自上個世紀九十年代以來,商品房從熱銷到滯銷再到理性化銷售,房地產市場競爭加劇。20**年之后,隨著國家宏觀經濟調控政策、土地政策、銀行貸款政策的調整,開發商完全憑借出讓地土地使用權套取銀行資金用于房地產項目開發的做法已經難以繼續,開發商必須投入大量的自有資金用于項目的前期開發,其面臨的開發風險大大加強。于是,更加理性和穩健將成為整個房地產業新的變化,有限的土地資源價值最大化將成為房地產業的最大特征。
在此前提下,房地產專業策劃公司介入房地產開發項目的運作將成為市場的主流。筆者就此文討論的即這一類合作所產生的協議─── 房地產開發項目前期策劃合同。
一、房地產開發項目前期策劃與房地產開發項目前期策劃合同的概念
日本策劃專家和田創對策劃的定義是:策劃是通過實踐活動獲取更佳成果的智能,或智能創造行為。也就是在對企業內外部環境予以準確地分析并有效地運用各種經營資源的基礎上,對一定時間內的企業營銷活動的行為、實施方案與具體措施進行設計和計劃。我國房地產業界現在對房地產項目策劃一般分為房地產戰略策劃模式、房地產全程策劃模式、房地產品牌策劃模式、房地產產品策劃模式、房地產發展商自行策劃模式等等。對于房地產專業策劃公司而言,通常建議房地產開發商采取房地產全程策劃模式。該模式由原深圳萬科股份有限公司董事、副總經理馮佳先生提出,以土地價值最大化策劃為核心,包含市場研究、土地研制、項目分析、項目規劃、概念設計、形象設計、營銷策略、物業服務、品牌培植等九個方面的內容。時間跨度自開發商委托日至業主入住、物業管理公司開始行使物業管理權之日止。
房地產項目的前期策劃也與房地產項目的代理銷售密切聯系,許多項目都采取策劃合同與代理銷售合同合并簽訂的辦法。在深圳、上海等城市,還出現了房地產專業策劃公司免策劃服務費、只收取代理銷售費的新模式。
房地產開發項目前期策劃合同從法律上定性,屬于一種技術咨詢合同。它具備技術咨詢合同的法律特征:首先,房地產開發項目前期策劃合同是受托人為委托人提供決策參考所訂立的合同,其中相當大一部分屬軟科學研究,凡屬工程設計、工程驗收、技術轉讓等實質性技術活動不屬此類合同調整。它主要發生在項目實施之前。其次,房地產開發項目前期策劃屬于決策服務,合同履行的結果僅為委托人可供選擇的咨詢報告。除合同另有約定之外,委托人將受托人提出的咨詢報告和意見付諸實施所發生的損失,受托人不承擔責任。
二、房地產開發項目前期策劃合同雙方當事人的主要義務。
(一)委托人的義務
房地產開發項目前期策劃合同的委托人一般為房地產項目開發商或投資商。其主要義務有:
1、如實告知受托人房地產項目的背景情況材料和基本情況。包括欲開發土地的位置、欲開發土地的土地權屬、欲開發土地的土地權性質、欲開發土地的權證面積、政府主管部門的規劃要點、自籌資金規模等。背景情況材料和基本情況是受托人進行分析研究、提出咨詢報告的基礎和依據,委托人提供的報告材料、數據、資料越全面,越有利于咨詢報告的科學性、合理化。
2、依據合同約定闡明需要咨詢的問題,并作明確之要求。委托人首先要向受托人說明具體的要求,它是受托人進行分析論證的出發點。一般而言,受托人應當提供市場調查分析、項目投資策劃分析、項目規劃策劃、項目可行性總評估分析四個方面的咨詢服務。
3、接受受托人的工作成果。接受受托人的工作成果既是委托人的義務,也是其權利。工作成果是指受托人完成的咨詢報告和意見,在受托人完成咨詢報告和意見后,委托人要及時組織評價鑒定,確認工作成果是否符合合同約定的條件,予以驗收。
4、支付報酬。這是委托人最基本的義務。委托人應依據合同的約定,分次或一次性履行支付報酬的義務。
(二) 受托人的義務
