國(guó)六條細(xì)則公布之后,有媒體說(shuō)這次房地產(chǎn)政策出臺(tái)后,房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商出現(xiàn)了集體失語(yǔ)。行為有點(diǎn)反常。實(shí)際上,這是一種表面現(xiàn)象,表象背后暗流涌動(dòng)。比如最近有所謂全國(guó)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商巨頭密會(huì)上書(shū)、還有所謂工商聯(lián)住宅產(chǎn)業(yè)商會(huì)情況匯報(bào),以及政府各部門召開(kāi)的會(huì)議。從這些會(huì)議所透露的信息來(lái)看,國(guó)內(nèi)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商與地方政府在密謀如何突破國(guó)六條細(xì)則的限制,如何來(lái)尋找有利房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商及地方政府的政策解釋。

一般來(lái)說(shuō),任何制度規(guī)則的改變都是一次利益關(guān)系的調(diào)整。同時(shí),任何制度規(guī)則與政策都是不完全的,比現(xiàn)實(shí)的經(jīng)濟(jì)生活要貧乏得多。這樣,由誰(shuí)來(lái)主導(dǎo)對(duì)這種制度規(guī)則的解釋,同樣利益攸關(guān)。這就是每一次關(guān)于房地產(chǎn)政策的出臺(tái)后,房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商傾力而為來(lái)解釋新政策的根本原因。

但是,從國(guó)六條細(xì)則的內(nèi)容來(lái)說(shuō),由于其基本傾向有利于房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)、有利于地方政府,從而也就使得相關(guān)職能部門要房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商不要過(guò)分渲染與評(píng)價(jià)政策、并要求房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商并聽(tīng)之實(shí)施。因?yàn)槭虑橐蛔呦驑O端,市場(chǎng)面對(duì)的問(wèn)題會(huì)更多。

同時(shí),我們也應(yīng)該看到,盡管國(guó)六條細(xì)則十分溫和、涉及實(shí)質(zhì)性宏觀政策工具還不夠,同時(shí),國(guó)六條細(xì)則又是一個(gè)強(qiáng)制性、完全量化了的細(xì)則。因此,要保證國(guó)六條的權(quán)威性,就得對(duì)國(guó)六條細(xì)則認(rèn)真履行,否則政府執(zhí)政能力就會(huì)受不少質(zhì)疑。

即使是這樣一個(gè)溫和的房地產(chǎn)政策,房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商仍然認(rèn)為,國(guó)六條細(xì)則中關(guān)于90平米和70%的規(guī)定存在“一刀切”的問(wèn)題,執(zhí)行起來(lái)較為困難;這一政策缺乏緩沖期,將會(huì)使企業(yè)蒙受損失;而且會(huì)導(dǎo)致中大戶型商品房因?yàn)楣┎粦?yīng)求而價(jià)格上揚(yáng),最終與政府控制房地產(chǎn)價(jià)格上漲過(guò)快的愿望相抵觸。有消息稱,關(guān)于針對(duì)“90平米和70%”的規(guī)定,原來(lái)傾向于要求每個(gè)項(xiàng)目都要達(dá)標(biāo),現(xiàn)在可能只是要求各城市在規(guī)劃總量上進(jìn)行控制。也就是說(shuō),對(duì)國(guó)六條細(xì)則進(jìn)行某種程度的“修正”,仍然是各地房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商正在努力而為的事情。假定房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商一味不贊同,通過(guò)游說(shuō)的方式讓政府改變目前國(guó)六條細(xì)則,那么問(wèn)題的性質(zhì)也就不同了。

這就是為什么要把國(guó)六條細(xì)則實(shí)施到底的理由。可以說(shuō),要不要把國(guó)六條細(xì)則實(shí)施到底,是涉及這次國(guó)六條政策能否達(dá)到目的的大問(wèn)題。對(duì)90平方米和70%的規(guī)定,盡管可以有不同的解釋、有不同的含義。但這種解釋權(quán)不僅不能夠釋放給地方政府或房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商,還必須對(duì)國(guó)六條細(xì)則基本內(nèi)容可能出現(xiàn)歧義的地方作出新的解釋與界定,以利于把國(guó)六條細(xì)則實(shí)施到底。如果相關(guān)職能部門對(duì)完全量化了的規(guī)則進(jìn)行彈性化處理,那么其政策的效率也就弱化了一半。一旦出現(xiàn)這樣的情況,那么這次房地產(chǎn)宏觀調(diào)控成效也就相當(dāng)不確定了。

