物業(yè)知識(shí)培訓(xùn)：招投標(biāo)知識(shí)和技巧
一、前言
我國招標(biāo)投標(biāo)法的產(chǎn)生，是運(yùn)用法律手段強(qiáng)化競(jìng)爭(zhēng)機(jī)制，通過公開、公平、公正的招標(biāo)投標(biāo)活動(dòng)，使先進(jìn)的生產(chǎn)力得以發(fā)展，落后的生產(chǎn)力得以淘汰，從而有力地促進(jìn)經(jīng)濟(jì)發(fā)展和社會(huì)進(jìn)步。我國從20**年1月1日起施行《中華人民共和國招標(biāo)投標(biāo)法》，以法律形式改變傳統(tǒng)的直接采購和行政分配方式，所以說，這是我國交易方式的重大改革，是深化投資融資體制改革的重要措施，也是我國市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)規(guī)則與國際通行做法接軌的重大步驟。
1980年10月，國務(wù)院在《關(guān)于開展和保護(hù)社會(huì)主義競(jìng)賽暫行規(guī)定》中提出，為了改革現(xiàn)行經(jīng)濟(jì)管理體制，進(jìn)一步開展社會(huì)主義競(jìng)爭(zhēng)，“對(duì)一些適于承包的生產(chǎn)建設(shè)項(xiàng)目和經(jīng)營(yíng)項(xiàng)目，可以試行招標(biāo)投標(biāo)的辦法”。我國政府在1980年恢復(fù)聯(lián)合國席位之后，于1981年第一次使用世界銀行貸款，即第一個(gè)大學(xué)項(xiàng)目的2億美元貸款。
隨著gg開放形式的發(fā)展，市場(chǎng)機(jī)制的不斷完善，我國在基本建設(shè)項(xiàng)目，成套設(shè)備，進(jìn)口機(jī)電設(shè)備，科技項(xiàng)目，項(xiàng)目融資，土地承包，政府采購等政府投資及公共采購領(lǐng)域，不斷推行了招標(biāo)投標(biāo)制度。
招標(biāo)投標(biāo)在市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)發(fā)展到今天已有兩百多年歷史。我國在確立社會(huì)主義市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)目標(biāo)以后，為了發(fā)展對(duì)外招標(biāo)，鼓勵(lì)國辦企業(yè)參與國際投標(biāo)，加快招標(biāo)投標(biāo)法律制度的建立與完善，以及與國際接軌的進(jìn)程顯得更加迫切與必要。因而，我國招標(biāo)投標(biāo)的產(chǎn)生，具有歷史意義與現(xiàn)實(shí)意義。
二、公開、公平、公正的概念
“公開”原則，就是要求招標(biāo)投標(biāo)活動(dòng)具有透明度，實(shí)行程序公開，信息公開，也就是公開公布招標(biāo)通告，公開開標(biāo)，公開中標(biāo)結(jié)果，使每一個(gè)投標(biāo)人都能獲得同等的信息，了解招標(biāo)的條件、結(jié)果。特別應(yīng)強(qiáng)調(diào)，招標(biāo)訊息要在指定網(wǎng)站、報(bào)刊上發(fā)布，之后指定時(shí)間、地點(diǎn)出售招標(biāo)文件。
“公平”原則，就是給所有投標(biāo)人以平等的機(jī)會(huì)，有同等權(quán)利并履行相應(yīng)的義務(wù)，不歧視任何一方。如在評(píng)標(biāo)中，按同一標(biāo)準(zhǔn)，將個(gè)投標(biāo)人投標(biāo)價(jià)進(jìn)行調(diào)整，拉到同一水平上，排出一、二、三。
“公正”原則，就是要求評(píng)標(biāo)時(shí)按事先公布的標(biāo)準(zhǔn)，對(duì)待所有投標(biāo)人。國家計(jì)委等7部委發(fā)布的第12號(hào)令，第十七條還規(guī)定，招標(biāo)文件中沒有規(guī)定的標(biāo)準(zhǔn)和方法不得作為評(píng)標(biāo)的依據(jù)。從中可以看出，評(píng)標(biāo)的標(biāo)準(zhǔn)和方法，對(duì)所有投標(biāo)人都應(yīng)該是一樣的。此外，評(píng)委會(huì)的組成為單數(shù)，經(jīng)濟(jì)技術(shù)專家占2/3，監(jiān)標(biāo)人，公證人的參與，也是公正性的體現(xiàn)。
三、認(rèn)真做好投標(biāo)工作，在競(jìng)爭(zhēng)中取勝；
1、首先應(yīng)學(xué)習(xí)領(lǐng)會(huì)招標(biāo)投標(biāo)法，及有關(guān)政策文件，熟悉不同項(xiàng)目的招標(biāo)文件。招標(biāo)投標(biāo)法中以九條篇幅敘述投標(biāo)。
①投標(biāo)人是響應(yīng)招標(biāo)、參加投標(biāo)競(jìng)爭(zhēng)的法人或其他組織；
②投標(biāo)人的能力，資格條件；
③投標(biāo)人應(yīng)按要求編制投標(biāo)文件；
④投標(biāo)人在截標(biāo)時(shí)間前將投標(biāo)文件送到指定地點(diǎn)；
