完善物業(yè)管理招投標(biāo)六點建議

　　物業(yè)管理的招投標(biāo)是物業(yè)管理市場化進(jìn)程中的一大進(jìn)步，是提高業(yè)主自治管理能力和物業(yè)管理企業(yè)競爭能力的最好手段。《物業(yè)管理條例》和建設(shè)部關(guān)于《前期物業(yè)管理招標(biāo)投標(biāo)管理暫行辦法》的頒布為培育和完善招投標(biāo)機制提供了有力的保證，這種公開、公平競爭機制的引入，將對建立完善的社會化、專業(yè)化、市場化物業(yè)管理體制，加速物業(yè)管理行業(yè)的持續(xù)、快速、健康發(fā)展將起到重要的推進(jìn)作用。對于完善物業(yè)管理招投標(biāo)，我有六點建議：

　　一、完善政策，細(xì)化法規(guī)

　　在社會主義市場經(jīng)濟條件下，依法行政的實質(zhì)就是以法定原則明確和規(guī)范政府該管什么、不該管什么、誰來管、怎樣管的問題。目前，在推動物業(yè)管理市場正常發(fā)展的過程中，各地政府部門為了加強物業(yè)管理立法的工作力度，相繼出臺了一系列法規(guī)文件，但還存在著諸多的問題。主要表現(xiàn)為：一是立法滯后，法規(guī)出臺倉促，從而使出臺的法律法規(guī)顯得過于粗糙或過于原則，尤其是實施細(xì)則方面存在著缺乏操作性和系統(tǒng)性的問題；二是立法的體制不完善，法律、法規(guī)出臺缺乏統(tǒng)一性、規(guī)范性。

　　我國物業(yè)管理未來的發(fā)展趨勢應(yīng)該是在對合理存在的“不合理狀況”進(jìn)行完善和修訂的過程中，走向理想的“法治境界”。隨著社會的不斷發(fā)展，各種層面上的因素日趨成熟，物業(yè)管理行業(yè)也將走出初期的混沌，進(jìn)入良性的有序世界。

　　二、改善具體的操作方法

　　現(xiàn)在進(jìn)行的物業(yè)管理招投標(biāo)一般是由開發(fā)商或業(yè)委會委托政府管理部門一起組織招標(biāo)的，或是業(yè)委會自己組織人員招標(biāo)。由于沒有統(tǒng)一的招投標(biāo)管理評價部門，招標(biāo)權(quán)威管理評價部門、招標(biāo)內(nèi)容、程序、評標(biāo)人員組成沒有一個標(biāo)準(zhǔn)模式，在實際操作中受人為因素影響非常大，缺乏規(guī)范性和公正性，所以明確游戲規(guī)則是招投標(biāo)過程中迫在眉睫的事情。

　　因此，可行的操作方法應(yīng)該是在物業(yè)管理行業(yè)中產(chǎn)生評委會委員，這些委員必須具備豐富的物業(yè)管理經(jīng)驗和資格，在進(jìn)入評委會之前需通過政府相關(guān)部門的考核和認(rèn)定，取得相應(yīng)的資格，使整個評標(biāo)過程更加客觀和公正。同時因為物業(yè)管理的最終受益者和受影響者是業(yè)主，所以應(yīng)該適當(dāng)增加業(yè)主評委比例。

　　在公開進(jìn)行的招投標(biāo)活動中，應(yīng)該明確組織招標(biāo)方式，如議標(biāo)、邀標(biāo)、公開招標(biāo)等；應(yīng)規(guī)定具備何種條件的樓盤采用何種招標(biāo)方式，具備何種資質(zhì)的物業(yè)管理企業(yè)參加何種招標(biāo)方式；同時在招投標(biāo)過程中，必須堅持評分與記分的公開性；招標(biāo)文件中，必須有詳細(xì)的評分規(guī)則；招標(biāo)每一步進(jìn)行完后將分?jǐn)?shù)公開，讓參加的企業(yè)既知道自己企業(yè)的得分，也知道其他單位的得分；還可以查閱分?jǐn)?shù)，可以對已有的分?jǐn)?shù)進(jìn)行查詢和答疑。總之，越是公開的評分和記分就越是公正，越能得到大家的認(rèn)可。

