淺析物業招投標

　　歷經20多年的發展，我國物業服務已逐步走上了正規發展的軌道，得到了政府的高度重視，并列入了國家和各級政府“十五”計劃“推廣和規范”工作的日程。但畢竟離社會化、專業化、市場化發展還有差距，在發展過程中難免會遇到這樣那樣的問題。其中，物業服務不正當競爭的病兆也逐步顯現，開始制約物業服務健康持續的市場化發展步伐。

　　一、“畫地為牢”的物業服務招投標

　　從概念上講所謂不正當競爭，是指經營者違反《反不正當競爭法》規定，損害其他經營者的合法權益、擾亂社會經濟秩序的行為。

　　目前物業服務行為同室操戈的現象愈演愈烈，其中又重點表現在物業服務招投標上。幾乎在絕大多數管理公司參與的競投標過程中，都出現了互相壓價的不正當競爭行為。一些公司為了中標，報價很低，低出了管理服務的成本價，典型的惡性價格競爭。如按服務標準的市場價收費為每平方米2元，卻報出0.8元。這種不良的低價競爭不僅擾亂了市場規律，同時還影響了行業的發展。

　　這些企業之所以虧本經營、低價接盤，只是想“占地為王”，但它們根本沒想到這是自己給自己套上了枷鎖，最終將是“畫地為牢”。這種低價接盤的物業服務公司一旦取得該區的物業服務權后，往往會巧立名目開展各種有償服務，更有甚者，降低物業服務的服務水平，如不按時對機械進行保養，使一些貴重的機械使用壽命縮短，損害業主的長遠利益等，最終敗壞整個物業服務行業在業主及社會上的形象。

　　物業服務“畫地為牢”的典型就是在業內及社會上傳得沸沸揚揚的“低收費、零收費”鬧劇。針對這一明顯違背市場經濟發展一般規律的鬧劇，法律界及業內人士紛紛指出，所謂物業服務“低收費、零收費”，歸根結底采用的是一種惡性價格競爭手段，是典型的不正當競爭，違背了《中華人民共和國反不正當競爭法》第11條關于“經營者不得以排擠對手為目的，以低于成本的價格銷售商品”的規定。

　　該條款包括兩個方面，一是主觀標準，以物業服務“低收費、零收費”這樣一種營銷手段進入市場，其動機不能排除是為了搶占市場份額從而達到排擠對手的目的；二是客觀標準，即以低于成本的價格銷售商品。物業服務是種特殊的商品，一種準公共性服務商品，實行物業服務是為了確保物業的正常使用，必須支付必要的成本，《物業服務收費管理辦法》第11條也對物業服務成本作了具體的界定。而“低收費、零收費”是不收費或嚴重背離成本的一種定價方式，以低于成本的價格傾銷物業服務這種特殊的商品。

　　此外，有個別物業服務公司更是公開表示，參與競爭是為了擴大公司的對外影響，并不在乎企業效益問題，所以即便虧損也要爭取把項目搶到手。也有管理公司不顧自己的綜合實力，盲目擴張，參與競爭，結果背上了沉重的包袱，接管物業后，管理跟不上，服務不到位，引起招標單位及業主的強烈不滿和投訴不斷。

　　二、“畫餅充饑”的物業服務招投標

　　物業服務招投標中的不正當競爭還表現出對市場的擾亂性特征，這些物業服務招投標中的不正當競爭行為，不但損害了其他經營者的合法權益，而且還損害了社會經濟秩序。理論上講，良好的社會經濟秩序應以經營者之間的公平競爭為基礎。如果公平競爭機制不能發揮正常作用，則市場機制很難運轉，社會主義市場經濟秩序必亂無疑。目前物業服務行業不正當競爭的特征及表現出的違法性，還具有損害性的特征，不正當競爭行為損害了其它物業服務企業受法律保護的合法權利和利益，包括某些絕對權利或公平競爭權。

