房地產(chǎn)項目前期開發(fā)手續(xù)流程監(jiān)督制度

　　目的：

　　為保證集團(tuán)公司發(fā)展戰(zhàn)略認(rèn)真貫徹，建立良好的項目風(fēng)險控制體系、審計指標(biāo)體系和規(guī)范項目開發(fā)的作業(yè)流程，特制定本辦法。

　　適用范圍：

　　**房地產(chǎn)公司總部下屬各個項目公司

　　發(fā)布范圍：**房地產(chǎn)公司總部下屬各個項目公司

　　名詞解釋：

　　[前期開發(fā)手續(xù)流程]：指項目從立項到工程施工許可證為止，各個階段、環(huán)節(jié)涉及的各項手續(xù)的辦理流程。

　　[流程的標(biāo)準(zhǔn)時間]：指項目從立項到工程施工許可證為止，各個階段、環(huán)節(jié)涉及的各項手續(xù)的辦理，按政策法規(guī)規(guī)定或行業(yè)慣例，正常的辦理時間。

　　職責(zé)：

　　總部發(fā)展中心風(fēng)險控制部人員：負(fù)責(zé)編制項目前期開發(fā)手續(xù)流程;負(fù)責(zé)制定項目前期開發(fā)手續(xù)流程的標(biāo)準(zhǔn)時間指標(biāo);負(fù)責(zé)充分與總部管理中心、成本中心、財務(wù)中心、總工辦和營銷中心溝通項目前期開發(fā)手續(xù)各個環(huán)節(jié)時間指標(biāo);

　　項目運(yùn)行期間負(fù)責(zé)跟蹤和監(jiān)督項目前期開發(fā)手續(xù)的完成時間和辦理情況;

　　總部管理中心、成本中心、財務(wù)中心、總工辦和營銷中心人員：配合發(fā)展中心制訂項目前期開發(fā)手續(xù)流程的標(biāo)準(zhǔn)時間;配合發(fā)展中心下達(dá)項目前期開發(fā)手續(xù)流程的標(biāo)準(zhǔn)時間指標(biāo);

　　項目運(yùn)行期間配合發(fā)展中心跟蹤和監(jiān)督項目前期開發(fā)手續(xù)的完成時間和辦理情況;

　　各項目公司相關(guān)負(fù)責(zé)部門和人員：負(fù)責(zé)本項目的前期手續(xù)辦理;按要求填報項目前期手續(xù)辦理計劃;及時和總部各相應(yīng)中心進(jìn)行指標(biāo)控制工作的交流和溝通;根據(jù)項目進(jìn)展和需要，及時調(diào)整風(fēng)險控制措施;如遇到特殊項目或特殊情況，需調(diào)整指標(biāo)，及時上報發(fā)展中心或總部其他相關(guān)中心部門;

　　各項目公司下屬項目部相關(guān)負(fù)責(zé)部門和人員：負(fù)責(zé)本項目的前期手續(xù)辦理;按要求填報項目前期手續(xù)辦理計劃;及時和項目公司或總部各相應(yīng)中心進(jìn)行指標(biāo)控制工作的交流和溝通;根據(jù)項目進(jìn)展和需要，及時調(diào)整風(fēng)險控制措施;如遇到特殊項目或特殊情況，需調(diào)整指標(biāo)，及時上報項目公司領(lǐng)導(dǎo)或發(fā)展中心及總部其他相關(guān)中心部門;

　　作業(yè)內(nèi)容：

　　一級開發(fā)前期手續(xù)流程(祥見附件-一一級開發(fā)前期手續(xù)流程圖)一級開發(fā)授權(quán)

　　5.1.1.1簽訂意向書

　　a)土地現(xiàn)狀調(diào)研、釘樁、測繪、評估;

　　b)初步征地補(bǔ)償方案;

　　c)與鄉(xiāng)鎮(zhèn)政府簽訂意向書;

　　5.1.1.2規(guī)劃可研編制

　　a)向規(guī)委申領(lǐng)規(guī)劃要點，編制控制性詳細(xì)規(guī)劃;

　　b)編制項目可行性研究報告;

　　5.1.1.3一級開發(fā)授權(quán)

　　提交一級開發(fā)申請和實施方案市國土局、發(fā)改委、規(guī)委、建委等舉行聯(lián)席會議，預(yù)審項目可研、規(guī)劃和征地補(bǔ)償方案等;

