房地產開發公司招投標管理規定（九）

　　第一章 總則

　　第一條 為了規范招標投標活動，保護集團利益、社會公共利益和招標投標活動當事人的合法權利，提高經濟效益，保證項目質量，特制定本規定。

　　第二條 招投標工作原則：

　　1、透明公正原則：招標過程必須有充分的透明度，各部門積極配合、全面溝通，杜絕暗箱操作。

　　2、充分競爭、擇優中標原則：保證招標具有充分的競爭性，公司應選擇具有充分競爭優勢的單位中標。

　　3、廉潔奉公原則：所有與招標工作相關的員工都應保持廉潔，不得利用職務、職權之便謀求私利，任何個人不得影響招標進行客觀公正的評價。

　　4、維護信譽原則：選擇投標入圍單位、評標、定標時應客觀公正，樹立并維護公司良好的招標信譽和形象。

　　5、保密原則：各單位的投標文件、評標過程、定標意向，都是公司的重要機密，不得泄露或作不當承諾。

　　第三條 由預算部負責地產公司所有招標活動的組織工作，采購部、規劃設計部、工程部、總工辦、財務部、銷售策劃部等根據實際需要參與招標管理活動。

　　第二章 招標系統組織職能

　　第四條 職能：

　　1、董事會：公司招標工作的最高決策機構，擁有對公司內一切招標事項的終決權，指導及監督招標工作系統內各執行單位的工作。

　　2、集團領導：包括：財務經理、財務總監、集團企業管理部及主管領導。負責招標計劃的審核、招標文件的審查、投標單位考察結果的審核，參與開標、評標、議標、定標會議并擁有審查決策權。

　　3、集團審計部：公司招標工作的監督機構，確保公司內所有招標活動在公開、公平、公正的前提下展開。

　　4、預算部： 作為招標工作組織部門，負責編制招標計劃、發標、接標及資料歸集整理等日常事務工作。具體負責公司各項招標工作的開展和落實，通過發標、截標、開標、評標、議標、定標等系列工作，選定價低質優的中標單位。統籌、協調、督促各技術部門進行招標前的方案確定和招標中的技術考查、技術標經濟標評定等工作。

　　5、總工、設備總工：技術總協調，負責相關專業技術方案的優化及把關、解決技術爭議問題。

　　6、專業技術人員：具體負責招標立項報批、設計和審核招標設計方案、投標隊伍技術考查和技術標、經濟標評定等工作。

　　第五條 定標抉擇權：

　　對各招標項目，在按照招標程序操作后，根據公司招標、評標、定標原則，將初步定標結果報總經理審核，并逐級報集團領導、董事長審批。

　　第三章 招標系統工作范圍及工作職責

　　第一節 工作目標

　　第六條 招標系統的工作目標是，以“少花錢，多辦事、辦好事”為宗旨，在保證質量的前提下，在公平公正、合理競爭的原則下，為了提高經濟效益，降低成本，實現公司的成本控制管理目標，而精心選擇優秀的施工合作單位及材料、設備供應商。

　　第七條 招標系統工作人員應本著實事求是、客觀公正、嚴謹保密的工作態度，做到招標工作標準化、規范化，不斷提高招投標工作效率。

　　第八條 加大力度，做好市場調研，掌握市場信息，廣泛利用社會資源，提高投標價格競爭力。

　　第九條 集中整體資源，最大限度采取集中招標降低成本。招標立項時，盡量采用集中招標，能集中招標的項目（工程），決不允許分項招標。

　　第十條 堅決杜絕惡意低價競標事件的發生，維護良好的招投標工作秩序。

　　第二節 各技術職能部門工作職責

　　第十一條 工程部工作職責：

　　1、負責在上一年的12月10日前向公司預算部提供第二年生產經營活動中生產進度計劃，材料、設備采購使用計劃。

　　2、負責在每季度末（3、6、9、12月的20日）前向公司預算部提供下一季度生產經營活動中的生產進度計劃及材料、設備采購使用計劃修正表。修正表必須是合理的，要滿足招標方案編制時間、招標工作時間和合理的生產周期時間。

