房地產(chǎn)商品既是一種消費(fèi)品,也是一種資本品,能夠產(chǎn)生可觀的現(xiàn)金收益。這一特性,使房地產(chǎn)成為社會(huì)資金投向的重要領(lǐng)域。但同時(shí),房地產(chǎn)價(jià)值的昂貴使得房地產(chǎn)投資需要的資金數(shù)量巨大,而房地產(chǎn)的經(jīng)營(yíng)運(yùn)作及相關(guān)業(yè)務(wù)又有很強(qiáng)的專業(yè)性,要求具備相當(dāng)?shù)膶I(yè)知識(shí)和經(jīng)驗(yàn),這一切構(gòu)成普通中小投資者難以克服的障礙。在解決這一矛盾的過程中,市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)國(guó)家通過較為成熟的證券市場(chǎng)逐步發(fā)展了一種合理可行的房地產(chǎn)投資方式--房地產(chǎn)投資信托(REIT,real Estate Investment Trust s),并不斷趨于完善。房地產(chǎn)投資信托現(xiàn)已成為國(guó)外普通個(gè)人投資者重要的房地產(chǎn)投資渠道,其相對(duì)比重已超過直接投資、持有證券(房地產(chǎn)股票或債券)、有限合伙(Limited Partnership)等方式。
房地產(chǎn)投資信托以在美國(guó)的發(fā)展最為典型。房地產(chǎn)投資信托出現(xiàn)于60年代初期,經(jīng)過近10年的發(fā)展,70年代初達(dá)到頂峰,其后由于經(jīng)濟(jì)危機(jī)和房地產(chǎn)市場(chǎng)的蕭條,房地產(chǎn)投資信托出現(xiàn)衰落,資金外流。隨著稅收法案的修訂和有關(guān)限制的放寬,房地產(chǎn)投資信托在80年代再次回升,資產(chǎn)值不斷增長(zhǎng),1991年底達(dá)到歷史最高水平。房地產(chǎn)投資信托一般以股份公司或托拉斯的形式出現(xiàn),通過發(fā)行股票將投資者的資金吸引到房地產(chǎn)中來,并委托或聘請(qǐng)專業(yè)性機(jī)構(gòu)和人員實(shí)施具體的經(jīng)營(yíng)管理。
房地產(chǎn)投資信托的資金來源主要有兩個(gè)方面:發(fā)行股票,由機(jī)構(gòu)投資者(人壽保險(xiǎn)公司、養(yǎng)老基金組織等)和股民認(rèn)購(gòu);從金融市場(chǎng)融資,如銀行借入、發(fā)行債券或商業(yè)票據(jù)等。房地產(chǎn)投資信托的股份可在證券交易所進(jìn)行交易,或采取場(chǎng)外直接交易方式,具有較高的流通性。根據(jù)資金投向的不同,房地產(chǎn)投資信托可分為產(chǎn)權(quán)信托投資(equity REIT)、抵押信托投資(mortgage REIT)和混合信托投資(hybrid REIT)三種形式。早期的房地產(chǎn)投資信托主要為產(chǎn)權(quán)信托,目的在于獲得房地產(chǎn)的產(chǎn)權(quán)以取得經(jīng)營(yíng)收入。抵押信托的發(fā)展較快,現(xiàn)已超過產(chǎn)權(quán)信托,主要從事較長(zhǎng)期限的房地產(chǎn)抵押貸款和購(gòu)買抵押證券(MBS)。混合信托則帶有產(chǎn)權(quán)信托和抵押信托的雙重特點(diǎn)。
與一般公司不同,房地產(chǎn)投資信托具有廣泛的公眾基礎(chǔ),在享有稅收優(yōu)惠(房地產(chǎn)投資信托不屬于應(yīng)稅財(cái)產(chǎn),且免除公司稅項(xiàng))的同時(shí),也受到嚴(yán)格的法律規(guī)范與監(jiān)管。如美國(guó)規(guī)定,房地產(chǎn)投資信托須有股東人數(shù)與持股份額方面的限制,以防止股份過于集中;每年90%以上的收益要分配給股東;其籌集資金的大部分須投向房地產(chǎn)方面的業(yè)務(wù),75%以上的資產(chǎn)由房地產(chǎn)、抵押票據(jù)、現(xiàn)金和政府債券組成;同時(shí)至少有75%的毛收入來自租金、抵押收入和房地產(chǎn)銷售所得。
