湖南物業管理條例草案擬于4月27日進行立法聽證
湖南日報/20**0409
物業管理關系千家萬戶。目前，備受社會關注的《湖南省物業管理條例》已進入人大立法程序。為廣泛聽取業主、物業服務企業及社會其他方面的意見，保證該條例的立法質量，湖南省人大法制委員會、湖南省人大常委會法制工作委員會擬于4月27日上午舉行該條例草案立法聽證會，并歡迎社會各界從今天起至4月16日踴躍報名參加，就條例草案提出意見。這是記者今天從湖南省人大法制委、湖南省人大常委會法工委了解的情況。
據介紹，聽證會定于4月27日上午8時30分在湖南省人大常委會會議中心一樓會議室舉行。聽證內容包括：條例草案關于設立業主代表大會的規定是否可行;關于物業管理區域劃分的規定是否合理;關于物業服務企業可以在物業管理區域內顯著位置公示業主欠費信息的規定是否合理;關于禁止擅自利用住宅作為私房菜館、棋牌室及辦公場地等經營服務場所的規定是否合理;房屋竣工后尚未出售和建設單位自留的物業，建設單位在竣工驗收備案前是否應繳存專項維修資金;利用專項維修資金及其增值收益購買物業共用部位、共用設施設備質量保險是否可行。
聽證會擬選定聽證陳述人16人，由聽證機構按照報名先后順序和適當體現代表性原則確定。聽證會設旁聽席，旁聽人員由聽證機構從未被確定為陳述人的報名者中確定。本省行政區域內年滿十八周歲享有政治權利的公民以及國家機關、社會團體、企業事業單位、居(村)民委員會的代表均可報名，報名時請提交聽證會報名表及個人身份信息證明。
篇2：湖南物業管理條例草案擬于4月27日進行立法聽證
湖南物業管理條例草案擬于4月27日進行立法聽證
湖南日報/20**0409
物業管理關系千家萬戶。目前，備受社會關注的《湖南省物業管理條例》已進入人大立法程序。為廣泛聽取業主、物業服務企業及社會其他方面的意見，保證該條例的立法質量，湖南省人大法制委員會、湖南省人大常委會法制工作委員會擬于4月27日上午舉行該條例草案立法聽證會，并歡迎社會各界從今天起至4月16日踴躍報名參加，就條例草案提出意見。這是記者今天從湖南省人大法制委、湖南省人大常委會法工委了解的情況。
據介紹，聽證會定于4月27日上午8時30分在湖南省人大常委會會議中心一樓會議室舉行。聽證內容包括：條例草案關于設立業主代表大會的規定是否可行;關于物業管理區域劃分的規定是否合理;關于物業服務企業可以在物業管理區域內顯著位置公示業主欠費信息的規定是否合理;關于禁止擅自利用住宅作為私房菜館、棋牌室及辦公場地等經營服務場所的規定是否合理;房屋竣工后尚未出售和建設單位自留的物業，建設單位在竣工驗收備案前是否應繳存專項維修資金;利用專項維修資金及其增值收益購買物業共用部位、共用設施設備質量保險是否可行。
聽證會擬選定聽證陳述人16人，由聽證機構按照報名先后順序和適當體現代表性原則確定。聽證會設旁聽席，旁聽人員由聽證機構從未被確定為陳述人的報名者中確定。本省行政區域內年滿十八周歲享有政治權利的公民以及國家機關、社會團體、企業事業單位、居(村)民委員會的代表均可報名，報名時請提交聽證會報名表及個人身份信息證明。
篇3：業委會《朝陽園物業服務管理委托合同》草案文本說明
業委會關于《朝陽園物業服務與管理委托合同》草案文本的說明
尊敬的朝陽園全體產權人：
為使園區產權人對目前業委會所提交的《朝陽園物業服務與管理委托合同》草案（以下簡稱“草案”）的起草工作過程中的重要內容進行了解，業委會現將有關問題向園區業主報告如下：
一、關于草案提出的背景
經20**年11月01日朝陽園第二次業主大會批準生效的《朝陽園臨時物業管理委托協議》（簡稱“臨時協議”）即將于20**年１０月30日24時到期終止。為維護朝陽園全體業主的合法權益，保證朝陽園的正常生活與工作秩序，明確園區業主與在園區內進行物業服務管理的物業公司雙方之間的權利與義務，防止再次出現園區物業服務管理的“法律真空”，依據《朝陽園業主公約》（以下簡稱“公約”）、《朝陽園業主大會議事規則》（以下簡稱“規則”）和臨時協議的相關規定與要求，朝陽園業主大會需要在臨時協議終止之前簽訂一份新的、相對長期穩定（法律要求的時間為兩年）的物業服務與管理委托合同，以使朝陽園物業的品質與生活秩序繼續維護和提升。所以，本草案的提出勢在必行，而且不能拖延。
二、關于為什么要續聘現有的物業公司繼續從事園區物業服務管理工作