把國(guó)六條細(xì)則實(shí)施到底的意義,還在于國(guó)六條細(xì)則的認(rèn)真實(shí)施與落實(shí),可能對(duì)國(guó)內(nèi)房地產(chǎn)的市場(chǎng)會(huì)產(chǎn)生相當(dāng)大的作用。首先,從國(guó)六條細(xì)則的宗旨來(lái)看,就是希望通過(guò)政府強(qiáng)制性的規(guī)則來(lái)調(diào)整目前不合理的住房結(jié)構(gòu)。住房結(jié)構(gòu)應(yīng)該符合中國(guó)國(guó)情,通過(guò)強(qiáng)制性國(guó)內(nèi)住房結(jié)構(gòu)的調(diào)整可以改變中國(guó)目前的房地產(chǎn)市場(chǎng)的發(fā)展模式、改變國(guó)內(nèi)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商的經(jīng)營(yíng)模式及改變消費(fèi)者的住房消費(fèi)模式。在這意義上說(shuō),國(guó)六條細(xì)則對(duì)國(guó)內(nèi)房地產(chǎn)市場(chǎng)的影響不可小覷。

總之,盡管國(guó)六條細(xì)則是一個(gè)溫和的有傾向性的房地產(chǎn)政策,但其中規(guī)則有利于改變目前的不合理房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展模式。從中長(zhǎng)期來(lái)看,對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)影響不小。因此,一定要把其細(xì)則實(shí)施到底,決不可因?yàn)榉康禺a(chǎn)開(kāi)發(fā)商的游說(shuō)而改變方向。

篇2：調(diào)控政策下的房地產(chǎn)投資策略

　　中國(guó)的房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展至今,取得了長(zhǎng)足的進(jìn)展,但同時(shí)也累積了不少的問(wèn)題。這些問(wèn)題主要體現(xiàn)在四個(gè)方面:金融風(fēng)險(xiǎn)、結(jié)構(gòu)失衡、房產(chǎn)功能定位不準(zhǔn)以及發(fā)展速度過(guò)快。

　　金融風(fēng)險(xiǎn)也許是房地產(chǎn)行業(yè)面臨的最大問(wèn)題。在中國(guó)房地產(chǎn)的發(fā)展過(guò)程中,銀行發(fā)揮了巨大的作用,但與此同時(shí),房地產(chǎn)行業(yè)---如開(kāi)發(fā)商貸款與個(gè)人住房按揭貸款的急速增加---也給我國(guó)的金融系統(tǒng)帶來(lái)了巨大的潛在風(fēng)險(xiǎn)。此外,由于房地產(chǎn)行業(yè)的持續(xù)快速發(fā)展,境外資金大量涌入我國(guó)的房地產(chǎn)市場(chǎng)。大量的熱錢也增加了我國(guó)金融系統(tǒng)的風(fēng)險(xiǎn)。而目前我國(guó)正處于金融改革的關(guān)鍵時(shí)期,金融市場(chǎng)即將全面開(kāi)放,利率市場(chǎng)化和人民幣升值的壓力也日益增大。在這個(gè)微妙的時(shí)刻,房地產(chǎn)業(yè)累積的風(fēng)險(xiǎn)以及境外熱錢對(duì)我國(guó)金融體制可能造成的影響引起了廣泛的關(guān)注。

　　房地產(chǎn)發(fā)展速度也是市場(chǎng)關(guān)注的焦點(diǎn)之一。近幾年,我國(guó)房地產(chǎn)行業(yè)快速發(fā)展,房地產(chǎn)投資額與商品房銷售價(jià)格都出現(xiàn)了明顯的快速上漲,一些城市的房地產(chǎn)市場(chǎng)出現(xiàn)了非理性上漲的情況。但是我們應(yīng)該意識(shí)到,一個(gè)地區(qū)的房地產(chǎn)發(fā)展速度必須和當(dāng)?shù)谿DP的發(fā)展周期相符合,如果房地產(chǎn)過(guò)快上漲,必然會(huì)帶來(lái)一系列的社會(huì)和經(jīng)濟(jì)問(wèn)題。

　　房地產(chǎn)的主要功能是居住功能,投資功能主要體現(xiàn)在保值增值,盡管金融的最高境界就是套利,但房地產(chǎn)絕對(duì)不能成為套利的工具,房地產(chǎn)地金融工具屬性需要弱化。