　　3、根據現場的實際施工進度，及時提出施工隊伍及材料設備的最遲進場時間。

　　4、在招標過程中，積極協助對投標單位考查和技術標評定工作。

　　5、執行合同的過程中，已中標的單位因質量問題不能滿足項目的要求，工程部應立即申報預算部、財務部、主管副總經理。

　　第十二條 總工辦工作職責：

　　1、負責審定專業項目的招標設計方案或施工圖。

　　2、負責招標文件中有關技術指標、質量要求、驗收辦法、設備技術參數、配件品牌等技術條款的編制。

　　3、在招標過程中，參與投標單位資質審查和招標文件會簽。負責委派專業技術負責人進行該專業招標的技術解答工作，積極協助預算部對投標單位進行現場答疑及現場勘察工作，并根據答疑出具招標方案或施工圖的變更通知單。

　　4、負責在招標文件（合同）會簽過程中審核合同中有關技術指標、質量要求、驗收辦法、合同附件設備技術參數、配件品牌等。

　　5、負責邀請有關行業專家、高水平人員參與公司高難度招標工作。

　　第十三條 規劃設計部工作職責：

　　1、必須在上一年的年底（12月10日）前根據生產進度計劃編制年度設計計劃；在

每季度末（3、6、9、12月的22日）前根據生產實際進度修正計劃，編制設計修正計劃。計劃中要注明設計方案或施工圖設計完成時間、會審確認時間及責任部門、責任人等。并將計劃及時提供給預算部和設計單位。

　　2、負責園建、綠化、雕塑、園林設施、兒童游戲設施等項目的招標設計方案或設計施工圖的設計或委托設計工作，負責組織設計施工圖會審和優化審定工作。

　　3、負責計劃外招標項目的招標設計方案或施工圖的設計或委托設計工作，并將招標設計方案或施工圖報總工辦審批。

　　4、必須在招標計劃要求的招標工作開始7天前，向預算部提供本部門負責項目的已會審優化蓋章的設計方案或設計施工圖。所提供的招標設計方案或施工圖和其他有關技術資料必須具備施工條件（有招標范圍、深化設計圖、施工大樣圖、主材樣板等），滿足投標報價的需要，兩個以上方案必須是有可比性的。

　　5、在招標過程中，負責委派專業技術人員進行該專業招標的技術解答工作，積極協助預算部組織投標單位進行現場答疑及現場勘察工作，負責根據答疑出具招標方案或設計變更通知單。

　　6、參與設計招標過程中投標單位考查和技術標開標評標工作。

　　第十四條 預算部工作職責：

　　1、預算部必須在上一年的年底（12月25日）前根據工程部提供各項目的生產進度計劃編制年度招標計劃；在每季度末（3、6、9、12月的25日）前根據工程部提供各項目的生產實際進度修正計劃，編制招標修正計劃報總經理及集團領導審批。計劃中要注明招標設計方案或施工圖編制完成時間、會簽審批時間、招標時間、合理工期及責任部門、責任人等。并將計劃及時提供給集團和公司有關責任部門。每季度的修正招標計劃必須是合理的，要滿足招標方案編制時間、招標工作時間和合理的生產周期時間等。

