首先,想和大家明確一個(gè)概念,所謂的房地產(chǎn)金融到底是做什么,什么叫做房地產(chǎn)金融?這一點(diǎn)有一個(gè)簡單的比喻,就是說,作為房地產(chǎn)行業(yè)和房地產(chǎn)金融來說,最重要的是資金和土地,這是這個(gè)行業(yè)關(guān)注的兩個(gè)要素,如何的搭建這個(gè)橋梁,這個(gè)橋梁就是房地產(chǎn)金融,現(xiàn)在當(dāng)前的房地產(chǎn)金融,我們的資金和土地,應(yīng)該基本上通過銀行,通過我們的銀行把我們的發(fā)展商的資金以及投資商的資金接洽到我們的項(xiàng)目上去,通過這樣一個(gè)道路,實(shí)現(xiàn)一個(gè)融通,這是一個(gè)方式,這是一個(gè)資金的傳導(dǎo),作為基金的回收方式,我們通過我們的開發(fā)商,以及我們投資商的投機(jī)收益,形成一個(gè)回收。

這里面最關(guān)鍵的一個(gè)機(jī)構(gòu)就是銀行,銀行是非常重要的一個(gè)媒介和渠道,在這樣的情況下,我們覺得當(dāng)前的房地產(chǎn)市場,在遭遇到整個(gè)國家宏觀調(diào)控的情況下,房地產(chǎn)金融成為一個(gè)非常重要的問題,就是融資渠道拓寬方面。

我們看一下這張表,針對20**年整個(gè)房地產(chǎn)市場面臨的融資渠道的困境問題,這是我們作為房地產(chǎn)行業(yè)來說,或者金融行業(yè)來說,是一個(gè)比較重要的問題,在這樣的問題情景下,在未來的操作過程中,存在哪些可能的機(jī)遇和挑戰(zhàn),我們覺得這種機(jī)遇和挑戰(zhàn),應(yīng)該首先是建立在我們對整個(gè)宏觀形式的判斷基礎(chǔ)之上,所以說我們應(yīng)該討論明天的房地產(chǎn)行業(yè),應(yīng)該從我們當(dāng)前的宏觀經(jīng)濟(jì)形勢和判斷上來著眼,通過我們的一些判斷來看一下,它的發(fā)展趨勢在哪里?總體來說我們的態(tài)度,我們對于整個(gè)的房地產(chǎn)態(tài)度,還是持比較謹(jǐn)慎樂觀的態(tài)度。

首先我們看一下宏觀經(jīng)濟(jì)在整個(gè)房地產(chǎn)行業(yè)中所扮演的角色,宏觀經(jīng)濟(jì)當(dāng)前的主要現(xiàn)狀和判斷,我們再看房地產(chǎn)商目前面臨的子困境,最后看我們房地產(chǎn)創(chuàng)新的趨勢和前景在哪里。先從我們基本的宏觀政策基本面來看。對于我們當(dāng)前的政策決策者來說,是一個(gè)非常難以平衡的目標(biāo),這三者之間如何的平衡,如何的掌握,這實(shí)際上是非常困難的過程,對于這樣的目標(biāo)來說,我們認(rèn)為,這個(gè)市場還是作為宏觀調(diào)控來說,是非常重要,也是非常有難度的操作方式,整個(gè)的宏觀經(jīng)濟(jì)對于我們的房地產(chǎn)行業(yè)是如何影響的。

我們認(rèn)為總體的思路來說,房地產(chǎn)的宏觀調(diào)控,對于方面來說是非常重要的一個(gè)方面,它的思路是怎樣的?從92年經(jīng)濟(jì)周期看起,在92、93年整個(gè)房地產(chǎn)開發(fā)貸款,開發(fā)的增速,都保持百分之百之上的增幅,我們當(dāng)時(shí)在這個(gè)階段情況下,行業(yè)表現(xiàn)了一個(gè)水平,就是一個(gè)經(jīng)濟(jì)想象,就是GDP的高速增長,也是我們消費(fèi)者物價(jià)也在高速增長的過程中,所以從這個(gè)階段經(jīng)歷過來,進(jìn)入了一個(gè)不斷上漲的過程。

從央行的操作思路來看,放在我們通貨膨脹的問題上,控制通貨膨脹,對于房地產(chǎn)行業(yè)來說,意味著一系列緊縮的態(tài)勢,緊縮的政策出現(xiàn)了,緊縮的政策出現(xiàn)以后,對于房地產(chǎn)行業(yè)來說,是一個(gè)非常重要的發(fā)展機(jī)遇,它負(fù)面影響房地產(chǎn)行業(yè)健康的發(fā)展,因此出現(xiàn)了一系列的后遺癥,當(dāng)前的房地產(chǎn)金融市場也好,或者當(dāng)前的房地產(chǎn)市場也好,之所以出現(xiàn)當(dāng)前的情況,實(shí)際上有一系列的過程,通過前期的高速發(fā)展以后,我們一系列抑制措施,出現(xiàn)了一系列的后遺癥,我們近兩年的房地產(chǎn)公司上市,已經(jīng)非常少了,因此,從這一系列的判斷來看,整個(gè)的宏觀經(jīng)濟(jì)政策,對于房地產(chǎn)行業(yè)來說,是一個(gè)行業(yè)增長和發(fā)展的促發(fā)期,也是導(dǎo)致行業(yè)萎縮的終結(jié)者,所以這個(gè)角色是互換的。

我們看一下它當(dāng)前對于中國的現(xiàn)在的金融政策和宏觀經(jīng)濟(jì)政策的影響在哪里,還是在于一些深層次的發(fā)展問題,關(guān)鍵還是在于金融體制的改革,我們覺得當(dāng)前非常重要的一個(gè)特點(diǎn),現(xiàn)在的 中國經(jīng)濟(jì)存在一個(gè)投資率和儲蓄率非常高漲的態(tài)勢,我們的經(jīng)濟(jì)增長是高投資拉動的,我們看到相關(guān)的數(shù)據(jù),近兩年整個(gè)的中國投資率,已經(jīng)保持在40-50%的高度,這是非常高的一個(gè)比例,是一個(gè)非常顯著的特點(diǎn)。我們居民的儲蓄比例非常高,達(dá)到25.5%,相比世界其他的國家來說,應(yīng)該說是非常高的儲蓄率,所以高投資率和高儲蓄率是當(dāng)中宏觀經(jīng)濟(jì)的一個(gè)特點(diǎn)。

