中國(guó)房地產(chǎn)的品質(zhì)競(jìng)爭(zhēng)時(shí)代,決定了誰(shuí)在項(xiàng)目管理上做得更好,誰(shuí)的贏面就也也大一些,該文將以金地集團(tuán)為例,金地集團(tuán)具有三大系統(tǒng)運(yùn)作保障:ISO9000質(zhì)量保證體系,網(wǎng)絡(luò)化的開(kāi)發(fā)進(jìn)度控制機(jī)系統(tǒng),動(dòng)態(tài)投資控制系統(tǒng),都是一個(gè)房地產(chǎn)企業(yè)比備的基本功,但金地集團(tuán)為何憑此形成競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì)?

　　第一操作環(huán)節(jié):房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目管理成功的關(guān)鍵

　　一支隊(duì)伍和三個(gè)系統(tǒng)

　　以金地集團(tuán)為例。金地集團(tuán)在產(chǎn)品設(shè)計(jì)、成本控制和施工質(zhì)量上達(dá)到全國(guó)一流水準(zhǔn)。金海灣的設(shè)計(jì)要拿全國(guó)甚至國(guó)際上的優(yōu)秀設(shè)計(jì)獎(jiǎng)。工程質(zhì)量上已經(jīng)獲得區(qū)全優(yōu)、市樣板、省樣板,下一步要取得全國(guó)工程質(zhì)量最高獎(jiǎng)--魯班獎(jiǎng)。

　　怎樣才能實(shí)現(xiàn)上述目標(biāo)呢?

　　靠一支隊(duì)伍和三個(gè)系統(tǒng)。金地集團(tuán)已經(jīng)擁有一支高素質(zhì)的、勇于拼搏的、肯硬干苦干的技術(shù)隊(duì)伍,這是我們最寶貴的資本,要實(shí)現(xiàn)上述目標(biāo)首先要靠他們下狠工夫。在管理上,金地集團(tuán)已建立健全了三大系統(tǒng)動(dòng)作保障即:ISO9000質(zhì)量保證體系,網(wǎng)絡(luò)化的開(kāi)發(fā)進(jìn)度控制系統(tǒng)和動(dòng)態(tài)投資控制系統(tǒng),它們可確保工程的質(zhì)量、進(jìn)度、成本控制達(dá)到理想的目標(biāo),這在全國(guó)都是處于領(lǐng)先水平。

　　ISO9000質(zhì)量保證體系的實(shí)施,使金地集團(tuán)對(duì)質(zhì)量控制的濃度和廣度加大了很多。網(wǎng)絡(luò)控制系統(tǒng)嚴(yán)密、周全,經(jīng)過(guò)一年多的運(yùn)行,保障了開(kāi)發(fā)工程快捷、有序地進(jìn)行,發(fā)揮了重要作用。動(dòng)態(tài)投資控制系統(tǒng)彩限額設(shè)計(jì)的方法,在開(kāi)發(fā)過(guò)程中嚴(yán)格控制總指標(biāo),有效降低成本,保證取得最大利潤(rùn)。

　　設(shè)計(jì)、管理與戰(zhàn)略伙伴的選擇

　　在設(shè)計(jì)上,金地集團(tuán)的設(shè)計(jì)師們精益求精,對(duì)方案不斷進(jìn)行深加工,以達(dá)到最好的效果。

　　在管理上,還將加強(qiáng)中間管理力量。

　　另外,經(jīng)過(guò)幾年的地產(chǎn)開(kāi)發(fā),金地集團(tuán)還在各有關(guān)專(zhuān)業(yè)找到了比較好的合作伙伴,這也是實(shí)現(xiàn)目標(biāo)的有力保障。

　　第2操作環(huán)書(shū):房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目管理階段分析

　　對(duì)于作業(yè)管理入員來(lái)說(shuō),大型工程是艱難的桃戰(zhàn),經(jīng)常是一次性的,風(fēng)險(xiǎn)很大,如果工程現(xiàn)劃不妥,那將使成本超過(guò)預(yù)算,浪費(fèi)巨額資金。調(diào)度不當(dāng)將導(dǎo)致不必要的延誤,而且管理不善將使企業(yè)破產(chǎn)。

