淺談物業(yè)管理實行招投標(biāo)制度后的市場走向

　　--企業(yè)發(fā)展源于市場規(guī)范，市場繁榮基于企業(yè)貢獻(xiàn)

　　當(dāng)前，隨著房地產(chǎn)市場“開發(fā)建設(shè)”與“物業(yè)管理”的逐步脫軌，物業(yè)管理的專業(yè)化和科學(xué)化逐步顯形。物業(yè)管理項目公開招投標(biāo)政策的逐步完善，也使得物業(yè)管理市場得到了進(jìn)一步的拓寬。

　　首先，物業(yè)管理招投標(biāo)政策從根本上規(guī)范了物業(yè)管理市場，使其能夠在平等的環(huán)境中進(jìn)行公平競爭。

　　在物業(yè)管理從城市房屋維修福利型的行政管理體制向企業(yè)化、專業(yè)化、科學(xué)化的物業(yè)管理市場體制方向轉(zhuǎn)型的過程中逐步形成了一種以“政府宏觀調(diào)控為中心、企業(yè)公平競爭為基點、社會經(jīng)濟(jì)綜合效益為目標(biāo)、規(guī)范化高標(biāo)準(zhǔn)服務(wù)為已任、創(chuàng)品牌上規(guī)模為方向”的發(fā)展局面，從而鼓勵和帶動了一批集體型、民營型企業(yè)的健康成長，逐步實現(xiàn)了物業(yè)管理市場化的目標(biāo)。

　　物業(yè)管理的市場化，促進(jìn)了物業(yè)管理質(zhì)量的相對提高，《物業(yè)管理條例》和招投標(biāo)政策的頒布和實施，更進(jìn)一步規(guī)范了物業(yè)管理市場的發(fā)展方向，為物業(yè)管理企業(yè)提供了一個客觀且公平的競爭平臺，同時也為物業(yè)管理服務(wù)的使用人提供了一個更為寬松的選擇空間，帶動了物業(yè)管理企業(yè)在服務(wù)質(zhì)量上多下功夫，竭力尋找更為寬廣的品牌化發(fā)展空間，激勵著物業(yè)管理企業(yè)開發(fā)出更多的新型服務(wù)商品。

　　其次，物業(yè)管理實行招投標(biāo)以后，其市場的可比性和可選擇性進(jìn)一步增強(qiáng)。

　　物業(yè)管理企業(yè)是通過接受物業(yè)所有人（或物業(yè)使用人）的委托，按照物業(yè)管理服務(wù)合同的要求對已投入使用的各類物業(yè)實行多功能的、全方位的統(tǒng)一管理、維護(hù)和修繕。為物業(yè)所有人和物業(yè)使用人提供高效、周到、方便、快捷的服務(wù)，以實現(xiàn)物業(yè)本身的經(jīng)濟(jì)效益、社會效益和環(huán)境效益的“三豐收”。物業(yè)實行招投標(biāo)以后，不僅使業(yè)主和前期建設(shè)單位能夠依據(jù)所需在市場中公開選聘物業(yè)管理公司，同時物業(yè)管理企業(yè)也可以借助規(guī)范化、法制化的選聘程序，在物業(yè)管理選聘過程中維護(hù)自身的合法權(quán)益，從而確保了招投招工作在法律面前的公開、公平和公正的原則。

　　物業(yè)管理服務(wù)的使用人（或單位）在物業(yè)管理招投標(biāo)的環(huán)境中，能夠更為充分地通過物業(yè)自身所需，以及物業(yè)委托方所需客觀地評價和選聘物業(yè)管理企業(yè)，使物業(yè)管理企業(yè)能夠在公正透明的環(huán)境中接受委托人（或單位）的評價，從而體現(xiàn)出自身的優(yōu)勢，以此獲取該物業(yè)的管理權(quán)。同時，物業(yè)管理企業(yè)也在招投標(biāo)更為規(guī)范和嚴(yán)格的制度下，逐步規(guī)范自身的管理，從而提高自身較之同行業(yè)的可比性，以此獲取生存和發(fā)展的權(quán)利。

