建立有物管行業特點財務管理制度的研究

　　第一部分：問題的提出及成因分析

　　在我國物業服務行業的發展和物業服務市場的發育發展中，有些矛盾和現象很特別，比如物業服務企業和機構過多，在600多萬人口的深圳，物業服務企業有600多家，非企業的物業服務機構還有800來家;在1300萬人口的上海，據1999年的資料顯示已有2000多家物業服務企業，是否也有非企業的物業服務機構未見資料顯示，但從上述情況看，其每個企業或機構所管理的面積即規?？隙ㄊ怯邢薜?。再如深圳最大的物業服務公司在本地的管理面積也沒有超過500萬平方米的，比較香港700多萬人口，有物業服務企業500多家，最大的企業管理面積可達2000多萬平方米。我們的物業服務企業或機構多所帶來的問題，是很多企業或機構都管理著一些盈利能力很差或根本無盈利能力的物業項目，造成有限的管理費被過多地用在支付人工成本上。在深圳有的小項目 ，人均工資在1000元左右的低標準，而在管理總成本中卻能占到60％甚至80％的比重。其它的管理成本被擠占，管理不到位，業主意見大的問題就必然比較突出。為把這些問題理的更清楚一些，本部分從四個方面把問題提出并做以成因分析。

　　一、開發商熱衷組建物業服務機構

　　開發商組建物業服務公司是個歷史現象。在物業服務發展初期，由于沒有形成社會化和市場化，開發商為管理好自己所開發的物業，成立所屬物業服務公司是非常必要的。隨著物業服務社會化、專業化、市場化的實現，開發和管理的分離成為必然。然而直到現在，仍有一些開發商，主要是一些只獲得某單項開發權的非專業開發商，熱衷組建物業服務公司或內部物業服務機構。其中，有些開發商不是主要考慮怎樣把自己開發的項目管理好，而是看到物業服務收費是穩定的經濟來源。他們甚至不知道或明知不顧這個費用是取之于民，用之于民的，而靠收取管理費作為自己的營業收入，有的開發商雖不在意甚微的管理費，但也認為肥水不能流入外人田。甚至考慮到，有了這么個收費機構，在公司遇到資金困難時，也可調用以度“饑荒”。這就是為什么明知物業服務盈利能力有限，有的甚至還要給予補貼。而一些開發商卻仍要成立物業服務公司或內部物業服務部門的根本原因。

　　二、物業服務公司不論規模、不計成本接物業

　　物業服務規模越大，管理成本相對越小，其效益也就越好，這是所有物業服務公司都清楚的非常簡單的邏輯現象，但現實中幾乎所有的物業服務項目都有物業公司或某些非公司的物業服務機構去爭，有的項目甚至規模很小，質素也并不好。雖然，有的物業服務公司也會考慮邊際成本共享以減少運作成本，擴大規模。但也有其它因素促使一些公司盲目去接，如對進入市場和塑造品牌的模糊認識，認為只要能外接物業，就等于進入了市場，不論賺與虧，接到物業就行，而接到物業就即樹立了形象，又增加了管理面積，還有利于企業資質的提高。也有的上級公司對物業公司不正確地下達盈利指標，甚至要求上繳利潤，使得物業服務公司必須想辦法尋找經濟來源點。在這些表象因素的背后，都要有一個共同需求，這就是資金的支撐，最容易的解決辦法或許就在于擠占、挪用本來就不寬裕的物業服務費，形成了管理費中有油水可撈的現象，而且在現行有些管理處財務管理制度下這種擠占、挪用變的方便和可能，利益起了決定性的作用。這就是這什么很多物業服務公司都知道管理項目要具備一定的規模和符合相關條件，但卻還是要不顧成本去接一些面積較小或質素較一般的物業項目的主要原因。

　　三、實行物業服務的物業也存在較嚴重的衰敗現象

　　物業服務與傳統房屋管理最顯著的區別之一就是打破了房管所體制下房屋狀態一年新、二年舊、三年破的局面，而使房屋保持常新和狀態完好，甚至可以保值增值。但現實是這種本應很明顯的區別不夠理想，很多比較好的樓盤和新樓盤都不同程度地存在著逐漸衰敗現象。雖然物業的自然損耗和大的環境氣候對這種衰敗有不同程度的影響，我國的物業服務費普遍偏低也會導致管理水準偏低。但一些開發商和物業服務公司對有限的物業服務費的有效利用和管理規模小，管理成本高造成的維修、養護費用被擠占而使房屋失修失養，甚至有意挪用、侵占業主利益，使得維修養護不到位等情況都不同程度的存在，從深圳1998年制訂的老舊小區改造整治計劃中把1991年所建房屋列入了整改范圍就能說明一些問題。這就是為什么很多物業沒有像物業服務理論上說的，通過物業服務可使物業保持常新，而是比較普遍存在衰敗現象的重要原因。

　　四、物業服務公司再努力，業主仍然難滿意

　　總體上說，很多物業服務公司已經費了很大的氣力，想了很多辦法來提高自己的管理能力、服務水平以使業主滿意。比如，整個90年代物業服務比較發達的地區都處于物業服務企業自身打造、自身提高的過程，90年代初便有建設部頒布“文明住宅小區考核辦法”發展至中期形成現行的“物業服務優秀小區(大廈、工業區)考評標準，對全行業推廣規范的物業服務運作模式，提高管理和服務水平起到了重要作用，90年代中期又有公司引入CIS企業形象策劃工程，從形象、禮儀、視覺及管理意識上對自身進行再塑造，為推動物業服務市場化進程和物業服務企業進入市場做出了貢獻，同期，又導入ISO國際質量管理和保證模式這一先進的質量管理手段，為行業提升服務質量管理意識和水平找到了一條新路，90年代末期，行業內又倡導CS顧客滿意戰略，甚至把業主當上帝來敬，使物業服務行業的自身建設達到了很高的程度。但是即便物業公司再努力，也很難滿足業主對物業服務服務的需求。

