房地產開發(fā)公司人力資源管理：人事制度
一、聘用
公司各機構需要增加人員時，先填寫《人員增補申請表》，經主管領導核準后，由人力資源部門統(tǒng)一招聘。
員工招聘采取內部選聘和對外招聘兩種方式
1、內部選聘：從公司內部員工中選拔聘用所需人員。
2、對外招聘：對外招聘采用媒體廣告、人才中介機構、大專院校、相關企事業(yè)單位等
途徑進行。應聘人員填寫《招聘登記表》，甄選資料，確定測試人員名單;人力資源部門進行初試，初試合格者，以書面或電話通知復試;結合聘用部門對復試人員進行復試及專業(yè)測試，并做出結論性評價;復核應聘者相關證件，對應聘者進行背景調查，由權限領導進行核決。
二、試用期
新進員工須經人力資源部門進行崗前培訓，經培訓考核合格后方可試用，試用前簽訂試用合同。錄用員工正式上崗，進入試用期，試用期為1-3 個月。
三、轉正
員工從人力資源部門領取轉正申請單，填寫《轉正申請單》，由主管上級具體簽署意見并與人力資源部門協(xié)調，由人力資源部門呈公司總經理核準。
四、考勤、加班及請假管理辦法
工作制度：
1、遵守國家的法紀法規(guī)和公司規(guī)章制度。
2、認真履行崗位職責，正確處理分工與協(xié)作關系。
3、服從上級指揮，有不同意見應當面或書面陳述，并提出相應的措施。一經上級決定，應立即遵照執(zhí)行。
4、準時上下班，對所負責的工作保證時效，不拖延、不積壓。
5、上班時間不得接待私人來訪，不得擅離職守。
6、下班后、節(jié)假日期間或有特殊、緊急需要，服從加班、值日等安排。
工作時間：
實行每周五天工作日,每天工作 8 小時，周一至周五：
早 8：00---12：00 工作 下午 14：00---18：00 工作
考勤規(guī)定：
公司員工上下班實行打卡或簽到制度，不可遲到、早退、曠工。
考勤管理：
上班、下班各打卡一次，每日四次。不具備打卡條件的部門，實行簽到(退)制度，時間及
規(guī)則同打卡。因公出差或外出者應填寫《員工外勤單》。
遲到、早退、曠工的界定及處罰
1、遲于規(guī)定時間3 分鐘內上班為遲到。遲到一次處 10 元罰金。
2、員工于下班時間前，非因公務需要而擅自離崗，即為早退。 早退一次扣發(fā)當日
3、員工無故不到崗或請假未核準，以曠工論處。曠工一次扣發(fā)三日工資。連續(xù)曠工三
日以上者，公司可視情節(jié)辭退員工。
加班辦法：
對于員工加班可按下列標準支付薪資，或按加班時間進行 1：1 倒休，倒休后不再支付加班
費用。
國家法定假：
五一(三天)、十一(三天)、元旦(一天)、春節(jié)(三天)。
公休假：每周公休日
加班薪資支付標準：
國家法定假日按300%支付薪資;
公休日加班按200%支付薪資;
平常日加班按 150%支付薪資。
員工在下列情況下可視為加班：員工在正常工作時間和效率下，確實完不成工作任務;
員工加班時間在 1 小時(含)以上的。員工加班應填寫〈加班申請表〉，經部門主管批準后
方可生效。
有下列情況之一的，加班不予補償：
1、未辦理相關手續(xù)，或辦事效率原因未完成工作任務而加班;
2、員工出差加班及已給予定期固定補償的加班。
請假管理辦法：
員工請假必須提前填寫“請假單”，經批準后方可休假;特殊情況下，可電話或委托他人請假，
但事后須補辦請假手續(xù)，進行銷假。
假期類別：
公司員工給假分為扣薪假和帶薪假兩大類：
1、帶薪假：每周公休假、法定節(jié)日假、婚假、產假、喪假、工傷假、年休假。
2、扣薪假：事假、病假。
各類休假均不含每周公休假日，如遇法定節(jié)假日順延。
1、每周公休假：實行每周五天工作制，各部門可根據情況采取輪休制。
2、法定節(jié)日假：指元旦、春節(jié)、國際勞動節(jié)、國慶節(jié)及其它法定節(jié)假日，按國家有關
規(guī)定。
3、婚假：員工達到法定年齡結婚，給假3 天;如屬晚婚(男滿25 歲，女滿23 歲)，給
假 15 天;再婚者不享受晚婚待遇。
4、產假：在集團工作三年以上的女員工，符合國家計劃生育政策生育時，憑證明給假
90 天;
已婚女員工妊娠期內流產，一次給假7--30 天;員工之配
偶分娩，給假3 天。
5、喪假
(1)員工父母、配偶、子女喪亡給假5 天;
(2 )員工兄弟、姐妹喪亡給假2 天。
6、工傷假：按勞動合同及實際情況給予。
7、年休假：年休假應在不妨礙工作之時，提前一周提出申請。
公司正式員工工作 1-3 年(不含)，每年年休假5 天;
工作3-6 年(不含)，每年年休假7 天;
工作6 年以上，每年年休假 10 天。
8、事假：每次最長不超過5 天，年累計不得超過 10 天。
以事假計。
假期工資：
1、每周公休假、法定假、年休假、婚假、喪假不扣工資;
2、30 日以內的產假及工傷假，不扣工資;30 日(含)以上的產假及工傷假，假期只發(fā)
50 基本工資。
3、事假期間扣發(fā)全部工資。
請假核準權限：
1、主管級(含)以下員工請假：
1 天以內由部門經理核準，1-3 天(含)由副總經理核準; 3-5 天(含)、5 天以
上由總經理核準。
2、正副經理級員工請假
1 天以內由總經理核準，1-3 天(含)由其主管副總經理;3 天以上由總經理核準。
3、正副總經理級員工請假
1 天以上由總經理核準。
五、考核
考核目的和意義
為完善公司管理機制，科學評價員工和部門工作，對上一階段工作做出總結，激勵員工繼續(xù)
努力進取的工作，特制定本辦法。
部門考核和員工考核結果是評價與指導部門和員工工作的基本依據，也是計算所屬員工年度
績效薪資或獎金的依據。
考核的分類、實施辦法、評分標準：
本辦法包括部門考核和員工個人績效考核兩部分。
部門績效考核是公司根據年度工作目標和部門職責、部門考核項目進行，部門考核每年兩次：
年中 1 次，7 月份進行;年終 1 次，次年元月一次。
基本程序為：
1、制定公司年度工作目標;
2、根據公司工作目標分解為各部門的工作目標，同時制定部門
工作目標責任書;
3、修訂部門職責說明書、部門考核表，確定部門職責和部門考
核項目表;
4、根據部門目標責任書、部門職責書、部門考核表進行考核。
成立由公司領導、職能部門主管組成的集團績效考評組，各部門由主管領導負責，按規(guī)定格
式寫出部門工作總結，報考評組審核。各部門工作由其第一負責人總結，不得由他人代寫。
由考評組對各部門工作總結的內容進行審查，落實其真實性、完整性。由考評組對各部門進
行考評，根據部門目標責任書、部門職責書、部門考核表進行評分部門考核實行百分制，主
要項目及分數比重一般參考下表，各部門的具體項目和分數比重可根據情況有所不同。
考核項目 分數比重
工作目標完成 60 分
部門管理 15 分
部門職能發(fā)揮 10 分
部門員工教育培養(yǎng) 10 分
重大工作成績 5 分
由公司人力資源部對考評組評分進行匯總，計算平均分為部門考評得分。將各部門分數匯總
后，報總經理審批。
部門評分標準：
部門考核得分 評價級別 描述