　　5.1.2預(yù)審?fù)ㄟ^后獲得一級開發(fā)授權(quán)，并簽訂一級開發(fā)合同;立項批復(fù)5.1.2.1到計委提交立項報告;計委函之規(guī)劃局審核;

　　5.1.2.2規(guī)劃局會簽返計委;計委統(tǒng)一立項，下發(fā)立項批復(fù);

　　5.1.3規(guī)劃意見書做好整體詳細(xì)規(guī)劃，向市規(guī)委申請規(guī)劃意見書;

　　5.1.4征地批復(fù)

　　5.1.4.1編制一級開發(fā)的一書四方案，報國土局審議;

　　a)建設(shè)項目承包說明書

　　b)農(nóng)用地轉(zhuǎn)用方案

　　c)補(bǔ)充耕地方案

　　d)征地方案

　　e)供地方案

　　5.1.4.2向國土局、規(guī)劃局、建委、鄉(xiāng)政府、村公所等部門征求意見，結(jié)果報市政府;

　　5.1.5是政府下文批地拆遷許可證

　　5.1.5.1凍結(jié)戶口、入戶調(diào)查、拆遷協(xié)議談判等工作;

　　5.1.5.2制定拆遷安置方案，并報地方政府相關(guān)部門審查;

　　5.1.5.3審查通過，獲取拆遷許可證;

　　5.1.6土地上市

　　5.1.6.1核算一級開發(fā)成本;

　　5.1.6.2驗收土地;

　　5.1.6.3在土地中心入市交易;

　　5.25.2.1二級開發(fā)前期開發(fā)手續(xù)流程(祥見附件--二級開發(fā)前期開發(fā)手續(xù)流程圖)立項手續(xù)--立項批復(fù)

　　5.2.1.1首先要選定項目，洽談合同或協(xié)議;也可以是考察準(zhǔn)備掛牌或已掛牌的項目;

　　5.2.1.2申請規(guī)劃要點的規(guī)劃意見書，(已掛牌項目不需要)向計委申報立項報告;

　　5.2.1.3計委函至規(guī)劃局，規(guī)劃局會簽反計委;

　　5.2.1.4計委下立項批復(fù)，要求進(jìn)行可行性研究;

　　5.2.1.4如果是公開市場招、拍、掛獲取的項目，可以直接從土地中心轉(zhuǎn)立項;

　　5.2.2規(guī)

　　劃手續(xù)主要包括用地規(guī)劃許可證和工程規(guī)劃許可證;

　　5.2.2.1用地規(guī)劃許可證

　　a)項目立項后應(yīng)及時申報項目可行性研究報告，經(jīng)建委和規(guī)委審核會簽;

　　b)進(jìn)行畫樁，并獲取《用地釘樁成果通知單》;

　　c)進(jìn)行整體的規(guī)劃設(shè)計，主要是總平面設(shè)計，層面、立面設(shè)計和重要剖面設(shè)計;

　　d)準(zhǔn)備環(huán)境影響評估、交通影響評估、地震安全性評估報告、勘測設(shè)計招投標(biāo)備案;

　　e)如果是公開市場招、拍、掛獲取的項目，需要準(zhǔn)備《土地出讓轉(zhuǎn)讓合同》;

　　f)手續(xù)準(zhǔn)備齊全向市規(guī)委申請用地規(guī)劃許可證;

　　5.2.2.1工程規(guī)劃許可證

　　a)準(zhǔn)備人防設(shè)計審核批準(zhǔn)、交通出入口及停車場、園林局綠地率和消防設(shè)計審核意見、工程檔案登記證明、“七通”服務(wù)協(xié)議等;

　　b)向市發(fā)改委和市建委申報年度開工計劃;此時要交納一定比例(一般20%以上)的綜合地價款;

　　c)進(jìn)行全套建設(shè)施工圖設(shè)計，包括總平面設(shè)計，各層平面、各向立面設(shè)計、各層剖面設(shè)計和基礎(chǔ)平面、基礎(chǔ)剖面圖;

　　d)上報市規(guī)劃局進(jìn)行施工圖審查。以上手續(xù)及其它手續(xù)(如立項、用地規(guī)劃等手續(xù))準(zhǔn)備齊全后，獲取工程規(guī)劃許可證;

　　5.2.3土地手續(xù)--國有土地使用證a)繳納土地出讓金，支付土地補(bǔ)償費(fèi);b)準(zhǔn)備好公司執(zhí)照、立項批復(fù)、建設(shè)用地規(guī)劃許可證、征地批復(fù)、出讓合同和出讓金、補(bǔ)償費(fèi)繳款發(fā)票等手續(xù)，辦理國有土地使用證;