在看這張圖,可以看到,CPI是呈逐步走低的狀態(tài),我們認(rèn)為這個(gè)本身的統(tǒng)計(jì),如果仔細(xì)的分析一下,相關(guān)的宏觀經(jīng)濟(jì)來看,有非常大的問題,首先,非常重要的一個(gè)問題,就是房地產(chǎn)價(jià)格指數(shù),并沒有反應(yīng)在CPI指數(shù)里面,反應(yīng)出工業(yè)品的價(jià)格指數(shù),并沒有傳達(dá)到下游的消費(fèi)者價(jià)格指數(shù),雖然我們現(xiàn)在整個(gè)的價(jià)格指數(shù)是比較偏低的,但是并不代表我們的經(jīng)濟(jì)不存在通貨膨脹的危機(jī),或者調(diào)整利率,抑制整個(gè)經(jīng)濟(jì)過分過熱的一個(gè)增長的壓力,從這一系列狀態(tài)來看,當(dāng)前最佳的指數(shù)是穩(wěn)定的失真的情況。

我們整個(gè)市場的利率結(jié)構(gòu),從現(xiàn)在來看,實(shí)際上是看長期的利率還是偏低的,我們的低利率實(shí)際上對于經(jīng)濟(jì)增長,不是起到非常大的作用,銀行進(jìn)一步調(diào)低我們的利率,也很難對我們經(jīng)濟(jì)起到刺激作用。

另外一塊我們看商業(yè)銀行,在市場規(guī)范化的運(yùn)作當(dāng)中,也是非常重要的表現(xiàn),現(xiàn)在我們的交行上市了,我們的建行在香港上市了,以及眾多的銀行引入了國外的戰(zhàn)略投資者,這也是我們規(guī)范金融市場一個(gè)非常重要的目標(biāo)和現(xiàn)象,在這里我們做一個(gè)簡單的分析,我們到底應(yīng)該如何的思考,我們?nèi)绾蔚恼{(diào)整,我們控制經(jīng)濟(jì)到底怎么做,這實(shí)在有一個(gè)內(nèi)在的邏輯在里面,我們先從CPI的指數(shù)看起,當(dāng)前有一個(gè)往下走的態(tài)勢,不存在通貨緊縮的預(yù)期在這里,在這樣的情況下,央行如果降息,進(jìn)一步刺激經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu),同時(shí),我們還考慮到,我們現(xiàn)在并不是現(xiàn)在反映的這么低,還是有通貨膨脹的壓力存在,實(shí)際上這個(gè)對于我們的政策,中央的政策決策者來說,實(shí)際上遇到了非常大的問題,我們是不是可以通過利率,達(dá)到我們的控制目標(biāo),當(dāng)前央行采取了一系列政策,對利率沒有采取很大的變動,利率政策不能用了,

貨幣政策不能用了,所以考慮到我們的信貸政策,我們的信貸緊縮了,我們眾多的銀行,不再搞房地產(chǎn),不再做它的貸款的發(fā)放,這是一個(gè)非常重要的特點(diǎn)。

我們看一看對于房地產(chǎn)行業(yè)來說,它目前到底怎么樣?目前對于房地產(chǎn)來說,整個(gè)信貸緊縮的趨勢,導(dǎo)致了房地產(chǎn)商來說,我們的融資渠道非常少,現(xiàn)在銀行緊縮了,這一塊的貸款發(fā)放非常的難,對于貸款商來說融資非常的困難,商業(yè)銀行通過改革,需要一系列的利率風(fēng)險(xiǎn),比如我們的套期保值,作為我們的投資,來化解我們整個(gè)商業(yè)銀行的流動性的問題,同時(shí)我們在社會上有大量的高額的儲蓄率和投資率,也就是說,市場上還有大量的資金沒有找到有效的資金投,在資金方面來說,缺少相關(guān)的投資對象和融資工具,同時(shí)作為融資方的主體,在這樣的情況下,整個(gè)的市場開始形成了,所以說,在這樣的市場環(huán)境下,我們需要建立一個(gè)非常有效的融資平臺或者投資平臺,這個(gè)平臺就是我剛剛提到的房地產(chǎn)金融,房地產(chǎn)金融市場在當(dāng)前的節(jié)點(diǎn)上,在20**年的節(jié)點(diǎn)上,開始逐步的發(fā)展,或者逐步的繁榮,有其必然的原因,就是在于政府的宏觀經(jīng)濟(jì)政策一系列措施目標(biāo),導(dǎo)致這個(gè)市場發(fā)展以后必然的景象。

我們解釋一下房地產(chǎn)金融,如何的看待這個(gè)房地產(chǎn)金融的趨勢,第一點(diǎn),房地產(chǎn)金融并不代表銀行貸款,我們可以看到,現(xiàn)在的分析,當(dāng)前的市場環(huán)境,銀行貸款對于整個(gè)的金融大盤起到一個(gè)非常大的作用,但是這個(gè)作用實(shí)際上有一個(gè)轉(zhuǎn)變時(shí)期,這個(gè)時(shí)期實(shí)際上很多的通過間接融資的方式開始轉(zhuǎn)變,以直接融資的渠道投,真正涉及到房地產(chǎn)金融這一塊市場,就是所謂的資產(chǎn)證券化開始啟動了,就是我們的住房貸款證券化,我們抵押貸款證券化,相關(guān)的一些操作,我們的購房者把錢在銀行,把一個(gè)中介機(jī)構(gòu)做一個(gè)打包,整個(gè)的市場化的過程,通過一個(gè)操作的環(huán)節(jié)來完成。這樣對于銀行來說,我們的房貸能力增向了,我們用更多的錢可以投資更多的項(xiàng)目,對于我們來說,有更多的渠道進(jìn)行融資。

對于房地產(chǎn)行業(yè)來說,我們認(rèn)為一個(gè)重要的趨勢,就是海外基金,就是信托基金介入到當(dāng)前的市場環(huán)境中,對于我們國內(nèi)是一個(gè)非常好的現(xiàn)象,通過一個(gè)打包的投資,或者它通過其他的相關(guān)的開發(fā),或者是股權(quán)合作,介入相關(guān)的房地產(chǎn)項(xiàng)目中,對于缺少資金的項(xiàng)目,起到非常好的融資作用,在06年我們認(rèn)為,或者在新的一年里面,海外資金進(jìn)入中國,或者是所謂的專業(yè)房地產(chǎn)投資資金在國內(nèi)的星期,應(yīng)該是一個(gè)非常重要的房地產(chǎn)產(chǎn)品,或者是一個(gè)市場現(xiàn)狀,我們現(xiàn)在知道的通過公開媒體知道的一些資金涉足哪些行業(yè),實(shí)際上非常少的,實(shí)際上有大量的歐洲和美國的資金,在東南亞地區(qū)和新加坡,正在非常關(guān)注中國的房地產(chǎn)市場,他們想投資中國的房地產(chǎn)市場,通過這種態(tài)勢和我們的一個(gè)分析,和我們的了解來看,這樣一個(gè)金融市場的發(fā)展,在06年應(yīng)該是一個(gè)主旋律,所以我們覺得這是一個(gè)非常重要的趨勢。

