖掘物業(yè)管理區(qū)域內的道路、場地，損害業(yè)主的共同利益。
因維修物業(yè)或者公共利益，業(yè)主確需臨時占用、挖掘物業(yè)管理區(qū)域內道路、場地的，應當征得業(yè)主委員會和物業(yè)服務企業(yè)的同意；物業(yè)服務企業(yè)確需臨時占用、挖掘物業(yè)管理區(qū)域內道路、場地的，應當征得業(yè)主委員會同意。
業(yè)主、物業(yè)服務企業(yè)應當將臨時占用、挖掘物業(yè)管理區(qū)域內的道路、場地，在約定期限內恢復原狀。
第五十九條 供水、供電、供氣、供熱、通訊、有線電視等單位，應當依法承擔物業(yè)管理區(qū)域內相關管線和設施設備維修、養(yǎng)護的責任。
供水、供電、供氣部門以樓內分戶計費表為界，負責界限以外（含計費表）的管線及設備的維修、養(yǎng)護。
采用城鎮(zhèn)集中供熱的，其供熱管線及供熱設施、設備由供熱部門負責維修、養(yǎng)護。
采用自備鍋爐供熱、中央空調供熱、地熱供熱等其他方式供熱的，由供熱單位負責相關管線及設施、設備的維修、養(yǎng)護。
上述單位因維修、養(yǎng)護等需要，臨時占用、挖掘道路、場地的，應當及時恢復原狀。
市、縣人民政府應制定相關政策，組織協(xié)調專業(yè)經(jīng)營單位進行分戶改造，改造后將分戶計量裝置和入戶端口以外的產(chǎn)權無償移交給專業(yè)經(jīng)營單位，由專業(yè)經(jīng)營單位負責相關設施設備的維修、養(yǎng)護、更新等責任及相關費用。
第六十條 業(yè)主需要裝飾裝修房屋的，應當事先告知物業(yè)服務企業(yè)。業(yè)主或者物業(yè)使用人應當按照規(guī)定辦理申報登記，并按規(guī)定與物業(yè)服務企業(yè)簽訂裝飾裝修管理協(xié)議。物業(yè)服務企業(yè)應將房屋裝飾裝修中的下列禁止行為和注意事項告知業(yè)主：
（一）損壞房屋承重結構、主體結構、破壞建筑物外貌；
（二）擅自改變物業(yè)共用部分結構、布局及既定用途；
（三）擅自占用、挖掘物業(yè)管理區(qū)域內的道路、場地；
（四）損壞物業(yè)共用部位、共用設施設備及場地、擅自移動占用共用設施、設備；
（五）利用物業(yè)從事危害公共利益和侵害他人合法權益的活動；
（六）擅自處置建筑、裝飾裝修垃圾的活動；
（七）管理規(guī)約和物業(yè)服務合同禁止的其他行為。
第六十一條 建設單位依法出售物業(yè)管理區(qū)域內規(guī)劃用于停放車輛的車庫、車位，不得出售給本物業(yè)管理區(qū)域業(yè)主以外的人員。
建設單位出租物業(yè)管理區(qū)域內規(guī)劃用于停放車輛的車庫、車位的，應當首先出租給本物業(yè)管理區(qū)域業(yè)主。在滿足本區(qū)域業(yè)主需要后，建設單位可以將車庫、車位出租給本區(qū)域業(yè)主以外的其他人，租期不得超過六個月。
物業(yè)管理區(qū)域業(yè)主以外的其他車庫、車位使用人應當遵守管理規(guī)約及有關停車管理的約定。
第六十二條 物業(yè)管理區(qū)域內車輛停放服務費按照政府價格主管部門的有關規(guī)定收取。
第七章 住宅專項維修資金
第六十三條 住宅業(yè)主、住宅小區(qū)內的非住宅業(yè)主、住宅小區(qū)外與單幢住宅結構相連的非住宅業(yè)主、住宅小區(qū)外與住宅具有共有設施設備的非住宅業(yè)主均應按規(guī)定交存維修資金。
住宅只屬于一個業(yè)主所有且與其他物業(yè)不具有共用部位、共用設施設備的，不交存維修資金。
第六十四條 維修資金是專項用于住宅共用部位、共用設施設備保修期滿后的維修和更新、改造的資金，不得挪作他用。
維修資金管理使用實行專戶存儲、專款專用、所有權人決策、政府監(jiān)督、公開透明、誰受益誰負擔的原則。
第六十五條 住宅業(yè)主、非住宅業(yè)主按照房屋所有權證書登記或房屋買賣合同載明的房屋建筑面積交存維修資金。每平方米建筑面積首期交存維修資金的數(shù)額為當?shù)刈≌ㄖ惭b工程每平方米造價的6%。
維修資金主管部門根據(jù)住宅開發(fā)建設周期，及時收集本地住宅建筑安裝工程造價數(shù)據(jù)，合理確定、公布每平方米建筑面積交存首期維修資金的數(shù)額，并適時調整。
第六十六條 出售公有住房的，按照下列規(guī)定交存維修資金：
（一）業(yè)主按照物業(yè)建筑面積交存維修資金，每平方米建筑面積首期交存維修資金的數(shù)額為當?shù)胤扛某杀緝r的2%。
（二）售房單位按照多層住宅不低于售房款的20%、高層住宅不低于售房款的30%的比例，從售房款中一次性提取維修資金。
業(yè)主交存的維修資金屬于業(yè)主所有。從公有住房售房款中提取的維修資金屬于公有住房售房單位所有。
第六十七條 維修資金交存程序。
（一）新建住宅。
1.辦理商品房預（銷）售許可證時，開發(fā)建設單位到維修資金主管部門辦理建設項目維修資金開戶手續(xù)。
2.商品房在合同備案后、回遷房在交房前，開發(fā)建設單位到維修資金主管部門辦理維修資金交存核定登記手續(xù)，維修資金主管部門對交存人、房屋所在小區(qū)（項目）名稱、地址、幢號、房號、建筑面積及交存款額等進行核定后，就上述事項進行登記，并開具《住宅專項維修資金交存核定單》。
開發(fā)建設單位領取《住宅專項維修資金交存核定單》，并告知購房人（回遷人）持《住宅專項維修資金交存核定單》到開戶銀行交納維修資金，憑維修資金交存憑證辦理交房手續(xù)。
未經(jīng)交存人委托，開發(fā)建設單位不得代收維修資金。
3.開發(fā)建設單位在辦理房屋產(chǎn)權初始登記時，應當提交維修資金主管部門出具的維修資金交存證明。
4.維修資金交存后，房屋登記面積與交存維修資金面積誤差值在5%以內的，交存的維修資金不作調整。
（二）公有住房。
售房單位在收取售房款時應代收購房人首期維修資金，并在30日內將代收和提取的維修資金向維修資金主管部門移交。
第六十八條 未按規(guī)定交存首期維修資金的，開發(fā)建設單位或者公有住房出售單位不得交付房屋，市、縣級房產(chǎn)部門不予辦理房屋登記。
第六十九條 已售公有住房維修資金，由物業(yè)所在地維修資金主管部門負責管理。業(yè)主大會成立前，商品住宅業(yè)主、非住宅業(yè)主交存的維修資金，由物業(yè)所在地維修資金主管部門代管。
維修資金主管部門應當委托所在地商業(yè)銀行，作為本行政區(qū)域內維修資金的專戶管理銀行，并在專戶管理銀行開立維修資金專戶。
開立商品住房維修資金專戶，應當以物業(yè)管理區(qū)域為單位設賬，按房屋戶門號設分戶賬；未劃定物業(yè)管理區(qū)域的，以幢為單位設賬，按房屋戶門號設分戶賬。
開立公有住房維修資金專戶，應當按照售房單位設賬，按幢設分賬。其中，業(yè)主交存的維修資金，按房屋戶門號設分戶賬。