　　5.2.4工程手續(xù)--工程施工許可證a)準(zhǔn)備建設(shè)用地規(guī)劃許可證、土地征(或相關(guān)證明)和施工圖審查通知書;標(biāo)底制作;與中標(biāo)的工程公司和監(jiān)理公司簽訂合同;b)進(jìn)行招投標(biāo)工作，c)交納四源費(fèi)、準(zhǔn)備建設(shè)資金落實證明和人防施工圖備案回執(zhí)等手續(xù);d)到市建委辦理工程施工許可證;

　　5.2.5其他手續(xù)主要是在辦理以上主要證件需要準(zhǔn)備和辦理的其他手續(xù)，如注冊公司手續(xù)、資質(zhì)級別證明、審定方案通知單、環(huán)境影響評估、交通影響評估、地震安全性評估報告、勘測設(shè)計招投標(biāo)備案、人防設(shè)計審核批準(zhǔn)、交通出入口及停車場、園林局綠地率和消防設(shè)計審核意見、工程檔案登記證明、“七通”服務(wù)協(xié)議等手續(xù);

　　5.3項目開發(fā)手續(xù)流程標(biāo)準(zhǔn)時間指標(biāo)(針對二級開發(fā))

　　5.3.1立項手續(xù)標(biāo)準(zhǔn)時間指標(biāo)

　　5.3.1.1如果是公開市場通過招、拍、掛獲取的項目，直接從土地中心轉(zhuǎn)立項只需要1-2個工作日;

　　5.3.1.2非公開市場獲取的項目辦理各項立項手續(xù)，獲取立項批復(fù)標(biāo)準(zhǔn)時間為45個工作日;

　　5.3.2規(guī)劃手續(xù)標(biāo)準(zhǔn)時間指標(biāo)

　　5.3.2.1項目辦理用地規(guī)劃許可證所需標(biāo)準(zhǔn)時間為45個工作日，但是不包含辦理手續(xù)所需的總體設(shè)計圖紙的出圖時間，這需要根據(jù)項目設(shè)計要求情況而定;

　　5.3.2.2項目辦理工程規(guī)劃許可證所需標(biāo)準(zhǔn)時間為30個工作日，但是不包含辦理手續(xù)所需的施工圖設(shè)計圖紙的出圖時間，這需要根據(jù)項目設(shè)計要求情況而定;

　　5.3.3土地手續(xù)標(biāo)準(zhǔn)時間指標(biāo)

　　5.3.3.1國有土地使用在獲得用地規(guī)劃許可證后標(biāo)準(zhǔn)時間為20個工作日;

　　5.3.3.2辦理國有土地使用需要交納土地出讓金和補(bǔ)償費(fèi)，故具體辦理時間也要根據(jù)項目資金安排和運(yùn)營需要進(jìn)行調(diào)整;

　　5.3.4工程手續(xù)標(biāo)準(zhǔn)時間指標(biāo)

　　5.3.4.1項目施工圖審查標(biāo)準(zhǔn)時間為35個工作日;這些工作與土地手續(xù)辦理可同時進(jìn)行;

　　5.3.4.2項目招投標(biāo)工作標(biāo)準(zhǔn)時間為30個工作日;這些工作與土地手續(xù)辦理可同時進(jìn)行

　　5.3.4.2辦理工程施工許可證標(biāo)準(zhǔn)時間為10個工作日;

　　5.3.5項目前期開發(fā)手續(xù)流程整體辦理標(biāo)準(zhǔn)時間應(yīng)為180個工作日，折合240個自然日，大約8個月的時間;

　　5.4.項目前期開發(fā)手續(xù)流程監(jiān)督部門

　　5.4.1項目的立項手續(xù)和土地手續(xù)的辦理主要由發(fā)展中心針對項目情況進(jìn)行監(jiān)督控制;

　　5.4.2項目的規(guī)劃手續(xù)和工程手續(xù)的辦理主要由發(fā)展中心配合總部總工辦針對項目情況進(jìn)行監(jiān)督控制;

　　5.5項目開發(fā)手續(xù)流程監(jiān)督方法

　　5.5.1項目公司針對項目具體情況，制定項目前期開發(fā)手續(xù)流程的辦理計劃，包括辦理流程、時間、責(zé)任部門及責(zé)任人，上報發(fā)展中心審批;