1、依約完成策劃方案
受托人的主要合同義務包括三項,一是完成房地產項目的市場調查工作,二是依據調查情況進行有科學依據的市場分析,三是進行有獨創性的策劃。按照房地產業的特點,受托人完成的策劃方案應包含的基本項目包括:
(1)市場調研
A區域房地產市場調研
B類比競爭樓盤調研
C各類物業市場調研
D項目功能與主題定位分析
E目標客戶定性調查
F目標客戶定量調查
G市場定位分析和項目價格定位分析
F項目可行性總評估分析報告
(2)項目投資策劃
A宏觀經濟和本區域城市市場調研
B項目所在地環境、現狀及發展趨勢判斷
C項目開發方式和開發
D項目土地SWTO調查和項目規模定位、價值分析
E項目投入產出分析及資金運作建議
(3)項目規劃策劃
A項目背景分析
B項目名稱和標志
C項目整體平面規劃、功能分區、道路系統布局概念提示
D單體主力戶型組合概念方案
E整體建筑風格定位、色彩計劃
F室內布局、裝修概念提示
G環境規劃及藝術風格提示
H公共家具設計概念提示
I公共裝飾材料選擇指導
J燈光設計及背景音樂指導
K項目建成后未來生活方式指引
依據以上義務,受托人要盡可能收集與所策劃項目有關的經濟技術信息、資源信息、人才信息,利用自身的技術知識和經驗,綜合分析項目的技術內容,預測房地產項目的經濟前景,為委托人的房地產項目提供科學依據和參考方案,提出具有較高科學水平和參考價值的咨詢報告和意見。房地產項目策劃方案不僅僅是一個結論性的方案,它還應包括基本信息數據、分析論證過程和各種可行性方案以及最佳方案等內容。
2、保證策劃方案達到合同約定的要求。
咨詢報告是委托人進行項目決策的主要依據。它要求受托人在技術咨詢工作中,采取嚴肅認真的態度,力求咨詢報告的先進性、可行性,避免咨詢報告華而不實或出現失誤、質量低劣、無參考價值等情況的發生,從而使策劃方案和意見達到合同約定的要求。
3、配合和接受委托人的驗收。
受托人進行的策劃,需經委托人對策劃方案驗收后方為履行完畢合同。在項目驗收過程中,受托人應委派專業技術人員和策劃方案設計人員按時參加由委托人組織召開的工作會議,對咨詢報告中的專業術語、調查依據、科學依據、策劃理念等進行解釋。保證委托人能夠清楚明白的知悉整個書面報告的內容并有能力予以實施。
對于委托人在驗收過程中所指出的問題,受托人應依據合同的約定予以修改、補作或對委托人予以解釋。
(三)房地產開發商訂立房地產開發項目前期策劃合同應當注意的問題。
1、正確定位房地產開發項目前期策劃工作的性質,不進“策劃萬能論”的誤區。
如前所述,房地產開發項目前期策劃公司在房地產項目中應起到的作用是“顧問”作用,僅僅依靠“顧問”的顧問工作不能使房地產項目起決定性作用。“策劃萬能論”將策劃不切實際地吹捧為靈丹妙藥,似乎立桿見影,一通百通,成了無所不能的百寶囊。它的觀點與實際是不相符的。
2、房地產開發項目前期策劃合同不必要與房地產代理銷售合同合并訂立。
依照策劃公司提供的合同樣本,房地產開發項目前期策劃合同往往與房地產代理銷售合同合而為一,稱《全程策劃與代理銷售合同》。筆者認為,兩類合同根本沒有合并訂立的必要:
(1) 兩類合同的法律性質不同,簽約雙方當事人在合同中的權利義務關系不同。
房地產開發項目前期策劃合同是一種技術咨詢合同,委托人與受托人之間發生的法律關系是咨詢服務關系;房地產代理銷售合同是一種委托合同,委托人與受托人之間發生的法律關系是受托人以委托人的名義銷售房屋。無論是從雙方的權利、義務的構成還是從權利、義務的特點看,兩類合同從法律上都缺乏必要的關聯性。
(2) 兩類合同合并訂立對于房地產開發商存在風險。