第七十條 業(yè)主大會成立后，物業(yè)管理區(qū)域內的維修資金的管理，由本物業(yè)管理區(qū)域內業(yè)主大會決定。可繼續(xù)由維修資金主管部門代管，也可劃轉業(yè)主大會管理。經(jīng)業(yè)主大會討論通過，決定劃轉的，按照下列程序劃轉：
（一）業(yè)主大會向維修資金主管部門提交下列材料：
1.劃轉維修資金的申請；
2.業(yè)主大會關于劃轉維修資金的決定；
3.維修資金管理方案；
4.辦理人員身份證復印件和業(yè)主大會的委托書等。
（二）經(jīng)維修資金主管部門同意業(yè)主大會在指定的銀行開維修資金專戶，并以物業(yè)管理區(qū)域為單位設賬，按房屋戶門號設立分戶賬。
（三）維修資金主管部門在收到申請之日起30日內，將該物業(yè)管理區(qū)域內業(yè)主交存的維修資金賬面余額劃轉至業(yè)主大會開立的維修資金專戶，并將有關賬目等移交業(yè)主委員會。
維修資金主管部門認為業(yè)主大會劃轉維修資金不符合條件的，應當向業(yè)主大會書面說明原因。
第七十一條 維修資金劃轉后的賬目管理單位，由業(yè)主大會決定。賬目管理單位及人員應具備相應的管理資質和專業(yè)資格。業(yè)主大會應當建立維修資金管理制度。開立的維修資金賬戶，應當接受維修資金主管部門的監(jiān)督。
第七十二條 業(yè)主分戶賬面維修資金余額不足首期交存額的30%時，賬目管理單位應及時告知業(yè)主委員會或業(yè)主，業(yè)主應當及時續(xù)交。續(xù)交方案由全體業(yè)主按規(guī)定討論通過。
第七十三條 業(yè)主按規(guī)定應交存維修資金而未交存的，應予補交。
第七十四條 維修資金劃轉業(yè)主大會管理前，需要使用維修資金的，按照以下程序辦理：
（一）物業(yè)服務企業(yè)根據(jù)維修和更新、改造項目的情況提出使用建議；沒有物業(yè)服務企業(yè)的，由相關業(yè)主提出使用建議。建議內容包括：房屋坐落、維修項目概況、維修原因、維修費用估價、涉及業(yè)主范圍和戶數(shù)等；
（二）維修資金列支范圍內專有部分占建筑物總面積三分之二以上的業(yè)主且占總人數(shù)三分之二以上的業(yè)主討論通過使用建議；
（三）物業(yè)服務企業(yè)或者相關業(yè)主組織制定使用方案；
（四）物業(yè)服務企業(yè)或者相關業(yè)主持下列材料，向維修資金主管部門申請資金支取。其中，動用公有住房維修資金的，經(jīng)售房單位同意后，向維修資金主管部門申請資金支取：
1.使用維修資金申請；
2.專有部分占相關房屋面積三分之二以上的業(yè)主且占相關總人數(shù)三分之二以上業(yè)主同意使用維修資金的決議；
3.業(yè)主會議對物業(yè)服務企業(yè)或者相關業(yè)主辦理維修資金使用事宜的授權書；
4.維修施工方案和合同；
5.維修費用分攤明細表；
6.辦理人身份證復印件。
（五）維修資金行政主管部門收到符合要求的申請材料后20個工作日內完成審核，審核同意后，向專戶管理銀行發(fā)出劃轉維修資金的通知；不同意的，向申請人書面說明理由。
（六）專戶管理銀行在收到劃轉維修資金的通知后5個工作日內將所需維修資金劃轉至維修單位。
第七十五條 維修資金劃轉業(yè)主大會管理后，需要使用維修資金的，按照以下程序辦理：
（一）物業(yè)服務企業(yè)提出使用方案。使用方案應當包括擬維修、更新和改造項目、費用預算、列支范圍、發(fā)生危及房屋安全等緊急情況以及其他需臨時使用維修資金的情況的處置辦法等；沒有物業(yè)服務企業(yè)的，由相關業(yè)主提出使用方案；
（二）由相關業(yè)主按照業(yè)主大會決定的規(guī)則通過使用方案；
（三）物業(yè)服務企業(yè)或者相關業(yè)主組織實施使用方案；
（四）物業(yè)服務企業(yè)或者相關業(yè)主持有關材料向業(yè)主委員會申請列支維修資金；
（五）業(yè)主委員會依據(jù)使用方案審核同意后報維修資金主管部門備案；動用公有住房維修資金的，需經(jīng)售房單位同意和維修資金主管部門審核同意；維修資金主管部門發(fā)現(xiàn)不符合法律、法規(guī)、規(guī)章和使用方案的，應當責令改正；
（六）業(yè)主委員會、公有住房維修資金主管部門向專戶管理銀行發(fā)出劃轉維修資金的通知；
（七）專戶管理銀行在收到劃轉維修資金的通知后5個工作日內將所需維修資金劃轉至維修單位。
第七十六條 住宅共用部位、共用設施設備維修和更新、改造費用由相關業(yè)主按照各自擁有物業(yè)建筑面積的比例分攤，涉及尚未售出的商品住宅、非住宅或者公有住房的，開發(fā)建設單位或者公有住房單位應當按照尚未售出商品住宅或者公有住房的建筑面積比例分攤。
第七十七條 發(fā)生危及房屋、生命財產(chǎn)安全及嚴重影響生產(chǎn)生活等緊急情況，需要立即對住宅共用部位、共用設施設備進行維修和更新、改造的，按照以下規(guī)定列支維修資金：
（一）維修資金劃轉業(yè)主大會管理前，按照下列程序辦理：
1.物業(yè)服務企業(yè)或者相關業(yè)主持有關材料，向維修資金主管部門申請列支；
2.維修資金主管部門收到申請審核同意后，向專戶管理銀行發(fā)出劃轉維修資金的通知；不同意的，向申請人書面說明理由。
3.專戶管理銀行在收到劃轉維修資金的通知后將所需維修資金劃轉至維修單位。
（二）維修資金劃轉業(yè)主大會管理后，按照以下程序辦理：
1.物業(yè)服務企業(yè)或者相關業(yè)主持有關材料向業(yè)主委員會提出列支。其中，動用公有住房維修資金的，向維修資金管理部門申請列支；
2.業(yè)主委員會依據(jù)使用方案審核同意，并報維修資金主管部門備案；動用公有住房維修資金的，需經(jīng)維修資金主管部門審核同意；維修資金主管部門發(fā)現(xiàn)不符合法律、法規(guī)、規(guī)章和使用方案的，應當責令改正；
3.業(yè)主委員會、公有住房維修資金管理部門向專戶管理銀行發(fā)出劃轉維修資金的通知；
4.專戶管理銀行在收到劃轉維修資金的通知后，將所需維修資金劃轉至維修單位。
發(fā)生危及房屋安全等緊急情況后，未按照規(guī)定實施維修和更新、改造的，維修資金主管部門可以組織代修，維修費用從相關業(yè)主維修資金分戶賬中列支。其中，涉及已售公有住房的，還應當從公有住房維修資金中列支。險情解除后，應將費用支出情況向相關業(yè)主公示，接受業(yè)主監(jiān)督。
第七十八條 房屋所有權轉讓時，業(yè)主應當向受讓人說明維修資金交存和結余情況并出具有效證明，該房屋分戶賬中結余的維修資金隨房屋所有權同時過戶。受讓人應當持維修資金過戶的協(xié)議、房屋權屬證書、身份證等到維修資金主管部門及專戶管理銀行辦理分戶賬更名手續(xù)。