　　表現在一些業主或業主委員會與物業公司的矛盾比較普遍，有的甚至比較尖銳，這并不是說業主難伺候，主要存在兩點因素，一是比較規范的優秀企業的比例還比較小，以深圳為例，物業公司和機構共有1400余家，導入ISO質量體系的不過100家，占不到7％;深圳按大廈、小區、工業區等計算管理項目有3000多個，通過國優考評標準的150多家，省、市級的共計300多家，總計比例為15％。二是業主的物業服務消費意識還比較薄弱，總體來說業主對物業服務這種新的花錢購買的服務比較原來不花錢的房產管理是有一定的心理抵觸的。但這些表面因素歸結到一點，還是業主交了錢，你是不是管好、用好的問題。與上述幾個問題連貫起來看，如果開發商或物業服務公司在現有財務管理狀態下挪用、擠占或不規范使用管理費，管理處由上述原因引至管理費用不足時，自然會導致管理不規范，甚至會想辦法亂收費，房屋和物業環境變得容易破舊起來。于是，這種管理服務不到位，財務管理不透明，業主當然有疑問和不滿，甚至產生矛盾。這就是為什么盡管很多物業服務公司竭力在優質服務、質量管理、形象工程等方面做努力，卻仍然與一些業主或業主委員會的矛盾普遍存在，而且有時關系非常脆弱的主要原因。

　　綜上所述，以上幾個問題和矛盾的產生，歸根到底是一個“利益”問題。而利益問題就存在于我們現行的獨立的物業服務項目(管理處)的財務管理運作之中。具體表現在管理處財務管理是否真正獨立核算，是否透明和公開，物業服務費的使用是否合理，有沒有挪用、占用、轉移和多提傭金、利潤等違規現象。因此，建立規范的有物業服務行業特點的管理處財務管理制度是牽涉行業發展和行業市場發育的至關重要的問題。

　　第二部分：物業服務處財務管理概述

　　一、定義及一般概述

　　物業服務處是指物業服務企業或某些物業服務機構下屬的，在一定物業區域內，具有一定管理規模、獨立行使管理權的基層物業服務單位。

　　物業服務處財務管理是指在一獨立行使管理權的基層物業服務單位內，獨立核算的財務主體所進行的以物業服務費為主要對象的費用計劃、編制、控制、使用及管理和分析的財務活動。它的基本職能是通過一般會計制度規定的程序和方法，將由物業服務處管理服務活動而產生的大量的、日常的業務數據，經過記錄、分類和匯總，定期編制通用的財務報表和專用的管理費用收支報表。它要求管理處定期向其所屬的上級財務主管部門和全體業主分別報告管理處總體財務狀況，財務變動狀況、經營成果信息和管理費用收支情況。具體會計內容包括對一物業服務項目的財務預算，費用的測算，管理費標準的編報，會計過程的管理，財務成果的報告、總結和分析以及在有其它經營活動時的財務管理。

　　所謂其它經營活動，在物業服務處有兩種情況：一種是管理處在屬于全體業主共有權益的場所、場地和設備設施范圍內開展的出租等經營活動，收益應納入物業服務費，另一種情況是管理處在上級公司授權下或在為業主提供特約服務和其它有償服務的過程中，利用自有資金和能力在全體業主權益范圍之外開展的其它經營活動。一般來講，這兩種情況的經營是可以鼓勵的，它一方面符合在目前我國物業服務費標準普遍較低的情況下，多種方式籌措資金，彌補物業服務費用不足的實際，另一方面也有利于鼓勵物業服務處不斷創新服務領域和提高服務水平，全心全意為業主服務精神的提倡。但后一種經營容易出現侵犯業主利益的情況，所以要注意兩個問題。一要注意不能用物業服務成本，從事與業主利益無關的經營活動，二要注意從事經營活動所產生的利潤不要與物業服務費結余相混淆。

　　物業服務處的財務管理，在實際運作中，還有兩個方面的矛盾，一方面受物業服務企業的行政管理和業務指導，其財務計劃、開支范圍和權限、財務分析報告等受其嚴格管制。同時，物業服務企業又不得隨意調集、挪用和將管理費據為已有。另一方面，業主又有通過業主大會及其理事機構(如業主委員會等)監督管理處財務管理的權力，但又不具備直接干預管理處財務工作的權力。所以，物業服務處財務管理既具有一般會計主體財務管理的形式、手段、方法的基本形態，又具有與一般會計主體財務管理和一般會計要素不同的特性和特征，從而形成了一個特殊的會計主體現象。認識這些現象，解決物業服務中財務獨立核算的問題，對在物業服務活動中，確保物業的運行維修和養護，保障業主的基本利益，合理解決業主和物業服務企業之間的矛盾與利益，推動行業和市場的健康發展，都具有重要的作用。

　　二、物業服務處財務管理獨立核算的意義

　　我國的物業服務已發展了20年。早期在學習引進香港、新加坡物業服務運作模式的同時，也學習引進了他們的財務管理經驗，建立了諸如“獨立核算”、“固定酬金”、“結余返利于業主”等做法。同時，結合我國情況，總結出了適合我國當時實際的“收支平衡，略有節余”、“取之于民，用之于民”、“一業為主，多種經營”等財務管理的基本指導方針，進入90年代，一些物業服務較為發達的地區又進一步發展總結出“保本微利”、“量出為入”、“獨立核算”和“保證傭金”、“多退少補”等既保證業主利益，也保證企業利益，同時又促進行業發展的物業服務財務管理思路。這些思路和原則方針在我國物業服務和物業服務行業的發展上具有重要意義。

　　1、是城市建設中形成的各類相對獨立的區域結構形態的必然產物

　　城市建設規劃區域、自然形成的建筑群落和獲得功能區域土地開發權后，構成了各類獨立形態的居住區、住宅區、組團和大廈及特殊功能區域，這樣的區域在城市結構上是相對獨立的，或在自然界限(如城市干道)的分隔上是自成一體的。一般來講物業的性質、功能和人群構成也是基本相同的。所以，客觀上形成了這一區域的相對獨立性和對管理的共同性的必然要求。一般情況下，這種自然要求都能得到必然的滿足，但也有同一區域內多個管理單位并存的情況和部分區域無人管理的情況。根據現代物業服務的要求對于一個獨立的管理區域，必須具有一個相對獨立的管理單位及其財務管理主體，以滿足這一區域內物業服務狀態下管理對象平等的共同需求。