　　三、理順招標(biāo)方與投標(biāo)方的關(guān)系

　　從目前的實踐來看，在物業(yè)管理招投標(biāo)市場上，招標(biāo)方與投標(biāo)方的關(guān)系是不平等的，投標(biāo)方處于一種相對弱勢的地位。因此必須理順招標(biāo)方與投標(biāo)方雙方的關(guān)系，推進(jìn)招投標(biāo)市場的成熟。

　　物業(yè)管理招投標(biāo)市場的成熟首先是招標(biāo)方的成熟。招標(biāo)方應(yīng)該本著對投標(biāo)單位誠信的原則，尊重投標(biāo)方的知識產(chǎn)權(quán)和勞動成果。地方政府主管部門有責(zé)任和義務(wù)對業(yè)主和業(yè)主委員會進(jìn)行這方面知識的傳授和指導(dǎo)，并協(xié)助他們選擇好自己信任的物業(yè)管理公司。作為招標(biāo)方來說，要嚴(yán)格按照公開的招標(biāo)條件和程序辦事，平等地對待每一個投標(biāo)競爭者，不得厚此薄彼。比如，招標(biāo)方應(yīng)向所有的投標(biāo)人提供相同的招標(biāo)邀請函；對招標(biāo)文件的解釋和澄清應(yīng)提供給所有的投標(biāo)人；對投標(biāo)人的資格審查應(yīng)適用相同的標(biāo)準(zhǔn)和程序；提供投標(biāo)擔(dān)保的要求應(yīng)同樣適用于每一個投標(biāo)者；與投標(biāo)人有利害關(guān)系的人員不得作為評標(biāo)委員會的成員；中標(biāo)標(biāo)準(zhǔn)應(yīng)當(dāng)盡可能的量化并嚴(yán)格按既定的評標(biāo)程序?qū)λ械耐稑?biāo)進(jìn)行評定，按既定的中標(biāo)標(biāo)準(zhǔn)確定中標(biāo)者。

　　作為物業(yè)管理招投標(biāo)的投標(biāo)方，物業(yè)管理公司一般都有一定的業(yè)務(wù)知識和市場競爭的經(jīng)驗，都能理解招投標(biāo)的程序，都能提供合適的標(biāo)書。但要解決觀念的滯后和防止非規(guī)范化的行為，以正當(dāng)?shù)氖侄螀⒓油稑?biāo)競爭，不得串通投標(biāo)，不得向招標(biāo)方及其工作人員行賄、提供回報或給予其他好處等不正當(dāng)競爭行為，從而影響審標(biāo)、評標(biāo)工作的順序進(jìn)行。

　　四、培育和發(fā)展中介服務(wù)體系

　　如同其他市場體系一樣，物業(yè)管理招投標(biāo)市場的發(fā)育和運行離不開一系列有效的服務(wù)體系，包括專業(yè)化的招投標(biāo)中介、咨詢機構(gòu)、物業(yè)管理評估機構(gòu)、律師事務(wù)所和市場信息網(wǎng)絡(luò)的建立。當(dāng)前，物業(yè)管理招投標(biāo)市場的信息網(wǎng)絡(luò)渠道并不暢通。如目前上海市有2000多家物業(yè)管理公司，但是，這些物業(yè)管理公司的信譽、能力、經(jīng)營范圍、服務(wù)質(zhì)量和價格水平都缺乏完整的材料，致使招標(biāo)方缺乏選擇的余地，在實際操作中雙方都帶有盲目性。

　　招投標(biāo)是一項專業(yè)性、技術(shù)性很強的工作，招標(biāo)方無論是開發(fā)商還是業(yè)委會都缺乏物業(yè)管理的專業(yè)知識，難以對眾多的投標(biāo)方做出科學(xué)的評價，而專業(yè)的招投標(biāo)中間服務(wù)體系就可以擔(dān)負(fù)這方面的職能。它的作用主要有：可以協(xié)助政府有關(guān)部門制定相關(guān)的物業(yè)管理招投標(biāo)法規(guī)、條例；為開發(fā)商和業(yè)主制定合理、完整的招標(biāo)書；審定投標(biāo)人的資質(zhì)和條件，組織解釋招標(biāo)文件和招投標(biāo)活動；幫助政府部門實現(xiàn)監(jiān)督作用；制定行業(yè)“游戲”規(guī)則和評比標(biāo)準(zhǔn)。