　　那些需要幾個(gè)月或幾年完成的特殊項(xiàng)目往往在正常生產(chǎn)系統(tǒng)之外進(jìn)行開(kāi)發(fā)。企業(yè)內(nèi)部設(shè)立項(xiàng)目組來(lái)處理此類(lèi)工作,項(xiàng)目完成后,該組織即解散。大型項(xiàng)目的管理由三個(gè)階段組成:

　　第一階段、項(xiàng)目規(guī)劃

　　該階段包括設(shè)定目標(biāo)、明確項(xiàng)目和團(tuán)隊(duì)組織。此階段甚至在項(xiàng)目開(kāi)始之前就已完成。項(xiàng)目通常是指一流產(chǎn)出一致、相互關(guān)聯(lián)的任務(wù)。成立項(xiàng)目組是為了確保整個(gè)建設(shè)項(xiàng)目成功完成的同時(shí),能繼續(xù)順利地進(jìn)行現(xiàn)行的計(jì)劃。

　　項(xiàng)目組可以有效地集中在規(guī)定時(shí)間內(nèi)完成具體項(xiàng)目所需的人力和物力。

　　第二階段、項(xiàng)目排程

　　項(xiàng)目排程指的是排出所有項(xiàng)目活動(dòng)的先后次序并確定相應(yīng)的完成時(shí)間。

　　甘特圖是項(xiàng)目排程常用的一種方法。這種方法成本低,能幫助管理人員弄清楚(1)所有的活動(dòng)都已經(jīng)過(guò)規(guī)劃。(2)生產(chǎn)次序已作說(shuō)明。(3)活動(dòng)時(shí)間估計(jì)已作記錄;(4)總的項(xiàng)目時(shí)間已經(jīng)形成。

　　總之,不論項(xiàng)目管理人員采取何種方法,項(xiàng)目排程可以實(shí)現(xiàn)以下目標(biāo):

　　1、顯示每項(xiàng)活動(dòng)這間以及活動(dòng)與總體項(xiàng)目之間的聯(lián)系;

　　2、確定活動(dòng)之間的先后次序關(guān)系;

　　3、鼓勵(lì)對(duì)各項(xiàng)活動(dòng)進(jìn)行現(xiàn)實(shí)的排程和成本估計(jì);

　　4、確定項(xiàng)目中的關(guān)鍵障礙從而更好地利用人、財(cái)、物。

　　第三階段、項(xiàng)目控制

　　與任何管理系統(tǒng)的控制一樣,大型項(xiàng)目的控制指的是對(duì)資源、成本、質(zhì)量和預(yù)算進(jìn)行仔細(xì)的監(jiān)控?？刂七€指利用反饋信息循環(huán)修改項(xiàng)目計(jì)劃,以及有能力資源調(diào)配到最需要的地方。

　　第3操作環(huán)節(jié):掌握房地產(chǎn)項(xiàng)目管理工具

　　計(jì)劃評(píng)審技術(shù)(PERT)和關(guān)鍵路徑法(CPM)開(kāi)發(fā)于五十年代,用以幫助管理人員大型復(fù)雜項(xiàng)目進(jìn)行排程、監(jiān)管和控制。例如:針對(duì)實(shí)施項(xiàng)目管理有關(guān)的設(shè)計(jì)、方案優(yōu)化,使項(xiàng)目各項(xiàng)工作可預(yù)見(jiàn),可預(yù)控。

　　核心要素A:Pert and cpm 的應(yīng)用

　　PERT和CPM很重要,因?yàn)樗鼈兡軒椭獯鹩沙汕先f(wàn)個(gè)活動(dòng)組成的項(xiàng)目問(wèn)題。這些問(wèn)題如下:

　　1、整個(gè)項(xiàng)目什么時(shí)候完工?

　　2、項(xiàng)目的關(guān)鍵活動(dòng),即那些如不能按時(shí)完成就會(huì)延誤整個(gè)項(xiàng)目的活動(dòng)是什么?