房地產(chǎn)投資信托常聘請(qǐng)專業(yè)顧問公司和經(jīng)理人員來負(fù)責(zé)公司的日常事務(wù)與投資運(yùn)作,并實(shí)行多樣化投資策略,選擇不同地區(qū)和不同類型的房地產(chǎn)項(xiàng)目及業(yè)務(wù)。通過集中專業(yè)管理和多元組合投資,有效降低投資風(fēng)險(xiǎn),取得較高投資回報(bào)。中小投資者通過房地產(chǎn)投資信托在承擔(dān)有限責(zé)任的同時(shí),可以間接獲得大規(guī)模房地產(chǎn)投資的利益。房地產(chǎn)投資信托除受到整體社會(huì)經(jīng)濟(jì)環(huán)境(以房地產(chǎn)的市場(chǎng)需求與總體空置水平)的影響外,投資對(duì)象選擇不當(dāng)、投資時(shí)機(jī)把握不好或者是管理不善等原因,都有可能造成房屋出租率的下降、營(yíng)運(yùn)成本的增加或貸款償還的拖欠,進(jìn)而影響到房地產(chǎn)投資信托的營(yíng)運(yùn)業(yè)績(jī)與市場(chǎng)價(jià)值。
房地產(chǎn)投資信托提供了一種普通投資者進(jìn)行房地產(chǎn)投資的較好渠道,其特有的運(yùn)行機(jī)制(組織形式、有限責(zé)任、專業(yè)管理、自由進(jìn)出轉(zhuǎn)讓、多樣化投資、優(yōu)惠稅收與有效監(jiān)管)可以保證集中大量社會(huì)資金(從而產(chǎn)生相當(dāng)大的市場(chǎng)強(qiáng)度與規(guī)模經(jīng)濟(jì))、具有較高投資回報(bào)和較低投資風(fēng)險(xiǎn),是一種比較理想的資本市場(chǎng)投資工具。
當(dāng)前,選擇和發(fā)展房地產(chǎn)投資信托,具有拓寬居民投資渠道、活躍房地產(chǎn)市場(chǎng)、培育和健全資本證券市場(chǎng)、促進(jìn)社會(huì)經(jīng)濟(jì)發(fā)展等多方面的意義。我國(guó)證券市場(chǎng)已具有相當(dāng)容量和規(guī)模,產(chǎn)業(yè)投資基金和證券投資基金也有一定的發(fā)展,目前推出房地產(chǎn)投資信托已具備初步條件,時(shí)機(jī)也趨成熟。可先行試點(diǎn),通過發(fā)行受益憑證或基金股份募集投資者的資金,設(shè)立房地產(chǎn)投資基金或住房投資基金,然后投資于房地產(chǎn)獲取經(jīng)營(yíng)收入、發(fā)放住房抵押貸款、購(gòu)買政府債券等。具體的投資運(yùn)作和管理須委托專業(yè)性機(jī)構(gòu)來實(shí)施,這一角色一般由投資銀行(以證券公司為主體,包括基金管理公司、投資顧問公司等)來擔(dān)任。
投資銀行在我國(guó)還只是初具雛形,大多數(shù)證券公司主要從事證券承銷、自營(yíng)或經(jīng)紀(jì)業(yè)務(wù),距現(xiàn)代投資銀行的標(biāo)準(zhǔn)相去甚遠(yuǎn)。應(yīng)組建新的規(guī)范性投資銀行,加快現(xiàn)有證券公司的增資擴(kuò)股、并購(gòu)重組與改造,并規(guī)范其運(yùn)作。拓展投資銀行的業(yè)務(wù)空間,引進(jìn)房地產(chǎn)經(jīng)營(yíng)、資產(chǎn)管理、金融證券、市場(chǎng)研究、財(cái)稅、評(píng)估、法律等各類人才。同時(shí),應(yīng)健全和完善《投資基金管理?xiàng)l例》等法律法規(guī);建立政府支持體系,如成立個(gè)人住房貸款的擔(dān)保機(jī)構(gòu)、對(duì)房地產(chǎn)投資信托實(shí)行優(yōu)惠的稅收政策等;培育機(jī)構(gòu)投資者,進(jìn)一步貫徹證券市場(chǎng)“規(guī)范、法律、自律、監(jiān)管”的方針,保障社會(huì)投資者的利益;加快住房新體制的建設(shè)和住房商品化的進(jìn)程。通過相關(guān)環(huán)節(jié)的系統(tǒng)構(gòu)造與配套,推動(dòng)房地產(chǎn)投資信托在我國(guó)的盡快發(fā)展和普及。