　　2、收集整理國家對于招投標工作的有關法規及建設行政主管部門的有關規定。

　　3、負責起草項目招標文件框架，編制招標文件的商務條款、合同條款并報工程部、材料采購部、財務部、總工和主管副總、總經理、集團領導審核會簽。

　　4、對于需要編制標底的招標項目負責編制標底，并送交總工、主管副總、總經理、集團領導審核。

　　5、在招標過程中負責組織進行對投標單位考查并編寫考察報告。

　　6、負責組織技術標、經濟標的開標、評標、議標、定標工作，并出具詳細的書面報告。

　　7、負責草擬合同文本，報工程部、材料采購部、財務部、總工、主管副總、總經理、集團領導審核、審批。

　　8、參與所有集中招標項目合同會簽、商談及修改。

　　第十五條 采購部工作職責：

　　1、每季度末（3、6、9、12月的22日）前根據工程部提供的生產實際進度修正計劃編制材料、設備采購計劃，并將計劃及時提供給預算部。

　　2、廣泛接觸市場，負責收集有關材料、設備市場價格及供求信息，供預算部參考。

　　3、參與材料、設備招標文件的會簽，并提出修改意見及建議。

　　4、在招標過程中負責委派專業人員進行該專業招標的投標單位考查和技術標開標評標工作。

　　5、參加技術標、經濟標的開標、評標、議標、定標工作。

　　第十六條 財務部工作職責：

　　1、對招標工作全過程提供財務服務。

　　2、負責收取投標單位繳納的投標保證金、押金，并開出收據。

　　3、負責在招標合同會簽過程中審核合同中有關工程造價、付款方式等。

　　4、負責向投標單位退還保證金、押金，并收回開出的收據。

　　5、全程參與招標、開標、議標、定標過程，并提供專業意見。

　　第四章 招標類別和合理工期

　　第一節 招標類別的劃分

　　第十七條 集中招標：

　　1、大宗建筑材料的采購：如土建材料、裝飾材料、園林設施、金屬制品、市政材料、給排水材料、電氣材料、暖通材料、家用電器及其它零星材料等；

　　2、各類設備采購安裝：如外電設備、空調設備、電梯、游泳池設備、消防設備、冷卻塔設備、康體設施、兒童游戲設施、智能化設備、水處理設備等；

　　3、其他工程：如地質勘察工程、園林綠化工程、外電施工工程、交通劃線工程等；

　　4、單項招標：園林建筑、雕塑、會所裝修、會所家具制安、會所燈飾制安、油煙污水處理、智能化工程、消防工程、地基處理工程、基坑支護工程、中水處理工程、污水處理工程等；

　　5、設計招標

　　第二節 招標各項目合理工作日要求

　　第十八條 建筑材料采購

　　1、通用標準材料：15-30天。

　　2、特定材料：30天-60天。

　　第十九條 大型設備采購、安裝

　　1、電梯：中速梯生產周期3.5個月,安裝周期45天；高速梯生產周期6.5個月,安裝周期60天。

　　2、冷水機組、冷卻塔：30-60天。

　　第二十條 園林配套設施制安

　　1、雕塑工程：根據雕塑大小30天-120天。

　　2、小區兒童游樂設施制安：70天。

　　3、園林燈具：20-30天。

　　4、小區指示牌制作：15-20天。

　　5、園林建筑工程：工程總價1000萬元以上4個月，1000萬元以內 2-3個月。

　　6、道路車庫交通劃線工程：施工

工期30天，完工驗收45天。

　　7、康體設施：羽毛球場40天、網球場50天、運動場跑道 50 天、籃球場 15 天、乒乓球場 10 天。

　　第二十一條 其他工程項目：視工程量及各專業要求而定。

　　第二十二條 特急項目

　　1、特急招標項目程序：由預算部在項目審批表上寫明原因，報公司總經理審批。總經理應在審批表上注明“特急”和簽名確認。特急項目，必須由總經理審批后報集團領導及董事長審批。

　　2、特急項目原則上不用新公司或未經技術部門考察通過的單位。

篇2：物業管理招投標標書制作

　　物業管理招投標標書制作

　　隨著《物業管理條例》的頒布實施，物業管理招投標逐漸成為承接物業管理項目的主要方式，無論是物業管理企業還是建設單位、業主和政府行政管理部門，都將面對物業管理招投標的運行規則。面對新形勢，物業管理企業除了應該學習、掌握《物業管理條例》、《前期物業管理招投標管理暫行辦法》等相關規定外，還要掌握物業管理招投標實務的操作方法，這對于參加投標的物業管理企業是非常重要的。

