史曰:“天下熙熙,皆為利來(lái);天下壤壤,皆為利往”,在現(xiàn)代商業(yè)社會(huì)中,追求利潤(rùn)是每一個(gè)經(jīng)濟(jì)實(shí)體的目標(biāo)。然而對(duì)市場(chǎng)道德并不完善的中國(guó)當(dāng)代社會(huì),爾虞我詐的商業(yè)交易仍然很普遍,房地產(chǎn)市場(chǎng)尤其嚴(yán)重。發(fā)展商考慮的是如何將風(fēng)險(xiǎn)轉(zhuǎn)稼給銀行,如何套取銀行的信貸資金,甚至與銀行內(nèi)部的人聯(lián)手,一房多賣,做假按揭,騙取銀行的錢后溜之大吉。反之,銀行考慮的是如何在激烈的按貸市場(chǎng)中與發(fā)展商做成生意,并將風(fēng)險(xiǎn)降低,或?qū)L(fēng)險(xiǎn)轉(zhuǎn)移給發(fā)展商。
銀行將風(fēng)險(xiǎn)轉(zhuǎn)移給發(fā)展商的現(xiàn)象很普遍:
一、為了能做成生意,往往在與發(fā)展商交往時(shí)口頭承諾給發(fā)展商多少貸款額度,給予如何如何的服務(wù),放貸時(shí)間及其他條件都很誘人,待發(fā)展商與其真正做起業(yè)務(wù)后,才跟發(fā)展商談各種放款條件,部分主動(dòng)權(quán)此時(shí)已掌握在其手中,發(fā)展商騎虎難下;
二、將風(fēng)險(xiǎn)轉(zhuǎn)給發(fā)展商后,銀行并不認(rèn)真跟蹤客戶的供樓狀況,甚至有些銀行在客戶沒有供樓或短供后,故意不告訴客戶和發(fā)展商,不采取任何行動(dòng),盡量拖延時(shí)間以獲得更高的利潤(rùn)——罰息,讓客戶和發(fā)展商最終買單,我司早期的按揭(96、97、98年)有過(guò)這樣的教訓(xùn);
三、客戶供不起樓后,銀行不采取法律行動(dòng)或遲遲不采取法律行動(dòng),最終由發(fā)展商承擔(dān)回購(gòu)責(zé)任和高昂的罰息,一舉兩得,聚福花園二期就存在這樣的現(xiàn)象,客戶已兩年不供樓,仍不起訴,或起訴而遲遲不判決,僅僅一個(gè)小樓盤,我司由此造成的損失將達(dá)20~50萬(wàn)元。
上述存在的問(wèn)題由于在與銀行做按揭前沒有明確責(zé)任,最終的經(jīng)濟(jì)責(zé)任由發(fā)展商承擔(dān),但處理這些問(wèn)題或采取法律行動(dòng)都要以銀行的名義進(jìn)行,發(fā)展商沒有起訴或?qū)蛻舨扇≈苯有袆?dòng)的權(quán)利,主動(dòng)權(quán)全部掌握在銀行手中!!