然后是基金的介入,對于我們行業(yè)是一個(gè)非常好的資金作用,基金不只是融資手段,可以幫助我們的企業(yè)更好的經(jīng)營和管理,因?yàn)樗袑I(yè)的團(tuán)隊(duì)運(yùn)作,幫助我們的企業(yè),加速我們成熟的過程,加速我們現(xiàn)代化管理的過程,這也是非常好的幫助,通過它的規(guī)模性的投資,可以有效的控制我們整個(gè)的市場的發(fā)展規(guī)范,這樣的話,也是起到非常好的規(guī)模效應(yīng),所以簡單來說,我們認(rèn)為房地產(chǎn)在06年的態(tài)勢應(yīng)該是非常好的。以上是和大家簡單的做一下分享,希望大家有所了解和重視。

篇2：房地產(chǎn)金融市場發(fā)展的分析與判斷

　　指出當(dāng)前房地產(chǎn)金融存在的問題,判斷今后一段時(shí)期房地產(chǎn)金融的發(fā)展趨勢。強(qiáng)調(diào)在發(fā)展房地產(chǎn)金融時(shí)既要堅(jiān)持商業(yè)信貸原則,又要努力改進(jìn)金融服務(wù),拓寬服務(wù)領(lǐng)域,要加大對土地儲備中心的信貸營銷工作,設(shè)立風(fēng)險(xiǎn)預(yù)警機(jī)制,加強(qiáng)對個(gè)人住房貸款的管理。

　　1房地產(chǎn)金融形勢分析

　　由于房地產(chǎn)市場的巨大容量和發(fā)展?jié)摿σ约芭畈l(fā)展的良好勢頭,為商業(yè)銀行拓展房地產(chǎn)金融業(yè)務(wù)提供了巨大的商機(jī)。房地產(chǎn)金融對房地產(chǎn)市場發(fā)展的促進(jìn)作用日益明顯。1998年以來,隨著城鎮(zhèn)住房制度改革的深入,我國房地產(chǎn)信貸業(yè)務(wù)得到快速發(fā)展,對商業(yè)銀行調(diào)整信貸結(jié)構(gòu),支持城鎮(zhèn)居民購房,拉動住房投資,擴(kuò)大國內(nèi)需求,推動國民經(jīng)濟(jì)發(fā)展起到了積極作用。銀行的信貸資金從兩個(gè)方面對房地產(chǎn)業(yè)進(jìn)行支持:一是直接支持企業(yè)的房地產(chǎn)開發(fā)投資,二是通過個(gè)人住房信貸擴(kuò)大房地產(chǎn)需求。由中華人民銀行發(fā)布的《20**年第三季度貨幣政策執(zhí)行報(bào)告》指出:近年來,我國各家商業(yè)銀行發(fā)放的個(gè)人住房貸款遠(yuǎn)遠(yuǎn)大于房地產(chǎn)開發(fā)貸款,且差額逐年增大。到20**年12月底,四大國有商業(yè)銀行發(fā)放的個(gè)人住房貸款和房地產(chǎn)開發(fā)貸款的余額分別為7214億元、7736億元。但是,在房地產(chǎn)金融快速發(fā)展的同時(shí),也的確存在一些不容忽視的問題。

　　1.開發(fā)企業(yè)過于依賴金融機(jī)構(gòu)的信貸支持,給銀行帶來很大風(fēng)險(xiǎn)。

　　據(jù)國家經(jīng)貿(mào)委提供的數(shù)據(jù)顯示,20**年前三個(gè)季度房地產(chǎn)開發(fā)資金來源中,國家預(yù)算內(nèi)貸款占0.1%,國內(nèi)貸款占22.7%,自籌資金占30.3%,其他資金占45.2%,其中定金及預(yù)收款占38%?？紤]到自籌資金中相當(dāng)部分并非企業(yè)的資本金,企業(yè)的資產(chǎn)負(fù)債率超過70%。這些數(shù)字說明,中國目前的房地產(chǎn)公司普遍存在規(guī)模偏小,自有資金不足的現(xiàn)象。另外,空置的房地產(chǎn)給金融機(jī)構(gòu)帶來潛在的風(fēng)險(xiǎn),開發(fā)資金沉淀在未售出房地產(chǎn)中,資金不能按時(shí)收回,直接影響銀行經(jīng)營的流動性和安全性,會造成嚴(yán)重后果。 2.個(gè)別銀行為了爭奪房地產(chǎn)金融市場,存在違規(guī)經(jīng)營現(xiàn)象。20**年底,人民銀行對部分城市商業(yè)銀行發(fā)放的房地產(chǎn)貸款進(jìn)行了檢查,結(jié)果發(fā)現(xiàn),個(gè)別銀行違規(guī)經(jīng)營的情況比較嚴(yán)重。從貸款的種類看,違規(guī)貸款主要集中在房地產(chǎn)開發(fā)貸款和個(gè)人商業(yè)用房貸款。從行別看,股份制商業(yè)銀行和城市商業(yè)銀行違規(guī)現(xiàn)象比國有獨(dú)資商業(yè)銀行相對嚴(yán)重。主要表現(xiàn)為:一是對“四證”(《國有土地使用證》、《建設(shè)用地規(guī)劃許可證》、《建設(shè)工程規(guī)劃許可證》和《建設(shè)工程施工許可證》)不齊全的項(xiàng)目發(fā)放房地產(chǎn)開發(fā)貸款,或逃避人民銀行“四證”規(guī)定,以流動資金貸款替代房地產(chǎn)開發(fā)貸款;二是在開發(fā)商自有資金尚未達(dá)到開發(fā)項(xiàng)目總投資30%的情況下發(fā)放房地產(chǎn)開發(fā)貸款;三是放松個(gè)人住房貸款的條件,降低首付比例,以個(gè)人住房貸款名義發(fā)放個(gè)人商業(yè)用房貸款,違反期房貸款“多層住宅主體結(jié)構(gòu)封頂、高層住宅完成投資總額三分之二”的政策規(guī)定;四是違反現(xiàn)房管理規(guī)定,對期房發(fā)放個(gè)人商業(yè)用房貸款,違反個(gè)人商業(yè)用房貸款的抵借比不得突破60%及貸款期限不得超過10年的規(guī)定。