　　3、哪些是非關(guān)鍵活動(dòng),即使不能按時(shí)完成也不會(huì)延誤整個(gè)項(xiàng)目活動(dòng)?

　　4、項(xiàng)目在某個(gè)具體的日期前完成的概率是多少?

　　5、在任何一個(gè)特定的日子里,項(xiàng)目是否如期完成、落后于計(jì)劃或提前完成?

　　6、在任何一天,實(shí)際開(kāi)支是否多于、小于或大干預(yù)算開(kāi)支?

　　7、是否有足夠的資源以按時(shí)完成項(xiàng)目?

　　8、如果要在較短的肘間里完成項(xiàng)目,以最小成本完成任務(wù)的最佳方法是什么?

　　核心要素B:Pert和cpm的操作步驟

　　Pert和cpm的結(jié)構(gòu)

　　1、明確項(xiàng)目及其所有重要活動(dòng)成任務(wù);

　　2、確定活動(dòng)之間的關(guān)系,決定哪些活動(dòng)必須先完成,哪些活動(dòng)和須隨后完成;

　　3、繪出連接所有活動(dòng)的網(wǎng)絡(luò);

　　4、明確每項(xiàng)活動(dòng)的時(shí)間和成本估計(jì);

　　5、計(jì)算網(wǎng)絡(luò)中的最長(zhǎng)時(shí)間路徑,即關(guān)鍵路徑;

　　6、運(yùn)用網(wǎng)絡(luò)幫助進(jìn)行項(xiàng)目的規(guī)劃、排程、監(jiān)管和控制。

　　核心要素C:Pert和cpm的基本要素

　　活動(dòng)、事件和網(wǎng)絡(luò)

　　PERT的第一步是將整個(gè)項(xiàng)目分成若干個(gè)重要的事件和活動(dòng)。事件標(biāo)志著任務(wù)或活動(dòng)的開(kāi)始或結(jié)束。活動(dòng)是指兩個(gè)事件之間的任務(wù)或子項(xiàng)目。上表顯示了用以表示事件和活動(dòng)的符號(hào)。

　　任何可以用活動(dòng)和事件描述的項(xiàng)目都可用PERT網(wǎng)絡(luò)進(jìn)行分析。而網(wǎng)絡(luò)是指由起止事件限定的活動(dòng)順序。

　　核心要素D;項(xiàng)目答理過(guò)程中對(duì)Pert和cpm的實(shí)站認(rèn)識(shí)

　　對(duì)Pert和cpm的評(píng)論,

　　作為對(duì)Pert和cpm的評(píng)論,以下是房地產(chǎn)項(xiàng)目營(yíng)理人員需要明白的Pert特征:

　　優(yōu)點(diǎn):

　　1、在項(xiàng)目營(yíng)理的諸多階段極為有益,特別是對(duì)大型項(xiàng)目進(jìn)行排程和控制方面;

　　2、要領(lǐng)明確,計(jì)算不復(fù)雜;

　　3、利用網(wǎng)絡(luò)的圖示繁助快速理昭項(xiàng)目活動(dòng)之間的關(guān)系;

　　4、關(guān)鍵路徑和相關(guān)肘間分析幫助確定豁要仔細(xì)觀察的活動(dòng);

　　5、Pert形成的網(wǎng)絡(luò)提供重要的項(xiàng)自文件資料,以圖表的形成指出誰(shuí)應(yīng)為各項(xiàng)活動(dòng)負(fù)責(zé);

　　6、廣泛適用于各種項(xiàng)目和行業(yè);

　　7、有利于監(jiān)控時(shí)程和成本。

　　缺點(diǎn):

　　1、項(xiàng)目活動(dòng)必須確定,獨(dú)立不相關(guān),并且活動(dòng)之間關(guān)系必須穩(wěn)定;

　　2、必須明確先后次序關(guān)系,必須與網(wǎng)絡(luò)相連;

　　3、時(shí)間估計(jì)較為主觀,如管理人員過(guò)于樂(lè)觀或者悲觀,時(shí)間估計(jì)有被歪曲的危險(xiǎn);

