1 解析房地產(chǎn)成功開發(fā)的九大理念
房子的價(jià)值是價(jià)位最關(guān)鍵的熱點(diǎn),老百姓認(rèn)為不值,不管怎樣吹噓,怎樣用物去彌補(bǔ)都是徒勞的
變幻莫測(cè)的房地產(chǎn)市場(chǎng),包含有:"環(huán)境、外觀、質(zhì)量、戶型、適用、方便、隨意、工期,價(jià)位"等九大理念。 要占領(lǐng)市場(chǎng),百分之百地贏得市場(chǎng)回報(bào),必須堅(jiān)持切實(shí)惠民的理念。
環(huán)境--在開發(fā)商的共識(shí)中稱為包含交通、購(gòu)物等在內(nèi)的優(yōu)越的地理環(huán)境和宜人的人文景觀等。開發(fā)什么樣的品牌,其內(nèi)涵應(yīng)該是以人為本,創(chuàng)造優(yōu)質(zhì)優(yōu)勢(shì)來(lái)適應(yīng)各層次的需要。比如打造住宅品牌,一定要給人以環(huán)境的安居氣氛,絕不能靠監(jiān)控和保安的單一方式去營(yíng)造安居氣氛,這樣不太符合大眾的正常心理。
外觀--在一些開發(fā)商的眼里是:閉門造車,即從個(gè)人的主觀意向出發(fā)對(duì)外觀和色彩任意構(gòu)成。其實(shí),應(yīng)該尊重購(gòu)房者的欣賞品味,用高低結(jié)合的方法來(lái)進(jìn)行認(rèn)可。比如怎樣運(yùn)用歐式建筑外觀設(shè)計(jì),怎樣在霧都之地確定永久保持的色調(diào)而讓人共譽(yù)等等。絕不能將不倫不類的造型和復(fù)雜繁瑣的含蓄藝術(shù)附加到"大方明快"上,也不能忽視"民族共識(shí)同賞"的習(xí)慣。
質(zhì)量--部分開發(fā)商認(rèn)為它是建筑安全所必須強(qiáng)調(diào)的要素,就工程項(xiàng)目開發(fā)而言,質(zhì)和量是兩個(gè)概念。從建設(shè)上來(lái)講,真正的質(zhì)必然要物有所值;其二,建筑的面積和物看成全量,讓老百姓自我考核。老百姓的了解認(rèn)可值是更高的,不然誰(shuí)也不會(huì)掏錢的。購(gòu)買力是質(zhì)和量最認(rèn)可的檢驗(yàn)?quot;
戶型--市場(chǎng)上,開發(fā)商由于受流行風(fēng)的誤導(dǎo),單一化發(fā)展已經(jīng)成了通病。把戶型置入大眾化習(xí)慣性認(rèn)可范圍之內(nèi),讓戶型布局多樣化,使購(gòu)房者在自已的需要范圍之內(nèi)和藝術(shù)享受上挑選適合的房子。這才是開發(fā)商應(yīng)當(dāng)做的。
適用--有一部分開發(fā)商自作主張,將 自己的意識(shí)強(qiáng)加給消費(fèi)者,這是不可取的。適用是購(gòu)房者的鑒定表態(tài),開發(fā)商不能自己說(shuō)了算。開發(fā)企業(yè)要在適用上下功夫去考慮,去了解百姓需要什么樣的房子,然后在開發(fā)階段提前去為購(gòu)房者作出正確判斷。
方便--個(gè)別開發(fā)商認(rèn)為是交通。其實(shí)是傳統(tǒng)的生活方式及行為習(xí)慣等,比如采光、走繞、床設(shè)、廚位等。
隨意--不是任意設(shè)想。有些開發(fā)商留出超大的空間去讓住戶強(qiáng)調(diào)個(gè)性。其實(shí)可以在套房?jī)?nèi)增加恰如其分的浪漫感,以減少住戶的不現(xiàn)實(shí)布置和經(jīng)濟(jì)上的過(guò)大浪費(fèi)。
工期--是到時(shí)竣工交房。這是對(duì)購(gòu)房者的承諾,也體現(xiàn)了企業(yè)經(jīng)濟(jì)運(yùn)作和管理實(shí)力,工期的準(zhǔn)時(shí)和提前是給購(gòu)房者的"慰心丸",是企業(yè)的榮譽(yù)。
價(jià)位--一般開發(fā)商很看重價(jià)位。因?yàn)閷?duì)開發(fā)商來(lái)說(shuō)是贏利的關(guān)鍵,對(duì)老百姓來(lái)說(shuō)是房的價(jià)值。老百姓會(huì)用走數(shù)字的方式來(lái)衡量房的單位值,不確實(shí)不會(huì)去買的。貝迪業(yè)主認(rèn)為,房子的價(jià)值是價(jià)位最關(guān)鍵的熱點(diǎn),老百姓認(rèn)為不值,不管怎樣吹噓,怎樣用物去彌補(bǔ)都是徒勞的。
2 為現(xiàn)代房地產(chǎn)企業(yè)家定格
決策者必須培養(yǎng)感性、情性及悟性,來(lái)佐以理性決策能力的提高。這也是管理哲學(xué)中的智慧決策
現(xiàn)代房地產(chǎn)企業(yè)家除了具有企業(yè)家的一般特征外,還應(yīng)具備一些專門的技能與素質(zhì):
一、具有強(qiáng)烈的經(jīng)營(yíng)意識(shí)與高超的管理技能。 新世紀(jì)之交的房地產(chǎn)行業(yè),各種合力把房地產(chǎn)企業(yè)家推向一個(gè)無(wú)可選擇的地步,逐 漸融入全國(guó)經(jīng)濟(jì)一體化乃至全球經(jīng)濟(jì)一體化的范圍。市場(chǎng)對(duì)企業(yè)最大的挑戰(zhàn)也在于競(jìng)爭(zhēng)性。雖然人們不時(shí)以"不以成敗論英雄"的理念告誡自己,但市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)法則卻把人們信仰"勝者為王,敗者為寇"表現(xiàn)得淋漓盡致。輸,意味著企業(yè)生命的結(jié)束;贏,體現(xiàn)企業(yè)的生存空間。在新一輪房地產(chǎn)戰(zhàn)略中,市場(chǎng)呼喚具有大智慧、大氣魄的房地產(chǎn)企業(yè)家用大手筆勾畫房地產(chǎn)發(fā)展藍(lán)圖。從這層意義上說(shuō),房地產(chǎn)企業(yè)家不一定是技術(shù)型,但必須是經(jīng)營(yíng)型,以市場(chǎng)或客戶為中心,商業(yè)天賦是企業(yè)家的本性。世界著名的IBM公司首席執(zhí)行官兼總裁郭士納,在其上任之前,IBM公司虧損50億美元,郭士納上任第二年,IBM公司魔術(shù)般地盈利30億美元,使人們更為吃驚的是,郭士納本人對(duì)電腦完全是外行,"我們的責(zé)任是把當(dāng)?shù)氐乃蠭BM的隊(duì)伍整合起來(lái),提供整合的解決方案,給外面提供整合的IBM形象"。房地產(chǎn)行業(yè)實(shí)踐也證明:像萬(wàn)科集團(tuán)董事長(zhǎng)王石、北京現(xiàn)代城總經(jīng)理潘石屹都非房地產(chǎn)科班出身,但特有的商業(yè)經(jīng)營(yíng)意識(shí)是他們的共同特點(diǎn)。
二、具有戰(zhàn)略頭腦,對(duì)大勢(shì)判斷的前瞻性與智慧決策的正確性。 房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展至今,市場(chǎng)透明度、成熟度已較高,僅靠人際關(guān)系、特權(quán)開發(fā)房地產(chǎn)的時(shí)代一去不復(fù)返了。土地有基準(zhǔn)價(jià)格,建筑有定額,各種費(fèi)稅有標(biāo)準(zhǔn)。換言之,無(wú)論你在何處開發(fā)房地產(chǎn),固定成本與變動(dòng)成本都是相差無(wú)幾,大多發(fā)展商深知其中奧秘,都想方設(shè)法在樓盤的附加值上做文章。新開盤的廣告一幅比一幅漂亮,環(huán)境、戶型、智能化等都不斷在升級(jí)換代。但從戰(zhàn)略角度看,一個(gè)優(yōu)秀企業(yè)家首先應(yīng)對(duì)國(guó)民經(jīng)濟(jì)運(yùn)行走勢(shì)審時(shí)度勢(shì),對(duì)房地產(chǎn)發(fā)展有獨(dú)特悟性與理性判斷。正是這點(diǎn)構(gòu)成行業(yè)發(fā)展伊始,眾?quot;豪杰"與現(xiàn)代企業(yè)家的重要分水嶺。加之房地產(chǎn)投資巨大而且具有不可逆轉(zhuǎn)性,不能像一般產(chǎn)品那樣可以批量試用,所以投資決策正確性顯得尤為重要,一旦決策失誤,后果慘重。值得一提的是:投資決策是一個(gè)非常痛苦的過(guò)程,決策總是與風(fēng)險(xiǎn)同在。北京現(xiàn)代城總裁潘石屹的成功,不只是豪華樓書的創(chuàng)意,也不是獨(dú)特的設(shè)計(jì)風(fēng)格,恰恰是他對(duì)大勢(shì)判斷的準(zhǔn)確性與及時(shí)性,在房產(chǎn)走勢(shì)這條經(jīng)濟(jì)鏈上,他這一拍踏準(zhǔn)了。但做決策的畢竟是人,是情感動(dòng)物,不可能完全是一個(gè)理性決策,在實(shí)踐中還是要提高理性決策的效率,決策者必須培養(yǎng)感性、情性及悟性,來(lái)佐以理性決策能力的提高。這也是管理哲學(xué)中的智慧決策。
三、特有的應(yīng)變能力與不可替代性。 房地產(chǎn)成功的一個(gè)重要方面在于"變",變規(guī)劃、變環(huán)境、變房型、變結(jié)構(gòu)、變營(yíng)銷手段等。變的目的固然在于制衡,即在一個(gè)充滿變數(shù)的環(huán)境中,實(shí)現(xiàn)永續(xù)經(jīng)營(yíng)目標(biāo),從管理哲學(xué)分析,變是一種現(xiàn)象,任何房地產(chǎn)企業(yè)遇到的變數(shù)是各不相同的,但其中有一條不變是相同的,即自我鞏固,永立于不敗之地的要求與努力,萬(wàn)變則是指環(huán)境、房型結(jié)構(gòu)等種種變化。但在不變的過(guò)程中,企業(yè)會(huì)借外來(lái)變數(shù)來(lái)充實(shí)、強(qiáng)壯自己,以培養(yǎng)應(yīng)變的能力。 房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營(yíng)在我國(guó)涉及面甚廣,自始至終的126個(gè)圖章本身說(shuō)明了縱橫交叉的人際關(guān)系、公共關(guān)系、平衡關(guān)系、協(xié)調(diào)關(guān)系、制衡關(guān)系、權(quán)術(shù)策略,非一般人士所能替代。這就要求房地產(chǎn)企業(yè)家不僅要有對(duì)行業(yè)走勢(shì)縱向的認(rèn)識(shí)深度,還要有橫向的交際廣度。正如一個(gè)坐標(biāo)中,四個(gè)區(qū)位都要發(fā)揮作用。
3 房地產(chǎn)經(jīng)營(yíng)的決策要素
檢驗(yàn)房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)運(yùn)行質(zhì)量的標(biāo)志是綜合效益,即社會(huì)、經(jīng)濟(jì)、環(huán)境效益的反映
房地產(chǎn)企業(yè)在經(jīng)濟(jì)體制轉(zhuǎn)軌時(shí)期,經(jīng)歷了"大喜大悲"的階段以后,比較理智、實(shí)際地從經(jīng)營(yíng)角度,總結(jié)、研究中國(guó)式的社會(huì)主義房地產(chǎn)市場(chǎng),主要應(yīng)當(dāng)把握好以下幾點(diǎn):
一、投資決策的科學(xué)性 房地產(chǎn)投資經(jīng)營(yíng)資金額巨大,投資周期長(zhǎng),是其他經(jīng)營(yíng)行為不能比的。投資行為的成功與否,首先取決于項(xiàng)目選擇的優(yōu)越性和不同時(shí)期市場(chǎng)需求的準(zhǔn)確把握。這就為科學(xué)的投資決策提供了保證和依據(jù),所以,認(rèn)真編報(bào)、審閱(論證)、批準(zhǔn)建設(shè)項(xiàng)目的可行性研究是至關(guān)重要的。凡實(shí)施順利和取得較好市場(chǎng)效果的項(xiàng)目,一般都能體現(xiàn)出項(xiàng)目決策思想的正確性和可操作性。
