國內(nèi)二線城市房地產(chǎn)項目成本控制5階段
一線城市日益昂貴的土地價格，使得資金薄弱者無法涉足期間。因此資金有壓力的開發(fā)商，或資金約束比較大的開發(fā)商，都會更關(guān)注二線城市。大型房地產(chǎn)商也可通過二線城市擴張規(guī)模，擴大影響。那么在二線城市進(jìn)行房地產(chǎn)開發(fā)應(yīng)如何進(jìn)行成本控制？主要有以下5個主要階段：
一、投資決策階段
投資決策階段是項目開發(fā)中最為關(guān)鍵的階段，此階段所做的項目策劃書、投資估算是否正確，將直接影響整個項目的成敗，在二線城市，此階段的成本管理應(yīng)著重做以下幾方面：
1.成本控制人員應(yīng)參與投資決策階段的具體工作
項目的可行性研究以及產(chǎn)品的開發(fā)策劃是一個系統(tǒng)的、專業(yè)性的協(xié)調(diào)工作，房地產(chǎn)企業(yè)工作人員應(yīng)是具有良好執(zhí)業(yè)品格而且經(jīng)驗豐富的、專業(yè)精通的優(yōu)秀人才組合：
a、建筑師；b、造價工程師；c、營銷人員或?qū)I(yè)策劃公司；d、工程技術(shù)人員；e、經(jīng)營管理人員（或項目經(jīng)理）。
在投資決策階段，上述人員應(yīng)完成從市場調(diào)研、產(chǎn)品策劃、產(chǎn)品定位、風(fēng)險分析到投資估算的全過程工作，其中成本控制人員主要應(yīng)對城市的市場狀況和經(jīng)濟形勢、建筑安裝工程造價狀況、政府費稅情況、貸款利率等做出充分的了解、分析和判斷。
2.編制投資估算、進(jìn)行項目成本分析
(1)土地開發(fā)成本分析
土地成本支出約占項目總支出的20-30％，因此對土地的確定應(yīng)充分考慮開發(fā)風(fēng)險和升值空間，其成本的確定應(yīng)包含：
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土地出讓金可參考政府近期類似地塊的出讓金，并結(jié)合其位置及周邊狀況、建筑容積率等進(jìn)行修正估算。土地出讓金受政府控制因素較多，尤其在二線城市辦理出讓手續(xù)還不是很規(guī)范的情況下，土地價格既有機遇也存在風(fēng)險。因此，開發(fā)商必須因勢利導(dǎo)，有力把握，不給后期項目開發(fā)運作留下隱患。
?、谕恋卣饔觅M、城市配套費、拆遷安置補償費
土地征用費、城市配套費均有具體規(guī)定。開發(fā)企業(yè)在與政府協(xié)商時應(yīng)充分利用政策優(yōu)勢，并針對性地對項目所涉及的各項市政大配套進(jìn)行實際調(diào)研，對管線的增容、道路的拓寬、公建的配套應(yīng)作充分估計，避免市政大配套項目不能滿足項目要求。
拆遷安置補償費一般采用貨幣補償。拆遷工作可以由政府完成也可委托專業(yè)拆遷公司，但應(yīng)注意其必須滿足項目開發(fā)用地的時間要求，其費用可參照近期類似項目。
(2)前期工程費用估算
前期開發(fā)費一般占項目總支出的3％左右，但因各地實際收費差異也有很大差別。
“三通一平”和臨時設(shè)施費應(yīng)根據(jù)實際估算，并結(jié)合實際狀況充分發(fā)揮臨時設(shè)施對項目建設(shè)的相對永久性，從而相對降低開發(fā)成本。
前期工程費用的其它費用較為繁多，規(guī)定費率與實際收費有差異，開發(fā)商應(yīng)注意同相關(guān)部門協(xié)調(diào)。同時，隨著政府職能的轉(zhuǎn)變，許多規(guī)費由硬性指標(biāo)轉(zhuǎn)變?yōu)槭袌稣{(diào)控，開發(fā)商應(yīng)確保既符合政府政策要求，又滿足項目開發(fā)利益。
(3)建筑安裝工程造價成本分析
?、俳ㄖ惭b工程造價一般占項目總支出的45-55％，因地域差異比例數(shù)也不盡相同。
?、诮ㄖ惭b工程造價成本分析應(yīng)首先分析當(dāng)前區(qū)域經(jīng)濟形勢，掌握建筑市場中施工企業(yè)總體狀況。
?、蹍f(xié)助建筑師、工程師、營銷人員對初步設(shè)計方案的開發(fā)成本進(jìn)行分析優(yōu)化，共同確定產(chǎn)品定位。
?、苷{(diào)研近期類似項目造價指標(biāo)，了解市場人工、材料變動情況，對影響造價的主要因素進(jìn)行分析修正，合理科學(xué)地確定本項目的建安成本指標(biāo)。
(4)社區(qū)管網(wǎng)、配套設(shè)施、小區(qū)智能化費
社區(qū)管網(wǎng)費用對于一些中檔樓盤社區(qū)一般為項目總支出的6％左右。在決策階段，成本控制的主要重點應(yīng)是對市政大配套的一次網(wǎng)站的供應(yīng)能力及區(qū)內(nèi)網(wǎng)站的設(shè)置進(jìn)行了解，分析，做好估算。
區(qū)內(nèi)配套應(yīng)堅持在不影響產(chǎn)品品質(zhì)定位及與其它競爭樓盤體現(xiàn)差異化（獨特性）的前提下，盡量做到精簡配套，同時考慮配套項目的可經(jīng)營管理性，為項目后期的物業(yè)經(jīng)營運作打好基礎(chǔ)；配套也包括社區(qū)規(guī)劃配套，也應(yīng)考慮其適應(yīng)性。例如，住宅區(qū)能否不設(shè)通常的會所，而用商業(yè)街代替相應(yīng)的功能。當(dāng)然，這些設(shè)計配套，是規(guī)劃定位和經(jīng)營決策的內(nèi)容，本文不作太多研討。
小區(qū)智能化的定位也應(yīng)堅持“寧精勿多、滿足基本所需”的原則，繁瑣的智能化系統(tǒng)的維護和運行費用將給物業(yè)經(jīng)營管理增加難度，而且技術(shù)折舊非常快。