　　五、明確政府部門的定位

　　目前一些成功的招投標(biāo)都是在政府有關(guān)部門主持或指導(dǎo)下進(jìn)行并取得良好業(yè)績的。政府的干預(yù)和指導(dǎo)重點在于理順開發(fā)商、物業(yè)管理公司和業(yè)主委員會三方面的關(guān)系，幫助三方正確對待招投標(biāo)活動。特別是當(dāng)業(yè)主委員會處于招標(biāo)方時更要實施具體指導(dǎo)，這在市場發(fā)育的初期是非常有必要的。

　　政府部門應(yīng)該在實際招投標(biāo)中統(tǒng)攬全局，既是物業(yè)管理招投標(biāo)市場的管理者、又是建設(shè)者，而不應(yīng)該是招投標(biāo)的組織者、操作者和評分者；應(yīng)以制定、解釋政策為主，不應(yīng)參與執(zhí)行政策，包括價格的制定；應(yīng)主動為招投標(biāo)明確方向、規(guī)范程序、并制定相關(guān)法則、法規(guī)，積極引導(dǎo)招投標(biāo)順利進(jìn)行。

　　六、建立和完善物業(yè)仲裁機構(gòu)

　　招投標(biāo)市場的發(fā)育和規(guī)范化運作除了需要有一系列法規(guī)以外，還應(yīng)建立解決開發(fā)商、物業(yè)管理公司和業(yè)主委員會等多方糾紛的仲裁機構(gòu)，稱之為“快速法庭”。這一機構(gòu)處于招標(biāo)方和投標(biāo)方的“中間”，以第三方的身份，快速、專業(yè)、公正地裁決物業(yè)管理市場中產(chǎn)生的糾紛問題，幫助和指導(dǎo)招投標(biāo)過程中的權(quán)利保護(hù)，以推動物業(yè)民主化管理的過程。

　　由于參加投標(biāo)的物業(yè)管理公司經(jīng)常處于弱勢地位，與此同時現(xiàn)行的招投標(biāo)工作在透明度及程序的可操作上均有不足之處。物業(yè)管理公司對最后的中標(biāo)結(jié)果有異議，又沒有相關(guān)部門受理投標(biāo)物業(yè)管理公司的查詢和投訴，這一現(xiàn)象的長期存在將嚴(yán)重打擊和挫傷投標(biāo)物業(yè)管理公司的參與熱情和投標(biāo)工作的質(zhì)量，達(dá)不到開展招標(biāo)活動的最終目的和要求。因此建立招投標(biāo)工作仲裁機構(gòu)及相關(guān)申訴條例顯得尤為必要和重要。仲裁機構(gòu)的建立能夠使相關(guān)投標(biāo)物業(yè)管理公司投訴有部門、申訴有渠道，最大程度地保障投標(biāo)物業(yè)管理公司的合法權(quán)益，通過招投標(biāo)這一手段公正選出一家真正能為業(yè)主服務(wù)的物業(yè)管理公司。

　　上海陸家嘴物業(yè)管理有限公司翁國強 徐憲安

篇2：物業(yè)管理招投標(biāo)標(biāo)書制作

　　物業(yè)管理招投標(biāo)標(biāo)書制作

　　隨著《物業(yè)管理條例》的頒布實施，物業(yè)管理招投標(biāo)逐漸成為承接物業(yè)管理項目的主要方式，無論是物業(yè)管理企業(yè)還是建設(shè)單位、業(yè)主和政府行政管理部門，都將面對物業(yè)管理招投標(biāo)的運行規(guī)則。面對新形勢，物業(yè)管理企業(yè)除了應(yīng)該學(xué)習(xí)、掌握《物業(yè)管理條例》、《前期物業(yè)管理招投標(biāo)管理暫行辦法》等相關(guān)規(guī)定外，還要掌握物業(yè)管理招投標(biāo)實務(wù)的操作方法，這對于參加投標(biāo)的物業(yè)管理企業(yè)是非常重要的。

　　在實際招投標(biāo)的過程中，投標(biāo)企業(yè)的標(biāo)書起到了至關(guān)重要的作用，標(biāo)書的制作應(yīng)該引起廣大物業(yè)管理企業(yè)的高度重視。