二、開發(fā)結(jié)構(gòu)的合理性 房地產(chǎn)投資開發(fā)可以是單一(單元)開發(fā),也可以是綜合(多元)開發(fā),從經(jīng)營(yíng)角度上可以是一級(jí)市場(chǎng)開發(fā),也可以是二、三級(jí)市場(chǎng)的開發(fā)。房地產(chǎn)投資開發(fā)的結(jié)構(gòu)思想應(yīng)該是滿足市場(chǎng)的有效供給。結(jié)構(gòu)的合理性往往會(huì)最終體現(xiàn)在滿意的投資效果上。所以,不必局限于投資結(jié)構(gòu)的理論討論,而要從市場(chǎng)去把握、從市場(chǎng)中所收集到的消費(fèi)心理和實(shí)際需求能力的最佳結(jié)合點(diǎn)來(lái)分析、研究和定位,最終確定房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目的規(guī)模、性質(zhì)、類型、檔次、規(guī)格等的結(jié)構(gòu)和比例。房地產(chǎn)企業(yè)的經(jīng)營(yíng)結(jié)構(gòu)同樣必須合理,在不同的時(shí)期,確定不同的經(jīng)營(yíng)方式和開發(fā)重心。如勞務(wù)型的前期開發(fā),服務(wù)型中介咨詢,社會(huì)型的物業(yè)管理,輔助型的裝潢工程等都可以因地制宜、因時(shí)制宜開展。這樣才能取得較好的社會(huì)、經(jīng)濟(jì)和環(huán)境效益。
三、項(xiàng)目管理的先進(jìn)性 經(jīng)過(guò)科學(xué)決策,確定了結(jié)構(gòu)比較合理的項(xiàng)目以后,實(shí)施階段還必須靠先進(jìn)的管理措施來(lái)保證,這個(gè)環(huán)節(jié)實(shí)在是很重要。投資項(xiàng)目管理與其他類型的管理行為有一定的不同,它有其較大范圍和深度。但歸納起來(lái),主要集中在經(jīng)濟(jì)和技術(shù)兩大方面。經(jīng)濟(jì)方面:首先要緊緊抓住投資成本的有效控制,要以公平、公開、公正的競(jìng)爭(zhēng)原則確定工程投資預(yù)算成本,然后要以投資包干使用的形式落實(shí)雙方的責(zé)任制,保證預(yù)算執(zhí)行、監(jiān)督的嚴(yán)肅性。其次,要抓緊投資項(xiàng)目結(jié)算的及時(shí)性和準(zhǔn)確性。結(jié)算是否及時(shí)和準(zhǔn)確將直接影響成本控制。項(xiàng)目結(jié)算及時(shí)能從時(shí)效上保證成本的有效控制,結(jié)算的準(zhǔn)確性則體現(xiàn)了成本控制的質(zhì)量。這也是投資項(xiàng)目管理中的難點(diǎn),一定要充分予以重視。除此之外,還要按國(guó)家規(guī)定,項(xiàng)目報(bào)送審計(jì),自覺(jué)服從審計(jì)結(jié)論。技術(shù)方面,要執(zhí)行國(guó)家對(duì)投資項(xiàng)目的各項(xiàng)管理規(guī)定。比如;工程技術(shù)監(jiān)理、質(zhì)量監(jiān)督、安全監(jiān)管、預(yù)算執(zhí)行監(jiān)督、效能監(jiān)察等等。各道環(huán)節(jié)都要各司其責(zé),嚴(yán)格執(zhí)行國(guó)家的有關(guān) 規(guī)范、標(biāo)準(zhǔn)。
四、營(yíng)銷方式的靈活性 檢驗(yàn)房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)運(yùn)行質(zhì)量的標(biāo)志是綜合效益,即社會(huì)、經(jīng)濟(jì)、環(huán)境效益的反映。而綜合效益的反映只有通過(guò)營(yíng)銷行為或者說(shuō)市場(chǎng)占有份額(復(fù)蓋率)來(lái)體現(xiàn)。其中,廣告媒體的作用是重要的。房地產(chǎn)的銷售能力越來(lái)越被看成是衡量一個(gè)企業(yè)素質(zhì)的重要方面。分期支付、按揭抵押、以租代售、以舊換新、以小調(diào)大等等,只要不違反國(guó)家大 的方針政策規(guī)定,都要從理論和實(shí)踐上有所突破。
五、經(jīng)營(yíng)服務(wù)的完美性 房屋銷售既是滿足人們基本生活需求的一種服務(wù),卻又是一樁價(jià)值量很高的大宗買賣。因此,完美、周到、一流的銷售服務(wù)是必須的。這樣,才能使售房消費(fèi)者有一種信任感、安全感和滿足感、隨著住房制度改革的不斷深化,住房分配貨幣化和住房商品化的到來(lái),房地產(chǎn)企業(yè)除了應(yīng)配置、能提供現(xiàn)代化服務(wù)的硬件設(shè)施以外,服務(wù)人員還必須具備熟悉政策,能解答購(gòu)房者提出的一切問(wèn)題;熱情服務(wù),能幫助購(gòu)房者解決在購(gòu)房過(guò)程中的一切困難;精通業(yè)務(wù),盡可能滿足購(gòu)房者要求的能力和水平。有條件的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)還應(yīng)提供服務(wù)高質(zhì)量,收費(fèi)合理的售后物業(yè)管理,實(shí)行配套服務(wù)。
六、政策超前的敏感性 我國(guó)房地產(chǎn)業(yè)是在經(jīng)濟(jì)熱潮中崛起的,房地產(chǎn)市場(chǎng)還處于發(fā)育和逐漸成熟階段。因此,房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營(yíng)行為還必須靠國(guó)家先后出臺(tái)的政策法規(guī)來(lái)約束和規(guī)范。政策法規(guī)的制定和完善是以市場(chǎng)行為中必須糾偏為依據(jù),有較強(qiáng)的針對(duì)性和現(xiàn)實(shí)意義。因而,要善于從政策角度對(duì)實(shí)踐進(jìn)行思考、總結(jié)和展望,形成政策出臺(tái)的超前意識(shí),才能在時(shí)間和掌握尺度上不偏不倚,最大限度運(yùn)作。所以,要把握好機(jī)遇,除了要有敢為天下先的勇氣和膽略外還要有政策超前的敏感性。
4 房地產(chǎn)開發(fā)中的幾個(gè)問(wèn)題分析
工程施工開工后,施工圖紙進(jìn)行大幅度修改,這是非常不可取的
隨著房產(chǎn)銷售的日益升溫,房產(chǎn)開發(fā)的規(guī)模越來(lái)越大。但是,樓盤開發(fā)中其中存在著一些影響行業(yè)發(fā)展的問(wèn)題,很值得關(guān)注。 工程的前期策劃工作 工程前期的方案和初步設(shè)計(jì)工作時(shí),方案階段周期明顯過(guò)長(zhǎng)。主要有以下幾個(gè)原因:
首先,由于開發(fā)商的決策水平不高,職業(yè)素質(zhì)不精,把握不準(zhǔn)市場(chǎng)運(yùn)行方向,因此常常表現(xiàn)為猶豫不定。
其二,受開發(fā)條件的限制,諸如存在資金不到位或者市政府配套設(shè)施不完善、開發(fā)條件不成熟等條件限制,因而出現(xiàn)工期拖延情況。
其三,目前國(guó)內(nèi)設(shè)計(jì)方案階段收費(fèi)過(guò)低,導(dǎo)致市場(chǎng)惡性競(jìng)爭(zhēng)。一些設(shè)計(jì)單位為了搶占市場(chǎng),搞一些高成本、低回報(bào)的項(xiàng)目跟蹤。而開發(fā)單位對(duì)方案設(shè)計(jì)采取相當(dāng)隨意性的態(tài)度,沒(méi)有時(shí)間、效率和責(zé)任的概念;有的開發(fā)單位則表現(xiàn)為不切實(shí)際和一意孤行。這些現(xiàn)象不僅給設(shè)計(jì)單位造成了很大的壓力,而且還造成設(shè)計(jì)資源的浪費(fèi),給社會(huì)和國(guó)家釀成了不應(yīng)有的損失。
其四,缺乏合理的制約和收費(fèi)制度。要想杜絕這種現(xiàn)象,首先要制定合理的收費(fèi)制度,提高方案階段的收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn),用經(jīng)濟(jì)手段制約開發(fā)單位的不合理行為。 其次,要對(duì)惡性競(jìng)爭(zhēng)行為加大整治力度;設(shè)計(jì)行業(yè)應(yīng)加強(qiáng)職業(yè)道德教育,并制定出相應(yīng)的懲罰性措施,從源頭剎住這股歪風(fēng)。
其五,目前國(guó)內(nèi)的設(shè)計(jì)水平與境外的設(shè)計(jì)水平還有較大的差距,導(dǎo)致了設(shè)計(jì)方案比較落后,施工周期過(guò)長(zhǎng),資源浪費(fèi)等情況。 施工圖階段的策劃工作 在這一階段里,開發(fā)單位對(duì)施工圖設(shè)計(jì)明顯重視不夠。施工圖設(shè)計(jì)周期過(guò)短,這也可能是目前國(guó)內(nèi)房地產(chǎn)開發(fā)單位的通病它往往使設(shè)計(jì)人員為了趕工期,沒(méi)日沒(méi)夜的加班加點(diǎn),或者將設(shè)計(jì)轉(zhuǎn)包出去,因而,設(shè)計(jì)質(zhì)量得不到保證。特別值得一提的是,工程施工開工后,施工圖紙進(jìn)行大幅度修改,這是非常不可取的。因?yàn)樵谀壳暗捻?xiàng)目開發(fā)中,開發(fā)單位往往把工期卡死。而為了趕工期,就有可能出現(xiàn)施工和設(shè)計(jì)同步進(jìn)行的現(xiàn)象。 雖然目前開發(fā)項(xiàng)目都聘請(qǐng)了監(jiān)理公司,它同設(shè)計(jì)單位一樣,承受著開發(fā)單位的壓力。因此,在壓力之下,有些監(jiān)理工作往往流于形式。這也是出現(xiàn)房屋質(zhì)量問(wèn)題的一個(gè)原因。
目前,有關(guān)部門已經(jīng)出臺(tái)了一系列關(guān)于施工圖設(shè)計(jì)的管理措施和規(guī)定。但許多開發(fā)單位卻無(wú)視相應(yīng)的規(guī)定,我行我素。設(shè)計(jì)單位迫于開發(fā)的壓力,也只能睜一只眼閉一只眼。 鑒于此,開發(fā)單位和設(shè)計(jì)單位應(yīng)該加強(qiáng)相互之間的協(xié)調(diào)工作,不僅應(yīng)該制定合理的工期,還要注意設(shè)計(jì)和施工質(zhì)量的提高。 工程的市政配套協(xié)調(diào)工作 這是房產(chǎn)開發(fā)中比較難做的工作,因?yàn)闋砍吨芏嗟男袠I(yè)、部門和 行政機(jī)關(guān),加之目前社會(huì)上存在著一些效率不高、官僚主義以及腐敗現(xiàn)象,從而使這項(xiàng)工作變得比較復(fù)雜。比如,在甲盤項(xiàng)目中,由于同一主管機(jī)關(guān)的某監(jiān)查和營(yíng)業(yè)兩個(gè)部門對(duì)系統(tǒng)的說(shuō)法不一,造成圖紙改來(lái)改去,最后延誤了工期。還有一些部門利用其行業(yè)的特殊性,對(duì)某些產(chǎn)品和機(jī)電安裝進(jìn)行壟斷經(jīng)營(yíng),從中抬高價(jià)格,謀取不正當(dāng)?shù)睦妗Ｒ恍┕ぷ魅藛T利用工作之便,迫使開發(fā)單位出資,巧立名目,游山玩水、吃吃喝喝。另外,一些開發(fā)單位為了使自己的不合理的做法得到有關(guān)部門的批準(zhǔn),采取不正當(dāng)?shù)氖侄螌?duì)有關(guān)工作人員進(jìn)行賄賂。這些現(xiàn)象嚴(yán)重?cái)纳鐣?huì)風(fēng)氣,同時(shí),也助長(zhǎng)了一些部門的不正之風(fēng)。
因此,應(yīng)該不斷地向有關(guān)部門呼吁,必須進(jìn)一步加強(qiáng)市政配套行業(yè)的綜合治理,改善這些部門的工作作風(fēng),杜絕腐敗現(xiàn)象,才能避免失誤或損失。 工程中的施工配合工作 項(xiàng)目施工任務(wù)的劃分應(yīng)該是比較清楚的,但執(zhí)行過(guò)程中卻顯得比較僵硬。兩家的銜接以及他們與設(shè)計(jì)單位、開發(fā)單位之間的配合往往出現(xiàn)一些不和諧,多多少少也影響了工程進(jìn)度。這個(gè)問(wèn)題很值得進(jìn)行細(xì)致的研究,以便制定出切實(shí)可行的制度和措施來(lái)解決出現(xiàn)的類似問(wèn)題。 另外,在工程建設(shè)過(guò)程中,開發(fā)單位的工程技術(shù)人員和設(shè)計(jì)單位的設(shè)計(jì)人員常常在一些問(wèn)題上出現(xiàn)分歧。但為了解決分歧,相互之間常常施加額外的壓力,這是很不應(yīng)該的。無(wú)論是開發(fā)單位的工程技術(shù)人員還是設(shè)計(jì)單位的設(shè)計(jì)人員,都應(yīng)該搞清自己的職責(zé)范圍,做自己該做的事。這樣會(huì)更利于工作。
5 房地產(chǎn)項(xiàng)目開發(fā)應(yīng)注意的幾個(gè)問(wèn)題
