20**年7月13日,北京獲得08年奧運(yùn)會(huì)主辦權(quán),隨后北京樓價(jià)一路飚升,一位國(guó)外投資商信心十足地表示:看好20**年前的中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)。幾乎同時(shí),20**年7月12日,國(guó)務(wù)院發(fā)文明確20**年第十屆全國(guó)運(yùn)動(dòng)會(huì)由江蘇省(南京市)承辦。然而,與北京不同的是,直到20**年初,這座以“生活慢節(jié)奏”著稱(chēng)的古城才表現(xiàn)出“漲價(jià)”的巨大潛力。是年,南京拆遷約400萬(wàn)平方米,爆發(fā)“鄧府巷自焚事件”,推動(dòng)了中國(guó)拆償補(bǔ)償制度的完善,并引發(fā)了中央對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)的警覺(jué)。
時(shí)間順序上的緊密聯(lián)系使很多人堅(jiān)信:奧運(yùn)會(huì)、全運(yùn)會(huì)、世博會(huì)這些有影響力的賽會(huì)所引發(fā)的城市大規(guī)模拆遷是中國(guó)房?jī)r(jià)上漲的始作俑者和罪魁禍?zhǔn)?然而,事實(shí)真的是這樣的嗎?
縱觀全國(guó),從名不見(jiàn)經(jīng)傳的縣級(jí)市,到迅速崛起的一線都市,從相對(duì)落后的中西部,到發(fā)達(dá)的沿海地區(qū),出現(xiàn)了全局性普遍的住房?jī)r(jià)格上漲,這就不是一個(gè)“重大賽會(huì)”所能解釋的了,甚至于房地產(chǎn)價(jià)格上漲過(guò)快成為一個(gè)全球性的問(wèn)題。那么,真正的原因又是什么呢?中國(guó)樓市將往何處去?
在中國(guó),談?wù)撊魏螁?wèn)題都離不開(kāi)“有中國(guó)特色的國(guó)情”,那么,就讓我們結(jié)合國(guó)情探討一下中國(guó)樓市泡沫的成因和趨勢(shì)。
第一,二十年“嬰兒潮”和大學(xué)擴(kuò)招造就了中國(guó)樓市的“忠實(shí)客戶(hù)群”,也決定了中國(guó)樓市的“短命”特征。
“市場(chǎng)需求”是分析任何經(jīng)濟(jì)問(wèn)題最關(guān)鍵的出發(fā)點(diǎn)之一,那么,中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)的強(qiáng)大需求究竟源于哪里呢?有人認(rèn)為,中國(guó)的城市化進(jìn)程必然帶動(dòng)數(shù)以?xún)|計(jì)的農(nóng)民進(jìn)城,從而使中國(guó)房地產(chǎn)的市場(chǎng)需求持續(xù)旺盛,這正是很多中國(guó)主流經(jīng)濟(jì)學(xué)家經(jīng)過(guò)大量數(shù)據(jù)調(diào)查后得出的貌似強(qiáng)有力的結(jié)論。然而,理論上的強(qiáng)大并不等于現(xiàn)實(shí)的可行,中國(guó)的城市化并不像專(zhuān)家頭腦中想的那樣“順理成章”和成為房?jī)r(jià)飆升的發(fā)動(dòng)機(jī)。
首先,中國(guó)城市化任重道遠(yuǎn),不可能復(fù)制歐美日模式。中國(guó)是一個(gè)城鄉(xiāng)“二元結(jié)構(gòu)”社會(huì),政府通過(guò)嚴(yán)格的戶(hù)籍制度把中國(guó)人區(qū)分為“城里人”和“鄉(xiāng)下人”,這與西方國(guó)家根本不同。長(zhǎng)期以來(lái)形成的“既得利益”和“社會(huì)保障”的困擾使得積重難返的中國(guó)戶(hù)籍改革推行了8年仍無(wú)實(shí)質(zhì)進(jìn)展,為農(nóng)業(yè)人口的城市化制造了巨大障礙,數(shù)以?xún)|計(jì)的進(jìn)城農(nóng)民并沒(méi)有順利地成為城里人,相反卻成為“新城市流民”,導(dǎo)致社會(huì)治安狀況急劇惡化。政治制度的“滯后”造就了中國(guó)的“城市化假象”。中國(guó)有14億人口,要實(shí)現(xiàn)70%人口的城市化,遠(yuǎn)遠(yuǎn)超出了中國(guó)乃至全世界資源的承受能力。有專(zhuān)家做過(guò)有趣地統(tǒng)計(jì):如果中國(guó)人全部達(dá)到美國(guó)人民的生活水平,那么,中國(guó)的GDP至少要達(dá)到美國(guó)的50倍,這顯然是不可能的。“資源瓶頸”成為中國(guó)城市化“不可承受之重”。大家不要只看到歐美日的高消費(fèi)生活,實(shí)際上他們是建立在對(duì)全球第三世界國(guó)家自然資源、廉價(jià)勞動(dòng)力“掠奪”的基礎(chǔ)之上的。日本擁有67%的森林覆蓋率,卻嚴(yán)格控制林業(yè)采伐,而是從東南亞大量砍伐熱帶雨林,從中國(guó)廉價(jià)進(jìn)口一次性木筷;美國(guó)近幾年把大量工廠搬遷到中國(guó),卻通過(guò)對(duì)技術(shù)和品牌的壟斷攫取了利潤(rùn)中的絕大部分。據(jù)報(bào)道:一臺(tái)中國(guó)制造的美國(guó)品牌的ipod機(jī),美國(guó)公司的利潤(rùn)是62美元,中國(guó)加工廠僅得到了4美元的加工費(fèi)。一位叫“謝國(guó)忠”的中國(guó)人說(shuō)“中國(guó)在國(guó)際交換中僅獲得了一點(diǎn)面包屑而已”,讓我們看到了中國(guó)模式的悲哀;美國(guó)《華而街日?qǐng)?bào)》發(fā)表了一篇《我們思考,他們流汗》的文章,顯示了美國(guó)人的優(yōu)越感;中國(guó)媒體頻發(fā)的《中國(guó)價(jià)格被貼全球,中國(guó)人為美國(guó)養(yǎng)老》類(lèi)的文章,引發(fā)了全民對(duì)“中國(guó)模式”的反思;也許正因?yàn)檫@樣,中國(guó)政府才痛定思痛地提出了“建設(shè)創(chuàng)新型國(guó)家”的戰(zhàn)略構(gòu)想。
總之,處于經(jīng)濟(jì)全球化“食物鏈底層”的中國(guó)億萬(wàn)廉價(jià)勞動(dòng)力,想要與經(jīng)濟(jì)大鱷們“分享全球經(jīng)濟(jì)盛宴”,僅僅是“畫(huà)餅充餅”而已。在我們這一代人的“有生之年”,中國(guó)人不可能達(dá)到歐美日的發(fā)展水平,單憑熱情、勤奮和“經(jīng)濟(jì)大躍進(jìn)”的勇氣是無(wú)法完成市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)制度再造和全民素質(zhì)提高的“城市化”任務(wù)的。