　　5.5.2經(jīng)發(fā)展中心審核通過的項目開發(fā)手續(xù)流程的辦理計劃，總部發(fā)展中心風(fēng)險控制部和總工辦安排專門人員組成項目監(jiān)督小組;

　　5.5.3監(jiān)督小組至少3人構(gòu)成，其組員至少1個發(fā)展中心風(fēng)險控制部人員，1個總工辦工程人員，1個總工辦設(shè)計人員;

　　5.5.4監(jiān)督小組根據(jù)項目具體情況和運(yùn)營要求，制定針對性的詳細(xì)的監(jiān)督辦法，并進(jìn)行監(jiān)督控制;

　　6.6.1獎懲條例:

　　6.1.1超額完成指標(biāo)獎勵辦法獎勵標(biāo)準(zhǔn)：能夠保證前期開發(fā)手續(xù)流程的各項質(zhì)量下，以最短的時間獲取了各項開發(fā)手續(xù)，為項目操作節(jié)約大量時間，從而使項目運(yùn)營獲得更好的現(xiàn)金流和收益;

　　6.1.2獎勵金額：根據(jù)項目手續(xù)超額完成情況和給項目帶來的間接收益情況，由項目公司負(fù)責(zé)人申報;

　　6.1.3獎勵申請和審核：

　　6.1.3.1項目公司辦理前期開發(fā)手續(xù)的相應(yīng)部門和責(zé)任人，工作達(dá)到獎勵標(biāo)準(zhǔn)，可以提交書面的獎勵申請書;

　　6.1.3.2獎勵申請書經(jīng)項目公司部門經(jīng)理和項目總經(jīng)理簽字確認(rèn)后，上報總部發(fā)展中心或總工辦，經(jīng)審核合格，上報總經(jīng)理辦公會審議;

　　6.1.46.1.4.1獎勵的兌現(xiàn)獎勵采取資金方式兌現(xiàn)的，由集團(tuán)財務(wù)部門向獎勵主體發(fā)放獎勵資金，接受獎勵主體提供銀行存款帳號;

　　6.1.4.2團(tuán)隊獲得的獎，金可以由團(tuán)隊負(fù)責(zé)人進(jìn)行分配和安排，但應(yīng)將分配或資金使用安排上報管理中心;

　　6.26.1.1未完成指標(biāo)懲罰辦法懲罰標(biāo)準(zhǔn)：未能按時按質(zhì)完成項目前期開發(fā)各項手續(xù)，加大了項目操作周期時間，從而使項目運(yùn)營遭受損失;

　　6.1.2懲罰金額：根據(jù)項目手續(xù)未完成情況和給項目帶來的間接損失情況，由項目公司負(fù)責(zé)人申報;

　　6.1.3懲罰審核：

　　6.1.3.1項目公司辦理前期開發(fā)手續(xù)的相應(yīng)部門和責(zé)任人，為完成工作達(dá)到懲罰標(biāo)準(zhǔn)，總部發(fā)展中心或總工辦組成的監(jiān)督小組下達(dá)懲罰通知單，上報總經(jīng)理辦公會審議;

　　6.1.4懲罰的兌現(xiàn)

　　6.1.4.1懲罰通知單經(jīng)總經(jīng)理辦公會審議，決定懲罰的金額和方式，發(fā)展中心風(fēng)險控制部和總工辦組成的監(jiān)督小組下達(dá)相關(guān)部門執(zhí)行;

　　7.注意事項:

　　7.

　　1此制度各項指標(biāo)為標(biāo)準(zhǔn)開發(fā)流程和時間指標(biāo)，各開發(fā)項目要根據(jù)項目實際情況隨時調(diào)整監(jiān)督審核的指標(biāo)。

　　8.本制度自發(fā)布之日起生效，由發(fā)展中心負(fù)責(zé)解釋。

　　附件:一級開發(fā)前期手續(xù)流程圖

　　附件:二級開發(fā)前期手續(xù)流程圖

篇2：公司財會監(jiān)督制度

　　公司財會監(jiān)督制度

　　1.0 目的

　　財會工作監(jiān)督可來自各個方面，但最直接、最經(jīng)常、最有效的監(jiān)督還是在財會機(jī)構(gòu)內(nèi)部建立財務(wù)稽核牽制體系。為了使稽核工作制度化，稽核行為規(guī)范化，制定本程序。