　　一、做好標(biāo)書制作的準(zhǔn)備工作

　　對于投標(biāo)的物業(yè)管理企業(yè)，及時獲得有關(guān)項目的招標(biāo)信息，可以說是展開項目的第一步。因此，獲得項目信息的時間越早，就能夠爭取到越多的時間，中標(biāo)的可能性就越大，獲得招標(biāo)信息最為常見的途徑是招標(biāo)通告。

　　獲得招標(biāo)信息之后，投標(biāo)的物業(yè)管理企業(yè)就應(yīng)該積極與用戶、項目主管單位建立聯(lián)系，爭取在招標(biāo)通告前，甚至在項目進(jìn)行評估和可行性研究的階段介入，及早了解招投標(biāo)者對物業(yè)管理的設(shè)想和安排。這些工作的好處體現(xiàn)在三個方面：

　　首先，通過這些工作，投標(biāo)的物業(yè)管理企業(yè)可以及早了解業(yè)主或建設(shè)單位制訂的物業(yè)管理項目的詳細(xì)要求，包括招投標(biāo)項目概況、招標(biāo)對象、招標(biāo)說明、“標(biāo)”或“包”的具體劃分、采用的技術(shù)規(guī)范和對工作的特殊要求等。更重要的是，業(yè)主或建設(shè)單位在立項、研究和設(shè)計等工作的過程中，往往已經(jīng)形成了一些意向性的想法，包括對物業(yè)管理企業(yè)的看法等，投標(biāo)物業(yè)管理企業(yè)如果在交流中盡量掌握這些信息，就可以有針對性地做好前期工作，及早開展投標(biāo)的準(zhǔn)備工作。

　　其次，投標(biāo)的物業(yè)管理企業(yè)可以通過與業(yè)主或建設(shè)單位的接觸，進(jìn)行充分的技術(shù)交流。一方面，可以起到介紹和宣傳的作用，讓業(yè)主或建設(shè)單位對物業(yè)管理企業(yè)及其服務(wù)有一個感性認(rèn)識；另一方面也可以對業(yè)主的要求有更深刻的理解，以便在編制投標(biāo)文件時準(zhǔn)確響應(yīng)或著重加以說明。某些時候，當(dāng)業(yè)主或建設(shè)單位尚未確定招標(biāo)文件某一部分的具體內(nèi)容及指標(biāo)時，通過技術(shù)交流，可能使用戶愿意采用投標(biāo)物業(yè)管理企業(yè)提供的服務(wù)及管理模式；當(dāng)業(yè)主在設(shè)計中有不當(dāng)之處時，通過技術(shù)交流幫助業(yè)主作出修改，加深業(yè)主對投標(biāo)物業(yè)管理企業(yè)的信任，這都會對投標(biāo)物業(yè)管理企業(yè)非常有利。

　　另外，在長時間的接觸和交流過程中，如果投標(biāo)物業(yè)管理企業(yè)能夠抓住機會，為業(yè)主或建設(shè)單位提供一些力所能及的服務(wù)，都會給對方留下良好的印象，為將來的合作打下良好的基礎(chǔ)。

　　二、標(biāo)書制作中的幾個問題

　　項目招標(biāo)之后直至開標(biāo)之前的這段時間，可以說是投標(biāo)物業(yè)管理企業(yè)的沖刺階段。投標(biāo)物業(yè)管理企業(yè)在此過程中要注意以下幾個方面：

　　1、根據(jù)招標(biāo)文件的要求，制訂投標(biāo)文件的制作進(jìn)度計劃，有條不紊地制作投標(biāo)文件，以免造成文件的缺失或?qū)φ袠?biāo)文件的未響應(yīng)。要仔細(xì)研究招標(biāo)文件，尤其要注意文件中的一些特殊規(guī)定，例如有的招標(biāo)文件中要求投標(biāo)物業(yè)管理企業(yè)所提供的營業(yè)執(zhí)照、財務(wù)報表等資格文件必須經(jīng)過公證機關(guān)的公證，如果忽略了這些要求，就可能導(dǎo)致廢標(biāo)。

　　2、針對招標(biāo)文件中的主要技術(shù)問題，多與業(yè)主或建設(shè)單位聯(lián)系和溝通，掌握用戶的要求和意圖。如果用戶組織了標(biāo)前會和現(xiàn)場考察，一定要事先做充分準(zhǔn)備，以便及時得到滿意的答復(fù)和澄清，并在投標(biāo)文件中給予充分明確的響應(yīng)。

