房地產(chǎn)開發(fā)建設管理制度之招投標管理

　　--地產(chǎn)集團地區(qū)公司招投標管理制度

　　第一章總則

　　第一條本制度適用于各地區(qū)公司工程項目的招標工作。非工程類項目參考本制度執(zhí)行。

　　第二條除預算金額20萬元以下（含20萬元）及集團下屬公司承建的項目可選擇招標或議標外，其他所有項目的發(fā)包必須進行招標；地區(qū)公司20萬元以上(不含20萬元)工程類項目的議標，必須報集團主管招投標的副總裁審批,同時將審批結(jié)果抄報總裁閱。若副總裁無法決定的，報集團總裁審批決定。

　　第二章招標工作流程

　　第三條招標項目的立項：原則上需求部門負責立項，立項書必須包括項目概況及單位資質(zhì)要求，并經(jīng)公司負責人簽名同意。所有項目由地區(qū)公司招投標部牽頭組織招標策劃會，公司負責人主持。

　　第四條投標單位的征召

　　1、投標單位的資格要求：必須是品牌和綜合實力全國30強單位、本省前5強或國際著名品牌和企業(yè)；確無全國及全省行業(yè)排名的，入選企業(yè)應為行業(yè)領先企業(yè)。

　　2、地區(qū)公司負責人匯總由征召小組（招投標部、總工室及采購部）采用背靠背原則分別在網(wǎng)上搜索各10家以上單位，由地區(qū)公司負責人獨立篩選確定擬入選單位并親自或指定專人（一人）向入選單位發(fā)正式公函，表達初步建立合作關系的愿望，向入選單位落實具體情況，邀請有合作意愿單位的第一負責人見面，或根據(jù)需要由地區(qū)公司負責人帶隊對最終入圍單位進行考察，確定合格投標單位。

　　第五條區(qū)域合作伙伴單位庫

　　1、區(qū)域合作伙伴單位庫是指地區(qū)公司經(jīng)過征召流程合格的地區(qū)級單位庫，單位庫單位的屬地原則上是本地及鄰近地區(qū)。

　　2、主體區(qū)域合作伙伴由地區(qū)公司負責征召、考察，合格的單位名單提交給集團招投標中心，經(jīng)集團主管招投標中心副總裁或以上領導約見，合格的進入集團主體區(qū)域合作伙伴單位庫，由集團招投標中心使用。

　　3、區(qū)域合作伙伴單位庫必須報集團招投標中心備案，每次更新同時報備。

　　4、每類別區(qū)域合作伙伴單位數(shù)量5-8家，每年需對單位庫進行維護，入庫單位有效期二年。

　　5、地區(qū)公司做好對區(qū)域合作伙伴單位庫的保密工作，嚴禁外泄（包括集團內(nèi)地區(qū)公司之間）。

　　6、區(qū)域合作伙伴單位庫原則上嚴禁跨區(qū)使用。

　　7、只有區(qū)域合作伙伴單位庫內(nèi)的單位才能參與投標，集團招投標中心可根據(jù)需要增加戰(zhàn)略合作單位。

　　8、每次使用單位庫的單位都必須經(jīng)過地區(qū)公司第一負責人審批。

　　第六條招標文件的編制及會審

　　1、地區(qū)公司自行招標項目的招標文件由地區(qū)公司招投標部負責編制；集團組織招標的項目由地區(qū)公司負責編制招標文件，集團招投標中心進行修改定稿。招標文件原則上按集團的標準格式編制。招標文件必須附合同文本，合同文本原則上采用集團合同管理中心下發(fā)的標準合同范本。

　　2、對于具備量化條件的項目必須編制量化清單（例如工程量清單），并將其作為招標文件的重要組成部分。

　　3、工程類設計施工捆綁招標的項目應在招標文件中明確統(tǒng)一標準的設計條件，并由總工室制訂必須要控制的標準或要求。

　　4、招投標部根據(jù)需要可組織立項部門、合同管理部及其他相關部門對招標文件進行會審，招標文件由主管領導審批。

　　第七條招標文件的發(fā)放及招標答疑

　　1、地區(qū)公司招投標部負責發(fā)標及招標答疑，招標答疑必須采用書面形式集中解答，投標單位數(shù)量達到三家（含三家）以上方可發(fā)標。

　　2、在投標單位領取招標文件、遞交投標文件時應核對對方人員的身份證原件、法定代表人身份證明或法人授權委托書。

　　第八條開標及定標

　　1、開標必須有公司領導參加，由招投標部牽頭組織，現(xiàn)場開標人員不得少于5人，其中招投標部必須2人以上，合同管理部、監(jiān)察分室各1人以上。

　　2、若有技術標，技術標與經(jīng)濟標應同時開標，開標前應檢查投標文件的密封是否完好，回標單位少于3家的不得開標，不符合招標文件要求的投標文件作廢標處理。

　　3、由地區(qū)公司總工室牽頭組織技術標封閉評審，如涉及到施工工藝的，由工程技術部牽頭組織技術標封閉評審（必要時可外聘專家參加），并當場確定評定結(jié)果。技術標只涉及施工組織方案的不進行評審，定標后技術標存檔備查。

