房地產(chǎn)項目管理概述

1、建立強(qiáng)有力的開發(fā)組合，建設(shè)最佳供應(yīng)鏈

建筑和環(huán)境藝術(shù)設(shè)計商、建筑承包商、物業(yè)管理商、策劃與代理商、廣告商、智能化及其他部品或部品集成供應(yīng)商，其他：建筑監(jiān)理、生態(tài)規(guī)劃設(shè)計、信息服務(wù)、軟件服務(wù)、培訓(xùn)機(jī)構(gòu)、大學(xué)、物流企業(yè)、CI設(shè)計機(jī)構(gòu)、國際交流服務(wù)、市場調(diào)查等。

上述開發(fā)組合均可通過招標(biāo)確定，也可以建立長期的戰(zhàn)略合作關(guān)系。

2、住宅開發(fā)商的綜合競爭力

（1）塑造新的生活方式的能力
（2）整合資源的能力
（3）開發(fā)客戶的能力
（4）控制成本的能力

3、住宅開發(fā)商的10項修煉

（1）提高塑造新的生活方式的能力
（2）提高整合資源的能力：特別是和戰(zhàn)略合作伙伴協(xié)同合作的能力以及不斷開發(fā)新的合作伙伴的能力。
（3）增強(qiáng)研究與開發(fā)能力
（4）項目管理能力
（5）獲得信息的能力
（6）了解世界建筑史、建筑文化、中國建筑史、中國文化
（7）知道戰(zhàn)略合作伙伴所在，并且和他們建立良好的合作關(guān)系。
（8）掌握最先進(jìn)理念，不斷地通過研究進(jìn)行營銷創(chuàng)新。思維中保持一個開放的系統(tǒng)。
（9）不斷地對員工培訓(xùn)再培訓(xùn)，形成學(xué)習(xí)型組織
（10）企業(yè)發(fā)展戰(zhàn)略和現(xiàn)代管理知識：現(xiàn)代企業(yè)的治理結(jié)構(gòu)、融資戰(zhàn)略、品牌戰(zhàn)略、ERP、CRM、SCM、MIS等

4、住宅開發(fā)的ISO9000認(rèn)證、ISO14000認(rèn)證、康居工程的認(rèn)證、性能認(rèn)定。

5、住宅開發(fā)基礎(chǔ)管理

（1）項目管理
a、工程建設(shè)投資管理
b、進(jìn)度控制
c、工程的質(zhì)量控制
d、人員管理
e、合同管理
f、全過程成本控制。

（2）合作伙伴的ISO9000質(zhì)量體系認(rèn)證
（3）物業(yè)管理的提前介入

（4）供應(yīng)鏈管理
a、房地產(chǎn)開發(fā)的供應(yīng)鏈為：顧客---開發(fā)商---開發(fā)商的所有分承包方（建筑設(shè)計商、建筑承包商、部品供應(yīng)商、物業(yè)管理商、其他供貨商和戰(zhàn)略合作伙伴）
b、在選擇一流的分承包方的同時，開發(fā)商自己也要做一個好的合作者。

（5）培訓(xùn)保持員工的高素質(zhì)

6、住宅開發(fā)常見問題及解決方案

7、入門住宅開發(fā)商如何成為優(yōu)秀的住宅開發(fā)商

8、住宅開發(fā)理念錦囊

給我們的顧客一個生活方式解決方案增強(qiáng)企業(yè)核心競爭力，在修煉上多花錢，使用整合營銷傳播，和世界一流的設(shè)計師合作、使用現(xiàn)代主義，宣傳現(xiàn)代主義，討論現(xiàn)代主義 戶型多樣再多樣，市場定位準(zhǔn)確再準(zhǔn)確只和一流的合作伙伴合作，既要和一流的伙伴合作，又要降低成本、選次優(yōu)地段，靠開發(fā)增值滿足顧客的需要無極限，和顧客的溝通無極限。自己銷售，改銷售部為客戶服務(wù)部，取消提成，改為非提成性獎勵，服務(wù)多而精。 先做景觀規(guī)劃、生態(tài)規(guī)劃，再做建筑規(guī)劃 .在研發(fā)和規(guī)劃上的投入產(chǎn)出比最大，做一流的規(guī)劃不遺余力。

總結(jié)：設(shè)計一流的住宅（深入研發(fā)的生活方式總體解決方案），建造出來（項目管理），以合適的方法（正確的市場營銷戰(zhàn)略和方法），賣給適當(dāng)?shù)目蛻簟＃?zhǔn)確的市場定位）。

篇2：房地產(chǎn)項目管理的內(nèi)容簡介

　　在現(xiàn)代房地產(chǎn)項目中,由于項目本身的復(fù)雜性和龐大性,它往往涉及到許多專業(yè)部門,不僅僅是項目建設(shè)單位或項目投資單位。在項目的建設(shè)過程中,盡管不同的參與者所承擔(dān)的工作任務(wù)不同,但是各參與者及其工作任務(wù)共同構(gòu)成了房地產(chǎn)項目管理的完整體系。

　　(1)項目建設(shè)單位。

　　項目建設(shè)單位是站在投資主體的立場對項目進(jìn)行綜合性的管理。其管理是通過一定的組織形式,采用多種方法和措施,對整個項目多有工作的系統(tǒng)運動過程進(jìn)行計劃、協(xié)調(diào)、監(jiān)督、控制和總評價,以保證項目質(zhì)量、工期、投資效益目的實現(xiàn)。如果除項目建設(shè)單位之外還包括項目的其他投資者。如項目融資單位、BOT項目的投資者等,他們必須參與項目全過程的管理,便于了解項目的投資收益情況,確定投資方案。