(5)園林環(huán)境工程費
園林環(huán)境一般為項目總支出的3-5％，其成本應(yīng)同項目的定位關(guān)聯(lián)，也與項目所處的地域環(huán)境有關(guān)。
(6)投資決策階段的費稅分析（三費一稅）
①管理費：根據(jù)城市地域特點一般確定為銷售收入2-3％。
?、阡N售費用：一般確定在銷售收入的2-3％，銷售費用的控制應(yīng)注意處理好售樓處、樣板房的設(shè)置方法及定位。
?、圬攧?wù)費用：投資決策階段應(yīng)對財務(wù)費用做好充分估計，正確運用資本的杠桿，以最少的財務(wù)費用滿足項目所需資金鏈的連續(xù)性。資金的使用成本將對開發(fā)商最終利潤產(chǎn)生較大影響。
?、芏惤穑涸跊Q策階段，開發(fā)商應(yīng)根據(jù)政府有關(guān)規(guī)定估算，并爭取獲得政府支持減免部分稅費。在二線城市，稅費的減免對于異地開發(fā)商來說是至關(guān)重要的。
(7)不可預(yù)見費及風(fēng)險分析
根據(jù)項目的復(fù)雜程度確定，一般為除去土地開發(fā)費用外的直接成本的3-5％。
開發(fā)商在投資決策階段應(yīng)做好項目的土地變化成本、建造變化成本、房屋售價變化、開發(fā)周期、容積率、貸款利率、政策變化等方面的風(fēng)險分析，基本保證風(fēng)險成本小于項目凈利潤的5-8％(3-4年開發(fā)期)。
二、設(shè)計階段
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設(shè)計階段的成本控制是工程造價控制的重要階段，其對工程造價的影響在75％以上。在此階段，成本控制人員通過恰當(dāng)?shù)嘏c開發(fā)商的建筑師、設(shè)計院的設(shè)計師密切的配合，可取得事半功倍的效果。主要方法和措施有：
1.根據(jù)項目的產(chǎn)品定位特點確定合理的容積率
項目容積率的大小將直接關(guān)系到項目的銷售收入和建造成本。盡可能確定一個基本控制區(qū)間，充分利用好土地資源，并結(jié)合項目地形特點建造環(huán)境景觀，提高土地利用率。
2.做好設(shè)計方案的評審，加強設(shè)計方案優(yōu)化
其中很重要一點是加強設(shè)計方案的優(yōu)化工作。成本控制人員應(yīng)對設(shè)計方案的結(jié)構(gòu)體系、基礎(chǔ)造型、平面布置進(jìn)行成本分析，向建筑師提出建議，使設(shè)計方案不斷優(yōu)化。
3.對設(shè)計方案的計算過程進(jìn)行評審
杜絕人為因素的保守擴大，尤其在設(shè)計系數(shù)的取值上。
4.對設(shè)計單位實行限額施工圖設(shè)計
這階段的要點是要明確獎懲辦法。
施工圖限額設(shè)計指標(biāo)有：每平方米鋼筋含量指標(biāo)；每平方米砼含量指標(biāo)；單位施工圖預(yù)算指標(biāo)；
設(shè)計變更費用限額指標(biāo)。
5.加強設(shè)計質(zhì)量檢查監(jiān)督
減少設(shè)計變更費用。與設(shè)計單位簽訂的合同應(yīng)明確規(guī)定因設(shè)計質(zhì)量不足所造成變更的制約措施。
6.增強“事前控制”的力度
對設(shè)計單位的管理工作具有較強的專業(yè)性，如果開發(fā)商本身人力資源不足，可整合社會資源，增強“事前控制”的力度。
另外，給設(shè)計階段必要的時間也是減少或杜絕“三邊工程”的必要條件。
三、招投標(biāo)與合同洽商管理階段
項目招投標(biāo)與合同的洽商確定是項目成本控制管理工作中的重要環(huán)節(jié)，很多相關(guān)法律文本均在此階段完成，許多隱患和難點也是在此階段留下的，這個階段的工作質(zhì)量將直接影響項目運作期間的成本管理和結(jié)算工作。因此，成本管理人員在此階段，應(yīng)根據(jù)項目總體進(jìn)度計劃使工程招投標(biāo)清晰、有條理，使工程合同符合項目要求。
1.做好招投標(biāo)工作的5個主要措施
(1)有計劃
根據(jù)項目整體施工計劃制訂詳盡的招投標(biāo)計劃。
(2)有準(zhǔn)備
進(jìn)行市場調(diào)查分析，建立和完善區(qū)域性的施工單位、建筑材料、政策法規(guī)信息庫，為招投標(biāo)儲備信息資源。
(3)有原則
制訂招標(biāo)計劃的同時，應(yīng)明確招標(biāo)原則，以便給招投標(biāo)工作的具體實施以充足的時間差。招標(biāo)原則應(yīng)明確界定承包方式、范圍、支付款辦法及甲供材料的范圍、方式、分包項目等主要合同洽商所需條款。
(4)有辦法
選擇正確的方法可使開發(fā)商通過招投標(biāo)這一手段達(dá)到控制造價的目的，在二線城市常用的方法有：
單位工程方面：以采用總承包方式為主，部分項目分包。單位工程實行平方米造價包干，或總價包干方式，對于有規(guī)模效益的分項工程，如門、窗、樓梯欄桿等采用分包，分包項目也實行單方造價包干。由于二線城市施工單位素質(zhì)因素，進(jìn)行清單報價招標(biāo)還須一個適應(yīng)過程。
甲供材料方面：對于涉及工程品質(zhì)的材料如：外墻漆、裝飾材料等，宜采用統(tǒng)一甲方供料，一些大宗主要機電設(shè)備也應(yīng)甲方自行采購。在資金允許的條件下，因季節(jié)因素價格變動較大的某些材料如：水泥、鋼材等，也可充分發(fā)揮開發(fā)商的規(guī)模效益進(jìn)行甲供。甲供材料價格也應(yīng)通過競標(biāo)定價。采用甲供材料時，開發(fā)商必須明確有效時限及范圍，而且確保比承包商有價格優(yōu)勢，避免損傷承包商積極性。