　　三、投標(biāo)人在編制投標(biāo)文件時要注意的問題

　　投標(biāo)文件是投標(biāo)方對招標(biāo)文件的直接響應(yīng)，投標(biāo)文件應(yīng)及時對招標(biāo)文件提出的實質(zhì)性的要求和條件做出回答。編制投標(biāo)文件時要圍繞主題進(jìn)行論述：

　　1、把握主題

　　投標(biāo)人應(yīng)當(dāng)認(rèn)真研究、正確理解招標(biāo)文件的全部內(nèi)容，并在此基礎(chǔ)上按要求編制招標(biāo)文件，切忌偏題。努力圍繞“如何能夠全面、客觀反映招標(biāo)人本次招標(biāo)情況”這一出發(fā)點去編制投標(biāo)文件，細(xì)化各項條目。

　　2、嚴(yán)格規(guī)范

　　投標(biāo)文件必須對招標(biāo)文件中有關(guān)招標(biāo)項目的研發(fā)內(nèi)容、技術(shù)要求、項目價格、實施計劃等主要內(nèi)容進(jìn)行填報和說明。投標(biāo)文件中使用的計量單位，除招標(biāo)文件中有特殊要求外，應(yīng)采用法定計量單位。

　　投標(biāo)單位不得修改招標(biāo)文件的要求，不能遺漏或回避招標(biāo)文件中必須回答的問題，更不能提出任何附帶條件。投標(biāo)人應(yīng)當(dāng)按照招標(biāo)文件的要求編制投標(biāo)文件，投標(biāo)文件應(yīng)當(dāng)對招標(biāo)文件提出的實質(zhì)性要求和條件做出明確回答。

　　3、真實有效

　　投標(biāo)文件中闡述的內(nèi)容、提供的證明材料必須真實可靠，客觀反映投標(biāo)人的情況，不得弄虛作假，必須遵守有關(guān)的國家法律、法規(guī)和條例。

　　4、統(tǒng)籌考慮

　　投標(biāo)文件的內(nèi)容可能牽涉到技術(shù)、經(jīng)濟、資信等各方面的問題，因此，投標(biāo)人要組織相關(guān)部門的人員分頭編制。同時，整個投標(biāo)文件的內(nèi)容應(yīng)保持一致性和貫徹性，投標(biāo)書按統(tǒng)一格式書寫。

　　5、合理設(shè)置文檔

　　一份完整合格的投標(biāo)文件，不僅要有詳實的內(nèi)容，也要有封面、目錄、頁眉、頁腳等，且在頁面安排、標(biāo)題設(shè)置、圖表說明的字體、字號、色彩的運用上合理得體，既符合項目的嚴(yán)謹(jǐn)性，又要體現(xiàn)自己的特色。在編制技術(shù)標(biāo)書過程中，應(yīng)避免因偏離要求而影響技術(shù)評分，或指標(biāo)過優(yōu)而抬高了報價，影響開標(biāo)結(jié)果。而對于用戶較為重視的指標(biāo)，則可以適當(dāng)?shù)丶右詢?yōu)化，并在投標(biāo)文件相應(yīng)的部分，加以詳細(xì)的描述，以引起招標(biāo)方在評標(biāo)時的興趣和重視，有利于爭取中標(biāo)。

　　四、確定投標(biāo)價格時要注意的幾個問題

　　在國際公開招標(biāo)的情況下，一般來說，按照招標(biāo)文件規(guī)定的評標(biāo)因素評估的最低價格的投標(biāo)，即為中標(biāo)。因此，投標(biāo)價格是影響評標(biāo)的關(guān)鍵因素，在確定報價時，應(yīng)注意以下幾個方面：

　　1、在確定報價時，應(yīng)與業(yè)主或建設(shè)單位采取雙方坦誠相待的原則。很多物業(yè)管理企業(yè)參加公開招標(biāo)的經(jīng)驗不足，往往存在僥幸心理，或者希望在價格上留一手，賺取高額利潤，或者企圖以不合理的低價搶標(biāo)，有些物業(yè)管理企業(yè)參與競爭只是為了擴大公司的對外影響，并不在乎企業(yè)效益問題，所以虧損也在所不惜。這些行為都是不正當(dāng)?shù)摹Ｍ稑?biāo)物業(yè)管理企業(yè)應(yīng)確定合理的利潤比例，經(jīng)過努力即使最終未能中標(biāo)，也不會留有遺憾。