90 分(含)以上 優(yōu)秀 圓滿完成工作目標、部門管理出色
80 分(含)- 90 分 良好 完成工作目標、部門運作穩(wěn)定高效
60 分(含)-80 分 達標 基本完成工作目標、部門運作正常
60 分以下 未達標 不能完成工作目標、工作存在問題
員工績效考核是根據員工工作目標書、崗位職責表和考核項目表進行考核，員工考核每年兩
次：年中一次，時間為六月份;年終一次，時間 12 月份。
基本程序為：
1、根據部門工作目標確定員工的工作目標
書;
2、修訂員工崗位職責表，確定員工考核項目表;
3、根據員工的工作目標書、崗位職責表、考核項目表對員工進行考核。
員工考核分管理人員和一般員工進行，二者的基本考核項目如下：
考核項目 一般員工分數比重 管理人員分數比重
工作業(yè)績 50 分 40 分
工作態(tài)度 25 分 30 分
工作能力 25 分 30 分
員工的考勤和獎懲列入員工特別考核項目，考核得分計入員工最終考核成績，計分見下表：
獎懲項目 加分標準 扣分標準 備注
出
勤 事假 --- 1 分/1 天
病假 --- 0.5 分/1 天
曠工 --- 3 分/1 天
獎金(罰款) 1 分/獎勵 1 分/處罰50 元
記功(過) 5 分/記功 1 次 5 分/記過 1 次
記大功(過) 10 分/大功 1 次 10 分/大過 1 次
晉(降)職級處分 15 分/晉職級 1 次 15 分/降職級 1 次 指獎懲處置
撤(免)職 --- 20 分/次
開除 --- 30 分
授予先進或模范 30 分/次 ---
注：因加減分使考核總分超過 100 分或低于0 分的，據實計分。
考核前，員工個人應根據工作目標書、崗位職責表、考核項目表進行工作總結，寫出述職報
告。主要內容要求如下：
(一)工作目標的完成情況和自我評價;
(二)工作中存在的困難、不足和經驗總結;
(三)下期工作中需要改進或幫助的項目;
(四)自我完善的計劃。
由人力資源部向集團各部門通知考評時間并發(fā)放考評表;員工與其上級領導提前進行考評準
備;直接上級安排對員工進行面對面述職考評，評分比重為總評分的 60%。由員工上級的
上級參考第三步的考評結果，對員工進行書面考評，評分比重為總評分的 40% 。根據兩級 兩級領導的考評單交于被考評員工本人。企管與人力資源部根據特別考核項目對員工考核進
行加減分，填制員工考核匯總表，報公司總經理進行核決。
員工考核評價標準：
員工考核得分 員工評價級別 描述
90 分(含)以上 優(yōu)秀 優(yōu)秀 工作出色，無可挑剔
80 分(含)-90
分 良好 令人滿意，不負眾望
70 分(含)-80 分 較好 工作稱職，令人安心
60 分(含)-70 分 較差 有問題，需要注意
60 分以下 很差 危險，勉強維持
六、人事檔案管理
公司人事檔案管理由公司人力資源部管理。公司人事檔案可為三類保管，一為在職員工檔案;二為離職員工檔案;三為儲備員工檔案。
七、解聘
有下列情況之一者，公司可實行解聘制度：
1、工作能力不符合崗位要求的;
2、品行不佳，不利于在公司長期發(fā)展的;
3、不能接受企業(yè)文化，不適應公司管理模式的。
對中止試用的人員，提前一天予以通知，自告知之日起移交工作。
八、開除
員工有下列情形之一的，公司將予以辭退：
1、員工不能勝任其崗位工作者;
2、員工有嚴重違紀行為者。
公司辭退員工應于三日前告知員工，并于當日進行工作交接。
1、由所在部門或人力資源部門提出申請;
2、由人力資源部門對其進行考查，將考查結果報主管上級核準;
3、由所在部門進行工作交接，填寫《員工離職(調動)工作交接表》并將交接手續(xù)轉人力資源部門。
九、崗位調整
因公司需要，進行崗位調整時，由人力資源部下發(fā)《崗位調整表》，由當事人與原所在部門進行工作交接，同時填寫《員工離職〈調動〉工作交接表》。
十、離職
員工離職應提前 15 日向公司提出書面申請，經公司主管領導批準后方可離職。員工離職時應移交手續(xù)包括：工作移交、財務移交和辦公用品移交等并填寫《員工離職(調動)工作交接表》，并交人力資源部存檔。如未經批準，擅自離職者，視為自動離職，扣發(fā)當月工資。
篇2：物業(yè)知識教材：勞動人事管理及制度范例
物業(yè)知識教材：勞動人事管理及制度范例
范例一 《員工手冊》的編寫技巧
《員工手冊》主要闡述員工在公司工作中會遇到的一系列勞動權利、勞動義務以及聯(lián)系方式問題的解答,即作為物業(yè)管理公司員工身份的要求。在這方面,員工通過《員工手冊》的學習,可做到無師自通,了解公司的概況和作為員工所擁有的權利及應盡的義務。
《員工手冊》的制訂有二方面的依據。第一是依據《勞動法》;第二是依據物業(yè)管理工作的特點。其具體內容包括以下幾個方面:
1.總經理致辭;
2.公司簡介;
3.公司組織系統(tǒng)及主要部門結構的圖示說明;
4.勞動條例;
5.員工福利;
6.員工守則;
7.獎勵與懲罰;
8.安全消防;
9.附則。
下面是新加坡江山財團物業(yè)管理部《員工手冊》中有關工作守則的節(jié)錄。僅供參考。
示例:員工守則
(一)管理人員須保持制服整齊清潔,儀表端莊、精神飽滿。
(二)對待住戶、訪客、同事和各階層人士,均應以禮相待,保持彼此間良好關系。
(三)必須嚴格遵守大廈輪值時間,按時上、下班(交接班),不得無故遲到、早退。遇有特殊情況需請假時,大廈管理人員應事先取得大廈負責人同意,而大廈負責人之請假則需獲得公司負責人之同意。
(四)管理人員不得在當值時間內為個別住戶做職責范圍以外及對私人服務的工作。
(五)管理人員不得參與樓宇買賣或租賃事務,若業(yè)主、住戶提出要求,應請其直接向公司詢問。
(六)大廈負責人應該執(zhí)行公司之各項指示,并定期召開該大廈各級員工的會議,向公司做定期工作匯報。大廈員工須服從大廈負責人之工作調配及崗位編排。
(七)不準損壞公司信譽和對公司有欺詐及不誠實行為。
(八)不得假借公司名義或利用職權對外做有損公司聲譽或利益之行為。
(九)不得向業(yè)主、住戶或與公司業(yè)務有關的任何人士收受或索取任何形式的禮物、賞錢。
(十)所有公物不得用于私人方面,不得故意疏忽損壞公司財物,對各公物如有損壞,須負責賠償。
(十一)臺風襲深期間,各員工必須依時當值,堅守崗位,并按照公司所頒布之指示進行防風,防雨工作。
(十二)必須遵守和執(zhí)行公司所發(fā)出的一切通告辦事。
管理工作
(一)按照規(guī)定時間當值,不可擅離職守。
(二)在當值時不得飲酒、吸煙、打嗑睡、閱報、看書、聽收音機或與同事閑談、開玩笑。
(三)每日上班時間,必須穿著公司規(guī)定的制服及配戴職員工作證,完成自己崗位職責。巡視各層樓宇及走火通道,巡視時須特別留意大廈清潔及有否損壞、破舊需要維修的地方,并進行登記。如遇有不尋常事件,應立即處理、記錄并及時向上級報告。
(四)臺風或雷暴豪雨期間,管理人員必須按照公司所頒布之“臺風期間員工當值程序”上班,并按“臺風及雷暴豪雨措施”做一切防風、防雨工作,以保護公共財產,防止意外或水浸等。