由于房地產開發項目前期策劃合同的技術咨詢合同特性,決定了沒有一個統一的標準衡量和評價受托人的工作業績。當事人雙方難以約定因前期策劃合同履行不合格而解除合同的條件。一旦委托人對受托人產生信用危機,委托人不能找到合適的法律事由終止合同的繼續履行,解約往往需要向受托人支付一筆不必要的違約金,委托人的自我保護能力較差。
(3)筆者建議,開發商應當在房地產開發項目前期策劃合同履行完畢之后,視受托人的工作業績再行選擇是否與受托人訂立《代理銷售合同》。
3、不要將前期策劃放在詳規之后。
開發商應在詳規之前完成前期策劃事宜。如果沒有項目區域市場調研數據支持、沒有競爭對手項目的市場營銷戰略的應對措施、也沒有確立項目的銷售方向,開發商就進行詳規,前期策劃就會失去其應有的作用。
4、給予受托人充分的時間。
對受托人而言,前期策劃合同的履行是一個調查-分析論證-獨創性策劃的過程,策劃期間還需要與委托人有充分的溝通。如果委托人給予受托人的時間不足,受托人難以投入足夠的人力、物力、財力去進行廣泛的前期市場分析論證工作,用十幾天乃至幾天時間拿出的策劃方案,分析與定位只能建立在主觀臆測上;創作的策劃方案不具備獨創性,僅僅是其他樓盤的修改翻版。最終,利益的受害者是開發商本身。
5、細分受托人的工作要點,對受托人應遞交書面報告的內容和形式作明確要求。
筆者在審閱一系列前期策劃合同后認為,對受托人應遞交書面報告的內容和形式要求不明確是此類合同糾紛形成的重要原因,也是此類糾紛處理的難點之所在。相對雙方當事人的專業分析,房地產開發商對此并不處于強勢,且我國現行法律、法規對此無詳盡規定。建議開發商在訂立合同時參考中國管理傳播網上的《房地產全程策劃營銷案提綱》一文,對受托人的策劃要點和文案作出細分之要求。
6、在合同中確認委托人享有受托人所提交的策劃方案中所包括的文字作品、圖片作品、電腦制作作品、其他廣告作品的修改權、使用權、經濟受益權。
7、確定分期付款的付款方式。一般可以將付款分為四個階段,一是訂立合同后的付款,二是受托人遞交初步策劃方案提綱時的付款,三是受托人正式提交前期策劃方案并經委托人驗收后的付款,四是房屋銷售達到某一額度后的獎金。將前期策劃分為四次付款,對于開發商所獲得的質量保障、服務保障,對于調動受托人的工作積極性和后期服務意識,都是具備良好作用的。
8、明確違約救濟方式
開發商在訂立合同時,應訂立違約責任條款和爭議解決方式條款。對于在合同履行過程中因受托人不履行合同、延期履行合同、履行合同不合格、履行合同過程中受托人泄露委托人商業秘密等違約行為作出違約責任的約定;并在爭議解決方式中約定是通過訴訟途徑解決或通過仲裁途徑解決雙方因合同爭議所發生的糾紛。
篇2：房地產前期策劃應注意問題
房地產前期策劃應注意的問題
一本厚厚的策劃報告中大談概念、思路，縱橫四面分析市場，壯語幾萬，憑此征服開發商的先輩后生不乏其人，我們接單營銷功夫真正的“武裝了內褲”，且不說這其中到底有多少真金可言，瞧瞧每個星期長沙房地產信息網上突然冒出的一批又一批待哺的新興代理公司，還有大批不斷接單又被踢出去的先人，我們不得不開始深思這個行業！在我看來，誰真正做到專業化，誰就生存！光憑文采動人、創意絕倫打天下的策劃時代終將過去，技術策劃終會將“撮把子”這一稱呼送入歷史！
目前策劃公司所做的前期策劃實在有限，原因是多方的，我只想從我們自己這一方面來想一想是為什么！前期策劃的重要性不要多作分析，就像找上四川那邊的女朋友，上了床這事就定了，由不得你了，所謂“少不入川”嗎！后代品種好不好找朋友時就得看好了。
一、 說成本估算