第七十九條 房屋滅失的，售房單位交存的維修資金賬面余額返還售房單位；售房單位不存在的，按照售房單位財務隸屬關系，收繳同級國庫。房屋分戶賬中結余的維修資金應當返還業(yè)主，業(yè)主需提交以下資料領取：
（一）返還申請；
（二）房屋滅失證據(jù)；
（三）業(yè)主身份證原件；
（四）代業(yè)主領取維修資金的需出具業(yè)主委托書及委托人身份證原件。
第八十條 維修資金主管部門、公有住房維修資金管理部門及業(yè)主委員會，與專戶管理銀行應當建立維修資金賬目核對、公布和查詢制度，每年至少核對、公布一次。
維修資金所有人對公布的情況有異議的，可以要求維修資金管理部門進行復核；維修資金管理部門及業(yè)主委員會對資金賬戶變化情況有異議的，可以要求專戶管理銀行進行復核；業(yè)主、公有住房售房單位對其分戶賬中維修資金交存、使用、增值收益、賬面余額及發(fā)生列支的項目、費用和分攤情況，可以隨時查詢。
第八章 法律責任
第八十一條 建設單位未在銷售場所公示前期物業(yè)服務合同、臨時管理規(guī)約的，由房產(chǎn)行政主管部門責令限期改正，可以并處3000元以下的罰款。
第八十二條 建設單位未按規(guī)定向首次業(yè)主大會會議籌備組提供相關資料的，由物業(yè)所在地街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府責令限期改正；逾期不改正的，房產(chǎn)行政主管部門可處3000元以下的罰款。
第八十三條 建設單位、物業(yè)服務企業(yè)拒不移交有關資料、物業(yè)服務用房的，由房產(chǎn)行政主管部門責令限期改正；逾期仍不移交的，對建設單位、物業(yè)服務企業(yè)予以通報，并依據(jù)國務院《物業(yè)管理條例》第五十九條規(guī)定予以處罰。
第八十四條 物業(yè)服務企業(yè)擅自撤離服務區(qū)域停止物業(yè)服務活動的或拒不撤出物業(yè)服務項目的，由房產(chǎn)行政主管部門責令改正，并可處1萬元以上3萬元以下罰款；造成損失的，依法承擔賠償責任。
第八十五條 物業(yè)服務企業(yè)有下列情形的，房產(chǎn)行政主管部門可責令其限期改正，并將其不良行為予以通報和曝光，記入企業(yè)信用檔案警示系統(tǒng)。限期改正期間，該企業(yè)不得參與本市物業(yè)項目的投標活動，不得參評各級物業(yè)管理評優(yōu)活動：
（一）物業(yè)服務企業(yè)未按照本辦法規(guī)定退出或接管物業(yè)服務項目、拒絕接受政府有關部門的指導和監(jiān)督管理的；
（二）物業(yè)服務合同期限未滿，物業(yè)服務企業(yè)擅自提前撤管的；
（三）前期物業(yè)服務合同期限屆滿或依法終止，原物業(yè)服務企業(yè)拒不撤出物業(yè)服務項目的；
（四）其他違反法律法規(guī)的行為。
第八十六條 建設單位擅自利用物業(yè)共用部位、共用設施設備進行經(jīng)營的，由房產(chǎn)行政主管部門依據(jù)國務院《物業(yè)管理條例》第六十六條規(guī)定予以處罰，給業(yè)主造成損失的，依法承擔賠償責任。
第八十七條 未取得資質證書從事物業(yè)管理的，由房產(chǎn)行政主管部門依據(jù)國務院《物業(yè)管理條例》第六十條規(guī)定予以處罰。
第八十八條 物業(yè)服務企業(yè)聘用未取得物業(yè)管理職業(yè)資格證書的人員從事物業(yè)管理活動的，由房產(chǎn)行政主管部門依據(jù)國務院《物業(yè)管理條例》第六十一條規(guī)定予以處罰。
第八十九條 物業(yè)服務企業(yè)將一個物業(yè)管理區(qū)域內的全部物業(yè)管理一并委托給他人的，由房產(chǎn)行政主管部門依據(jù)國務院《物業(yè)管理條例》第六十二條規(guī)定予以處罰。
第九十條 開發(fā)建設單位、公有住房售房單位違反本辦法第六十七條規(guī)定將房屋交付買受人的，由房產(chǎn)行政主管部門責令限期改正；逾期不改正的，處以3萬元以下的罰款。
第九十一條 挪用維修資金的，由房產(chǎn)行政主管部門依據(jù)國務院《物業(yè)管理條例》第六十三條規(guī)定予以處罰。
第九十二條 建設單位在物業(yè)管理區(qū)域內不按照規(guī)定配置必要的物業(yè)管理用房的，由房產(chǎn)行政主管部門依據(jù)國務院《物業(yè)管理條例》第六十四條規(guī)定予以處罰。
第九十三條 未經(jīng)業(yè)主大會同意，物業(yè)服務企業(yè)擅自改變物業(yè)管理用房的用途的，由房產(chǎn)行政主管部門依據(jù)國務院《物業(yè)管理條例》第六十五條規(guī)定予以處罰。
第九十四條 有下列行為之一的，由房產(chǎn)行政主管部門依據(jù)國務院《物業(yè)管理條例》第六十六條規(guī)定予以處罰。
（一）擅自改變物業(yè)管理區(qū)域內按照規(guī)劃建設的公共建筑和共用設施用途的；
（二）擅自占用、挖掘物業(yè)管理區(qū)域內道路、場地，損害業(yè)主共同利益的；
（三）擅自利用物業(yè)共用部位、共用設施設備進行經(jīng)營的。
第九十五條 違反物業(yè)服務合同約定，業(yè)主逾期不交納物業(yè)服務費用的，業(yè)主委員會、物業(yè)服務企業(yè)可采取催交、公示等形式督促其限期交納；逾期仍不交納的，物業(yè)服務企業(yè)可向人民法院起訴。
第九十六條 業(yè)主以業(yè)主大會或者業(yè)主委員會的名義，從事違反法律、法規(guī)的活動，構成犯罪的，依法追究刑事責任；尚不構成犯罪的，依法給予治安管理處罰。
第九十七條 房產(chǎn)行政主管部門或者其他有關行政管理部門的工作人員利用職務上的便利，收受他人財物或者其他好處，不依法履行監(jiān)督管理職責，或者發(fā)現(xiàn)違法行為不予查處，構成犯罪的，依法追究刑事責任；尚不構成犯罪的，依法給予行政處分。
第九章 附則
第九十八條 本辦法自20**年2月1日起施行。20**年9月26日邯鄲市人民政府制定的《邯鄲市物業(yè)管理辦法》（市政府令第103號）、20**年3月25日邯鄲市人民政府辦公廳印發(fā)的《邯鄲市業(yè)主大會和業(yè)主委員會指導規(guī)則》（〔20**〕59號）同時廢止。
篇3：大連市實施《物業(yè)管理條例》辦法(2009)
大連市實施《物業(yè)管理條例》辦法(20**)
大連市人民政府令
第105號
《大連市實施〈物業(yè)管理條例〉辦法》業(yè)經(jīng)20**年7月31日市政府第21次常務會議通過，現(xiàn)予公布，自20**年10月1日起施行。
代市長 李萬才
二〇〇九年八月十三日
大連市實施《物業(yè)管理條例》辦法
第一章 總則