(五)服從上級指導,完成所指定的工作。
(六)留意各種公用設備有否被破壞或涂污,并通知有關人員修理和清除,必要時須協(xié)助維修工作。
(七)執(zhí)行各項任務時,必須要有禮貌。謹記“服務至上、禮貌第一”。
(八)如有住戶發(fā)生意外,例如:受傷、暈倒等,應即協(xié)助其家人招呼救護車或代辦報警。
(九)熱情接待來訪人員,詳細記錄住戶投訴,并迅速處理。不屬于自己職責范圍內的,則立即通知有關人員處理解決。處理情況立即向上級報告。
(十)管理處須設置急救箱,配備急救用品,如繃帶、棉花及搶救藥品等。同時放置部分緊急維修之工具,以備臨時急用。
(十一)大廈公共地方之鎖匙,如:電制房、機房、泵房等,必須小心存放,以備緊急時使用。若有需要外借鎖匙時,必須登記借用人姓名及身份證,用后及時歸還。
保安工作
(一)必須明了和掌握大廈內各種保安設施之操作和效能。例如:對講機、警鐘、密碼鎖、閉路電視等。更須善用各種已有的設施,以免減弱防盜效果,特別強調大門必須緊閉,住戶出入可自備防盜門匙或密碼鎖,訪客則可用對講機。嚴禁大門常開,防止壞人有機可乘。
(二)應熟悉大廈內各住房、記識住戶之姓名、年齡、家庭成員職業(yè)及聯(lián)絡電話。此等資料必須保密,不得泄露。
(三)與住戶保持密切聯(lián)絡,以便就保安問題,經常交換意見及互通消息。
(四)各更管人員交接更時應傳達防盜信息,做好交接班記錄,以備核查,務令保安人員高度警惕。
(五)嚴禁借詞推銷之人士進入大廈。尤其是自稱公務人員或公共機構職員,更應查驗身份證、文件,如有疑問,應致電有關機構查詢。
(六)應有禮貌的詢問任何進入大廈的來訪客人,登記身份證或工作牌招。如有懷疑,應用對講機與有關住戶聯(lián)絡。如訪客攜帶可疑物品時,更須提高警覺。
(七)當值管理員至少每兩小時巡樓一次(但不固定時間),以免壞人乘隙而入。巡樓時必須有警覺性,特別注意樓梯、走廊、電表房及其它隱蔽地方、通道等,以確保無可疑人物匿藏大廈內伺機作案。留意公眾地方之間邊暗角,后蒼水渠側、水箱底是否預先藏備盜竊工具等。
(八)如聽到住戶呼救或發(fā)現(xiàn)可疑人物,須立即報警并封閉大門及其通道,以等待警方人員到場處理。切勿魯莽采取行動而不知會警方。
(九)切記管理人員只有一般市民之拘捕權,并無搜查權力。因此,拘捕疑犯后,應盡快交公安部門處理。
(十)本大廈安裝有警鐘、閉路電視,以監(jiān)視各大堂、電梯,以加強治安保衛(wèi)工作。若鄰近大廈在建設中,則更應加倍小心,以防被壞人利用做為犯罪的橋梁。
(十一)詳細記錄各有關政府部門電話,以便需要時尋求協(xié)助。
(十二)若發(fā)生罪案,應采取下列步驟協(xié)助破案:
1.立刻報案,并留在現(xiàn)場直至公安部門到達,遇有傷員(被害人、案犯)應立即搶救和監(jiān)護。
2.切勿移動、也不允許他人移動、觸摸、踐踏現(xiàn)場物品,協(xié)助公安部門保留證據,方便調查工作。
3.切勿開動風扇,冷氣機或其他電器用具,以免證據破壞。
4.禁止任何人在現(xiàn)場走動,以方便公安部門到現(xiàn)場調查。
5.向公安人員提供有關罪案詳情,如案發(fā)經過,與本案有關人物之像貌、衣著、有關之車牌號及壞人逃走方向等。
公眾衛(wèi)生
(一)清潔工人必須依時清潔大堂、走廊、樓梯、電梯、停車場及天臺等公用地方。
(二)勸喻各住戶勿將垃圾桶或垃圾袋置于走廊、樓梯等公用地方,以免影響衛(wèi)生和阻塞通道。請放入通往樓梯門旁的垃圾桶內。
(三)如發(fā)現(xiàn)有雜物棄置于走廊、天臺或樓梯間,應勸喻住戶自行搬往附近的垃圾收集站。如無法找到住戶,除清潔工人清理外,并登記在管理處記事簿內,向上級報告。
(四)如發(fā)現(xiàn)天臺、天井或公用地方積存污水,應立即清理,以免蚊蟲滋生。難以清理的地方,可暫時淋上油渣,阻止蚊蟲繁殖,再研究處理方法。
(五)如發(fā)現(xiàn)屬于本樓宇之污水渠及沙井等淤塞或破爛,應速安排修理。
(六)勸喻住戶淋花時要特別小心,勿將水淋到陽臺外面,以免影響下層和下面行人。
(七)如發(fā)現(xiàn)冷氣機滴水或發(fā)出大量熱氣或噪音時,勸喻住戶從速修理,以免影響鄰居和市容衛(wèi)生。并根據城管條例,影響市容者,處以罰款。
(八)如有需要,通告或口頭勸喻住戶切勿拋垃圾出窗外,既影響衛(wèi)生,又可能打到過往行人身上,也不得將可引致淤塞之雜物投入廁盆及污水渠內。
(九)若上層住戶之水喉或水渠破爛而導致下層天花板滲水,則通知上層住戶修理,如無結果,則應詳細記錄及請求上級處理。
(十)如有不顧公共衛(wèi)生的住戶,經屢次勸告仍不改善,應做詳細記錄并報告上級和有關衛(wèi)生部門。
樓梯
(一)電梯發(fā)生故障停留空中時,乘客按響緊急呼救鈴后,大堂值班員立即通知保修人員迅速修理,同時用電梯內對講機善言安慰被困乘客,請其耐心等待,切勿自行開啟電梯門,以免發(fā)生危險。
(二)勸喻用電梯搬運物件者,不可超重,防止造成事故。
(三)乘搭電梯人數過多時,應維持秩序,指導分批搭乘,以免超載發(fā)生危險。
(四)住戶應留意,切勿讓幼兒單獨搭乘或進入電梯,以免發(fā)生危險。
(五)保安值班員時刻注意閉路電視、警惕壞人惡意破壞電梯或梯內設備。
(六)經常清除電梯門路軌內積存的垃圾,以免影響梯門開關。
(七)如發(fā)現(xiàn)電梯有震蕩、不正常的聲音或電梯有損壞時,應即通知保修人員進行修理。當修理人員到達時,管理員應詳述電梯不妥之處,以便研究毛病,一切詳細情況,必須詳細記錄送管理處。
(八)狂風暴雨時,如發(fā)現(xiàn)機房頂或接近電梯的門窗有水滲入時,應即盡量阻止雨水流入電梯槽,暴風雨過后,必須根治漏水情況。
(九)凡有水滲入電梯,應即停止使用,以免觸電,并設法將電梯升高至較安全地方。
(十)電梯槽底有積水時,應即報告上級處理,同時研究水的來源,及早修理。
(十一)電梯機房鑰匙及電梯門鑰匙,除修理人員或保安消防人員外,任何人員不得使用。
(十二)電梯每年“年檢”一次,并取得年檢合格證。
(十三)沖洗走廊和樓梯時,勿讓水流入電梯內,以免損壞電梯設備。
(十四)火警發(fā)生時,勸喻住戶切勿乘搭電梯,因電梯可能隨時在半途停頓,將人困于電梯內,被困者可能因濃煙而致命。
(十五)經常檢查電梯機房是否有足夠的通風,溫度是否過高,氣窗玻璃是否完整。機房門須特別上鎖,加上“不準擅闖”之類告示牌。
(十六)電梯內求救警鐘、電風扇必須保持正常工作狀態(tài),以免緊急時無法求救及導致窒息。
電力系統(tǒng)
(一)修理電器設備,應聘請持證的合格技師。
(二)應明了大廈各種電力供應的設備所在。如:大廈的電力總掣、用戶的電路分線、保險絲、消防電泵制、電表及各水泵制等,并且明了其緊急開關的操作程序。同時必須購置后備保險絲、消防總制、電表及各水泵制等,以備急修時使用。