⑤投標(biāo)人在截標(biāo)時(shí)間前可以補(bǔ)充、修改或撤回提交的文件；
⑥投標(biāo)人應(yīng)在投標(biāo)文件中證明分包情況
⑦聯(lián)合體投標(biāo)
聯(lián)合體各方應(yīng)具備承擔(dān)項(xiàng)目的相應(yīng)能力；
聯(lián)合體各方應(yīng)具備規(guī)定的相應(yīng)資格條件；由同一專業(yè)的單位組成的聯(lián)合體，按照資質(zhì)等級(jí)較低的單位確定資質(zhì)等級(jí)。
聯(lián)合體各方應(yīng)簽訂共同投標(biāo)協(xié)議，明確約定各方擬承擔(dān)的工作和責(zé)任，并交招標(biāo)人。若中標(biāo)，聯(lián)合體各方應(yīng)共同與招標(biāo)人簽約，并承擔(dān)連帶責(zé)任。
⑧投標(biāo)人不得相互串通投標(biāo)報(bào)價(jià)，不得與招標(biāo)人串通投標(biāo)，禁止向招標(biāo)人或評(píng)委會(huì)成員行賄。
⑨投標(biāo)人不得以低于成本的報(bào)價(jià)競(jìng)標(biāo)，不得以他人名義投標(biāo)或者以其他方式弄虛作假，騙取中標(biāo)。
2、了解自身情況，再?zèng)Q定是否投標(biāo)；
一般講，看到招標(biāo)公告后，可立即派人前往查閱招標(biāo)文件，不必先購買。應(yīng)先了解商務(wù)及技術(shù)方面的要求
①投標(biāo)人要求是總承包商的方式，還是僅供應(yīng)設(shè)備，或光進(jìn)行設(shè)計(jì)；
②了解最低資格標(biāo)準(zhǔn)
注冊(cè)資金在____以上；
從事項(xiàng)目建設(shè)的能力；
業(yè)績(jī)要求；
③醫(yī)療器械標(biāo)準(zhǔn)認(rèn)證，產(chǎn)品生產(chǎn)許可證，醫(yī)療器械注冊(cè)證等；
④有的要求供應(yīng)商具有三年以上生產(chǎn)和銷售，且設(shè)備正常運(yùn)行的業(yè)績(jī)證明；
⑤市場(chǎng)準(zhǔn)入證明；
⑥境外產(chǎn)品檢驗(yàn)機(jī)構(gòu)或認(rèn)證機(jī)構(gòu)出具的產(chǎn)品符合我國強(qiáng)制性標(biāo)準(zhǔn)的證明材料；
⑦維修中心的設(shè)立；
⑧土建工程招標(biāo)，
施工企業(yè)資質(zhì)等級(jí)不應(yīng)低于建設(shè)部_級(jí)以上，
(交通部_級(jí)以上)(建設(shè)部甲級(jí)設(shè)計(jì)資質(zhì))(市政工程甲級(jí)以上監(jiān)理資質(zhì))
過去3年每年完成市政工程產(chǎn)值最低為_元，
投標(biāo)人作為總承包人在過去5年中承擔(dān)過至少_項(xiàng)類似性質(zhì)和復(fù)雜程度的施工項(xiàng)目。
只有商務(wù)、技術(shù)各方面要求能達(dá)到，或超過時(shí)，才能決定去投標(biāo)，而不是盲目的投標(biāo)。所以早得到信息，可早作準(zhǔn)備。
3、組織精干的小組制作投標(biāo)文件；
投標(biāo)文件分商務(wù)及技術(shù)兩大部分，制作人員不必多，而在于精。若是國際標(biāo)，則投標(biāo)文件應(yīng)全部譯成英文。
制作人員中途不要換人，以免脫節(jié)。
4、報(bào)出有競(jìng)爭(zhēng)性的價(jià)格
①在綜合考慮成本、各種費(fèi)用、稅收之后，報(bào)出一個(gè)合理價(jià)格；
②投標(biāo)人不能合理說明或且不能提供證明材料的，其投標(biāo)可能作為廢標(biāo)處理。
5、編制要求
(一)在商務(wù)標(biāo)書制作方面，最佳方案是按招標(biāo)文件的要求編排內(nèi)容。
投標(biāo)文件有下列原因時(shí)被當(dāng)作廢標(biāo)處理：
(1)逾期送達(dá)的；
(2)投標(biāo)文件未經(jīng)密封的；
(3)未加蓋投標(biāo)人印章的；
(4)無投標(biāo)代表人或法人代表簽字的；
(5)未提供保證金的；
(6)未按要求內(nèi)容和格式編寫的；
(7)正本未打印，正本右下腳沒有法人代表或法人授權(quán)人簽名或不簽的；
(8)違反《中華人民共和招標(biāo)投標(biāo)法》有關(guān)規(guī)定的。
(二)評(píng)委會(huì)在評(píng)審之初，對(duì)所有投標(biāo)文件進(jìn)行符合性檢查，這是入圍的關(guān)鍵，其內(nèi)容為：
(1)投標(biāo)書；
(2)投標(biāo)保證金；
(3)法人授權(quán)書；
(4)資格證明文件；
(5)技術(shù)文件；
(6)投標(biāo)分項(xiàng)報(bào)價(jià)表；
(7)結(jié)論(合格或不合格)。
(三)商務(wù)評(píng)議
(1)投標(biāo)人的合格性
亦即投標(biāo)的有效性，檢查法人代表或授權(quán)代表是否有效簽署；
(2)投標(biāo)有效期
亦即投標(biāo)保證金在金額、有效期、格式是否符合；