　　(2)項目設(shè)計單位。

　　在現(xiàn)代項目實施過程中,由于市場經(jīng)濟(jì)體制的影響,設(shè)計單位的工作任務(wù)在不斷地延伸,已經(jīng)打破了以往純設(shè)計階段的舊格局,在向兩端逐漸拓展,漸漸深入到了項目目標(biāo)設(shè)計、可行性研究、施工階段和竣工驗收階段,甚至還滲透到了使用過程中的改造和維修過程。

　　因此,在市場的作用下,項目設(shè)計單位的工作任務(wù)在不斷拓展,已不完全是設(shè)計階段的自我管理。其工作任務(wù)已延伸到項目施工階段的施工監(jiān)督、竣工階段的質(zhì)量驗收,滲透到項目前期為項目建設(shè)單位提供可靠的技術(shù)服務(wù),幫助建設(shè)單位進(jìn)行產(chǎn)品定位和項目立項等。

　　(3)施工單位(或項目承包商)。

　　施工單位是項目產(chǎn)品的直接建造單位,一般是在項目施工圖設(shè)計完成后,施工單位通過投標(biāo)的形式取得項目的施工承包資格,按承包合同規(guī)定完成項目施工任務(wù),并在規(guī)定的時間期限內(nèi),交付項目,同時還應(yīng)按合同規(guī)定承擔(dān)承包項目的保修責(zé)任。其工作范圍、責(zé)任與權(quán)力持續(xù)時間應(yīng)由合同進(jìn)行清晰地規(guī)定。

　　現(xiàn)代房地產(chǎn)項目的復(fù)雜性,使業(yè)主越來越趨向于將項目的全部任務(wù)交給一個承包商完成,即采用“設(shè)計--施工--供應(yīng)”的總承包方式。采用這種承包方式的項目,承包商往往在項目建立后,甚至在項目可性研究階段或構(gòu)思階段就介入了項目的有關(guān)工作,為業(yè)主提供全過程、全方位的服務(wù)(包括項目的運行管理,參與項目的融資等)。

　　這種總承包公司是一個純粹的項目管理公司(沒有施工單位和設(shè)計單位等),對項目各階段的任務(wù)可在他的統(tǒng)一調(diào)配下,采用分包的方式分包給設(shè)計單位、施工單位、監(jiān)理單位等。此時的總承包方式已打破了過去以往承包單位僅僅承包項目施工任務(wù)的運行模式,可使總承包單位運用自己豐富的項目管理經(jīng)驗對具體項目實施管理,同時減輕了業(yè)主管理項目的壓力,在一定程度上促進(jìn)了項目的順利實施和社會資源的合理利用。

　　(4)咨詢單位(監(jiān)理公司)。

　　咨詢單位(或監(jiān)理公司)是一種中介服務(wù)組織,一般是在接受業(yè)主或總承包商的委托之后,按咨詢(監(jiān)理)合同的規(guī)定,代表業(yè)主或承包商,對項目進(jìn)行技術(shù)咨詢(監(jiān)理),對相應(yīng)階段的相關(guān)任務(wù)進(jìn)行咨詢(監(jiān)理)。其中咨詢(監(jiān)理)單位主要是對業(yè)主或承包商直接負(fù)責(zé)。

　　當(dāng)然,還包括對項目進(jìn)行宏觀調(diào)控的政府主管部門,他們主要調(diào)控項目對整個社會經(jīng)濟(jì)發(fā)展的影響,控制項目的質(zhì)量關(guān),促進(jìn)項目與環(huán)境之間的協(xié)調(diào)等宏觀性工作。

　　上述各項目參與單位的工作任務(wù)都符合“項目”的定義,因此在具體的實施過程,都可設(shè)立自己的相應(yīng)的項目管理組織,以實施相應(yīng)的項目管理任務(wù)或過程。

篇3：C房地產(chǎn)工程項目管理

　　房地產(chǎn)公司工程項目管理

　　一、對施工資質(zhì)資格的管理和合同管理

　　1、嚴(yán)格審查承包單位資質(zhì)等級和營業(yè)執(zhí)照，審核施工組織設(shè)計專項施工方案和工程預(yù)控措施，審查施工單位管理人員資質(zhì)和資格證，特殊工程的操作證。

　　2、施工單位的資質(zhì)等級和管理人員的資格等級必須滿足所承建工程的需要。要求人證對應(yīng)，嚴(yán)禁虛設(shè)和掛靠管理崗位。

　　3、嚴(yán)格審查工程分包單位的資質(zhì)等級和營業(yè)執(zhí)照，與承包單位、監(jiān)理單位一起對分包單位進(jìn)行實地考察，是否符合工程的要求。

　　4、施工合同管理

　　4-1、合同管理的主要任務(wù)

　　1、建立合同管理機(jī)構(gòu)，熟悉合同文件;

　　2、對合同的履行實施嚴(yán)格、有效的合同監(jiān)督和控制;

　　3、積極開展索賠和反索賠，保護(hù)自己的權(quán)益;

　　4、盡可能減少和避免合同糾紛，并通過合法手段解決合同爭議;

　　4-2、合同管理的主要工作

　　1、建立合同實施保證體系;

　　2、建立合同管理的工作程序，規(guī)范合同管理工作;

　　3、建立合同文檔系統(tǒng)，科學(xué)、系統(tǒng)地收集、整理和保存施工中各有關(guān)事件和活動的一切資料和信息;

　　4、建立報告和行文制度，各種工程實施報告、文件、通知單等均應(yīng)由相應(yīng)的交接手續(xù)、簽收證據(jù)等;