其次,中國(guó)建國(guó)50年來(lái)落后的基礎(chǔ)教育使中國(guó)城市化不得不付出“時(shí)間推后”的慘重代價(jià)。日本之所以能從一個(gè)資源貧乏的彈丸小國(guó)一躍成為經(jīng)濟(jì)強(qiáng)國(guó),與其從明治維新開(kāi)始的“重教國(guó)策”分不開(kāi)的。而社會(huì)主義的中國(guó),雖然到處都能看到“再苦不能苦孩子,再窮不能窮教育”之類(lèi)的標(biāo)語(yǔ)口號(hào),但基礎(chǔ)教育的投資卻始終處于世界的“后進(jìn)行列”。我們無(wú)法想象數(shù)以?xún)|計(jì)的家庭貧困、知識(shí)貧乏的農(nóng)民,僅僅因?yàn)檫M(jìn)了城,就能在一夜之間脫胎換骨,擠身白領(lǐng)行列,并擁有購(gòu)房實(shí)力。現(xiàn)實(shí)是,絕大多數(shù)進(jìn)城的農(nóng)民,甚至包括包工頭一類(lèi)的“上層民工”,都難以承受城市中高昂的房?jī)r(jià)。雖然他們的確希望能在城市中擁有一套屬于自己的住房,雖然這個(gè)階層人口眾多,但由于其現(xiàn)實(shí)收入和預(yù)期收入的雙重低下,把他們歸結(jié)為中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)的巨大有效需求,顯然是不能令人信服的。
那么,一定程度上導(dǎo)致本輪房?jī)r(jià)上漲的真實(shí)需求又來(lái)自哪里呢?
統(tǒng)計(jì)顯示:1962年至1982年是中國(guó)出生人口最為龐大的二十年嬰兒潮,累計(jì)出生人口超過(guò)4億5千萬(wàn)人,而這批人現(xiàn)在全部進(jìn)入就業(yè)期,購(gòu)房需求旺盛。但真正的有效需求還在于1998年*政府推出的“高校擴(kuò)招”政策。當(dāng)時(shí)面對(duì)巨大的就業(yè)壓力,*出于“減輕全社會(huì)失業(yè)壓力,讓年青人回歸高校”的戰(zhàn)略考慮,強(qiáng)力推行“高校擴(kuò)招”。顯然,這只不過(guò)是“權(quán)宜之計(jì)”,暫時(shí)緩解的就業(yè)壓力必然在四年之后更大規(guī)模的爆發(fā)。20**年,第一批擴(kuò)招大學(xué)生畢業(yè),這
群大多離鄉(xiāng)背井的年青知識(shí)分子們,擁有了較高的收入,不愿意回到落后的農(nóng)村。僵硬的戶(hù)籍制度使他們?cè)诔鞘兄惺冀K缺乏“歸宿感”,由于沒(méi)有“戶(hù)口”,他們無(wú)法在本地登記結(jié)婚,無(wú)法公平地讓孩子享受當(dāng)?shù)亟逃Y源,甚至于買(mǎi)輛自行車(chē)都上不了牌照。這群無(wú)依無(wú)靠的大學(xué)生,只能通過(guò)購(gòu)房實(shí)現(xiàn)人生最基本的夢(mèng)想,他們才是中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)最剛性的需求。但是,我們也不得不注意到,隨著“嬰兒潮”期間最晚出生的人都已進(jìn)入就業(yè)、結(jié)婚、購(gòu)房期,那么,這股由“嬰兒潮”和“擴(kuò)招潮”部分引發(fā)的“購(gòu)房潮”也已經(jīng)到了“退潮”的時(shí)候了。根據(jù)中國(guó)人口普查數(shù)據(jù),1964年至1982年,中國(guó)每年凈增人口約1700萬(wàn);1982年至1990年,中國(guó)每年凈增人口約1500萬(wàn);1990年至2000年,中國(guó)每年凈增人口約1200萬(wàn);2000年至20**年,中國(guó)每年凈增人口約800萬(wàn)。隨著新生兒的減少和嬰兒潮人口的陸續(xù)老齡化,中國(guó)社會(huì)的老齡化已不可逆轉(zhuǎn),20**年后50歲以上的人口將會(huì)高達(dá)約六億人,屆時(shí)老年人口將占人口總數(shù)的40%以上。這對(duì)于中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)絕對(duì)算不上一個(gè)好消息,隨著青壯年人口的不斷減少,建立在幾億超廉價(jià)勞動(dòng)力基礎(chǔ)上的中國(guó)經(jīng)濟(jì)真的能長(zhǎng)久維持房產(chǎn)不敗的神話(huà)嗎?那些越來(lái)越多的老年人,是沒(méi)有多少購(gòu)房的強(qiáng)烈動(dòng)機(jī)的,越來(lái)越少的年青人面對(duì)“兩個(gè)年青人養(yǎng)活四個(gè)老人”的沉重壓力,其購(gòu)房需求到底還有多少“剛性”?值得人們深深地懷疑。那些買(mǎi)房養(yǎng)老的朋友們,可能在自己進(jìn)入老年后面臨著房產(chǎn)長(zhǎng)期穩(wěn)步貶值,租賃市場(chǎng)也因無(wú)數(shù)中小城市對(duì)流動(dòng)人口的分流而迎頭向下的窘境。古人云:世事難料,三思后行。
諺語(yǔ)云:福無(wú)雙至,禍不單行。“老齡潮”剛剛涌起,“失業(yè)潮”又緊隨而至,真是“長(zhǎng)江后浪推前浪,前浪死在沙灘上”。繼“知青返鄉(xiāng)”和“國(guó)企職工下崗”的“兩次失業(yè)潮”之后,由于產(chǎn)能過(guò)剩和產(chǎn)業(yè)升級(jí)導(dǎo)致的“第三次失業(yè)浪潮”也即將來(lái)臨,大家可以關(guān)注一下近期的各大媒體。本輪失業(yè)浪潮的主體將不再是國(guó)企職工和返鄉(xiāng)知青,而將是擁有良好教育背景的年青白領(lǐng)們。成幾何級(jí)數(shù)增長(zhǎng)的大學(xué)畢業(yè)生,面對(duì)的卻是效益下滑的企業(yè),這導(dǎo)致了畢業(yè)生起薪連年下降,這在中國(guó)物價(jià)“全面快速上漲”的大背景下是“十分不正常的”。以“縮水的薪水”如何買(mǎi)得起“大大注水的商品房”?中國(guó)經(jīng)濟(jì)如果不能讓外來(lái)白領(lǐng)這樣一群“最剛性的購(gòu)房者”富裕起來(lái),中國(guó)房?jī)r(jià)就必然掉頭向下。
第二,中國(guó)失敗的住房市場(chǎng)化改革為中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)的混亂提供了制度保障,這種失敗的制度是不可能支撐中國(guó)樓市的長(zhǎng)期繁榮的。