(3)資格證明文件
亦即下列文件是否齊全：資格聲明，制造廠家資格聲明，作為代理的貿(mào)易公司的資格聲明，制造廠家授權(quán)書，證書，銀行資信證明；
(4)經(jīng)營(yíng)范圍；
(5)業(yè)績(jī)；
(6)交貨期；
(7)質(zhì)量保證期；
(8)付款條件和方式；
(9)適用法律；
(10)仲裁；
(11)其他
(12)結(jié)論(合格或不合格)
(四)技術(shù)參數(shù)比較
招標(biāo)文件要求的主要指標(biāo)，一般指標(biāo)，投標(biāo)人響應(yīng)的技術(shù)參數(shù)如何，評(píng)議中提出接收或不接收。最后結(jié)論注出合格或不合格。
凡一項(xiàng)主要指標(biāo)不合格者，其結(jié)論即為“不合格”；
凡一項(xiàng)一般指標(biāo)超出允許范圍的，其結(jié)論即為“不合格”。
(五)評(píng)標(biāo)價(jià)格比較
首先在開標(biāo)價(jià)格上進(jìn)行算術(shù)修正，再看其總價(jià)構(gòu)成(設(shè)備價(jià)、備件及專用工具價(jià)、技術(shù)服務(wù)及培訓(xùn)費(fèi))。
其次進(jìn)行價(jià)格上的調(diào)整，從供貨范圍、技術(shù)、商務(wù)三方面分析，查出偏離，得出調(diào)整總和。
再次，看國內(nèi)運(yùn)保費(fèi)，(進(jìn)口環(huán)節(jié)稅)。
從投標(biāo)報(bào)價(jià)，價(jià)格調(diào)整，運(yùn)保費(fèi)，(進(jìn)口環(huán)節(jié)稅)這幾方面相加，得出評(píng)標(biāo)價(jià)格，并進(jìn)行排序。
(六)如果投標(biāo)人都能按招標(biāo)文件的要求，發(fā)揮自己的優(yōu)勢(shì)，以好的產(chǎn)品，好的價(jià)格，好的服務(wù)承諾去投標(biāo)，相信工夫不負(fù)有心人，會(huì)取到積極的效果。
以上，通過商務(wù)評(píng)議，技術(shù)參數(shù)比較，評(píng)標(biāo)價(jià)格比較進(jìn)行評(píng)審，是機(jī)電產(chǎn)品進(jìn)口的規(guī)定做法。評(píng)標(biāo)價(jià)格最低的被推薦為中標(biāo)人。
另一種是常用于設(shè)備招標(biāo)的評(píng)審辦法，即綜合評(píng)估法，衡量投標(biāo)文件是否最大限度地滿足招標(biāo)文件中規(guī)定的各項(xiàng)評(píng)價(jià)標(biāo)準(zhǔn)，可以采取折算為打分的方法，得分最高者，應(yīng)當(dāng)推薦為中標(biāo)候選人。(評(píng)審內(nèi)容一般為投標(biāo)文件完整性，企業(yè)實(shí)力銷售業(yè)績(jī)、產(chǎn)品質(zhì)量及技術(shù)水平、價(jià)格、售后服務(wù)等)。
工程招標(biāo)評(píng)審，指標(biāo)體系及分值設(shè)置，一般為投標(biāo)報(bào)價(jià)及其組成，企業(yè)實(shí)力及業(yè)績(jī)信譽(yù)，工期質(zhì)量及施工組織設(shè)計(jì)等。可采用百分制打分方式進(jìn)行。
設(shè)計(jì)招標(biāo)評(píng)審一般也可分商務(wù)及技術(shù)兩大部分評(píng)分，商務(wù)包括人員及財(cái)務(wù)狀況，類似項(xiàng)目業(yè)績(jī)，本項(xiàng)目人員配備，投標(biāo)報(bào)價(jià)等；技術(shù)包括設(shè)計(jì)方案，本項(xiàng)目設(shè)計(jì)組織方案及管理機(jī)構(gòu)，服務(wù)承諾等。
6、按要求將文件送出；
這是指按招標(biāo)文件的要求，密封好，(有的土建招標(biāo)文件還要求在封口簽字，加蓋公章)，在截標(biāo)時(shí)間之前，務(wù)必將評(píng)標(biāo)文件，一般是開標(biāo)一覽表與投標(biāo)保函，一起單獨(dú)交到指定地點(diǎn)。
不少投標(biāo)人由于疏忽，忘記了在截標(biāo)時(shí)間前送出文件，或有的投標(biāo)人記錯(cuò)了開表地點(diǎn)，將文件投錯(cuò)了地方，都給投標(biāo)人帶來了不少損失，應(yīng)引為教訓(xùn)。
7、在開標(biāo)以后，認(rèn)真對(duì)待澄清工作；
在評(píng)標(biāo)過程中，評(píng)委們可能對(duì)投標(biāo)文件中不清楚的地方，向投標(biāo)人提出問題。此時(shí)，投標(biāo)人就不應(yīng)錯(cuò)過機(jī)會(huì)，力爭(zhēng)做好澄清工作，按時(shí)按質(zhì)作出書面、肯定的答復(fù)，這樣，可增加中標(biāo)的機(jī)會(huì)。
8、若接中標(biāo)通知及時(shí)與買方簽約；
若有幸接到中標(biāo)通知，應(yīng)及時(shí)與買方聯(lián)系，及早簽約，同時(shí)將履約保證金，中標(biāo)服務(wù)費(fèi)交齊，退回投標(biāo)保證金。