　　近期,國務(wù)院總理*(圖片-新聞-網(wǎng)頁)對一些地區(qū)和城市出現(xiàn)房地產(chǎn)過熱現(xiàn)象表示了關(guān)注,并強(qiáng)調(diào)指出:“運(yùn)用何種工具,掌握何種尺度來進(jìn)行化解,已經(jīng)是擺在我們面前的緊迫問題。”20**年1月,中華人民銀行指出,20**年要督促商業(yè)銀行加強(qiáng)房地產(chǎn)信貸管理,防范長期信貸風(fēng)險(xiǎn),進(jìn)一步完善房地產(chǎn)信貸政策和辦法,監(jiān)督商業(yè)銀行嚴(yán)格按照國家房地產(chǎn)政策及其信貸政策要求,加強(qiáng)房地產(chǎn)信貸管理。

　　2房地產(chǎn)金融發(fā)展的判斷與對策

　　2.1對房地產(chǎn)金融發(fā)展趨勢的判斷

　　1.房地產(chǎn)金融市場競爭日趨激烈。近年來,由于國內(nèi)房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展迅速、房地產(chǎn)金融業(yè)務(wù)效益可觀,各商業(yè)銀行均加大了房地產(chǎn)金融業(yè)務(wù)的投入力度,房地產(chǎn)開發(fā)類貸款和個(gè)人住房貸款數(shù)額連年穩(wěn)步上升。目前,已形成建行、工行并駕領(lǐng)先,其他各家商業(yè)銀行各有所長、緊緊跟上的格局。 2.土地儲備機(jī)構(gòu)成為市場新熱點(diǎn)。隨著國家土地收購儲備制度的建立,各地先后成立了土地儲備機(jī)構(gòu),對城市土地實(shí)行統(tǒng)一收購、儲備、規(guī)劃、開發(fā)和供應(yīng),這一政策將對住房金融業(yè)務(wù)的市場格局產(chǎn)生重大影響,對土地儲備中心的貸款逐漸成為各家商業(yè)銀行的營銷重點(diǎn)。

　　3.個(gè)人住房貸款業(yè)務(wù)已成為爭奪的焦點(diǎn)。

　　由于個(gè)人住房貸款業(yè)務(wù)的質(zhì)量和效益在各項(xiàng)信貸品種中居于前列,其不良率遠(yuǎn)低于其他信貸品種,收益率也居各項(xiàng)貸種前列。同時(shí),個(gè)人住房貸款在銀行信貸占比的提高對于銀行優(yōu)化信貸結(jié)構(gòu)、提高資產(chǎn)質(zhì)量、創(chuàng)造效益發(fā)揮了重要的作用,因此,目前國內(nèi)銀行業(yè)紛紛加大對個(gè)人住房貸款業(yè)務(wù)的投入。

　　4.各家商業(yè)銀行都在努力根據(jù)市場發(fā)展趨勢和潛在需求,借鑒國外先進(jìn)經(jīng)驗(yàn),多層次、多角度地深化產(chǎn)品及服務(wù)的創(chuàng)新。

　　20**年,建行和工行住房抵押貸款證券化工作穩(wěn)步推進(jìn),為這項(xiàng)業(yè)務(wù)的最終開展創(chuàng)造了十分有利的條件。近期,建行與德國施豪銀行共同出資籌建住房儲蓄銀行的籌備工作也在順利進(jìn)行。此外,由于個(gè)人住房貸款期限較長,各家商業(yè)銀行及時(shí)通過客戶的還款賬戶為客戶提供綜合賬戶服務(wù)、理財(cái)服務(wù)或其他金融服務(wù),鞏固客戶,拓寬服務(wù)品種。近年來,個(gè)人住房貸款個(gè)人住房貸款政策性貼息業(yè)務(wù)、個(gè)人住房貸款與汽車貸款、裝修貸款的組合、個(gè)人住房貸款與儲蓄存款等新業(yè)務(wù)都已推出。有些銀行還通過與發(fā)展商、擔(dān)保機(jī)構(gòu)和保險(xiǎn)公司的合作,提供多種形式的按揭計(jì)劃,進(jìn)一步提高購房者的支付能力。

　　2.2房地產(chǎn)金融發(fā)展對策長期以來,建設(shè)銀行在房地產(chǎn)金融領(lǐng)域具有一定優(yōu)勢,經(jīng)過多年的摸索和實(shí)踐,積累了一定的經(jīng)營管理經(jīng)驗(yàn),有效地推動了房地產(chǎn)金融業(yè)務(wù)的健康發(fā)展。中國建設(shè)銀行行長張恩照在建行20**年工作會議上指出:“盡管個(gè)別地區(qū)、個(gè)別城市出現(xiàn)了房地產(chǎn)開發(fā)過熱的現(xiàn)象,但從總體來看,目前我國房地產(chǎn)的發(fā)展還是比較理性的?！睆埗髡招虚L強(qiáng)調(diào)說,對于前一段時(shí)間出現(xiàn)的關(guān)于房地產(chǎn)市場是否過熱的爭議,中央領(lǐng)導(dǎo)十分關(guān)注,建設(shè)部和國家計(jì)委也作了及時(shí)調(diào)查。盡管個(gè)別地區(qū)和城市土地開發(fā)增幅過大,價(jià)格上漲過快,外行、外資、外幣違規(guī)進(jìn)入房地產(chǎn)開發(fā)領(lǐng)域,造成房地產(chǎn)開發(fā)過熱,但從全國總體來看,房地產(chǎn)發(fā)展是理性的。他表示,應(yīng)充分肯定住房消費(fèi)對于拉動經(jīng)濟(jì)發(fā)展的龍頭作用,發(fā)展房地產(chǎn)應(yīng)積極、穩(wěn)妥、健康地推進(jìn)以經(jīng)濟(jì)適用房為重點(diǎn)的中低檔次的房地產(chǎn)項(xiàng)目,對于高檔住房、寫字樓、別墅等超前消費(fèi),應(yīng)予以控制。