篇2：房地產(chǎn)信托一種合理可行的投資方式
房地產(chǎn)商品既是一種消費(fèi)品,也是一種資本品,能夠產(chǎn)生可觀的現(xiàn)金收益。這一特性,使房地產(chǎn)成為社會(huì)資金投向的重要領(lǐng)域。但同時(shí),房地產(chǎn)價(jià)值的昂貴使得房地產(chǎn)投資需要的資金數(shù)量巨大,而房地產(chǎn)的經(jīng)營(yíng)運(yùn)作及相關(guān)業(yè)務(wù)又有很強(qiáng)的專業(yè)性,要求具備相當(dāng)?shù)膶I(yè)知識(shí)和經(jīng)驗(yàn),這一切構(gòu)成普通中小投資者難以克服的障礙。在解決這一矛盾的過程中,市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)國(guó)家通過較為成熟的證券市場(chǎng)逐步發(fā)展了一種合理可行的房地產(chǎn)投資方式--房地產(chǎn)投資信托(REIT,real Estate Investment Trust s),并不斷趨于完善。房地產(chǎn)投資信托現(xiàn)已成為國(guó)外普通個(gè)人投資者重要的房地產(chǎn)投資渠道,其相對(duì)比重已超過直接投資、持有證券(房地產(chǎn)股票或債券)、有限合伙(Limited Partnership)等方式。
房地產(chǎn)投資信托以在美國(guó)的發(fā)展最為典型。房地產(chǎn)投資信托出現(xiàn)于60年代初期,經(jīng)過近10年的發(fā)展,70年代初達(dá)到頂峰,其后由于經(jīng)濟(jì)危機(jī)和房地產(chǎn)市場(chǎng)的蕭條,房地產(chǎn)投資信托出現(xiàn)衰落,資金外流。隨著稅收法案的修訂和有關(guān)限制的放寬,房地產(chǎn)投資信托在80年代再次回升,資產(chǎn)值不斷增長(zhǎng),1991年底達(dá)到歷史最高水平。房地產(chǎn)投資信托一般以股份公司或托拉斯的形式出現(xiàn),通過發(fā)行股票將投資者的資金吸引到房地產(chǎn)中來,并委托或聘請(qǐng)專業(yè)性機(jī)構(gòu)和人員實(shí)施具體的經(jīng)營(yíng)管理。
房地產(chǎn)投資信托的資金來源主要有兩個(gè)方面:發(fā)行股票,由機(jī)構(gòu)投資者(人壽保險(xiǎn)公司、養(yǎng)老基金組織等)和股民認(rèn)購(gòu);從金融市場(chǎng)融資,如銀行借入、發(fā)行債券或商業(yè)票據(jù)等。房地產(chǎn)投資信托的股份可在證券交易所進(jìn)行交易,或采取場(chǎng)外直接交易方式,具有較高的流通性。根據(jù)資金投向的不同,房地產(chǎn)投資信托可分為產(chǎn)權(quán)信托投資(equity REIT)、抵押信托投資(mortgage REIT)和混合信托投資(hybrid REIT)三種形式。早期的房地產(chǎn)投資信托主要為產(chǎn)權(quán)信托,目的在于獲得房地產(chǎn)的產(chǎn)權(quán)以取得經(jīng)營(yíng)收入。抵押信托的發(fā)展較快,現(xiàn)已超過產(chǎn)權(quán)信托,主要從事較長(zhǎng)期限的房地產(chǎn)抵押貸款和購(gòu)買抵押證券(MBS)。混合信托則帶有產(chǎn)權(quán)信托和抵押信托的雙重特點(diǎn)。
與一般公司不同,房地產(chǎn)投資信托具有廣泛的公眾基礎(chǔ),在享有稅收優(yōu)惠(房地產(chǎn)投資信托不屬于應(yīng)稅財(cái)產(chǎn),且免除公司稅項(xiàng))的同時(shí),也受到嚴(yán)格的法律規(guī)范與監(jiān)管。如美國(guó)規(guī)定,房地產(chǎn)投資信托須有股東人數(shù)與持股份額方面的限制,以防止股份過于集中;每年90%以上的收益要分配給股東;其籌集資金的大部分須投向房地產(chǎn)方面的業(yè)務(wù),75%以上的資產(chǎn)由房地產(chǎn)、抵押票據(jù)、現(xiàn)金和政府債券組成;同時(shí)至少有75%的毛收入來自租金、抵押收入和房地產(chǎn)銷售所得。