　　4-3、實施有效的合同監(jiān)督，保證工程順序地按合同進(jìn)行

　　1、對施工單位、建設(shè)單位進(jìn)行合同履行情況進(jìn)行監(jiān)督;

　　2、協(xié)調(diào)施工單位與建設(shè)單位、監(jiān)理單位與建設(shè)單位之間的合同關(guān)系;

　　3、參與各種檢查驗收，并提出相應(yīng)的報告;

　　4、對工程洽商記錄、技術(shù)聯(lián)系單、設(shè)計變更單和各種簽證做合同方面的審查和控制;

　　5、經(jīng)常性地解釋合同;

　　6、收集、整理、保存各種工程資料;

　　4-4、進(jìn)行合同實施情況的跟蹤

　　1、對實施工程資料進(jìn)行分析、整理，通過施工現(xiàn)場的實際情況，直接獲取工程的實際狀況的信息。

　　2、分析工程的實際狀況與合同文件的差異及其原因、影響因素、責(zé)任等;

　　二、圖紙、設(shè)計變更和工程資料的管理和控制

　　1、工程項目技術(shù)負(fù)責(zé)人和監(jiān)理工程師負(fù)責(zé)對工程技術(shù)聯(lián)系單、工程洽商記錄、圖紙修改、設(shè)計聯(lián)絡(luò)單和設(shè)計變更等資料的審查。

　　2、工程技術(shù)和管理檔案按單位工程和施工的時間先后順序整理，分類立卷裝訂，每頁要有編號，每卷有目錄。

　　3、工程技術(shù)和管理檔案，應(yīng)真實可靠，字跡清楚，簽字齊全，不得弄虛作假，擅自涂改原始記錄。

　　4、施工圖紙、工程技術(shù)聯(lián)系單、工程洽商記錄、圖紙修改、設(shè)計聯(lián)絡(luò)單和設(shè)計變更等資料有關(guān)技術(shù)資料，必須由登記臺帳收發(fā)員簽字。

　　5、建筑工程竣工技術(shù)檔案編制按《遼寧省建筑工程技術(shù)檔案編制辦法》執(zhí)行。

　　6、項目監(jiān)理部定期對施工單位的所有有關(guān)工程的資料進(jìn)行檢查，要求資料及時、完整、系統(tǒng)、科學(xué)、真實，編制人員持證上崗。

　　7、編制建筑工程技術(shù)和管理檔案，必須從工程立項開始，按照工程序?qū)嶋H進(jìn)度，及時進(jìn)行編制積累，按地基與基礎(chǔ)、主體、單位工程竣工三個階段編制管理，貫徹在施工全過程中，做到及時、準(zhǔn)確、系統(tǒng)、科學(xué)、完整。

　　8、做好施工過程中原始資料、影像資料的收集和保存。

　　三、工程質(zhì)量管理和控制

　　1、監(jiān)理單位建立質(zhì)量保證體系：

　　(1)監(jiān)理單位委派員具有相應(yīng)資格證和注冊證書的總監(jiān)工程師、專業(yè)監(jiān)理工程師以及專業(yè)技術(shù)管理人員等組建項目監(jiān)理部。

　　(2)項目監(jiān)理部針對本工程的特點和難點制定監(jiān)理規(guī)劃，并按監(jiān)理規(guī)劃編制詳細(xì)的監(jiān)理實施細(xì)則，重點突出施工過程的監(jiān)督和管理。

　　(3)項目監(jiān)理部的各種專業(yè)人員配套齊全，必須適應(yīng)工程建設(shè)的需要，建立健全各種崗位責(zé)任制和規(guī)章制度，建立質(zhì)量保證體系，并應(yīng)得到認(rèn)真貫徹和執(zhí)行。

　　(4)按照國家法律、法規(guī)、建設(shè)工程質(zhì)量強(qiáng)制性標(biāo)準(zhǔn)、設(shè)計文件、施工合同、監(jiān)理規(guī)劃和實施細(xì)則進(jìn)行工程管理。

　　2、施工單位資質(zhì)審核：

　　(1)嚴(yán)格審查承包單位資質(zhì)和營業(yè)執(zhí)照，審查承包單位管理人員資質(zhì)和資格證，特殊工程的操作證。要求人證對應(yīng)，嚴(yán)禁虛設(shè)和掛靠崗位。

　　(2)嚴(yán)格審查工程分包單位的資質(zhì)等級和營業(yè)執(zhí)照，與承包單位、監(jiān)理單位一起對分包單位進(jìn)行實地考察，是否符合工程的要求。

　　3、原材料、半成品、構(gòu)配件的質(zhì)量控制：

　　建設(shè)單位供應(yīng)和施工單位自購的材料、構(gòu)配件、成品、半成品必須是正規(guī)廠家的產(chǎn)品，有產(chǎn)品說明書、合格或檢驗報告，規(guī)格、型號、數(shù)量必須滿足工程需要。工程部協(xié)助施工單位、項目監(jiān)理部嚴(yán)把產(chǎn)品的質(zhì)量關(guān)，嚴(yán)格產(chǎn)品的抽樣、取樣和送檢

　　制度，對質(zhì)量不合格的材料、構(gòu)配件、成品、半成品和設(shè)備，要求施工單位停止使用。未經(jīng)監(jiān)理工程師簽字認(rèn)可，建筑材料、構(gòu)配件、成品、半成品和設(shè)備不得在工程上使用或者安裝，施工單位不得進(jìn)行下道工序。

　　4、施工機(jī)械設(shè)備的質(zhì)量控制

　　施工機(jī)械設(shè)備的質(zhì)量好壞對工程項目的施工進(jìn)度和質(zhì)量有直接影響，對其質(zhì)量的控制就是使施工機(jī)械設(shè)備的類型、性能參數(shù)、技術(shù)要求與施工現(xiàn)場條件、施工工藝等因素相匹配。