(三)如部分用戶電力中斷,應由管理處派人檢查修理大廈供電系統(tǒng),如屬住戶室內設備故障,應由住戶自行請人處理,管理處可提供適當協(xié)助。
(四)全座樓宇電力突然中斷,應先檢查大廈之總制是否正常,如屬于正常則與供電公司聯(lián)系詢明情況。
(五)公共使用的電力設備,如電梯、總制走廊及電梯之電燈、水泵及消防系統(tǒng)之電線等應經常檢查,如有損壞或有過熱現(xiàn)象,應立即派人修理。
(六)接到供電公司通知停電時,應即貼出通告,清楚列明日期、時間及受影響的設備,如供水系統(tǒng)、室內電器以便住戶有所準備。公共照明、電梯不停,由大廈自備發(fā)電機供電解決。停電完畢后,貼出恢復供電通告,并檢查各系統(tǒng)是否恢復正常。
(七)經常檢查、保養(yǎng)弱電系統(tǒng),如:大堂與客戶的對講系統(tǒng)和電梯監(jiān)視系統(tǒng)必須完好正常運行。發(fā)現(xiàn)問題立即修理。
(八)在大廈出入口處,各大堂應備有充電式緊急照明設備,管理處亦應常備手電筒。
(九)大廈內的總制房、機房、及各層的電表均應保持整潔,不得放置各種雜物。
(十)大廈供電系統(tǒng)由專業(yè)人員定期檢查保養(yǎng),以保證安全正常的供電。
消防
(一)消防中心值班員必須熟練掌握消防中心各種設備的操作使用。并應熟悉其它消防設備的使用。
(二)組織大廈員工學習消防知識,熟悉和掌握各種消防設備的操作使用。組織員工進行消防設備的使用訓練,使其成為大廈合格的義務消防隊員。
(三)值班人員(包括管理人員)須經常檢查防火設施和消防設備等,如有損壞和失效時,應立即修理和更換。
(四)利用通告、圖片等形式使住戶了解如何使用消防設施和消防設備,以備應急。
(五)每日上班時檢查天臺、前后樓梯、走廊、走火通道等,千萬不可有阻塞情況發(fā)生。
(六)教育和制止孩童不要玩火和燃放煙花、爆竹等物品,避免引起火警。
(七)留意公用電線,如有破損或不符合規(guī)定時,應立即修理和更換。
(八)留意擅自將住宅改為工廠的單位,尤其是原料與制品容易著火者,當發(fā)現(xiàn)住戶藏有大量易燃物品時,即刻查詢是否有特許證明和安全措施,沒有時,當即令其搬走(搬出大廈外),并盡快報告管理處和公司。
(九)勸告拜神的住戶小心燃點香燭,并制止住戶在走廊燃燒元寶、香紙等。
(十)切勿將防火門打開,以免萬一火警發(fā)生時,濃煙散播及火勢蔓延。
(十一)如發(fā)現(xiàn)某戶有濃煙冒出或火燒濃味,又無人開門時,如能及時撲滅,應盡快使用滅火器及消防設備撲滅。否則電“119”報案。
(十二)若發(fā)生火警,即電“119”報案,同時按動警鈴,通告住戶疏散,在安全的情況下,使用滅火筒或滅火喉設法搶救。
(十三)火警發(fā)生時,勸喻住戶切勿搭乘電梯。
(十四)報案時,必須清楚說明現(xiàn)場地址,報案人姓名及管理處電話。
(十五)所有消防裝置,應由認可的消防監(jiān)察單位每年最少檢查一次。
中央空調及制冷設備
(一)中央空調技術性較強,必須掌握好溫度控制和調節(jié),使其降溫適度。
(二)在炎熱的夏季里,必須保證空調機的正常運行,適度的降溫,保證寫字樓職員舒適的工作環(huán)境。
(三)空調機、制冷機必須經常地檢查保養(yǎng),發(fā)現(xiàn)問題及時進行修理保持其正常運行,不得影響寫字樓工作秩序。
(四)制冷人員必須由熟悉和掌握制冷原理和制冷機械操作規(guī)程及操作方法之專業(yè)技師操作。
(五)操作人員必須定期、定時檢查,發(fā)現(xiàn)異常迅速查明原因,進行修理,保證電動機、制冷機正常運行。
(六)要定期或不定期地查漏,隨時檢查,隨時修理,使機械正常運轉。
(七)發(fā)現(xiàn)如下情況之一,均必須停機查明原因,進行及時修理或更換機件:
1.發(fā)現(xiàn)電動機發(fā)出嗡嗡的響聲;
2.壓縮機發(fā)生敲擊聲和雜音;
3.發(fā)現(xiàn)因負荷過大而發(fā)出劇烈震動;
4.電動機、壓縮機轉速明顯降低;
水務及渠務
(一)了解樓宇內的供水系統(tǒng),如:水管、水箱、水泵開關總制及分制等位置。
(二)應定期巡視水泵運轉是否正常,供水系統(tǒng)有無損壞,水箱是否清潔。必須定期安排清洗水池、食用水箱,每六個月清洗一次,以保持衛(wèi)生。
(三)發(fā)現(xiàn)水管爆裂時,必須盡快關閉有關水管的水制。大喉爆裂,則將總制關閉,并及時發(fā)出通告告知受影響的住戶,同時立即安排水管工進行急修。
(四)要注意水箱的保養(yǎng),預防破裂或生銹,并且蓋緊水箱,以免滋生蚊蟲。
(五)如食用水或沖廁水突然中斷,應先檢查樓宇的供水系統(tǒng)是否發(fā)生故障,若一切正常,則致電自來水公司查詢原因,并請盡快解決。
(六)救火用的輸水設備,應經常檢查,如有損壞,應即修理。同時必須禁止使用消防水喉做其它用途。
(七)因住戶外出忘關水喉,致使大量食用水流出,無法通知戶主時,應及時關閉該戶的水管制,以阻止水流入鄰居和危害電梯。
(八)經常檢查溝渠及沙井是否通暢,清理渠道蓋上的垃圾,以防下雨時渠水受阻而水浸。
(九)屋宇墻外的公用水渠如有破裂,應即修理,以免污水流出影響公共環(huán)境衛(wèi)生。
(十)樓宇底層溝渠發(fā)生臭氣傳出時,應即檢查修理。
(十一)若安裝或修理樓宇內供水系統(tǒng)設備時,應與自來水公司聯(lián)系修理。
氣體燃料泄漏
(一)如發(fā)現(xiàn)氣體燃料泄漏時,應立即熄滅現(xiàn)場附近所有火源。
(二)打開泄漏氣體燃料單位及附近有關住戶的門窗,使樓宇空氣流通。
(三)切勿吸煙、點火、按動電鈴、電開關等任何電制及電器。
(四)管理員應立即關閉該單位系統(tǒng)的氣體燃料總制,阻止氣體燃料繼續(xù)泄漏,查找泄漏地點,迅速進行修理。必要時,用街外電話通知氣體燃料公司或撥“119”報警。
(五)“用手拍門”通知住戶氣體泄漏事件,請住戶關閉氣體供應制,打開門窗使空氣流通,并要求協(xié)助通知其它住戶實施上述一、二、三步驟。如情況嚴重,應通知住戶撤離現(xiàn)場。
樓宇結構及維修
(一)樓宇結構如被更改或破壞,對該樓宇的安全有重大影響時,管理員應予以注意,并向上級報告。
(二)如住戶擅自拆建墻壁、增開窗戶、或加建建筑物,如外墻鐵籠、詹篷、平臺或在天臺上加蓋小屋棚時,應予制止并向上級報告。
(三)天花板或外墻有漏水,應即通知單位上層及有關住戶修理。
(四)在巡邏時發(fā)現(xiàn)下列情況,應立即向上級報告并研究修理方案進行修理:
1.墻壁或天花板有明顯裂縫或石屎爆裂;
2.氣窗的玻璃爆裂;
3.樓梯邊的欄桿松脫;
4.防火門及消防設備損壞;
5.內外墻壁批蕩脫落。
(五)住戶安裝鐵的閘掩出走廊、阻塞通道,應予制止并報告上級。
停車場管理
(一)車管員必須認真執(zhí)行停車場管理規(guī)定,禮貌待人,熱情服務,保證車輛安全,維護車場良好的行車秩序。