成本估算目前普遍認為是做預算的事，其實不然，預算、概算有資料可依、有數據可查，是項目基本上看得清摸得著了，因此只是一個量化的過程；估算卻是通常在只有一個想法的基礎上算這本賬，簡單講就是給你一塊地找出個最賺錢的辦法來，這時候經驗將起到至關重要的作用。一般的房地產策劃公司都有項目可行性研究這項業務范圍，或許是市場經濟條件下的緣故，這里面做的可行性報告都是可行的，一個笑話！既是要行了為什么還要論證可行不可行。先不管這個問題，算好一筆經濟帳，做好成本估算是一個策劃公司最起碼的技術。
目前業界（就我所知道的長沙大多數策劃公司）的房地產開發成本算法有兩種做法：第一種，簡單的拍腦殼做法，先定下利潤目標，然后算成本，一頁A4紙全部搞定，操作這種方法的策劃人大多不理解建筑專業知識，對價格構成，基本價格水平沒有一個全面的了解，以往做過的案例，網上的數據構成了這個算法的基礎，準確講這還稱不上是工程上講的那種憑經驗做估算的“拍腦殼”做法；第二種算法可以歸納為“學院派”做法，計算藍本為廣洲大學一位賈博士的參考書，或是流傳在網上一個關于上海房地產成本估算的貼子，二者計算方法如出一轍，有較強的理論性，總的成本分為開發成本，開發費用兩類，是一種靜態的計算方法，與實際開發過程的成本構成內容相差較大，例如在前期工程費中對籌建開辦費的理解、計算是不合實情的，開發成本對開發間接成本計算則是忽略了，加之開發費用中管理費用沒有分清直接成本、間接成本，開發商一方的經營管理等間接費計算完全與實際操作脫節。
目前國家對房地產開發前期估算并沒有制定一個規范、標準，因此業內大多也是憑經驗辦事，加之房地產估價公司、設計公司這方面的專業公司在項目前期難以實質進駐操作，策劃公司對成本的估算顯得尤為重要。可惜的是目前策劃公司構成過于復雜，做廣告的，做二手房的，做代理的樣樣俱全，門檻太低，雖是各有所長，卻是忽略了這項基本技術。料想一下，一個投資幾千萬上億的開發項目，號稱開發商智囊團的策劃人連筆賬也算不清，恥，也無怪乎別人說我們是撮把子了！
二、 說經濟分析
為開發商提供全面咨詢，為其資金安排提出合理建議，為項目成本控制出謀劃策是房地產策劃的一項重要功能。若把房地產策劃分個大小，我覺得有三個層次，一層是房地產開發項目的營銷策劃，這是市場上最常見的，就是想幫開發商賣房子，一大幫代理商爭得頭破血流，為了賣出房子絞盡腦汁那種；第二層是為開發公司提供戰略咨詢服務，這就不是單純的中介公司了，等同于開發商的合作伙伴，“戰略聯盟關系”；第三層則是將房地產歸之于一個城市的運營，包括一個中小城市的經營定位，旅游地產策劃等等，這在西安有過成功的案例了。
目前的策劃公司從能力上，從業務合作可能上（在長沙）都難有全面為開發商提供經濟分析職能服務，房地產項目開發經濟分析包括資金流分析、財務分析、風險分析等內容，內容通常涉及開發公司高度機密，“可見度”太低，在基本數據不清楚的條件下，做了也是白做，因此這部分內容是開發公司內部由會計部門完成；而在能力方面，如果沒有切身的開發商開發工作經驗，我們也是無法洞悉其中的技巧的。房地產項目開發周期長，影響因素多，開發商這邊的算法通常帶有強烈的個體因素色彩，而且到底開發的數量有限，他們是有這種業務機會，卻是難以得到提高；而策劃公司呢，可以見識很多的開發項目，遺憾的是很少有這種業務機會，于是基本放棄了！這也許就是一個產業發展初級階段的產物吧！不可否認房地產策劃最終是要走向專業化的，目前的策劃業界也是要肯定分洗牌的，誰最終掌握了這些目前“不可能”的技巧，誰就是將來的強者！
三、 產品規劃設計