第一條 為了實施國務院《物業(yè)管理條例》，結合大連市實際，制定本辦法。
第二條 大連市行政區(qū)域內，業(yè)主通過選聘物業(yè)服務企業(yè)，由業(yè)主和物業(yè)服務企業(yè)按照物業(yè)服務合同約定，對房屋及配套的設施設備和相關場地進行維修、養(yǎng)護、管理，維護物業(yè)管理區(qū)域內的環(huán)境衛(wèi)生和相關秩序的活動，適用本辦法。
第三條 市及縣（市）區(qū)房地產(chǎn)行政主管部門負責本行政區(qū)域內物業(yè)管理活動的監(jiān)督管理工作。
大連經(jīng)濟技術開發(fā)區(qū)管理委員會等市人民政府派出機構，負責管理范圍內物業(yè)管理活動的監(jiān)督管理工作。
價格、民政、工商、建設、城建、城鄉(xiāng)規(guī)劃、公安等行政管理部門依據(jù)各自職責，負責與物業(yè)管理活動有關的工作。
街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府應當協(xié)調物業(yè)管理與社區(qū)建設的關系，協(xié)助房地產(chǎn)行政主管部門對物業(yè)管理活動進行監(jiān)督管理。居民委員會應當依法履行職責，支持、指導業(yè)主委員會日常工作。
第四條 鼓勵依法成立物業(yè)服務行業(yè)協(xié)會。物業(yè)服務行業(yè)協(xié)會應當加強行業(yè)指導和行業(yè)自律，規(guī)范經(jīng)營行為，培訓從業(yè)人員，調解行業(yè)內部爭議，維護會員合法權益，促進行業(yè)健康發(fā)展。
第二章 業(yè)主及業(yè)主大會
第五條 房屋的所有權人為業(yè)主。
業(yè)主在物業(yè)管理活動中，享有下列權利：
（一）按照物業(yè)服務合同的約定，接受物業(yè)服務企業(yè)提供的服務；
（二）提議召開業(yè)主大會會議，并就物業(yè)管理的有關事項提出建議;
（三）提出制定和修改管理規(guī)約、業(yè)主大會議事規(guī)則的建議；
（四）參加業(yè)主大會會議，行使投票權；
（五）選舉業(yè)主委員會委員，并享有被選舉權；
（六）監(jiān)督業(yè)主委員會的工作；
（七）監(jiān)督物業(yè)服務企業(yè)履行物業(yè)服務合同；
（八）對物業(yè)共用部位、共用設施設備和相關場地使用情況享有知情權和監(jiān)督權；
（九）監(jiān)督物業(yè)共用部位、共用設施設備專項維修資金（以下簡稱專項維修資金）的管理和使用；
（十）法律、法規(guī)、規(guī)章規(guī)定的其他權利。
第六條 業(yè)主在物業(yè)管理活動中，履行下列義務：
（一）遵守管理規(guī)約、業(yè)主大會議事規(guī)則，履行物業(yè)服務合同；
（二）遵守物業(yè)管理區(qū)域內物業(yè)共用部位和共用設施設備的使用、公共秩序和環(huán)境衛(wèi)生的維護等方面的規(guī)章制度；
（三）執(zhí)行業(yè)主大會的決定和業(yè)主大會授權業(yè)主委員會作出的決定；
（四）按照國家有關規(guī)定交納專項維修資金；
（五）按時交納物業(yè)服務費用；
（六）參加業(yè)主大會時遵守大會程序；
（七）向物業(yè)服務企業(yè)提供詳實、準確的聯(lián)系方式；
（八）接受業(yè)主大會、業(yè)主委員會對其履行業(yè)主義務的監(jiān)督；
（九）法律、法規(guī)、規(guī)章規(guī)定的其他義務。
第七條 下列事項由業(yè)主共同決定：
（一）制定和修改業(yè)主大會議事規(guī)則；
（二）制定和修改管理規(guī)約；
（三）選舉業(yè)主委員會或者更換業(yè)主委員會成員；
（四）選聘和解聘物業(yè)服務企業(yè)；
（五）籌集和使用專項維修資金；
（六）改建、重建建筑物及其附屬設施；
（七）有關共有和共同管理權利的其他重大事項。
決定前款第（五）項和第（六）項規(guī)定的事項，應當經(jīng)專有部分占建筑物總面積三分之二以上的業(yè)主且占總人數(shù)三分之二以上的業(yè)主同意；決定前款其他事項，應當經(jīng)專有部分占建筑物總面積過半數(shù)的業(yè)主且占總人數(shù)過半數(shù)的業(yè)主同意。
第八條 新建物業(yè)項目，包括分期建設和多個單位開發(fā)建設，其配套設施設備和相關場地是共用的，應當劃分為一個物業(yè)管理區(qū)域。但是，該物業(yè)項目規(guī)模較大且被市政道路分割或者獨立封閉的，可以劃分為若干個獨立的物業(yè)管理區(qū)域。
新建物業(yè)項目的物業(yè)管理區(qū)域，由城鄉(xiāng)規(guī)劃主管部門在詳細規(guī)劃圖上明確。
第九條 同一個物業(yè)管理區(qū)域內的業(yè)主應當依法成立一個業(yè)主大會。
房屋實際交付使用的專有部分占建筑物總面積百分之五十以上的，可以成立業(yè)主大會。
第十條 物業(yè)管理區(qū)域符合成立業(yè)主大會條件并準備成立業(yè)主大會的，由建設單位（公有住房出售單位）在三十日內，書面向物業(yè)所在地縣（市）區(qū)房地產(chǎn)行政主管部門提出成立首次業(yè)主大會的報告，同時提供物業(yè)出售和業(yè)主入住明細、物業(yè)基本情況等材料。
房地產(chǎn)行政主管部門自接到報告之日起三十個工作日內，會同街道辦事處或者鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府指導組建業(yè)主大會籌備組。籌備組由業(yè)主代表三人、街道辦事處或者鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府和建設單位（公有住房出售單位）的代表各一人共五人組成；其中業(yè)主代表由業(yè)主推選或者在街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府的指導下選定。籌備組成員名單確定后，在物業(yè)管理區(qū)域內書面公告。
建設單位（公有住房出售單位）未提出成立首次業(yè)主大會報告的，經(jīng)百分之二十以上業(yè)主提議，可以書面向物業(yè)所在地縣（市）區(qū)房地產(chǎn)行政主管部門提出成立首次業(yè)主大會的報告。符合條件的，房地產(chǎn)行政主管部門按照前款規(guī)定指導組建業(yè)主大會籌備組，建設單位（公有住房出售單位）提供物業(yè)出售和業(yè)主入住明細、物業(yè)基本情況等材料。
籌備成立首次業(yè)主大會的費用，由業(yè)主和建設單位（公有住房出售單位）按所擁有的建筑面積承擔。
第十一條 業(yè)主大會籌備組履行下列職責：
（一）確定會議召開的時間、地點、形式和內容；