(二)車輛進場后,必須按指定位置停車、排列整齊,不得阻塞通道,認真檢查車型、車牌號,避免出現(xiàn)差錯。
(三)了解和掌握車主的車型、車牌號、姓名、年齡、職業(yè)、工作單位、居住樓居、座號等等,以便于識別。
(四)汽車、摩托車必須購買“車輛綜合保險”,便于丟失后,向保險公司索賠。未買“車輛綜合保險”的車輛,本車場不予停放保管。
(五)本停車場實行有償停車保管服務,必須嚴格遵守財經紀律,經濟手續(xù)清楚,做到錢、票相符,日清月結。
(六)嚴禁載有易燃、易爆和有毒有害物品的車輛進場停放保管,以免發(fā)生意外。如有車輛違反此規(guī)定進場時,應即令其開出車場,立即報告管理處或公安機關進行處理。
(七)車管員交接班時必須認真交接:如清點停車場內車輛多少時租車的停車計時票的張數、現(xiàn)金清點,并詳細登記(自行車則注意車票的號碼及張數,登記在交接登記簿上),雙方簽字負責。
(八)車管員值班期間發(fā)現(xiàn)可疑情況,立即報告班長或管理處,并注意其事態(tài)發(fā)展。交接班時叮囑接班人注意,并記錄在交接登記簿上,同時將其它需注意的事項必須記錄在登記簿上,以備查。
(九)車管員必須認真執(zhí)行收費制度,堅持原則,不得徇私舞弊,如不開票停車或亂收費、不收費等等,一經發(fā)現(xiàn)定嚴肅處理。
(十)保持停車場內清潔衛(wèi)生,每日必須清掃一次。
有關廉潔條款
(一)良好及有效的大廈管理工作有賴于住戶及業(yè)主的合作和各級管理人員的信心及支持。如各級人員都采取一種廉潔奉公的態(tài)度辦事,住戶和業(yè)主必會全力支持管理工作,使環(huán)境能進一步改善。因此各級管理人員均須有清政廉明的精神。
(二)凡受雇于大廈從事執(zhí)行大廈事務者,包括管理員、保安員、清潔工人、修理人員、經理等人,均屬大廈的職員。故執(zhí)行工作期間均受該工作須知的約束,不得索取或接受任何利益。
物業(yè)管理公司職能制度的制訂
職能制度的制訂主要是明確物業(yè)管理公司各部門的職責范圍。
1.辦公室的職責范圍
辦公室是總經理領導下的綜合管理部門,負責行政、人事和檔案文件管理等工作。其職責范圍是:
(1)學習、研究黨和國家的方針、政策,貫徹落實領導的指示;深入基層調查研究,努力掌握第一手資料,為總經理的工作決策提供可靠的依據。
(2)負責公司工作計劃、總結、規(guī)章制度等各類文件的起草、審核、打印、復印、分發(fā)和登記工作,做好印鑒的管理工作。
(3)負責公司級會議的籌備和安排,做好會議記錄,整理會議紀要,對會議決定的執(zhí)行情況進行催辦和檢查。
(4)做好文書檔案和有關資料的管理工作。文書檔案包括公文的收發(fā)和保管,文印核稿,呈批、催辦、歸檔,調卷和保密工作。
(5)協(xié)助總經理處理日常工作,協(xié)調部門工作,監(jiān)督各部門和管理處認真及時地貫徹公司的各項工作決策和指令。
(6)做好人事管理工作,保管好員工的檔案,根據需要做好勞動力的安排調配,員工的調入調出,并協(xié)助辦理好各項有關手續(xù)。
(7)做好公司的考勤統(tǒng)計工作及勞動工資的管理工作。根據政策做好員工的調資定級、統(tǒng)籌退休等各項工作,并負責辦理員工請假、休假的有關手續(xù)。
(8)負責公司員工的培訓工作,協(xié)同各部門共同抓好員工的思想素質和業(yè)務水平的培訓,積極開發(fā)人力資源,努力造就一支高素質的員工隊伍。
(9)負責公司的后勤管理工作。諸如辦公用品的購買、保管和發(fā)放;員工食堂以及醫(yī)務室的管理;車輛的調度、使用和維修保養(yǎng)工作等等。
(10)完成領導布置的其它工作。
2.財務部的職責范圍
財務部在公司總經理領導下,積極參與企業(yè)經營管理,負責公司的財務管理、會議核算、物資管理等工作。具體職責范圍是:
(1)認真貫徹“會計法”,執(zhí)行國家財經政策、法令,遵守各項資金收入制度,嚴格執(zhí)行費用開支范圍的標準。
(2)正確、及時地核算和監(jiān)督公司的財務狀況、經濟活動和經營成果,為領導提供準確可靠的財務會計信息。
(3)加強計劃(預算)管理,認真編制財務計劃(預算)。
4)加強經濟核算,認真做好各項控制工作,節(jié)約費用,降低成本,多創(chuàng)利;加強財務分析,考核各項經濟指標的執(zhí)行情況,反映經營管理狀況,總結經驗,發(fā)現(xiàn)問題,促進公司改善經營管理。
(5)按照會計制度規(guī)定,切實做好記賬、算賬、報賬工作,做到手續(xù)完備、內容真實、數字準確、賬目清楚,日清月結,按期報賬,在規(guī)定時間內報送各款會計報表。
(6)按銀行有關制度規(guī)定,做好現(xiàn)金和支票的管理工作。遵守支票使用規(guī)定及銀行結算紀律,加強現(xiàn)金管理。對下屬各管理處經費的收支情況,經常進行檢查、監(jiān)督和指導。
(7)根據國家財會制度精神,結合本公司實際,協(xié)助領導制定有關財務管理、經濟核算、費用開支等具體辦法,并監(jiān)督各部門實行。
(8)妥善保存會計檔案資料,接受財稅機關、上級主管部門和公司領導的監(jiān)督檢查,及時提供財務資料,如實反映情況。
(9)充分發(fā)揮財務部在公司管理中的預測、計劃、控制、調節(jié)和監(jiān)督的作用,促使公司不斷提高經濟效益和經營管理水平。
(10)完成好領導布置的其它工作。
3.公共關系部的職責范圍
公共關系部是物業(yè)管理公司負責溝通內外公眾聯(lián)系的重要部門,通過協(xié)調方方面面的關系,在公眾中樹立良好的企業(yè)形象。其具體職責范圍是:
(1)建立信息網絡。負責收集公司內外部環(huán)境的各種信息,將經過分析評價的各種信息提供給公司總經理和各部門作參考,以提高經營管理的能力。
(2)監(jiān)測公共關系。在雙向信息溝通的基礎上,處理好公司內外的各種公眾關系,如員工關系、住戶關系、社區(qū)關系、媒介關系、政府關系等。
(3)監(jiān)測社會環(huán)境。企業(yè)是社會的有機組成部分,企業(yè)的每項活動及其生存、發(fā)展都受到社會環(huán)境的制約和影響。公共關系部必須不斷監(jiān)測社會環(huán)境的變化,國家政策法令的變化,市場的變化,社會輿論的變化等等,使企業(yè)能及時適應這種變化。
(4)分析發(fā)展趨勢。公共關系根據對政策法令、社會民意、時尚潮流等重要外界因素的監(jiān)測和分析,向企業(yè)預報有重大影響的近期或遠期發(fā)展趨勢;預測企業(yè)的重大行動計劃可能遇到的社會反應,使企業(yè)未雨綢繆,防患于未然。
(5)作為公司的對外發(fā)言人,負責對外宣傳、溝通工作,樹立良好的企業(yè)形象。
(6)編寫并向有關傳播媒介散發(fā)新聞稿、照片和特寫文章;匯編有關的報刊目錄;拍攝、整理、保存資料圖片;設計、籌劃、監(jiān)制公司各種宣傳品和贈品。