我們說(shuō)計(jì)劃經(jīng)濟(jì)條件下的福利分房制度是不好的,因?yàn)樗鼰o(wú)法達(dá)到資源的最優(yōu)化配置,造成了全社會(huì)性的住房緊張和分配不公,所以,中國(guó)政府大力推動(dòng)住房市場(chǎng)化改革,從長(zhǎng)遠(yuǎn)來(lái)說(shuō)是中國(guó)經(jīng)濟(jì)市場(chǎng)化戰(zhàn)略的重要一步,從當(dāng)時(shí)情況看,也是政府急于借助房地產(chǎn)市場(chǎng)來(lái)啟動(dòng)國(guó)內(nèi)疲軟的“內(nèi)需”,拉動(dòng)經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)。雖然想法是好的,但由于中國(guó)政府在政治改革上的“不思進(jìn)取”導(dǎo)致了中國(guó)房地產(chǎn)“能猜中開(kāi)頭,卻猜不中這結(jié)局”的宿命式的悲慘命運(yùn)。應(yīng)該說(shuō),直到令天,中國(guó)仍然沒(méi)有建立起一個(gè)真正規(guī)范的、市場(chǎng)化的房地產(chǎn)市場(chǎng),而且,就政府對(duì)待自身利益的曖昧態(tài)度而言,我們也不能指望在短期內(nèi),中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)能夠真正建立起來(lái)。為什么這么說(shuō)呢?
所謂市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)有兩個(gè)關(guān)鍵的“必要條件”,一是所有權(quán)的獨(dú)立,二是交易雙方地位的平等;因?yàn)橹挥小八袡?quán)獨(dú)立”,市場(chǎng)中的雙方才能夠展開(kāi)交換。gg開(kāi)放前,中國(guó)一切財(cái)產(chǎn)都是公家的,也就無(wú)所謂交換。另外,如果沒(méi)有交易雙方地位的平等,一方就可以強(qiáng)迫另一方接受不全理價(jià)格,也就不能起到市場(chǎng)優(yōu)化配置資源的作用,所以,沒(méi)有交易雙方地位的平等,就沒(méi)有市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)。我們看一看中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng),這兩個(gè)條件一個(gè)也沒(méi)有實(shí)現(xiàn)。
雖然中國(guó)政府自1998年就宣布取消福利分房制度,但作為房地產(chǎn)行業(yè)最關(guān)鍵的要素土地,一直被各級(jí)政府牢牢控制,哪塊土地可以開(kāi)發(fā),哪塊不可以開(kāi)發(fā),每年開(kāi)發(fā)量是多少,都由政府說(shuō)了算。沒(méi)有土地所有權(quán)的獨(dú)立,雖然購(gòu)房人買(mǎi)了房子,但房子下面的土地仍然是政府的,也就是說(shuō),你買(mǎi)的房子,你自己沒(méi)有所有權(quán)。“皮之不存,毛將焉附”,這給購(gòu)房人帶來(lái)了巨大的“不確定性風(fēng)險(xiǎn)”。比如說(shuō),中國(guó)住宅用地使用年限為70年,但你以為你能在70年間擁有它的可能性有多大?你可以到大街上看看,還有多少70年前的住宅(除了文物)沒(méi)被拆除?現(xiàn)實(shí)是,隨著地方政府“經(jīng)營(yíng)城市”的政績(jī)沖動(dòng),上世紀(jì)80年代的住宅(僅使用20多年)很多都已經(jīng)面臨被拆遷的命運(yùn),真正能挺過(guò)70年的確屬鳳毛麟角。有人可能會(huì)問(wèn):房子是我花了一生的錢(qián)買(mǎi)的,有合法的三證,怎么可能說(shuō)拆就拆呢?的確,房子是你的,但房子不是建筑在空氣中的,它所依存的土地是你花多少錢(qián)也買(mǎi)不來(lái)的,中國(guó)的每一寸土地都屬于國(guó)家(由各級(jí)地方政府代為行使所有權(quán))。既然土地是國(guó)家的,那么當(dāng)政府要征用你家所占用的土地的時(shí)候,自然是說(shuō)一不二、合理合法的。20**年和20**年發(fā)生在南京仁和嘉園的居民小區(qū)公共綠地被暴力強(qiáng)行征用的事實(shí)就是很好的證明,雖然你對(duì)房產(chǎn)擁有合法的所有權(quán),但政府強(qiáng)拆你的房子也是合法的,這是不是象一個(gè)悖論?1991年,北京北辰集團(tuán)在北京中軸線上開(kāi)發(fā)了一座名為“觀天下”的別墅社區(qū),2400多美金/平方的售價(jià)在當(dāng)時(shí)實(shí)在可以稱(chēng)得上“天價(jià)”,當(dāng)幾百戶(hù)具有相當(dāng)社會(huì)影響力的富豪們陸續(xù)搬入他們的家園之后僅僅十年之后,就因?yàn)閵W運(yùn)會(huì)主體育場(chǎng)選址在此而被“毫無(wú)商議”地給拆掉了。20**年,在六朝古都南京,也發(fā)生了一件引起市民巨大爭(zhēng)議的事件,即盛世華庭將被拆除的消息:1996年,6000元左右/平方米的盛世華庭形成了南京比較早的富人區(qū)。可是這些擁有財(cái)富、地位、社會(huì)影響力,以及房屋合法產(chǎn)權(quán)的社會(huì)名流,依然面臨自
己的私人財(cái)產(chǎn)得不到保障的尷尬境地,而且原因居然滑稽到“政府要將盛世華庭建成一個(gè)商業(yè)性休閑娛樂(lè)區(qū)”,還大言不慚地聲稱(chēng)是為了“保護(hù)玄武湖”。近幾年,全國(guó)各地由于拆遷而引發(fā)的暴力事件,絕大多數(shù)都與房屋產(chǎn)權(quán)與土地所有權(quán)分離的荒謬制度有關(guān)。其實(shí),從以上列舉的案例就可以看出,在中國(guó)所謂的“房地產(chǎn)市場(chǎng)”上,交易的雙方是嚴(yán)重不平等的。賣(mài)方是擁有億萬(wàn)財(cái)富的開(kāi)發(fā)商,開(kāi)發(fā)商的資本和政府的權(quán)力在利益的共識(shí)下結(jié)成聯(lián)盟,其強(qiáng)勢(shì)地位不言自明。而作為交易另一方的普通民眾,不但沒(méi)有土地所有權(quán),沒(méi)有拆遷的發(fā)言權(quán),沒(méi)有商品房定價(jià)的參與權(quán),甚至連真實(shí)的售房信息都得不到。明明是欺騙顧客,卻自稱(chēng)“銷(xiāo)控”;明明是縱容房?jī)r(jià),卻自稱(chēng)“市場(chǎng)經(jīng)濟(jì),政府不能干涉定價(jià)”;明明是托市,卻自稱(chēng)為了保障絕大多數(shù)擁有住房的百姓的資產(chǎn)不縮水;明明自己大肆建設(shè)自建房,卻以“政策真空”為由,千方百計(jì)地阻撓老百姓的自建房努力。沒(méi)有“公平”的所謂市場(chǎng)經(jīng)濟(jì),不但起不到優(yōu)化資源配置的作用,甚至還不如計(jì)劃經(jīng)濟(jì)。其實(shí),這種投機(jī)資本和權(quán)力結(jié)合壟斷的“經(jīng)濟(jì)怪物”不僅僅只會(huì)損害普通百姓的利益,甚至連富裕階層也無(wú)法幸免。前不久傳出的哈爾濱“天價(jià)醫(yī)藥費(fèi)事件”、南京“盛世華庭即將拆除事件”都是針對(duì)富人開(kāi)刀的案例。
那么,這種失敗的制度又是如何導(dǎo)致中國(guó)樓市的短期繁榮的呢?而它又能撐多久?