　　在實際招投標的過程中，投標企業的標書起到了至關重要的作用，標書的制作應該引起廣大物業管理企業的高度重視。

　　一、做好標書制作的準備工作

　　對于投標的物業管理企業，及時獲得有關項目的招標信息，可以說是展開項目的第一步。因此，獲得項目信息的時間越早，就能夠爭取到越多的時間，中標的可能性就越大，獲得招標信息最為常見的途徑是招標通告。

　　獲得招標信息之后，投標的物業管理企業就應該積極與用戶、項目主管單位建立聯系，爭取在招標通告前，甚至在項目進行評估和可行性研究的階段介入，及早了解招投標者對物業管理的設想和安排。這些工作的好處體現在三個方面：

　　首先，通過這些工作，投標的物業管理企業可以及早了解業主或建設單位制訂的物業管理項目的詳細要求，包括招投標項目概況、招標對象、招標說明、“標”或“包”的具體劃分、采用的技術規范和對工作的特殊要求等。更重要的是，業主或建設單位在立項、研究和設計等工作的過程中，往往已經形成了一些意向性的想法，包括對物業管理企業的看法等，投標物業管理企業如果在交流中盡量掌握這些信息，就可以有針對性地做好前期工作，及早開展投標的準備工作。

　　其次，投標的物業管理企業可以通過與業主或建設單位的接觸，進行充分的技術交流。一方面，可以起到介紹和宣傳的作用，讓業主或建設單位對物業管理企業及其服務有一個感性認識；另一方面也可以對業主的要求有更深刻的理解，以便在編制投標文件時準確響應或著重加以說明。某些時候，當業主或建設單位尚未確定招標文件某一部分的具體內容及指標時，通過技術交流，可能使用戶愿意采用投標物業管理企業提供的服務及管理模式；當業主在設計中有不當之處時，通過技術交流幫助業主作出修改，加深業主對投標物業管理企業的信任，這都會對投標物業管理企業非常有利。

　　另外，在長時間的接觸和交流過程中，如果投標物業管理企業能夠抓住機會，為業主或建設單位提供一些力所能及的服務，都會給對方留下良好的印象，為將來的合作打下良好的基礎。

　　二、標書制作中的幾個問題

　　項目招標之后直至開標之前的這段時間，可以說是投標物業管理企業的沖刺階段。投標物業管理企業在此過程中要注意以下幾個方面：

　　1、根據招標文件的要求，制訂投標文件的制作進度計劃，有條不紊地制作投標文件，以免造成文件的缺失或對招標文件的未響應。要仔細研究招標文件，尤其要注意文件中的一些特殊規定，例如有的招標文件中要求投標物業管理企業所提供的營業執照、財務報表等資格文件必須經過公證機關的公證，如果忽略了這些要求，就可能導致廢標。

　　2、針對招標文件中的主要技術問題，多與業主或建設單位聯系和溝通，掌握用戶的要求和意圖。如果用戶組織了標前會和現場考察，一定要事先做充分準備，以便及時得到滿意的答復和澄清，并在投標文件中給予充分明確的響應。

　　三、投標人在編制投標文件時要注意的問題

　　投標文件是投標方對招標文件的直接響應，投標文件應及時對招標文件提出的實質性的要求和條件做出回答。編制投標文件時要圍繞主題進行論述：

　　1、把握主題

　　投標人應當認真研究、正確理解招標文件的全部內容，并在此基礎上按要求編制招標文件，切忌偏題。努力圍繞“如何能夠全面、客觀反映招標人本次招標情況”這一出發點去編制投標文件，細化各項條目。

　　2、嚴格規范

　　投標文件必須對招標文件中有關招標項目的研發內容、技術要求、項目價格、實施計劃等主要內容進行填報和說明。投標文件中使用的計量單位，除招標文件中有特殊要求外，應采用法定計量單位。