　　2、是保障物業服務得以有效運作的內在需要

　　物業服務范圍內無論是對物的維護，還是對人的服務，都有一個共同臨界點，即日常所說的紅線范圍以內，自用戶內面積以外的共用面積、場地、設施、設備等共有產權部分。每個業主對屬于自己的產權份額部分的共同主張，構成了每個業主個體不能具體實施管理而必須共同聘請專業管理者的要求。這個管理者是否能夠合理運用業主共同繳納的資金(即管理費)，使得其管理、服務能夠達到資金數額所要求的管理、服務標準，唯有通過?？顚Ｓ煤拓攧展芾淼莫毩⒑怂悴拍軐崿F。否則，很難保證管理費的有效使用，也就很難保障物業的有效維護和對業主很好的服務。

　　3、是保證業主基本利益的必要條件

　　業主交了管理費，管理單位是不是能按管理成本的要求用于管理服務方面，如何才能保證業主的基本利益，除了目前實行的管理單位每3個月或6個月向業主公布帳目外，在沒有實行獨立核算的管理單位，基本沒有什么客觀條件來制約。所以強調以物業服務費為主要核算內容的會計單位--即物業服務處，必須實行財務管理獨立核算，這是保證業主基本利益的客觀要求和必要條件。

　　三、物業服務處財務管理的現狀

　　物業服務處財務管理因具有不同的特性，要求其與普通的財務管理相區別，因此，要明晰物業服務處的財務管理，只有剖析物業服務處財務管理目前的現狀，分析其發生發展的原因，才能有效地統一規范物業服務處的財務管理。從目前物業服務處財務管理的現狀來看，主要有以下幾種形態：

　　1、完全獨立核算的會計主體

　　這一形態的物業服務處的財務管理以業主利益為重，根據管理費主要是應用于物業的管理維護和對業主的服務上的特點，嚴格按政府規定除收取企業管理成本費用和適當利潤(深圳稱為管理傭金)外不再挪用、占用和侵占屬于業主權益的物業服務費。這使得應該用作對物業的維護、保養的費用全部應用到了物業服務上，從而保持物業的完好狀態，常新不衰。在機構設置上一般都設有財務部或專職會計和出納員，在管理方式上定期向業主公布管理費收支報表，為使管理處的財務管理合理有效，不出偏差，物業服務企業一般都對其財務權限給予一定的限制，比如實行月度財務開支計劃制度，在批準的財務計劃內由管理處主任審批日常運行開支，但應酬、交往、業主聯益活動以及購置固定資產和計劃外維修管理等開支必須經物業服務企業審批，形成了企業運作規范，管理費使用有保障，業主滿意的良性狀態。

　　2、物業服務企業統管分帳核算的會計主體

　　一些物業服務企業把各管理處的會計核算集中到企業統一管理，各管理處只負責各項費用的收取和部分費用的直接支出，企業將各管理處的帳目進行分別核算，形成了物業服務企業統管各管理處財務并分帳核算的情況，有的企業采用某些工商企業實行的財務結算中心的管理方式，統管著各管理處的財務工作。這一形態從理論上來說，也能保證業主利益，但在實際運作中，至少有四個問題可能存在，一是會計主體遠離了業主，會給業主心理上造成不便監督的認識;二是各管理處的管理費都在企業帳戶內，容易使業主懷疑，也確實方便企業隨意挪用甚至做假帳，侵占業主利益;三是增加了企業的管理成本，管理處的財務人員撤消、財務管理費用減少，這些成本都轉移到了企業身上，而物業服務企業從管理處收取的仍然是規定比例的企業管理成本(深圳規定比例為不超過物業服務費收入的10%)，且不能增加，形成了企業不必要的負擔;四是款項使用不方便，一方面由于款項不到位而容易影響管理運作，尤其是緊急情況下使用資金。另一方面，由此易形成坐收坐支，違反財務制度。這種形態的財務管理雖然也在一些較成熟規范的物業服務企業實行，但必竟容易因對管理處財務管理和管理費管理的不同理解而引發矛盾和糾紛。所以，既然物業服務企業既增加了成本又有存在問題的可能，不如采取逐漸向完全獨立的管理處會計主體形態過渡。

　　3、內部物業業主附屬型的會計主體

　　政府辦公大樓，企事業單位自有和獨立使用的廠區、生活區和辦公區及大廈等產權屬于單一業主的物業，有些已實行了物業服務，成立了物業服務企業。但實際上仍然是業主的一個職能部門。這一形態的物業服務由于業主既是物業的使用者，又是物業維護保養的責任人，在物業服務中的財務管理是高度集中的。因此，此類物業服務的財務管理可不作硬性要求。但為保證物業的大中修理和物業設備設施的更新改造，其物業服務基金應該建立，逐漸積累并進入成本，以避免發生大型維修或更新改造時影響企業的正常效益或增加財政及行政開支壓力。

　　這種形態的物業服務本身尚未完全脫離傳統的后勤管理狀態，所以在物業的管理維護和使用上仍然存在后勤體制的痕跡和弊端。所以應逐漸向后勤管理社會化的方向過渡，聘請專業物業服務企業實行專業化管理。在深圳有一銀行系統內部物業在向社會招標聘請專業物業服務企業實施管理一年后的評估結果為，物業的維護、保養、環境、秩序、設備運行等綜合管理狀態指數提升了50%，原單位的管理成本下降了30%，新管理單位的經濟效益比一般項目提升了10%。

　　4、非獨立核算的收費點

　　一些小型單項開發建設單位，在樓盤建成銷售后沒成立或招聘物業服務企業進行專業化的管理，而是在建設單位內部成立管理部、物業部或分公司等機構，有的在部門下設一個管理處這類機構，在物業服務運作上也采用了物業服務企業的方式，但管理效果比較差，管理服務水準很難到位，這種形態的管理機構在財務管理上完全由建設單位的財務主體控制，管理費收入完全作為建設單位的正常業務收入，在物業服務支出上能省則省，能不支出就不支出。還有些小型物業服務企業管理一、二個小型物業，沒有其它的經濟來源，也采取這種辦法，把管理費做為企業的業務收入，所收取的物業服務費，除了盡量滿足人員工資外，基本沒有物業維護的概念，也沒有服務業主的觀念，管理處實際成了一個收費點，很多業主稱之為“只收費，不服務”或“多收費，少服務”。