(7)保持與住戶的經常聯(lián)系,負責編輯以住戶為閱讀對象的報刊;接受住戶對公司的各種投訴和有關咨詢,對合理的要求及時通知有關部門,協(xié)助解決。
(8)作為公司社會活動的代表,積極參與有關社會活動,并做好公眾來訪的各種禮儀接待工作。
(9)做好公司內部員工關系,調動員工積極性;編輯供公司員工閱讀的報刊,組織其它各種形式的內部傳播工作;安排公司員工的各種康樂活動。
(10)處理突發(fā)事件和危機事件。
(11)完成領導布置的其它工作。
4.工程部的職責范圍
工程部工作是物業(yè)管理公司經營管理的基礎工作,通過對房屋及其附屬設施的養(yǎng)護維修,確保物業(yè)正常使用。其具體職責范圍是:
(1)根據房屋及其附屬設施的實際情況,制定物業(yè)管理總體方案,編制養(yǎng)護維修計劃,報總經理審批后組織貫徹實施。
(2)全面負責房屋及其附屬設施的維修保養(yǎng),保證物業(yè)的正常使用。
(3)全面負責樓宇各種機電、消防、供水供電設備的養(yǎng)護與維修工作,保證各種設備始終正常運轉。
(4)定期檢查樓宇各種設施設備技術狀況,分析存在問題,及時提出維修解決辦法和制定維修方案,方案確定后,組織貫徹實施。
(5)根據春備夏、秋備冬的原則,每年搞好春秋中間期和冬夏送冷送暖期的設備檢查和維修。提前制定維修和檢驗方案,安排好人力和物力,保證工作需要。
(6)房屋及其設施設備如發(fā)生突發(fā)事件,工程部必須全力以赴投入搶修工作,直至恢復運行和正常使用。
(7)協(xié)助管理部門做好住戶房屋的監(jiān)督、檢查工作。
(8)參加新入伙樓宇工程的驗收,提出其有關設施增補改造方案。
5.管理部的職責范圍
管理部要落實公司關于物業(yè)管理的有關決定、決議,有計劃、有步驟地完善樓宇及住宅區(qū)的各種配套設施,管理好所管物業(yè)的環(huán)境衛(wèi)生、園庭綠化、消防安全、治安保衛(wèi)等,為住戶提供一個安全、舒適、清潔、寧靜的工作和居住環(huán)境。其具體職責范圍是:
(1)根據政府和上級領導有關達標條件,制定優(yōu)質樓宇管理和文明住宅小區(qū)計劃,并組織實施。
(2)協(xié)助工程部進行新接管物業(yè)的驗收、移交工作。
(3)負責住戶對房屋裝修申請的審批、監(jiān)督、檢查工作。
(4)負責物業(yè)環(huán)境衛(wèi)生、園庭綠化、消防安全、治安保衛(wèi)以及車輛管理等工作,并督促檢查各管理處做好這些工作。
(5)協(xié)助解決接管物業(yè)的遺留工程問題,負責處理有關違章裝修、違章建筑等問題。
(6)完成領導布置的其它工作。
6.服務部的職責范圍
服務部主要是根據住戶的需要,為住戶提供全方位的服務。其具體職責范圍是:
(1)牢固樹立全心全意為住戶服務的思想,凡是住戶需要的,都要盡量予以滿足。
(2)建立健全本部門的規(guī)章制度和服務規(guī)程,重視員工培訓工作,建立一支高素質的員工隊伍。
(3)設置各類綜合代辦服務項目,協(xié)助制定收費標準。
(4)建立信息庫,及時了解住戶要求,并能及時提供相應的服務。
(5)完成領導布置的其它工作。
7.發(fā)展部的職責范圍
發(fā)展部要堅持公司一業(yè)為主,多種經營的原則,立足所管理的物業(yè),面向社會、靈活運用各種資金,投資開發(fā)周期短、效益高的項目,增強企業(yè)的實力。具體職責范圍是:
(1)在市場調查的基礎上,積極慎重做好新項目的可行性研究報告,爭取做到開發(fā)一個,成功一個。
(2)以承包、出租、自營等方式搞好住宅區(qū)內商業(yè)網點和文化體育設施,做到既方便住戶,又增加企業(yè)收入。
(3)根據實際情況,積極開辦新企業(yè),如清潔管理公司,電腦電器服務公司,裝飾公司、車輛維修部,花木服務部等等。
(4)提供物業(yè)信息咨詢服務和物業(yè)中介服務,開展物業(yè)評估工作。
(5)定期向總經理匯報下屬各企業(yè)或承包單位的經營情況。
(6)完成領導布置的其它工作。
8.管理處的職責范圍
管理處是物業(yè)管理公司的派出機構,負責某一指定的物業(yè)管理。具體職責范圍是:
(1)貫徹執(zhí)行國家的有關政策、法律、法令和公司的各項規(guī)章制度。
(2)負責管理所轄物業(yè)的日常業(yè)務,糾正各種違章行為,為住戶創(chuàng)造一個優(yōu)美整潔、方便舒適、文明安全的工作和居住環(huán)境。
(3)樹立住戶至上的觀念,及時為住戶提供各種優(yōu)質服務。
(4)協(xié)助公司工程部對物業(yè)進行養(yǎng)護和維修,確保其正常使用。
(5)積極配合公司服務部、發(fā)展部在所轄物業(yè)區(qū)域開展的各種工作。
(6)向住戶宣傳黨的方針政策,協(xié)助公安部門和居委會做好安全防范和計劃生育工作。
(7)調查研究,深入了解住戶對管理服務工作的意見,處理住戶對管理服務工作的投訴,重大問題報請公司管理部或公司領導處理解決。
(8)完成領導布置的其它工作。
物業(yè)管理公司崗位制度的制訂
崗位制度的制定主要是明確物業(yè)管理公司所設各種崗位的職責規(guī)范,它規(guī)定了某一崗位對從業(yè)人員的基本要求,包括基本素質,應知應會,崗位職責,工作量規(guī)范等方面。
下面是深圳物業(yè)管理公司制訂的“房屋管理員崗位規(guī)范”,僅供參考。
范例二：深圳市房屋管理員崗位規(guī)范
房屋管理員是屋村管理處管理住房的基層管理人員,負責一定地段(片或幢)的房產管理。為使房屋管理員明確自己的崗位職責和本崗位必備的應知應會,掌握本崗位的技能,提高管理水平和管理效率,更好地為居民服務,特制定本規(guī)范。
(一)房屋管理員的基本素質
房屋管理員所擔負的住房管理工作政策性、專業(yè)性強,要求高,因此,屋村管理員必備以下基本素質:
1.政治思想素質
房屋管理員必須堅持四項基本原則,熱愛社會主義,認真學習政治理論和黨的方針政策;積極參加各項社會政治活動;秉公辦事;堅持原則,廉潔奉公,不以權謀私;具有全心全意為人民服務的思想,遵紀守法,嚴格要求;作風正派,團結同志,虛心好學;熱愛集體,愛護公物。
2.文化、專業(yè)素質
根據干部“四化”標準,房屋管理員必須具備高中畢業(yè)(包括職業(yè)高中、技術學校畢業(yè))以上文化程度。
房屋管理員必須受到房屋管理專業(yè)訓練,持有專業(yè)管理部門頒發(fā)的《房屋管理員崗位合格證書》方可上崗擔負房屋管理工作。房屋管理員要刻苦鉆研專業(yè)知識,掌握本崗位必備的應知應會和專業(yè)技術,不斷提高專業(yè)水平。
3.職業(yè)道德素質
房屋管理是一項服務性很強的工作,房屋管理員的工作直接影響住戶的安居樂業(yè),因此,房屋管理員要有較高的職業(yè)道德素質。
(1)房屋管理員必須樹立“五愛”思想。“五愛”。即:愛房產--熱愛房地產行業(yè);愛住戶--對住戶充滿愛心;愛崗位--熱愛房管員崗位;愛服務--熱心為住戶排憂解難;提高服務質量;愛信譽--愛護房地產行業(yè)和本單位的聲譽,在住戶中樹立良好的行業(yè)和企業(yè)形象。