　　投標單位不得修改招標文件的要求，不能遺漏或回避招標文件中必須回答的問題，更不能提出任何附帶條件。投標人應當按照招標文件的要求編制投標文件，投標文件應當對招標文件提出的實質性要求和條件做出明確回答。

　　3、真實有效

　　投標文件中闡述的內容、提供的證明材料必須真實可靠，客觀反映投標人的情況，不得弄虛作假，必須遵守有關的國家法律、法規和條例。

　　4、統籌考慮

　　投標文件的內容可能牽涉到技術、經濟、資信等各方面的問題，因此，投標人要組織相關部門的人員分頭編制。同時，整個投標文件的內容應保持一致性和貫徹性，投標書按統一格式書寫。

　　5、合理設置文檔

　　一份完整合格的投標文件，不僅要有詳實的內容，也要有封面、目錄、頁眉、頁腳等，且在頁面安排、標題設置、圖表說明的字體、字號、色彩的運用上合理得體，既符合項目的嚴謹性，又要體現自己的特色。在編制技術標書過程中，應避免因偏離要求而影響技術評分，或指標過優而抬高了報價，影響開標結果。而對于用戶較為重視的指標，則可以適當地加以優化，并在投標文件相應的部分，加以詳細的描述，以引起招標方在評標時的興趣和重視，有利于爭取中標。

　　四、確定投標價格時要注意的幾個問題

　　在國際公開招標的情況下，一般來說，按照招標文件規定的評標因素評估的最低價格的投標，即為中標。因此，投標價格是影響評標的關鍵因素，在確定報價時，應注意以下幾個方面：

　　1、在確定報價時，應與業主或建設單位采取雙方坦誠相待的原則。很多物業管理企業參加公開招標的經驗不足，往往存在僥幸心理，或者希望在價格上留一手，賺取高額利潤，或者企圖以不合理的低價搶標，有些物業管理企業參與競爭只是為了擴大公司的對外影響，并不在乎企業效益問題，所以虧損也在所不惜。這些行為都是不正當的。投標物業管理企業應確定合理的利潤比例，經過努力即使最終未能中標，也不會留有遺憾。

　　2、在確定報價時，要注意分析競爭對手的情況，一般來說，每個投標物業管理企業在作價時，都有自己的原則和規律，因此，在每次投標前，都要盡量摸清其他參與投標的對手的名單，搜尋以往在類似項目中該投標物業管理企業的投標價格，結合當時與現在其他因素的變化，分析測算對手在此次投標中的可能報價范圍，從而為自己的最終報價提供參考。

　　3、在確定報價時，還要考慮可能影響中標后項目收益的一些因素，如原材料價格、人工費用、管理費用等，以確定最終的報價。

　　總之，在物業管理招投標過程中，要樹立競爭意識、公德意識，除了依靠法律和行政手段規范外，還須倡導建立道德秩序。這種道德秩序就是重視信譽、注重企業形象、遵紀守法、公平參與，自覺抵制不正當競爭，將物業管理招投標引入法制化、規范化、科學化的軌道，保證我國物業管理事業的不斷發展。

　　作者系中房集團北京物業管理有限公司總經理 文/鄧乃鴻

篇3：讓物管招投標陽光起來

　　讓物管招投標“陽光”起來

　　物業管理招投標是物業管理市場化關鍵的一環。“招投標”能否公開、公平、公正，直接的關系到能否真正通過市場優化配置資源，能否真正維護消費者權益，能否確保社會和諧穩定和物業管理行業健康發展。

　　目前，物業管理“招投標”的現狀是：沒有切實完善、操作性強的招投標機制；沒有系統健全、切合實際的招投標法規；沒有獨立的、社會化的、企業化的“第三方”招投標中介組織。真正公開監督、公平競爭、公正的物業管理招投標少之又少。