1998年,中國(guó)取消福利分房后,除了政府機(jī)關(guān)和“體制內(nèi)單位”(利研、高校等)還暗地里建設(shè)自建房福利分配外,絕大多數(shù)老百姓都被迫只能以“市場(chǎng)的方式”解決住房問(wèn)題。老南京都能體驗(yàn)到,計(jì)劃經(jīng)濟(jì)時(shí)代分的房子大多存在戶(hù)型單調(diào)、不合理,沒(méi)有像相的社區(qū)景觀,規(guī)劃落后等一系列問(wèn)題,這就使人們改善居住條的愿望空前強(qiáng)烈。另一方面,長(zhǎng)期的福利分房積累了大批因資歷不夠而居住空間狹小的有效需求。這些因制度原因造成的“補(bǔ)償性住房需求”在20**年后集中爆發(fā),是中國(guó)房?jī)r(jià)飛漲的又一重要原因。但是,這一需求來(lái)的快,去的快,不可能長(zhǎng)時(shí)間持續(xù)。應(yīng)該說(shuō),近兩三年的購(gòu)房潮已經(jīng)消化了這些“補(bǔ)償性需求”中絕大多數(shù)的有效成份(主要針對(duì)沿海發(fā)達(dá)地區(qū),中西部地區(qū)稍稍延后),指望這一塊需求支撐中國(guó)房地產(chǎn)大廈二十年高歌猛進(jìn),顯然是癡人說(shuō)夢(mèng)。
第三,中國(guó)經(jīng)濟(jì)發(fā)展的不平衡和金融市場(chǎng)的混亂,為中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)提供了充足的資金。
說(shuō)一千,道一萬(wàn),如果沒(méi)有充足的資金,中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)不可能如此“過(guò)度繁榮”,那么錢(qián)從哪里來(lái)呢?這么多的錢(qián)又為何愿意進(jìn)入房地產(chǎn)市場(chǎng)呢?
首先,中國(guó)經(jīng)濟(jì)的快速發(fā)展導(dǎo)致貨幣發(fā)行量的巨增,造就絕對(duì)數(shù)量龐大的“先富階層”(相對(duì)比例不高)。中國(guó)的“先富階層”是很有中國(guó)特色的,絕大多數(shù)都是權(quán)力階層和資本階層,真正靠所謂“誠(chéng)實(shí)勞動(dòng)”合法致富的人并不占多數(shù)。中國(guó)的官民比例是1:28,占中國(guó)人口1/28的公務(wù)員階層可以說(shuō)是中國(guó)最大的富裕階層。前幾年,公務(wù)員工資偏低的報(bào)怨還屢有耳聞,公務(wù)員辭職下海的新聞不絕于耳。可幾乎一夜之間,公務(wù)員成了“最搶手”的職業(yè),去年,100萬(wàn)人爭(zhēng)考公務(wù)員的壯觀場(chǎng)面恐怕大家還記憶猶新吧!為什么人們這么喜歡當(dāng)公務(wù)員呢?最近在網(wǎng)上看了一個(gè)上海24歲女公務(wù)員的工資條,這個(gè)剛剛大學(xué)畢業(yè)的小女孩,雖然月薪只有1200余元(未達(dá)到個(gè)人所得稅起征點(diǎn)),但奇怪的是一年七七八八下來(lái),到手的收入竟高達(dá)9萬(wàn)余元,平均每月8000多元,加上完善的福利和保障利益,相當(dāng)于月薪9000余元。剛畢業(yè)即有這樣的收入,即便在上海這樣的一線城市,也足夠令人驚嘆的了。第二個(gè)“先富階層”是壟斷和國(guó)有企業(yè)的中高層干部。網(wǎng)上比較有名的一個(gè)帖子:年薪十三萬(wàn)不敢交女友,說(shuō)的是一個(gè)供職于南京供電局的研究生,年薪十三萬(wàn),卻深感生存壓力的故事。由此,我們可以看看這些壟斷部門(mén)的利潤(rùn)有多么豐厚。這種脫離了社會(huì)經(jīng)濟(jì)發(fā)展水平的薪酬是市場(chǎng)優(yōu)勝劣汰的結(jié)果,還是權(quán)力保護(hù)傘的保佑,想必不用我說(shuō)吧!再說(shuō)國(guó)有企業(yè),中國(guó)五十余年的發(fā)展積累了數(shù)以萬(wàn)億計(jì)的國(guó)有資產(chǎn),但隨著國(guó)企的MBO改革,大批國(guó)企一賣(mài)了之,如此眾多的資產(chǎn)在如此短的時(shí)間之內(nèi)從“全民所有”就成為某些人“神圣不可侵犯的私有財(cái)產(chǎn)”,怎能不民怨沸騰,怎能不導(dǎo)致貧富分化,這也就是為什么老百姓支持“朗咸平”的根本原因。更具有諷刺意味的是,當(dāng)中央意識(shí)到國(guó)有資產(chǎn)拍賣(mài)存在問(wèn)題的時(shí)候,卻發(fā)現(xiàn)國(guó)有資產(chǎn)已經(jīng)基本賣(mài)光了。20**年,這種刮分國(guó)有資產(chǎn)的不良之風(fēng)又漫延到了國(guó)有大中型企業(yè)。以山東中部某大型國(guó)企為例,車(chē)間主任、廠長(zhǎng)等一線中層領(lǐng)導(dǎo),最高合法年薪甚至高達(dá)20萬(wàn),即便技校畢業(yè)的班組長(zhǎng),只要在要害車(chē)間,每月僅獎(jiǎng)金收入即可達(dá)5000余元,而普通工人月薪只有1000多元。這種分配的巨大不公是具有普遍性的,以至于中央在06年初發(fā)文要求扼制國(guó)有企業(yè)管理層收入增長(zhǎng)過(guò)快的問(wèn)題,但顯然“政策出不了*”的中央政府已經(jīng)無(wú)力控制這種系統(tǒng)化、合法化地刮分國(guó)有資產(chǎn)的行為了。還有一股不可忽視的富裕階層就是“資本買(mǎi)辦階層”,比如南京華僑路茶坊里很有名氣的司褲特曼先生,就是這一階層的典型代表。洋人在大賺中國(guó)消費(fèi)者的錢(qián),讓大量的勞工以低廉的價(jià)格出賣(mài)勞動(dòng)力,但同時(shí),他們也造就了一大批有錢(qián)的洋買(mǎi)辦,通過(guò)借助跨國(guó)集團(tuán)的超額利潤(rùn)獲得自己的“成功”。
既然社會(huì)上有這么多有錢(qián)人,在深具“買(mǎi)房置地”傳統(tǒng)的中國(guó),不買(mǎi)房又買(mǎi)什么呢?更何況房?jī)r(jià)叫著歡地上漲。