以前提過這方面的觀點，如果產品策劃就是“一層門面就是五米九”，“窗戶要是飄的”，“小區一定要有會所、泳池”這類話語，連個基本的層高標準不曉得，簡單的戶型設計動線、采光、通風標準不曉得，也無怪乎設計師們清高的恥都不恥你了！一句“你曉得什么”噎得你一句話也說不出。策劃人，至少你得有與設計師對話的水平，參透設計的本質，將設計技術上的事情讓設計師去做，你去把握基本思想，提供設計理念！深挖商業價值！
認識產品設計首先要做的就是理解設計，做到說話不“匡瓢”，房子的進深、開間、層高模數，規劃日照采光要求標準，各類結構的優劣、造價，種種建筑風格的特點等等，這些是基本的，有了這個你才有與設計師交流的話語，有了溝通的條件。
策劃師不是設計師，我們不管如何設計產品，但我們一定要清楚要如何知道該設計一個什么樣的產品，那么在我們的調查中就必須將建筑產品需求要素通俗化，最真實的采集市場信息，從而總結出可以行之有效的設計要求，做到真正的“定單式”營銷。目前大部分策劃公司所謂“定單式營銷”明顯是撮人的，設計師策劃師交流的空間都沒有，你如何下訂單！就像如今做房地產的人（營銷，設計、開發商）都知道房型要三房二廳好，可是做為一個策劃人，這句話是不應該只說說而已的，人們對產品的需求是多樣化的，而且有現實的、將來的要求之分，能有效結合現在的和將來的利益，將三房的差異化做出來，將三房的文章做足才是我們的本事。
值得提出的是，在產品設計一塊，策劃的最重要任務是提供市場參考意見，這種意見必須是有依據的，是專業的。設計師的大膽、敢想是基于技術上的；而策劃師的大膽、敢想要是市場前瞻性的，是基于要實現開發價值最大化的基礎上的。
篇3：商業地產前期策劃建筑設計建議
商業地產前期策劃關于建筑設計的建議
隨著商業地產開發的不斷成熟和理性，越來越多的開發商已經從當初以住宅開發模式做商業地產開發的套路中轉變過來，甚至對后期經營管理的重視程度已經超過銷售。而在前期策劃工作中相當重要的一個環節就是對建筑方案設計的支持，包括整體規劃、物業形態、建筑風格、商業建筑要求、人流動線等。
本文從后期經營、招商的角度出發，研究不同商業經營模式對前期商業建筑設計、配套設施的要求。以期在項目初始的策劃階段能夠對建筑設計和布局規劃提出建設性的意見，減少后期的改動與損失。
一、規劃設計創造高質量的商業空間
1、商業項目設計總體原則
商業物業較為常見的有以下四種空間形式：
（1）室內大開間。無街道，商鋪間沒有完全隔絕；（如百貨、大賣場）
（2）露天步行街。上空無頂棚，空間開敞的步行街；（如吳江路步行街、梅川路步行街等）
（3）回廊式步行街。步行街的兩側或一側為回廊，步行街局部遮蓋；（如西郊百聯購物中心）
（4）室內步行街。步行街在室內，完全遮蓋。（如港匯廣場、正大廣場）
由于步行街是一種線狀的建筑空間，能更利于消費者的購物、休閑、交流、娛樂，更能感受到繁榮的商業氛圍，也利于商場的經營管理，因此，步行街購物中心是最受歡迎的空間形式。
商業項目在追求寬敞舒適的空間的同時，對得房率K（實際使用面積/銷售面積）也要控制，不能過小。室外步行街的得房率K能達到80——90%，而室內購物中心的得房率要小得多，因中庭、過道（街道）、休閑區等公共部位面積都屬于公攤面積，一般在得房率在55%——65%之間。
內部布局規劃方案是在總體上考慮了商業業態的總體平衡，使通過所有承租戶的人流通行量達到最大，達到購物中心的整體人氣平衡，避免產生絕對的死角死鋪。在規劃設計上常用手法有：
（1）以主力店引導人流。
一般大型購物中心都會引進主力店來吸引人流，并對人流起到引導作用。通常會將主力店安排在整個人流動線體系的終端，即盡量靠里，盡可能的延長購物中心的人流通過路線；例如很多大賣場會設置在相對比較靠里的位置，人流進入大賣場必須要經過較長的一條通道，通道兩邊通常布置專賣店。或者將大賣場設置在二樓，讓消費者必須要從二樓經過。