這些問(wèn)題都關(guān)系到產(chǎn)品今后的生死存亡、銷售好壞
房地產(chǎn)市場(chǎng)在經(jīng)歷了前期供不應(yīng)求,眾多發(fā)展商的盲目立項(xiàng)、盲目開發(fā)到市場(chǎng)上商品房大量積壓,不得不盤整消化之后,經(jīng)過(guò)痛定思痛,發(fā)展商在項(xiàng)目開發(fā)上通過(guò)自身或他人的經(jīng)驗(yàn)教訓(xùn),也開始由盲目樂(lè)觀逐步進(jìn)入理性探索階段。商品社會(huì)、市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)中像住宅作為日常生活中最大的商品,更是逃避不了市場(chǎng)的嚴(yán)峻考驗(yàn),發(fā)展商也承擔(dān)著巨大的市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)。然而如何去更好地規(guī)避風(fēng)險(xiǎn)、創(chuàng)造最大的利潤(rùn)呢?
一、項(xiàng)目的用途定位。依靠大量的市場(chǎng)調(diào)研資料,分析所在地塊的周邊環(huán)境,房地產(chǎn)開發(fā)狀況,各種用途的房地產(chǎn)開發(fā)量、市場(chǎng)接受度等,對(duì)區(qū)域內(nèi)的各種類型個(gè)案進(jìn)行統(tǒng)一歸納、分析,盡量避開激烈競(jìng)爭(zhēng),找出市場(chǎng)盲點(diǎn)。結(jié)合周邊的區(qū)域特性、公建配套、交通情況進(jìn)行定位,如住宅要求市政配套完善、生活機(jī)能齊全、交通較發(fā)達(dá)、區(qū)域相對(duì)安靜的環(huán)境,而辦公樓則要擁有交通主干道、交通網(wǎng)絡(luò)四通八達(dá),距政府部門較近市政配套完善,商業(yè)氣息濃郁,較為繁華熱鬧的環(huán)境。
二、產(chǎn)品的房型、面積、建筑形態(tài)的定位。以住宅而言,從建筑形態(tài)看,有高層、小高層、多層、低層等。從房型上看,有一房一衛(wèi)、二房一衛(wèi)、二房二衛(wèi)、三房一、三房二衛(wèi)等。根據(jù)所在地塊如何確定其建筑形態(tài),在房型上,如何確定不同房型的比例分配,各種房型如何進(jìn)行面積配比。這些問(wèn)題都關(guān)系到產(chǎn)品今后的生死存亡、銷售好壞。這一切問(wèn)題的解決還是要從大量的市場(chǎng)調(diào)研入手,進(jìn)行相關(guān)市場(chǎng)分析,不能僅憑經(jīng)驗(yàn)判斷,要以數(shù)據(jù)為依據(jù),以市場(chǎng)需求為導(dǎo)向,再加以科學(xué)合理的市場(chǎng)預(yù)測(cè)。
三、產(chǎn)品的規(guī)劃、設(shè)計(jì)要盡可能超前,但也不能過(guò)于超前,要掌握區(qū)域客源的預(yù)期接受度。比如地塊確定要造住宅,要依據(jù)地塊的特點(diǎn),結(jié)合大量市場(chǎng)調(diào)研的資料,確定住宅類型,如比是多層、高層或別墅等。再依據(jù)產(chǎn)品類型進(jìn)行小區(qū)規(guī)劃、風(fēng)格的確立,與周邊樓盤作比較時(shí)一定要有自己超前的且較為鮮明的特點(diǎn),同時(shí),也要讓市場(chǎng)能夠接受。
四、項(xiàng)目的市場(chǎng)接受價(jià)格和其所針對(duì)的客源。確定了市場(chǎng)的合理接受價(jià)格及其針對(duì)的客源,才能對(duì)項(xiàng)目有清醒的認(rèn)識(shí),確定項(xiàng)目的檔次進(jìn)行成本控制,在比較周邊樓盤的價(jià)格以參考認(rèn)定市場(chǎng)接受價(jià)時(shí),要注意以下情況: 1、周邊樓盤是在何時(shí)推出(房地產(chǎn)高峰時(shí)推出的價(jià)格不能借鑒);
2、周邊樓盤的工程進(jìn)度(現(xiàn)房與期房的價(jià)格是不同的);
3、周邊樓盤的付款方式,價(jià)格與付款方式是息息相關(guān)的,一般樓盤的付款方式輕松,其價(jià)格可能會(huì)偏高。
總之,房地產(chǎn)開發(fā)是一項(xiàng)投資巨大而資金回收期較長(zhǎng)的龐大工程,受政策、市場(chǎng)等各方面因素影響較大,這就要求發(fā)展商花大力氣研究形勢(shì)、分析市場(chǎng),做好前期調(diào)研,以更好地規(guī)避風(fēng)險(xiǎn)。
6 開發(fā)企業(yè)需考慮的問(wèn)題
而現(xiàn)在到了發(fā)展商強(qiáng)化包裝、策劃、銷售概念這個(gè)階段。這是開發(fā)商逐漸成熟的標(biāo)志,也是市場(chǎng)推著發(fā)展商這么走的
開發(fā)企業(yè)的發(fā)展應(yīng)該追求什么? 房地產(chǎn)業(yè)鏈很長(zhǎng),從土地、拆遷、規(guī)劃、設(shè)計(jì)、施工,預(yù)銷售、產(chǎn)權(quán)登記發(fā)證到物業(yè)管理,產(chǎn)業(yè)鏈很長(zhǎng),原來(lái)發(fā)展商把思想集中在產(chǎn)業(yè)鏈的各個(gè)環(huán)節(jié)里面,只要打通了哪個(gè)環(huán)節(jié),就可以得到錢,如土地環(huán)節(jié),地價(jià)便宜就可賺錢,這是原始積累階段發(fā)展商追求的目標(biāo),只要把土地局搞定便可獲利;拆遷規(guī)劃等方面也如此。過(guò)去有不少發(fā)展商鉆了管理不完善的空子。現(xiàn)在隨著法律、法規(guī)及政策管理的進(jìn)一步完善,發(fā)展商開發(fā)逐漸注意到樓盤、地理位置、環(huán)境,由此發(fā)展到注意環(huán)境加設(shè)計(jì)。
篇2：寧夏回族自治區(qū)城市房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營(yíng)管理?xiàng)l例(2011修正)
寧夏回族自治區(qū)城市房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營(yíng)管理條例(20**修正)
寧夏回族自治區(qū)人民代表大會(huì)常務(wù)委員會(huì)公告（第56號(hào)）
《寧夏回族自治區(qū)人民代表大會(huì)常務(wù)委員會(huì)關(guān)于修改〈寧夏回族自治區(qū)城市房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營(yíng)管理?xiàng)l例〉的決定》已由寧夏回族自治區(qū)第十屆人民代表大會(huì)常務(wù)委員會(huì)第六次會(huì)議于20**年11月28日通過(guò)，現(xiàn)予公布，自20**年12月1日起施行。
寧夏回族自治區(qū)人民代表大會(huì)常務(wù)委員會(huì)20**年11月28日
寧夏回族自治區(qū)人民代表大會(huì)常務(wù)委員會(huì)關(guān)于修改《寧夏回族自治區(qū)城市房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營(yíng)管理?xiàng)l例》的決定（20**年11月28日寧夏回族自治區(qū)第十屆人民代表大會(huì)常務(wù)委員會(huì)第六次會(huì)議通過(guò)）
寧夏回族自治區(qū)第十屆人民代表大會(huì)常務(wù)委員會(huì)第六次會(huì)議決定對(duì)《寧夏回族自治區(qū)城市房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營(yíng)管理?xiàng)l例》作如下修改：
第六條修改為：“設(shè)立房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)，應(yīng)當(dāng)具備下列條件：
“（一）有一千二百萬(wàn)元以上的注冊(cè)資本，其中貨幣資金在一千萬(wàn)元以上，并有法定驗(yàn)資機(jī)構(gòu)出具的驗(yàn)資證明；
“（二）有十一名以上持有資格證書的房地產(chǎn)專業(yè)、建筑工程專業(yè)的專職技術(shù)人員，二名以上持有資格證書的專職會(huì)計(jì)人員，一名以上持有資格證書的專職統(tǒng)計(jì)人員；
“（三）與專業(yè)技術(shù)人員簽訂了勞動(dòng)合同并繳納了社會(huì)保險(xiǎn)費(fèi)；
“（四）法律、行政法規(guī)規(guī)定的其他條件。”
（20**年12月1日寧復(fù)回族自治區(qū)第十屆人民代表大會(huì)常務(wù)委員會(huì)第27次會(huì)議通過(guò)20**年12月1日寧夏回族自治區(qū)人民代表大會(huì)常務(wù)委員會(huì)公告第94號(hào)公布自公布之日起施行）修正，修正內(nèi)容如下：
1.將第三十條第四項(xiàng)修改為：“征收補(bǔ)償?shù)穆鋵?shí)情況”；
2.將第三十五條第二項(xiàng)修改為：“項(xiàng)目的立項(xiàng)計(jì)劃、規(guī)劃、建設(shè)用地等審批文件”；
3.刪去第三十六條、第四十條（四）項(xiàng)；
4.條文順序作相應(yīng)訓(xùn)整。
寧夏回族自治區(qū)城市房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營(yíng)管理?xiàng)l例(20**修正版全文)
第一章 總則
第一條 為了規(guī)范房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營(yíng)行為，加強(qiáng)對(duì)城市房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營(yíng)活動(dòng)的監(jiān)督管理，維護(hù)房地產(chǎn)市場(chǎng)秩序，促進(jìn)和保障房地產(chǎn)業(yè)的健康發(fā)展，根據(jù)《中華人民共和國(guó)城市房地產(chǎn)管理法》、國(guó)務(wù)院《城市房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營(yíng)管理?xiàng)l例》以及有關(guān)法律、行政法規(guī)的規(guī)定，結(jié)合自治區(qū)實(shí)際，制定本條例。
第二條 凡在自治區(qū)城市規(guī)劃區(qū)內(nèi)國(guó)有土地上從事房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營(yíng)活動(dòng)，對(duì)房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營(yíng)活動(dòng)進(jìn)行監(jiān)督管理，應(yīng)當(dāng)遵守本條例。
第三條 房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營(yíng)應(yīng)當(dāng)符合城市規(guī)劃以及土地利用總體規(guī)劃，按照經(jīng)濟(jì)效益、社會(huì)效益、環(huán)境效益相統(tǒng)一的原則，實(shí)行全面規(guī)劃、合理布局、綜合開發(fā)、配套建設(shè)。
第四條 自治區(qū)人民政府建設(shè)行政主管部門負(fù)責(zé)本行政區(qū)域內(nèi)房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營(yíng)活動(dòng)的監(jiān)督管理工作。
市、縣人民政府建設(shè)行政主管部門或者房地產(chǎn)行政主管部門（以下統(tǒng)稱房地產(chǎn)開發(fā)主管部門），負(fù)責(zé)本行政區(qū)域內(nèi)房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營(yíng)活動(dòng)的監(jiān)督管理工作。
縣級(jí)以上人民政府土地管理部門依法負(fù)責(zé)與房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營(yíng)有關(guān)的土地管理工作。
第二章 房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)