房地產(chǎn)投資信托常聘請(qǐng)專業(yè)顧問公司和經(jīng)理人員來負(fù)責(zé)公司的日常事務(wù)與投資運(yùn)作,并實(shí)行多樣化投資策略,選擇不同地區(qū)和不同類型的房地產(chǎn)項(xiàng)目及業(yè)務(wù)。通過集中專業(yè)管理和多元組合投資,有效降低投資風(fēng)險(xiǎn),取得較高投資回報(bào)。中小投資者通過房地產(chǎn)投資信托在承擔(dān)有限責(zé)任的同時(shí),可以間接獲得大規(guī)模房地產(chǎn)投資的利益。房地產(chǎn)投資信托除受到整體社會(huì)經(jīng)濟(jì)環(huán)境(以房地產(chǎn)的市場(chǎng)需求與總體空置水平)的影響外,投資對(duì)象選擇不當(dāng)、投資時(shí)機(jī)把握不好或者是管理不善等原因,都有可能造成房屋出租率的下降、營(yíng)運(yùn)成本的增加或貸款償還的拖欠,進(jìn)而影響到房地產(chǎn)投資信托的營(yíng)運(yùn)業(yè)績(jī)與市場(chǎng)價(jià)值。
房地產(chǎn)投資信托提供了一種普通投資者進(jìn)行房地產(chǎn)投資的較好渠道,其特有的運(yùn)行機(jī)制(組織形式、有限責(zé)任、專業(yè)管理、自由進(jìn)出轉(zhuǎn)讓、多樣化投資、優(yōu)惠稅收與有效監(jiān)管)可以保證集中大量社會(huì)資金(從而產(chǎn)生相當(dāng)大的市場(chǎng)強(qiáng)度與規(guī)模經(jīng)濟(jì))、具有較高投資回報(bào)和較低投資風(fēng)險(xiǎn),是一種比較理想的資本市場(chǎng)投資工具。
當(dāng)前,選擇和發(fā)展房地產(chǎn)投資信托,具有拓寬居民投資渠道、活躍房地產(chǎn)市場(chǎng)、培育和健全資本證券市場(chǎng)、促進(jìn)社會(huì)經(jīng)濟(jì)發(fā)展等多方面的意義。我國(guó)證券市場(chǎng)已具有相當(dāng)容量和規(guī)模,產(chǎn)業(yè)投資基金和證券投資基金也有一定的發(fā)展,目前推出房地產(chǎn)投資信托已具備初步條件,時(shí)機(jī)也趨成熟。可先行試點(diǎn),通過發(fā)行受益憑證或基金股份募集投資者的資金,設(shè)立房地產(chǎn)投資基金或住房投資基金,然后投資于房地產(chǎn)獲取經(jīng)營(yíng)收入、發(fā)放住房抵押貸款、購(gòu)買政府債券等。具體的投資運(yùn)作和管理須委托專業(yè)性機(jī)構(gòu)來實(shí)施,這一角色一般由投資銀行(以證券公司為主體,包括基金管理公司、投資顧問公司等)來擔(dān)任。
投資銀行在我國(guó)還只是初具雛形,大多數(shù)證券公司主要從事證券承銷、自營(yíng)或經(jīng)紀(jì)業(yè)務(wù),距現(xiàn)代投資銀行的標(biāo)準(zhǔn)相去甚遠(yuǎn)。應(yīng)組建新的規(guī)范性投資銀行,加快現(xiàn)有證券公司的增資擴(kuò)股、并購(gòu)重組與改造,并規(guī)范其運(yùn)作。拓展投資銀行的業(yè)務(wù)空間,引進(jìn)房地產(chǎn)經(jīng)營(yíng)、資產(chǎn)管理、金融證券、市場(chǎng)研究、財(cái)稅、評(píng)估、法律等各類人才。同時(shí),應(yīng)健全和完善《投資基金管理?xiàng)l例》等法律法規(guī);建立政府支持體系,如成立個(gè)人住房貸款的擔(dān)保機(jī)構(gòu)、對(duì)房地產(chǎn)投資信托實(shí)行優(yōu)惠的稅收政策等;培育機(jī)構(gòu)投資者,進(jìn)一步貫徹證券市場(chǎng)“規(guī)范、法律、自律、監(jiān)管”的方針,保障社會(huì)投資者的利益;加快住房新體制的建設(shè)和住房商品化的進(jìn)程。通過相關(guān)環(huán)節(jié)的系統(tǒng)構(gòu)造與配套,推動(dòng)房地產(chǎn)投資信托在我國(guó)的盡快發(fā)展和普及。