　　(1)按照技術(shù)先進(jìn)、經(jīng)濟(jì)合理、生產(chǎn)適用、性能可靠、使用安全的原則選擇施工機(jī)械設(shè)備，使其具有特定工程的適用性和可靠性。

　　(2)根據(jù)工程施工進(jìn)度、工程施工質(zhì)量的需要，正確確定相應(yīng)類型、性能參數(shù)的機(jī)械設(shè)備。

　　(3)在施工過程中，派專人定期對施工機(jī)械設(shè)備進(jìn)行校正和維護(hù)。

　　(4)操作施工機(jī)械設(shè)備的操作人員必須持證上崗，定期培訓(xùn)。

　　5、施工組織設(shè)計隨著工程的進(jìn)度和深入不斷的細(xì)化和深化。對主要的項目、關(guān)鍵部位和難度較大的項目，制定方案時要充分估計到可能發(fā)生的施工質(zhì)量問題和處理方法。

　　施工單位提交的施工組織設(shè)計和專項施工方案要有工程質(zhì)量保證的預(yù)控措施和加強(qiáng)工序細(xì)節(jié)施工的管理;施工單位“三檢制”落實的管理措施;要有針對施工過程中的質(zhì)量通病的技術(shù)措施;施工單位必須嚴(yán)格按照批準(zhǔn)的施工組織設(shè)計和專項技術(shù)方案組織施工。

　　6、熟悉法律、法規(guī)、國家規(guī)范、地方標(biāo)準(zhǔn)、標(biāo)準(zhǔn)圖集和施工操作規(guī)程，必須熟悉掌握工程標(biāo)準(zhǔn)強(qiáng)制性條文和各種施工驗收規(guī)范。

　　要求施工單位、監(jiān)理單位把開發(fā)公司項目“精品工程”的思想理念認(rèn)真貫徹、全面執(zhí)行。

　　7、組織施工單位、監(jiān)理單位、設(shè)計單位進(jìn)行設(shè)計交底和圖紙會審，做好記錄。編制工程管理的方案或辦法，組織、協(xié)調(diào)施工單位、監(jiān)理單位進(jìn)行工程項目的工程管理。

　　8、測量標(biāo)高、水準(zhǔn)點、測量放線的復(fù)核

　　施工單位根據(jù)規(guī)劃紅線圖和總平面圖給定的標(biāo)高和坐標(biāo)進(jìn)行工程定位放線，將測量結(jié)果填報“工程定位測量報審表”通知監(jiān)理工程師，監(jiān)理工程師對工程定位放線的測量結(jié)果進(jìn)行復(fù)核，直至合格。

　　9、開工報告的審核

　　前期基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)、施工環(huán)境、監(jiān)視測量工具、施工機(jī)械設(shè)備、圖紙會審和勞動力的配備等情況必須達(dá)到開工必備的條件。施工單位以書面的形式報項目監(jiān)理部、工程部進(jìn)行審批，否則不允許施工單位開工。

　　10、工序質(zhì)量控制

　　工序質(zhì)量控制包含兩個方面的內(nèi)容，就是工序活動條件和質(zhì)量和工序活動效果質(zhì)量的控制。即一方面控制每道工序投入質(zhì)量(人、機(jī)、材、方法及環(huán)境)是否符合要求，另一方面要控制每道工序施工完成的產(chǎn)品是否達(dá)到有關(guān)質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)。

　　在進(jìn)行工序質(zhì)量控制時，應(yīng)從以下幾個方面著手：

　　(一)確定工序質(zhì)量控制流程

　　確定控制流程就是事前擬定工序質(zhì)量控制工作計劃，一般的做法是當(dāng)每道工序完成后，施工單位要根據(jù)規(guī)范要求進(jìn)行自我檢查，合格后填報“工程報驗通知單”，通知監(jiān)理工程師，監(jiān)理工程師收到“通知”后，立即對待檢驗的工序進(jìn)行現(xiàn)場檢查，并根據(jù)規(guī)范要求，利用試驗設(shè)備、儀器進(jìn)行檢驗，同時將檢查結(jié)果填寫到“工程報驗通知單”上，并復(fù)制一份給施工單位，作為監(jiān)理單位對該道工序的質(zhì)量鑒定。監(jiān)理工程師檢查合格方準(zhǔn)進(jìn)行下道工序;反之，令施工單位返工，直至合格。

　　(二)工序活動條件控制是工序質(zhì)量控制的對象，監(jiān)理工程師只有主動地通過對工序活動條件的控制，才能達(dá)到對工序質(zhì)量特征指標(biāo)的控制。只有找準(zhǔn)影響工序質(zhì)量的主要因素加以嚴(yán)格控制，就能達(dá)到工序質(zhì)量控制的目的。

　　(三)質(zhì)量控制點是指為了保證工序質(zhì)量而需要進(jìn)行控制的重點或關(guān)鍵部位或薄弱環(huán)節(jié)。設(shè)置質(zhì)量控制點，是對質(zhì)量進(jìn)行預(yù)控的有效措施。因此，在擬定監(jiān)理規(guī)劃或細(xì)則時，就應(yīng)根據(jù)工程特點，視其重要性、復(fù)雜性、精確性、質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)和要求，全面、合理地確定質(zhì)量控制點。對所設(shè)置的控制點，事先分析可能造成質(zhì)量隱患的原因，找出對策，采取措施加以預(yù)控。