9、中標(biāo)人應(yīng)履行好每一筆合同，樹立起信譽(yù)；
每一筆合同，不論金額大小，中標(biāo)人都應(yīng)認(rèn)真執(zhí)行合同，從制造、發(fā)運(yùn)、驗(yàn)收、安裝、運(yùn)行等諸多環(huán)節(jié)均應(yīng)認(rèn)真負(fù)責(zé)對(duì)待，如接用戶請(qǐng)求維修電話通知后，應(yīng)及時(shí)安排員工給予解決。據(jù)了解，曾有一名牌國外電梯公司，產(chǎn)品質(zhì)量很好，但售后服務(wù)跟不上，出了問題不能及時(shí)派人去維修，結(jié)果很多用戶不敢用這名牌產(chǎn)品，失去了部分市暢 只有執(zhí)行合同好，信譽(yù)好，才能擴(kuò)大在市場(chǎng)的份額。
10、認(rèn)真做好后續(xù)服務(wù)工作；
現(xiàn)在許多用戶部門都十分重視后續(xù)服務(wù)，招標(biāo)人在編制招標(biāo)文件時(shí)，亦將這項(xiàng)內(nèi)容列到重要的位置，所以，在設(shè)備標(biāo)評(píng)分時(shí)就有服務(wù)承諾這一項(xiàng)。土建標(biāo)，設(shè)計(jì)標(biāo)評(píng)分時(shí)就有提供優(yōu)質(zhì)服務(wù)的保證措施及質(zhì)量安全體系及保證措施這一項(xiàng)。
總之，投標(biāo)要提高命中率，因素是多方面的，但最根本的一方面，是認(rèn)真做好投標(biāo)文件，認(rèn)真響應(yīng)標(biāo)書中的各項(xiàng)要求，能夠最大限度地滿足招標(biāo)文件中規(guī)定的各項(xiàng)綜合評(píng)價(jià)標(biāo)準(zhǔn)；或能夠滿足招標(biāo)文件的實(shí)質(zhì)性要求，并且經(jīng)評(píng)審的投標(biāo)價(jià)格最低。
篇2：物業(yè)管理招投標(biāo)標(biāo)書制作
物業(yè)管理招投標(biāo)標(biāo)書制作
隨著《物業(yè)管理?xiàng)l例》的頒布實(shí)施，物業(yè)管理招投標(biāo)逐漸成為承接物業(yè)管理項(xiàng)目的主要方式，無論是物業(yè)管理企業(yè)還是建設(shè)單位、業(yè)主和政府行政管理部門，都將面對(duì)物業(yè)管理招投標(biāo)的運(yùn)行規(guī)則。面對(duì)新形勢(shì)，物業(yè)管理企業(yè)除了應(yīng)該學(xué)習(xí)、掌握《物業(yè)管理?xiàng)l例》、《前期物業(yè)管理招投標(biāo)管理暫行辦法》等相關(guān)規(guī)定外，還要掌握物業(yè)管理招投標(biāo)實(shí)務(wù)的操作方法，這對(duì)于參加投標(biāo)的物業(yè)管理企業(yè)是非常重要的。
在實(shí)際招投標(biāo)的過程中，投標(biāo)企業(yè)的標(biāo)書起到了至關(guān)重要的作用，標(biāo)書的制作應(yīng)該引起廣大物業(yè)管理企業(yè)的高度重視。
一、做好標(biāo)書制作的準(zhǔn)備工作
對(duì)于投標(biāo)的物業(yè)管理企業(yè)，及時(shí)獲得有關(guān)項(xiàng)目的招標(biāo)信息，可以說是展開項(xiàng)目的第一步。因此，獲得項(xiàng)目信息的時(shí)間越早，就能夠爭(zhēng)取到越多的時(shí)間，中標(biāo)的可能性就越大，獲得招標(biāo)信息最為常見的途徑是招標(biāo)通告。
獲得招標(biāo)信息之后，投標(biāo)的物業(yè)管理企業(yè)就應(yīng)該積極與用戶、項(xiàng)目主管單位建立聯(lián)系，爭(zhēng)取在招標(biāo)通告前，甚至在項(xiàng)目進(jìn)行評(píng)估和可行性研究的階段介入，及早了解招投標(biāo)者對(duì)物業(yè)管理的設(shè)想和安排。這些工作的好處體現(xiàn)在三個(gè)方面：
首先，通過這些工作，投標(biāo)的物業(yè)管理企業(yè)可以及早了解業(yè)主或建設(shè)單位制訂的物業(yè)管理項(xiàng)目的詳細(xì)要求，包括招投標(biāo)項(xiàng)目概況、招標(biāo)對(duì)象、招標(biāo)說明、“標(biāo)”或“包”的具體劃分、采用的技術(shù)規(guī)范和對(duì)工作的特殊要求等。更重要的是，業(yè)主或建設(shè)單位在立項(xiàng)、研究和設(shè)計(jì)等工作的過程中，往往已經(jīng)形成了一些意向性的想法，包括對(duì)物業(yè)管理企業(yè)的看法等，投標(biāo)物業(yè)管理企業(yè)如果在交流中盡量掌握這些信息，就可以有針對(duì)性地做好前期工作，及早開展投標(biāo)的準(zhǔn)備工作。