第五條 房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)，是指以營(yíng)利為目的，從事房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營(yíng)活動(dòng)的企業(yè)。
第六條 設(shè)立房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)，應(yīng)當(dāng)具備下列條件：
（一）有一千二百萬(wàn)元以上的注冊(cè)資本，其中貨幣資金在一千萬(wàn)元以上，并有法定驗(yàn)資機(jī)構(gòu)出具的驗(yàn)資證明；
（二）有十一名以上持有資格證書的房地產(chǎn)專業(yè)、建筑工程專業(yè)的專職技術(shù)人員，二名以上持有資格證書的專職會(huì)計(jì)人員，一名以上持有資格證書的專職統(tǒng)計(jì)人員；
（三）與專業(yè)技術(shù)人員簽訂了勞動(dòng)合同并繳納了社會(huì)保險(xiǎn)費(fèi)；
（四）法律、行政法規(guī)規(guī)定的其他條件。
第七條 設(shè)立房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)，應(yīng)當(dāng)向工商行政管理部門申請(qǐng)登記注冊(cè)。
工商行政管理部門在對(duì)設(shè)立房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)申請(qǐng)登記進(jìn)行審查時(shí)，應(yīng)當(dāng)聽取同級(jí)房地產(chǎn)開發(fā)主管部門的意見。
第八條 房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)實(shí)行資質(zhì)管理制度。未取得資質(zhì)證書的，不得從事房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營(yíng)活動(dòng)。
房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)不得隱瞞真實(shí)情況，弄虛作假騙取資質(zhì)證書；不得偽造、涂改、轉(zhuǎn)讓、出租、出借資質(zhì)證書。
第九條 設(shè)立房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)，應(yīng)當(dāng)向企業(yè)所在地房地產(chǎn)開發(fā)主管部門申請(qǐng)資質(zhì)初審；經(jīng)初審合格的，報(bào)自治區(qū)建設(shè)行政主管部門核發(fā)暫定資質(zhì)證書。
暫定資質(zhì)證書有效期為一年。開發(fā)項(xiàng)目未完成的，可以延長(zhǎng)有效期，但延長(zhǎng)期限不得超過(guò)二年。
房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應(yīng)當(dāng)在暫定資質(zhì)證書有效期滿前三十日內(nèi)，向房地產(chǎn)開發(fā)主管部門提出核定資質(zhì)等級(jí)申請(qǐng)；經(jīng)企業(yè)所在地房地產(chǎn)開發(fā)主管部門初審后，報(bào)自治區(qū)建設(shè)行政主管部門核定相應(yīng)的資質(zhì)等級(jí)。
第十條 房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)申請(qǐng)核定資質(zhì)等級(jí)，應(yīng)當(dāng)提交下列文件：
（一）資質(zhì)等級(jí)申報(bào)表；
（二）暫定資質(zhì)證書；
（三）營(yíng)業(yè)執(zhí)照復(fù)印件；
（四）資產(chǎn)負(fù)債表和驗(yàn)資證明；
（五）法定代表人的身份證明和專業(yè)技術(shù)人員的資格證書及聘用合同；
（六）房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目手冊(cè)及住宅質(zhì)量保證書、住宅使用說(shuō)明書的執(zhí)行情況報(bào)告；
（七）已開發(fā)經(jīng)營(yíng)項(xiàng)目的有關(guān)證明材料。
第十一條 房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)資質(zhì)按照企業(yè)條件分為一級(jí)資質(zhì)、二級(jí)資質(zhì)、三級(jí)資質(zhì)、四級(jí)資質(zhì)，承擔(dān)相應(yīng)規(guī)模的房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目：
（一）一級(jí)資質(zhì)的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)承擔(dān)的開發(fā)項(xiàng)目規(guī)模不受限制；
（二）二級(jí)資質(zhì)的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)承擔(dān)的開發(fā)項(xiàng)目建筑面積不得超過(guò)二十五萬(wàn)平方米；
（三）三級(jí)資質(zhì)的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)承擔(dān)的開發(fā)項(xiàng)目建筑面積不得超過(guò)十萬(wàn)平方米；
（四）四級(jí)資質(zhì)的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)承擔(dān)的開發(fā)項(xiàng)目建筑面積不得超過(guò)三萬(wàn)平方米。
暫定資質(zhì)的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應(yīng)當(dāng)依據(jù)資質(zhì)證書的要求承擔(dān)相應(yīng)規(guī)模的開發(fā)項(xiàng)目。
房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目分期開發(fā)的，其建筑面積按總規(guī)模計(jì)算。
房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)不得越級(jí)承擔(dān)開發(fā)項(xiàng)目。
房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的資質(zhì)等級(jí)核定標(biāo)準(zhǔn)，按照國(guó)家和自治區(qū)有關(guān)規(guī)定執(zhí)行。
第十二條 房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)資質(zhì)等級(jí)按照下列規(guī)定核定：
（一）一級(jí)資質(zhì)，由自治區(qū)建設(shè)行政主管部門初審?fù)夂螅凑沼嘘P(guān)規(guī)定報(bào)國(guó)務(wù)院建設(shè)行政主管部門辦理審批；
（二）二級(jí)資質(zhì)、三級(jí)資質(zhì)、四級(jí)資質(zhì)，由企業(yè)所在地房地產(chǎn)開發(fā)主管部門初審?fù)夂螅瑘?bào)自治區(qū)建設(shè)行政主管部門審批。
第十三條 房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)分立、合并，變更名稱、地址、法定代表人的，應(yīng)當(dāng)在營(yíng)業(yè)執(zhí)照變更后三十日內(nèi)，向原資質(zhì)審批部門辦理變更手續(xù)。 房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)終止業(yè)務(wù)活動(dòng)的，應(yīng)當(dāng)向原資質(zhì)審批部門辦理注銷資質(zhì)證書。
第十四條 房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的資質(zhì)實(shí)行年度檢驗(yàn)制度。
對(duì)資質(zhì)條件發(fā)生變化或者有不良經(jīng)營(yíng)行為的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)，自治區(qū)建設(shè)行政主管部門應(yīng)當(dāng)按照有關(guān)規(guī)定調(diào)整其資質(zhì)等級(jí)或者注銷其資質(zhì)證書。
未經(jīng)年度檢驗(yàn)或者年度檢驗(yàn)不合格的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)，不得承擔(dān)新的開發(fā)項(xiàng)目，并限期整改；整改后仍不合格的，由原資質(zhì)審批部門降低資質(zhì)等級(jí)或者注銷其資質(zhì)證書。
第十五條 自治區(qū)外房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)進(jìn)入自治區(qū)行政區(qū)域內(nèi)從事房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營(yíng)活動(dòng)，應(yīng)當(dāng)持資質(zhì)證書到自治區(qū)建設(shè)行政主管部門辦理登記、備案手續(xù)，并接受房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目所在地房地產(chǎn)開發(fā)主管部門的監(jiān)督管理。
第十六條 從事房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營(yíng)活動(dòng)的專業(yè)技術(shù)人員，實(shí)行執(zhí)業(yè)資格注冊(cè)管理制度。
專業(yè)技術(shù)人員執(zhí)業(yè)資格注冊(cè)及管理，由自治區(qū)建設(shè)行政主管部門按照國(guó)家和自治區(qū)有關(guān)規(guī)定辦理。
第十七條 房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的合法權(quán)益受法律保護(hù)。任何單位和個(gè)人不得非法向企業(yè)收取費(fèi)用，不得無(wú)償占用或者強(qiáng)迫壓價(jià)購(gòu)買開發(fā)企業(yè)的商品房。
第三章 房地產(chǎn)開發(fā)建設(shè)
第十八條 房地產(chǎn)開發(fā)，是指房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在依法取得的房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目用地上進(jìn)行基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)、房屋建設(shè)的行為。
第十九條 確定房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目，應(yīng)當(dāng)符合土地利用總體規(guī)劃、年度建設(shè)用地計(jì)劃和城市規(guī)劃、房地產(chǎn)開發(fā)年度計(jì)劃的要求。
確定房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目，應(yīng)當(dāng)控制零星項(xiàng)目建設(shè)，堅(jiān)持舊區(qū)改建和新區(qū)建設(shè)相結(jié)合的原則，注重開發(fā)基礎(chǔ)設(shè)施薄弱、交通擁擠、環(huán)境污染嚴(yán)重以及危舊房屋集中的區(qū)域，保護(hù)和改善城市生態(tài)環(huán)境，保護(hù)歷史文化遺產(chǎn)。
房地產(chǎn)開發(fā)主管部門應(yīng)當(dāng)會(huì)同有關(guān)部門編制本行政區(qū)域的房地產(chǎn)開發(fā)規(guī)劃和城市危（舊）房屋改造規(guī)劃，報(bào)本級(jí)人民政府批準(zhǔn)；未列入規(guī)劃的，不得進(jìn)行開發(fā)建設(shè)。