　　的確,雖然房地產(chǎn)金融存在著一些問題,但我們不能因噎廢食,止步不前。根據(jù)十六大和中央經(jīng)濟(jì)工作會議精神,住房仍然是當(dāng)前以及今后一段時(shí)期國民經(jīng)濟(jì)中的消費(fèi)熱點(diǎn),要把住房消費(fèi)作為擴(kuò)大內(nèi)需、拉動國民經(jīng)濟(jì)增長的重要推動力。因此,發(fā)展住房金融支持住房消費(fèi)仍面臨有利的政策和市場形勢。同時(shí),中國房地產(chǎn)市場發(fā)展到今天,無論是開發(fā)商還是消費(fèi)者都對銀行的服務(wù)提出了更高的要求,單一品種的服務(wù)已不能適應(yīng)激烈的市場競爭,銀行只有根據(jù)客戶的需求,不斷創(chuàng)新產(chǎn)品,進(jìn)一步挖掘房地產(chǎn)信貸業(yè)務(wù)的金融附加值,才能在激烈的市場競爭中占得一席之地。與“市”俱進(jìn),還要結(jié)合各行的自身特點(diǎn),找準(zhǔn)市場定位,合理確定業(yè)務(wù)發(fā)展空間。因此,金融機(jī)構(gòu)信貸資金既要支持房地產(chǎn)市場發(fā)展,為全面建設(shè)小康社會做出積極貢獻(xiàn),又要切實(shí)加強(qiáng)房地產(chǎn)信貸風(fēng)險(xiǎn)管理,警惕房地產(chǎn)泡沫的出現(xiàn),保障信貸資金安全,維護(hù)金融體系穩(wěn)定。要嚴(yán)格按照中華人民銀行等國家主管部門的一系列要求,規(guī)范房地產(chǎn)金融業(yè)務(wù)發(fā)展。 1.既要堅(jiān)持商業(yè)信貸原則,又要努力改進(jìn)金融服務(wù),拓寬服務(wù)領(lǐng)域,促進(jìn)房地產(chǎn)金融的快速發(fā)展。作為支持房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展的房地產(chǎn)信貸支持部門要保證貸款質(zhì)量,防范金融風(fēng)險(xiǎn),以國家產(chǎn)業(yè)政策為導(dǎo)向,結(jié)合實(shí)際情況,堅(jiān)持有效發(fā)展的原則,運(yùn)用信貸杠桿,大力拓展優(yōu)質(zhì)房地產(chǎn)信貸市場,逐步提高市場份額,優(yōu)化信貸結(jié)構(gòu),增強(qiáng)信貸資產(chǎn)的安全性、流動性、效益性。優(yōu)質(zhì)客戶是指在國內(nèi)、地區(qū)和行業(yè)中占有舉足輕重的地位的大企業(yè)或企業(yè)集團(tuán),因此具有較好的經(jīng)濟(jì)效益、穩(wěn)健的資本結(jié)構(gòu)及財(cái)務(wù)結(jié)構(gòu),是商業(yè)銀行經(jīng)濟(jì)效益增長的重要來源。房地產(chǎn)信貸支持部門應(yīng)本著統(tǒng)籌規(guī)劃、重點(diǎn)突出、區(qū)別對待、擇優(yōu)扶持的原則,要針對市場需求特點(diǎn),發(fā)揮優(yōu)勢,在信貸政策、信貸規(guī)模、資金調(diào)撥等方面重點(diǎn)傾斜,重點(diǎn)支持那些實(shí)力雄厚、運(yùn)作規(guī)范、在當(dāng)?shù)鼐C合實(shí)力排名靠前、擁有一定開發(fā)業(yè)績、知名度較高、開發(fā)資質(zhì)和信用等級較高的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè);同時(shí),實(shí)行積極穩(wěn)健的退出戰(zhàn)略,加大從高風(fēng)險(xiǎn)、低效益客戶的信貸退出力度,對不具備房地產(chǎn)經(jīng)營資質(zhì)、無合法批文、自有資金達(dá)不到規(guī)定比例的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)和項(xiàng)目,不發(fā)放貸款;在貸款投向上,房地產(chǎn)開發(fā)類貸款的重點(diǎn)是向優(yōu)質(zhì)住房項(xiàng)目發(fā)放住房開發(fā)類貸款,特別要積極支持設(shè)計(jì)優(yōu)良、區(qū)位優(yōu)勢較明顯、能保證按時(shí)還本付息的城鎮(zhèn)普通住房類項(xiàng)目,利用住房開發(fā)貸款與個(gè)人住房貸款業(yè)務(wù)的上下游關(guān)系,加強(qiáng)封閉運(yùn)作,積極為個(gè)人住房貸款業(yè)務(wù)儲備充足的房源,因此要特別對優(yōu)質(zhì)住房項(xiàng)目提供住房開發(fā)貸款的支持力度,嚴(yán)格控制樓堂館所項(xiàng)目,嚴(yán)禁對不符合地方政府財(cái)力的“形象工程”和“政績工程”項(xiàng)目發(fā)放貸款;嚴(yán)格審查住房開發(fā)貸款的發(fā)放條件,企業(yè)自有資金應(yīng)不低于開發(fā)項(xiàng)目總投資的30%,開發(fā)項(xiàng)目必須具備“四證”(《國有土地使用證》、《建設(shè)用地規(guī)劃許 可證》、《建設(shè)工程規(guī)劃許可證》和《建設(shè)工程施工許可證》);要盡量提高抵(質(zhì))押貸款的比例,選擇優(yōu)質(zhì)資產(chǎn)抵(質(zhì))押,確定合理的抵(質(zhì))押率,盡量避免由施工企業(yè)作為貸款保證人;對住房開發(fā)貸款實(shí)行統(tǒng)一的會計(jì)和統(tǒng)計(jì)科目管理,防止房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)將流動資金貸款用于住房開發(fā)項(xiàng)目;要加強(qiáng)貸后檢查,嚴(yán)格跟蹤和控制貸款用途,按照開發(fā)項(xiàng)目工程進(jìn)度合理掌握貸款的發(fā)放,確保資金專款專用,發(fā)現(xiàn)企業(yè)挪用資金等問題要及時(shí)采取措施收回貸款;要通過賬戶管理等多種手段嚴(yán)格控制住房開發(fā)企業(yè)銷售回籠款項(xiàng),及時(shí)收回住房開發(fā)貸款本息;要加大住房按揭貸款的營銷力度,把住房按揭貸款作為發(fā)放住宅開發(fā)項(xiàng)目貸款的條件之一,確保個(gè)人住房按揭業(yè)務(wù)的后續(xù)跟進(jìn),實(shí)現(xiàn)資金的體內(nèi)循環(huán);要嚴(yán)格審查住房開發(fā)企業(yè)售房合同及有關(guān)業(yè)務(wù)憑證,有效防范騙取信貸資金的行為?？傊?房地產(chǎn)信貸支持部門應(yīng)根據(jù)房地產(chǎn)企業(yè)的金融需求和實(shí)際情況,適時(shí)地爭取一批有市場價(jià)值的客戶;通過集中配置信貸資源,提高對優(yōu)質(zhì)客戶的服務(wù)質(zhì)量和效率。在努力鞏固和發(fā)展高素質(zhì)的客戶群體的基礎(chǔ)上,獲取收貸收息、存款、結(jié)算、收益、信譽(yù)等聯(lián)動效益。