目前在朝陽園從事物業管理服務的，是第一太平戴維斯物業管理顧問（北京）有限公司。該公司自園區一期開始成立即擔任物業管理服務，其在國內高端樓盤的物業管理服務市場具有一定的品牌知名度。當然，業委會也注意到這幾年由于種種原因，園區物業管理服務的確出現了一定程度的下降，其管理服務水平也開始受到部分業主的質疑。但是，更換園區的物業管理公司，是一項極其嚴肅、復雜、涉及一系列法律程序、牽涉眾多利益方的重大系統工程。如處理不當，會對園區造成災難性的影響。因此，業委會基于下述理由，認為朝陽園業主/產權人可以考慮續聘第一太平戴維斯來承擔對朝陽園的物業服務管理工作：
1、根據法律實踐和一般慣例，在同等條件下第一太平戴維斯擁有優先續約權；
2、第一太平已經在朝陽園項目上運行多年，繼續承擔項目管理，有利于園區穩定；
3、第一太平年初以來更換了管理處的管理團隊，在改進服務質量方面有一定的起色和變化；
4、園區多數業主對第一太平已經有一定程度的了解；
5、第一太平基本上接受業委會提出的合同草案條款和條件；
6、在上述前提成立的情形下，朝陽園沒有再進行招投標的必要和時間。
三、關于本草案的形成過程
鑒于草案內容關系到園區的重大利益，業委會一直就將草案內容的起草、草案的談判乃至最終的簽約作為業委會20**年最重要的工作來進行。
首先，業委會自去年年底即將這一工作列入20**年的工作計劃，并形成“倒計時”安排，以突顯這項工作的重要。在業委會1、2月份的多次例會對草案內容的基本原則、框架、朝陽園特色等進行充分討論的基礎上，由條法委員提出草案的討論稿。然后，業委會各委員之間以及全體委員例會又進行了多次討論、修改、完善（至少6稿），并在5月底對草案進行了最后的通稿討論。業委會于5月初將該草案提交第一太平物業，并明確告知，如果第一太平對草案的基本原則和立場有困難且難于接受，請務必于5月20日之前明確答復，以便朝陽園業主有足夠的時間招聘新的物業管理公司。20**年5月18日，物業公司回復，除個別條款需要雙方進一步討論外，第一太平原則同意草案內容。在此基礎上，又經過雙方幾輪討論，確定了目前的版本。
四、關于本草案中具有“朝陽園特色”的部分
盡管本草案的一些基本元素和要求，來自于建設部所提供的“物業管理合同”的模版，但業委會仍然根據朝陽園的具體情況和特點，強調和增加了一些在過往實踐證明對業主有重要影響的內容和條款，其中較為重要的內容有：
1、關于草案起草的主導角度：不同于以往朝陽園一期和二期物業管理合同為開發商主導、反映當時開發商訴求和立場的管理合同，本次草案的主導起草工作是由業委會發起，因此，其出發點和側重點也首先是園區業主；
2、關于草案附件的服務標準：本草案強調服務，并注重標準。以往的合同，對物業管理服務的標準沒有非常明確、具體的規定，因此業主和物業公司之間會經常因對標準的判定而發生爭議，從而影響物業管理服務質量。為解決這一問題，本草案首次將《物業管理服務標準》作為合同的一部分。它涉及園區綜合管理服務、保潔、保安、工程設備維護、會所管理、底商管理、停車場等各個方面的工作，并對這些工作的標準全部進行了量化，使業委會和業主對物業公司的監督有了具體的標準。
3、新增“財務管理與資產管理”一章：朝陽園的物業管理模式一直采用酬金制，對于朝陽園這樣一個規模很大的園區來說，對物業公司的財務管理進行監督以及對屬于朝陽園業主共有的資產進行科學管理，就顯得至關重要。因此，本草案特別增加了財務管理與資產管理一章。
在“財務管理”部分中對物業公司財務
制度建立問題，對物業公司年前財務預算的申報與年末財務的審計以及兩者之間的統一問題，對歷史欠費收繳和當前物業費收繳的明確記錄與分列問題，對三期不能侵占一二期權益的問題，對物業公司超出預算范圍使用經費需要業主事前批準問題，對定期對物業公司賬目進行審查以及年末由獨立第三方對物業公司財務進行年度審計等，對物業公司未經業主批準不得單方面分攤第三方專業費用問題等，都做了明確的規定。在“資產管理部分”方面，對園區形成的資產進行定期盤點和清理問題，對出現的資產損害與遺失需要向業主報告的問題，對園區物業費出現盈余時的管理與處置問題等，也都做了較明確和具有可操作性的規定。
4、為對物業公司管理工作能夠形成類似“績效考核”的安排：草案除在不同章節中多處增加了物業公司所應承擔的責任外，還就物業管理傭金的支付做了特別規定，即其只能獲得每月應得傭金的80%，剩余部分在其實現年度管理目標后一次性獲得。如果未能達標，則該未發放部分轉為業主資產。
5、物業管理工作的安全移交：鑒于北京地區發生的由于變更物業公司所經常產生的混亂以及對業主財產安全所形成的威脅，本草案也專門立章，對當物業管理合同終止時物業公司所應承擔的責任和轉交新物業公司所應履行的義務也做出了明確的、可操作的規定。