區(qū)內(nèi)配套及園林景觀工程方面：宜采用清單報價形式招標(biāo)，同時招標(biāo)時應(yīng)對主材的規(guī)格、品質(zhì)予以明確。
智能化工程方面：宜采用清單報價方式招標(biāo)，合同價款應(yīng)采用可調(diào)價款的方式。招標(biāo)時應(yīng)約定主要材料價格的調(diào)整幅度差值。結(jié)算時，超過此差值，其價格將進(jìn)行調(diào)整（因為電子產(chǎn)品更新?lián)Q代快，價格降幅大，而智能化系統(tǒng)由施工到投入正常使用時間跨度大。）
土石方工程方面：區(qū)內(nèi)的土石方平衡工程也是成本控制重點，在招標(biāo)時宜選擇專業(yè)公司施工，專業(yè)公司之間可采用單方報價競爭方式進(jìn)行投標(biāo)、競標(biāo)。
(5)有監(jiān)控
招投標(biāo)工作環(huán)節(jié)多，有力的監(jiān)控將避免決策失誤、成本失控。監(jiān)控主要從以下兩方面加強。
加強對投標(biāo)單位的資格審查。對投標(biāo)單位應(yīng)充分審查其單位的信譽、經(jīng)濟狀況、操作能力，避免“魚目混珠”擾亂投標(biāo)環(huán)境，給招標(biāo)帶來難度，甚至做出錯誤的判斷。
加強對標(biāo)底的審核。標(biāo)底的計算過程具有專業(yè)性、復(fù)雜性、人為因素較多的特點。企業(yè)應(yīng)建立復(fù)核機制，避免標(biāo)底偏差所產(chǎn)生的成本提高或投標(biāo)單位盲目低價中標(biāo)給工程管理及結(jié)算工作帶來困難。
2.成本控制在合同管理體系中應(yīng)注意的兩個方面：
(1)合同的嚴(yán)密性
合同條款除正常應(yīng)明確的條款外，還應(yīng)對設(shè)計變更、現(xiàn)場簽證的計價方法、特殊工藝的計價方法、違約的處理方法及可能遇到的風(fēng)險因素的處理方法等進(jìn)行明確，以便避免結(jié)算時產(chǎn)生分歧和矛盾。
(2)合同的可操作性
合同的可操作性主要體現(xiàn)在發(fā)、承包方能夠?qū)嶋H執(zhí)行。應(yīng)避免承包方為取得工程盲目承諾不可能實現(xiàn)的條款，待合同簽訂后在執(zhí)行的過程中遇到困難即找甲方推諉扯皮，影響工程進(jìn)度以及項目的各項計劃的實施。
四、施工階段
二線城市的施工單位多數(shù)管理觀念落后，往往與開發(fā)商的管理理念及方法有差異，要想在這樣的環(huán)境中協(xié)作建造出優(yōu)質(zhì)的樓盤，開發(fā)商須在一些關(guān)鍵管理環(huán)節(jié)上建立嚴(yán)密而切實可行的管理措施，體現(xiàn)在成本管理上主要有以下3個方面應(yīng)予以加強：
1.加強設(shè)計變更、現(xiàn)場簽證的監(jiān)督和管理
施工階段的設(shè)計變更和現(xiàn)場簽證是不可避免的，但應(yīng)處于一個嚴(yán)密的管理控制體系之中。設(shè)計變更及簽證管理控制體系應(yīng)明確：操作流程、流程環(huán)節(jié)中的責(zé)任人、責(zé)任人的管理權(quán)限、流程環(huán)節(jié)的確認(rèn)時限、否決及責(zé)任追究
制度。
這種操作體系也應(yīng)讓施工單位明晰，以便于協(xié)作配合，提高工作效率，為結(jié)算打好基礎(chǔ)。
2.加強設(shè)備、材料品質(zhì)和價格的管理
二線城市的建筑材料市場不規(guī)范，完善的設(shè)備、材料管理體系將是打造精品工程的必要條件，通常操作方式有：
(1)自行采購
如大型機電設(shè)備（電梯、空調(diào)等）、外立面裝飾材料（外墻漆、飾面磚等）等一些對項目品質(zhì)影響較直接，同時價格較高又易發(fā)揮規(guī)模采購優(yōu)勢的材料。
園林景觀工程所用的部分材料，也可通過競標(biāo)自行采購。
自行采購既起到成本控制作用又避免雙方結(jié)算時產(chǎn)生分歧。
(2)總承包單位自行采購
開發(fā)商對一些建筑常用的地材、通用材在限定品質(zhì)、性能的前提下，可讓承包單位自行采購，這樣可發(fā)揮承包商比開發(fā)商更熟悉市場的優(yōu)勢，從而相應(yīng)調(diào)動其積極性。
(3)甲方限價承包單位采購
一些沒有一次性包死的工程，主要材料價格可通過發(fā)、承包方共同議定一個價格確認(rèn)程序確認(rèn)價格，結(jié)算時按限定價格結(jié)算，限價時應(yīng)明確價格時限及范圍。
上述材料采購的三種方式都應(yīng)在樣板、樣品認(rèn)證制度、進(jìn)場驗收確認(rèn)制度監(jiān)控下才能投入使用。
3.加強資金計劃執(zhí)行的監(jiān)控，使其作為工程管理的量化監(jiān)控表
第一，資金計劃是建立在項目的各項合同已確定且總體施工進(jìn)度計劃已確認(rèn)合理的基礎(chǔ)上，這就要求成本控制人員與工程管理人員在前期相互協(xié)調(diào)，扎實地做好基礎(chǔ)工作。
第二，施工階段的工程款支付是以資金計劃為基礎(chǔ)的，它應(yīng)同施工進(jìn)度計劃相協(xié)調(diào)，在這樣一個總框架下監(jiān)控項目，可使工程管理更加清晰。當(dāng)月實際發(fā)生額增減超過資金計劃一定比例幅度時，成本控制人員和工程管理人員應(yīng)分別分析闡明原因，甚至提出成本預(yù)警和工程進(jìn)度預(yù)警。