　　2、在確定報價時，要注意分析競爭對手的情況，一般來說，每個投標(biāo)物業(yè)管理企業(yè)在作價時，都有自己的原則和規(guī)律，因此，在每次投標(biāo)前，都要盡量摸清其他參與投標(biāo)的對手的名單，搜尋以往在類似項目中該投標(biāo)物業(yè)管理企業(yè)的投標(biāo)價格，結(jié)合當(dāng)時與現(xiàn)在其他因素的變化，分析測算對手在此次投標(biāo)中的可能報價范圍，從而為自己的最終報價提供參考。

　　3、在確定報價時，還要考慮可能影響中標(biāo)后項目收益的一些因素，如原材料價格、人工費用、管理費用等，以確定最終的報價。

　　總之，在物業(yè)管理招投標(biāo)過程中，要樹立競爭意識、公德意識，除了依靠法律和行政手段規(guī)范外，還須倡導(dǎo)建立道德秩序。這種道德秩序就是重視信譽、注重企業(yè)形象、遵紀(jì)守法、公平參與，自覺抵制不正當(dāng)競爭，將物業(yè)管理招投標(biāo)引入法制化、規(guī)范化、科學(xué)化的軌道，保證我國物業(yè)管理事業(yè)的不斷發(fā)展。

　　作者系中房集團(tuán)北京物業(yè)管理有限公司總經(jīng)理 文/鄧乃鴻

篇3：論物業(yè)管理招投標(biāo)工作

　　論物業(yè)管理招投標(biāo)工作

　　隨著《物業(yè)管理條例》的頒布實施，物業(yè)管理招投標(biāo)逐漸成為承接物業(yè)管理項目的主要方式，無論是物業(yè)管理企業(yè)還是建設(shè)單位、業(yè)主和政府行政管理部門，都將面對物業(yè)管理招投標(biāo)的運行規(guī)則。面對新形勢，物業(yè)管理企業(yè)除了應(yīng)該學(xué)習(xí)、掌握《物業(yè)管理條例》、《前期物業(yè)管理招投標(biāo)管理暫行辦法》等相關(guān)規(guī)定外，還要掌握物業(yè)管理招投標(biāo)實務(wù)的操作方法，這對于參加投標(biāo)的物業(yè)管理企業(yè)是非常重要的。

　　在實際招投標(biāo)的過程中，投標(biāo)企業(yè)的標(biāo)書起到了至關(guān)重要的作用，標(biāo)書的制作應(yīng)該引起廣大物業(yè)管理企業(yè)的高度重視。

　　一、做好標(biāo)書制作的準(zhǔn)備工作

　　對于投標(biāo)的物業(yè)管理企業(yè)，及時獲得有關(guān)項目的招標(biāo)信息，可以說是展開項目的第一步。因此，獲得項目信息的時間越早，就能夠爭取到越多的時間，中標(biāo)的可能性就越大，獲得招標(biāo)信息最為常見的途徑是招標(biāo)通告。

　　獲得招標(biāo)信息之后，投標(biāo)的物業(yè)管理企業(yè)就應(yīng)該積極與用戶、項目主管單位建立聯(lián)系，爭取在招標(biāo)通告前，甚至在項目進(jìn)行評估和可行性研究的階段介入，及早了解招投標(biāo)者對物業(yè)管理的設(shè)想和安排。這些工作的好處體現(xiàn)在三個方面:

　　首先，通過這些工作，投標(biāo)的物業(yè)管理企業(yè)可以及早了解業(yè)主或建設(shè)單位制訂的物業(yè)管理項目的詳細(xì)要求，包括招投標(biāo)項目概況、招標(biāo)對象、招標(biāo)說明、“標(biāo)”或“包”的具體劃分、采用的技術(shù)規(guī)范和對工作的特殊要求等。更重要的是，業(yè)主或建設(shè)單位在立項、研究和設(shè)計等工作的過程中，往往已經(jīng)形成了一些意向性的想法，包括對物業(yè)管理企業(yè)的看法等，投標(biāo)物業(yè)管理企業(yè)如果在交流中盡量掌握這些信息，就可以有針對性地做好前期工作，及早開展投標(biāo)的準(zhǔn)備工作。