其次,中國(guó)城鄉(xiāng)割裂的“二元制社會(huì)”結(jié)構(gòu),從根本上造成了地區(qū)發(fā)展極端不平衡,促使購(gòu)房資金過(guò)度集中。東部上海很多人的收入已經(jīng)和國(guó)際同步,而中西部大量農(nóng)村還為了每月500元的收入而在田間勞作,這就形成了一個(gè)“馬拉松式的社
會(huì)結(jié)構(gòu)”。俗話(huà)說(shuō):水往低處流,人往高處走。經(jīng)濟(jì)發(fā)展的不平衡,自然導(dǎo)致貧困地區(qū)的“先富階層”向發(fā)達(dá)地區(qū)集中,農(nóng)村“先富階層”向城市集中,這一群體的數(shù)量不容小視。山西暴富的煤老板們北京、上海炒房的行為,即是這一趨勢(shì)的極端反應(yīng)。再次,是中國(guó)長(zhǎng)期溫和通貨膨脹導(dǎo)致的不明朗前景和爛掉的股市導(dǎo)致資金涌向樓市。筆者接觸過(guò)一位在南京從事藥材生意的中年人,月入三萬(wàn),他最擔(dān)心的就是資產(chǎn)的貶值和養(yǎng)老問(wèn)題。錢(qián)存銀行,一年期固定利率2.25,但大家都感覺(jué)得到,每年物價(jià)上漲的幅遠(yuǎn)不止這個(gè)數(shù),所以,錢(qián)存銀行實(shí)際就是在緩慢地?zé)X(qián),直到有一天,你一生的積蓄一文不值,這在蘇聯(lián)解體時(shí)是真實(shí)發(fā)生過(guò)的。還有養(yǎng)老問(wèn)題,中國(guó)養(yǎng)老金賬戶(hù)虧空25000多億,與中國(guó)年財(cái)政收入差不多,而且隨著勞動(dòng)人口減少和老齡化進(jìn)程的加速,這一數(shù)字還將擴(kuò)大到10萬(wàn)億以上。指望這樣的資金養(yǎng)老,你放心嗎?那么怎么辦?只好買(mǎi)房。這位藥材商的計(jì)劃是買(mǎi)三套高檔住宅,再買(mǎi)一兩間商鋪,老年時(shí)指望租金生活,和他有同樣想法的人不在少數(shù)。從宏觀環(huán)境看,股市的低迷、銀行理財(cái)產(chǎn)品回報(bào)率的低下,國(guó)債的低息,似乎只有投資房產(chǎn)一條捷徑。
雖然,有錢(qián)人很多,但中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)還是需要絕大多數(shù)平民百姓來(lái)支撐。換句話(huà)說(shuō),基于中國(guó)貧富極端分化的國(guó)情,中國(guó)房?jī)r(jià)必然只能大起大落。當(dāng)房?jī)r(jià)處于上行周期的時(shí)候,絕對(duì)數(shù)量龐大的先富階層大規(guī)模炒房,在銀行資金的幫助下,這種投機(jī)資本可以擴(kuò)大三到五倍。而當(dāng)房?jī)r(jià)滯脹下跌的時(shí)候,大規(guī)模資金斧底抽薪,處于價(jià)格高位的房地產(chǎn)市場(chǎng)將形成“富人不敢買(mǎi),窮人買(mǎi)不起”的尷尬境地,于是,降價(jià)也就不可避免。中國(guó)目前的房地產(chǎn)市場(chǎng)就處于這樣的一個(gè)階段。但有人會(huì)疑問(wèn),為什么房?jī)r(jià)似乎依然堅(jiān)挺?易憲容從理論上告訴了我們一個(gè)關(guān)鍵的原因:一只有形的大手托住了房市。那么,誰(shuí)在托市?答案是地方政府和銀行,從南京今年大規(guī)模的拆遷規(guī)劃就知道了,這實(shí)際上是用一種損害老百姓利益的方式來(lái)延緩一個(gè)不健康肌體的死亡。正是因?yàn)橛辛藱?quán)力的介入,中國(guó)房地產(chǎn)這個(gè)“百足之蟲(chóng)”才能夠“死而不僵”。
篇2：關(guān)于貫徹國(guó)辦發(fā)〔2010〕4號(hào)文件精神促進(jìn)本市房地產(chǎn)市場(chǎng)平穩(wěn)健康發(fā)展的實(shí)施意見(jiàn)
京建發(fā)〔20**〕72號(hào)
關(guān)于貫徹國(guó)辦發(fā)〔20**〕4號(hào)文件精神促進(jìn)本市房地產(chǎn)市場(chǎng)平穩(wěn)健康發(fā)展的實(shí)施意見(jiàn)
各區(qū)、縣人民政府搜狐網(wǎng),市政府各委、辦、局,各市屬機(jī)構(gòu):
根據(jù)《國(guó)務(wù)院辦公廳關(guān)于促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)平穩(wěn)健康發(fā)展的通知》(國(guó)辦發(fā)〔20**〕4號(hào))精神,按照市政府統(tǒng)一部署,為進(jìn)一步加強(qiáng)和改善房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)控,支持居民自住和改善型住房消費(fèi),遏制房?jī)r(jià)過(guò)快上漲的勢(shì)頭, 促進(jìn)本市房地產(chǎn)市場(chǎng)平穩(wěn)健康發(fā)展,結(jié)合我市實(shí)際情況,現(xiàn)提出如下實(shí)施意見(jiàn):
一、增加住房建設(shè)用地供應(yīng),20**年全市政府土地儲(chǔ)備和一級(jí)開(kāi)發(fā)投資不低于1000億元。
加大政策性住房建設(shè)力度,調(diào)整住房建設(shè)用地供應(yīng)結(jié)構(gòu)網(wǎng)絡(luò)超女,20**年各類(lèi)政策性住房用地占全市住房供地的50%以上,新開(kāi)工建設(shè)和收購(gòu)各類(lèi)政策性住房占全市住房新開(kāi)工套數(shù)的50%以上。
二、切實(shí)增加中低價(jià)位、中小套型普通商品住房供應(yīng),對(duì)已供地未開(kāi)工、已開(kāi)工未入市的普通商品住房項(xiàng)目,各部門(mén)進(jìn)一步加強(qiáng)監(jiān)督管理和跟蹤服務(wù),發(fā)揮行政審批綠色通道機(jī)制作用,促開(kāi)工、促上市。