　　以上形態的財務管理方式明顯地侵害了業主利益，也會妨礙物業服務行業的健康發展，甚至影響城市管理的總體狀況，應該盡早取締和避免產生的一種形態類型。

　　第三部分：管理處財務管理的特性分析

　　在物業服務企業的財務管理中，管理處一級的以物業服務費為主要內容的財務管理和會計核算(以下簡稱管理費會計核算)，與一般的財務管理原理有些不同之處。比如，一般財務管理中把收入減去費用的差額稱為利潤，其收益是資產所有者和經營者的;而管理費收入減去費用支出后稱為結余，經營者不能隨意支配等等。如何根據這些差異在一般會計原理的指導下做好管理費會計核算，是物業服務實踐中如何保證業主基本利益的重要問題。所以，我們通過對一般會計學中會計的基本要素，結合物業服務的特殊性，來理解分析管理費會計核算與一般財務管理的不同內容和特性。會計基本要素分為資產、負債、所有者權益、收入、成本和費用、利潤六大內容，物業服務費會計核算中除“收入”要素與一般會計學原理無區別外，其它五要素都有不同或獨特之處。

　　一、物業服務費會計核算主體基本無“資產”

　　一般會計要素中的資產是指企業擁有或者控制的能用貨幣計量的經濟資源，包括各種財產、債權和其他權利，按資產的流動性可分為流動資產、長期投資、固定資產、無形資產、遞延資產和其它資產。

　　管理費的會計核算主體--物業服務處，是物業服務企業的派出機構，沒有投資者投入的注冊資本。即使有的管理處注冊了非法人營業機構，也多半是用管理費作為資本進行注冊。這兩類管理處實際成了無資產的獨立運作機構。為什么說它基本無資產呢?這是因為管理處除了無注冊資本，無長期投資外，流動資產、固定資產和遞延資產等又都是屬于業主權益，只有流動資產和固定資產的使用權和管理權屬于管理處。也就是說它尚有控制能用貨幣計量的經濟資源，以及管理處所管理項目過程中產生的無形資產。所以，管理處作為會計主體具有不完全資產擁有的特點，這與一般會計原理有一定的區別。

　　二、物業服務費會計過程基本無“負債”

　　“負債”是指企業所承擔的，能以貨幣計量，需以資產或勞務償付的債務。負債是企業籌措資金的主要渠道，但它不能歸企業永久支配使用，必須按期歸還或償還。

　　管理處的管理費收入，根據提前測算好的經業主大會同意或政府主管部門批準的物業服務服務全成本，并由業主提前支付的以物業服務費為主要內容的代管性費用。其總體原則是以支訂收，操作上是先交錢后提供(服務)產品。理論上是所交費用應滿足勞務支出，所以一般不需要借貸。其會計主體具有無負債性質。但目前一些管理處在入伙初期，由于籌備期間投入較大，管理成本較高，有些投入又需要形成遞延資產，無法快速回收，故有提前預收若干個月管理費的做法，以緩解入住初期資金的緊張狀態。還有一些管理費偏低的小區實行一季、半年或一年一次性繳交管理費的。形成了物業服務處對財務對象(業主)的短期負債現象，這與一般企業的借貸性質不同，所以，它屬于基本無負債。

　　三、物業服務費“所有者權益”是業主

　　所有者權益是指投資人對企業凈資產的所有權，它構成企業資金籌集的一大部分，它在量上表現為企業全部資產總額減去全部負債總額后的凈額，包括企業投資者的投入資本以及形成的資本公積金、盈余公積金和未分配利潤。

　　由于物業服務費的會計主體在會計對象中沒有資產投入，也就不能產生資本公積金。又由于物業服務費是以支訂收，不具備資本公積金積累的要求和條件。因此應根據多退少補原則，將管理費結余轉至下年度用于待補虧和頂分攤。如果連年結余或數額過大，則應適當返還業主并降低管理費標準。從以上狀況可以看出，管理費會計核算中不存在未分配利潤的問題。所以，作為會計主體，管理處乃至物業服務企業對以管理費為主體的經營收入并沒有所有者權益，只有業主委托授權之下的使用權和對資金的管理權，而所有者權益為全體業主共有。

　　四、物業服務費全部是“成本和費用”

　　一般財務活動中的費用概念是指企業在生產經營過程中發生的各項耗費，包括能直接計入生產經營成本的材料費用，人員工資等直接費用;計入生產經營成本的制造費用和其它間接費用以及計入當期損益的管理費用、財務費用、銷售費用等期間費用。

　　物業服務費的成本構成顯示：70%以上的部分為提供管理和服務的物化成本和活勞動成本，20-30%左右的費用屬于當期損益的期間費用，如企業管理費用、固定稅費等。物業服務企業的傭金也按照一定(政府指導)的比例，編入到管理費結構當中，作為成本的期間費用當期交付給物業服務企業。

　　所以，物業服務費除大、中修和更新基金不屬費用，但需當期計提或另外建立專項帳戶外，其性質全部是費用，即便是當期出現管理費結余，待結轉至下年度時仍然變成了費用。

　　五、物業服務費會計主體沒有“利潤”

　　利潤是指企業在一定會計期間生產經營活動的最終成果。也就是收入與費用配比相抵后的差額，包括營業利潤、投資凈收益和營業外收入凈額，如果收入小于費用，其凈額表現為虧損。

　　從物業服務費會計核算活動的表面看，它的結余和利潤是很相似的，但由于管理費本身的所有者權益與一般企業資金的所有者權益不同，其經營活動的正凈額不能被經營者拿走。同時，業主交了管理費后經過物業服務處的經營活動產生的最終成果也不允許被隨意拿回。所以，只有把它的性質確定為不是利潤(成果)，而是業主的錢沒有花完剩下(結余)的。如果這個結余是通過經營管理者的努力在完成服務標準的情況下額外實現的，則應在“多退少補”原則上確定一個帶有獎勵性質的分配辦法，如業主、管理處員工、物業服務企業和盈余公積金結轉下年度等各占多少比例進行適當的二次分配。但這種分配是與管理費如有缺口需要業主補交為對應性前提的，是以管理費能否滿足管理服務成本為基礎的，因此，結余只有進行二次分配時才可變成利潤，如不進行二次分配直接結轉下年度的結余，是與利潤的性質有根本區別的。

　　第四部分：物業服務處會計核算與管理的特定原則

　　從物業服務處費用構成的主要內容物業服務費的性質及其會計核算的特性來延伸，管理費的會計核算和管理必須遵循以下原則：

　　一、業主支付原則

　　物業服務費由業主(用戶)支付，是理所當然的，這里為什么要把它強調為原則呢?主要基于三種情況：首先，物業服務費是物業服務活動中需求與服務這個市場關系中的交易環節，業主作為物業服務服務的消費者，有支付費用的義務。其次，我們在日常管理費收取工作中經常碰到部分業主以各種理由拒交管理費、一些租戶惡意逃租和逃管理費等情況。再次，有些建設單位對空置房以無業主為由不交管理費，這些現象的存在客觀上要求明確物業服務費的業主支付原則。