　　再次，招投標(biāo)制度的實行，市場競爭的加劇，提升了物業(yè)管理企業(yè)的服務(wù)質(zhì)量，并促使其向盡善盡美的目標(biāo)靠近。

　　物業(yè)管理招投標(biāo)制度將促使物業(yè)管理企業(yè)著力打造自己的服務(wù)品牌，把服務(wù)工作做得盡善盡美，在招投標(biāo)過程中贏得物業(yè)的管理權(quán)。

　　綜上所述，物業(yè)管理招投標(biāo)制度將使物業(yè)管理企業(yè)在更高的基礎(chǔ)上尋求更大的發(fā)展，在市場競爭中，特別是在物業(yè)管理招投標(biāo)活動中尋找自己的定位。但是，作為一種起步時間不長的市場競爭形式，物業(yè)管理招投標(biāo)活動還存在一些尚待完善之處。

　　第一，要提高物業(yè)管理招投標(biāo)活動的規(guī)范程度，除了對物業(yè)管理企業(yè)自身要嚴(yán)格要求外，對開發(fā)單位也要進(jìn)行科學(xué)的管理和合理的約束。

　　自物業(yè)管理招投標(biāo)制度頒布實施以來，物業(yè)管理企業(yè)為了在市場中尋求生存和發(fā)展，在體現(xiàn)自身服務(wù)特色，練好內(nèi)功上下了很大的功夫。但物業(yè)管理招投標(biāo)活動涉及多方利益，單靠規(guī)范物業(yè)管理公司的行為還遠(yuǎn)遠(yuǎn)不夠，更要對其物業(yè)的建設(shè)單位，也就是招標(biāo)方進(jìn)行科學(xué)、合理的約束，這樣才能保證招投標(biāo)活動的平衡關(guān)系。例如：對開發(fā)建設(shè)單位所開發(fā)的項目及配套設(shè)施進(jìn)行細(xì)致的規(guī)定，“什么級別的物業(yè)配置什么樣的配套設(shè)施”，“具備什么標(biāo)準(zhǔn)的開發(fā)單位才有公開招標(biāo)的權(quán)利”等等，達(dá)不到公開招標(biāo)標(biāo)準(zhǔn)的開發(fā)單位可以采取議標(biāo)的形式進(jìn)行公開選聘，其標(biāo)準(zhǔn)可以依照雙方約定的《物業(yè)服務(wù)合同》進(jìn)行規(guī)定等。

　　第二、民營物業(yè)管理企業(yè)的發(fā)展要依靠政府法律制度的不斷規(guī)范。

　　目前，由于許多開發(fā)單位與物業(yè)管理企業(yè)還存在著 “父子”關(guān)系，使得一些獨立、自由的民營物業(yè)管理企業(yè)在市場中，經(jīng)常處于被動狀態(tài)，為了生存，不得不向一些物業(yè)管理服務(wù)的使用人（或單位）妥協(xié)，簽訂一些不平等的合同。根據(jù)“十六大”鼓勵民營企業(yè)發(fā)展的政策精神，物業(yè)管理行業(yè)的管理部門，應(yīng)盡快制定相應(yīng)的政策法規(guī)，給予民營物業(yè)管理企業(yè)平等待遇。

　　第三、在物業(yè)管理市場發(fā)展運行中要以法律為依據(jù)、以制度為準(zhǔn)繩。

　　目前，在物業(yè)管理市場運作當(dāng)中，少數(shù)物業(yè)的使用人（或所有人）沒有按照法律制度規(guī)定的招標(biāo)程序進(jìn)行招標(biāo)，而是借助招投標(biāo)這一“冠冕”的程序進(jìn)行公開招標(biāo)，達(dá)到自我宣傳的目的，嚴(yán)重?fù)p害了物業(yè)管理企業(yè)的利益，浪費了大量人力、物力、財力，這種行為應(yīng)該得到制止和制裁。為了凈化物業(yè)管理招投標(biāo)市場，必須抓緊制度、完善相應(yīng)的法律法規(guī)。