（二）參照市房地產(chǎn)行政主管部門制訂的示范文本，擬定業(yè)主大會議事規(guī)則草案和管理規(guī)約草案；
（三）確認業(yè)主身份，核定業(yè)主的投票權數(shù)；
（四）擬定業(yè)主委員會委員候選人產(chǎn)生辦法，組織推薦業(yè)主委員會候選人；
（五）做好會議的其他準備工作。
前款第（一）項、第（二）項、第（三）項、第（四）項規(guī)定的事項，應當在會議召開十五日前，在物業(yè)管理區(qū)域內書面公告。
第十二條 物業(yè)管理區(qū)域內業(yè)主人數(shù)較多的，可以以幢、單元、樓層等為單位，推選一名業(yè)主代表參加業(yè)主大會會議。推選業(yè)主代表參加業(yè)主大會會議的，業(yè)主代表應當于參加業(yè)主大會會議三日前，就業(yè)主大會會議擬討論的事項書面征求其所代表的業(yè)主的意見。需投票表決的，業(yè)主贊同、反對及棄權的具體票數(shù)經(jīng)本人簽字后，由業(yè)主代表在業(yè)主大會會議上代為投票。
業(yè)主可以委托代理人參加業(yè)主大會會議，代理人應當持業(yè)主書面委托書并根據(jù)委托內容進行投票表決。數(shù)人共有一個物業(yè)的，共有人可以推選其中一人參加業(yè)主大會會議。
第十三條 業(yè)主大會或者業(yè)主委員會的決定，對業(yè)主具有約束力。業(yè)主大會或者業(yè)主委員會的決定侵害業(yè)主合法權益的，受侵害的業(yè)主可以請求人民法院予以撤銷。
第十四條 業(yè)主大會應當依法選舉產(chǎn)生一個業(yè)主委員會。
業(yè)主委員會由委員五人以上十五人以下單數(shù)組成，具體人數(shù)根據(jù)該物業(yè)管理區(qū)域的實際情況確定。業(yè)主委員會委員的任期由業(yè)主大會議事規(guī)則規(guī)定。
業(yè)主委員會應當自選舉產(chǎn)生之日起三日內召開首次業(yè)主委員會會議，推選產(chǎn)生業(yè)主委員會主任一人，副主任一至二人。
業(yè)主委員會委員本人、配偶及其近親屬不得在為本物業(yè)管理區(qū)域提供服務的物業(yè)服務企業(yè)任職。
業(yè)主大會在選舉業(yè)主委員會委員的同時，具備條件的，應當選舉出業(yè)主委員會候補委員。候補委員列席業(yè)主委員會會議，不具有表決權。在個別業(yè)主委員會委員資格終止時，經(jīng)業(yè)主委員會決定，從候補委員中按照得票多少依次遞補，并在本物業(yè)管理區(qū)域內公示。
第十五條 業(yè)主委員會委員應當符合下列條件：
（一）是本物業(yè)管理區(qū)域內具有完全民事行為能力的業(yè)主；
（二）模范履行按時交納物業(yè)服務費用及其他業(yè)主義務；
（三）熱心公益事業(yè)，責任心強，公正廉潔，具有一定的組織能力；
（四）具備與物業(yè)管理相關的專業(yè)知識；
（五）身體健康，有必要的工作時間。
第十六條 業(yè)主委員會應當自選舉產(chǎn)生之日起十日內，將業(yè)主委員會委員的姓名、性別、年齡、住址、工作單位等情況在本物業(yè)管理區(qū)域內顯著位置公示。
業(yè)主委員會應當自選舉產(chǎn)生之日起三十日內，向物業(yè)所在地縣（市）區(qū)房地產(chǎn)行政主管部門和街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府備案。備案材料中應當載明業(yè)主大會成立情況、業(yè)主大會議事規(guī)則、管理規(guī)約、業(yè)主委員會委員名單和各項表決結果。備案材料齊全的，物業(yè)所在地縣（市）區(qū)房地產(chǎn)行政主管部門和街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府出具備案回執(zhí)。
業(yè)主委員會的印章刻制，按照市房地產(chǎn)行政主管部門與市公安部門的規(guī)定執(zhí)行。
第十七條 業(yè)主大會定期會議應當按照業(yè)主大會議事規(guī)則的規(guī)定由業(yè)主委員會組織召開。物業(yè)管理區(qū)域內有百分之二十以上業(yè)主提議，或者經(jīng)業(yè)主委員會決定，業(yè)主委員會應當組織召開業(yè)主大會臨時會議。但是，已經(jīng)業(yè)主大會決定的事項，在下次業(yè)主大會定期會議召開前，不得提議召開業(yè)主大會臨時會議重新決定。
物業(yè)管理區(qū)域召開業(yè)主大會會議前，業(yè)主委員會應當告知相關的居民委員會。居民委員會可以派員列席。
業(yè)主委員會不按規(guī)定組織召開業(yè)主大會會議的，物業(yè)所在地的縣（市）區(qū)房地產(chǎn)行政主管部門應當責令業(yè)主委員會限期組織召開；逾期仍不召開的，經(jīng)百分之二十以上業(yè)主申請，由物業(yè)所在地縣（市）區(qū)房地產(chǎn)行政主管部門會同街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府指導業(yè)主召開。
第十八條 業(yè)主委員會執(zhí)行業(yè)主大會的決定事項，履行下列職責：
（一）召集業(yè)主大會會議，報告物業(yè)管理的實施情況；
（二）代表業(yè)主與業(yè)主大會選聘的物業(yè)服務企業(yè)簽訂物業(yè)服務合同；
（三）及時了解業(yè)主、物業(yè)使用人的意見和建議，掌握物業(yè)服務企業(yè)履行物業(yè)服務合同情況；
（四）監(jiān)督管理規(guī)約的實施；
（五）法律、法規(guī)以及業(yè)主大會賦予的其他職責。
第十九條 三分之一以上業(yè)主委員會委員提議或者業(yè)主委員會主任認為有必要的，應當召開業(yè)主委員會會議。業(yè)主委員會會議每年至少召開一次。
召開業(yè)主委員會會議，應當有過半數(shù)委員出席。業(yè)主委員會作出決定應當經(jīng)全體委員人數(shù)的半數(shù)以上書面同意。
業(yè)主委員會的決定應當自決定作出之日起三日內在物業(yè)管理區(qū)域內公告后生效。
第二十條 業(yè)主委員會有下列情形之一的，應當召開業(yè)主大會予以改選：
（一）過半數(shù)以上委員不履行職責的；
（二）多次侵犯業(yè)主合法權益又不整改的；
（三）作出違法或者錯誤決定，經(jīng)有關行政主管部門責令改正，但拒不改正或者拖延改正的。
業(yè)主委員會不召集業(yè)主大會改選的，經(jīng)百分之二十以上業(yè)主申請，物業(yè)所在地縣（市）區(qū)房地產(chǎn)行政主管部門可以會同街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府組織召開業(yè)主大會改選。新的業(yè)主委員會成立后，按照本辦法第十六條的規(guī)定公示、備案。