　　4、中標原則：原則上投標總報價最低的單位中標。

　　5、經(jīng)濟標采用內(nèi)部公開開標，并當場由各投標單位單獨進行二次報價，開標小組在技術標評審結(jié)果上，當場確定擬中標單位。嚴禁二次報價之后再次接受其他投標單位的價格調(diào)整。

　　6、預算金額在300萬元以上且細項子目在15項以上的投標項目，開標后經(jīng)分析，投標結(jié)果達到要求的，原則上報價最低的投標單位中標；達不到要求的進行第二次投標和開標，原則上第二次報價最低的投標單位中標。

　　7、經(jīng)濟標評審必須對所有細項子目作列表對比分析，嚴禁簡單以總價對比的方式上報預決算審計部。

　　8、工程招標的審批：招投標部將100萬元以下項目的定標結(jié)果報地區(qū)公司預決算部審核后由地區(qū)公司負責人審批；100萬元以上300萬元以下（含300萬元）的項目的定標結(jié)果經(jīng)地區(qū)公司負責人簽署意見后報集團預決算審計部審核，再報集團主管招投標的副總裁審批；300萬元以上1000萬元以下（含1000萬元）的項目，再報集團總裁審批；1000萬元以上的項目，再報集團董事局主席審批。

　　9、履約過程中由于設計變更導致工程內(nèi)容變化涉及增加新工程子目以及原集團定標僅涉及工程量增減的補充定標，增加金額在20萬元以下（含20萬元）的項目，報地區(qū)公司預決算部審核后由地區(qū)公司負責人審批；增加金額在20萬元以上60萬元以下（含60萬元）的項目，經(jīng)地區(qū)公司負責人簽署意見后報集團預決算審計部審核，再報集團主管招投標的副總裁審批；增加金額在60萬元以上的項目報集團總裁審批后，再報董事局主

席審批。

　　集團預決算審計部審核時間：永久用電、永久供水3天；消防、供暖4天；其它類2天。

　　第三章合同談判與合同簽訂

　　第九條招投標部（必須2人及以上）與中標單位進行合同談判，并做好談判記錄。

　　第十條中標單位對合同簽字蓋章后，招投標部填寫《合同審批表》按以下權限,合同金額300萬元以下（含300萬元）的報地區(qū)公司負責人審批；金額300萬元以上、1000萬元以下（含1000萬元）的經(jīng)

　　地區(qū)公司負責人簽署意見后報集團合同管理中心審核，再報集團主管招投標的副總裁審批；1000萬元以上的再報集團總裁審批。集團預決算審計部的定標價格審核報告作為合同報審的附件。

　　第十一條合同簽訂后，招投標部和合同管理部組織對立項部門及相關部門進行合同交底。

　　第四章招標工作的管理

　　第十二條集團招投標中心對地區(qū)公司的工程招投標進行管理、監(jiān)督、檢查，每季度對每個地區(qū)公司工程招投標項目的10%進行抽檢。管理中心負責考核。

　　第十三條地區(qū)公司招投標部應在招標完成后3天內(nèi)及時準確建立招標臺帳，未完成的每次扣罰招投標部經(jīng)理500元，扣罰地區(qū)公司負責人500元。

　　第十四條招投標部未在每月5日前及時準確上報招標項目月報表的，每次扣罰招投標部經(jīng)理500元，同時扣罰地區(qū)公司負責人500元。瞞報或故意拖延不報造成集團招投標中心無法完成抽檢的，上報集團董事局領導。