　　目前物業服務招投標可以依據《中華人民共和國招投標法》和《物業服務招投標辦法》進行具體操作，但有限的法規加上不成熟的市場，仍給一些物業服務招投標中的不正當競爭留下了可鉆的空子，甚至通過不正當的手段取得競爭項目。如某些物業招標單位實際上早已內定好了對象，但也打著公開招標的幌子，以其它管理公司作為陪襯。還有些開發商為了使自己看好或有特殊關系的物業服務公司能中標，事前透露招投標消息，并對競標的其它物業服務公司了解物業情況或看現場進行限制。甚而有嚴重缺乏企業道德和法律意識的開發商利用招投標形式，騙取物業服務公司的投標資料和管理方案。

　　此外，就目前來說，雖然有的物業服務公司憑借自身的實力和利用品牌影響力，經過種種考核和答辯贏得了異地或多種類型的物業服務權，但由于當地政府有關部門或發展商，從本地區或部門的利益出發，采取不合作態度，或提出苛刻條件，使中標的物業服務公司的各項管理工作無法正常開展，被迫撤出。也有的物業招標單位，先利用外地名牌物業服務公司的名聲和影響力，幫助自己把物業推出或進行前期管理運作，等管理工作基本正常后，再另找借口逼迫外地公司退出，而重組公司另行管理。

　　這樣，就使物業服務招投標實際上成了地方保護主義的手段。因此說要想讓招投標順利進行，就必須打破這種怪圈。從企業的可持續角度來看，隸屬開發商的物業服務公司若不對外接管物業，不實行自主經營、獨立核算，就很難降低成本、提高效益，也難以經得起市場的考驗。而獨立經營的物業服務公司由于受開發商自我經濟利益的保護，可供公開招投標的市場資源有限而影響企業發展，市場競爭的大環境處于一種半封閉狀態，很難形成良性的市場競爭。當前解決問題的最好辦法，是做好建管分離，真正實現與市場銜接。

　　三、物管行業亟需專業評判機構及培養成熟的投標主體

　　可以看出，這種“畫餅充饑”讓投標企業竹籃打水一場空，“畫地為牢”現象的出現，深層次原因在于行業沒有統一的專業評判機構，使招投標工作缺乏公正性。現在進行的物業服務招投標一般是由物業發展商或業主委員會自己組織招標，或委托政府管理部門一起組織招標。由于沒有統一的招投標權威管理評價部門，對招標內容、程序、評標人員組成等沒有一個標準模式，且缺乏有效監督，在實際操作中受人為因素影響非常大，缺乏規范性和公正性。在招標方行為隨意性很大的情況下，物業服務行政主管部門應該明確在哪種情況下應該由誰來進行招標，否則就容易造成壓價招標、遺留問題多，與原開發建設單位及調難度大等問題。因此在當前全國及各地缺乏招投標規則、市場化程度不高、經濟效益稍弱等情況下，應設立權威的、非官方的物業服務招投標機構，專門負責指導和監督物業服務招投標的工作，以避免政府行為與市場行為的混亂。

　　同時，對于招投標程序還應明確以下事項:第一，物業服務招投標必須事物到專門機構備案，取得專門機構的認可方可進行；第二，招投標機構應指定專人負責管理招投標標書，推薦合格的物業服務企業參加招投標；第三，招投標的開標和決策等重大事件的進行必須有監督機構的參與，以維護公開、公平、公正原則。此外還須培養成熟的招標主體。相應的投標主體，即必須有各種不同專業、不同服務項目、不同服務特色、不同收費水平、不同服務質量的獨立法人物業服務公司、專業公司或顧問公司。如果投標主體物業服務公司千篇一律，物業服務市場就不能形成一定的競爭，物業服務公司市場化也就沒有了基礎。成熟的投標主體，還要求物業公司在管理經驗、管理技術、人才使用、市場運作諸方面的成熟。