(2)要刻苦學習和鉆研房產管理工作的知識與技能。一個合格的房屋管理員既要有為住戶服務的思想,更要具備過硬的服務本領,刻苦學習和鉆研專業(yè)技術是房屋管理員職業(yè)道德素質的基本要求。
(3)文明管理。房屋管理員的工作是一項“窗口”工作,直接關系到政府和行業(yè)的形象,特別是深圳經濟特區(qū),涉外房產多,房屋管理質量的優(yōu)劣直接影響國家的聲譽和對外開放。因此,特區(qū)房屋管理員必須做到文明管理。其具體要求是:主動熱情,優(yōu)質服務,急住戶之所急,想住戶之所想,為住戶提供方便,經常幫助和照顧不方便和有困難的住戶解決困難;語言謙虛;儀態(tài)端莊;給住戶親切感。必須做到“四個不講,五個不能”,即“不講低級庸俗的口頭語;不講不三不四的臟話;不講諷刺挖苦話;不講與管理無關的閑話”;“不能冷淡;不能刁難;不能取笑;不能訓斥;不能報復住戶和顧客”。要懂得一些國外和港、澳、臺的禮節(jié)和禮貌語言;在工作中衣著打扮和氣質風度要端莊、整潔、給業(yè)主(住戶)美的感受。
(二)房屋管理員崗位“應知應會”
1.應知
(1)屋村管理的宗旨和原則;
(2)本管理處所管房屋的棟數,總面積,總戶數;
(3)本人管理地段(片、幢)內房屋總棟數、總面積、總戶數;
(4)本人管理范圍內住戶的家庭基本情況,包括:戶主、年齡、職業(yè)、工作單位、家庭人口、人口結構、住家電話。
(5)本人管理范圍內居民構成基本情況,包括:本市居民、外國人、華僑、港澳、臺灣人士、內地居民、臨時住戶各多少、業(yè)主(或租戶)所屬社會階層和經濟狀況;
(6)本處房屋產權歸屬情況,包括:福利商品房、微利商品房、集資房、單位房、市場商品房、涉外商品房有多少;
(7)本管理處范圍內各類使用性質的房屋有多少,包括:住宅、商業(yè)辦公、公共項目用房以及其它用房;
(8)房租、管理費和各種規(guī)費的收費標準;
(9)政府主管部門和本單位制定的房產管理各項指標,包括:租金、管理費、規(guī)費收繳率、住戶投訴率和投訴處理率、供電和應急發(fā)電率、生活供水率、電梯運行率、中央空調工作率、房屋完好率、維修工程優(yōu)良率等。
(10)本管理處范圍內公共道路綠化面積有多少平方米,上下水總管道有多少米,鋪設位置、排污、檢查井各有幾個,位置,化糞池有幾個,位置,供水、供氣、供電總閘在哪里;
(11)本管理處范圍內有幾個泵房,幾部電梯,多少備用發(fā)電機,有多少臺生活水泵,消防水泵;
(12)本管理處范圍內高低壓電站、室內室外消防栓有多少個,路燈,樓梯燈有多少盞;
(13)火警、匪警、居委會、派出所電話號碼。
2.應會
(1)能看懂房屋平面圖,會丈量面積,會計算房屋建筑、使用居住面積;
(2)懂房屋結構,會住房驗收方法和質量標準;
(3)會編制簡單維修計劃和維修、保養(yǎng)工程產量計算;
(4)懂房產檔案資料的整理、歸類、編目、存檔以及檔案資料保管常識和變更修改技術;
(5)會簽定房產管理合同,包括租賃合同、買賣合同、清潔合同、園林保養(yǎng)合同、維修養(yǎng)護合同、裝修合同等,要熟悉經濟和行政法律程序,能參與訴訟;
(6)會看電表、水表,能發(fā)現(xiàn)電線路、供水管一般故障;
(7)懂園庭綠化的基本知識,會美化環(huán)境,懂得樹木、花草的養(yǎng)護知識;
(8)懂得發(fā)生火警、臺風、盜竊等緊急事故的應急措施;
(9)會處理來信來訪和寫工作總結;
(10)要會調查研究,會擬調查、訪問提綱,會作調查訪問筆記,會寫簡單的調查報告;
(11)具有一定的組織能力,會宣傳、發(fā)動、組織住戶參與住宅區(qū)管理和開展住宅區(qū)內各項公益活動,會合理組織管理各種技術工人進行房屋維修,養(yǎng)護,園林綠化的種植和養(yǎng)護、衛(wèi)生、環(huán)境的清潔,基礎設施的維修,消防設施的保養(yǎng),還要會組織搞好住宅區(qū)治安,違章清理。
(三)房屋管理員的崗位職責
房屋管理員在本管理地段(片、幢)內行使房屋和居住環(huán)境管理,向屋村管理處主任負責,其崗位職責是:
1.負責宣傳貫徹執(zhí)行國家有關房地產法規(guī)以及黨和政府有關房地產方針、政策;
2.負責管理300至500個住宅單元。以下情況負責300個住宅單元。
(1)初級房管員;
(2)住房分散;
(3)住房質量和基礎設施較差;
(4)出租房比例較大。
3.掌握自己管理地段(片、幢)內住房基本情況包括:
(1)住戶的戶數,各住戶家庭人員,戶主姓名,職業(yè)及工作單位;
(2)房屋產權歸屬及其變更情況;
(3)房屋租賃及租金情況;
(4)房屋結構及質量狀況。
以上情況須做到隨問隨答并與實際相符。
4.負責房產管理資料的收集、匯總、歸檔、變更修改、利用和上報工作。
5.負責制訂管理地段(片、幢)內的房屋保養(yǎng)維修初步計劃,并組織實施各項房屋及樓宇的維修任務,驗收維修質量并簽具驗收報告,作好維修記錄登記和維修后回訪;維修投訴率不超過5‰。
6.熟悉和掌握管理地段(區(qū)、幢)內的基礎設施和配套設施的基本情況并負責實施管理、使用、保養(yǎng)和維修,對管理范圍內的上下管道的鋪設位置,各種井、池的位置要熟記,隨時可查找出來,基礎設施管理、維修投訴率不超過8‰。
7.負責管理地段(片、幢)內的居住環(huán)境和衛(wèi)生的管理和監(jiān)督;制定管理地段內的植樹種花、種草及美化環(huán)境計劃,并組織實施;宣傳、發(fā)動教育住戶愛護衛(wèi)生,監(jiān)督、協(xié)助居委會、環(huán)衛(wèi)部門及時打掃和清理垃圾,保證住宅區(qū)無鼠、無蠅、無臭,使居住環(huán)境達到美化、靜化、凈化、環(huán)境衛(wèi)生投訴率不超過1%。
8.負責房屋租金、管理費和各項規(guī)費的收繳,每月房租收繳率的98%以上,每月管理費收繳率95%,各種規(guī)費的收繳率90%以上。
9.搞好居民來信來訪接待,認真處理住房管理中的居民投訴,每一個投訴均須有回復并及時處理。大問題三天內有回復,五天內處理;處理來信、來訪和投訴必須有文字登記,并定期整理存檔和上報。
10.負責接待居民有關住房方面的咨詢,積極做好住戶巡訪工作,主動上門為孤寡老幼戶、困難戶提供服務,為其解決困難,與住戶建立和維持良好的關系,調動住戶參與住房管理。
11.積極參與屋村管理決策,及時了解房產市場動態(tài)并定期寫出書面報告。
12.負責做好管理地段的巡視,及時發(fā)現(xiàn)和制止各種住宅區(qū)房管所不容許的事件和現(xiàn)象;做好居民有關住戶裝修申請、報審、驗收工作。
13.參與新樓驗收工作,并代表業(yè)主或住戶利益,嚴格驗收,發(fā)現(xiàn)問題及時向有關部門反映,監(jiān)督其及時處理。
(四)房屋管理員工作量規(guī)范