　　實際上，物業服務企業從早期介入、前期管理、接管物業和在物業服務的實際運作中，絕不會因上述列舉的三種情況之一的存在而停止部分物業服務活動，或減少一部分工作人員。尤其在接管后的入住初期，由于各方面的銜接與磨合、二次裝修管理以及接管初期的配套完善等原因，更需要充足的人力和資金來保證物業服務的正常運作。換言之，物業服務過程中業主有權監督物業服務的運作，甚至在物業服務的服務出現嚴重問題時，有權辭退物業服務企業，但據此不交管理費，除給物業服務企業造成損失外，在物業服務上帶來的影響，受害者只能是業主自己。所以，只有通過進一步明確業主(用戶)支付管理費的責任和義務，樹立原則意識，才能更進一步的規范和理順物業服務費的收取和管理問題。

　　二、獨立核算原則

　　會計主體成立的前提必須是擁有獨立資金，進行獨立經濟活動的企業、實行獨立會計報告的企業或企業化管理的事業單位，而多數管理處做為物業服務企業的派出機構，為什么也要實行獨立核算?首先，物業服務具有代管的管理性質和行為。管理處做為派出機構既是經營、管理、服務的獨立體系，又有區域規模和形式的獨立性。所以必然形成了會計主體的獨立性和會計核算的獨立性。其次，由于管理費中對于會計主體向上級繳交的企業管理費和利潤，已作為成本在當期交付，其余部分除了稅收外，基本上應全部用于對物業的維護管理和服務上，這就要求其會計主體成為以會計核算的獨立為主要內容的獨立運作。再次，由于管理費的所有者權益屬業主，如果不實行獨立核算，而由物業服務企業甚至建設單位統一核算，就不能有效保證資金的合理使用，造成業主利益遭受侵害。

　　三、多退少補原則

　　從管理費的概念和性質中可以看到，管理費的所有權屬于業主，管理者只被賦予了使用權或者叫做業主監督下的支配權。從管理費的構成和使用功能上來說，基本上都是直接為管理和服務所運用的費用。由于管理費標準的編制被確定(批準)后在一定的時間內是一個相對穩定的常數，而管理內容、服務對象和市場變化則是一個絕對變量因素。這就產生了在某種情況下或某項費用開支不足時需要業主(用戶)分攤和在另外情況下管理費出現了結余，如果從客觀實際和業主權益的全方位考慮的話，對于管理費的結余和虧損應采用周期性(一般以一個財務年度為限)多退少補的辦法來確定會計原則。具體操作可按以下方式：

　　1、虧損

　　由于市場變化，物價上漲，自然災害或計劃外維修，更新項目等方面的原因使管理費出現虧損，應區分不同情況，按保險公司賠償、上年度結余填補、業主分攤等方法進行處理。如果屬正常情況且持續性虧損，則應考慮是否因為管理費標準過低而提請增加管理費標準。

　　2、結余

　　在管理工作中由于管理得當，精打細算和技術改造延長使用壽命以及市場物價下降等原因，導致管理費出現結余的情況，其結余部分可在一個財務周期結束時用以下辦法處理：一般的結余可轉至下年度，數額較大時根據情況適當進行二次分配，可拿出一部分返還給業主(當年用戶);一部分轉移至下年度管理費中用于待補虧和頂分攤;同時為鼓勵管理者為節余所做的有效勞動，提取一部分做為管理處特殊獎勵，以激勵員工在管理服務活動中不斷開源節流，另外一部分納入當年利潤中歸管理者所有。如果屬正常情況的連年結余，則可考慮訂出一定比例納入物業服務基金，最后仍有較多結余時應考慮下調管理費標準。

　　四、監督報告原則

　　也稱為接受監督，財務公開原則，這是在國家和很多地方法規文件早已做出的規定，但具體來講它包括了兩個方面的含義，一是業主作為物業的主人，對于自己出錢所購買的服務和管理是否能夠到位，是有知情權的，其知情目的是保證自己出的錢能夠得到相應的管理服務等方面的回報，知情內容就是所交納的管理費是否與相應管理服務結果及所支出的成本、費用相配比，知情手段就是對物業服務服務和管理費收支情況在合法程序指導下的監督。二是管理者作為受聘于業主的服務方，對于自己所提供的管理服務是否達到業主的滿意，也有告知的義務和責任，其告知的目的是向業主表明自己的管理服務達到約定標準，告知的方法和程序是通過定期公布管理費收支報表和向業主大會報告工作來實現。

　　五、利益保全原則

　　管理處會計主體除對屬于業主權益的管理費進行核算外，還有權開展多種經營活動，但要區分與業主產權有關的多種經營活動和與上級公司產權有關的以及管理處自主經營的多種經營活動，前者是指屬于業主共同和共有的利益，如共同的場地、場所及設施。后者是指物業服務企業或管理處利用自有資金和能力或屬建設單位的產權委托物業服務企業開展的經營活動，這類經營活動如屬物業服務企業委托或指派管理處開展，則應區分和補償管理處的經營成本并使其獲得部分收益納入管理費。所以，業主權益除自有產權面積和管理費的有效利用外，還有屬于業主共同產權份額涉及到的共用場地、場所及設施和由此產生的收益，這些收益應為業主共同所有，不能隨意轉移或挪用。但按有關規定屬建設單位權益范圍的或另有約定的除外。

　　第五部分：建立有物業服務行業特點的管理處財務管理制度的作用

　　通過對物業服務處財務管理的特殊性與一般會計原理的比較分析，根據物業服務處財務管理的特定原則，比照目前存在的幾種財務管理方式，可以得出這樣的結論，物業服務企業應當實行二級獨立核算制，使管理處的財務管理成為完全獨立核算的會計主體。實現物業服務費的利益回歸。這種制度的確立至少可以解決前述四大矛盾及其相關問題