　　第十五條招投標部未按時組織招標策劃會并形成會議紀要的，每次扣罰招投標部經(jīng)理500元，同時扣罰地區(qū)公司負責人500元。

　　第十六條招投標部未及時、完整提供招標立項資料的，每次扣罰招投標部經(jīng)理500元，地區(qū)公司負責人500元。

　　第十七條地區(qū)公司上報定標資料，無細項子目分析表的，預決算審計部有權拒收，并將情況反饋招投標中心，招投標中心每月將此類問題匯總報管理中心予以問責。

　　第十八條集團招投標中心在地區(qū)公司抽查中發(fā)現(xiàn)違反招標管理制度的，每處每次扣罰招投標部經(jīng)理100元，同時扣罰地區(qū)公司負責人100元，發(fā)現(xiàn)重大問題的上報集團董事局領導。

　　第十九條集團招投標中心每月31日前將考核結(jié)果報管理中心。

　　第二十條集團招投標中心對地區(qū)公司的檢查，按《zz地產(chǎn)集團招投標管理辦法》執(zhí)行。

　　第五章招標紀律

　　第二十一條各地區(qū)公司所有工程項目的招標工作，（含對永久水、永久電、燃氣等公共設施類項目市場狀況的調(diào)研）必須由招投標部獨立負責。任何部門及個人不得推薦投標單位，不得打探招標工作情況，不得泄露所配合招標工作的信息，不得有任何干預招標工作的行為。

　　第二十二條開標期間，監(jiān)察室負責開標現(xiàn)場所有工作人員手機集中存放。

　　第二十三條參與招標的各部門獨立運作，禁止相互串通、干預。

　　第二十四條所有參與招標工作的人員不得接受投標單位的任何宴請、饋贈，不得與投標單位發(fā)生任何經(jīng)濟往來。

　　第二十五條評標小組成員須嚴格保守機密，應對有關招標資料承擔保密責任，在定標前不得泄密、公開。

　　第二十六條招標人員必須注意保存并慎重地使用在履行工作職責時所獲取的資料，嚴禁以此謀求任何個人利益，嚴禁以有損于公司利益的方式濫用上述資料。

　　第二十七條凡違反招標紀律的，交集團監(jiān)察室查處。

　　第二十八條本制度自發(fā)文之日起執(zhí)行。如有以往規(guī)定與本制度不一致的，以本制度為準。

篇2：淺談物業(yè)管理實行招投標制度后的市場走向

　　淺談物業(yè)管理實行招投標制度后的市場走向

　　--企業(yè)發(fā)展源于市場規(guī)范，市場繁榮基于企業(yè)貢獻

　　當前，隨著房地產(chǎn)市場“開發(fā)建設”與“物業(yè)管理”的逐步脫軌，物業(yè)管理的專業(yè)化和科學化逐步顯形。物業(yè)管理項目公開招投標政策的逐步完善，也使得物業(yè)管理市場得到了進一步的拓寬。

　　首先，物業(yè)管理招投標政策從根本上規(guī)范了物業(yè)管理市場，使其能夠在平等的環(huán)境中進行公平競爭。

　　在物業(yè)管理從城市房屋維修福利型的行政管理體制向企業(yè)化、專業(yè)化、科學化的物業(yè)管理市場體制方向轉(zhuǎn)型的過程中逐步形成了一種以“政府宏觀調(diào)控為中心、企業(yè)公平競爭為基點、社會經(jīng)濟綜合效益為目標、規(guī)范化高標準服務為已任、創(chuàng)品牌上規(guī)模為方向”的發(fā)展局面，從而鼓勵和帶動了一批集體型、民營型企業(yè)的健康成長，逐步實現(xiàn)了物業(yè)管理市場化的目標。

　　物業(yè)管理的市場化，促進了物業(yè)管理質(zhì)量的相對提高，《物業(yè)管理條例》和招投標政策的頒布和實施，更進一步規(guī)范了物業(yè)管理市場的發(fā)展方向，為物業(yè)管理企業(yè)提供了一個客觀且公平的競爭平臺，同時也為物業(yè)管理服務的使用人提供了一個更為寬松的選擇空間，帶動了物業(yè)管理企業(yè)在服務質(zhì)量上多下功夫，竭力尋找更為寬廣的品牌化發(fā)展空間，激勵著物業(yè)管理企業(yè)開發(fā)出更多的新型服務商品。

　　其次，物業(yè)管理實行招投標以后，其市場的可比性和可選擇性進一步增強。

　　物業(yè)管理企業(yè)是通過接受物業(yè)所有人（或物業(yè)使用人）的委托，按照物業(yè)管理服務合同的要求對已投入使用的各類物業(yè)實行多功能的、全方位的統(tǒng)一管理、維護和修繕。為物業(yè)所有人和物業(yè)使用人提供高效、周到、方便、快捷的服務，以實現(xiàn)物業(yè)本身的經(jīng)濟效益、社會效益和環(huán)境效益的“三豐收”。物業(yè)實行招投標以后，不僅使業(yè)主和前期建設單位能夠依據(jù)所需在市場中公開選聘物業(yè)管理公司，同時物業(yè)管理企業(yè)也可以借助規(guī)范化、法制化的選聘程序，在物業(yè)管理選聘過程中維護自身的合法權益，從而確保了招投招工作在法律面前的公開、公平和公正的原則。