　　11、施工作業(yè)監(jiān)督和檢查

　　加強(qiáng)施工單位的“三檢”制(即自檢、交接檢、專職檢)的管理，其中自檢、交接檢由各施工班組執(zhí)行，專檢由項目質(zhì)量檢查員執(zhí)行。每一個檢驗批完成后，施工班組長會同項目質(zhì)量檢查員，對完成的檢驗批工程進(jìn)行專檢，經(jīng)專檢合格后報監(jiān)理單位復(fù)檢，復(fù)檢合格后方可進(jìn)行下一個檢驗批的施工。

　　工程部、監(jiān)理部積極協(xié)助施工單位搞好施工過程管理工作，建立健全完善的質(zhì)量保證體系和安全保證體系，使工程質(zhì)量在施工企業(yè)的“三檢”制，監(jiān)理工程師的復(fù)檢，政府主管部門監(jiān)督的良好環(huán)境下運行。

　　堅持推廣樣板工程制度，每道工序施工之前，必須樣板先行。如在主體砌筑施工中，按墻體的平整度、垂直度、水平灰縫、留槎、預(yù)留筋和試工洞等項的標(biāo)準(zhǔn)要求，先做一面樣板墻，組織參觀學(xué)習(xí)，使之標(biāo)準(zhǔn)形象化，以便各自制定措施，對照執(zhí)行。經(jīng)項目經(jīng)理、承建單位(承建單位僅鑒定承建單位指定項目)和監(jiān)理工程師鑒定達(dá)到要求并簽證后，方可進(jìn)行大面積施工。

　　12、隱蔽工程、分項、分部工程的檢查驗收

　　(一)隱蔽工程是指那些在施工過程中上一工序的工作結(jié)束，被下一工序所掩蓋，而進(jìn)行復(fù)查的部位。因此，對這些工程在下一工序施工以前，現(xiàn)場監(jiān)理人員應(yīng)按照設(shè)計要求、施工規(guī)范，采用必要的檢查工具，對其進(jìn)行檢查驗收。如果符合設(shè)計要求及施工規(guī)范規(guī)定，應(yīng)及時簽署隱蔽工程記錄手續(xù)，以便承建單位繼續(xù)下一工序的施工。同時，隱蔽工程記錄交承建單位歸入技術(shù)資料;如不符合有關(guān)規(guī)定，應(yīng)以書面形式告訴施工單位，令其處理，處理符合要求后再進(jìn)行隱蔽工程驗收與簽證。

　　(二)分項工程驗收

　　監(jiān)理工程師應(yīng)按照合同的質(zhì)量要求，根據(jù)該分項工程施工的實際情況，參照質(zhì)量評定標(biāo)準(zhǔn)進(jìn)行驗收。在分期工程驗收中，必須按有關(guān)驗收規(guī)范選擇檢查點數(shù)，確定出該分項工程的質(zhì)量等級，從而確定能否驗收。

　　(三)分部工程驗收

　　根據(jù)分項工程質(zhì)量驗收結(jié)論，參照分部工程質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)，可得出該分部工程的質(zhì)量等級，以便決定可否驗收。施工單位得到監(jiān)理工程師中間驗收認(rèn)可的憑證后，才能繼續(xù)施工。

　　13、工地例會制度

　　(1)第一次工地例會由工程部項目經(jīng)理主持，監(jiān)理單位和施工單位共同參加。以后每周定期的工地例會由項目監(jiān)理部總監(jiān)理工程師主持，工程部和施工單位共同參加。

　　(2)專業(yè)監(jiān)理工程師和總監(jiān)理工程師匯報工程質(zhì)量、進(jìn)度和安全情況以及監(jiān)理的工作情況，總結(jié)上周施工存在的質(zhì)量缺陷和安全隱患，對好的方面進(jìn)行表揚。提出這一周應(yīng)注意和容易出現(xiàn)的質(zhì)量缺陷和安全隱患，存在質(zhì)量缺陷和安全隱患整改措施情況的落實。

　　(3)施工單位對監(jiān)理部提出問題的反饋意見，質(zhì)量缺陷和安全隱患整改措施的方案的編制時間。

　　工地例會必須形成會議紀(jì)要次日下發(fā)給單位和工程部各一份。工程管理部根據(jù)報告，對工程管理做出相應(yīng)的調(diào)整。

　　14、工程部應(yīng)加大工程質(zhì)量的檢查力度，建立各部門綜合檢查制度，必檢制度、專檢制度和巡檢制度確保對工程質(zhì)量的控制。

　　(1)綜合檢查制度：由工程部組織項目監(jiān)理部、施工項目部對單體樓進(jìn)行不少于九次的綜合檢查，其中基礎(chǔ)工程檢查不少于兩次，主體工程檢查不少于四次，裝飾工程檢查不少于兩次，竣工預(yù)驗收的檢查不少于一次。

　　(2)必檢制度：由工程監(jiān)理部組織施工項目部，工程部協(xié)助，主要檢查強(qiáng)制性標(biāo)準(zhǔn)和施工合同的執(zhí)行情況。每周不少于一次。

　　(3)專檢制度：由項目監(jiān)理部組織工程部、施工項目部聯(lián)合檢查，主要檢查整個工程的質(zhì)量、進(jìn)度、文明施工和監(jiān)理工程師的工作情況。每周不少于一次。

　　(4)巡檢制度：工程部的日常檢查制度，主要協(xié)助工程監(jiān)理部搞好日常的工程質(zhì)量的檢查工作。

　　每周的必檢、專檢完成后，工程監(jiān)理部將檢查結(jié)果以書面的形式上報工程部，工程部進(jìn)行核實，每周的工地例會將檢查結(jié)果公布。每個月評比一次，實行獎罰。