　　一、開發商將不再熱衷和盲目的組建物業服務機構

　　由于管理處財務管理獨立核算制度的建立，明確了收費及費用性質和所有者權益，哪些認為房屋開發銷售后可繼續依靠管理處所收取的管理費為自己業務收入來源的行為將被(主動或被動的)糾正，管理處的油水搞不到了，非法利益無法繼續獲得，使得開發商組建的下屬物業服務公司或內部物業服務機構成了企業的包袱，做為只愿獲利而不愿虧損或賠錢的開發商來說，肯定是不愿再保留或成立物業服務機構了

　　二、物業服務公司將對所接項目進行審慎論證

　　同理，在沒有額外利益可圖的情況下，物業服務公司對項目的測算將更加仔細認真，除該項目在自己巳有項目的周邊，資源共享，降低成本形成區域規模外，一般的物業服務公司是不會到遠離自己資源支持能力以外的地方去接管哪些小項目。

　　三、區域整合的集約化物業服務形式將形成

　　在一個規劃和自然區域范圍內，若干個物業服務項目在無利可圖的物業服務公司撤出后可出現具有市場調整基礎或在政府調控指導下的新的整合，由多個管理單位變成一個或少數幾個管理單位的優化管理狀態，形成區域化物業服務整合和規?；s化管理，進而在一定區域內不同宗地間不同形式的改造，形成新的管理區域。

　　四、保證物業能夠獲得良好的維護與保養

　　管理費不被挪用、占用和侵害，真正用到業主和房屋上的管理與服務費用得到了保障，房屋將得到良好的保養，使房屋的常新和青春得以實現，保值增值成為了可能。

　　五、業主能夠得到良好、完善、周到的服務

　　管理處財務管理的規范、透明，管理效果的凸現，服務水平的提高，使業主普遍的得到滿意，業主和業主委員會與管理單位的矛盾將趨于緩和和減少，一個新型的更為融洽的管住關系將普遍形成。

　　除以上五大作用外，物業服務企業和機構的數量從總體上將趨減少，物業服務市場總體成本將降低，企業的獲利能力和行業的綜合效益將明顯增加，城市容貌將得到更好的改善，物業服務在人們生活質量的提高和在城市管理中將扮演更重要的角色和發揮更大的作用。

　　第六部分：結論

　　利益分配問題是物業服務行業發展和物業服務市場發展中諸多問題和矛盾產生的關鍵中的關鍵，而建立全新的有物業服務行業特點的物業服務處財務管理制度則是解決這諸多問題和矛盾的核心中的核心。

篇2：公司財務管理制度范例

　　公司財務管理制度范例

　　第一章 總則

　　第一條 為加強財務管理，規范財務工作，促進公司經營業務的發展，提高公司經濟效益，根據國家有關財務管理法規制度和公司章程有關規定，結合公司實際情況，特制定本制度。

　　第二條 公司會計核算遵循權責發生制原則。

　　第三條 財務管理的基本任務和方法：

　?。ㄒ唬┗I集資金和有效使用資金，監督資金正常運行，維護資金安全，努力提高公司經濟效益。

　?。ǘ┳龊秘攧展芾砘A工作，建立健全財務管理制度，認真做好財務收支的計劃、控制、核算、分析和考核工作。

　　（三）加強財務核算的管理，以提高會計信息的及時性和準確性。

　?。ㄋ模┍O督公司財產的購建、保管和使用，配合綜合管理部定期進行財產清查。

　　（五）按期編制各類會計報表和財務說明書，做好分析、考核工作。

　　第四條 財務管理是公司經營管理的一個重要方面，公司財務管理中心對財務管理工作負有組織、實施、檢查的責任，財會人員要認真執行《會計法》，堅決按財務制度辦事，并嚴守公司秘密。

　　第二章 財務管理的基礎工作

　　第五條 加強原始憑證管理，做到制度化、規范化。原始憑證是公司發生的每項經營活動不可缺少的書面證明，是會計記錄的主要依據。

　　第六條 公司應根據審核無誤的原始憑證編制記帳憑證。記帳憑證的內容必須具備：填制憑證的日期、憑證編號、經濟業務摘要、會計科目、金額、所附原始憑證張數、填制憑證人員，復核人員、會計主管人員簽名或蓋章。收款和付款記帳憑證還應當由出納人員簽名或蓋章。

　　第七條 健全會計核算，按照國家統一會計制度的規定和會計業務的需要設置會計帳簿。會計核算應以實際發生的經濟業務為依據，按照規定的會計處理方法進行，保證會計指標的口徑一致，相互可比和會計處理方法前后相一致。

　　第八條 做好會計審核工作，經辦財會人員應認真審核每項業務的合法性、真實性、手續完整性和數據的準確性。編制會計憑證、報表時應經專人復核，重大事項應由財務負責人復核。

　　第九條 會計人員根據不同的帳務內容采用定期對會計帳簿記錄的有關數字與庫存實物、貨幣資金、有價證券、往來單位或個人等進行相互核對，保證帳證相符、帳實相符、帳表相符。

　　第十條 建立會計檔案，包括對會計憑證、會計帳簿、會計報表和其他會計資料都應建立檔案，妥善保管。按《會計檔案管理辦法》的規定進行保管和銷毀。

　　第十一條 會計人員因工作變動或離職，必須將本人所經管的會計工作全部移交給接替人員。會計人員辦理交接手續，必須有監交人負責監交，交接人員及監交人員應分別在交接清單上簽字后，移交人員方可調離或離職。

　　第三章 資本金和負債管理

　　第十二條 資本金是公司經營的核心資本，必須加強資本金管理。公司籌集的資本金必須聘請中國注冊會計師驗資，根據驗資報告向投資者開具出資證明，并據此入帳。

　　第十三條 經公司董事會提議，股東會批準，可以按章程規定增加資本。財務部門應及時調整實收資本。

　　第十四條 公司股東之間可相互轉讓其全部或部分出資，股東應按公司章程規定，向股東以外的人轉讓出資和購買其他股東轉讓的出資。財務部門應據實調整。

　　第十五條 公司以負債形式籌集資金，須努力降低籌資成本，同時應按月計提利息支出，并計入成本。

　　第十六條 加強應付帳款和其他應付款的管理，及時核對余額，保證負債的真實性和準確性。凡一年以上應付而未付的款項應查找原因，對確實無法付出的應付款項報公司總經理批準后處理。

　　第十七條 公司對外擔保業務，按公司規定的審批程序報批后，由財務管理中心登記后才能正式對外簽發，財務管理中心據此納入公司或有負債管理，在擔保期滿后及時督促有關業務部門撤銷擔保。