第三，資金計劃與成本的動態(tài)控制相結(jié)合，可使開發(fā)商更好的掌控項目的運行，使企業(yè)的銷售收入與工程支出處于良性循環(huán)。
五、結(jié)算階段
開發(fā)企業(yè)結(jié)算工作的突出特點是：“大量性、集中性、復(fù)雜性”。為避免結(jié)算時產(chǎn)生主觀上的錯誤和漏洞及客觀上的疏忽應(yīng)建立以下機制。
1.結(jié)算原則會議確認(rèn)制
應(yīng)通過結(jié)算會議確定：
?、俅_認(rèn)結(jié)算方法、人選、結(jié)算期限。
?、诖_認(rèn)除正常結(jié)算項目之外所發(fā)生的特殊問題，以及合同沒有約定或雙方分歧較大的項目。
2.二次復(fù)核、審計制
建立切實可行的二次復(fù)核、審計機制，可使結(jié)算工作處于受監(jiān)控狀態(tài)。復(fù)核審計制的建立，一方面加強內(nèi)部制約，另一方面又減少工作失誤。其具體操作人員可聘請經(jīng)驗豐富的造價人員也可委托中介機構(gòu)。
3.獎懲制度
結(jié)算完畢后，應(yīng)對照成本目標(biāo)進(jìn)行分析、整理，并分別就設(shè)計單位的設(shè)計質(zhì)量（含本企業(yè)設(shè)計管理部門）、監(jiān)理單位的現(xiàn)場簽證（含本企業(yè)工程部）的管理情況，進(jìn)行成本控制的程度分析，視情況給予獎罰。
小結(jié)
開發(fā)企業(yè)的成本控制貫穿于項目開發(fā)的全過程，其控制的重點在于前期的決策，在于設(shè)計階段的預(yù)控，在于招投標(biāo)與合同洽商中的精確布控以及在于施工與結(jié)算階段的嚴(yán)控。尤其在二線城市開發(fā)項目的利潤還不是很高的情況下，更應(yīng)以嚴(yán)謹(jǐn)務(wù)實的態(tài)度做好每一個環(huán)節(jié)，這樣才能使企業(yè)贏得最大的利潤。
篇2：房地產(chǎn)設(shè)計與成本管理培訓(xùn)學(xué)習(xí)心得
房地產(chǎn)設(shè)計與成本管理培訓(xùn)學(xué)習(xí)心得
受公司領(lǐng)導(dǎo)的指派于20**年9月25日至28日到廣州參加了《房地產(chǎn)設(shè)計與成本管理細(xì)節(jié)執(zhí)行力》培訓(xùn)學(xué)習(xí)，雖然只有兩天的學(xué)習(xí)時間，但倍感受益。
第一天學(xué)習(xí)的主要內(nèi)容是《房地產(chǎn)成本管理》。
房地產(chǎn)成本管理體系解讀：簡要介紹了房地產(chǎn)的幾個季節(jié)。春天：前幾年房地產(chǎn)最火熱的時代，排隊購房，
深夜開盤，炒房熱，靠的是政策的優(yōu)越；秋涼，現(xiàn)在房地產(chǎn)降溫的過度時期，三級市場洗牌，購房者的觀望，投資者的資金壓力等。嚴(yán)冬：房地產(chǎn)嚴(yán)冬季節(jié)是否會來臨？怎樣面對？是保持原價還是降價，降多少等，如果兩三年不買房，房地產(chǎn)企業(yè)只剩下5%，怎樣看待？怎樣決策？房地產(chǎn)企業(yè)還會面臨什么？消費者觀望、行業(yè)間的強強聯(lián)合、資本市場的競爭、行業(yè)洗牌-轉(zhuǎn)立家電業(yè)。現(xiàn)在的萬科正在向制造業(yè)學(xué)習(xí)，我們的對策之一要加強成本管理，將成本管理細(xì)節(jié)深化，投入增加了，收入降低了、利潤壓縮了，必須向成本管理要效益，成本管理顯得尤為重要，是未來企業(yè)的生命線。
成本管理主要集中在：項目策劃、設(shè)計管理、采購管理、工程管理之上，建立成本管理體系與實施作業(yè)過程成本控制。合約、合同的管理尤為重要，采購供方的選擇和現(xiàn)場的管理都與成本有關(guān)聯(lián)，動態(tài)管理的糾偏，責(zé)任體系的建立都是實現(xiàn)成本控制的手段和措施。
怎樣做好工程管理是成本管理工作的一個重要環(huán)節(jié)，設(shè)計變更和簽證是成本管理的一個重要組成部分，設(shè)計變更具體在變更投入是否合理，有的直接影響銷售，變更要考慮盈利，銷售好又快，變更的成本盈利就在其中，反之就是成本虧損，對設(shè)計變更要慎重考慮。
選擇什么樣的資源，選擇什么樣的乙方，怎樣的品牌定位，這些都是公司基于市場狀況而定的，還有公司的經(jīng)營計劃的制定，目標(biāo)的要求都是很大關(guān)系，都要考慮進(jìn)去。
一、成本管理分三個方面：目標(biāo)成本、動態(tài)成本、責(zé)任成本。
1、目標(biāo)成本：整個項目需有明確的目標(biāo)，花多少錢、建多少棟樓，定格什么樣的層次水平，服務(wù)對象是哪個階層，尤其是資金管理目標(biāo)的建立、怎樣使用資金合理分配和安排資金的細(xì)化分析、注意市場的變化和材料價格的變化作出分析，關(guān)鍵是控制點的確定，有控制點就有主要的目標(biāo)。
2、動態(tài)成本：怎樣控制成本的風(fēng)險，建立有效的管理體系，主要落實到每個點面去，要管理好每個點面，怎樣檢查、核算你的錢花到哪里去，花去的錢是否有好的成品實現(xiàn)，這些只有通過計算才能看得出來。成本與財務(wù)接軌的問題，怎樣去結(jié)算成本，分期分批的界面在哪里，成本的盈利在哪里，怎樣體現(xiàn)出來，都是動態(tài)成本管理的工作。
3、責(zé)任成本：責(zé)任成本體系是通過確定責(zé)任主體和評價部分，通過經(jīng)濟指標(biāo)的設(shè)定執(zhí)行和考核來保證目標(biāo)成本的實現(xiàn)，責(zé)任成本體系的目的在于提高公司全員成本管理意識及水平，加強不同專業(yè)、不同流程之間的合作和溝通，形成分工負(fù)責(zé)，有機協(xié)調(diào)的成本管理體系，體現(xiàn)結(jié)果與過程并重的原則。