　　物業(yè)管理服務的使用人（或單位）在物業(yè)管理招投標的環(huán)境中，能夠更為充分地通過物業(yè)自身所需，以及物業(yè)委托方所需客觀地評價和選聘物業(yè)管理企業(yè)，使物業(yè)管理企業(yè)能夠在公正透明的環(huán)境中接受委托人（或單位）的評價，從而體現(xiàn)出自身的優(yōu)勢，以此獲取該物業(yè)的管理權。同時，物業(yè)管理企業(yè)也在招投標更為規(guī)范和嚴格的制度下，逐步規(guī)范自身的管理，從而提高自身較之同行業(yè)的可比性，以此獲取生存和發(fā)展的權利。

　　再次，招投標制度的實行，市場競爭的加劇，提升了物業(yè)管理企業(yè)的服務質(zhì)量，并促使其向盡善盡美的目標靠近。

　　物業(yè)管理招投標制度將促使物業(yè)管理企業(yè)著力打造自己的服務品牌，把服務工作做得盡善盡美，在招投標過程中贏得物業(yè)的管理權。

　　綜上所述，物業(yè)管理招投標制度將使物業(yè)管理企業(yè)在更高的基礎上尋求更大的發(fā)展，在市場競爭中，特別是在物業(yè)管理招投標活動中尋找自己的定位。但是，作為一種起步時間不長的市場競爭形式，物業(yè)管理招投標活動還存在一些尚待完善之處。

　　第一，要提高物業(yè)管理招投標活動的規(guī)范程度，除了對物業(yè)管理企業(yè)自身要嚴格要求外，對開發(fā)單位也要進行科學的管理和合理的約束。

　　自物業(yè)管理招投標制度頒布實施以來，物業(yè)管理企業(yè)為了在市場中尋求生存和發(fā)展，在體現(xiàn)自身服務特色，練好內(nèi)功上下了很大的功夫。但物業(yè)管理招投標活動涉及多方利益，單靠規(guī)范物業(yè)管理公司的行為還遠遠不夠，更要對其物業(yè)的建設單位，也就是招標方進行科學、合理的約束，這樣才能保證招投標活動的平衡關系。例如：對開發(fā)建設單位所開發(fā)的項目及配套設施進行細致的規(guī)定，“什么級別的物業(yè)配置什么樣的配套設施”，“具備什么標準的開發(fā)單位才有公開招標的權利”等等，達不到公開招標標準的開發(fā)單位可以采取議標的形式進行公開選聘，其標準可以依照雙方約定的《物業(yè)服務合同》進行規(guī)定等。

　　第二、民營物業(yè)管理企業(yè)的發(fā)展要依靠政府法律制度的不斷規(guī)范。

　　目前，由于許多開發(fā)單位與物業(yè)管理企業(yè)還存在著 “父子”關系，使得一些獨立、自由的民營物業(yè)管理企業(yè)在市場中，經(jīng)常處于被動狀態(tài)，為了生存，不得不向一些物業(yè)管理服務的使用人（或單位）妥協(xié)，簽訂一些不平等的合同。根據(jù)“十六大”鼓勵民營企業(yè)發(fā)展的政策精神，物業(yè)管理行業(yè)的管理部門，應盡快制定相應的政策法規(guī)，給予民營物業(yè)管理企業(yè)平等待遇。

　　第三、在物業(yè)管理市場發(fā)展運行中要以法律為依據(jù)、以制度為準繩。

　　目前，在物業(yè)管理市場運作當中，少數(shù)物業(yè)的使用人（或所有人）沒有按照法律制度規(guī)定的招標程序進行招標，而是借助招投標這一“冠冕”的程序進行公開招標，達到自我宣傳的目的，嚴重損害了物業(yè)管理企業(yè)的利益，浪費了大量人力、物力、財力，這種行為應該得到制止和制裁。為了凈化物業(yè)管理招投標市場，必須抓緊制度、完善相應的法律法規(guī)。

　　文/趙文發(fā) 北京華特物業(yè)管理公司總經(jīng)理