第二十條 房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)從事房地產(chǎn)開發(fā)建設(shè)，應(yīng)當(dāng)依法辦理土地使用權(quán)審批手續(xù)。
房地產(chǎn)開發(fā)用地應(yīng)當(dāng)以出讓方式取得；法律和國(guó)務(wù)院規(guī)定可以采用劃撥方式的除外。
第二十一條 房地產(chǎn)開發(fā)用地使用權(quán)出讓，應(yīng)當(dāng)依法實(shí)行招標(biāo)、拍賣。確實(shí)不能采用招標(biāo)、拍賣的，可以采用協(xié)議方式。采用協(xié)議方式的，必須進(jìn)行地價(jià)評(píng)估，集體審核確定協(xié)議價(jià)格，并向社會(huì)公布協(xié)議結(jié)果。
市、縣人民政府應(yīng)當(dāng)建立房地產(chǎn)開發(fā)建設(shè)用地收購(gòu)儲(chǔ)備制度。
第二十二條 房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目應(yīng)當(dāng)建立資本金制度，資本金占項(xiàng)目總投資的比例不得低于百分之二十。
房地產(chǎn)開發(fā)主管部門應(yīng)當(dāng)按照國(guó)家有關(guān)規(guī)定，對(duì)項(xiàng)目資本金投入使用情況實(shí)施監(jiān)督管理。
第二十三條 房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目建設(shè)工程應(yīng)當(dāng)依法進(jìn)行招標(biāo)。
第二十四條 房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應(yīng)當(dāng)在土地使用權(quán)出讓合同簽訂之日起十五日內(nèi)，或者收到劃撥土地使用權(quán)批準(zhǔn)文件之日起十五日內(nèi)，到開發(fā)項(xiàng)目所在地房地產(chǎn)開發(fā)主管部門領(lǐng)取房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目手冊(cè)，并依法辦理其他手續(xù)后，方可進(jìn)行房地產(chǎn)項(xiàng)目開發(fā)建設(shè)。
第二十五條 房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應(yīng)當(dāng)按照土地使用權(quán)出讓合同約定的土地用途、動(dòng)工開發(fā)期限進(jìn)行項(xiàng)目開發(fā)建設(shè)。出讓合同約定的動(dòng)工開發(fā)期限滿一年未動(dòng)工開發(fā)的，可以由土地管理部門征收相當(dāng)于土地使用權(quán)出讓金百分之二十以下的土地閑置費(fèi)；滿二年未動(dòng)工開發(fā)的，可以由土地管理部門無(wú)償收回土地使用權(quán)；因不可抗力或者政府、政府有關(guān)部門的行為造成動(dòng)工遲延的除外。
第二十六條 房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應(yīng)當(dāng)將房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目建設(shè)過(guò)程中的主要事項(xiàng)和有關(guān)部門對(duì)房地產(chǎn)開發(fā)活動(dòng)的審查處理意見，記錄在房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目手冊(cè)中，并每半年向房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目所在地房地產(chǎn)開發(fā)主管部門報(bào)送備案。
房地產(chǎn)開發(fā)主管部門應(yīng)當(dāng)對(duì)房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目手冊(cè)記錄的內(nèi)容進(jìn)行監(jiān)督檢查，并將檢查結(jié)果作為房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)資質(zhì)評(píng)定的依據(jù)之一。
第二十七條 房地產(chǎn)開發(fā)主管部門應(yīng)當(dāng)組織、指導(dǎo)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)和施工單位在房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目建設(shè)中，推廣使用新技術(shù)、新材料、新設(shè)備和新工藝。
第二十八條 房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應(yīng)當(dāng)對(duì)其開發(fā)建設(shè)的房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目的質(zhì)量承擔(dān)責(zé)任。
勘察、設(shè)計(jì)、施工、監(jiān)理等單位應(yīng)當(dāng)依照有關(guān)法律、法規(guī)的規(guī)定或者合同的約定，承擔(dān)相應(yīng)的責(zé)任。
第二十九條 房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目工程竣工后，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應(yīng)當(dāng)進(jìn)行竣工驗(yàn)收。未經(jīng)驗(yàn)收或者驗(yàn)收不合格的，不得交付使用。
第三十條 住宅小區(qū)等群體房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目竣工，房地產(chǎn)開發(fā)主管部門應(yīng)當(dāng)組織工程質(zhì)量監(jiān)督、規(guī)劃、消防、人防等有關(guān)部門或者單位對(duì)下列內(nèi)容進(jìn)行綜合驗(yàn)收： （一）城市規(guī)劃設(shè)計(jì)條件的落實(shí)情況；
（二）城市規(guī)劃要求配套的基礎(chǔ)設(shè)施和公共設(shè)施的建設(shè)情況；
（三）單項(xiàng)工程的工程質(zhì)量驗(yàn)收情況；
（四）征收補(bǔ)償?shù)穆鋵?shí)情況；
（五）物業(yè)管理的落實(shí)情況。
第三十一條 房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應(yīng)當(dāng)收集、整理房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目各環(huán)節(jié)的文件資料，建立、健全房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目檔案，并在房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目驗(yàn)收合格后十五日內(nèi)，向項(xiàng)目所在地房地產(chǎn)開發(fā)主管部門或者有關(guān)部門移交房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目檔案。
第四章 房地產(chǎn)經(jīng)營(yíng)
第三十二條 房地產(chǎn)經(jīng)營(yíng)，是指房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)將其開發(fā)的房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目或者商品房依法轉(zhuǎn)讓或者銷售、出租給他人的行為。
第三十三條 以出讓方式取得土地使用權(quán)的，轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)時(shí)，應(yīng)當(dāng)符合下列條件：
（一）按照出讓合同約定已經(jīng)支付全部土地使用權(quán)出讓金，并取得土地使用權(quán)證書；
（二）按照出讓合同約定進(jìn)行投資開發(fā)，屬于房屋建設(shè)工程的，完成開發(fā)投資總額的百分之二十五以上，屬于成片開發(fā)土地的，形成工業(yè)用地或者其他建設(shè)用地條件。
轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)時(shí)房屋已經(jīng)建成的，應(yīng)當(dāng)持有房屋所有權(quán)證書。
以出讓方式取得土地使用權(quán)的，轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)時(shí)，土地收益的繳納和處理按照國(guó)家有關(guān)規(guī)定辦理。
第三十四條 以劃撥方式取得土地使用權(quán)的，轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)時(shí)，應(yīng)當(dāng)按照國(guó)務(wù)院規(guī)定，報(bào)有批準(zhǔn)權(quán)的人民政府審批。有批準(zhǔn)權(quán)的人民政府準(zhǔn)于轉(zhuǎn)讓的，應(yīng)當(dāng)由受讓人辦理土地使用權(quán)出讓手續(xù)，并依照國(guó)家有關(guān)規(guī)定繳納土地使用權(quán)出讓金。
以劃撥方式取得土地使用權(quán)的，轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)項(xiàng)目報(bào)批時(shí)，有批準(zhǔn)權(quán)的人民政府按照國(guó)務(wù)院規(guī)定決定可以不辦理土地使用權(quán)出讓手續(xù)的，轉(zhuǎn)讓人應(yīng)當(dāng)按照國(guó)務(wù)院規(guī)定將轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)項(xiàng)目所獲得收益中的土地收益上繳國(guó)家或者作其他處理。
第三十五條 轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目，轉(zhuǎn)讓人和受讓人應(yīng)當(dāng)簽訂房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目轉(zhuǎn)讓合同，并自辦理土地使用權(quán)變更登記之日起三十日內(nèi)，持下列材料到項(xiàng)目所在地房地產(chǎn)開發(fā)主管部門備案：
（一）房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目轉(zhuǎn)讓合同；
（二）項(xiàng)目的立項(xiàng)計(jì)劃、規(guī)劃、建設(shè)用地等審批文件；
（三）項(xiàng)目的立項(xiàng)計(jì)劃、規(guī)劃、建設(shè)用地、拆遷等審批文件；
（四）項(xiàng)目進(jìn)展情況的證明材料；
（五）雙方房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的資質(zhì)證書；
（六）房地產(chǎn)開發(fā)主管部門需要提供的其他證明材料。
第三十六條 銷售商品房，包括預(yù)售商品房和現(xiàn)售商品房。
房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)可以自行銷售商品房，也可以委托依法成立的房地產(chǎn)中介服務(wù)機(jī)構(gòu)銷售商品房。房地產(chǎn)中介服務(wù)機(jī)構(gòu)銷售商品房的，應(yīng)當(dāng)向商品房購(gòu)買人出具商品房的有關(guān)證明文件和商品房銷售委托書。
第三十七條 預(yù)售商品房，實(shí)行預(yù)售許可制度。