三、加快推進(jìn)全市棚戶(hù)區(qū)改造工作,結(jié)合保障性住房建設(shè),力爭(zhēng)再用兩年時(shí)間,全面完成三區(qū)三片棚戶(hù)區(qū)改造和中心城區(qū)危舊房屋保護(hù)性修繕任務(wù)。進(jìn)一步完善“修繕、改善、疏散”的舊城房屋保護(hù)修繕模式鹿鼎記,加大政府投入,注重舊城風(fēng)貌的整體保護(hù),疏解人口,使居民住房條件得到明顯改善。
四、嚴(yán)格二套住房購(gòu)房貸款管理。對(duì)已利用貸款購(gòu)買(mǎi)住房、又申請(qǐng)購(gòu)買(mǎi)第二套(含)以上住房的家庭(包括借款人、配偶及未成年子女),貸款首付款比例不得低于40%,貸款利率嚴(yán)格按照風(fēng)險(xiǎn)定價(jià)。
五、嚴(yán)格執(zhí)行國(guó)家有關(guān)個(gè)人銷(xiāo)售住房的稅收政策。自20**年1月1日起,個(gè)人將購(gòu)買(mǎi)不足5年的非普通住房對(duì)外銷(xiāo)售的,全額征收營(yíng)業(yè)稅;個(gè)人將購(gòu)買(mǎi)超過(guò)5年(含5年)的非普通住房或者不足5年的普通住房對(duì)外銷(xiāo)售的按照其銷(xiāo)售收入減去購(gòu)買(mǎi)房屋的價(jià)款后的差額征收營(yíng)業(yè)稅;個(gè)人將購(gòu)買(mǎi)超過(guò)5年(含5年)的普通住房對(duì)外銷(xiāo)售的,免征營(yíng)業(yè)稅。
六、嚴(yán)格執(zhí)行《關(guān)于規(guī)范境外機(jī)構(gòu)和境外個(gè)人購(gòu)買(mǎi)商品房的通知》(京建交〔20**〕103號(hào))中對(duì)境外個(gè)人在京購(gòu)房的居住年限和所購(gòu)房屋的有關(guān)規(guī)定。
七、加強(qiáng)土地供應(yīng)管理和批后監(jiān)管。從嚴(yán)控制商品住房項(xiàng)目單宗土地出讓規(guī)模,出讓面積原則上不超過(guò)20公頃。土地出讓價(jià)款首次繳納比例不得低于全部土地出讓價(jià)款的50%,并嚴(yán)格按出讓合同約定的時(shí)限要求支付剩余出讓價(jià)款。加強(qiáng)對(duì)已出讓房地產(chǎn)項(xiàng)目批后監(jiān)管校友錄,依法開(kāi)展閑置土地的清理。未按土地出讓合同約定期限支付地價(jià)款、開(kāi)工、竣工的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè),嚴(yán)格追究違約責(zé)任,并限制其參與土地出讓活動(dòng)。
八、加強(qiáng)商品房銷(xiāo)售管理。商品住房項(xiàng)目預(yù)售許可最低規(guī)模為施工許可證批準(zhǔn)的施工范圍。取得商品房預(yù)售許可證后,房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)應(yīng)當(dāng)三日內(nèi)一次性公開(kāi)全部房源,嚴(yán)格按申報(bào)價(jià)格,明碼標(biāo)價(jià)、公開(kāi)對(duì)外銷(xiāo)售。
九、加大房地產(chǎn)市場(chǎng)執(zhí)法檢查力度,進(jìn)一步規(guī)范市場(chǎng)秩序。市和區(qū)(縣)住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部門(mén)要會(huì)同有關(guān)部門(mén),嚴(yán)厲打擊無(wú)證售房、未按規(guī)定時(shí)限開(kāi)盤(pán)、捂盤(pán)惜售、囤積房源、散布虛假信息等擾亂市場(chǎng)秩序的違法違規(guī)行為;國(guó)土資源部門(mén)要嚴(yán)厲查處違法違規(guī)用地和囤地、炒地行為;發(fā)展改革部門(mén)要加強(qiáng)商品住房?jī)r(jià)格監(jiān)管,依法查處房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)和中介機(jī)構(gòu)在房屋交易中的價(jià)格欺詐、哄抬房?jī)r(jià)以及違反明碼標(biāo)價(jià)規(guī)定的行為;稅務(wù)部門(mén)要進(jìn)一步加大對(duì)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)偷漏稅行為的查處力度;金融管理部門(mén)要進(jìn)一步加強(qiáng)對(duì)金融機(jī)構(gòu)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)貸款業(yè)務(wù)的監(jiān)督管理和窗口指導(dǎo);國(guó)有資產(chǎn)監(jiān)管部門(mén)要進(jìn)一步規(guī)范國(guó)有大企業(yè)的房地產(chǎn)投資行為。::
十、進(jìn)一步加強(qiáng)房地產(chǎn)市場(chǎng)監(jiān)測(cè)和信息發(fā)布。繼續(xù)加強(qiáng)房地產(chǎn)市場(chǎng)統(tǒng)計(jì)、分析和監(jiān)測(cè)goodfeel,完善房?jī)r(jià)分類(lèi)統(tǒng)計(jì)和發(fā)布機(jī)制,穩(wěn)定市場(chǎng)預(yù)期。
十一、各區(qū)(縣)政府要按照本意見(jiàn)要求,切實(shí)落實(shí)穩(wěn)定房地產(chǎn)市場(chǎng)、解決中低收入家庭住房困難的責(zé)任。市政府有關(guān)部門(mén)要加強(qiáng)對(duì)各區(qū)縣政府落實(shí)房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)控政策和保障性安居工程實(shí)施情況的指導(dǎo)支持和檢查,確保各項(xiàng)工作措施落到實(shí)處。
北京市住房和城鄉(xiāng)建設(shè)委員會(huì) 北京市發(fā)展和改革委員會(huì)
北京市財(cái)政局 北京市國(guó)土資源局
北京市規(guī)劃委員會(huì) 北京市人民政府國(guó)有資產(chǎn)監(jiān)督管理委員會(huì)