　　2.0 適用范圍

　　對物管收入、成本、以及各項費(fèi)用支出進(jìn)行核算、審核；對工程材料、保潔用品、庫存貨物進(jìn)行盤點核查。對一切經(jīng)濟(jì)事項逐筆審核，對不符合規(guī)定的收支，提出意見。

　　3.0 程序要點

　　稽核程序分為稽核立項、稽核準(zhǔn)備、稽核實施、稽核處理四個階段。

　　3.1稽核立項階段

　　3.1.1 定項目:確定本次稽核的對象、目的、內(nèi)容、要求和稽核期。

　　3.1.2 定方式:確定本次稽核所采取的稽核方式。

　　3.1.3 定人員:

　　3.2 稽核準(zhǔn)備階段

　　3.2.1收集資料。收集與本次稽核有關(guān)的資料，主要包括:對被稽核單位的有關(guān)制度規(guī)定；被稽核單位的有關(guān)資料；有關(guān)部門掌握的被稽核單位的情況

　　3.2.2制定方案。在對資料進(jìn)行研究的基礎(chǔ)上制定《稽核方案》。對資料初步分析的意見；稽核提綱；時間安排和工作步驟。

　　3.2.3稽核通知。稽核方案批準(zhǔn)后，向被稽核單位發(fā)出稽核通知，并附稽核提綱。

　　3.3稽核實施階段

　　3.3.1進(jìn)入現(xiàn)場。

　　3.3.2聽取匯報。聽取被稽核單位負(fù)責(zé)人對本次稽核內(nèi)容自查情況的匯報，被稽核單位應(yīng)提供自查報告。

　　3.3.3調(diào)用資料。調(diào)閱有關(guān)文件、憑證、帳目和報表。

　　3.3.4稽核檢查。

　　3.4.稽核處理階段

　　3.4.1做出決定。根據(jù)稽核發(fā)現(xiàn)的問題，發(fā)送《稽核結(jié)論和處理決定》

　　3.4.2反饋情況。被稽核單位應(yīng)按照《稽核結(jié)論和處理決定》上規(guī)定的時限，將執(zhí)行情況書面報告稽核行。

　　3.4.3整理檔案。將整個稽核過程中產(chǎn)生的所有材料整理歸檔，妥善保管。

篇3：物業(yè)小區(qū)財務(wù)公開監(jiān)督制度

　　物業(yè)小區(qū)財務(wù)公開監(jiān)督制度

　　zz家園管理處是在廣大業(yè)主的監(jiān)督指導(dǎo)下，負(fù)責(zé)小區(qū)住戶日常管理費(fèi)用收取、合理正常使用及其它業(yè)務(wù)等經(jīng)濟(jì)核算、統(tǒng)計的合法部門。為了有效合理的使用資金，加強(qiáng)對管理費(fèi)的監(jiān)督管理，使之“取之于民，用之于民”，特制定以下財務(wù)公開監(jiān)督制度。

　　一、zz家園管理處是負(fù)責(zé)住戶管理費(fèi)收繳及合理使用的部門，負(fù)責(zé)**家園的正常收支業(yè)務(wù)及財務(wù)核算、統(tǒng)計工作。

　　二、管理處必須配備專業(yè)財務(wù)人員，對小區(qū)的管理費(fèi)收支情況及其它經(jīng)濟(jì)業(yè)務(wù)進(jìn)行準(zhǔn)確核算，并設(shè)立及登記專項帳目。根據(jù)有關(guān)法規(guī)條例，每季度將小區(qū)收支情況及財務(wù)經(jīng)營情況書面提交業(yè)委會審核，并負(fù)責(zé)財務(wù)帳目的裝訂歸檔及妥善保存。

　　三、小區(qū)管理費(fèi)收取標(biāo)準(zhǔn)的制定、調(diào)整及重大維修項目工程須由管理處向全體業(yè)主布欄張榜公布。小區(qū)管理費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)須上報物價局審查備案。

　　四、根據(jù)小區(qū)的管理特點及有關(guān)法規(guī)規(guī)定，管理處必須每季度將管理費(fèi)收支情況于小區(qū)公布欄張榜公布，以接受小區(qū)業(yè)主住戶的監(jiān)督。

　　五、管理處關(guān)于小區(qū)管理費(fèi)收支情況及經(jīng)營狀況隨時接受業(yè)主、管委會、政府有關(guān)職能部門（工商、物價、稅務(wù)）的檢查監(jiān)督。

　　六、本制度參照《深圳經(jīng)濟(jì)特區(qū)住宅物業(yè)管理條例》及《實施細(xì)則》制定。