（2）以局部的造景、中庭聚集人流；
景觀、中庭是現代商業中心的必要元素。不論你是哪種形式的商業，景觀和中庭都是必不可少的，它已經不僅僅是購物環境、消費檔次的符號。
景觀和中庭在商業建筑中起到的是疏散和聚集人流的雙重作用。一方面景觀和中庭吸引聚集人流集中、停留；另一方面，通過通透、寬敞的視覺可見性，消費者非常容易尋覓到自己的消費目的地，迅速有針對性地引導人流。
（3）以餐飲休閑娛樂區引導人流；
餐飲業態已被驗證為是最能夠吸引人流、聚集人氣的商業業態。不管是綜合性商場、休閑步行街還是社區底商，餐飲都應該作為主力業態而占有相當大的比例。尤其是在一些流動人流較少的住宅區，普通零售、百貨服裝等對人流依賴較大的業態難以生存，而餐飲、休閑、娛樂等服務型業態卻能夠很好的吸引人流。
餐飲業態有帶動人氣的作用
（4）出入口數量和位置的設置調節人流量均衡；
出入口是吸引人流的關鍵所在，但并非入口越多就是越好。過多的出入口也會導致人流的流失以及商業動線的混亂。通常商業項目的出入口會有主入口和次入口之分，主入口1~2個，次入口2~3個，視項目的具體面積而定。
出入口的位置通常是設置在通行方便，人流量較大，曝光率較高的明顯位置，如街角。
商業街、商場的出入口設置比較
購物中心的室外、外立面和室內的處理，要處理講究建筑的個性風格，同時要追求商業氣氛和娛樂性。比較常用的是店招和標示兩種方式。
（1）屋頂和外立面的合理處理店名招牌廣告位，既滿足經營期購物氣氛的營造，又能取得可觀的廣告位出租收入。
（2）建筑細節中溶入標志和圖示，也能完美的將建筑美和商業味融合。
5、商業項目的無障礙設計
商場應為殘疾人、老人、孕婦、兒童等弱勢群體提供良好的平等的購物環境，在建筑設計體現“以人為本”的思想。比如自動步道的運用、平進平出出入口、自動門、有高差處設坡道、殘疾人專用電梯、專用廁所、專用停車位等。
6、商業項目的景觀設計
豐富的綠化能營造舒適休閑的購物空間和溫馨氣氛，給購物者購物賞景的感覺。如同其他設計一樣，景觀綠化設計在項目開始時就要拿出方案來，比如對種植花樹的荷載的考慮、與空調出入口的關系、現場植被的圍護問題、澆灌系統的設計、避免強光光源的影響等等因素。
7、公共部位的燈光照明設計
商業燈光照明對創造舒適的購物環境極其重要。如突出商品立體感和質感的重點照明；注重情調表現，用在餐飲、娛樂、休閑等服務區域的裝飾照明等等。良好亮度的商業燈光照明還能明顯改善空間感。在室內空間感較小的購物中心尤其要采用良好的燈光照明，使室內空間顯得寬敞。要達到良好的購物中心室內燈光效果，在設計時要處理好照明的色溫、照度、顯色性與室內裝修的質感、色彩的關系，使燈光和裝飾相映生輝。
二、平衡多樣化的業態與復雜的功能流程之間的矛盾是商業項目設計的最大挑戰。
在大型商業項目中，其業態種類趨向于更加多樣化。既有不同規模、檔次的業態組合，如大型賣場、百貨店、精品店、商業街等；也有不同經營特色的業態組合，如文化、娛樂、休閑、運動、購物等。其服務內容和功能結構已經超出了常見的特定建筑類型范疇，而是一個組織精密、結構復雜、形態豐富的以商業為主要功能的建筑綜合體。如何平衡多樣化的業態與復雜的功能流程之間的矛盾，是商業地產項目設計中最大的挑戰。
在商業運營與建筑設計之間有時會產生一些不可調和的矛盾。僅從商業設施的運營與使用出發而確定的功能流程和空間布局，會影響到建筑結構及造型的技術合理性，甚至會產生關系到建筑物能否成立的問題。因此，在商業項目設計中，一方面要追求技術的進步、重視對新型結構形式以及技術設備的研究和探索，以適應更新的商業業態的使用要求；另一方面在進行業態規劃和商業空間布局的同時，應充分考慮技術實現的可能性。