預(yù)售商品房，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應(yīng)當(dāng)向商品房所在地房地產(chǎn)開發(fā)主管部門申請(qǐng)辦理預(yù)售登記，取得商品房預(yù)售許可證。未取得商品房預(yù)售許可證的，不得有任何性質(zhì)預(yù)售行為，不得向預(yù)購(gòu)人收取任何預(yù)定性質(zhì)的費(fèi)用。
預(yù)售商品房，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應(yīng)當(dāng)向預(yù)購(gòu)人出示商品房預(yù)售許可證，并與預(yù)購(gòu)人簽訂商品房預(yù)售合同。
第三十八條 預(yù)售商品房，應(yīng)當(dāng)符合下列條件：
（一）具有企業(yè)法人營(yíng)業(yè)執(zhí)照和房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)資質(zhì)證書；
（二）已交付全部土地使用權(quán)出讓金，取得土地使用權(quán)證書；
（三）持有建設(shè)工程規(guī)劃許可證和施工許可證；
（四）按提供的預(yù)售商品房工程施工進(jìn)度計(jì)算，地上建筑設(shè)計(jì)層數(shù)三層以下的建筑主體完工，地上建筑設(shè)計(jì)層數(shù)四層以上七層以下的完成建筑主體的三分之二，地上建筑設(shè)計(jì)層數(shù)八層以上的完成建筑主體的二分之一，并已確定施工進(jìn)度和竣工交付日期；
（五）已辦理預(yù)售登記，取得商品房預(yù)售許可證。
第三十九條 現(xiàn)售商品房，應(yīng)當(dāng)符合下列條件：
（一）具有企業(yè)法人營(yíng)業(yè)執(zhí)照和房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)資質(zhì)證書；
（二）取得土地使用權(quán)證書；
（三）持有建設(shè)工程規(guī)劃許可證和施工許可證；
（四）已通過(guò)竣工驗(yàn)收；
（五）配套基礎(chǔ)設(shè)施和公共設(shè)施具備交付使用條件或者已確定施工進(jìn)度和交付日期；
（六）前期物業(yè)管理方案已經(jīng)落實(shí)。
第四十條 銷售商品房，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應(yīng)當(dāng)與購(gòu)買人簽訂商品房銷售合同，并將商品房銷售合同、房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目手冊(cè)及符合商品房銷售條件的有關(guān)證明文件，報(bào)商品房所在地房地產(chǎn)開發(fā)主管部門備案。 商品房銷售合同應(yīng)當(dāng)載明所售商品房的位置、結(jié)構(gòu)、建筑面積、分?jǐn)偯娣e、價(jià)格、交付日期、質(zhì)量要求、前期物業(yè)管理方式以及違約責(zé)任等。
第四十一條 房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)、房地產(chǎn)中介服務(wù)機(jī)構(gòu)不得進(jìn)行虛假?gòu)V告宣傳，商品房預(yù)售廣告中必須載明商品房預(yù)售許可證的文號(hào)。
第四十二條 房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目轉(zhuǎn)讓和商品房銷售價(jià)格，由當(dāng)事人協(xié)商議定。經(jīng)濟(jì)適用住房實(shí)行政府指導(dǎo)價(jià)或者政府定價(jià)。
第四十三條 房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應(yīng)當(dāng)按照商品房買賣合同的約定，將符合交付使用的商品房按期交付購(gòu)買人。未能按期交付使用的，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應(yīng)當(dāng)承擔(dān)違約責(zé)任。
因不可抗力或者雙方當(dāng)事人在合同中約定的其他原因，確需延期交付的，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應(yīng)當(dāng)通知購(gòu)買人。
第四十四條 房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應(yīng)當(dāng)在商品房交付使用前，委托具有房地產(chǎn)測(cè)繪資格的單位對(duì)商品房面積實(shí)施測(cè)繪，并將測(cè)繪結(jié)果及有關(guān)房屋權(quán)屬登記的資料報(bào)送商品房所在地房地產(chǎn)開發(fā)主管部門備案，并向購(gòu)買人出示測(cè)繪結(jié)果。
第四十五條 房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)交付商品房時(shí)，應(yīng)當(dāng)向購(gòu)買人提供住宅質(zhì)量保證書和住宅使用說(shuō)明書。
房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應(yīng)當(dāng)按照住宅質(zhì)量保證書的內(nèi)容，對(duì)所銷售的商品房承擔(dān)質(zhì)量保修責(zé)任。保修期內(nèi)，因房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)對(duì)商品房進(jìn)行維修，造成房屋原有功能的損害，給購(gòu)買人造成損失的，應(yīng)當(dāng)依法承擔(dān)賠償責(zé)任。商品房購(gòu)買人應(yīng)當(dāng)按照住宅使用說(shuō)明書的要求使用商品房。
商品房質(zhì)量保修期從商品房交付之日起計(jì)算。
商品房購(gòu)買人認(rèn)為商品房主體結(jié)構(gòu)質(zhì)量不合格的，可以向工程質(zhì)量監(jiān)督管理機(jī)構(gòu)申請(qǐng)核驗(yàn)；經(jīng)核驗(yàn)，原商品房主體結(jié)構(gòu)質(zhì)量不合格的，購(gòu)買人有權(quán)退房；給購(gòu)買人造成損失的，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應(yīng)當(dāng)依法承擔(dān)賠償責(zé)任。
第四十六條 購(gòu)買人購(gòu)買商品房后，應(yīng)當(dāng)依法辦理土地使用權(quán)變更和房屋所有權(quán)登記手續(xù)。具體辦法由自治區(qū)人民政府另行制定。
第五章 法律責(zé)任
第四十七條 違反本條例規(guī)定，未取得營(yíng)業(yè)執(zhí)照，擅自從事房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營(yíng)的，由工商行政管理部門責(zé)令其停止房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營(yíng)活動(dòng)，沒(méi)收違法所得，可以并處違法所得五倍以下的罰款。
第四十八條 違反本條例規(guī)定，未取得資質(zhì)證書或者超越資質(zhì)等級(jí)從事房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營(yíng)的，由縣級(jí)以上人民政府房地產(chǎn)開發(fā)主管部門責(zé)令限期改正，處五萬(wàn)元以上十萬(wàn)元以下的罰款；逾期不改正的，由工商行政管理部門依照國(guó)務(wù)院《城市房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營(yíng)管理?xiàng)l例》的規(guī)定，吊銷營(yíng)業(yè)執(zhí)照。
第四十九條 違反本條例規(guī)定，將未經(jīng)驗(yàn)收的房屋交付使用的，由縣級(jí)以上人民政府房地產(chǎn)開發(fā)主管部門責(zé)令限期補(bǔ)辦驗(yàn)收手續(xù)；逾期不補(bǔ)辦驗(yàn)收手續(xù)的，由縣級(jí)以上人民政府房地產(chǎn)開發(fā)主管部門組織有關(guān)部門和單位進(jìn)行驗(yàn)收，并處十萬(wàn)元以上三十萬(wàn)元以下的罰款。
第五十條 違反本條例規(guī)定，將驗(yàn)收不合格的房屋交付使用的，由縣級(jí)以上人民政府房地產(chǎn)開發(fā)主管部門責(zé)令限期返修，并處交付使用的房屋總造價(jià)百分之二以下的罰款；情節(jié)嚴(yán)重的，由工商行政管理部門依照國(guó)務(wù)院《城市房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營(yíng)管理?xiàng)l例》的規(guī)定，吊銷營(yíng)業(yè)執(zhí)照；給購(gòu)買人造成損失的，應(yīng)當(dāng)依法承擔(dān)賠償責(zé)任；造成重大傷亡事故或者其他嚴(yán)重后果，構(gòu)成犯罪的，依法追究刑事責(zé)任。
第五十一條 違反本條例規(guī)定，擅自轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目的，由縣級(jí)以上人民政府負(fù)責(zé)土地管理工作的部門責(zé)令停止違法行為，沒(méi)收違法所得，可以并處違法所得五倍以下的罰款。
第五十二條 違反本條例規(guī)定，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)有下列行為之一的，由縣級(jí)以上人民政府房地產(chǎn)開發(fā)主管部門責(zé)令停止違法行為，沒(méi)收違法所得，并處一萬(wàn)元以上三萬(wàn)元以下的罰款：
（一）隱瞞真實(shí)情況，弄虛作假騙取資質(zhì)證書的；
（二）偽造、涂改、出租、出借、轉(zhuǎn)讓、出賣資質(zhì)證書的。
第五十三條 違反本條例規(guī)定，擅自預(yù)售商品房的，由縣級(jí)以上人民政府房地產(chǎn)開發(fā)主管部門責(zé)令停止違法行為，沒(méi)收違法所得，可以并處已收取的預(yù)付款百分之一以下的罰款。
第五十四條 違反本條例規(guī)定，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)不履行保修義務(wù)或者拖延履行保修義務(wù)的，由縣級(jí)以上人民政府房地產(chǎn)開發(fā)主管部門責(zé)令限期改正，處五千元以上一萬(wàn)元以下的罰款。
第五十五條 當(dāng)事人對(duì)行政處罰決定不服的，可以依法申請(qǐng)行政復(fù)議或者向人民法院提起行政訴訟。當(dāng)事人逾期不申請(qǐng)行政復(fù)議，也不提起行政訴訟，又不履行處罰決定的，由作出行政處罰決定的機(jī)關(guān)申請(qǐng)人民法院強(qiáng)制執(zhí)行。
第五十六條 國(guó)家工作人員在房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營(yíng)管理工作中，玩忽職守，濫用職權(quán)，徇私舞弊，構(gòu)成犯罪的，依法追究刑事責(zé)任；尚不構(gòu)成犯罪的，依法給予行政處分。
第六章 附則
第五十七條 在城市規(guī)劃區(qū)外國(guó)有土地上從事房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營(yíng)，實(shí)施房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營(yíng)監(jiān)督管理，參照本條例執(zhí)行。
第五十八條 城市規(guī)劃區(qū)內(nèi)集體所有的土地，經(jīng)依法征用轉(zhuǎn)為國(guó)有土地后，方可用于房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營(yíng)。
第五十九條 本條例自20**年10月15日起施行。
篇3：城市房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營(yíng)管理?xiàng)l例(2011修正)