第二十一條 業(yè)主委員會委員、候補委員不再是本物業(yè)管理區(qū)域內業(yè)主的，其委員、候補委員資格自行終止。
業(yè)主委員會委員、候補委員有下列情形之一的，業(yè)主委員會會議可以決定終止其委員、候補委員資格：
（一）以書面形式向業(yè)主大會或者業(yè)主委員會提出辭職的；
（二）受過刑事處分的；
（三）因疾病等原因喪失履行職責能力的；
（四）不履行業(yè)主義務的；
（五）無正當理由連續(xù)三次不參加業(yè)主委員會會議的；
（六）不宜繼續(xù)擔任業(yè)主委員會委員、候補委員的其他情形。
業(yè)主委員會委員資格終止的，應當自終止之日起三日內將其保管的有關財務憑證、檔案等文件資料、印章及其他屬于全體業(yè)主所有的財物交還給業(yè)主委員會。
第二十二條 業(yè)主委員會根據(jù)業(yè)主大會議事規(guī)則規(guī)定的任期屆滿二個月前，應當召集業(yè)主大會，組織換屆選舉；無力召集業(yè)主大會、組織換屆選舉的，由物業(yè)所在地縣（市）區(qū)房地產(chǎn)行政主管部門會同街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府組織換屆選舉。
第二十三條 物業(yè)管理區(qū)域不成立業(yè)主大會的，可以由房地產(chǎn)行政主管部門會同街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府，在征得專有部分占建筑物總面積過半數(shù)且總人數(shù)過半數(shù)的業(yè)主同意后，將本辦法第七條第（二）項、第（四）項、第（五）項、第（六）項、第（七）項事項，委托物業(yè)管理區(qū)域所在地的居（村）民委員會組織實施。委托期限為三年，可以連續(xù)委托。
按照城市總體規(guī)劃屬于農(nóng)村城市化范圍內的住宅項目，需要對房屋及配套的設施設備和相關場地進行維修、養(yǎng)護、管理，維護本區(qū)域環(huán)境衛(wèi)生和相關秩序的，可以由居（村）民委員會參照業(yè)主委員會職責，按照有關法律、法規(guī)和規(guī)章的規(guī)定開展工作。
第二十四條 業(yè)主大會、業(yè)主委員會和接受委托的居（村）民委員會開展工作的經(jīng)費由全體業(yè)主承擔，不得由物業(yè)服務企業(yè)承擔。業(yè)主大會、業(yè)主委員會和接受委托的居（村）民委員會工作經(jīng)費使用情況應當定期在物業(yè)管理區(qū)域內公告，接受業(yè)主的監(jiān)督。
第三章 前期物業(yè)管理
第二十五條 建設單位應當在物業(yè)管理區(qū)域內提供物業(yè)管理用房：建筑物總面積五萬平方米（建筑面積，下同）以下的，為一百至二百平方米；超過五萬平方米的，每五萬平方米以內，增加五十至一百平方米。物業(yè)管理用房中的業(yè)主委員會用房面積不低于三十平方米。
物業(yè)管理用房應當為地面以上的獨立成套房屋，水、電、煤氣、暖氣、通信、排水等設施設備齊全，具備使用條件。門衛(wèi)房、電話交換機房、監(jiān)控室、員工休息室、換衣間、浴室、食堂、儲藏室等面積不計入物業(yè)管理用房面積。
物業(yè)管理用房具體位置，由城鄉(xiāng)規(guī)劃主管部門在確定詳細規(guī)劃圖時明確。
物業(yè)管理用房的所有權依法屬于業(yè)主。未經(jīng)業(yè)主大會同意，任何單位和個人不得改變物業(yè)管理用房的用途。前期物業(yè)服務合同終止時，物業(yè)服務企業(yè)應當將物業(yè)管理用房移交給業(yè)主委員會或者建設單位管理。
市房地產(chǎn)行政主管部門在核發(fā)商品房預售許可證和辦理房屋所有權初始登記時，應當核查并注明物業(yè)管理用房房號。
第二十六條 住宅物業(yè)的建設單位，應當通過招投標的方式選聘具有相應資質的物業(yè)服務企業(yè)。招標時應當在發(fā)布招標公告或者發(fā)出投標邀請書的十日前，持下列材料到物業(yè)所在地的縣（市）區(qū)房地產(chǎn)行政主管部門備案：
（一）建設項目中標確認書或者具有法律效力的其他批準文件；
（二）經(jīng)批準的建設項目詳細規(guī)劃圖；
（三）招標公告或者投標邀請書；
（四）招標文件；
（五）法律、法規(guī)、規(guī)章規(guī)定的其他材料。
房地產(chǎn)行政主管部門發(fā)現(xiàn)招標有違反法律、法規(guī)、規(guī)章行為的，應當責令招標人改正。
選聘物業(yè)服務企業(yè)，投標人少于三個或者同一物業(yè)管理區(qū)域住宅物業(yè)建筑面積在二萬平方米以下的，經(jīng)物業(yè)所在地縣（市）區(qū)房地產(chǎn)行政主管部門批準，可以采用協(xié)議方式選聘具有資質的物業(yè)服務企業(yè)。
第二十七條 新建住宅物業(yè)，建設單位應當在取得商品房預售許可證之前完成前期物業(yè)服務企業(yè)選聘工作，并與中標或者協(xié)商選聘的物業(yè)服務企業(yè)簽訂前期物業(yè)服務合同。
建設單位在辦理商品房預售許可證時，應當提供前期物業(yè)服務合同和物業(yè)服務方案，物業(yè)服務方案應當載明選聘物業(yè)服務企業(yè)情況。
第二十八條 建設單位銷（預）售物業(yè)時，應當將選聘的物業(yè)服務企業(yè)情況、前期物業(yè)服務合同、臨時管理規(guī)約、物業(yè)管理區(qū)域圖、物業(yè)服務內容、服務標準、物業(yè)服務費標準（需注明以價格主管部門批準為準）等事項，向物業(yè)所在地縣（市）區(qū)房地產(chǎn)行政主管部門備案并在銷售場所公示。物業(yè)買受人與建設單位簽訂物業(yè)買賣合同時，應當書面承諾遵守臨時管理規(guī)約及同意公示的其他事項。
第二十九條 物業(yè)服務企業(yè)承接物業(yè)時，應當與建設單位對物業(yè)共用部位、共用設施設備進行查驗。經(jīng)查驗存在問題的，雙方應當書面約定解決時限和方法。
物業(yè)共用部位、共用設施設備有重大質量問題的，建設單位應當進行整改。待整改完成，雙方驗收合格后，再行移交。
第三十條 建設單位在物業(yè)竣工或者交接物業(yè)時，應當將物業(yè)管理區(qū)域內的下列資料分別移交城市建設檔案館和物業(yè)服務企業(yè)保管：
（一）竣工總平面圖，單體建筑、結構、設備竣工圖，配套設施、地下管網(wǎng)工程竣工圖等竣工驗收資料；
（二）設施設備的安裝、使用和維護保養(yǎng)等技術資料；
（三）物業(yè)質量保修文件和物業(yè)使用說明文件；
（四）物業(yè)管理所必需的其他資料。