　　文/趙文發(fā) 北京華特物業(yè)管理公司總經(jīng)理

篇2：物業(yè)管理招投標(biāo)標(biāo)書制作

　　物業(yè)管理招投標(biāo)標(biāo)書制作

　　隨著《物業(yè)管理條例》的頒布實施，物業(yè)管理招投標(biāo)逐漸成為承接物業(yè)管理項目的主要方式，無論是物業(yè)管理企業(yè)還是建設(shè)單位、業(yè)主和政府行政管理部門，都將面對物業(yè)管理招投標(biāo)的運行規(guī)則。面對新形勢，物業(yè)管理企業(yè)除了應(yīng)該學(xué)習(xí)、掌握《物業(yè)管理條例》、《前期物業(yè)管理招投標(biāo)管理暫行辦法》等相關(guān)規(guī)定外，還要掌握物業(yè)管理招投標(biāo)實務(wù)的操作方法，這對于參加投標(biāo)的物業(yè)管理企業(yè)是非常重要的。

　　在實際招投標(biāo)的過程中，投標(biāo)企業(yè)的標(biāo)書起到了至關(guān)重要的作用，標(biāo)書的制作應(yīng)該引起廣大物業(yè)管理企業(yè)的高度重視。

　　一、做好標(biāo)書制作的準(zhǔn)備工作

　　對于投標(biāo)的物業(yè)管理企業(yè)，及時獲得有關(guān)項目的招標(biāo)信息，可以說是展開項目的第一步。因此，獲得項目信息的時間越早，就能夠爭取到越多的時間，中標(biāo)的可能性就越大，獲得招標(biāo)信息最為常見的途徑是招標(biāo)通告。

　　獲得招標(biāo)信息之后，投標(biāo)的物業(yè)管理企業(yè)就應(yīng)該積極與用戶、項目主管單位建立聯(lián)系，爭取在招標(biāo)通告前，甚至在項目進(jìn)行評估和可行性研究的階段介入，及早了解招投標(biāo)者對物業(yè)管理的設(shè)想和安排。這些工作的好處體現(xiàn)在三個方面：

　　首先，通過這些工作，投標(biāo)的物業(yè)管理企業(yè)可以及早了解業(yè)主或建設(shè)單位制訂的物業(yè)管理項目的詳細(xì)要求，包括招投標(biāo)項目概況、招標(biāo)對象、招標(biāo)說明、“標(biāo)”或“包”的具體劃分、采用的技術(shù)規(guī)范和對工作的特殊要求等。更重要的是，業(yè)主或建設(shè)單位在立項、研究和設(shè)計等工作的過程中，往往已經(jīng)形成了一些意向性的想法，包括對物業(yè)管理企業(yè)的看法等，投標(biāo)物業(yè)管理企業(yè)如果在交流中盡量掌握這些信息，就可以有針對性地做好前期工作，及早開展投標(biāo)的準(zhǔn)備工作。

　　其次，投標(biāo)的物業(yè)管理企業(yè)可以通過與業(yè)主或建設(shè)單位的接觸，進(jìn)行充分的技術(shù)交流。一方面，可以起到介紹和宣傳的作用，讓業(yè)主或建設(shè)單位對物業(yè)管理企業(yè)及其服務(wù)有一個感性認(rèn)識；另一方面也可以對業(yè)主的要求有更深刻的理解，以便在編制投標(biāo)文件時準(zhǔn)確響應(yīng)或著重加以說明。某些時候，當(dāng)業(yè)主或建設(shè)單位尚未確定招標(biāo)文件某一部分的具體內(nèi)容及指標(biāo)時，通過技術(shù)交流，可能使用戶愿意采用投標(biāo)物業(yè)管理企業(yè)提供的服務(wù)及管理模式；當(dāng)業(yè)主在設(shè)計中有不當(dāng)之處時，通過技術(shù)交流幫助業(yè)主作出修改，加深業(yè)主對投標(biāo)物業(yè)管理企業(yè)的信任，這都會對投標(biāo)物業(yè)管理企業(yè)非常有利。