城市房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營(yíng)管理條例(20**修正)
（1998年7月20日中華人民共和國(guó)國(guó)務(wù)院令第248號(hào)發(fā)布 根據(jù)20**年1月8日《國(guó)務(wù)院關(guān)于廢止和修改部分行政法規(guī)的決定》修訂）
第一章 總則
第一條 為了規(guī)范房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營(yíng)行為，加強(qiáng)對(duì)城市房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營(yíng)活動(dòng)的監(jiān)督管理，促進(jìn)和保障房地產(chǎn)業(yè)的健康發(fā)展，根據(jù)《中華人民共和國(guó)城市房地產(chǎn)管理法》的有關(guān)規(guī)定，制定本條例。
第二條 本條例所稱房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營(yíng)，是指房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在城市規(guī)劃區(qū)內(nèi)國(guó)有土地上進(jìn)行基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)、房屋建設(shè)，并轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目或者銷售、出租商品房的行為。
第三條 房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營(yíng)應(yīng)當(dāng)按照經(jīng)濟(jì)效益、社會(huì)效益、環(huán)境效益相統(tǒng)一的原則，實(shí)行全面規(guī)劃、合理布局、綜合開發(fā)、配套建設(shè)。
第四條 國(guó)務(wù)院建設(shè)行政主管部門負(fù)責(zé)全國(guó)房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營(yíng)活動(dòng)的監(jiān)督管理工作。
縣級(jí)以上地方人民政府房地產(chǎn)開發(fā)主管部門負(fù)責(zé)本行政區(qū)域內(nèi)房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營(yíng)活動(dòng)的監(jiān)督管理工作。
縣級(jí)以上人民政府負(fù)責(zé)土地管理工作的部門依照有關(guān)法律、行政法規(guī)的規(guī)定，負(fù)責(zé)與房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營(yíng)有關(guān)的土地管理工作。
第二章 房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)
第五條 設(shè)立房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)，除應(yīng)當(dāng)符合有關(guān)法律、行政法規(guī)規(guī)定的企業(yè)設(shè)立條件外，還應(yīng)當(dāng)具備下列條件：
（一）有100萬(wàn)元以上的注冊(cè)資本；
（二）有4名以上持有資格證書的房地產(chǎn)專業(yè)、建筑工程專業(yè)的專職技術(shù)人員，2名以上持有資格證書的專職會(huì)計(jì)人員。
省、自治區(qū)、直轄市人民政府可以根據(jù)本地方的實(shí)際情況，對(duì)設(shè)立房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的注冊(cè)資本和專業(yè)技術(shù)人員的條件作出高于前款的規(guī)定。
第六條 外商投資設(shè)立房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的，除應(yīng)當(dāng)符合本條例第五條的規(guī)定外，還應(yīng)當(dāng)依照外商投資企業(yè)法律、行政法規(guī)的規(guī)定，辦理有關(guān)審批手續(xù)。
第七條 設(shè)立房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)，應(yīng)當(dāng)向縣級(jí)以上人民政府工商行政管理部門申請(qǐng)登記。工商行政管理部門對(duì)符合本條例第五條規(guī)定條件的，應(yīng)當(dāng)自收到申請(qǐng)之日起30日內(nèi)予以登記；對(duì)不符合條件不予登記的，應(yīng)當(dāng)說(shuō)明理由。
工商行政管理部門在對(duì)設(shè)立房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)申請(qǐng)登記進(jìn)行審查時(shí)，應(yīng)當(dāng)聽取同級(jí)房地產(chǎn)開發(fā)主管部門的意見。
第八條 房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應(yīng)當(dāng)自領(lǐng)取營(yíng)業(yè)執(zhí)照之日起30日內(nèi)，持下列文件到登記機(jī)關(guān)所在地的房地產(chǎn)開發(fā)主管部門備案：
（一）營(yíng)業(yè)執(zhí)照復(fù)印件；
（二）企業(yè)章程；
（三）驗(yàn)資證明；
（四）企業(yè)法定代表人的身份證明；
（五）專業(yè)技術(shù)人員的資格證書和聘用合同。
第九條 房地產(chǎn)開發(fā)主管部門應(yīng)當(dāng)根據(jù)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的資產(chǎn)、專業(yè)技術(shù)人員和開發(fā)經(jīng)營(yíng)業(yè)績(jī)等，對(duì)備案的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)核定資質(zhì)等級(jí)。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應(yīng)當(dāng)按照核定的資質(zhì)等級(jí)，承擔(dān)相應(yīng)的房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目。具體辦法由國(guó)務(wù)院建設(shè)行政主管部門制定。
第三章 房地產(chǎn)開發(fā)建設(shè)
第十條 確定房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目，應(yīng)當(dāng)符合土地利用總體規(guī)劃、年度建設(shè)用地計(jì)劃和城市規(guī)劃、房地產(chǎn)開發(fā)年度計(jì)劃的要求；按照國(guó)家有關(guān)規(guī)定需要經(jīng)計(jì)劃主管部門批準(zhǔn)的，還應(yīng)當(dāng)報(bào)計(jì)劃主管部門批準(zhǔn)，并納入年度固定資產(chǎn)投資計(jì)劃。
第十一條 確定房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目，應(yīng)當(dāng)堅(jiān)持舊區(qū)改建和新區(qū)建設(shè)相結(jié)合的原則，注重開發(fā)基礎(chǔ)設(shè)施薄弱、交通擁擠、環(huán)境污染嚴(yán)重以及危舊房屋集中的區(qū)域，保護(hù)和改善城市生態(tài)環(huán)境，保護(hù)歷史文化遺產(chǎn)。
第十二條 房地產(chǎn)開發(fā)用地應(yīng)當(dāng)以出讓方式取得；但是，法律和國(guó)務(wù)院規(guī)定可以采用劃撥方式的除外。
土地使用權(quán)出讓或者劃撥前，縣級(jí)以上地方人民政府城市規(guī)劃行政主管部門和房地產(chǎn)開發(fā)主管部門應(yīng)當(dāng)對(duì)下列事項(xiàng)提出書面意見，作為土地使用權(quán)出讓或者劃撥的依據(jù)之一：
（一）房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目的性質(zhì)、規(guī)模和開發(fā)期限；
（二）城市規(guī)劃設(shè)計(jì)條件；
（三）基礎(chǔ)設(shè)施和公共設(shè)施的建設(shè)要求；
（四）基礎(chǔ)設(shè)施建成后的產(chǎn)權(quán)界定；
（五）項(xiàng)目拆遷補(bǔ)償、安置要求。
第十三條 房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目應(yīng)當(dāng)建立資本金制度，資本金占項(xiàng)目總投資的比例不得低于20%。
第十四條 房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目的開發(fā)建設(shè)應(yīng)當(dāng)統(tǒng)籌安排配套基礎(chǔ)設(shè)施，并根據(jù)先地下、后地上的原則實(shí)施。
第十五條 房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應(yīng)當(dāng)按照土地使用權(quán)出讓合同約定的土地用途、動(dòng)工開發(fā)期限進(jìn)行項(xiàng)目開發(fā)建設(shè)。出讓合同約定的動(dòng)工開發(fā)期限滿1年未動(dòng)工開發(fā)的，可以征收相當(dāng)于土地使用權(quán)出讓金20%以下的土地閑置費(fèi)；滿2年未動(dòng)工開發(fā)的，可以無(wú)償收回土地使用權(quán)。但是，因不可抗力或者政府、政府有關(guān)部門的行為或者動(dòng)工開發(fā)必需的前期工作造成動(dòng)工遲延的除外。
第十六條 房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)開發(fā)建設(shè)的房地產(chǎn)項(xiàng)目，應(yīng)當(dāng)符合有關(guān)法律、法規(guī)的規(guī)定和建筑工程質(zhì)量、安全標(biāo)準(zhǔn)、建筑工程勘察、設(shè)計(jì)、施工的技術(shù)規(guī)范以及合同的約定。
房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應(yīng)當(dāng)對(duì)其開發(fā)建設(shè)的房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目的質(zhì)量承擔(dān)責(zé)任。
勘察、設(shè)計(jì)、施工、監(jiān)理等單位應(yīng)當(dāng)依照有關(guān)法律、法規(guī)的規(guī)定或者合同的約定，承擔(dān)相應(yīng)的責(zé)任。
第十七條 房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目竣工，經(jīng)驗(yàn)收合格后，方可交付使用；未經(jīng)驗(yàn)收或者驗(yàn)收不合格的，不得交付使用。
房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目竣工后，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應(yīng)當(dāng)向項(xiàng)目所在地的縣級(jí)以上地方人民政府房地產(chǎn)開發(fā)主管部門提出竣工驗(yàn)收申請(qǐng)。房地產(chǎn)開發(fā)主管部門應(yīng)當(dāng)自收到竣工驗(yàn)收申請(qǐng)之日起30日內(nèi)，對(duì)涉及公共安全的內(nèi)容，組織工程質(zhì)量監(jiān)督、規(guī)劃、消防、人防等有關(guān)部門或者單位進(jìn)行驗(yàn)收。