　　必須有豐富的管理經驗、成熟的管理技術、正確的人才使用以及準確地判斷市場形勢變化，能夠根據物業服務市場情況，及時地調整公司的投標策略、管理方向、收費政策與方式及品牌戰略的能力等等。其中，有足夠的、成熟的業委會尤其重要。也就是說，成熟的業委會必須能夠正確地選聘到合適的物業服務公司來管理業主的物業，或者必須能夠委托到合適的代理單位來選聘自己認為合適的物業服務公司。此外，它還能夠根據市場情況，自主地決定續聘和辭聘物業服務公司，能夠完全地適應物業服務市場的一切變化，處理與此相關的所有問題。

　　另外從行業自救的角度來看，物業服務企業要持續健康發展，就要求物業服務企業自律，不要使陰招或降低價格來搞不正當的競爭，要接管就去接管沒有任何法律問題的“干凈”物業。目前，物業服務企業被推到了市場前臺。雖然很多物業服務企業存在管理規模過小、經濟效益差、缺乏規模經濟效益，但競爭是市場經濟的內在要求，物管企業也只能在合法正當的競爭中生存、發展。只有招投標真正體現出公正、客觀，市場競爭才能真正實現優勝劣汰。

篇2：物業管理招投標標書制作

　　物業管理招投標標書制作

　　隨著《物業管理條例》的頒布實施，物業管理招投標逐漸成為承接物業管理項目的主要方式，無論是物業管理企業還是建設單位、業主和政府行政管理部門，都將面對物業管理招投標的運行規則。面對新形勢，物業管理企業除了應該學習、掌握《物業管理條例》、《前期物業管理招投標管理暫行辦法》等相關規定外，還要掌握物業管理招投標實務的操作方法，這對于參加投標的物業管理企業是非常重要的。

　　在實際招投標的過程中，投標企業的標書起到了至關重要的作用，標書的制作應該引起廣大物業管理企業的高度重視。

　　一、做好標書制作的準備工作

　　對于投標的物業管理企業，及時獲得有關項目的招標信息，可以說是展開項目的第一步。因此，獲得項目信息的時間越早，就能夠爭取到越多的時間，中標的可能性就越大，獲得招標信息最為常見的途徑是招標通告。

　　獲得招標信息之后，投標的物業管理企業就應該積極與用戶、項目主管單位建立聯系，爭取在招標通告前，甚至在項目進行評估和可行性研究的階段介入，及早了解招投標者對物業管理的設想和安排。這些工作的好處體現在三個方面：

　　首先，通過這些工作，投標的物業管理企業可以及早了解業主或建設單位制訂的物業管理項目的詳細要求，包括招投標項目概況、招標對象、招標說明、“標”或“包”的具體劃分、采用的技術規范和對工作的特殊要求等。更重要的是，業主或建設單位在立項、研究和設計等工作的過程中，往往已經形成了一些意向性的想法，包括對物業管理企業的看法等，投標物業管理企業如果在交流中盡量掌握這些信息，就可以有針對性地做好前期工作，及早開展投標的準備工作。

　　其次，投標的物業管理企業可以通過與業主或建設單位的接觸，進行充分的技術交流。一方面，可以起到介紹和宣傳的作用，讓業主或建設單位對物業管理企業及其服務有一個感性認識；另一方面也可以對業主的要求有更深刻的理解，以便在編制投標文件時準確響應或著重加以說明。某些時候，當業主或建設單位尚未確定招標文件某一部分的具體內容及指標時，通過技術交流，可能使用戶愿意采用投標物業管理企業提供的服務及管理模式；當業主在設計中有不當之處時，通過技術交流幫助業主作出修改，加深業主對投標物業管理企業的信任，這都會對投標物業管理企業非常有利。

　　另外，在長時間的接觸和交流過程中，如果投標物業管理企業能夠抓住機會，為業主或建設單位提供一些力所能及的服務，都會給對方留下良好的印象，為將來的合作打下良好的基礎。