北京市地方稅務(wù)局 北京市統(tǒng)計(jì)局
國(guó)家統(tǒng)計(jì)局北京調(diào)查總隊(duì) 中華人民銀行營(yíng)業(yè)管理部
中國(guó)銀行業(yè)監(jiān)督管理委員會(huì)
北京監(jiān)管局
二○一○年二月二十一日
主題詞:城鄉(xiāng)建設(shè) 房地產(chǎn)市場(chǎng)△ 意見(jiàn)
抄送:市政府辦公廳天龍八部,住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部辦公廳。
北京市住房和城鄉(xiāng)建設(shè)委員會(huì)辦公室 20**年2月21日印發(fā)
篇3：市場(chǎng)調(diào)查在房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)中的重要性
“知已知彼,百戰(zhàn)不殆”,在當(dāng)今商品經(jīng)濟(jì)的時(shí)代,這同樣是一句至理名言。而企業(yè)知已知彼的方法就是市場(chǎng)調(diào)查。
市場(chǎng)調(diào)查就是運(yùn)用科學(xué)方法,有目的、有計(jì)劃地系統(tǒng)搜集、記錄、整理和分析有關(guān)市場(chǎng)活動(dòng)狀況的完整資料,為企業(yè)預(yù)測(cè)提供資料數(shù)據(jù),為經(jīng)營(yíng)決策、制定計(jì)劃提供依據(jù)。因此說(shuō)市場(chǎng)調(diào)查是企業(yè)了解市場(chǎng)情況,進(jìn)行市場(chǎng)判斷、預(yù)測(cè)、制定正確經(jīng)營(yíng)策略的前提,也可以說(shuō),市場(chǎng)調(diào)查直接關(guān)系到企業(yè)的生存和發(fā)展。
房地產(chǎn)業(yè)具有建設(shè)周期長(zhǎng)、資金占?jí)毫看笄抑苻D(zhuǎn)時(shí)間長(zhǎng)等特點(diǎn),因此如何正確地把握市場(chǎng),更具重要意義。
北京的房地產(chǎn)企業(yè)把市場(chǎng)調(diào)查作為一種預(yù)測(cè)市場(chǎng)、輔助決策的重要方法,在認(rèn)識(shí)上是有一個(gè)過(guò)程的。在1993年以前北京房地產(chǎn)市場(chǎng),可以說(shuō)不需要進(jìn)行詳細(xì)認(rèn)真的市場(chǎng)調(diào)查就可以把握市場(chǎng),因?yàn)槟菚r(shí)北京的房地產(chǎn)市場(chǎng)明顯是賣(mài)方市場(chǎng)。只要你建,無(wú)論是住宅還是寫(xiě)字樓,都不愁沒(méi)有買(mǎi)家,因此就不愁沒(méi)有錢(qián)掙,這可以說(shuō)是一個(gè)最淺顯的道理。在當(dāng)時(shí)所謂的房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)查,以及依據(jù)市場(chǎng)調(diào)查而進(jìn)行的可行性研究報(bào)告、資金測(cè)算,對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)來(lái)講,其主要的目的都是完成辦理政府批件的一個(gè)步驟,僅僅是一個(gè)文件,幾張紙而已。在那個(gè)“時(shí)間就是金錢(qián)”的時(shí)代里,沒(méi)有一個(gè)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商會(huì)浪費(fèi)時(shí)間認(rèn)真地去研究和分析市場(chǎng)究竟是什么樣的發(fā)展趨勢(shì),因?yàn)楫?dāng)時(shí)這樣做沒(méi)有必要。
但是隨著房地產(chǎn)市場(chǎng)的日趨完善,市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)日益激烈,市場(chǎng)調(diào)查工作對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)的作用也逐漸顯得重要和現(xiàn)實(shí)起來(lái)。在是否購(gòu)買(mǎi)項(xiàng)目用地時(shí),不能再象以往那樣由領(lǐng)導(dǎo)拍腦袋,憑經(jīng)驗(yàn)決定是否該買(mǎi)。對(duì)地價(jià)是多少才有盈利也需要認(rèn)真測(cè)算分析。這是因?yàn)榻鼛啄瓯本┑姆康禺a(chǎn)市場(chǎng)發(fā)生了重大的變化,已逐漸由賣(mài)方市場(chǎng)轉(zhuǎn)變成為買(mǎi)方市場(chǎng),而且買(mǎi)方也從過(guò)去的大機(jī)關(guān)、團(tuán)體逐漸過(guò)渡為個(gè)人,如果不了解什么樣的項(xiàng)目才是市場(chǎng)真正需要,對(duì)市場(chǎng)發(fā)展趨勢(shì)沒(méi)有明確、清醒的認(rèn)識(shí),盲目決策,如果一旦在購(gòu)買(mǎi)土地的決策上發(fā)生失誤,其后果將是致命的。因此越來(lái)越多的房地產(chǎn)企業(yè)認(rèn)識(shí)到對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)進(jìn)行調(diào)查是十分關(guān)鍵的一步。
在房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的不同階段,市場(chǎng)調(diào)查的重點(diǎn)也不盡相同。
(一)購(gòu)地前的宏觀調(diào)查