　　另外，在長時間的接觸和交流過程中，如果投標(biāo)物業(yè)管理企業(yè)能夠抓住機(jī)會，為業(yè)主或建設(shè)單位提供一些力所能及的服務(wù)，都會給對方留下良好的印象，為將來的合作打下良好的基礎(chǔ)。

　　二、標(biāo)書制作中的幾個問題

　　項目招標(biāo)之后直至開標(biāo)之前的這段時間，可以說是投標(biāo)物業(yè)管理企業(yè)的沖刺階段。投標(biāo)物業(yè)管理企業(yè)在此過程中要注意以下幾個方面：

　　1、根據(jù)招標(biāo)文件的要求，制訂投標(biāo)文件的制作進(jìn)度計劃，有條不紊地制作投標(biāo)文件，以免造成文件的缺失或?qū)φ袠?biāo)文件的未響應(yīng)。要仔細(xì)研究招標(biāo)文件，尤其要注意文件中的一些特殊規(guī)定，例如有的招標(biāo)文件中要求投標(biāo)物業(yè)管理企業(yè)所提供的營業(yè)執(zhí)照、財務(wù)報表等資格文件必須經(jīng)過公證機(jī)關(guān)的公證，如果忽略了這些要求，就可能導(dǎo)致廢標(biāo)。

　　2、針對招標(biāo)文件中的主要技術(shù)問題，多與業(yè)主或建設(shè)單位聯(lián)系和溝通，掌握用戶的要求和意圖。如果用戶組織了標(biāo)前會和現(xiàn)場考察，一定要事先做充分準(zhǔn)備，以便及時得到滿意的答復(fù)和澄清，并在投標(biāo)文件中給予充分明確的響應(yīng)。

　　三、投標(biāo)人在編制投標(biāo)文件時要注意的問題

　　投標(biāo)文件是投標(biāo)方對招標(biāo)文件的直接響應(yīng)，投標(biāo)文件應(yīng)及時對招標(biāo)文件提出的實質(zhì)性的要求和條件做出回答。編制投標(biāo)文件時要圍繞主題進(jìn)行論述：

　　1、把握主題

　　投標(biāo)人應(yīng)當(dāng)認(rèn)真研究、正確理解招標(biāo)文件的全部內(nèi)容，并在此基礎(chǔ)上按要求編制招標(biāo)文件，切忌偏題。努力圍繞“如何能夠全面、客觀反映招標(biāo)人本次招標(biāo)情況”這一出發(fā)點去編制投標(biāo)文件，細(xì)化各項條目。

　　2、嚴(yán)格規(guī)范

　　投標(biāo)文件必須對招標(biāo)文件中有關(guān)招標(biāo)項目的研發(fā)內(nèi)容、技術(shù)要求、項目價格、實施計劃等主要內(nèi)容進(jìn)行填報和說明。投標(biāo)文件中使用的計量單位，除招標(biāo)文件中有特殊要求外，應(yīng)采用法定計量單位。

　　投標(biāo)單位不得修改招標(biāo)文件的要求，不能遺漏或回避招標(biāo)文件中必須回答的問題，更不能提出任何附帶條件。投標(biāo)人應(yīng)當(dāng)按照招標(biāo)文件的要求編制投標(biāo)文件，投標(biāo)文件應(yīng)當(dāng)對招標(biāo)文件提出的實質(zhì)性要求和條件做出明確回答。