移交物業(yè)服務企業(yè)的前款資料歸全體業(yè)主所有。物業(yè)服務企業(yè)因管理不善導致資料丟失或者損壞的，應當負責補齊。前期物業(yè)服務合同終止時，應當全部移交給業(yè)主委員會或者建設單位。
第三十一條 建設單位應當按照國家規(guī)定的保修范圍和保修期限，承擔物業(yè)的保修責任。物業(yè)服務企業(yè)對屬于保修范圍和保修期內的房屋質量問題，應當及時通知建設單位。建設單位應當立即通知施工單位到現(xiàn)場核查情況，予以保修。建設單位無法通知施工單位或者施工單位不按工程質量保修書約定進行保修的，建設單位應當另行委托其他單位保修。
建設單位不履行保修義務或者拖延履行保修義務的，物業(yè)服務企業(yè)可以向建設行政主管部門反映，由建設行政主管部門依法進行監(jiān)管。
保修期滿或者保修范圍以外的物業(yè)維修、保養(yǎng)由物業(yè)服務企業(yè)按照物業(yè)服務合同的約定承擔。
第四章 物業(yè)管理服務
第三十二條 從事物業(yè)服務的單位應當自領取企業(yè)法人營業(yè)執(zhí)照之日起三十日內，向市房地產(chǎn)行政主管部門申請取得物業(yè)服務企業(yè)資質證書。
物業(yè)服務企業(yè)資質證書不得轉讓、出租、出借。
第三十三條 物業(yè)服務企業(yè)應當在辦公地點顯著位置，將物業(yè)服務企業(yè)資質證書、服務項目、服務標準、服務電話等公示，并按照價格主管部門的規(guī)定進行收費公示。
第三十四條 業(yè)主應當根據(jù)物業(yè)服務合同的約定按時交納物業(yè)服務費用。業(yè)主與物業(yè)使用人約定由物業(yè)使用人交納物業(yè)服務費用的，從其約定，業(yè)主負連帶交納責任。
已竣工但尚未出售或者尚未交給物業(yè)買受人的物業(yè)，物業(yè)服務費用由建設單位按收費標準交納。
違反物業(yè)服務合同約定，業(yè)主未按時交納物業(yè)服務費用的，業(yè)主委員會應當督促其限期交納；逾期仍不交納的，物業(yè)服務企業(yè)可以向人民法院起訴。
第三十五條 業(yè)主出租物業(yè)的，應當在物業(yè)租賃合同中，對物業(yè)服務費用的交納作出約定，并在合同簽訂后十日內，將物業(yè)承租人、出租期限及物業(yè)費用的交納等約定事項書面告知業(yè)主委員會和物業(yè)服務企業(yè)。
物業(yè)轉讓時，買受人應當要求出賣人結清物業(yè)服務費和住房維修費用。未結清的，由買賣雙方與物業(yè)服務企業(yè)約定結清方式。
第三十六條 物業(yè)管理區(qū)域內，供水、供電、供氣、供熱、通信、郵政、有線電視等單位，應當向接受其服務的最終用戶收取相關費用。
物業(yè)服務企業(yè)接受委托代收前款費用的，不得向業(yè)主收取手續(xù)費等額外費用。
第三十七條 物業(yè)服務企業(yè)應當履行物業(yè)服務合同，接受業(yè)主、業(yè)主大會、業(yè)主委員會的監(jiān)督。業(yè)主委員會應當就物業(yè)服務企業(yè)履行合同約定情況每年至少一次征求業(yè)主意見，認為履行合同約定的，予以確認；業(yè)主要求整改的，通知物業(yè)服務企業(yè)及時整改。
第三十八條 物業(yè)服務合同期滿前，物業(yè)服務企業(yè)和業(yè)主委員會無正當理由不得單方面提前解除合同。一方依法或者依據(jù)合同約定要求提前解除物業(yè)服務合同的，應當提前二個月書面告知對方及物業(yè)所在地縣（市）區(qū)房地產(chǎn)行政主管部門。
物業(yè)服務合同期滿二個月前，業(yè)主委員會應當召集業(yè)主大會會議，討論決定物業(yè)服務企業(yè)的聘用事項。業(yè)主大會決定繼續(xù)聘用的，應當依法與物業(yè)服務企業(yè)簽訂新的物業(yè)服務合同；不繼續(xù)聘用的，應當按照本辦法規(guī)定重新選聘新的物業(yè)服務企業(yè)。
第三十九條 物業(yè)服務合同期滿不再續(xù)訂以及依法解除或者依據(jù)合同約定提前解除的，原物業(yè)服務企業(yè)應當自合同終止之日起十日內退出該物業(yè)管理區(qū)域。在退出物業(yè)管理區(qū)域之前，應當按照國務院《物業(yè)管理條例》的規(guī)定，向業(yè)主委員會或者新聘的物業(yè)服務企業(yè)移交物業(yè)管理所需資料、預收的物業(yè)服務費用及其收支賬目和物業(yè)管理用房。
物業(yè)服務合同終止時，業(yè)主委員會與原物業(yè)服務企業(yè)應當成立移交小組，負責處理相關債權債務和物業(yè)管理資料移交等事務。原物業(yè)服務企業(yè)不得以未結清債權債務為由拒絕移交或者退出。
物業(yè)服務企業(yè)退出物業(yè)管理區(qū)域后，業(yè)主大會尚未選聘出物業(yè)服務企業(yè)的，環(huán)境衛(wèi)生工作由城建部門委托經(jīng)核準的生活垃圾經(jīng)營性處置單位負責；物業(yè)共用設施設備、場地需要維修養(yǎng)護的，由利益相關的業(yè)主按照規(guī)定使用專項維修資金維修；沒有專項維修資金或者專項維修資金不足的，由利益相關的業(yè)主自籌。
第四十條 業(yè)主、業(yè)主委員會、物業(yè)使用人和物業(yè)服務企業(yè)在物業(yè)管理活動中發(fā)生矛盾和爭議的，可以向物業(yè)所在地的街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府或者居民委員會反映，街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府或者居民委員會應當及時進行調解。
市房地產(chǎn)行政主管部門應當建立物業(yè)投訴制度，對業(yè)主、業(yè)主委員會、物業(yè)使用人和物業(yè)服務企業(yè)在物業(yè)管理活動中的投訴，應當依法及時調查、處理，并將調查或者處理結果及時回復投訴人；屬于其他行政管理部門職責的，市房地產(chǎn)行政主管部門應當及時移交有關行政管理部門處理，并告知投訴人。
第五章 物業(yè)的使用與維護
第四十一條 業(yè)主、物業(yè)使用人使用物業(yè)時，應當遵守法律、法規(guī)、規(guī)章和管理規(guī)約的規(guī)定，在供水、排水、通風、采光、通行、維修、裝飾裝修、環(huán)境衛(wèi)生、環(huán)境保護等方面，按照有利于物業(yè)安全使用，外觀整潔以及公平合理、不損害公共利益和他人合法權益的原則，處理好相鄰關系。
第四十二條 在物業(yè)管理區(qū)域內不得有下列行為：
（一）擅自拆改房屋承重結構；
（二）侵占、損壞公共場地、共用部位、共用設施設備；
（三）擅自改變物業(yè)規(guī)劃用途；