責(zé)任成本的分解方式：
根據(jù)成本的科目對各項目費用的責(zé)任部門及主要職責(zé)予以說明，包括控制內(nèi)容，控制要點和手段，形成成本控制的指引。
根據(jù)合同分類，將目標(biāo)成本分解成
1、合同控制清單：將合同簽訂、履行的責(zé)任落實到合同責(zé)任部門，以各部門成本責(zé)任的完成來保證目標(biāo)成本的完成。
2、設(shè)計：開發(fā)設(shè)計部門落實成本目標(biāo)。
3、招標(biāo)：采購部門負(fù)責(zé)在招標(biāo)中落實成本目標(biāo)。
4、簽約：簽約部門負(fù)責(zé)將成本目標(biāo)落實到合同。
5、履約：項目部、工程部在建造實施中實現(xiàn)目標(biāo)。
6、最后是建立成本管理架構(gòu)的確定：
a、投資管控型
b、戰(zhàn)略管控型
c、運營管控型
d、職能管控型
e、矩陣式管控型
f、項目管理型。
二、確定考核成本的可行性：
實施方案設(shè)計是這方面的重點，設(shè)計圖出來后要把資金框死在這個范圍內(nèi)，設(shè)計主體圖紙出來后要概算出成本的范圍，投資回報率的計算是成本管理的重要環(huán)節(jié)。
三、目標(biāo)的調(diào)整可行性：
目標(biāo)成本的調(diào)整是有條件的，整體規(guī)劃的調(diào)整、產(chǎn)品定位的調(diào)整，開發(fā)計劃的調(diào)整都是要考慮進(jìn)去，只能有限制的調(diào)整，不能隨意調(diào)整，不能無限制的調(diào)整，會影響整體規(guī)劃和總目標(biāo)的實現(xiàn)。
"三大紀(jì)律"：結(jié)果導(dǎo)向：保證目標(biāo)成本的順利實施。過程導(dǎo)向：開發(fā)過程中全方位方案優(yōu)化管理。效率導(dǎo)向：實施過程中圖紙管理。
"八項注意"：注意現(xiàn)場布局管理、注意招標(biāo)環(huán)節(jié)、注意合同制定和執(zhí)行、注意簽證變更、注意配套管理、注意現(xiàn)場管理措施、注意組織協(xié)調(diào)關(guān)系、注意成品質(zhì)量。
第二天主講的內(nèi)容是《房地產(chǎn)工程設(shè)計管理》，由資深講師謝麗萍主講。
一、房地產(chǎn)開發(fā)的設(shè)計管理：
是企業(yè)管理核心資源，核心資源包括資本資源、土地資源、政策資源、產(chǎn)業(yè)整合。我們的能力：政策把控、資金供應(yīng)、成本控制，獲力能力。我們的機構(gòu)：管理結(jié)構(gòu)、管理層級、運作模式、管理團隊。我們的機制：決策機制、預(yù)警機制、激勵機制、淘汰機制。要認(rèn)真解讀基地密碼，放眼世界，面對未來，開動腦筋，運用聰明才智，大膽地創(chuàng)新，作好土地規(guī)劃，充分利用好土地資源。
二、項目開發(fā)設(shè)計管理：
要做好研究，基地環(huán)境，政策環(huán)境、市場環(huán)境，獲利模式的研究工作，確定目標(biāo)。設(shè)計費用和設(shè)計工期要求合理利用，設(shè)計合同是決定設(shè)計質(zhì)量和設(shè)計深度的關(guān)鍵，必須慎重的考慮和思考。設(shè)計限額不要拿結(jié)構(gòu)說事，樓盤的主體結(jié)構(gòu)是關(guān)鍵的關(guān)鍵，關(guān)系重大，不能隨意變更或更改，要通過精確計算對照相應(yīng)的規(guī)范和規(guī)程來確定，只能跟蹤設(shè)計。室內(nèi)裝飾和使用功能，室外園林可用限額的力度緊一點。消防是原則的重要一環(huán)，只要能基本通過就行。符合性、功能性，完整性的評審要綜合起來。要用施工處理卡的辦法來解決不影響成本、不影響結(jié)構(gòu)的一些問題。
三、設(shè)計成本內(nèi)控責(zé)任分析：設(shè)計管理、成本管理。
1、設(shè)計管理分概念設(shè)計、施工圖設(shè)計。概念設(shè)計的主要內(nèi)容：項目定位的開發(fā)檔次、戶型比例。關(guān)鍵指標(biāo)是總建筑面積和可售面積。施工圖設(shè)計的主要內(nèi)容：成本拆分-土建、裝修、園林、設(shè)備等成本是多少。限額設(shè)計包括結(jié)構(gòu)、裝修、園林的設(shè)計，限額在什么范圍之內(nèi)要具體明確。
2、成本管理分成本規(guī)劃、資金籌劃。成本規(guī)劃的主要內(nèi)容：概念設(shè)計階段進(jìn)行成本估算，施工圖設(shè)計階段編制成本測算書及甲供材料清單。資金籌劃的主要內(nèi)容：資金投入、總量、峰值，資金缺口、資金平衡、資金回收節(jié)點和速度。
四、設(shè)計文件評審控制：
1、原則性評審包括：
a、符合宗地規(guī)劃指標(biāo)；
b、符合強制性規(guī)范、節(jié)能、環(huán)保。
2、符合性評審包括：
a、有效性：滿足設(shè)計任務(wù)指標(biāo)、滿足設(shè)計深度、滿足作業(yè)指導(dǎo)書要求；
b、完整體：藍(lán)圖等圖紙、電子文件、計算書、預(yù)留專業(yè)間的信息接口。
3、綜合性評審包括：
a、投資控制：限額設(shè)計指標(biāo)、方便工程發(fā)包；
b、缺陷防范：功能缺陷、專業(yè)交叉出錯。
4、設(shè)計上功能缺陷防治：主要以示圖來說明。
a、公共空間：防墜落、防攀爬，尺度適中，流線便捷。