　　3、真實有效

　　投標(biāo)文件中闡述的內(nèi)容、提供的證明材料必須真實可靠，客觀反映投標(biāo)人的情況，不得弄虛作假，必須遵守有關(guān)的國家法律、法規(guī)和條例。

　　4、統(tǒng)籌考慮

　　投標(biāo)文件的內(nèi)容可能牽涉到技術(shù)、經(jīng)濟(jì)、資信等各方面的問題，因此，投標(biāo)人要組織相關(guān)部門的人員分頭編制。同時，整個投標(biāo)文件的內(nèi)容應(yīng)保持一致性和貫徹性，投標(biāo)書按統(tǒng)一格式書寫。

　　5、合理設(shè)置文檔

　　一份完整合格的投標(biāo)文件，不僅要有詳實的內(nèi)容，也要有封面、目錄、頁眉、頁腳等，且在頁面安排、標(biāo)題設(shè)置、圖表說明的字體、字號、色彩的運用上合理得體，既符合項目的嚴(yán)謹(jǐn)性，又要體現(xiàn)自己的特色。在編制技術(shù)標(biāo)書過程中，應(yīng)避免因偏離要求而影響技術(shù)評分，或指標(biāo)過優(yōu)而抬高了報價，影響開標(biāo)結(jié)果。而對于用戶較為重視的指標(biāo)，則可以適當(dāng)?shù)丶右詢?yōu)化，并在投標(biāo)文件相應(yīng)的部分，加以詳細(xì)的描述，以引起招標(biāo)方在評標(biāo)時的興趣和重視，有利于爭取中標(biāo)。

　　四、確定投標(biāo)價格時要注意的幾個問題

　　在國際公開招標(biāo)的情況下，一般來說，按照招標(biāo)文件規(guī)定的評標(biāo)因素評估的最低價格的投標(biāo)，即為中標(biāo)。因此，投標(biāo)價格是影響評標(biāo)的關(guān)鍵因素，在確定報價時，應(yīng)注意以下幾個方面：

　　1、在確定報價時，應(yīng)與業(yè)主或建設(shè)單位采取雙方坦誠相待的原則。很多物業(yè)管理企業(yè)參加公開招標(biāo)的經(jīng)驗不足，往往存在僥幸心理，或者希望在價格上留一手，賺取高額利潤，或者企圖以不合理的低價搶標(biāo)，有些物業(yè)管理企業(yè)參與競爭只是為了擴(kuò)大公司的對外影響，并不在乎企業(yè)效益問題，所以虧損也在所不惜。這些行為都是不正當(dāng)?shù)摹Ｍ稑?biāo)物業(yè)管理企業(yè)應(yīng)確定合理的利潤比例，經(jīng)過努力即使最終未能中標(biāo)，也不會留有遺憾。

　　2、在確定報價時，要注意分析競爭對手的情況，一般來說，每個投標(biāo)物業(yè)管理企業(yè)在作價時，都有自己的原則和規(guī)律，因此，在每次投標(biāo)前，都要盡量摸清其他參與投標(biāo)的對手的名單，搜尋以往在類似項目中該投標(biāo)物業(yè)管理企業(yè)的投標(biāo)價格，結(jié)合當(dāng)時與現(xiàn)在其他因素的變化，分析測算對手在此次投標(biāo)中的可能報價范圍，從而為自己的最終報價提供參考。

　　3、在確定報價時，還要考慮可能影響中標(biāo)后項目收益的一些因素，如原材料價格、人工費用、管理費用等，以確定最終的報價。

　　總之，在物業(yè)管理招投標(biāo)過程中，要樹立競爭意識、公德意識，除了依靠法律和行政手段規(guī)范外，還須倡導(dǎo)建立道德秩序。這種道德秩序就是重視信譽、注重企業(yè)形象、遵紀(jì)守法、公平參與，自覺抵制不正當(dāng)競爭，將物業(yè)管理招投標(biāo)引入法制化、規(guī)范化、科學(xué)化的軌道，保證我國物業(yè)管理事業(yè)的不斷發(fā)展。