　　二、標書制作中的幾個問題

　　項目招標之后直至開標之前的這段時間，可以說是投標物業管理企業的沖刺階段。投標物業管理企業在此過程中要注意以下幾個方面：

　　1、根據招標文件的要求，制訂投標文件的制作進度計劃，有條不紊地制作投標文件，以免造成文件的缺失或對招標文件的未響應。要仔細研究招標文件，尤其要注意文件中的一些特殊規定，例如有的招標文件中要求投標物業管理企業所提供的營業執照、財務報表等資格文件必須經過公證機關的公證，如果忽略了這些要求，就可能導致廢標。

　　2、針對招標文件中的主要技術問題，多與業主或建設單位聯系和溝通，掌握用戶的要求和意圖。如果用戶組織了標前會和現場考察，一定要事先做充分準備，以便及時得到滿意的答復和澄清，并在投標文件中給予充分明確的響應。

　　三、投標人在編制投標文件時要注意的問題

　　投標文件是投標方對招標文件的直接響應，投標文件應及時對招標文件提出的實質性的要求和條件做出回答。編制投標文件時要圍繞主題進行論述：

　　1、把握主題

　　投標人應當認真研究、正確理解招標文件的全部內容，并在此基礎上按要求編制招標文件，切忌偏題。努力圍繞“如何能夠全面、客觀反映招標人本次招標情況”這一出發點去編制投標文件，細化各項條目。

　　2、嚴格規范

　　投標文件必須對招標文件中有關招標項目的研發內容、技術要求、項目價格、實施計劃等主要內容進行填報和說明。投標文件中使用的計量單位，除招標文件中有特殊要求外，應采用法定計量單位。

　　投標單位不得修改招標文件的要求，不能遺漏或回避招標文件中必須回答的問題，更不能提出任何附帶條件。投標人應當按照招標文件的要求編制投標文件，投標文件應當對招標文件提出的實質性要求和條件做出明確回答。

　　3、真實有效

　　投標文件中闡述的內容、提供的證明材料必須真實可靠，客觀反映投標人的情況，不得弄虛作假，必須遵守有關的國家法律、法規和條例。

　　4、統籌考慮

　　投標文件的內容可能牽涉到技術、經濟、資信等各方面的問題，因此，投標人要組織相關部門的人員分頭編制。同時，整個投標文件的內容應保持一致性和貫徹性，投標書按統一格式書寫。

　　5、合理設置文檔

　　一份完整合格的投標文件，不僅要有詳實的內容，也要有封面、目錄、頁眉、頁腳等，且在頁面安排、標題設置、圖表說明的字體、字號、色彩的運用上合理得體，既符合項目的嚴謹性，又要體現自己的特色。在編制技術標書過程中，應避免因偏離要求而影響技術評分，或指標過優而抬高了報價，影響開標結果。而對于用戶較為重視的指標，則可以適當地加以優化，并在投標文件相應的部分，加以詳細的描述，以引起招標方在評標時的興趣和重視，有利于爭取中標。

　　四、確定投標價格時要注意的幾個問題

　　在國際公開招標的情況下，一般來說，按照招標文件規定的評標因素評估的最低價格的投標，即為中標。因此，投標價格是影響評標的關鍵因素，在確定報價時，應注意以下幾個方面：

　　1、在確定報價時，應與業主或建設單位采取雙方坦誠相待的原則。很多物業管理企業參加公開招標的經驗不足，往往存在僥幸心理，或者希望在價格上留一手，賺取高額利潤，或者企圖以不合理的低價搶標，有些物業管理企業參與競爭只是為了擴大公司的對外影響，并不在乎企業效益問題，所以虧損也在所不惜。這些行為都是不正當的。投標物業管理企業應確定合理的利潤比例，經過努力即使最終未能中標，也不會留有遺憾。

　　2、在確定報價時，要注意分析競爭對手的情況，一般來說，每個投標物業管理企業在作價時，都有自己的原則和規律，因此，在每次投標前，都要盡量摸清其他參與投標的對手的名單，搜尋以往在類似項目中該投標物業管理企業的投標價格，結合當時與現在其他因素的變化，分析測算對手在此次投標中的可能報價范圍，從而為自己的最終報價提供參考。