由鑒于此,建議:
一、公司盡快成立一個(gè)跟蹤客戶供樓情況的專職小組,工行、中行、發(fā)展行給我司做的按揭,應(yīng)每月提供全部客戶供樓的情況給我司,我司應(yīng)主動(dòng)每月跟蹤客戶的供樓情況,而不是被動(dòng)的讓銀行通知,一旦供樓出現(xiàn)異常,應(yīng)根據(jù)情況迅速采取行動(dòng);
二、應(yīng)與銀行進(jìn)一步完善責(zé)任機(jī)制,如果是銀行故意不通知或故意不采取行動(dòng)的應(yīng)由其承擔(dān)責(zé)任,要形成書面協(xié)議分清責(zé)任;三、對(duì)客戶確實(shí)供不起樓的情況,宜分別處理:跟客戶解除合同,不用退錢是上策;跟客戶解除合同,退一點(diǎn)錢(讓點(diǎn)小利)是中策;起訴讓法院判決是下策。對(duì)確實(shí)要起訴才能處理的,我司律師應(yīng)迅速界入,銀行應(yīng)積極配合,不要等銀行起訴。
由是觀之,在做按揭前與按揭銀行談妥各種條件并形成一定的責(zé)任機(jī)制(書面協(xié)議)是非常重要的一環(huán)。
另,部分客戶欠我司首期免息款,我司追收的成效一直不大,關(guān)鍵是我司能使用的手段不多,法律起訴用處不大,法院判決后客戶拒不執(zhí)行,我司也沒有其他辦法。此種情況應(yīng)分別處理;一、對(duì)已裝修入住的,應(yīng)果斷采取一些強(qiáng)硬的手段,觸及其利益,如停水、停電,不能讓其住得過(guò)于安樂;二、對(duì)未裝修、未入住的,則應(yīng)誘之,了解其苦衷,然后再采取相應(yīng)措施。對(duì)這類欠款,不采取非常手段是難以見效的!!
追逐利益,是每個(gè)人的本性,所謂“千金之子不死于市”。在商業(yè)交易中風(fēng)險(xiǎn)和收益應(yīng)該是對(duì)等的,我們固然要有一定的社會(huì)責(zé)任感,要有良知和市場(chǎng)道德觀念,不能做詐騙式交易,所謂“害人之心不可有”;同樣,我們也應(yīng)該防范一些銀行和某些銀行一部分動(dòng)機(jī)不良的人,未雨綢繆,把風(fēng)險(xiǎn)控制在自己手中。公平來(lái)說(shuō),不能把所有風(fēng)險(xiǎn)轉(zhuǎn)稼給銀行,同樣,銀行也不應(yīng)把所有風(fēng)險(xiǎn)讓發(fā)展商承擔(dān)。
篇2：房地產(chǎn)按揭中的風(fēng)險(xiǎn)控制對(duì)策與建議
史曰:“天下熙熙,皆為利來(lái);天下壤壤,皆為利往”,在現(xiàn)代商業(yè)社會(huì)中,追求利潤(rùn)是每一個(gè)經(jīng)濟(jì)實(shí)體的目標(biāo)。然而對(duì)市場(chǎng)道德并不完善的中國(guó)當(dāng)代社會(huì),爾虞我詐的商業(yè)交易仍然很普遍,房地產(chǎn)市場(chǎng)尤其嚴(yán)重。發(fā)展商考慮的是如何將風(fēng)險(xiǎn)轉(zhuǎn)稼給銀行,如何套取銀行的信貸資金,甚至與銀行內(nèi)部的人聯(lián)手,一房多賣,做假按揭,騙取銀行的錢后溜之大吉。反之,銀行考慮的是如何在激烈的按貸市場(chǎng)中與發(fā)展商做成生意,并將風(fēng)險(xiǎn)降低,或?qū)L(fēng)險(xiǎn)轉(zhuǎn)移給發(fā)展商。
銀行將風(fēng)險(xiǎn)轉(zhuǎn)移給發(fā)展商的現(xiàn)象很普遍:
一、為了能做成生意,往往在與發(fā)展商交往時(shí)口頭承諾給發(fā)展商多少貸款額度,給予如何如何的服務(wù),放貸時(shí)間及其他條件都很誘人,待發(fā)展商與其真正做起業(yè)務(wù)后,才跟發(fā)展商談各種放款條件,部分主動(dòng)權(quán)此時(shí)已掌握在其手中,發(fā)展商騎虎難下;
二、將風(fēng)險(xiǎn)轉(zhuǎn)給發(fā)展商后,銀行并不認(rèn)真跟蹤客戶的供樓狀況,甚至有些銀行在客戶沒有供樓或短供后,故意不告訴客戶和發(fā)展商,不采取任何行動(dòng),盡量拖延時(shí)間以獲得更高的利潤(rùn)--罰息,讓客戶和發(fā)展商最終買單,我司早期的按揭(96、97、98年)有過(guò)這樣的教訓(xùn);
三、客戶供不起樓后,銀行不采取法律行動(dòng)或遲遲不采取法律行動(dòng),最終由發(fā)展商承擔(dān)回購(gòu)責(zé)任和高昂的罰息,一舉兩得,聚福花園二期就存在這樣的現(xiàn)象,客戶已兩年不供樓,仍不起訴,或起訴而遲遲不判決,僅僅一個(gè)小樓盤,我司由此造成的損失將達(dá)20~50萬(wàn)元。
上述存在的問(wèn)題由于在與銀行做按揭前沒有明確責(zé)任,最終的經(jīng)濟(jì)責(zé)任由發(fā)展商承擔(dān),但處理這些問(wèn)題或采取法律行動(dòng)都要以銀行的名義進(jìn)行,發(fā)展商沒有起訴或?qū)蛻舨扇≈苯有袆?dòng)的權(quán)利,主動(dòng)權(quán)全部掌握在銀行手中!!