　　作者系中房集團(tuán)北京物業(yè)管理有限公司總經(jīng)理 文/鄧乃鴻

篇3：論物業(yè)管理招投標(biāo)工作

　　論物業(yè)管理招投標(biāo)工作

　　隨著《物業(yè)管理條例》的頒布實施，物業(yè)管理招投標(biāo)逐漸成為承接物業(yè)管理項目的主要方式，無論是物業(yè)管理企業(yè)還是建設(shè)單位、業(yè)主和政府行政管理部門，都將面對物業(yè)管理招投標(biāo)的運行規(guī)則。面對新形勢，物業(yè)管理企業(yè)除了應(yīng)該學(xué)習(xí)、掌握《物業(yè)管理條例》、《前期物業(yè)管理招投標(biāo)管理暫行辦法》等相關(guān)規(guī)定外，還要掌握物業(yè)管理招投標(biāo)實務(wù)的操作方法，這對于參加投標(biāo)的物業(yè)管理企業(yè)是非常重要的。

　　在實際招投標(biāo)的過程中，投標(biāo)企業(yè)的標(biāo)書起到了至關(guān)重要的作用，標(biāo)書的制作應(yīng)該引起廣大物業(yè)管理企業(yè)的高度重視。

　　一、做好標(biāo)書制作的準(zhǔn)備工作

　　對于投標(biāo)的物業(yè)管理企業(yè)，及時獲得有關(guān)項目的招標(biāo)信息，可以說是展開項目的第一步。因此，獲得項目信息的時間越早，就能夠爭取到越多的時間，中標(biāo)的可能性就越大，獲得招標(biāo)信息最為常見的途徑是招標(biāo)通告。

　　獲得招標(biāo)信息之后，投標(biāo)的物業(yè)管理企業(yè)就應(yīng)該積極與用戶、項目主管單位建立聯(lián)系，爭取在招標(biāo)通告前，甚至在項目進(jìn)行評估和可行性研究的階段介入，及早了解招投標(biāo)者對物業(yè)管理的設(shè)想和安排。這些工作的好處體現(xiàn)在三個方面:

　　首先，通過這些工作，投標(biāo)的物業(yè)管理企業(yè)可以及早了解業(yè)主或建設(shè)單位制訂的物業(yè)管理項目的詳細(xì)要求，包括招投標(biāo)項目概況、招標(biāo)對象、招標(biāo)說明、“標(biāo)”或“包”的具體劃分、采用的技術(shù)規(guī)范和對工作的特殊要求等。更重要的是，業(yè)主或建設(shè)單位在立項、研究和設(shè)計等工作的過程中，往往已經(jīng)形成了一些意向性的想法，包括對物業(yè)管理企業(yè)的看法等，投標(biāo)物業(yè)管理企業(yè)如果在交流中盡量掌握這些信息，就可以有針對性地做好前期工作，及早開展投標(biāo)的準(zhǔn)備工作。

　　其次，投標(biāo)的物業(yè)管理企業(yè)可以通過與業(yè)主或建設(shè)單位的接觸，進(jìn)行充分的技術(shù)交流。一方面，可以起到介紹和宣傳的作用，讓業(yè)主或建設(shè)單位對物業(yè)管理企業(yè)及其服務(wù)有一個感性認(rèn)識;另一方面也可以對業(yè)主的要求有更深刻的理解，以便在編制投標(biāo)文件時準(zhǔn)確響應(yīng)或著重加以說明。某些時候，當(dāng)業(yè)主或建設(shè)單位尚未確定招標(biāo)文件某一部分的具體內(nèi)容及指標(biāo)時，通過技術(shù)交流，可能使用戶愿意采用投標(biāo)物業(yè)管理企業(yè)提供的服務(wù)及管理模式;當(dāng)業(yè)主在設(shè)計中有不當(dāng)之處時，通過技術(shù)交流幫助業(yè)主作出修改，加深業(yè)主對投標(biāo)物業(yè)管理企業(yè)的信任，這都會對投標(biāo)物業(yè)管理企業(yè)非常有利。