　　3、在確定報價時，還要考慮可能影響中標后項目收益的一些因素，如原材料價格、人工費用、管理費用等，以確定最終的報價。

　　總之，在物業管理招投標過程中，要樹立競爭意識、公德意識，除了依靠法律和行政手段規范外，還須倡導建立道德秩序。這種道德秩序就是重視信譽、注重企業形象、遵紀守法、公平參與，自覺抵制不正當競爭，將物業管理招投標引入法制化、規范化、科學化的軌道，保證我國物業管理事業的不斷發展。

　　作者系中房集團北京物業管理有限公司總經理 文/鄧乃鴻

篇3：論物業管理招投標工作

　　論物業管理招投標工作

　　隨著《物業管理條例》的頒布實施，物業管理招投標逐漸成為承接物業管理項目的主要方式，無論是物業管理企業還是建設單位、業主和政府行政管理部門，都將面對物業管理招投標的運行規則。面對新形勢，物業管理企業除了應該學習、掌握《物業管理條例》、《前期物業管理招投標管理暫行辦法》等相關規定外，還要掌握物業管理招投標實務的操作方法，這對于參加投標的物業管理企業是非常重要的。

　　在實際招投標的過程中，投標企業的標書起到了至關重要的作用，標書的制作應該引起廣大物業管理企業的高度重視。

　　一、做好標書制作的準備工作

　　對于投標的物業管理企業，及時獲得有關項目的招標信息，可以說是展開項目的第一步。因此，獲得項目信息的時間越早，就能夠爭取到越多的時間，中標的可能性就越大，獲得招標信息最為常見的途徑是招標通告。

　　獲得招標信息之后，投標的物業管理企業就應該積極與用戶、項目主管單位建立聯系，爭取在招標通告前，甚至在項目進行評估和可行性研究的階段介入，及早了解招投標者對物業管理的設想和安排。這些工作的好處體現在三個方面:

　　首先，通過這些工作，投標的物業管理企業可以及早了解業主或建設單位制訂的物業管理項目的詳細要求，包括招投標項目概況、招標對象、招標說明、“標”或“包”的具體劃分、采用的技術規范和對工作的特殊要求等。更重要的是，業主或建設單位在立項、研究和設計等工作的過程中，往往已經形成了一些意向性的想法，包括對物業管理企業的看法等，投標物業管理企業如果在交流中盡量掌握這些信息，就可以有針對性地做好前期工作，及早開展投標的準備工作。

　　其次，投標的物業管理企業可以通過與業主或建設單位的接觸，進行充分的技術交流。一方面，可以起到介紹和宣傳的作用，讓業主或建設單位對物業管理企業及其服務有一個感性認識;另一方面也可以對業主的要求有更深刻的理解，以便在編制投標文件時準確響應或著重加以說明。某些時候，當業主或建設單位尚未確定招標文件某一部分的具體內容及指標時，通過技術交流，可能使用戶愿意采用投標物業管理企業提供的服務及管理模式;當業主在設計中有不當之處時，通過技術交流幫助業主作出修改，加深業主對投標物業管理企業的信任，這都會對投標物業管理企業非常有利。

　　另外，在長時間的接觸和交流過程中，如果投標物業管理企業能夠抓住機會，為業主或建設單位提供一些力所能及的服務，都會給對方留下良好的印象，為將來的合作打下良好的基礎。

　　二、標書制作中的幾個問題

　　項目招標之后直至開標之前的這段時間，可以說是投標物業管理企業的沖刺階段。投標物業管理企業在此過程中要注意以下幾個方面:

　　1、根據招標文件的要求，制訂投標文件的制作進度計劃，有條不紊地制作投標文件，以免造成文件的缺失或對招標文件的未響應。要仔細研究招標文件，尤其要注意文件中的一些特殊規定，例如有的招標文件中要求投標物業管理企業所提供的營業執照、財務報表等資格文件必須經過公證機關的公證，如果忽略了這些要求，就可能導致廢標。