根據房屋管理員崗位職責和各項職責的工作量,對房屋管理員的工作量規(guī)范如下:
1.每日工作量
(1)巡視所管理的地段(片、幢)一遍,巡視內容為:
①檢查住宅區(qū)是否有違章行為(有無亂搭、亂建、違章裝修,墻壁有無亂涂、亂畫、張貼廣告,住宅區(qū)內有無亂擺攤販);
②住宅區(qū)是否有不安全隱患(房屋是否出現(xiàn)嚴重破損,消防通道是否被堵,室外輸電線路是否完好,有無亂拉亂搭,住宅區(qū)有無可疑人員活動);
③住宅區(qū)環(huán)境與衛(wèi)生是否符合標準(樹木花草有無損壞,房前屋后,公共場所有無亂扔垃圾,垃圾桶是否倒清,有無亂停放車輛,亂涼曬衣服,有無影響正常休息的噪聲源);
④基礎設施是否完整(道路有無損壞,室外上下水道是否滲漏,路口攔護栓,路障是否完好,娛樂設施有無損壞)。
以上內容巡視完畢要做好巡視記錄,發(fā)現(xiàn)問題,能處理的應立即處理之,重大問題和不能處理的問題應向屋村管理處主任匯報。
(2)收繳房租、管理費、各項規(guī)定費用;
(3)接待居民來信、來訪和處理有關房產管理的投訴;
(4)解答居民提出的有關房產管理業(yè)務咨詢;
(5)安排房屋保養(yǎng)、維修任務,驗收修繕質量;
(6)作好工作日記(內容為:記錄每天完成的工作,發(fā)現(xiàn)和處理問題,上級領導的指示,急待解決的事務,住戶投訴等)。
(7)整理內務(包括打掃辦公室;整理文件、資料圖書報刊;清潔整理辦公桌、椅及其它辦公用具等)。
2.一周工作
(1)走訪住戶(內容:與住戶交換住宅區(qū)管理意見,了解住戶在住房方面有什么困難和需要;掌握住戶家庭基本情況,包括:戶主、年齡、職業(yè)、工作單位、單位和住家電話,家庭人口以及人口結構,掌握住戶產權歸屬和變更或租戶的變更,租金的變化,住房的戶型變化、結構、質量現(xiàn)狀、保養(yǎng)和維修狀況)。
(2)初審住戶裝修申請,并報上級審批;
(3)檢查每棟樓宇等公共設施是否完好(內容包括:電梯運行是否正常;樓道、過道、梯間是否堆放雜物或有礙通行的物品和危險品、有毒物品;公共照明是否完好,配電箱,水表設備是否有破損,住宅樓內信報箱是否有破損)發(fā)現(xiàn)問題應及時報管理處主任和有關部門,并協(xié)助處理。
(4)檢查垃圾桶是否噴灑藥物,各住宅樓公共部位是否清潔。
(5)檢查房屋使用情況,有無長期空房戶、擅自轉租戶、了解房地產信息。
3.一月工作
(1)編制本月保養(yǎng)維修報表,制訂下月保養(yǎng)維修計劃報屋村管理處主任;
(2)編制租金、管理費和各項規(guī)費收繳報表并報管理主任;
(3)組織修剪管理地段內的樹木、花草一次;
(4)發(fā)動組織住戶搞一次衛(wèi)生大掃除;
(5)對本月維修項目進行一次回訪,聽取住戶意見;
(6)整理房屋管理資料、對發(fā)生異動的(包括:房屋產權變動、承租戶變動、租金變動、管理費變動)作出修改;
(7)與有關單位聯(lián)系,交換情況一次(包括:居委會、派出所,工商所、房屋產權單位等)如有重要情況須用書面報告和反映;
(8)辦公室大掃除一次(包括:窗戶玻璃、屋面、地面、墻面和各種辦公用具的清潔整理)。
4.一季度工作
(1)組織檢查住宅區(qū)和住宅樓宇消防設施(包括:消防栓、水源、滅火器、消防桶、高層樓宇的消防報警設備、太平門等)是否完整無缺,能否正常使用,發(fā)現(xiàn)問題及時報告有關部門處理;
(2)打開各糞池、井蓋、檢查化糞池、下水道有無淤塞,發(fā)現(xiàn)問題及時組織有關人員處理;
(3)組織對樹木花草進行一次施肥;
(4)清理房租、管理費和各項規(guī)費,并編制季度報表;清查是否有漏改、錯收;采取措施對拖欠房租和管理費的住戶進行追收;
(5)編制季度維修保養(yǎng)計劃和報表;
(6)與住宅區(qū)內其它房管員合作,辦一期房屋管理專刊,宣傳表揚住宅區(qū)內的好人好事和新風尚,指出住宅區(qū)存在的問題,增強住戶參與管理的意識;
(7)整理房地產信息并寫出書面報告。
5.一年工作
(1)參加一次上級主管部門舉辦的短期專業(yè)培訓;
(2)對本管理地段(片、幢)內的住戶全部走訪一遍;
(3)組織清理一次化糞池;
(4)編制年度房租、管理費和各項規(guī)費收繳報告;
(5)編制下年度維修保養(yǎng)計劃;
(6)整理房產管理檔案資料,寫出資料異動報告,對發(fā)生異動的資料進行修改,保持檔案資料與實際一致;
(7)參與組織一次房屋管理聯(lián)系會;與有關部門交換開展房產管理的意見;
(8)組織一次本管理區(qū)的住戶代表會,聽取住戶對房屋管理的意見和建議,提高住戶參與管理的積極性;
(9)總結年度工作,寫出書面總結;
(10)制定下年度工作計劃。
篇3：物業(yè)知識教材:人事管理制度
物業(yè)知識教材:人事管理制度
當組織的目標確定后，就需要進一步明確為實現(xiàn)組織目標而確定各組成部分、各崗位的制度。因此，人事管理的目標一旦確定，就應該列出實現(xiàn)該目標所需的各種制度，物業(yè)管理公司的人事管理主要有錄用、開發(fā)、維護、使用和考績制度。
一、錄用
(1)確定錄用原則，中心是滿足首次人力需求和后續(xù)補充人力需求。
(2)制定錄用計劃，明確錄用所需人員數量、質量、來源、招聘方式方法、招聘錄用程序等。
(3)制定職務和聘用合同，明確職位資格所需的品格、學歷、才能、經驗、健康等條件。
(4)通過勞動部門、報紙、人才交流中心等傳播媒介宣傳指導招聘錄用計劃。
(5)通過面談、測驗和排選等方式，擇優(yōu)錄用所需人員。
二、開發(fā)
(1)明確提高企業(yè)人員素質、開發(fā)公司人員潛力的戰(zhàn)略意義和戰(zhàn)術價值，明確培訓范圍和類型。
(2)制定適應公司發(fā)展、市場經濟特點，以短期規(guī)劃為主的培訓規(guī)劃。
(3)建立培訓組織，統(tǒng)籌培訓工作。
(4)選擇培訓方式，提高培訓效率。
(5)挑選培訓人員，保證培訓質量。
(6)開展培訓評估，促使培訓良性循環(huán)。
三、維護
(1)研究工資政策，建立工資檔案，制訂工資計劃。
(2)開展工作實績評估。
(3)加強安全衛(wèi)生，保障職工生活。
(4)在建立社會支撐系統(tǒng)的基礎上，推行社會保障制度和各種福利措施。
(5)搞好群眾文化等各種服務活動。
四、使用
(1)確定使用原則，貫徹德才兼?zhèn)洹⒅匾晜€性、揚長避短、用事?lián)袢恕⑦m才而用、整體優(yōu)化等要求。
(2)優(yōu)化配置組合員工，提高群體活動效益。
(3)溝通合作、協(xié)調沖突、團結和諧、消除隔閡。
(4)獎勵先進、鞭策后進、懲處違紀、弘揚正氣、鼓舞士氣。
五、考績
(1)全面、客觀、審慎地考察每個員工。
(2)通過獎勤罰懶，激勵先進、鞭策后進。
(3)發(fā)現(xiàn)人才、推舉人才，為人才脫穎而出創(chuàng)造一個良好的環(huán)境。