　　第四章 流動資產管理

　　第十八條 現金的管理：嚴格執行人民銀行頒布的《現金管理暫行條例》，根據本公司實際需要，合理核實現金的庫存限額，超出限額部分要及時送存銀行。

　　第十九條 嚴禁白條抵庫和任意挪用現金，出納人員必須每日結出現金日記帳的帳面余額，并與庫存現金相核對，發現不符要及時查明原因。財務管理中心經理對庫存現金進行定期或不定期檢查，以保證現金的安全和完整。公司的一切現金收付都必須有合法的原始憑證。

　　第二十條 銀行存款的管理：加強對銀行帳戶及其他帳戶的保密工作，非因業務需要不準外泄，銀行帳戶印簽實行分管、并用制，不得一人統一保管使用。嚴禁在任何空白合同上加蓋銀行帳戶印簽。

　　第二十一條 出納人員要隨時掌握銀行存款余額，不準簽發空頭支票，不準將銀行帳戶出借給任何單位和個人辦理結算或套取現金。在每月末要做好與銀行的對帳工作，并編制銀行存款余額調節表，對未達帳項進行分析，查找原因，并報財務部門負責人。

　　第二十二條 應收帳款的管理：對應收帳款，每季末做一次帳齡和清收情況的分析，并報有關領導和分管業務部門，督促業務部門積極催收，避免形成壞帳。

　　第二十三條 其他應收款的管理：應按戶分頁記帳，要嚴格個人借款審批程序，借款的審批程序是：借款人→部門負責人→財務負責人→總經理。借用現金，必須用于現金結算范圍內的各種費用項目的支付。

　　第二十四條 短期投資的管理：短期投資是指一年內能夠并準備變現的投資，短期投資必須在公司授權范圍內進行，按現行財務制度規定記帳、核算收入成本和損益。

　　第五章 長期資產管理

　　第二十五條 長期投資的管理，長期投資是指不準備在一年內變現的投資，分為股權投資和債權投資。公司進行長期投資應認真做好可行性分析和認證，按公司審批權限的規定批準后，由財務管理中心辦理入帳手續。公司對被投資單位沒有實際控制權的長期投資采用成本法核算；擁有實際控制權的，長期投資采用權益法核算。

　　第二十六條 固定資產的管理：有下列情況之一的資產應納入固定資產進行核算：①使用期限在一年以上的房屋、建筑物、機器、機械、運輸工具和其他與經營有關的設備器具、工具等；②不屬于經營主要設備的物品，單位價值在2000元以上，并且使用期限超過2年的。

　　第二十七條 固定資產要做到有帳、有卡，帳實相符。財務部負責固定資產的價值核算與管理，綜合管理部負責實物的記錄、保管和卡片登記工作，財務部應建立固定資產明細帳。

　　第二十八條 固定資產的購置和調入均按實際成本入帳，固定資產折舊采用直線法分類計提，分類折舊年限為：

　?。ㄒ唬┓课荨I業用房 30年

　　（二）通訊設備、交通運輸設備 3年

　?。ㄈ╇娮佑嬎銠C、辦公及文字處理設備 3年

　　（四）電器設備、安全保衛設備 3年

　　第二十九條 已經提足折舊、繼續使用的固定資產不再提取折舊，提前報廢的固定資產，不再補提折舊。當月增加的固定資產，當月不提折舊，當月減少的固定資產，當月照提折舊。

　　第三十條 對固定資產和其他資產要進行定期盤點，每年末由綜合管理部負責盤點一次，盤點中發現短缺或盈余，應及時查明原因，并編制盤盈盤虧表，報財務部審核后，經總經理批準后進行帳務處理。

　　第三十一條 無形資產指被公司長期使用而沒有實物形態的資產，包括：專利權、土地使用權、商譽等。無形資產按實際成本入帳，在受益期內或有效期內按不短于10年的期限攤銷。

　　第三十二條 遞延資產是不能全部計入當期損益，需要在以后年度內分期攤銷的各項費用，包括開辦費，租入固定資產的改良支出和攤銷期限超過一年，金額較大的修理費支出。開辦費自營業之日起，分期攤入成本。分攤期不短于5年，以經營租入的固定資產改良支出，在有效租賃期內分期攤銷。

　　第六章 收入管理

　　第三十三條 公司的營業收入包括手續費收入、其他營業收入等。營業收入要嚴格按照權責發生制原則確認，并認真核實、正確反映，以保證公司損益的真實性。

　　第三十四條 營業收入要按照規定列入相關的收入項目，不得截留到帳外或作其他處理。

　　第七章 成本費用管理

　　第三十五條 公司在業務經營活動中發生的與業務有關的支出，按規定計入成本費用。成本費用是管理公司經濟效益的重要內容?？刂坪贸杀举M用，對堵塞管理漏洞、提高公司經濟效益具有重要作用。

　　第三十六條 成本費用開支范圍包括：利息支出、營業費用、其他營業支出等。

　?。ㄒ唬├⒅С觯褐钢Ц兑载搨问交I集的資金成本支出。

　　（二）營業費用包括：職工工資、職工福利費、醫藥費、職工教育經費、工會經費、住房公積金、保險費、固定資產折舊費、攤銷費、修理費、管理費、通訊費、交通費、招待費、差旅費、車輛使用費、報刊費、會議費、辦公費、勞務費、董事會費、獎勵費、各種準備金等其他費用。

　?。ㄈ┕潭ㄙY產折舊費：指公司根據固定資產原值和國家規定的固定資產分類折舊率計算攤銷的費用。

　　（四）攤銷費：指遞延資產的攤銷費用，分攤期不短于5年。

　　（五）各種準備金：各種準備金包括投資風險準備金和壞帳準備金。投資風險準備金按年末長期投資余額的1%實行差額提取，壞帳準備金按年末應收帳款余額的1%提取。

　?。┕芾碣M用包括：物業管理費、水電費、職工工作餐費、取暖降溫費、全勤獎勵費等其他費用。

　　第三十七條 職工福利費按工資總額14%計提，工會經費按工資總額2%計提，教育經費按工資總額3%計提。住房公積金經批準后，由公司按職工工資總額的一定比例逐月交納。

　　第三十八條 加強對費用的總額控制，嚴格制定各項費用的開支標準和審批權限，財務人員應認真審核有關支出憑證，未經領導簽字或審批手續不全的，不予報銷，對違反有關制度規定的行為應及時向領導反映。