b、私人空間：門窗開啟不便或打架。客廳、餐廳、主臥露梁、露柱。臥室沒有衣柜位置，廚房操作流線不合理，衛(wèi)生間排水排氣影響使用功能，衛(wèi)生間私密性差，生活陽臺水電、煤氣管線雜亂無章影響使用。
c、陽臺防攀爬、鄰里之間防攀爬等。
通過兩天緊張系統(tǒng)的學(xué)習(xí)，房地產(chǎn)設(shè)計與成本管理是企業(yè)管理方面的學(xué)問，是值得研究和探討的，在激勵地市場競爭中，要想我們的企業(yè)立足于不敗之地，必須加強設(shè)計與成本管理，尤其是新樓盤的開發(fā)要注重項目前期規(guī)劃工作，要做好成本管理核算，把有限的資金投入到火熱的開發(fā)之中去，樹立品牌，向標(biāo)桿企業(yè)學(xué)習(xí)，要大膽地向成本管理要盈利、要效益。
篇3：降低房地產(chǎn)及物業(yè)管理消費中業(yè)主維權(quán)成本
降低房地產(chǎn)及物業(yè)管理消費中業(yè)主維權(quán)成本
序言：朝陽法院最近集中、批量的對欠交物業(yè)管理費且拒不執(zhí)行生效判決的業(yè)主實施強制執(zhí)行，這種挑選性執(zhí)法行動，特別是動用司法強力的程度和執(zhí)法效率的后果，是否利于構(gòu)建社會(不同利益團體間的)和諧，相信各位有自己的看法。我個人的觀點是：不能再靠外部強力來維持社會平衡。強力只是維持法律、規(guī)則的工具。因為如果司法強力和行政權(quán)力屢屢介入民事活動，則今天能以“為民做主”為由幫助業(yè)主，明天也能以“為民做主”為由強制拆遷。因此，要靠制度設(shè)計和實際操作技巧，使得弱勢和強勢利益團體之間達(dá)到平衡，這才能實現(xiàn)永久的和諧。
房地產(chǎn)的買賣活動，買受人在購買了其專有的部分以外，還同時購買了共有的部分，按公攤面積算這部分的價值大概在30%左右。因為公共面積上其實還含有公共設(shè)備設(shè)施，因此從實際價值上計算，大概占總合同價款的60%左右!而這部分財產(chǎn)的權(quán)利，單個業(yè)主如何維護呢?
物業(yè)管理活動，則更純粹是單個業(yè)主(房屋買受人)共同歸集資金聘請專業(yè)商業(yè)公司用于對物業(yè)的維護、保養(yǎng)，以及對居民的服務(wù)，使物業(yè)在安全、穩(wěn)定、舒適的情況下運行，保障使用人的居住環(huán)境，保障物業(yè)的價值。物業(yè)管理活動幾乎全部是在公共區(qū)域內(nèi)進(jìn)行，是物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的公共活動，業(yè)主交納的物業(yè)管理費，100%的用于該項活動，而物業(yè)管理企業(yè)在這個領(lǐng)域內(nèi)的侵權(quán)，則表現(xiàn)在不按物業(yè)管理服務(wù)合同規(guī)定的責(zé)任義務(wù)進(jìn)行工作，但仍然向所有的合同簽約人(全體業(yè)主)按合同價格收取費用。
業(yè)主拒交銀行按揭款項或者拒交物業(yè)管理費，大多是因為其不認(rèn)可發(fā)展商在公共設(shè)施建設(shè)中的承諾不兌現(xiàn)和公共區(qū)域的物業(yè)管理質(zhì)量導(dǎo)致的。其實是一種主動的抗辯行為，就是有些人所稱為“先履行抗辯權(quán)”的一種活動。盡管我也認(rèn)為欠交銀行按揭款的對抗主體是銀行而不是發(fā)展商，拒交物業(yè)管理費的對抗主體不是物業(yè)管理企業(yè)而是業(yè)主大會，也正因為如此必將導(dǎo)致業(yè)主欠費案件大多以敗訴告終。
但是，我們必須看到，一個和諧社會，必須有足夠有效、經(jīng)濟、可操作的權(quán)利救濟渠道，特別是個體對一個侵害包括其自身權(quán)益份額在內(nèi)的侵權(quán)活動的維權(quán)渠道。否則，當(dāng)維權(quán)成本遠(yuǎn)遠(yuǎn)高于侵權(quán)者獲得的利益時，權(quán)利被侵害則成必然。人大立法違法與否，只能指望那些人的素質(zhì)，而公民中的專家則無法對立法決議提出任何違憲指控，盡管這些立法可能實際上侵害了憲法(全民)利益，有該公民的十三13億分之一的份額。這種抗辯，已經(jīng)實際上不是利益團體之間的利益沖突。而我國治國從軍隊主導(dǎo)、行政主導(dǎo)、行政立法、專家立法的歷史沿革，都是建立在國民是阿斗、國民是羊群的基礎(chǔ)上。而國民是公民，則應(yīng)該是我國依法治國的基礎(chǔ)。當(dāng)國家財產(chǎn)屬于皇帝或某個利益集團的時候，國民是臣民，沒有立法權(quán)利;當(dāng)國家財產(chǎn)屬于全民的時候，國民是公民，不但有立法權(quán)利，也應(yīng)該有質(zhì)疑代議制民主制度下產(chǎn)生的法律的合法性的權(quán)利。即單個公民有權(quán)對侵害全民利益的行為(包括立法活動)主張救濟的權(quán)利。而這個權(quán)利，我們現(xiàn)在還沒有依法建立起來。
但是今天，我們有機會在物權(quán)層面討論社區(qū)“公民”(共有財產(chǎn)的擁有者)如何以單個身份，去抗辯那些違反公共利益的行為(包括具體行為和業(yè)主大會、業(yè)委會、物業(yè)管理企業(yè)制定的社區(qū)制度等)的途徑和辦法。從而嘗試在局部領(lǐng)域內(nèi)實現(xiàn)公民的公益性權(quán)利(違憲審查、公益訴訟等)。
而當(dāng)前法律規(guī)定的業(yè)主大會，似乎是“完美”的民主制度架構(gòu)，似乎是法定、唯一的業(yè)主維護公共權(quán)利的途徑，可好看不中用!