　　15、工程部協(xié)同項目監(jiān)理部搞好施工全過程質(zhì)量、安全的檢查、監(jiān)督和控制，協(xié)調(diào)好影響工程質(zhì)量的各種因素之間的關(guān)系。

　　四、工程進(jìn)度的管理和控制

　　1、施工單位根據(jù)建設(shè)單位的工期總目標(biāo)，編制工程總進(jìn)度計劃，對工程總進(jìn)度計劃進(jìn)行分解，分解到月計劃和周計劃，并上到監(jiān)理部進(jìn)行審核。進(jìn)度計劃必須有組織措施、技術(shù)措施、經(jīng)濟(jì)措施及合同措施作為保證。

　　2、監(jiān)理部根據(jù)工期總目標(biāo)和施工單位上報的總進(jìn)度計劃和分解進(jìn)度計劃審核施工單位進(jìn)度計劃的真實性、合理性和有效性，審核工作要求三日內(nèi)完成。

　　(1)檢查進(jìn)度的安排在時間上是否符合合同中規(guī)定的工期要求;

　　(2)檢查進(jìn)度安排的合理性，以防止施工單位利用進(jìn)度計劃的安排造成建設(shè)單位違約，并以此向建設(shè)單位索賠;

　　(3)審查施工單位的勞動力、材料、機(jī)具設(shè)備供應(yīng)計劃，以確認(rèn)進(jìn)度計劃能否實現(xiàn);

　　(4)檢查進(jìn)度計劃在順序安排上是否符合邏輯，是否符合施工程序的要求;

　　(5)檢查施工進(jìn)度計劃是否與其他實施性計劃協(xié)調(diào);

　　(6)檢查施工進(jìn)度計劃是否滿足材料與設(shè)備供應(yīng)的均衡性要求。

　　若在審定過程中發(fā)現(xiàn)問題，應(yīng)認(rèn)真向施工單位指出，并協(xié)助其調(diào)整計劃。若對其他子項目產(chǎn)生影響，則需與其他單位共同協(xié)商，綜合進(jìn)行調(diào)整。

　　3、施工單位根據(jù)批準(zhǔn)的施工總進(jìn)度計劃和分解計劃，合理安排施工工序和施工順序，確保工程按期完成。

　　4、加強(qiáng)工程進(jìn)度檢查，監(jiān)理人員建立工程進(jìn)度日志，如實記載工程實際進(jìn)度。每擊例會向工程部提交工程進(jìn)度報告，反映計劃進(jìn)度與實際進(jìn)度的差異。

　　5、項目監(jiān)理部加強(qiáng)信息管理工作，及時收集施工單位的能力信息其中包括各類人員的數(shù)量;技術(shù)等級;勞動效率;技術(shù)裝備狀況;資金狀況等，為進(jìn)度控制提供基礎(chǔ)。

　　6、嚴(yán)禁利用其權(quán)力，武斷、主觀、片面的瞎指揮，應(yīng)通過指導(dǎo)、協(xié)調(diào)、考核，利用激勵手段(獎、罰、表揚、批評)、監(jiān)督等方式進(jìn)行進(jìn)度控制。

　　7、當(dāng)實際進(jìn)度與計劃進(jìn)度發(fā)生差異時，監(jiān)理單位協(xié)同施工單位;分析產(chǎn)生原因，提出進(jìn)度調(diào)整措施和方案，并上報工程部項目經(jīng)理批準(zhǔn)實施。

　　8、當(dāng)施工單位因自身的原因延誤工期，則按合同和工程部的處罰辦法進(jìn)行經(jīng)濟(jì)上的處罰。

　　五、工程安全管理的控制

　　1、建立工程項目經(jīng)理、項目負(fù)責(zé)人安全責(zé)任制，項目全體管理人員參加組成項目安全生產(chǎn)組織機(jī)構(gòu)，對施工的全過程進(jìn)行安全生產(chǎn)管理。

　　2、安全保證體系的職責(zé)是貫徹落實安全方針、政策、規(guī)章制度、安全生產(chǎn)標(biāo)準(zhǔn)等，加強(qiáng)安全教育與管理，保證施工生產(chǎn)實現(xiàn)防護(hù)標(biāo)準(zhǔn)化、規(guī)范化。嚴(yán)格檢查安全生產(chǎn)技術(shù)措施的落實，確保安全生產(chǎn)。

　　3、施工單位、項目監(jiān)理部設(shè)置專職安全檢查員，安全檢查員必須有較強(qiáng)的責(zé)任心，堅持原則、敢于負(fù)責(zé)、善于協(xié)調(diào)，掌握勞動保護(hù)方針、政策、法律、法規(guī)，熟悉安全管理和安全技術(shù)知識。

　　4、牢固樹立“安全第一，預(yù)防為主”的思想，堅決貫徹生產(chǎn)必須安全的原則，認(rèn)真落實“安全生產(chǎn)、文明施工”的規(guī)定。

　　5、嚴(yán)格執(zhí)行工程安全責(zé)任制，使施工單位、項目監(jiān)理部各職能部門負(fù)起責(zé)任，確保各項安全制度措施的實現(xiàn)。全體管理人員均對安全負(fù)責(zé)。

　　6、實行多種形式的安全檢查制度

　　消除安全隱患是保證安全生產(chǎn)的關(guān)鍵，而安全檢查則是消除安全隱患的有力手段之一，包括日常檢、定期檢、專業(yè)檢等多種形式。安全檢查堅持領(lǐng)導(dǎo)與群眾相結(jié)合;綜合檢查與專業(yè)檢查相結(jié)合;檢查與整改相結(jié)合的原則。