　　4、過(guò)分強(qiáng)調(diào)最長(zhǎng)路線或關(guān)鍵路線有其潛在的危險(xiǎn),還需要對(duì)關(guān)鍵路線進(jìn)行仔細(xì)監(jiān)督。

篇2：調(diào)控政策下的房地產(chǎn)投資策略

　　中國(guó)的房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展至今,取得了長(zhǎng)足的進(jìn)展,但同時(shí)也累積了不少的問(wèn)題。這些問(wèn)題主要體現(xiàn)在四個(gè)方面:金融風(fēng)險(xiǎn)、結(jié)構(gòu)失衡、房產(chǎn)功能定位不準(zhǔn)以及發(fā)展速度過(guò)快。

　　金融風(fēng)險(xiǎn)也許是房地產(chǎn)行業(yè)面臨的最大問(wèn)題。在中國(guó)房地產(chǎn)的發(fā)展過(guò)程中,銀行發(fā)揮了巨大的作用,但與此同時(shí),房地產(chǎn)行業(yè)---如開(kāi)發(fā)商貸款與個(gè)人住房按揭貸款的急速增加---也給我國(guó)的金融系統(tǒng)帶來(lái)了巨大的潛在風(fēng)險(xiǎn)。此外,由于房地產(chǎn)行業(yè)的持續(xù)快速發(fā)展,境外資金大量涌入我國(guó)的房地產(chǎn)市場(chǎng)。大量的熱錢(qián)也增加了我國(guó)金融系統(tǒng)的風(fēng)險(xiǎn)。而目前我國(guó)正處于金融改革的關(guān)鍵時(shí)期,金融市場(chǎng)即將全面開(kāi)放,利率市場(chǎng)化和人民幣升值的壓力也日益增大。在這個(gè)微妙的時(shí)刻,房地產(chǎn)業(yè)累積的風(fēng)險(xiǎn)以及境外熱錢(qián)對(duì)我國(guó)金融體制可能造成的影響引起了廣泛的關(guān)注。

　　房地產(chǎn)發(fā)展速度也是市場(chǎng)關(guān)注的焦點(diǎn)之一。近幾年,我國(guó)房地產(chǎn)行業(yè)快速發(fā)展,房地產(chǎn)投資額與商品房銷(xiāo)售價(jià)格都出現(xiàn)了明顯的快速上漲,一些城市的房地產(chǎn)市場(chǎng)出現(xiàn)了非理性上漲的情況。但是我們應(yīng)該意識(shí)到,一個(gè)地區(qū)的房地產(chǎn)發(fā)展速度必須和當(dāng)?shù)谿DP的發(fā)展周期相符合,如果房地產(chǎn)過(guò)快上漲,必然會(huì)帶來(lái)一系列的社會(huì)和經(jīng)濟(jì)問(wèn)題。

　　房地產(chǎn)的主要功能是居住功能,投資功能主要體現(xiàn)在保值增值,盡管金融的最高境界就是套利,但房地產(chǎn)絕對(duì)不能成為套利的工具,房地產(chǎn)地金融工具屬性需要弱化。

　　針對(duì)目前房地產(chǎn)發(fā)展過(guò)快、累積的金融市場(chǎng)潛在風(fēng)險(xiǎn)過(guò)大的這種情況,政府采取了相應(yīng)的緊縮性宏觀調(diào)控政策。這一次的宏觀調(diào)控其實(shí)是配合我國(guó)的金融體系改革而來(lái)的,是對(duì)房地產(chǎn)行業(yè)的一次全面調(diào)控,對(duì)房地產(chǎn)各參與方的預(yù)期、對(duì)流動(dòng)在房地產(chǎn)市場(chǎng)內(nèi)的熱錢(qián)以及市場(chǎng)需求都做了對(duì)應(yīng)的規(guī)范和調(diào)控措施。政策實(shí)施到現(xiàn)在,我們可以看到,此次調(diào)控已經(jīng)產(chǎn)生了一定的效果。市場(chǎng)預(yù)期發(fā)生了明顯的改變,一味看漲這種一邊倒的現(xiàn)象已經(jīng)不復(fù)存在,當(dāng)然也要警惕出現(xiàn)全部看跌的情況;市場(chǎng)需求也做了分類(lèi)引導(dǎo),投機(jī)需求被抑制、投資需求得到了疏導(dǎo)、而自住型購(gòu)房者的利益得到了保護(hù)。

　　那么在這個(gè)宏觀調(diào)控的背景下,開(kāi)發(fā)商和投資者應(yīng)該采取怎樣的對(duì)策呢?