　　針對(duì)目前房地產(chǎn)發(fā)展過(guò)快、累積的金融市場(chǎng)潛在風(fēng)險(xiǎn)過(guò)大的這種情況,政府采取了相應(yīng)的緊縮性宏觀調(diào)控政策。這一次的宏觀調(diào)控其實(shí)是配合我國(guó)的金融體系改革而來(lái)的,是對(duì)房地產(chǎn)行業(yè)的一次全面調(diào)控,對(duì)房地產(chǎn)各參與方的預(yù)期、對(duì)流動(dòng)在房地產(chǎn)市場(chǎng)內(nèi)的熱錢以及市場(chǎng)需求都做了對(duì)應(yīng)的規(guī)范和調(diào)控措施。政策實(shí)施到現(xiàn)在,我們可以看到,此次調(diào)控已經(jīng)產(chǎn)生了一定的效果。市場(chǎng)預(yù)期發(fā)生了明顯的改變,一味看漲這種一邊倒的現(xiàn)象已經(jīng)不復(fù)存在,當(dāng)然也要警惕出現(xiàn)全部看跌的情況;市場(chǎng)需求也做了分類引導(dǎo),投機(jī)需求被抑制、投資需求得到了疏導(dǎo)、而自住型購(gòu)房者的利益得到了保護(hù)。

　　那么在這個(gè)宏觀調(diào)控的背景下,開(kāi)發(fā)商和投資者應(yīng)該采取怎樣的對(duì)策呢?

　　對(duì)于開(kāi)發(fā)商來(lái)說(shuō),首先就是應(yīng)該回歸到市場(chǎng)本原上來(lái),勤練內(nèi)功,做好產(chǎn)品。房地產(chǎn)行業(yè)有一項(xiàng)最基本的屬性,就是土地。在目前土地供應(yīng)收緊的情況下,開(kāi)發(fā)商要做的就是要精耕細(xì)作,盡量為土地施肥。在產(chǎn)品品質(zhì)、客戶服務(wù)以及顧客滿意上多下功夫,盡量做到每一單位的土地都能產(chǎn)生盡可能多的附加值,以達(dá)到企業(yè)效益的最大化。

　　第二,開(kāi)發(fā)商還應(yīng)該注意分散企業(yè)經(jīng)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn)。建立企業(yè)地域組合,在不同的城市進(jìn)行房地產(chǎn)開(kāi)發(fā),以分散地域風(fēng)險(xiǎn);建立企業(yè)產(chǎn)品組合,把企業(yè)產(chǎn)品在普通住宅、別墅、商用物業(yè)等不同物業(yè)類型上進(jìn)行適當(dāng)分布,以分散產(chǎn)品風(fēng)險(xiǎn);同時(shí)企業(yè)還應(yīng)該構(gòu)筑金融組合,多元化企業(yè)的資金來(lái)源,充分合理地利用基金、信托、銀行貸款及企業(yè)預(yù)售資金等融資渠道,以緩解資金鏈對(duì)銀行的過(guò)度依賴性。

　　對(duì)于投資者來(lái)說(shuō),要意識(shí)到以幣求貨仍是主流。持有人民幣與持有房產(chǎn)相比,很多人還是會(huì)選擇持有房產(chǎn),房地產(chǎn)投資的需求客觀存在,這些投資需求應(yīng)該得到適當(dāng)?shù)氖鑼?dǎo)。現(xiàn)在中國(guó)中西部許多城市以及長(zhǎng)三角的二三線城市,房地產(chǎn)行業(yè)仍然具有投資價(jià)值;如果能夠把這些城市里品質(zhì)優(yōu)秀的樓盤與具有投資需求的人群匹配起來(lái),那么第一投資需求能夠得到滿足,其次也可以有效緩解上海、杭州等一線城市的投資壓力。

　　二、三線城市房地產(chǎn)市場(chǎng)的發(fā)展仍然很不成熟,在運(yùn)用產(chǎn)業(yè)政策對(duì)市場(chǎng)進(jìn)行調(diào)節(jié)、控制投機(jī)比例上需要向北京、上海等較成熟地區(qū)學(xué)習(xí),而信息化建設(shè)及房地產(chǎn)市場(chǎng)數(shù)據(jù)監(jiān)控仍有待加強(qiáng)。因此在把人們的投資需求引導(dǎo)到二、三線城市的同時(shí),也有一些值得注意的問(wèn)題。首先,在投資區(qū)域的選擇上,投資者不要只關(guān)注那里的新建開(kāi)發(fā)區(qū),老城區(qū)的舊區(qū)改造可能也具有較大的投資潛力;其次,在物業(yè)類型的選擇上,要警惕二、三線城市的非住宅風(fēng)險(xiǎn)尤其是商業(yè)地產(chǎn)風(fēng)險(xiǎn);第三,在投資二、三線城市時(shí),要時(shí)刻注意二、三線城市的房地產(chǎn)發(fā)展情況。