我們必須了解，業(yè)主大會，作為權(quán)利人集體要求改變現(xiàn)狀時所起到的作用是巨大的。其民主、低效率、高成本等先天特征，必然使其決策具有最大的參與性和穩(wěn)定性，決策者們也將為這種決策承擔(dān)后果。從而我們看到在這個領(lǐng)域內(nèi)是有效的和有利的。
但是，當(dāng)業(yè)主大會，作為權(quán)利人集體要求維持現(xiàn)狀時，其民主、低效率、高成本的先天特征，就使得維持現(xiàn)狀的成本奇高，對相對較小的從內(nèi)部或外來侵權(quán)行為，用業(yè)主大會的方式來維權(quán)，就是“拳頭打跳蚤”。這些逐步改變現(xiàn)狀的侵權(quán)過程是緩慢的、相對微小的，但是持久的，是致命的(清靜明湖小區(qū)電梯中的地毯，已經(jīng)跑到了另外一個項目的電梯中了，因為有字在上面)。也就是說對物業(yè)的管理保養(yǎng)不善，對物業(yè)的壽命和價值將有致命的影響。待多年后造成嚴(yán)重后果，業(yè)主大會再來維權(quán)，損失就是無法挽回的了!如果業(yè)主們不想改變現(xiàn)狀，僅僅是想維持現(xiàn)狀，有了低成本的救濟手段，業(yè)主大會存不存在也無妨。
比如，本來物業(yè)管理企業(yè)應(yīng)該維持并保障物業(yè)管理合同中其應(yīng)盡的物業(yè)管理、養(yǎng)護責(zé)任和義務(wù)?？墒俏飿I(yè)管理企業(yè)在公共管理活動中的懈怠、不作為，甚至在賬目上做手腳時。這難道也要業(yè)主大會決議才能救濟?!
比如，物業(yè)管理企業(yè)、發(fā)展商對社區(qū)局部進(jìn)行改造，在單個業(yè)主沒有訴訟主體的愚蠢法律制度下，非要業(yè)主大會決議才能訴訟和救濟?有人可能說：還有國家的行政管理嘛。恰恰是這種沒有人民監(jiān)督的行政體制，導(dǎo)致了物業(yè)公司可以用金錢搞定政府，可以“符合行政審批程序”的理由不經(jīng)權(quán)利人同意就大膽的侵權(quán)!
比如，當(dāng)物業(yè)管理企業(yè)侵害共有物業(yè)管理權(quán)利時，業(yè)委會拒不履行訴訟物業(yè)管理公司的責(zé)任(對物業(yè)管理公司是權(quán)利，對業(yè)主大會是責(zé)任)，單個業(yè)主如何能保障最終通過訴訟業(yè)委會而起動維護共有財產(chǎn)的物業(yè)管理權(quán)利呢?!難道也非要召開業(yè)主大會，改選或罷免業(yè)委會才能解決?!如果業(yè)委會拒不召開業(yè)主大會呢?“召集業(yè)主大會”的權(quán)利在業(yè)委會是《條理》的規(guī)定。且那如果新的一屆業(yè)委會還不訴訟呢?......。
更有甚者，業(yè)委會未經(jīng)法定程序的業(yè)主大會，就私下決定更換物業(yè)管理公司，這種情況下業(yè)委會對業(yè)主大會的侵權(quán)行為是相當(dāng)惡劣和嚴(yán)重的，此時業(yè)主大會成員(業(yè)主)往往因業(yè)委會是鄰居而不好意思，盡管這種合同自始無效，可單個業(yè)主用不履行這個無效合同的“低成本”辦法卻被法院判決無效，難道非要和業(yè)委會發(fā)生直面訴訟?這種人際關(guān)系上的高成本，實事上導(dǎo)致業(yè)委會違法、侵權(quán)的肆無忌憚。一個侵權(quán)行為，無論如何它都是侵權(quán)行為才對。總不能因被侵權(quán)人主動主張才可能構(gòu)成侵權(quán)，而侵權(quán)人或者第三人因侵權(quán)實事形成的“理由”向被侵權(quán)人主張權(quán)利時，被侵權(quán)人抗辯就無效，侵權(quán)就不是侵權(quán)。這類從簽訂程序上違法但實體、形式似乎并不違法甚至還可能有“為民”的外衣的合同，實際上是公權(quán)利人濫用權(quán)利的問題，需要我們從物權(quán)的層面嘗試解決它，從而解決國家權(quán)利被濫用的社會問題。(需要說明的是，我代理的朱明锳女士欠交物業(yè)管理費案件所遇到的情形，那個管委會私下簽署的合同連合同形式上、主體上都不合法)。
說來更可笑，最近發(fā)生的靜源居小區(qū)業(yè)主委員會訴訟發(fā)展商公共物權(quán)的案件，以不具有訴訟主體資格為由，被終審駁回起訴。我無奈的告訴大家，從我對法律的理解，法院的判決是十分正確的。這個判決結(jié)果，和法院無關(guān)，而和愚蠢的法律本身有關(guān)。這就又扯回到國家的立法體制和違憲審查問題中去了。