第十八條 住宅小區(qū)等群體房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目竣工，應(yīng)當(dāng)依照本條例第十七條的規(guī)定和下列要求進(jìn)行綜合驗(yàn)收：
（一）城市規(guī)劃設(shè)計(jì)條件的落實(shí)情況；
（二）城市規(guī)劃要求配套的基礎(chǔ)設(shè)施和公共設(shè)施的建設(shè)情況；
（三）單項(xiàng)工程的工程質(zhì)量驗(yàn)收情況；
（四）拆遷安置方案的落實(shí)情況；
（五）物業(yè)管理的落實(shí)情況。
住宅小區(qū)等群體房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目實(shí)行分期開發(fā)的，可以分期驗(yàn)收。
第十九條 房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應(yīng)當(dāng)將房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目建設(shè)過(guò)程中的主要事項(xiàng)記錄在房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目手冊(cè)中，并定期送房地產(chǎn)開發(fā)主管部門備案。
第四章 房地產(chǎn)經(jīng)營(yíng)
第二十條 轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目，應(yīng)當(dāng)符合《中華人民共和國(guó)城市房地產(chǎn)管理法》第三十九條、第四十條規(guī)定的條件。
第二十一條 轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目，轉(zhuǎn)讓人和受讓人應(yīng)當(dāng)自土地使用權(quán)變更登記手續(xù)辦理完畢之日起30日內(nèi)，持房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目轉(zhuǎn)讓合同到房地產(chǎn)開發(fā)主管部門備案。
第二十二條 房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目時(shí)，尚未完成拆遷補(bǔ)償安置的，原拆遷補(bǔ)償安置合同中有關(guān)的權(quán)利、義務(wù)隨之轉(zhuǎn)移給受讓人。項(xiàng)目轉(zhuǎn)讓人應(yīng)當(dāng)書面通知被拆遷人。
第二十三條 房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)預(yù)售商品房，應(yīng)當(dāng)符合下列條件：
（一）已交付全部土地使用權(quán)出讓金，取得土地使用權(quán)證書；
（二）持有建設(shè)工程規(guī)劃許可證和施工許可證；
（三）按提供的預(yù)售商品房計(jì)算，投入開發(fā)建設(shè)的資金達(dá)到工程建設(shè)總投資的25%以上，并已確定施工進(jìn)度和竣工交付日期；
（四）已辦理預(yù)售登記，取得商品房預(yù)售許可證明。
第二十四條 房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)申請(qǐng)辦理商品房預(yù)售登記，應(yīng)當(dāng)提交下列文件：
（一）本條例第二十三條第（一）項(xiàng)至第（三）項(xiàng)規(guī)定的證明材料；
（二）營(yíng)業(yè)執(zhí)照和資質(zhì)等級(jí)證書；
（三）工程施工合同；
（四）預(yù)售商品房分層平面圖；
（五）商品房預(yù)售方案。
第二十五條 房地產(chǎn)開發(fā)主管部門應(yīng)當(dāng)自收到商品房預(yù)售申請(qǐng)之日起10日內(nèi)，作出同意預(yù)售或者不同意預(yù)售的答復(fù)。同意預(yù)售的，應(yīng)當(dāng)核發(fā)商品房預(yù)售許可證明；不同意預(yù)售的，應(yīng)當(dāng)說(shuō)明理由。
第二十六條 房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)不得進(jìn)行虛假?gòu)V告宣傳，商品房預(yù)售廣告中應(yīng)當(dāng)載明商品房預(yù)售許可證明的文號(hào)。
第二十七條 房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)預(yù)售商品房時(shí)，應(yīng)當(dāng)向預(yù)購(gòu)人出示商品房預(yù)售許可證明。
房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應(yīng)當(dāng)自商品房預(yù)售合同簽訂之日起30日內(nèi)，到商品房所在地的縣級(jí)以上人民政府房地產(chǎn)開發(fā)主管部門和負(fù)責(zé)土地管理工作的部門備案。
第二十八條 商品房銷售，當(dāng)事人雙方應(yīng)當(dāng)簽訂書面合同。合同應(yīng)當(dāng)載明商品房的建筑面積和使用面積、價(jià)格、交付日期、質(zhì)量要求、物業(yè)管理方式以及雙方的違約責(zé)任。
第二十九條 房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)委托中介機(jī)構(gòu)代理銷售商品房的，應(yīng)當(dāng)向中介機(jī)構(gòu)出具委托書。中介機(jī)構(gòu)銷售商品房時(shí)，應(yīng)當(dāng)向商品房購(gòu)買人出示商品房的有關(guān)證明文件和商品房銷售委托書。
第三十條 房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目轉(zhuǎn)讓和商品房銷售價(jià)格，由當(dāng)事人協(xié)商議定；但是，享受國(guó)家優(yōu)惠政策的居民住宅價(jià)格，應(yīng)當(dāng)實(shí)行政府指導(dǎo)價(jià)或者政府定價(jià)。
第三十一條 房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應(yīng)當(dāng)在商品房交付使用時(shí)，向購(gòu)買人提供住宅質(zhì)量保證書和住宅使用說(shuō)明書。
住宅質(zhì)量保證書應(yīng)當(dāng)列明工程質(zhì)量監(jiān)督單位核驗(yàn)的質(zhì)量等級(jí)、保修范圍、保修期和保修單位等內(nèi)容。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應(yīng)當(dāng)按照住宅質(zhì)量保證書的約定，承擔(dān)商品房保修責(zé)任。
保修期內(nèi)，因房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)對(duì)商品房進(jìn)行維修，致使房屋原使用功能受到影響，給購(gòu)買人造成損失的，應(yīng)當(dāng)依法承擔(dān)賠償責(zé)任。
第三十二條 商品房交付使用后，購(gòu)買人認(rèn)為主體結(jié)構(gòu)質(zhì)量不合格的，可以向工程質(zhì)量監(jiān)督單位申請(qǐng)重新核驗(yàn)。經(jīng)核驗(yàn)，確屬主體結(jié)構(gòu)質(zhì)量不合格的，購(gòu)買人有權(quán)退房；給購(gòu)買人造成損失的，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應(yīng)當(dāng)依法承擔(dān)賠償責(zé)任。
第三十三條 預(yù)售商品房的購(gòu)買人應(yīng)當(dāng)自商品房交付使用之日起90日內(nèi)，辦理土地使用權(quán)變更和房屋所有權(quán)登記手續(xù)；現(xiàn)售商品房的購(gòu)買人應(yīng)當(dāng)自銷售合同簽訂之日起90日內(nèi)，辦理土地使用權(quán)變更和房屋所有權(quán)登記手續(xù)。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應(yīng)當(dāng)協(xié)助商品房購(gòu)買人辦理土地使用權(quán)變更和房屋所有權(quán)登記手續(xù)，并提供必要的證明文件。
第五章 法律責(zé)任
第三十四條 違反本條例規(guī)定，未取得營(yíng)業(yè)執(zhí)照，擅自從事房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營(yíng)的，由縣級(jí)以上人民政府工商行政管理部門責(zé)令停止房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營(yíng)活動(dòng)，沒(méi)收違法所得，可以并處違法所得5倍以下的罰款。
第三十五條 違反本條例規(guī)定，未取得資質(zhì)等級(jí)證書或者超越資質(zhì)等級(jí)從事房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營(yíng)的，由縣級(jí)以上人民政府房地產(chǎn)開發(fā)主管部門責(zé)令限期改正，處5萬(wàn)元以上10萬(wàn)元以下的罰款；逾期不改正的，由工商行政管理部門吊銷營(yíng)業(yè)執(zhí)照。
第三十六條 違反本條例規(guī)定，將未經(jīng)驗(yàn)收的房屋交付使用的，由縣級(jí)以上人民政府房地產(chǎn)開發(fā)主管部門責(zé)令限期補(bǔ)辦驗(yàn)收手續(xù)；逾期不補(bǔ)辦驗(yàn)收手續(xù)的，由縣級(jí)以上人民政府房地產(chǎn)開發(fā)主管部門組織有關(guān)部門和單位進(jìn)行驗(yàn)收，并處10萬(wàn)元以上30萬(wàn)元以下的罰款。經(jīng)驗(yàn)收不合格的，依照本條例第三十七條的規(guī)定處理。
第三十七條 違反本條例規(guī)定，將驗(yàn)收不合格的房屋交付使用的，由縣級(jí)以上人民政府房地產(chǎn)開發(fā)主管部門責(zé)令限期返修，并處交付使用的房屋總造價(jià)2%以下的罰款；情節(jié)嚴(yán)重的，由工商行政管理部門吊銷營(yíng)業(yè)執(zhí)照；給購(gòu)買人造成損失的，應(yīng)當(dāng)依法承擔(dān)賠償責(zé)任；造成重大傷亡事故或者其他嚴(yán)重后果，構(gòu)成犯罪的，依法追究刑事責(zé)任。
第三十八條 違反本條例規(guī)定，擅自轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目的，由縣級(jí)以上人民政府負(fù)責(zé)土地管理工作的部門責(zé)令停止違法行為，沒(méi)收違法所得，可以并處違法所得5倍以下的罰款。
第三十九條 違反本條例規(guī)定，擅自預(yù)售商品房的，由縣級(jí)以上人民政府房地產(chǎn)開發(fā)主管部門責(zé)令停止違法行為，沒(méi)收違法所得，可以并處已收取的預(yù)付款1%以下的罰款。
第四十條 國(guó)家機(jī)關(guān)工作人員在房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營(yíng)監(jiān)督管理工作中玩忽職守、徇私舞弊、濫用職權(quán)，構(gòu)成犯罪的，依法追究刑事責(zé)任；尚不構(gòu)成犯罪的，依法給予行政處分。
第六章 附則
第四十一條 在城市規(guī)劃區(qū)外國(guó)有土地上從事房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營(yíng)，實(shí)施房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營(yíng)監(jiān)督管理，參照本條例執(zhí)行。
第四十二條 城市規(guī)劃區(qū)內(nèi)集體所有的土地，經(jīng)依法征收轉(zhuǎn)為國(guó)有土地后，方可用于房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營(yíng)。
第四十三條 本條例自發(fā)布之日起施行。