其次，投標(biāo)的物業(yè)管理企業(yè)可以通過與業(yè)主或建設(shè)單位的接觸，進(jìn)行充分的技術(shù)交流。一方面，可以起到介紹和宣傳的作用，讓業(yè)主或建設(shè)單位對(duì)物業(yè)管理企業(yè)及其服務(wù)有一個(gè)感性認(rèn)識(shí)；另一方面也可以對(duì)業(yè)主的要求有更深刻的理解，以便在編制投標(biāo)文件時(shí)準(zhǔn)確響應(yīng)或著重加以說明。某些時(shí)候，當(dāng)業(yè)主或建設(shè)單位尚未確定招標(biāo)文件某一部分的具體內(nèi)容及指標(biāo)時(shí)，通過技術(shù)交流，可能使用戶愿意采用投標(biāo)物業(yè)管理企業(yè)提供的服務(wù)及管理模式；當(dāng)業(yè)主在設(shè)計(jì)中有不當(dāng)之處時(shí)，通過技術(shù)交流幫助業(yè)主作出修改，加深業(yè)主對(duì)投標(biāo)物業(yè)管理企業(yè)的信任，這都會(huì)對(duì)投標(biāo)物業(yè)管理企業(yè)非常有利。
另外，在長(zhǎng)時(shí)間的接觸和交流過程中，如果投標(biāo)物業(yè)管理企業(yè)能夠抓住機(jī)會(huì)，為業(yè)主或建設(shè)單位提供一些力所能及的服務(wù)，都會(huì)給對(duì)方留下良好的印象，為將來的合作打下良好的基礎(chǔ)。
二、標(biāo)書制作中的幾個(gè)問題
項(xiàng)目招標(biāo)之后直至開標(biāo)之前的這段時(shí)間，可以說是投標(biāo)物業(yè)管理企業(yè)的沖刺階段。投標(biāo)物業(yè)管理企業(yè)在此過程中要注意以下幾個(gè)方面：
1、根據(jù)招標(biāo)文件的要求，制訂投標(biāo)文件的制作進(jìn)度計(jì)劃，有條不紊地制作投標(biāo)文件，以免造成文件的缺失或?qū)φ袠?biāo)文件的未響應(yīng)。要仔細(xì)研究招標(biāo)文件，尤其要注意文件中的一些特殊規(guī)定，例如有的招標(biāo)文件中要求投標(biāo)物業(yè)管理企業(yè)所提供的營(yíng)業(yè)執(zhí)照、財(cái)務(wù)報(bào)表等資格文件必須經(jīng)過公證機(jī)關(guān)的公證，如果忽略了這些要求，就可能導(dǎo)致廢標(biāo)。
2、針對(duì)招標(biāo)文件中的主要技術(shù)問題，多與業(yè)主或建設(shè)單位聯(lián)系和溝通，掌握用戶的要求和意圖。如果用戶組織了標(biāo)前會(huì)和現(xiàn)場(chǎng)考察，一定要事先做充分準(zhǔn)備，以便及時(shí)得到滿意的答復(fù)和澄清，并在投標(biāo)文件中給予充分明確的響應(yīng)。
三、投標(biāo)人在編制投標(biāo)文件時(shí)要注意的問題
投標(biāo)文件是投標(biāo)方對(duì)招標(biāo)文件的直接響應(yīng)，投標(biāo)文件應(yīng)及時(shí)對(duì)招標(biāo)文件提出的實(shí)質(zhì)性的要求和條件做出回答。編制投標(biāo)文件時(shí)要圍繞主題進(jìn)行論述：
1、把握主題
投標(biāo)人應(yīng)當(dāng)認(rèn)真研究、正確理解招標(biāo)文件的全部?jī)?nèi)容，并在此基礎(chǔ)上按要求編制招標(biāo)文件，切忌偏題。努力圍繞“如何能夠全面、客觀反映招標(biāo)人本次招標(biāo)情況”這一出發(fā)點(diǎn)去編制投標(biāo)文件，細(xì)化各項(xiàng)條目。
2、嚴(yán)格規(guī)范
投標(biāo)文件必須對(duì)招標(biāo)文件中有關(guān)招標(biāo)項(xiàng)目的研發(fā)內(nèi)容、技術(shù)要求、項(xiàng)目?jī)r(jià)格、實(shí)施計(jì)劃等主要內(nèi)容進(jìn)行填報(bào)和說明。投標(biāo)文件中使用的計(jì)量單位，除招標(biāo)文件中有特殊要求外，應(yīng)采用法定計(jì)量單位。
投標(biāo)單位不得修改招標(biāo)文件的要求，不能遺漏或回避招標(biāo)文件中必須回答的問題，更不能提出任何附帶條件。投標(biāo)人應(yīng)當(dāng)按照招標(biāo)文件的要求編制投標(biāo)文件，投標(biāo)文件應(yīng)當(dāng)對(duì)招標(biāo)文件提出的實(shí)質(zhì)性要求和條件做出明確回答。
3、真實(shí)有效
投標(biāo)文件中闡述的內(nèi)容、提供的證明材料必須真實(shí)可靠，客觀反映投標(biāo)人的情況，不得弄虛作假，必須遵守有關(guān)的國家法律、法規(guī)和條例。
4、統(tǒng)籌考慮
投標(biāo)文件的內(nèi)容可能牽涉到技術(shù)、經(jīng)濟(jì)、資信等各方面的問題，因此，投標(biāo)人要組織相關(guān)部門的人員分頭編制。同時(shí)，整個(gè)投標(biāo)文件的內(nèi)容應(yīng)保持一致性和貫徹性，投標(biāo)書按統(tǒng)一格式書寫。
5、合理設(shè)置文檔