三、人流系統規劃設計
人流系統是一個商業項目能否經營成功的基礎條件，失敗的人流規劃就會造成動線混亂、人流行走不暢、商業死角（死鋪）等現象，直接影響商業經營業績。
商業建筑的外部人流系統規劃
商業建筑的外部環境雖然不參與直接經營，也不直接產生經濟效益，但其對吸引人流及聚集人流具
有重要的意義。1）人流規劃符合易達性
暢旺的人流、車流是商業經營之根本。外部交通的易達性和人流組織的結合是商業項目成功的關鍵。因此，商業項目必須具有非常好的易達性。
位于公交換乘站點、地鐵出入口附近的商業項目，通常能獲得大量、持續人流；過寬的主干道或者有護欄阻隔的道路兩邊，不利于人流的穿越和引導。
通常可以根據不同情況進行如下設計：
*將商業主入口設置在路口或靠近車站的位置
*在商場地下一層設置通道與地鐵車站相通
*設置過街人行天橋
*設置規范、準確的引導標識系統
2）停車體系
現代商業對停車要求越來越高，除要確保停車位數量的基本條件外，車流的組織以及停車后的人流動線也越來越受到重視。人車分流已經成為規劃設計中最基本的一個滿足條件，越來越多的新建商業都會考慮專門的出租車上下客區。
對于大型商場而言，停車場地的設計及合理安排關系到消費者的便捷性，并很大程度上影響到消費者的購物決定。從方便大多數消費者的角度出發，宜在商場外部周圍布置大量的地面停車場位，但在實際操作中，地面停車通常需要占用大量空間，而被地下室停車位所取代，這就需要從地下停車庫到商場內部的動線必須便捷、直達；另外，還需協調好商場的貨物運輸、卸貨區及出租車停靠點的停車用地，并進行有效的人車分流體系，以免對消費者產生相互干擾的影響。
大型商業設施通常較為多見的是將車庫設置在地下一層或二層。以家樂福（碧云）為例，其車庫設置在地下一層，與家樂福賣場同一樓層，不用走電梯就直接通向超市內部。方便了消費者購物，也增加了商家的商業機會。
3）廣場
許多大型的商業項目都有設置廣場，廣場可作為停車場或顧客暫時休息的場所，也可為消費者提供一個游玩及觀賞夜景的平臺，能夠起到良好的聚客作用；另外，它也可以是室內商業空間的有益延伸，如可在廣場周邊布置餐飲、休閑項目或室外運動娛樂設施，也可將其作為戶外展示及大型營銷活動的空間。
大型商業的廣場，分為室內和室外兩種情況：
室內廣場中庭；是大型商場購物中心必不可少的建筑元素。
室外廣場的大小則視地塊規劃要求而定，通常會設置在主入口或項目紅線。以溧陽項目為例，政府要求其建筑紅線距離人行道要退界60米，建設市民廣場。
一般廣場的用途主要有：
*設置地面停車場
*設置綠化、道路景觀
*設置消費者休憩空間
4）外立面設計
形象鮮明、設計突出的商業項目通常能夠給人以深刻印象，滿足顧客的視覺享受，吸引它們前往，同時也是本項目區別于其它項目的顯著標致之一。
從外立面設計的角度來看，符合產品、目標客戶定位是關鍵。通常一般的社區型大型購物中心的外立面不應設計的太過高檔或另類，而是以暖色調、簡約風格等較有親和力的設計更為貼切普通大眾的審美觀點和消費心理。
四、商業建筑的內部人流系統規劃
室內的人流系統的規劃必須要滿足以下幾方面因素：物理因素、建筑設計因素、業態分布規律及顧客生理、心理因素。
（一）物理因素
即人流系統要符合商業建筑本身結構，如滿足商業項目樓層垂直系統設計、立柱間距、中庭、大堂設計、應急出口設計等基礎上規劃設計。此類要求最好能夠在前期設計階段就明確下來，特別是大型商業項目，其主力店的建筑規劃要求應當盡早明確，以免在后期建設過程中造成不必要的浪費。
（二）建筑設計因素
1、人流動線設計以直線為主，根據經驗，在人流視野范圍內的商鋪，具有高租金的價值。但在直線的人流動線中，可以規劃幾個類似于小中庭的前凸或后凹形式，以提升局部商鋪的租金。