《物業(yè)管理條理》因其出臺時上位法《物權(quán)法》的缺失，使得其不得不留下歷史的遺憾：
第十九條 業(yè)主大會、業(yè)主委員會應(yīng)當(dāng)依法履行職責(zé)，不得作出與物業(yè)管理無關(guān)的決定，不得從事與物業(yè)管理無關(guān)的活動。
也就是說，《條理》僅僅是賦予業(yè)主們“物業(yè)管理”的權(quán)利。而公共物權(quán)的權(quán)屬，就只能等待《物權(quán)法》的出臺了。畢竟我們國家從49年以后逐步實現(xiàn)的完全沒有私有財產(chǎn)的“理想”社會，又逐步回歸到有私有財產(chǎn)且保護私有財產(chǎn)的現(xiàn)實、理性的社會，但被成百上千的個人購買的城市多層公寓類住宅的共有財產(chǎn)權(quán)利的歸屬和行使問題，無論是對舊中國的司法體制還是對新中國的司法體制，都是一個從來未涉及的領(lǐng)域。我們暫且需要等待《物權(quán)法》賦予業(yè)主大會共有財產(chǎn)物權(quán)主體的法律地位。否則，也就只能是“全體業(yè)主共同”行使(實際上是無法行使)權(quán)利了。
我不是個跟法律較勁的人，我的價值觀和世界觀不允許我用畢生的精力去為了一個立法條款而奮斗。說到底，我還需要活命。因此，如何利用現(xiàn)有法律最大限度的維護自己的權(quán)益是我的價值觀。當(dāng)然，法律本身的問題我必須清楚，能說就說，能改就改，至少絕對不去撞，自討沒趣。畢竟法律的鋼性我是無奈的接受的，我不想拿起武器當(dāng)反政府武裝。其實，任何人的一生，都會對法律有這樣或者那樣的不滿，而努力大多是為了后代。而后代，仍然有他們那個年代發(fā)生的問題和需要修改的法律。因此，以“法律不完善”作為借口，至少是理想化的考慮問題，而沒有在現(xiàn)有法律下解決糾紛的能力的表現(xiàn)。
因此首先我主張，建議立法使得單個業(yè)主在房屋買賣合同中的公共利益份額的訴訟中，和業(yè)主對物業(yè)管理企業(yè)的侵權(quán)活動的訴訟中，還有業(yè)主對業(yè)委會決議、行為的侵權(quán)訴訟中，舉證責(zé)任倒置。
而在立法不能解決這個問題之前。至少我們能夠用合同的辦法，部分實現(xiàn)這些“少數(shù)人”的權(quán)利。即在物業(yè)管理服務(wù)合同中約定“單個業(yè)主可以依本合同對物業(yè)管理企業(yè)提起民事訴訟，且舉證責(zé)任倒置”;《業(yè)主大會議事規(guī)則中》中約定在一定條件下，一定數(shù)量的“業(yè)主可以在確定的監(jiān)督程序下行召開罷免業(yè)委會某個或者全部委員和補選、改選業(yè)委會的業(yè)主大會，如果能夠依法的程序和形式產(chǎn)生會議決議，決議有效”，“單個業(yè)主可以依本《規(guī)則》對業(yè)委會的決議和行為提起民事訴訟，且舉證責(zé)任倒置”。
從事發(fā)前的監(jiān)督角度研究防止被侵權(quán)行為的發(fā)生是必要的，也是目前被廣泛認(rèn)可和考慮的。
從低成本、有效的事發(fā)之后的救濟角度研究防止被侵權(quán)行為的發(fā)生，更是侵權(quán)者害怕的。所謂“防不勝防”就是這個道理。而事后救濟并不僅僅是為了實現(xiàn)事后救濟本身，而是通過不特定人群個體和低成本的救濟手段的設(shè)計，使得侵權(quán)人在侵權(quán)時無法對特定人群行賄以實施其侵權(quán)行為;對侵權(quán)行為永遠(yuǎn)有追索力(從知道被侵權(quán)之日起2年)。
有效的事前監(jiān)督和低成本、不特定人群的事后救濟的制度設(shè)計，才是構(gòu)建穩(wěn)定制度架構(gòu)和公平權(quán)利博弈的基礎(chǔ)，才是構(gòu)建和諧的制度保障，才是對民事侵權(quán)活動的最大“震懾”和“威脅”。而僅僅靠“法律”條文來保障公民權(quán)利，不設(shè)計低成本的權(quán)利救濟手段，實際上是遺留在立法者潛意識中的“法律工具論”在起作用，“違法必糾”，“違法必有人為受害人做主”等思維在作祟。
因此，我們不但要告訴公民社會，民事活動要權(quán)利人自己主張而不再是公訴，同時也要為社會設(shè)計一套利于權(quán)利人主張權(quán)利，對侵權(quán)人有震懾力的低成本的救濟途徑，而不僅僅是法律規(guī)定的高處罰條款。否則，法律規(guī)定的高處罰則條款不會對侵權(quán)人構(gòu)成任何威脅──被侵權(quán)人無能力、無渠道使用這些法律。
謝謝大家。