一份完整合格的投標(biāo)文件，不僅要有詳實(shí)的內(nèi)容，也要有封面、目錄、頁眉、頁腳等，且在頁面安排、標(biāo)題設(shè)置、圖表說明的字體、字號(hào)、色彩的運(yùn)用上合理得體，既符合項(xiàng)目的嚴(yán)謹(jǐn)性，又要體現(xiàn)自己的特色。在編制技術(shù)標(biāo)書過程中，應(yīng)避免因偏離要求而影響技術(shù)評(píng)分，或指標(biāo)過優(yōu)而抬高了報(bào)價(jià)，影響開標(biāo)結(jié)果。而對(duì)于用戶較為重視的指標(biāo)，則可以適當(dāng)?shù)丶右詢?yōu)化，并在投標(biāo)文件相應(yīng)的部分，加以詳細(xì)的描述，以引起招標(biāo)方在評(píng)標(biāo)時(shí)的興趣和重視，有利于爭(zhēng)取中標(biāo)。
四、確定投標(biāo)價(jià)格時(shí)要注意的幾個(gè)問題
在國際公開招標(biāo)的情況下，一般來說，按照招標(biāo)文件規(guī)定的評(píng)標(biāo)因素評(píng)估的最低價(jià)格的投標(biāo)，即為中標(biāo)。因此，投標(biāo)價(jià)格是影響評(píng)標(biāo)的關(guān)鍵因素，在確定報(bào)價(jià)時(shí)，應(yīng)注意以下幾個(gè)方面：
1、在確定報(bào)價(jià)時(shí)，應(yīng)與業(yè)主或建設(shè)單位采取雙方坦誠相待的原則。很多物業(yè)管理企業(yè)參加公開招標(biāo)的經(jīng)驗(yàn)不足，往往存在僥幸心理，或者希望在價(jià)格上留一手，賺取高額利潤(rùn)，或者企圖以不合理的低價(jià)搶標(biāo)，有些物業(yè)管理企業(yè)參與競(jìng)爭(zhēng)只是為了擴(kuò)大公司的對(duì)外影響，并不在乎企業(yè)效益問題，所以虧損也在所不惜。這些行為都是不正當(dāng)?shù)摹Ｍ稑?biāo)物業(yè)管理企業(yè)應(yīng)確定合理的利潤(rùn)比例，經(jīng)過努力即使最終未能中標(biāo)，也不會(huì)留有遺憾。
2、在確定報(bào)價(jià)時(shí)，要注意分析競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手的情況，一般來說，每個(gè)投標(biāo)物業(yè)管理企業(yè)在作價(jià)時(shí)，都有自己的原則和規(guī)律，因此，在每次投標(biāo)前，都要盡量摸清其他參與投標(biāo)的對(duì)手的名單，搜尋以往在類似項(xiàng)目中該投標(biāo)物業(yè)管理企業(yè)的投標(biāo)價(jià)格，結(jié)合當(dāng)時(shí)與現(xiàn)在其他因素的變化，分析測(cè)算對(duì)手在此次投標(biāo)中的可能報(bào)價(jià)范圍，從而為自己的最終報(bào)價(jià)提供參考。
3、在確定報(bào)價(jià)時(shí)，還要考慮可能影響中標(biāo)后項(xiàng)目收益的一些因素，如原材料價(jià)格、人工費(fèi)用、管理費(fèi)用等，以確定最終的報(bào)價(jià)。
總之，在物業(yè)管理招投標(biāo)過程中，要樹立競(jìng)爭(zhēng)意識(shí)、公德意識(shí)，除了依靠法律和行政手段規(guī)范外，還須倡導(dǎo)建立道德秩序。這種道德秩序就是重視信譽(yù)、注重企業(yè)形象、遵紀(jì)守法、公平參與，自覺抵制不正當(dāng)競(jìng)爭(zhēng)，將物業(yè)管理招投標(biāo)引入法制化、規(guī)范化、科學(xué)化的軌道，保證我國物業(yè)管理事業(yè)的不斷發(fā)展。
作者系中房集團(tuán)北京物業(yè)管理有限公司總經(jīng)理 文/鄧乃鴻
篇3：論物業(yè)管理招投標(biāo)工作
論物業(yè)管理招投標(biāo)工作
隨著《物業(yè)管理?xiàng)l例》的頒布實(shí)施，物業(yè)管理招投標(biāo)逐漸成為承接物業(yè)管理項(xiàng)目的主要方式，無論是物業(yè)管理企業(yè)還是建設(shè)單位、業(yè)主和政府行政管理部門，都將面對(duì)物業(yè)管理招投標(biāo)的運(yùn)行規(guī)則。面對(duì)新形勢(shì)，物業(yè)管理企業(yè)除了應(yīng)該學(xué)習(xí)、掌握《物業(yè)管理?xiàng)l例》、《前期物業(yè)管理招投標(biāo)管理暫行辦法》等相關(guān)規(guī)定外，還要掌握物業(yè)管理招投標(biāo)實(shí)務(wù)的操作方法，這對(duì)于參加投標(biāo)的物業(yè)管理企業(yè)是非常重要的。
在實(shí)際招投標(biāo)的過程中，投標(biāo)企業(yè)的標(biāo)書起到了至關(guān)重要的作用，標(biāo)書的制作應(yīng)該引起廣大物業(yè)管理企業(yè)的高度重視。
一、做好標(biāo)書制作的準(zhǔn)備工作
對(duì)于投標(biāo)的物業(yè)管理企業(yè)，及時(shí)獲得有關(guān)項(xiàng)目的招標(biāo)信息，可以說是展開項(xiàng)目的第一步。因此，獲得項(xiàng)目信息的時(shí)間越早，就能夠爭(zhēng)取到越多的時(shí)間，中標(biāo)的可能性就越大，獲得招標(biāo)信息最為常見的途徑是招標(biāo)通告。