　　其次，投標(biāo)的物業(yè)管理企業(yè)可以通過與業(yè)主或建設(shè)單位的接觸，進(jìn)行充分的技術(shù)交流。一方面，可以起到介紹和宣傳的作用，讓業(yè)主或建設(shè)單位對物業(yè)管理企業(yè)及其服務(wù)有一個感性認(rèn)識;另一方面也可以對業(yè)主的要求有更深刻的理解，以便在編制投標(biāo)文件時準(zhǔn)確響應(yīng)或著重加以說明。某些時候，當(dāng)業(yè)主或建設(shè)單位尚未確定招標(biāo)文件某一部分的具體內(nèi)容及指標(biāo)時，通過技術(shù)交流，可能使用戶愿意采用投標(biāo)物業(yè)管理企業(yè)提供的服務(wù)及管理模式;當(dāng)業(yè)主在設(shè)計中有不當(dāng)之處時，通過技術(shù)交流幫助業(yè)主作出修改，加深業(yè)主對投標(biāo)物業(yè)管理企業(yè)的信任，這都會對投標(biāo)物業(yè)管理企業(yè)非常有利。

　　另外，在長時間的接觸和交流過程中，如果投標(biāo)物業(yè)管理企業(yè)能夠抓住機會，為業(yè)主或建設(shè)單位提供一些力所能及的服務(wù)，都會給對方留下良好的印象，為將來的合作打下良好的基礎(chǔ)。

　　二、標(biāo)書制作中的幾個問題

　　項目招標(biāo)之后直至開標(biāo)之前的這段時間，可以說是投標(biāo)物業(yè)管理企業(yè)的沖刺階段。投標(biāo)物業(yè)管理企業(yè)在此過程中要注意以下幾個方面:

　　1、根據(jù)招標(biāo)文件的要求，制訂投標(biāo)文件的制作進(jìn)度計劃，有條不紊地制作投標(biāo)文件，以免造成文件的缺失或?qū)φ袠?biāo)文件的未響應(yīng)。要仔細(xì)研究招標(biāo)文件，尤其要注意文件中的一些特殊規(guī)定，例如有的招標(biāo)文件中要求投標(biāo)物業(yè)管理企業(yè)所提供的營業(yè)執(zhí)照、財務(wù)報表等資格文件必須經(jīng)過公證機關(guān)的公證，如果忽略了這些要求，就可能導(dǎo)致廢標(biāo)。

　　2、針對招標(biāo)文件中的主要技術(shù)問題，多與業(yè)主或建設(shè)單位聯(lián)系和溝通，掌握用戶的要求和意圖。如果用戶組織了標(biāo)前會和現(xiàn)場考察，一定要事先做充分準(zhǔn)備，以便及時得到滿意的答復(fù)和澄清，并在投標(biāo)文件中給予充分明確的響應(yīng)。

　　三、投標(biāo)人在編制投標(biāo)文件時要注意的問題

　　投標(biāo)文件是投標(biāo)方對招標(biāo)文件的直接響應(yīng)，投標(biāo)文件應(yīng)及時對招標(biāo)文件提出的實質(zhì)性的要求和條件做出回答。編制投標(biāo)文件時要圍繞主題進(jìn)行論述:

　　1、把握主題

　　投標(biāo)人應(yīng)當(dāng)認(rèn)真研究、正確理解招標(biāo)文件的全部內(nèi)容，并在此基礎(chǔ)上按要求編制招標(biāo)文件，切忌偏題。努力圍繞“如何能夠全面、客觀反映招標(biāo)人本次招標(biāo)情況”這一出發(fā)點去編制投標(biāo)文件，細(xì)化各項條目。

　　2、嚴(yán)格規(guī)范

　　投標(biāo)文件必須對招標(biāo)文件中有關(guān)招標(biāo)項目的研發(fā)內(nèi)容、技術(shù)要求、項目價格、實施計劃等主要內(nèi)容進(jìn)行填報和說明。投標(biāo)文件中使用的計量單位，除招標(biāo)文件中有特殊要求外，應(yīng)采用法定計量單位。