　　2.加大對土地儲備中心的信貸營銷工作。要高度重視這項(xiàng)業(yè)務(wù)的發(fā)展,積極介入,在經(jīng)濟(jì)比較發(fā)達(dá)、投資環(huán)境較好的大中城市,選擇規(guī)劃具有前瞻性、具有較大升值潛力的土地開發(fā)項(xiàng)目,積極穩(wěn)健的開展貸款營銷工作,并要把握住土地儲備、土地開發(fā)、房屋建設(shè)、房屋銷售、二手房轉(zhuǎn)讓的上下游關(guān)系,促進(jìn)資金的良好循環(huán),拓展房地產(chǎn)金融業(yè)務(wù)的發(fā)展空間。

　　3.設(shè)立風(fēng)險(xiǎn)預(yù)警機(jī)制。要廣泛搜集房地產(chǎn)市場信息,建立動態(tài)的統(tǒng)計(jì)、分析、監(jiān)控體系,加強(qiáng)房地產(chǎn)的政策研究、市場研究和客戶研究,提高風(fēng)險(xiǎn)預(yù)警能力;要建立健全房地產(chǎn)信貸資產(chǎn)風(fēng)險(xiǎn)預(yù)警機(jī)制,在加強(qiáng)對貸款風(fēng)險(xiǎn)的監(jiān)測考核力度、認(rèn)真做好企業(yè)信息反饋工作的基礎(chǔ)上,通過采取先進(jìn)的計(jì)算機(jī)技術(shù),建立企業(yè)檔案查詢系統(tǒng),來連續(xù)記錄企業(yè)基本生產(chǎn)經(jīng)營情況、貸款使用情況、經(jīng)濟(jì)效益情況;并結(jié)合當(dāng)前的宏觀經(jīng)濟(jì)政策、區(qū)域經(jīng)濟(jì)政策、市場供求關(guān)系,運(yùn)用計(jì)算機(jī)對上述資料進(jìn)行分析,形成定期對一些行業(yè)或地區(qū)進(jìn)行預(yù)警通報(bào)、確定高風(fēng)險(xiǎn)貸款范圍的風(fēng)險(xiǎn)預(yù)警機(jī)制,以便及時(shí)采取防范化解風(fēng)險(xiǎn)的對策,避免銀行損失。

　　4.加強(qiáng)對個(gè)人住房貸款的管理。個(gè)人住房信貸所形成的金融資產(chǎn),正在日漸成為各商業(yè)銀行的支柱。它如同一股活水,稀釋了整個(gè)銀行系統(tǒng)的不良貸款。但當(dāng)前在進(jìn)一步發(fā)展個(gè)人住房信貸業(yè)務(wù)的同時(shí),要重視“假個(gè)貸”問題帶來的危害;要完善個(gè)人住房貸款管理辦法,規(guī)范個(gè)人貸款審查的程序和標(biāo)準(zhǔn),推行個(gè)人住房貸款業(yè)務(wù)的標(biāo)準(zhǔn)化,逐步建立并完善個(gè)人征信系統(tǒng);要健全個(gè)人住房貸款擔(dān)保制度,加快完善住房貸款擔(dān)保辦法,加強(qiáng)對擔(dān)保機(jī)構(gòu)的業(yè)務(wù)規(guī)范和監(jiān)管,推行標(biāo)準(zhǔn)化的擔(dān)保合同示范文本,以提高居民個(gè)人住房貸款的信用度,保障銀行對個(gè)人住房貸款的回收,有效地防范貸款風(fēng)險(xiǎn);嚴(yán)格遵照人行的有關(guān)規(guī)定,在發(fā)放個(gè)人住房抵押貸款時(shí),嚴(yán)格評估抵押物的實(shí)際價(jià)值,落實(shí)抵押登記手續(xù),貸款額與抵押物的實(shí)際價(jià)值的比例(抵借比)最高不得超過80%,嚴(yán)禁對借款人發(fā)放“零首付”個(gè)人住房貸款,嚴(yán)禁違反規(guī)定降低首付款比例,借款人申請個(gè)人住房貸款購買期房時(shí),所購期房必須是多層住宅主體結(jié)構(gòu)封頂、高層住宅完成總投資的三分之二,其中借款人申請個(gè)人商業(yè)用房抵押貸款的抵借比不得超過60%,貸款期限最長不得超過10年,所購商業(yè)用房應(yīng)為現(xiàn)房;嚴(yán)格執(zhí)行個(gè)人住房貸款利率政策,嚴(yán)禁擅自提高或降低個(gè)人住房貸款利率水平的行為。

　　為了有效地防范“假個(gè)貸”風(fēng)險(xiǎn),應(yīng)建立個(gè)人住房貸款業(yè)務(wù)定期檢查制度、通報(bào)制度、“假個(gè)貸”重點(diǎn)聯(lián)系行制度、重大風(fēng)險(xiǎn)事項(xiàng)報(bào)告制度等;要加強(qiáng)對個(gè)人住房貸款項(xiàng)目的審查,嚴(yán)格審查擬合作樓盤項(xiàng)目開發(fā)及銷售的合法性、資金到位情況、工程進(jìn)度情況以及市場銷售前景等,從源頭上遏止“假個(gè)貸”的產(chǎn)生。最后,要加強(qiáng)對個(gè)人客戶的資信審查,及時(shí)做好風(fēng)險(xiǎn)預(yù)警工作。

　　可以預(yù)見,經(jīng)過不懈地努力,在不久的將來,一個(gè)更加健康、繁榮的房地產(chǎn)金融市場將有力地促進(jìn)我國房地產(chǎn)業(yè)和金融業(yè)的共同發(fā)展,并對我國國民經(jīng)濟(jì)的快速發(fā)展起到重要的支持作用。

篇3：新形勢下房地產(chǎn)金融發(fā)展趨勢前瞻

　　首先,想和大家明確一個(gè)概念,所謂的房地產(chǎn)金融到底是做什么,什么叫做房地產(chǎn)金融?這一點(diǎn)有一個(gè)簡單的比喻,就是說,作為房地產(chǎn)行業(yè)和房地產(chǎn)金融來說,最重要的是資金和土地,這是這個(gè)行業(yè)關(guān)注的兩個(gè)要素,如何的搭建這個(gè)橋梁,這個(gè)橋梁就是房地產(chǎn)金融,現(xiàn)在當(dāng)前的房地產(chǎn)金融,我們的資金和土地,應(yīng)該基本上通過銀行,通過我們的銀行把我們的發(fā)展商的資金以及投資商的資金接洽到我們的項(xiàng)目上去,通過這樣一個(gè)道路,實(shí)現(xiàn)一個(gè)融通,這是一個(gè)方式,這是一個(gè)資金的傳導(dǎo),作為基金的回收方式,我們通過我們的開發(fā)商,以及我們投資商的投機(jī)收益,形成一個(gè)回收。