篇3：廣州市關(guān)于進(jìn)一步做好房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)控工作的意見(jiàn)（2013年）

　　廣州市人民政府辦公廳關(guān)于進(jìn)一步做好房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)控工作的意見(jiàn)

　　穗府辦〔20**〕44號(hào)

　　各區(qū)、縣級(jí)市人民政府，市政府各部門、各直屬機(jī)構(gòu)：

　　《廣州市人民政府辦公廳關(guān)于貫徹廣東省人民政府辦公廳轉(zhuǎn)發(fā)國(guó)務(wù)院辦公廳關(guān)于繼續(xù)做好房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)控工作通知的實(shí)施意見(jiàn)》(穗府辦〔20**〕14號(hào))實(shí)施以來(lái)，我市房地產(chǎn)市場(chǎng)出現(xiàn)了積極變化。為進(jìn)一步做好房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)控工作，促進(jìn)我市房地產(chǎn)市場(chǎng)平穩(wěn)健康發(fā)展，經(jīng)市人民政府同意，現(xiàn)提出如下意見(jiàn)：

　　一、加快中低價(jià)位商品住房供應(yīng)，控制高端商品住房供應(yīng)。加快中低價(jià)位商品住房供應(yīng)，加強(qiáng)對(duì)中低價(jià)位商品住房項(xiàng)目預(yù)售款的監(jiān)控和劃撥使用管理，確保房地產(chǎn)項(xiàng)目順利完成開(kāi)發(fā)建設(shè)。已批準(zhǔn)建設(shè)的低密度商品住房項(xiàng)目須完成房地產(chǎn)初始登記后方可銷售。

　　二、增加住宅用地供應(yīng)。切實(shí)采取有效措施，力爭(zhēng)20**年住宅用地實(shí)際供應(yīng)量比前5年年均實(shí)際供應(yīng)量增加20%以上。20**年12月31日前制定并公布20**年全市住宅用地供應(yīng)計(jì)劃，確保20**年住宅用地計(jì)劃供應(yīng)量不低于20**年計(jì)劃供應(yīng)量。

　　三、抑制不合理住房需求。自本意見(jiàn)發(fā)布之日起，暫定對(duì)能提供購(gòu)房之日前5年內(nèi)在本市連續(xù)繳納3年以上個(gè)人所得稅繳納證明或社會(huì)保險(xiǎn)繳納證明的非本市戶籍居民家庭，限購(gòu)1套住房(含新建商品住房和二手住房)。

　　從嚴(yán)查處各類住房騙購(gòu)行為。對(duì)提供虛假購(gòu)房資料騙購(gòu)住房的，不予辦理房地產(chǎn)登記;對(duì)存在規(guī)避住房限購(gòu)措施的商品住房項(xiàng)目，責(zé)令房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)整改;購(gòu)房人不具備購(gòu)房資格的，企業(yè)要與購(gòu)房人解除合同;對(duì)教唆、協(xié)助購(gòu)房人偽造證明材料、騙取購(gòu)房資格的中介機(jī)構(gòu)，責(zé)令停業(yè)整頓，并嚴(yán)肅處理相關(guān)責(zé)任人;情節(jié)嚴(yán)重的，追究當(dāng)事人的法律責(zé)任。

　　四、人民銀行廣州分行應(yīng)在國(guó)家統(tǒng)一信貸政策基礎(chǔ)上，根據(jù)本市房?jī)r(jià)控制目標(biāo)和政策要求，進(jìn)一步提高第二套住房貸款的首付比例。

　　五、引導(dǎo)開(kāi)發(fā)企業(yè)理性定價(jià)。根據(jù)20**年本市房?jī)r(jià)控制目標(biāo)，繼續(xù)對(duì)新建商品住房預(yù)售價(jià)格實(shí)行價(jià)格指導(dǎo)，對(duì)不接受政府價(jià)格指導(dǎo)的項(xiàng)目，暫不核發(fā)預(yù)售許可證。

　　六、穗府辦〔20**〕14號(hào)文件與本意見(jiàn)不一致的內(nèi)容以本意見(jiàn)為準(zhǔn)，除此以外的其他內(nèi)容繼續(xù)執(zhí)行。

　　廣州市人民政府辦公廳

　　20**年11月15日