　　另外，在長時間的接觸和交流過程中，如果投標(biāo)物業(yè)管理企業(yè)能夠抓住機(jī)會，為業(yè)主或建設(shè)單位提供一些力所能及的服務(wù)，都會給對方留下良好的印象，為將來的合作打下良好的基礎(chǔ)。

　　二、標(biāo)書制作中的幾個問題

　　項目招標(biāo)之后直至開標(biāo)之前的這段時間，可以說是投標(biāo)物業(yè)管理企業(yè)的沖刺階段。投標(biāo)物業(yè)管理企業(yè)在此過程中要注意以下幾個方面:

　　1、根據(jù)招標(biāo)文件的要求，制訂投標(biāo)文件的制作進(jìn)度計劃，有條不紊地制作投標(biāo)文件，以免造成文件的缺失或?qū)φ袠?biāo)文件的未響應(yīng)。要仔細(xì)研究招標(biāo)文件，尤其要注意文件中的一些特殊規(guī)定，例如有的招標(biāo)文件中要求投標(biāo)物業(yè)管理企業(yè)所提供的營業(yè)執(zhí)照、財務(wù)報表等資格文件必須經(jīng)過公證機(jī)關(guān)的公證，如果忽略了這些要求，就可能導(dǎo)致廢標(biāo)。

　　2、針對招標(biāo)文件中的主要技術(shù)問題，多與業(yè)主或建設(shè)單位聯(lián)系和溝通，掌握用戶的要求和意圖。如果用戶組織了標(biāo)前會和現(xiàn)場考察，一定要事先做充分準(zhǔn)備，以便及時得到滿意的答復(fù)和澄清，并在投標(biāo)文件中給予充分明確的響應(yīng)。

　　三、投標(biāo)人在編制投標(biāo)文件時要注意的問題

　　投標(biāo)文件是投標(biāo)方對招標(biāo)文件的直接響應(yīng)，投標(biāo)文件應(yīng)及時對招標(biāo)文件提出的實質(zhì)性的要求和條件做出回答。編制投標(biāo)文件時要圍繞主題進(jìn)行論述:

　　1、把握主題

　　投標(biāo)人應(yīng)當(dāng)認(rèn)真研究、正確理解招標(biāo)文件的全部內(nèi)容，并在此基礎(chǔ)上按要求編制招標(biāo)文件，切忌偏題。努力圍繞“如何能夠全面、客觀反映招標(biāo)人本次招標(biāo)情況”這一出發(fā)點去編制投標(biāo)文件，細(xì)化各項條目。

　　2、嚴(yán)格規(guī)范

　　投標(biāo)文件必須對招標(biāo)文件中有關(guān)招標(biāo)項目的研發(fā)內(nèi)容、技術(shù)要求、項目價格、實施計劃等主要內(nèi)容進(jìn)行填報和說明。投標(biāo)文件中使用的計量單位，除招標(biāo)文件中有特殊要求外，應(yīng)采用法定計量單位。

　　投標(biāo)單位不得修改招標(biāo)文件的要求，不能遺漏或回避招標(biāo)文件中必須回答的問題，更不能提出任何附帶條件。投標(biāo)人應(yīng)當(dāng)按照招標(biāo)文件的要求編制投標(biāo)文件，投標(biāo)文件應(yīng)當(dāng)對招標(biāo)文件提出的實質(zhì)性要求和條件做出明確回答。

　　3、真實有效

　　投標(biāo)文件中闡述的內(nèi)容、提供的證明材料必須真實可靠，客觀反映投標(biāo)人的情況，不得弄虛作假，必須遵守有關(guān)的國家法律、法規(guī)和條例。