　　第三十九條 公司各項成本費用由財務管理中心負責管理和核算，費用支出的管理實行預算控制，財務管理中心要定期進行成本費用檢查、分析、制定降低成本的措施。

　　第八章 利潤及利潤分配管理

　　第四十條 公司營業利潤＝營業收入－營業稅金及附加－營業支出

　　利潤總額＝營業利潤＋投資收益＋營業外收入－營業外支出

　?。ㄒ唬┩顿Y收益包括對外投資分得的利潤、股利等。

　?。ǘI業外收入是指與公司業務經營無直接關系的各項收入，具體包括：固定資產盤盈、處理固定資產凈收益、教育費附加返還款、罰沒收入、罰款收入，確實無法支付而按規定程序經批準的應付款項等。

　　（三）營業外支出是指與公司業務經營無直接關系的各項支出，具體包括：固定資產盤虧和毀損報廢凈損失、非常損失、公益救濟性捐贈、賠償金、違約金等。

　　第四十一條 公司利潤總額按國家有關規定作相應調整后，依照繳納所得稅，繳納所得稅后的利潤，按以下順序分配：

　?。ㄒ唬┍粵]收的財物損失，支付各項稅收的滯納金和罰款；

　　（二）彌補公司以前年度虧損；

　?。ㄈ┨崛》ǘㄓ喙e金，法定盈余公積金按照稅后利潤扣除前兩項后的10％提取，盈余公積金已達注冊資本的50％時不再提取。

　?。ㄋ模┨崛」e金、公益金按稅后利潤的5％計提，主要用于公司的職工集體福利支出。

　　（五）向投資者分配利潤，根據股東會決議，向投資者分配利潤。

　　第九章 財務報告與財務分析

　　第四十二條 財務報表分月報和年報，月報財務報表包括資產負債表、損益表。年度財務報表包括資產負債表、損益表、現金流量表、營業費用明細表、利潤分配表。公司財務月報表應于次月15日內完成，年度財務會計報告應于次年90日內制作，必要時聘請會計師事務所進行審計。

　　第四十三條 年末還應報送財務情況說明書。財務情況說明書主要內容包括：

　?。ㄒ唬I務、經營情況，利潤實現情況，資金增減及周轉情況，財務收支情況等。

　?。ǘ┴攧諘嫹椒ㄗ儎忧闆r及原因，對本期或下期財務狀況變動有重大影響的事項；資產負債表制表日至報出期之間發生的對公司財務狀況有重大影響的事項；以及為正確理解財務報表需要說明的其他事項。

　　第四十四條 財務分析是公司財務管理的重要組成部分，財務管理中心應對公司經營狀況和經營成果進行總結、評價和考核，通過財務分析促進增收節支，充分發揮資金效能，通過對財務活動不同方案和經濟效益的比較，為領導或有關部門的決策提供依據。

　　第四十五條 總結和評價本公司財務狀況及經營成果的財務報告指標包括：①經營狀況指標：流動比率、負債比率、所有者權益比率；②經營成果指標：利潤率、資本利潤率、成本費用利潤率。

　　第十章 會計電算化

　　第四十六條 會計電算化硬件設備是指專用于會計電算化的微機及其配套設備，包括服務器、工作站、網線、打印機、UPS電源等。會計電算化硬件設備由財務管理中心統一管理和使用，非會計電算化工作人員一般情況下不得使用，特殊情況確需使用時，應經財務管理中心經理批準，在不影響會計電算化正常工作情況下進行。

　　第四十七條 財務軟件是用于完成會計核算、處理會計業務的軟件。操作人員在實際工作中發現軟件的設計功能未能正常實現時，應立即與軟件開發商聯系，進行修改、調試，完成調試后，應及時檢查、核對，以確保相應帳務數據和功能模塊的正確性。

　　第四十八條 每月10日前對上個月的會計數據進行備份。操作人員運用財務軟件必須是通過系統菜單選項進入系統操作，應根據工作需要設置操作權限和密碼。操作人員對使用的硬件設備的安全負責。下班時，應關閉設備的電源。設備的開啟和關閉應嚴格按規范程序進行。

　　第四十九條 公司會計電算化未通過財政部門評審之前，采用微機和手工帳并行的辦法。每月末，會計核算人員必須將手工帳與微機帳進行核對。保持手工帳與微機帳一致。

　　第五十條 企業銀行電子支付系統的管理，嚴格按照企業銀行電子支付程序和權限規定執行。電子支付密碼器、智能IC卡、帳戶密碼和操作人員密碼是使用企業銀行系統的關鍵要素，應妥善保管，主管卡和操作員卡應按照分管并用的原則，由財務管理中心負責人和操作員分別設制密碼，不得一人統管使用。

　　第十一章 附 則

　　第五十一條 本辦法由公司財務管理中心負責解釋。

　　第五十二條 本辦法自董事會通過之日起開始施行。

篇3：公司財務管理制度

　　公司財務管理制度

　　1、嚴格執行國家規定的財務會計制度和有關財經紀律，按《會計法》辦事，遵章守法，做好財務會計工作。

　　2、財務部負責全公司的經濟總核算，并要綜合公司資金動作的情況、管理費收入和費用開支的資料定期向總經理報告。

　　3、負責組織各部門編制收支預算草案，根據總經理的指令，結合公司的情況進行綜合平衡。編制公司年度的財務預算草案，定期對執行情況進行分析，并作出書面報告送總經理。

　　4、管理和控制各部門編制收支計劃，平衡工作，嚴格檢查備用金的使用，嚴格執行庫存現金限額制度，負責全公司資金動作的組織和調動，定期把資金變化情況向總經理匯報。

　　5、遵循權責發生制原則及時完成收支核算，做好財務記載，正確核算，按時準確編報會計報表。

　　6、每月按時向各租戶收取管理費，做好收支結算表、欠繳管理費情況表，編制月、季、年度損益表和資產負債表。

　　7、負責公司的各項財產登記、核對工作，保證資產更新的資金來源，保障資產的更新換代。

　　8、公司的各項開支力求做到嚴格審核、合理開支，對違反規定，未經審批的開支一律不得報銷。

　　9、擬定財務計劃，參與公司各項經營管理活動，搞好增收節支，提高經濟效益。