　　2、針對招標文件中的主要技術問題，多與業主或建設單位聯系和溝通，掌握用戶的要求和意圖。如果用戶組織了標前會和現場考察，一定要事先做充分準備，以便及時得到滿意的答復和澄清，并在投標文件中給予充分明確的響應。

　　三、投標人在編制投標文件時要注意的問題

　　投標文件是投標方對招標文件的直接響應，投標文件應及時對招標文件提出的實質性的要求和條件做出回答。編制投標文件時要圍繞主題進行論述:

　　1、把握主題

　　投標人應當認真研究、正確理解招標文件的全部內容，并在此基礎上按要求編制招標文件，切忌偏題。努力圍繞“如何能夠全面、客觀反映招標人本次招標情況”這一出發點去編制投標文件，細化各項條目。

　　2、嚴格規范

　　投標文件必須對招標文件中有關招標項目的研發內容、技術要求、項目價格、實施計劃等主要內容進行填報和說明。投標文件中使用的計量單位，除招標文件中有特殊要求外，應采用法定計量單位。

　　投標單位不得修改招標文件的要求，不能遺漏或回避招標文件中必須回答的問題，更不能提出任何附帶條件。投標人應當按照招標文件的要求編制投標文件，投標文件應當對招標文件提出的實質性要求和條件做出明確回答。

　　3、真實有效

　　投標文件中闡述的內容、提供的證明材料必須真實可靠，客觀反映投標人的情況，不得弄虛作假，必須遵守有關的國家法律、法規和條例。

　　4、統籌考慮

　　投標文件的內容可能牽涉到技術、經濟、資信等各方面的問題，因此，投標人要組織相關部門的人員分頭編制。同時，整個投標文件的內容應保持一致性和貫徹性，投標書按統一格式書寫。

　　5、合理設置文檔

　　一份完整合格的投標文件，不僅要有詳實的內容，也要有封面、目錄、頁眉、頁腳等，且在頁面安排、標題設置、圖表說明的字體、字號、色彩的運用上合理得體，既符合項目的嚴謹性，又要體現自己的特色。在編制技術標書過程中，應避免因偏離要求而影響技術評分，或指標過優而抬高了報價，影響開標結果。而對于用戶較為重視的指標，則可以適當地加以優化，并在投標文件相應的部分，加以詳細的描述，以引起招標方在評標時的興趣和重視，有利于爭取中標。

　　四、確定投標價格時要注意的幾個問題

　　在國際公開招標的情況下，一般來說，按照招標文件規定的評標因素評估的最低價格的投標，即為中標。因此，投標價格是影響評標的關鍵因素，在確定報價時，應注意以下幾個方面:

　　1、在確定報價時，應與業主或建設單位采取雙方坦誠相待的原則。很多物業管理企業參加公開招標的經驗不足，往往存在僥幸心理，或者希望在價格上留一手，賺取高額利潤，或者企圖以不合理的低價搶標，有些物業管理企業參與競爭只是為了擴大公司的對外影響，并不在乎企業效益問題，所以虧損也在所不惜。這些行為都是不正當的。投標物業管理企業應確定合理的利潤比例，經過努力即使最終未能中標，也不會留有遺憾。

　　2、在確定報價時，要注意分析競爭對手的情況，一般來說，每個投標物業管理企業在作價時，都有自己的原則和規律，因此，在每次投標前，都要盡量摸清其他參與投標的對手的名單，搜尋以往在類似項目中該投標物業管理企業的投標價格，結合當時與現在其他因素的變化，分析測算對手在此次投標中的可能報價范圍，從而為自己的最終報價提供參考。

　　3、在確定報價時，還要考慮可能影響中標后項目收益的一些因素，如原材料價格、人工費用、管理費用等，以確定最終的報價。

　　總之，在物業管理招投標過程中，要樹立競爭意識、公德意識，除了依靠法律和行政手段規范外，還須倡導建立道德秩序。這種道德秩序就是重視信譽、注重企業形象、遵紀守法、公平參與，自覺抵制不正當競爭，將物業管理招投標引入法制化、規范化、科學化的軌道，保證我國物業管理事業的不斷發展。