在運用收益還原法評估物業(yè)時,土地要不要折舊?這是一個有爭議的問題。我國一些評估著作中都沒有把土地折舊列為房地產(chǎn)收益中扣除項目,這里所說的土地折舊指的是土地使用權(quán)取得費和土地開發(fā)費的攤提。中國房地產(chǎn)估價學(xué)會編的“房地產(chǎn)估價理論與方法”在說明純收益時,有這么一段文字“以收益為目的而出租的房地產(chǎn),其純收益是由其租賃收入(房租)扣除折舊費、維修費、管理費、稅金、保險費、租賃中介費等后的余額。”令人不解的是建筑物提折舊,而土地卻不提折舊。從資產(chǎn)成本的角度來看,建筑物和土地同屬成本,要提折舊,兩者都應(yīng)提取折舊,否則都不提折舊。

引起分歧的根本原因在于土地使用有沒有期限。在土地私有制下,當(dāng)產(chǎn)權(quán)人擁有土地的所有權(quán)時,土地的收益可以無限期持續(xù)下去,但是建筑物有一個耐用年限,如果建筑物到了耐用年限無法使用,房地產(chǎn)的收益就會減少。因此,為了保證房地產(chǎn)收益的持續(xù)獲得,產(chǎn)權(quán)人必須在建筑物達(dá)到耐用年限時能夠建造具有同等效用的建筑物來替代舊建筑物。這樣就必須通過提取折舊的辦法來實現(xiàn)。歐美國家在運用收益還原法評估房地產(chǎn)時從房地產(chǎn)的總收益中扣除建筑物的折舊,在理論上是正確的。但是在我國有限期使用土地的制度下,土地使用權(quán)有一個最高限期,就不能簡單地套用估價方法。在我國以前土地劃撥使用的制度下,土地可以無期限使用,只提建筑物折舊,是可以的,但是實行土地有償有期限使用后,情況就不同了。因為當(dāng)土地使用權(quán)到期以后,建筑物的所有權(quán)也隨土地一并歸國家所有,這樣就不能機械地把建筑物作為固定資產(chǎn),而將土地使用權(quán)劃為無形資產(chǎn)。事實上,在土地有償有期限使用的情況下,建筑物所有權(quán)歸國家,這與土地使用權(quán)已無太大的差別。

因此,土地成本,包括土地使用權(quán)取得費及土地開發(fā)費,應(yīng)與建筑費提取折舊費,而不能將土地使用權(quán)作為無形資產(chǎn)攤?cè)牍芾碣M用。這樣,在土地使用到期時,產(chǎn)權(quán)人才能夠重新購置同等效用的房地產(chǎn)進行再生產(chǎn)。

在目前,由于土地使用制度改革不久,土地使用年期差異不大,對房地產(chǎn)評估結(jié)果影響不大、不明顯。但是隨著時間的推移,房地產(chǎn)剩余使用年限的差異將越來越大,所以現(xiàn)在就應(yīng)該予以重視。

篇2：淺談土地成本的折舊

　　在運用收益還原法評估物業(yè)時,土地要不要折舊?這是一個有爭議的問題。我國一些評估著作中都沒有把土地折舊列為房地產(chǎn)收益中扣除項目,這里所說的土地折舊指的是土地使用權(quán)取得費和土地開發(fā)費的攤提。中國房地產(chǎn)估價學(xué)會編的“房地產(chǎn)估價理論與方法”在說明純收益時,有這么一段文字“以收益為目的而出租的房地產(chǎn),其純收益是由其租賃收入(房租)扣除折舊費、維修費、管理費、稅金、保險費、租賃中介費等后的余額。”令人不解的是建筑物提折舊,而土地卻不提折舊。從資產(chǎn)成本的角度來看,建筑物和土地同屬成本,要提折舊,兩者都應(yīng)提取折舊,否則都不提折舊。

　　引起分歧的根本原因在于土地使用有沒有期限。在土地私有制下,當(dāng)產(chǎn)權(quán)人擁有土地的所有權(quán)時,土地的收益可以無限期持續(xù)下去,但是建筑物有一個耐用年限,如果建筑物到了耐用年限無法使用,房地產(chǎn)的收益就會減少。因此,為了保證房地產(chǎn)收益的持續(xù)獲得,產(chǎn)權(quán)人必須在建筑物達(dá)到耐用年限時能夠建造具有同等效用的建筑物來替代舊建筑物。這樣就必須通過提取折舊的辦法來實現(xiàn)。歐美國家在運用收益還原法評估房地產(chǎn)時從房地產(chǎn)的總收益中扣除建筑物的折舊,在理論上是正確的。但是在我國有限期使用土地的制度下,土地使用權(quán)有一個最高限期,就不能簡單地套用估價方法。在我國以前土地劃撥使用的制度下,土地可以無期限使用,只提建筑物折舊,是可以的,但是實行土地有償有期限使用后,情況就不同了。因為當(dāng)土地使用權(quán)到期以后,建筑物的所有權(quán)也隨土地一并歸國家所有,這樣就不能機械地把建筑物作為固定資產(chǎn),而將土地使用權(quán)劃為無形資產(chǎn)。事實上,在土地有償有期限使用的情況下,建筑物所有權(quán)歸國家,這與土地使用權(quán)已無太大的差別。

　　因此,土地成本,包括土地使用權(quán)取得費及土地開發(fā)費,應(yīng)與建筑費提取折舊費,而不能將土地使用權(quán)作為無形資產(chǎn)攤?cè)牍芾碣M用。這樣,在土地使用到期時,產(chǎn)權(quán)人才能夠重新購置同等效用的房地產(chǎn)進行再生產(chǎn)。

　　在目前,由于土地使用制度改革不久,土地使用年期差異不大,對房地產(chǎn)評估結(jié)果影響不大、不明顯。但是隨著時間的推移,房地產(chǎn)剩余使用年限的差異將越來越大,所以現(xiàn)在就應(yīng)該予以重視。