　　投標(biāo)單位不得修改招標(biāo)文件的要求，不能遺漏或回避招標(biāo)文件中必須回答的問題，更不能提出任何附帶條件。投標(biāo)人應(yīng)當(dāng)按照招標(biāo)文件的要求編制投標(biāo)文件，投標(biāo)文件應(yīng)當(dāng)對招標(biāo)文件提出的實質(zhì)性要求和條件做出明確回答。

　　3、真實有效

　　投標(biāo)文件中闡述的內(nèi)容、提供的證明材料必須真實可靠，客觀反映投標(biāo)人的情況，不得弄虛作假，必須遵守有關(guān)的國家法律、法規(guī)和條例。

　　4、統(tǒng)籌考慮

　　投標(biāo)文件的內(nèi)容可能牽涉到技術(shù)、經(jīng)濟、資信等各方面的問題，因此，投標(biāo)人要組織相關(guān)部門的人員分頭編制。同時，整個投標(biāo)文件的內(nèi)容應(yīng)保持一致性和貫徹性，投標(biāo)書按統(tǒng)一格式書寫。

　　5、合理設(shè)置文檔

　　一份完整合格的投標(biāo)文件，不僅要有詳實的內(nèi)容，也要有封面、目錄、頁眉、頁腳等，且在頁面安排、標(biāo)題設(shè)置、圖表說明的字體、字號、色彩的運用上合理得體，既符合項目的嚴(yán)謹(jǐn)性，又要體現(xiàn)自己的特色。在編制技術(shù)標(biāo)書過程中，應(yīng)避免因偏離要求而影響技術(shù)評分，或指標(biāo)過優(yōu)而抬高了報價，影響開標(biāo)結(jié)果。而對于用戶較為重視的指標(biāo)，則可以適當(dāng)?shù)丶右詢?yōu)化，并在投標(biāo)文件相應(yīng)的部分，加以詳細(xì)的描述，以引起招標(biāo)方在評標(biāo)時的興趣和重視，有利于爭取中標(biāo)。

　　四、確定投標(biāo)價格時要注意的幾個問題

　　在國際公開招標(biāo)的情況下，一般來說，按照招標(biāo)文件規(guī)定的評標(biāo)因素評估的最低價格的投標(biāo)，即為中標(biāo)。因此，投標(biāo)價格是影響評標(biāo)的關(guān)鍵因素，在確定報價時，應(yīng)注意以下幾個方面:

　　1、在確定報價時，應(yīng)與業(yè)主或建設(shè)單位采取雙方坦誠相待的原則。很多物業(yè)管理企業(yè)參加公開招標(biāo)的經(jīng)驗不足，往往存在僥幸心理，或者希望在價格上留一手，賺取高額利潤，或者企圖以不合理的低價搶標(biāo)，有些物業(yè)管理企業(yè)參與競爭只是為了擴大公司的對外影響，并不在乎企業(yè)效益問題，所以虧損也在所不惜。這些行為都是不正當(dāng)?shù)摹Ｍ稑?biāo)物業(yè)管理企業(yè)應(yīng)確定合理的利潤比例，經(jīng)過努力即使最終未能中標(biāo)，也不會留有遺憾。

　　2、在確定報價時，要注意分析競爭對手的情況，一般來說，每個投標(biāo)物業(yè)管理企業(yè)在作價時，都有自己的原則和規(guī)律，因此，在每次投標(biāo)前，都要盡量摸清其他參與投標(biāo)的對手的名單，搜尋以往在類似項目中該投標(biāo)物業(yè)管理企業(yè)的投標(biāo)價格，結(jié)合當(dāng)時與現(xiàn)在其他因素的變化，分析測算對手在此次投標(biāo)中的可能報價范圍，從而為自己的最終報價提供參考。

　　3、在確定報價時，還要考慮可能影響中標(biāo)后項目收益的一些因素，如原材料價格、人工費用、管理費用等，以確定最終的報價。

　　總之，在物業(yè)管理招投標(biāo)過程中，要樹立競爭意識、公德意識，除了依靠法律和行政手段規(guī)范外，還須倡導(dǎo)建立道德秩序。這種道德秩序就是重視信譽、注重企業(yè)形象、遵紀(jì)守法、公平參與，自覺抵制不正當(dāng)競爭，將物業(yè)管理招投標(biāo)引入法制化、規(guī)范化、科學(xué)化的軌道，保證我國物業(yè)管理事業(yè)的不斷發(fā)展。