小中庭通常設置在較為靠里的位置，用于對人流的疏散引導。此外，小中庭也有利于增大一些商鋪的開間和可視性，增加內部商鋪的價值。
2、為了有效拉動次級通道商鋪的人流量，可將收銀臺、衛生間、樓層休息區等部分功能分布在次級通道上，以拉升次級通道的人流量，同時也可降低將其設立在主要通道旁占用黃金鋪面的損失。
3、如果商場面積過大，必須存在若干主次通道，那么除了保證若干通道間的暢通及聯系外，還應該在商鋪前后都設立出入口，既方便顧客快捷的往返前后通道，又能緩解人流的擁堵，提升人流平均到達率。
為了最大限度的保證人流暢通，有時會將兩條通道之間的商鋪設計為前后通鋪，消費者可以很方便的游走于兩條通道之間，加速人流行走。但是這樣的設計也會存在一些問題，例如：
商鋪的面積增大（原本可以劃分為兩間商鋪）
4、人流通道盡量采用圍繞中庭的雙環回型結構，這種結構可以增加商場的通透感，最大化的增加顧客視線內的商鋪數量，提高顧客的商鋪到達率。
適當的連廊設計會起到很好的人流引導作用，連廊可以比作為室內的天橋，在不同的區域之間起到橋梁作用。而且連廊也是很好的縱覽這個商場格局的位置，從而有效提高人流行走的效率。
5、在樓層之間設立的臺階式手扶電梯上下部分應分開設計或設計成剪刀式，以增加人流上下樓時光顧店鋪的數量。
此種電梯和樓梯的設置在百貨商場里較為常見，這樣可以讓消費者多繞半圈中庭，起到延長行走路線的作用。
五、業態
1、合理分布主力店位置，如果將其設在入口附近，將損失后邊的人流到達率，但如果將主力店放置在商場的中后端，在人流的影響下會極大的拉動前邊商鋪的價值。在多層建筑結構的商場，最理想的人流拉動策略是，將主力店設在高層。
2、按照消費者的購物目的進行業態分布，對于經營誘導性商品、季節性商品、時尚類商品的業態類型，適宜分布在較低的樓層，通過商品的展示達到吸引消費者購買的目的，而對于經營目的性較強的業態類型適宜分布在較高樓層，一般而言，辦公用品、家用電器、娛樂、大型餐飲等適宜分布在較高樓層上
3、按照商品屬性進行業態分布，一般而言購買頻率、占用空間較小的日常生活用品一般分布在較低樓層處，而不常購買、占用空間較大的耐用商品適宜分布在較高樓層，如家居用品、家用電器、大型書店等就是典型。
4、進行業態分區設置，把經營相同類型商品的商家統一設置，既能發揮業態的聚集效應，又能方便消費者選購不同檔次、不同式樣的產品，從而達到“1+1>2”的效果。
六、顧客生理、心理因素（緩解顧客購物疲乏感和不適感）
1、每層樓的人流過道數量，一般1主2輔便可。簡單易梳理的人流動線，可以使消費者更加輕松的行進，而不會產生暈頭轉向，不知身在何處的感覺，
從而喪失了再次光顧的情緒。2、商鋪采用玻璃墻體，以增加商場的通透感，使顧客不產生壓抑感和不適，可以在一定程度上增加人流光顧店鋪的數量。
3、在中庭小廣場設立休息區域，對不同的顧客進行分流，同樣，顧客短暫的休息可以提升人流的店鋪光顧數量。
4、應該在人流通道頭尾端等地方給予顯著的區域和功能標識，方便顧客辨認，避免了消費者認為商場像迷宮難逛，而產生下次不會再來的想法。
總之，通過對商業建筑室內、室外人流系統的規劃，能夠較好的避免商鋪人流死角，并且最大限度地吸引人流，使商鋪價值達到最大化。
總結
以上從后期招商、經營的角度考慮了規劃設計對商業地產的成功有哪些關鍵因素、商業建筑的人流系統規劃、時至今日最好的商業地產開發模式發生了哪些變化。主要對商業規劃設計關鍵點；人流系統規劃設計進行了著重的研究分析，注重在細節方面的要求，經營中問題的改進，招商實踐中難點的建議。