由鑒于此,建議:
一、公司盡快成立一個(gè)跟蹤客戶供樓情況的專職小組,工行、中行、發(fā)展行給我司做的按揭,應(yīng)每月提供全部客戶供樓的情況給我司,我司應(yīng)主動(dòng)每月跟蹤客戶的供樓情況,而不是被動(dòng)的讓銀行通知,一旦供樓出現(xiàn)異常,應(yīng)根據(jù)情況迅速采取行動(dòng);
二、應(yīng)與銀行進(jìn)一步完善責(zé)任機(jī)制,如果是銀行故意不通知或故意不采取行動(dòng)的應(yīng)由其承擔(dān)責(zé)任,要形成書面協(xié)議分清責(zé)任;三、對(duì)客戶確實(shí)供不起樓的情況,宜分別處理:跟客戶解除合同,不用退錢是上策;跟客戶解除合同,退一點(diǎn)錢(讓點(diǎn)小利)是中策;起訴讓法院判決是下策。對(duì)確實(shí)要起訴才能處理的,我司律師應(yīng)迅速界入,銀行應(yīng)積極配合,不要等銀行起訴。
由是觀之,在做按揭前與按揭銀行談妥各種條件并形成一定的責(zé)任機(jī)制(書面協(xié)議)是非常重要的一環(huán)。
另,部分客戶欠我司首期免息款,我司追收的成效一直不大,關(guān)鍵是我司能使用的手段不多,法律起訴用處不大,法院判決后客戶拒不執(zhí)行,我司也沒有其他辦法。此種情況應(yīng)分別處理;一、對(duì)已裝修入住的,應(yīng)果斷采取一些強(qiáng)硬的手段,觸及其利益,如停水、停電,不能讓其住得過(guò)于安樂;二、對(duì)未裝修、未入住的,則應(yīng)誘之,了解其苦衷,然后再采取相應(yīng)措施。對(duì)這類欠款,不采取非常手段是難以見效的!!
追逐利益,是每個(gè)人的本性,所謂“千金之子不死于市”。在商業(yè)交易中風(fēng)險(xiǎn)和收益應(yīng)該是對(duì)等的,我們固然要有一定的社會(huì)責(zé)任感,要有良知和市場(chǎng)道德觀念,不能做詐騙式交易,所謂“害人之心不可有”;同樣,我們也應(yīng)該防范一些銀行和某些銀行一部分動(dòng)機(jī)不良的人,未雨綢繆,把風(fēng)險(xiǎn)控制在自己手中。公平來(lái)說(shuō),不能把所有風(fēng)險(xiǎn)轉(zhuǎn)稼給銀行,同樣,銀行也不應(yīng)把所有風(fēng)險(xiǎn)讓發(fā)展商承擔(dān)。