　　從物業管理招投標的過程看，存在的問題主要有以下三方面：

　　一是招投標程序不科學，不能有效地體現公開性。主要表現在信息不對等和招投標專家的確定上。其信息不對等的表現有：沒有專門的媒體和渠道來公布物業管理的招投標信息；沒有專門的招投標公示制度。例如，許多物業樓盤進行招投標，當地和周邊的知名品牌物業管理公司都不了解，有的直到招投標結束才知道有這回事。與此同時，對招投標專家的認定也缺乏合理有效的“三公”途徑。例如，對招投標專家認定標準和條件、在行業內的影響力和權威性、是否具備實踐和操作經驗等都沒有明確的規定。每次“招投標”過程中，對招投標專家選取也沒有一個合理和科學的程序，如電腦隨機抽取、信息封閉、對抽中的招投標專家在開標前一天進行通知并隔離等。

　　二是中標標的不明確，評標過程不透明。主要表現在物業管理招投標到底是以“價格”為確定中標條件，還是以管理服務方案評判為確定中標條件，或者是兩者兼有之，至今尚無明確規定。現實中的情況經常是，“招標”書上約定是以價低者為中標條件，但卻又不當眾開標報價；以管理服務方案評判為中標條件，又很難制訂評判的標準。評標過程不透明的具體表現有：評標專家如何產生、評判的依據是什么、誰來監管招投標的全過程等等，參與者都不清楚。

　　三是標的內容與實際操作有較大差距。管理服務方案與實際有很大差距，招投標過程中的承諾不能兌現。招投標過程中，許多物業管理公司送去的“標書”有的1米多厚，說的、寫的與實際能做到的有很大差距。特別是在招投標的答辯中，許多公司為了能“中標”，不顧公司自身條件和小區的實際情況無限度地承諾。很多承諾根本做不到或者是不能完全做到。例如，有些物業公司為了能中標，竟承諾投資上百萬元對小區的設施設備進行改造等等，這些無法做到的承諾給日后的日常服務管理埋下了難以調和的矛盾。

　　針對存在的種種問題，筆者認為應從以下幾個方面進行思考：

　　1.物業管理行業主管部門應從市場優化配置資源、降低物業管理招投標成本的角度，培育和引進社會化、企業化、專業化的“第三方”-招投標中介服務組織，讓它們為業主提供小區物業管理招投標服務。讓“公正性失效”沒有市場生存的土壤，不再成為物業管理行業的尷尬之事!

　　2.物業管理行業監管部門應與主管部門分離，全程對物業管理招投標過程進行監管，確保物業管理招投標的公開、公平、公正。讓“評標缺乏監督”不再成為物業管理行業人士的最苦惱、最無奈之事!

　　3.對物業管理招投標流程(程序)進行改革，將物業管理招投標分為三個“競標”環節：

　　第一個競標環節：報價競標(公開性)。在所有“競標者”和業主監管部門都到場的情況下，當眾“開標”，以報價從低到高為順序，去掉一個最低報價(防止惡意報價)，按從低到高排序，從低報價入取，依次確定3-5名入圍企業。讓“托兒”愚弄政府失去市場。

　　第二個競標環節：方案競標(公正性)。入圍企業根據“招標”小區實際情況制定出“物業管理方案”，提交電子版文件給“招投標服務組織”。“招投標服務組織”進行技術處理后編號(使方案無法識別是哪個企業編制的)。再由電腦隨機抽取7-9名評標專家，對編號的“物業管理方案”進行評標，以不記名方式進行投票，按得票多少排序，從高到低，取前三名入圍。讓“假投標”愚弄投標人失去市場。

　　第三個競標環節：答辯競標(公平性)。在政府監管部門和業主到場的情況下，由“招投標服務組織”再次用電腦隨機抽取5-7名評標專家，組成專家團對入圍企業進行現場提問答辯。答辯得分高者勝出，最終確定中標者。讓“標書決定成敗”這一最不負責任的評標方法失去市場。