　　這里面最關(guān)鍵的一個(gè)機(jī)構(gòu)就是銀行,銀行是非常重要的一個(gè)媒介和渠道,在這樣的情況下,我們覺得當(dāng)前的房地產(chǎn)市場,在遭遇到整個(gè)國家宏觀調(diào)控的情況下,房地產(chǎn)金融成為一個(gè)非常重要的問題,就是融資渠道拓寬方面。

　　我們看一下這張表,針對20**年整個(gè)房地產(chǎn)市場面臨的融資渠道的困境問題,這是我們作為房地產(chǎn)行業(yè)來說,或者金融行業(yè)來說,是一個(gè)比較重要的問題,在這樣的問題情景下,在未來的操作過程中,存在哪些可能的機(jī)遇和挑戰(zhàn),我們覺得這種機(jī)遇和挑戰(zhàn),應(yīng)該首先是建立在我們對整個(gè)宏觀形式的判斷基礎(chǔ)之上,所以說我們應(yīng)該討論明天的房地產(chǎn)行業(yè),應(yīng)該從我們當(dāng)前的宏觀經(jīng)濟(jì)形勢和判斷上來著眼,通過我們的一些判斷來看一下,它的發(fā)展趨勢在哪里?總體來說我們的態(tài)度,我們對于整個(gè)的房地產(chǎn)態(tài)度,還是持比較謹(jǐn)慎樂觀的態(tài)度。

　　首先我們看一下宏觀經(jīng)濟(jì)在整個(gè)房地產(chǎn)行業(yè)中所扮演的角色,宏觀經(jīng)濟(jì)當(dāng)前的主要現(xiàn)狀和判斷,我們再看房地產(chǎn)商目前面臨的子困境,最后看我們房地產(chǎn)創(chuàng)新的趨勢和前景在哪里。先從我們基本的宏觀政策基本面來看。對于我們當(dāng)前的政策決策者來說,是一個(gè)非常難以平衡的目標(biāo),這三者之間如何的平衡,如何的掌握,這實(shí)際上是非常困難的過程,對于這樣的目標(biāo)來說,我們認(rèn)為,這個(gè)市場還是作為宏觀調(diào)控來說,是非常重要,也是非常有難度的操作方式,整個(gè)的宏觀經(jīng)濟(jì)對于我們的房地產(chǎn)行業(yè)是如何影響的。

　　我們認(rèn)為總體的思路來說,房地產(chǎn)的宏觀調(diào)控,對于方面來說是非常重要的一個(gè)方面,它的思路是怎樣的?從92年經(jīng)濟(jì)周期看起,在92、93年整個(gè)房地產(chǎn)開發(fā)貸款,開發(fā)的增速,都保持百分之百之上的增幅,我們當(dāng)時(shí)在這個(gè)階段情況下,行業(yè)表現(xiàn)了一個(gè)水平,就是一個(gè)經(jīng)濟(jì)想象,就是GDP的高速增長,也是我們消費(fèi)者物價(jià)也在高速增長的過程中,所以從這個(gè)階段經(jīng)歷過來,進(jìn)入了一個(gè)不斷上漲的過程。

　　從央行的操作思路來看,放在我們通貨膨脹的問題上,控制通貨膨脹,對于房地產(chǎn)行業(yè)來說,意味著一系列緊縮的態(tài)勢,緊縮的政策出現(xiàn)了,緊縮的政策出現(xiàn)以后,對于房地產(chǎn)行業(yè)來說,是一個(gè)非常重要的發(fā)展機(jī)遇,它負(fù)面影響房地產(chǎn)行業(yè)健康的發(fā)展,因此出現(xiàn)了一系列的后遺癥,當(dāng)前的房地產(chǎn)金融市場也好,或者當(dāng)前的房地產(chǎn)市場也好,之所以出現(xiàn)當(dāng)前的情況,實(shí)際上有一系列的過程,通過前期的高速發(fā)展以后,我們一系列抑制措施,出現(xiàn)了一系列的后遺癥,我們近兩年的房地產(chǎn)公司上市,已經(jīng)非常少了,因此,從這一系列的判斷來看,整個(gè)的宏觀經(jīng)濟(jì)政策,對于房地產(chǎn)行業(yè)來說,是一個(gè)行業(yè)增長和發(fā)展的促發(fā)期,也是導(dǎo)致行業(yè)萎縮的終結(jié)者,所以這個(gè)角色是互換的。

　　我們看一下它當(dāng)前對于中國的現(xiàn)在的金融政策和宏觀經(jīng)濟(jì)政策的影響在哪里,還是在于一些深層次的發(fā)展問題,關(guān)鍵還是在于金融體制的改革,我們覺得當(dāng)前非常重要的一個(gè)特點(diǎn),現(xiàn)在的 中國經(jīng)濟(jì)存在一個(gè)投資率和儲蓄率非常高漲的態(tài)勢,我們的經(jīng)濟(jì)增長是高投資拉動的,我們看到相關(guān)的數(shù)據(jù),近兩年整個(gè)的中國投資率,已經(jīng)保持在40-50%的高度,這是非常高的一個(gè)比例,是一個(gè)非常顯著的特點(diǎn)。我們居民的儲蓄比例非常高,達(dá)到25.5%,相比世界其他的國家來說,應(yīng)該說是非常高的儲蓄率,所以高投資率和高儲蓄率是當(dāng)中宏觀經(jīng)濟(jì)的一個(gè)特點(diǎn)。

　　在看這張圖,可以看到,CPI是呈逐步走低的狀態(tài),我們認(rèn)為這個(gè)本身的統(tǒng)計(jì),如果仔細(xì)的分析一下,相關(guān)的宏觀經(jīng)濟(jì)來看,有非常大的問題,首先,非常重要的一個(gè)問題,就是房地產(chǎn)價(jià)格指數(shù),并沒有反應(yīng)在CPI指數(shù)里面,反應(yīng)出工業(yè)品的價(jià)格指數(shù),并沒有傳達(dá)到下游的消費(fèi)者價(jià)格指數(shù),雖然我們現(xiàn)在整個(gè)的價(jià)格指數(shù)是比較偏低的,但是并不代表我們的經(jīng)濟(jì)不存在通貨膨脹的危機(jī),或者調(diào)整利率,抑制整個(gè)經(jīng)濟(jì)過分過熱的一個(gè)增長的壓力,從這一系列狀態(tài)來看,當(dāng)前最佳的指數(shù)是穩(wěn)定的失真的情況。

　　我們整個(gè)市場的利率結(jié)構(gòu),從現(xiàn)在來看,實(shí)際上是看長期的利率還是偏低的,我們的低利率實(shí)際上對于經(jīng)濟(jì)增長,不是起到非常大的作用,銀行進(jìn)一步調(diào)低我們的利率,也很難對我們經(jīng)濟(jì)起到刺激作用。