　　4、統(tǒng)籌考慮

　　投標(biāo)文件的內(nèi)容可能牽涉到技術(shù)、經(jīng)濟(jì)、資信等各方面的問題，因此，投標(biāo)人要組織相關(guān)部門的人員分頭編制。同時，整個投標(biāo)文件的內(nèi)容應(yīng)保持一致性和貫徹性，投標(biāo)書按統(tǒng)一格式書寫。

　　5、合理設(shè)置文檔

　　一份完整合格的投標(biāo)文件，不僅要有詳實的內(nèi)容，也要有封面、目錄、頁眉、頁腳等，且在頁面安排、標(biāo)題設(shè)置、圖表說明的字體、字號、色彩的運用上合理得體，既符合項目的嚴(yán)謹(jǐn)性，又要體現(xiàn)自己的特色。在編制技術(shù)標(biāo)書過程中，應(yīng)避免因偏離要求而影響技術(shù)評分，或指標(biāo)過優(yōu)而抬高了報價，影響開標(biāo)結(jié)果。而對于用戶較為重視的指標(biāo)，則可以適當(dāng)?shù)丶右詢?yōu)化，并在投標(biāo)文件相應(yīng)的部分，加以詳細(xì)的描述，以引起招標(biāo)方在評標(biāo)時的興趣和重視，有利于爭取中標(biāo)。

　　四、確定投標(biāo)價格時要注意的幾個問題

　　在國際公開招標(biāo)的情況下，一般來說，按照招標(biāo)文件規(guī)定的評標(biāo)因素評估的最低價格的投標(biāo)，即為中標(biāo)。因此，投標(biāo)價格是影響評標(biāo)的關(guān)鍵因素，在確定報價時，應(yīng)注意以下幾個方面:

　　1、在確定報價時，應(yīng)與業(yè)主或建設(shè)單位采取雙方坦誠相待的原則。很多物業(yè)管理企業(yè)參加公開招標(biāo)的經(jīng)驗不足，往往存在僥幸心理，或者希望在價格上留一手，賺取高額利潤，或者企圖以不合理的低價搶標(biāo)，有些物業(yè)管理企業(yè)參與競爭只是為了擴(kuò)大公司的對外影響，并不在乎企業(yè)效益問題，所以虧損也在所不惜。這些行為都是不正當(dāng)?shù)摹Ｍ稑?biāo)物業(yè)管理企業(yè)應(yīng)確定合理的利潤比例，經(jīng)過努力即使最終未能中標(biāo)，也不會留有遺憾。

　　2、在確定報價時，要注意分析競爭對手的情況，一般來說，每個投標(biāo)物業(yè)管理企業(yè)在作價時，都有自己的原則和規(guī)律，因此，在每次投標(biāo)前，都要盡量摸清其他參與投標(biāo)的對手的名單，搜尋以往在類似項目中該投標(biāo)物業(yè)管理企業(yè)的投標(biāo)價格，結(jié)合當(dāng)時與現(xiàn)在其他因素的變化，分析測算對手在此次投標(biāo)中的可能報價范圍，從而為自己的最終報價提供參考。

　　3、在確定報價時，還要考慮可能影響中標(biāo)后項目收益的一些因素，如原材料價格、人工費用、管理費用等，以確定最終的報價。

　　總之，在物業(yè)管理招投標(biāo)過程中，要樹立競爭意識、公德意識，除了依靠法律和行政手段規(guī)范外，還須倡導(dǎo)建立道德秩序。這種道德秩序就是重視信譽、注重企業(yè)形象、遵紀(jì)守法、公平參與，自覺抵制不正當(dāng)競爭，將物業(yè)管理招投標(biāo)引入法制化、規(guī)范化、科學(xué)化的軌道，保證我國物業(yè)管理事業(yè)的不斷發(fā)展。