獲得招標(biāo)信息之后，投標(biāo)的物業(yè)管理企業(yè)就應(yīng)該積極與用戶、項(xiàng)目主管單位建立聯(lián)系，爭(zhēng)取在招標(biāo)通告前，甚至在項(xiàng)目進(jìn)行評(píng)估和可行性研究的階段介入，及早了解招投標(biāo)者對(duì)物業(yè)管理的設(shè)想和安排。這些工作的好處體現(xiàn)在三個(gè)方面:
首先，通過這些工作，投標(biāo)的物業(yè)管理企業(yè)可以及早了解業(yè)主或建設(shè)單位制訂的物業(yè)管理項(xiàng)目的詳細(xì)要求，包括招投標(biāo)項(xiàng)目概況、招標(biāo)對(duì)象、招標(biāo)說明、“標(biāo)”或“包”的具體劃分、采用的技術(shù)規(guī)范和對(duì)工作的特殊要求等。更重要的是，業(yè)主或建設(shè)單位在立項(xiàng)、研究和設(shè)計(jì)等工作的過程中，往往已經(jīng)形成了一些意向性的想法，包括對(duì)物業(yè)管理企業(yè)的看法等，投標(biāo)物業(yè)管理企業(yè)如果在交流中盡量掌握這些信息，就可以有針對(duì)性地做好前期工作，及早開展投標(biāo)的準(zhǔn)備工作。
其次，投標(biāo)的物業(yè)管理企業(yè)可以通過與業(yè)主或建設(shè)單位的接觸，進(jìn)行充分的技術(shù)交流。一方面，可以起到介紹和宣傳的作用，讓業(yè)主或建設(shè)單位對(duì)物業(yè)管理企業(yè)及其服務(wù)有一個(gè)感性認(rèn)識(shí);另一方面也可以對(duì)業(yè)主的要求有更深刻的理解，以便在編制投標(biāo)文件時(shí)準(zhǔn)確響應(yīng)或著重加以說明。某些時(shí)候，當(dāng)業(yè)主或建設(shè)單位尚未確定招標(biāo)文件某一部分的具體內(nèi)容及指標(biāo)時(shí)，通過技術(shù)交流，可能使用戶愿意采用投標(biāo)物業(yè)管理企業(yè)提供的服務(wù)及管理模式;當(dāng)業(yè)主在設(shè)計(jì)中有不當(dāng)之處時(shí)，通過技術(shù)交流幫助業(yè)主作出修改，加深業(yè)主對(duì)投標(biāo)物業(yè)管理企業(yè)的信任，這都會(huì)對(duì)投標(biāo)物業(yè)管理企業(yè)非常有利。
另外，在長(zhǎng)時(shí)間的接觸和交流過程中，如果投標(biāo)物業(yè)管理企業(yè)能夠抓住機(jī)會(huì)，為業(yè)主或建設(shè)單位提供一些力所能及的服務(wù)，都會(huì)給對(duì)方留下良好的印象，為將來的合作打下良好的基礎(chǔ)。
二、標(biāo)書制作中的幾個(gè)問題
項(xiàng)目招標(biāo)之后直至開標(biāo)之前的這段時(shí)間，可以說是投標(biāo)物業(yè)管理企業(yè)的沖刺階段。投標(biāo)物業(yè)管理企業(yè)在此過程中要注意以下幾個(gè)方面:
1、根據(jù)招標(biāo)文件的要求，制訂投標(biāo)文件的制作進(jìn)度計(jì)劃，有條不紊地制作投標(biāo)文件，以免造成文件的缺失或?qū)φ袠?biāo)文件的未響應(yīng)。要仔細(xì)研究招標(biāo)文件，尤其要注意文件中的一些特殊規(guī)定，例如有的招標(biāo)文件中要求投標(biāo)物業(yè)管理企業(yè)所提供的營(yíng)業(yè)執(zhí)照、財(cái)務(wù)報(bào)表等資格文件必須經(jīng)過公證機(jī)關(guān)的公證，如果忽略了這些要求，就可能導(dǎo)致廢標(biāo)。
2、針對(duì)招標(biāo)文件中的主要技術(shù)問題，多與業(yè)主或建設(shè)單位聯(lián)系和溝通，掌握用戶的要求和意圖。如果用戶組織了標(biāo)前會(huì)和現(xiàn)場(chǎng)考察，一定要事先做充分準(zhǔn)備，以便及時(shí)得到滿意的答復(fù)和澄清，并在投標(biāo)文件中給予充分明確的響應(yīng)。
三、投標(biāo)人在編制投標(biāo)文件時(shí)要注意的問題
投標(biāo)文件是投標(biāo)方對(duì)招標(biāo)文件的直接響應(yīng)，投標(biāo)文件應(yīng)及時(shí)對(duì)招標(biāo)文件提出的實(shí)質(zhì)性的要求和條件做出回答。編制投標(biāo)文件時(shí)要圍繞主題進(jìn)行論述:
1、把握主題
投標(biāo)人應(yīng)當(dāng)認(rèn)真研究、正確理解招標(biāo)文件的全部?jī)?nèi)容，并在此基礎(chǔ)上按要求編制招標(biāo)文件，切忌偏題。努力圍繞“如何能夠全面、客觀反映招標(biāo)人本次招標(biāo)情況”這一出發(fā)點(diǎn)去編制投標(biāo)文件，細(xì)化各項(xiàng)條目。
2、嚴(yán)格規(guī)范