　　嚴(yán)格執(zhí)行安全檢查制度，以查思想、查制度、查領(lǐng)導(dǎo)、查隱患為主要內(nèi)容，結(jié)合季節(jié)特點開展防洪、防雷電、防坍塌、防高處墜落物體打擊和防中暑等五防檢查。檢查施工單位施工作業(yè)的安全情況，各種臨建的建設(shè)必須符合標(biāo)準(zhǔn)要求;正確使用安全網(wǎng)、維護(hù)網(wǎng);各種設(shè)備工作必須在良好工作狀態(tài)。

　　7、執(zhí)行安生產(chǎn)交底制度

　　工程項目施工前必須按照分項工程或?qū)I(yè)工種進(jìn)行安全技術(shù)交底，交底有記錄，有交接人簽字，各施工專業(yè)班組必須每天工作之前進(jìn)行當(dāng)日工作的安全技術(shù)交底，有記錄。各班組在施工前對開展施工的場所，進(jìn)行安全自查，發(fā)現(xiàn)隱患，經(jīng)處理后，方可進(jìn)行施工操作嚴(yán)格審查施工單位的安全技術(shù)措施、安全交底，是否真實、有效，確實起到保證安全施工的作用。

　　8、施工現(xiàn)場要有安全標(biāo)語，安全管理規(guī)定的標(biāo)牌，安全警示牌，危險部位懸掛安全標(biāo)志。特種作業(yè)崗位上的操作人必須持有勞動部門頒發(fā)的特殊工種操作證，否則不準(zhǔn)從事特種作業(yè)，不準(zhǔn)上崗。

　　>　　9、建立安全生產(chǎn)合同制、執(zhí)行安全生產(chǎn)教育制

　　凡進(jìn)場施工作業(yè)人員，均應(yīng)進(jìn)行三級教育，并在此基礎(chǔ)上簽訂安全生產(chǎn)合同，以確定雙方在安全的權(quán)利和義務(wù)。

　　加強(qiáng)對施工人員的安全意識教育，以提高安全防護(hù)意識，做到不自我傷害，不傷害別人，也不為別人所傷害。

　　加強(qiáng)檢查、監(jiān)督施工單位的職工三級安全教育和培訓(xùn)工作。

　　10、工程部、項目監(jiān)理部定期或不定期組織進(jìn)行安全大檢查，由項目經(jīng)理帶隊，全體管理人員參加，安全大檢查必須按照《建筑施工安全生產(chǎn)檢查評分標(biāo)準(zhǔn)》評定、打分，檢查記錄資料要齊全，對檢查出來的安全事故和隱患必須進(jìn)行整改，整改有記錄、有反饋，按“三定”原則(定人、定時間、定措施)消除安全事故和隱患。

　　11、檢查安全預(yù)控措施，對施工難度較大或技術(shù)復(fù)雜的分項、分部工程必須有安全技術(shù)措施，安全技術(shù)措施必須有針對性，可操作性強(qiáng)，嚴(yán)禁一般化、口號化。

　　12、發(fā)生工作事故或因工程質(zhì)量引起的安全事故后，必須按規(guī)定在24小時內(nèi)及時通報上級主管部門及有關(guān)部門，配合調(diào)查組分析事故原因，處理所發(fā)生的事故。所有安全事故一律按“三不放過”的原則進(jìn)行嚴(yán)肅處理。

　　13、嚴(yán)格審查分包單位的安全管理

　　(1)、嚴(yán)格審查分包單位的企業(yè)資質(zhì)、營業(yè)執(zhí)照、安全許可證是否符合要求;

　　(2)、分包單位必須有專職安全管理人員或派專人進(jìn)行安全管理，嚴(yán)格進(jìn)行入場前的安全教育，做好安全技術(shù)交底。

　　(3)、分包單位必須全面貫徹執(zhí)行安全生產(chǎn)的各項規(guī)章制度、標(biāo)準(zhǔn)、規(guī)范，實現(xiàn)安全生產(chǎn)。

　　14、建立安全生產(chǎn)獎罰制度

　　把安全責(zé)任制落實到相關(guān)部門、各人員。定期組織安全生產(chǎn)大檢查，并開展安全生產(chǎn)評比，對安全生產(chǎn)優(yōu)良的班組和個人給予獎勵，對于不注意安全生產(chǎn)的班組和個人給以批評，直到經(jīng)濟(jì)處罰。

　　安全生產(chǎn)要根據(jù)安全大檢查的結(jié)果和平時的安全檢查記錄進(jìn)行獎罰：

　　1、獎勵安全生產(chǎn)好、交底記錄資料齊全、認(rèn)真按照操作規(guī)程進(jìn)行施工、沒有發(fā)生安全、質(zhì)量事故的施工班組和相關(guān)人員。

　　2、對違章指揮、違章作業(yè)、違反勞動紀(jì)律、違反操作規(guī)程施工的以及發(fā)生安全事故的班組和相關(guān)人員進(jìn)行處罰。

　　3、獎罰要及時兌現(xiàn)，每月在各個施工班組發(fā)放工資時兌現(xiàn)。

　　六、竣工驗收管理和工程技術(shù)檔案管理

　　1、施工單位組織相關(guān)人員對完成的單位工程進(jìn)行自檢預(yù)驗收;自檢質(zhì)量等級合格、完成設(shè)計及合同約定內(nèi)容。并有完整技術(shù)檔案和施工管理資料。填寫《工程質(zhì)量保修書》、《工程質(zhì)量保證書》、《工程使用說明書》、《房屋建筑工程竣工報告書》和工程竣工驗收申請報告。報告應(yīng)由企業(yè)技術(shù)負(fù)責(zé)人和企業(yè)法定代表人簽字。