　　另外一塊我們看商業(yè)銀行,在市場規(guī)范化的運(yùn)作當(dāng)中,也是非常重要的表現(xiàn),現(xiàn)在我們的交行上市了,我們的建行在香港上市了,以及眾多的銀行引入了國外的戰(zhàn)略投資者,這也是我們規(guī)范金融市場一個(gè)非常重要的目標(biāo)和現(xiàn)象,在這里我們做一個(gè)簡單的分析,我們到底應(yīng)該如何的思考,我們?nèi)绾蔚恼{(diào)整,我們控制經(jīng)濟(jì)到底怎么做,這實(shí)在有一個(gè)內(nèi)在的邏輯在里面,我們先從CPI的指數(shù)看起,當(dāng)前有一個(gè)往下走的態(tài)勢,不存在通貨緊縮的預(yù)期在這里,在這樣的情況下,央行如果降息,進(jìn)一步刺激經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu),同時(shí),我們還考慮到,我們現(xiàn)在并不是現(xiàn)在反映的這么低,還是有通貨膨脹的壓力存在,實(shí)際上這個(gè)對于我們的政策,中央的政策決策者來說,實(shí)際上遇到了非常大的問題,我們是不是可以通過利率,達(dá)到我們的控制目標(biāo),當(dāng)前央行采取了一系列政策,對利率沒有采取很大的變動,利率政策不能用了,貨幣政策不能用了,所以考慮到我們的信貸政策,我們的信貸緊縮了,我們眾多的銀行,不再搞房地產(chǎn),不再做它的貸款的發(fā)放,這是一個(gè)非常重要的特點(diǎn)。

　　我們看一看對于房地產(chǎn)行業(yè)來說,它目前到底怎么樣?目前對于房地產(chǎn)來說,整個(gè)信貸緊縮的趨勢,導(dǎo)致了房地產(chǎn)商來說,我們的融資渠道非常少,現(xiàn)在銀行緊縮了,這一塊的貸款發(fā)放非常的難,對于貸款商來說融資非常的困難,商業(yè)銀行通過改革,需要一系列的利率風(fēng)險(xiǎn),比如我們的套期保值,作為我們的投資,來化解我們整個(gè)商業(yè)銀行的流動性的問題,同時(shí)我們在社會上有大量的高額的儲蓄率和投資率,也就是說,市場上還有大量的資金沒有找到有效的資金投,在資金方面來說,缺少相關(guān)的投資對象和融資工具,同時(shí)作為融資方的主體,在這樣的情況下,整個(gè)的市場開始形成了,所以說,在這樣的市場環(huán)境下,我們需要建立一個(gè)非常有效的融資平臺或者投資平臺,這個(gè)平臺就是我剛剛提到的房地產(chǎn)金融,房地產(chǎn)金融市場在當(dāng)前的節(jié)點(diǎn)上,在20**年的節(jié)點(diǎn)上,開始逐步的發(fā)展,或者逐步的繁榮,有其必然的原因,就是在于政府的宏觀經(jīng)濟(jì)政策一系列措施目標(biāo),導(dǎo)致這個(gè)市場發(fā)展以后必然的景象。

　　我們解釋一下房地產(chǎn)金融,如何的看待這個(gè)房地產(chǎn)金融的趨勢,第一點(diǎn),房地產(chǎn)金融并不代表銀行貸款,我們可以看到,現(xiàn)在的分析,當(dāng)前的市場環(huán)境,銀行貸款對于整個(gè)的金融大盤起到一個(gè)非常大的作用,但是這個(gè)作用實(shí)際上有一個(gè)轉(zhuǎn)變時(shí)期,這個(gè)時(shí)期實(shí)際上很多的通過間接融資的方式開始轉(zhuǎn)變,以直接融資的渠道投,真正涉及到房地產(chǎn)金融這一塊市場,就是所謂的資產(chǎn)證券化開始啟動了,就是我們的住房貸款證券化,我們抵押貸款證券化,相關(guān)的一些操作,我們的購房者把錢在銀行,把一個(gè)中介機(jī)構(gòu)做一個(gè)打包,整個(gè)的市場化的過程,通過一個(gè)操作的環(huán)節(jié)來完成。這樣對于銀行來說,我們的房貸能力增向了,我們用更多的錢可以投資更多的項(xiàng)目,對于我們來說,有更多的渠道進(jìn)行融資。

　　對于房地產(chǎn)行業(yè)來說,我們認(rèn)為一個(gè)重要的趨勢,就是海外基金,就是信托基金介入到當(dāng)前的市場環(huán)境中,對于我們國內(nèi)是一個(gè)非常好的現(xiàn)象,通過一個(gè)打包的投資,或者它通過其他的相關(guān)的開發(fā),或者是股權(quán)合作,介入相關(guān)的房地產(chǎn)項(xiàng)目中,對于缺少資金的項(xiàng)目,起到非常好的融資作用,在06年我們認(rèn)為,或者在新的一年里面,海外資金進(jìn)入中國,或者是所謂的專業(yè)房地產(chǎn)投資資金在國內(nèi)的星期,應(yīng)該是一個(gè)非常重要的房地產(chǎn)產(chǎn)品,或者是一個(gè)市場現(xiàn)狀,我們現(xiàn)在知道的通過公開媒體知道的一些資金涉足哪些行業(yè),實(shí)際上非常少的,實(shí)際上有大量的歐洲和美國的資金,在東南亞地區(qū)和新加坡,正在非常關(guān)注中國的房地產(chǎn)市場,他們想投資中國的房地產(chǎn)市場,通過這種態(tài)勢和我們的一個(gè)分析,和我們的了解來看,這樣一個(gè)金融市場的發(fā)展,在06年應(yīng)該是一個(gè)主旋律,所以我們覺得這是一個(gè)非常重要的趨勢。

　　然后是基金的介入,對于我們行業(yè)是一個(gè)非常好的資金作用,基金不只是融資手段,可以幫助我們的企業(yè)更好的經(jīng)營和管理,因?yàn)樗袑I(yè)的團(tuán)隊(duì)運(yùn)作,幫助我們的企業(yè),加速我們成熟的過程,加速我們現(xiàn)代化管理的過程,這也是非常好的幫助,通過它的規(guī)模性的投資,可以有效的控制我們整個(gè)的市場的發(fā)展規(guī)范,這樣的話,也是起到非常好的規(guī)模效應(yīng),所以簡單來說,我們認(rèn)為房地產(chǎn)在06年的態(tài)勢應(yīng)該是非常好的。以上是和大家簡單的做一下分享,希望大家有所了解和重視。