投標(biāo)文件必須對(duì)招標(biāo)文件中有關(guān)招標(biāo)項(xiàng)目的研發(fā)內(nèi)容、技術(shù)要求、項(xiàng)目?jī)r(jià)格、實(shí)施計(jì)劃等主要內(nèi)容進(jìn)行填報(bào)和說明。投標(biāo)文件中使用的計(jì)量單位，除招標(biāo)文件中有特殊要求外，應(yīng)采用法定計(jì)量單位。
投標(biāo)單位不得修改招標(biāo)文件的要求，不能遺漏或回避招標(biāo)文件中必須回答的問題，更不能提出任何附帶條件。投標(biāo)人應(yīng)當(dāng)按照招標(biāo)文件的要求編制投標(biāo)文件，投標(biāo)文件應(yīng)當(dāng)對(duì)招標(biāo)文件提出的實(shí)質(zhì)性要求和條件做出明確回答。
3、真實(shí)有效
投標(biāo)文件中闡述的內(nèi)容、提供的證明材料必須真實(shí)可靠，客觀反映投標(biāo)人的情況，不得弄虛作假，必須遵守有關(guān)的國家法律、法規(guī)和條例。
4、統(tǒng)籌考慮
投標(biāo)文件的內(nèi)容可能牽涉到技術(shù)、經(jīng)濟(jì)、資信等各方面的問題，因此，投標(biāo)人要組織相關(guān)部門的人員分頭編制。同時(shí)，整個(gè)投標(biāo)文件的內(nèi)容應(yīng)保持一致性和貫徹性，投標(biāo)書按統(tǒng)一格式書寫。
5、合理設(shè)置文檔
一份完整合格的投標(biāo)文件，不僅要有詳實(shí)的內(nèi)容，也要有封面、目錄、頁眉、頁腳等，且在頁面安排、標(biāo)題設(shè)置、圖表說明的字體、字號(hào)、色彩的運(yùn)用上合理得體，既符合項(xiàng)目的嚴(yán)謹(jǐn)性，又要體現(xiàn)自己的特色。在編制技術(shù)標(biāo)書過程中，應(yīng)避免因偏離要求而影響技術(shù)評(píng)分，或指標(biāo)過優(yōu)而抬高了報(bào)價(jià)，影響開標(biāo)結(jié)果。而對(duì)于用戶較為重視的指標(biāo)，則可以適當(dāng)?shù)丶右詢?yōu)化，并在投標(biāo)文件相應(yīng)的部分，加以詳細(xì)的描述，以引起招標(biāo)方在評(píng)標(biāo)時(shí)的興趣和重視，有利于爭(zhēng)取中標(biāo)。
四、確定投標(biāo)價(jià)格時(shí)要注意的幾個(gè)問題
在國際公開招標(biāo)的情況下，一般來說，按照招標(biāo)文件規(guī)定的評(píng)標(biāo)因素評(píng)估的最低價(jià)格的投標(biāo)，即為中標(biāo)。因此，投標(biāo)價(jià)格是影響評(píng)標(biāo)的關(guān)鍵因素，在確定報(bào)價(jià)時(shí)，應(yīng)注意以下幾個(gè)方面:
1、在確定報(bào)價(jià)時(shí)，應(yīng)與業(yè)主或建設(shè)單位采取雙方坦誠相待的原則。很多物業(yè)管理企業(yè)參加公開招標(biāo)的經(jīng)驗(yàn)不足，往往存在僥幸心理，或者希望在價(jià)格上留一手，賺取高額利潤(rùn)，或者企圖以不合理的低價(jià)搶標(biāo)，有些物業(yè)管理企業(yè)參與競(jìng)爭(zhēng)只是為了擴(kuò)大公司的對(duì)外影響，并不在乎企業(yè)效益問題，所以虧損也在所不惜。這些行為都是不正當(dāng)?shù)摹Ｍ稑?biāo)物業(yè)管理企業(yè)應(yīng)確定合理的利潤(rùn)比例，經(jīng)過努力即使最終未能中標(biāo)，也不會(huì)留有遺憾。
2、在確定報(bào)價(jià)時(shí)，要注意分析競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手的情況，一般來說，每個(gè)投標(biāo)物業(yè)管理企業(yè)在作價(jià)時(shí)，都有自己的原則和規(guī)律，因此，在每次投標(biāo)前，都要盡量摸清其他參與投標(biāo)的對(duì)手的名單，搜尋以往在類似項(xiàng)目中該投標(biāo)物業(yè)管理企業(yè)的投標(biāo)價(jià)格，結(jié)合當(dāng)時(shí)與現(xiàn)在其他因素的變化，分析測(cè)算對(duì)手在此次投標(biāo)中的可能報(bào)價(jià)范圍，從而為自己的最終報(bào)價(jià)提供參考。
3、在確定報(bào)價(jià)時(shí)，還要考慮可能影響中標(biāo)后項(xiàng)目收益的一些因素，如原材料價(jià)格、人工費(fèi)用、管理費(fèi)用等，以確定最終的報(bào)價(jià)。
總之，在物業(yè)管理招投標(biāo)過程中，要樹立競(jìng)爭(zhēng)意識(shí)、公德意識(shí)，除了依靠法律和行政手段規(guī)范外，還須倡導(dǎo)建立道德秩序。這種道德秩序就是重視信譽(yù)、注重企業(yè)形象、遵紀(jì)守法、公平參與，自覺抵制不正當(dāng)競(jìng)爭(zhēng)，將物業(yè)管理招投標(biāo)引入法制化、規(guī)范化、科學(xué)化的軌道，保證我國物業(yè)管理事業(yè)的不斷發(fā)展。