（四）違反規(guī)定飼養(yǎng)家禽、寵物；
（五）違反規(guī)定擺攤設點、占道經(jīng)營；
（六）違反規(guī)定傾倒垃圾、污水和拋擲雜物；
（七）在建筑物、構筑物上違章搭建、涂寫、刻畫或者違反規(guī)定懸掛、張貼宣傳品；
（八）堆放易燃、易爆、劇毒或者含有放射性物質的物品，排放有毒、有害物質或者超過規(guī)定標準的噪音；
（九）違反規(guī)定從事妨礙業(yè)主正常生活的經(jīng)營活動；
（十）法律、法規(guī)、規(guī)章和管理規(guī)約禁止的其他行為。
有前款所列行為之一的，物業(yè)服務企業(yè)應當及時勸阻、制止，督促改正；拒不改正的，應當及時向有關行政管理部門報告。有關行政管理部門在接到報告后，應當依法對違法行為予以制止或者依法處理。
第四十三條 業(yè)主或者物業(yè)使用人裝飾裝修物業(yè)，應當事先書面告知物業(yè)服務企業(yè)。物業(yè)服務企業(yè)按照有關規(guī)定，與業(yè)主或者物業(yè)使用人簽訂物業(yè)裝飾裝修協(xié)議，發(fā)現(xiàn)違反法律、法規(guī)、規(guī)章和協(xié)議行為的，應當制止。已造成不良后果或者不聽制止的，按照建設部《住宅室內裝飾裝修管理辦法》的規(guī)定處理。
第四十四條 物業(yè)管理區(qū)域內按照規(guī)劃建設的公共建筑和共用設施，不得改變用途。業(yè)主依法確需改變公共建筑和共用設施用途的，業(yè)主委員會應當持業(yè)主大會決議到有關行政管理部門辦理手續(xù)，經(jīng)批準的，由業(yè)主委員會持有關批準文件告知物業(yè)服務企業(yè)。涉及需要改變物業(yè)服務合同約定事項的，應當與物業(yè)服務企業(yè)重新約定。
業(yè)主大會決定前款事項前，由業(yè)主委員會征求物業(yè)服務企業(yè)的意見。物業(yè)服務企業(yè)根據(jù)法律、法規(guī)和規(guī)章的規(guī)定，認為不宜改變用途的，應當向業(yè)主委員會做出書面說明。業(yè)主大會的決議違反法律、法規(guī)和規(guī)章規(guī)定的，物業(yè)服務企業(yè)應當報告相關行政主管部門。
第四十五條 供水、供電、供氣、供熱、通信、郵政、有線電視等單位，應當依法承擔物業(yè)管理區(qū)域內相關管線和設施設備的維修、養(yǎng)護的責任。
供水、供電、供氣、供熱、道路、排水、通信、郵政、有線電視等單位，在物業(yè)管理區(qū)域內的新增、養(yǎng)護、維修、更新和改造工程,需要臨時占用、挖掘道路、場地或者共用部位的，應當在計劃施工十五日前，持施工計劃書、圖紙等材料，與物業(yè)服務企業(yè)就施工時間、施工范圍、恢復方式、違約責任等事項簽訂協(xié)議后，方可施工。物業(yè)服務企業(yè)不得無故阻撓施工。
緊急搶險的，施工單位應當在搶險同時向物業(yè)服務企業(yè)通報，施工后及時恢復原狀。
第四十六條 車輛在物業(yè)管理區(qū)域內公共場地或者占用業(yè)主共有道路的停放、收費、管理和費用的使用辦法等事項，由業(yè)主大會決定。
物業(yè)管理區(qū)域停車場管理辦法的示范文本，由市房地產(chǎn)行政主管部門制定。
第四十七條 利用物業(yè)共用部位、共用設施設備從事經(jīng)營活動的，在向有關行政主管部門辦理審批手續(xù)前，應當征得相關業(yè)主、業(yè)主大會書面同意，并征求物業(yè)服務企業(yè)意見。經(jīng)批準的，應當與物業(yè)服務企業(yè)簽訂有償使用協(xié)議，所得收益歸全體業(yè)主所有，主要用于補充專項維修資金，也可以按照業(yè)主大會的決定使用。
物業(yè)服務企業(yè)與物業(yè)共有部位、共用設施設備的經(jīng)營者簽訂有償使用協(xié)議，不得損害業(yè)主的合法權益。
第四十八條 利用物業(yè)共用部位、共用設施設備從事經(jīng)營活動，應當遵守有關法律、法規(guī)和規(guī)章的規(guī)定，不得影響房屋安全和正常使用。
第四十九條 業(yè)主轉讓或者出租物業(yè)時，應當將管理規(guī)約、物業(yè)管理有關規(guī)定告知受讓人或者承租人，受讓人或者承租人應當認真履行并承擔相應責任。
業(yè)主應當在物業(yè)轉讓合同或者租賃合同簽訂之日起十日內，將物業(yè)轉讓或者出租的有關情況書面告知物業(yè)服務企業(yè)。
第五十條 住宅物業(yè)、住宅小區(qū)內的非住宅物業(yè)或者與單幢住宅樓結構相連的非住宅物業(yè)的業(yè)主，應當按照國家有關規(guī)定交納專項維修資金。
專項維修資金屬于業(yè)主所有，專項用于物業(yè)保修期滿后物業(yè)共用部位、共用設施設備的維修和更新、改造，不得挪作他用。
第五十一條 物業(yè)共用部位、共用設施在保修期滿后出現(xiàn)嚴重損壞，影響業(yè)主和物業(yè)使用人正常生活和安全，業(yè)主不同意維修的，市房地產(chǎn)行政主管部門可以組織物業(yè)服務企業(yè)維修，并告知業(yè)主大會，維修費用在專項維修資金中支付。
第六章 法律責任
第五十二條 建設單位（公有住房出售單位）違反本辦法有下列行為之一的，由房地產(chǎn)行政主管部門責令限期改正，逾期不改正的，處五千元以上一萬元以下罰款：
（一）違反本辦法第十條規(guī)定，不提出成立首次業(yè)主大會報告或者不提供物業(yè)出售和業(yè)主入住明細、物業(yè)基本情況等材料的；
（二）違反本辦法第二十八條規(guī)定，未將應當備案、公示的事項備案、公示的。
第五十三條 物業(yè)服務企業(yè)違反本辦法有下列行為之一的，由房地產(chǎn)行政主管部門按照下列規(guī)定處罰：
（一）違反本辦法第三十條第二款規(guī)定，將資料丟失或者損壞，又不補齊的，責令限期改正；逾期不改正的，處五千元以上一萬元以下罰款；
（二）違反本辦法第三十二條第二款規(guī)定，轉讓、出租、出借物業(yè)服務企業(yè)資質證書的，責令限期改正，處五千元罰款；
（三）違反本辦法第四十五條規(guī)定，無故阻撓施工的，給予警告，責令改正。
第五十四條 物業(yè)服務企業(yè)違反本辦法第三十九條規(guī)定不退出物業(yè)管理區(qū)域的，業(yè)主委員會可以依法提起訴訟。
第五十五條 違反本辦法涉及其他行政主管部門權限的，由有關行政主管部門依法處理。
第七章 附則
第五十六條 業(yè)主自行或者委托其他管理人對房屋及配套的設施設備和相關場地進行維修、養(yǎng)護、管理，可以參照本辦法執(zhí)行。
第五十七條 本辦法自20**年10月1日起施行。
大連市人民政府1999年12月23日公布的《大連市城市住宅區(qū)物業(yè)管理辦法》（大政發(fā)[1999]123號）同時廢止。