　　對(duì)于開(kāi)發(fā)商來(lái)說(shuō),首先就是應(yīng)該回歸到市場(chǎng)本原上來(lái),勤練內(nèi)功,做好產(chǎn)品。房地產(chǎn)行業(yè)有一項(xiàng)最基本的屬性,就是土地。在目前土地供應(yīng)收緊的情況下,開(kāi)發(fā)商要做的就是要精耕細(xì)作,盡量為土地施肥。在產(chǎn)品品質(zhì)、客戶服務(wù)以及顧客滿意上多下功夫,盡量做到每一單位的土地都能產(chǎn)生盡可能多的附加值,以達(dá)到企業(yè)效益的最大化。

　　第二,開(kāi)發(fā)商還應(yīng)該注意分散企業(yè)經(jīng)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn)。建立企業(yè)地域組合,在不同的城市進(jìn)行房地產(chǎn)開(kāi)發(fā),以分散地域風(fēng)險(xiǎn);建立企業(yè)產(chǎn)品組合,把企業(yè)產(chǎn)品在普通住宅、別墅、商用物業(yè)等不同物業(yè)類(lèi)型上進(jìn)行適當(dāng)分布,以分散產(chǎn)品風(fēng)險(xiǎn);同時(shí)企業(yè)還應(yīng)該構(gòu)筑金融組合,多元化企業(yè)的資金來(lái)源,充分合理地利用基金、信托、銀行貸款及企業(yè)預(yù)售資金等融資渠道,以緩解資金鏈對(duì)銀行的過(guò)度依賴性。

　　對(duì)于投資者來(lái)說(shuō),要意識(shí)到以幣求貨仍是主流。持有人民幣與持有房產(chǎn)相比,很多人還是會(huì)選擇持有房產(chǎn),房地產(chǎn)投資的需求客觀存在,這些投資需求應(yīng)該得到適當(dāng)?shù)氖鑼?dǎo)?，F(xiàn)在中國(guó)中西部許多城市以及長(zhǎng)三角的二三線城市,房地產(chǎn)行業(yè)仍然具有投資價(jià)值;如果能夠把這些城市里品質(zhì)優(yōu)秀的樓盤(pán)與具有投資需求的人群匹配起來(lái),那么第一投資需求能夠得到滿足,其次也可以有效緩解上海、杭州等一線城市的投資壓力。

　　二、三線城市房地產(chǎn)市場(chǎng)的發(fā)展仍然很不成熟,在運(yùn)用產(chǎn)業(yè)政策對(duì)市場(chǎng)進(jìn)行調(diào)節(jié)、控制投機(jī)比例上需要向北京、上海等較成熟地區(qū)學(xué)習(xí),而信息化建設(shè)及房地產(chǎn)市場(chǎng)數(shù)據(jù)監(jiān)控仍有待加強(qiáng)。因此在把人們的投資需求引導(dǎo)到二、三線城市的同時(shí),也有一些值得注意的問(wèn)題。首先,在投資區(qū)域的選擇上,投資者不要只關(guān)注那里的新建開(kāi)發(fā)區(qū),老城區(qū)的舊區(qū)改造可能也具有較大的投資潛力;其次,在物業(yè)類(lèi)型的選擇上,要警惕二、三線城市的非住宅風(fēng)險(xiǎn)尤其是商業(yè)地產(chǎn)風(fēng)險(xiǎn);第三,在投資二、三線城市時(shí),要時(shí)刻注意二、三線城市的房地產(chǎn)發(fā)展情況。