　　2、監(jiān)理單位接到施工單位工程竣工驗收申請報告后7日內(nèi)對單位工程進(jìn)行預(yù)驗收，預(yù)驗收檢查必須按戶檢查，不留死角。檢查的主要內(nèi)容：

　　(1)抹灰工程：抹灰墻體空鼓、開裂的面積;砂漿強(qiáng)度;四周棚角、陰、陽角是否順直;陽角方正;墻面的垂直平整;開間尺寸;天棚頂?shù)钠秸?門窗口是否過口;內(nèi)外窗臺空鼓、開裂;外窗臺的排水坡度和鷹嘴角度;墻面污染;排風(fēng)道排風(fēng)是否暢通、主副風(fēng)道間隔是否嚴(yán)密;樓梯間的抹灰質(zhì)量要好于室內(nèi);

　　(2)門窗工程：門窗框垂直平整、對角線;開啟、推拉是否靈活;五金件是否齊全;門開啟是否達(dá)到90°角;封閉是否嚴(yán)密;門窗鎖是否嚴(yán)緊;表面是否有損壞和污染現(xiàn)象;密封膠宏觀質(zhì)量;

　　(3)樓地面工程：地面砼強(qiáng)度，是否有起砂現(xiàn)象;地面砼空鼓、開裂;地面平整;周圍四角是否順直、平整;地面宏觀質(zhì)量;

　　(4)欄桿和樓梯扶手：欄桿和樓梯扶手的高度、立桿間距、平直段的高度和牢固程度是否符合強(qiáng)制標(biāo)準(zhǔn)要求;焊接質(zhì)量;宏觀質(zhì)量;

　　(5)屋面工程：防水工程的閉水和淋雨試驗是否達(dá)到要求(不滲不漏);排水坡度是否符合要求;保護(hù)層砂漿的強(qiáng)度;分格縫是否符合要求，是否用馬蹄脂灌縫;宏觀質(zhì)量;

　　(6)衛(wèi)生間防水工程：檢查閉水試驗是否達(dá)到要求(不滲不漏);衛(wèi)生間地面與室內(nèi)地面的高差是否符合要求;衛(wèi)生間的衛(wèi)生狀況;

　　(7)外墻保溫板工程：宏觀質(zhì)量是否符合要求;墻面垂直平整;窗上口鷹嘴角度;面層抗裂砂漿的質(zhì)量;陰陽角是否順直;翻包網(wǎng)的質(zhì)量;墻面污染情況;

　　(8)水落管：水落管卡與墻體連接是否牢固;水落管卡之間的間距;與墻體的角度必須滿足防水要求;水落管和管卡的質(zhì)量是否滿足耐久性的要求;

　　(9)水暖工程：各種試驗必須合格滿足使用要求;各種管線必須橫平豎直;管卡牢固、間距符合要求;各種套管的密閉情況;防腐質(zhì)量;保溫質(zhì)量;宏觀質(zhì)量;

　　(10)電氣工程：各種試驗合格滿足使用要求;各種接頭的掛錫情況;零、地、火線項的連接情況;各種箱盒安裝質(zhì)量;穿線質(zhì)量;宏觀質(zhì)量;

　　以上是預(yù)驗收檢查部分項目，項目監(jiān)理部根據(jù)工程實際情況確定工程檢查項目。檢查完成后對施工單位的工程質(zhì)量進(jìn)行講評，對存在的質(zhì)量缺陷確定整改內(nèi)容和時間，并將檢查記錄以監(jiān)理通知單的形式整理三份，施工單位、工程部各一份。施工單位按照監(jiān)理通知單和確定的整改內(nèi)容和時間進(jìn)行整改。整改完成后由項目監(jiān)理部組織施工單位進(jìn)行復(fù)檢，復(fù)檢合格出具《工程質(zhì)量評估報告》。評估報告應(yīng)由總監(jiān)理工程師和單位法定代表人審核簽字。

　　3、建設(shè)單位接到監(jiān)理評估報告后，建設(shè)單位組織施工、監(jiān)理單位進(jìn)行內(nèi)部驗收，合格后出具《房屋建筑工程竣工驗收報告書》，并通知勘察、設(shè)計、環(huán)保、規(guī)劃等單位進(jìn)行分項驗收。勘察、設(shè)計單位驗收，出具《房屋建筑工程竣工驗收報告書》，報告應(yīng)由總工程師和項目負(fù)責(zé)人審核簽字。安全環(huán)保保驗收和規(guī)劃驗收合格后出具合格證明文件。

　　4、對各部門提出的問題施工單位負(fù)責(zé)整改，問題整改完畢后，建設(shè)單位組建驗收小組，制訂驗收方案，7日內(nèi)組織勘察、設(shè)計、施工、監(jiān)理等單位在市質(zhì)量監(jiān)站的監(jiān)督下組成驗收小組按合同約定竣工時間組織竣工驗收。

　　5、工程竣工驗收合格后，建設(shè)單位提出工程竣工驗收報告，到工程質(zhì)量監(jiān)督站備案。

　　七、工程竣工驗收條件

　　1、完成建筑工程設(shè)計合同決定的各項內(nèi)容。

　　2、勘察、設(shè)計、施工、監(jiān)理等單位簽署的質(zhì)量合格文件。

　　3、主要建筑材料、構(gòu)配件、設(shè)備的出廠合格證、檢驗報告和進(jìn)場復(fù)試報告。

　　4、完整技術(shù)檔案和施工管理資料。

　　5、施工單位簽署的工程質(zhì)量保修書和保證書。

　　6、城鄉(xiāng)規(guī)劃部門出具規(guī)劃設(shè)計文件和復(fù)查后認(rèn)可文件。

　　7、公安消防、環(huán)保出具認(rèn)可文件。

　　8、工程上的各種影像資料。