因?yàn)榉康禺a(chǎn)作為一種特殊的商品具有不可移動(dòng)性這一特點(diǎn),所以房地產(chǎn)企業(yè)在購(gòu)買(mǎi)土地之前,要對(duì)該地區(qū)房地產(chǎn)的整體市場(chǎng)供給、需求狀況進(jìn)行宏觀的調(diào)查,尤其是對(duì)該地塊周邊的市場(chǎng)供需情況進(jìn)行詳細(xì)的調(diào)查研究,這一區(qū)域各類(lèi)房地產(chǎn)項(xiàng)目的開(kāi)發(fā)量是多少,消化量是多少,現(xiàn)在存量是多少,空置率及租金水平如何,結(jié)合該地區(qū)近兩年各類(lèi)房地產(chǎn)項(xiàng)目的銷(xiāo)售情況,對(duì)各類(lèi)房地產(chǎn)項(xiàng)目的租售價(jià)格走勢(shì)如何進(jìn)行預(yù)測(cè)。同時(shí)進(jìn)行需求方面的調(diào)查,了解該地區(qū)對(duì)各類(lèi)房地產(chǎn)項(xiàng)目的需求情況。根據(jù)以上供需的宏觀調(diào)查結(jié)果,確定該地塊大致的產(chǎn)品定位--是做哪一類(lèi)房地產(chǎn)項(xiàng)目,即:住宅、寫(xiě)字樓、商場(chǎng)或其它類(lèi)型建筑。之后,對(duì)所確定的類(lèi)型項(xiàng)目進(jìn)行更為細(xì)致的調(diào)查,以確定是做哪一檔次的項(xiàng)目,即高檔、中檔、低檔或者是外銷(xiāo)、內(nèi)銷(xiāo),以及主要客戶(hù)層的范圍,再進(jìn)行相應(yīng)的經(jīng)濟(jì)測(cè)算,即:進(jìn)行征地、拆遷、設(shè)計(jì)、市政、建安、銷(xiāo)售、財(cái)務(wù)等費(fèi)用的估算與預(yù)計(jì)收入間的綜合盈虧分析。在合理成本利潤(rùn)率條件下,才能做出是否購(gòu)買(mǎi)的決策。應(yīng)該說(shuō)這一階段的市場(chǎng)調(diào)查結(jié)果往往是最為關(guān)鍵的,因?yàn)閾?jù)此做出的決策將直接關(guān)系到項(xiàng)目經(jīng)營(yíng)的成敗。
(二)購(gòu)地后項(xiàng)目產(chǎn)品定位分析
在購(gòu)地后,就要進(jìn)行更為詳細(xì)而有重點(diǎn)的市場(chǎng)調(diào)查分析,依據(jù)所確定的產(chǎn)品宏觀定位,對(duì)同一檔次的項(xiàng)目市場(chǎng)供給情況及主要客戶(hù)層的具體需求進(jìn)行調(diào)查,以給要開(kāi)發(fā)的產(chǎn)品提供更為細(xì)致的定位指導(dǎo)。以居住性項(xiàng)目為例,要根據(jù)主要客戶(hù)群體的消費(fèi)水平、職業(yè)特征、購(gòu)買(mǎi)偏好等確定以哪一種戶(hù)型為主打戶(hù)型,各類(lèi)戶(hù)型的建設(shè)比例,是采用什么樣的裝修標(biāo)準(zhǔn)等。對(duì)于主要消費(fèi)群體的調(diào)查,可以通過(guò)直接向可能的潛在客戶(hù)調(diào)查,也可以向租賃者了解客戶(hù)心態(tài),因?yàn)樽夥颗c買(mǎi)房的人對(duì)于房屋的渴望心理是相同的,他們對(duì)于房屋的需求也是相同的,而且許多租房者就是潛在的買(mǎi)房者,所以,通過(guò)對(duì)租賃者的調(diào)查去了解客戶(hù)的心態(tài)是最巧妙的捷徑。把調(diào)查來(lái)的素材去粗取精,去偽存真,進(jìn)行綜合分析研究,最后使產(chǎn)品的定位更加清晰。
以下是一次對(duì)潛在購(gòu)房者進(jìn)行需求調(diào)查的部分結(jié)果:
1、可接受價(jià)位在8000-10000元/平方米的客戶(hù)對(duì)建筑面積需求以150-180平方米為最多。
2、在同樣可接受價(jià)位下客戶(hù)的首選戶(hù)型是三室二廳。
3、經(jīng)過(guò)對(duì)于周邊同檔次項(xiàng)目進(jìn)行供給調(diào)查發(fā)現(xiàn)所提供的三居以180平方米以上為供應(yīng)量最大。
供需兩方面綜合對(duì)比,可得出以下結(jié)論:即在該地區(qū)價(jià)位在8000-10000元/平方米的項(xiàng)目中,150-180平方米的三居室為市場(chǎng)供需的一個(gè)空白點(diǎn)。如果我們的項(xiàng)目已確定在這一價(jià)位內(nèi),就可以在項(xiàng)目戶(hù)型比例中給予考慮。
(三)配合產(chǎn)品設(shè)計(jì)進(jìn)行的調(diào)查
進(jìn)入設(shè)計(jì)階段,市場(chǎng)調(diào)查工作也應(yīng)不斷地深化。應(yīng)該選擇該地區(qū)同檔次的明星樓盤(pán)進(jìn)行重點(diǎn)調(diào)查,分析其在設(shè)計(jì)上的優(yōu)劣勢(shì),以便在設(shè)計(jì)時(shí)有所依據(jù),因?yàn)榉康禺a(chǎn)建設(shè)周期長(zhǎng),所以在設(shè)計(jì)中必須具有超前意識(shí)。要想在激烈的市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)中取勝,就必須作到不僅別人有的我有,還要做到別人沒(méi)有想到的,我想到了才行。
2000年在京城CBD商圈內(nèi)閃亮登場(chǎng)的“鳳凰城”項(xiàng)目之所以在短短幾個(gè)月時(shí)間內(nèi)取得了銷(xiāo)售幾萬(wàn)平方米的矯人業(yè)績(jī),就是其充分利用市場(chǎng)調(diào)查這一有利工具輔助設(shè)計(jì)的結(jié)果。
該項(xiàng)目的發(fā)展商在規(guī)劃設(shè)計(jì)之前,就進(jìn)行了有重點(diǎn)的市場(chǎng)調(diào)查工作,通過(guò)對(duì)大量購(gòu)房潛在客戶(hù)進(jìn)行詳細(xì)的需求調(diào)查后,發(fā)現(xiàn)對(duì)高檔公寓項(xiàng)目的潛在客戶(hù)而言,小區(qū)內(nèi)的環(huán)境是除價(jià)格、位置、戶(hù)型、交通、周邊環(huán)境等因素外,對(duì)其購(gòu)買(mǎi)影響最大的因素之一。因此在社區(qū)整體規(guī)劃設(shè)計(jì)中充分考慮了小區(qū)內(nèi)的環(huán)境,特別聘請(qǐng)德國(guó)規(guī)劃師進(jìn)行園林景觀的規(guī)劃設(shè)計(jì):精心保留了現(xiàn)狀的楊樹(shù)林,其間有橢圓形林間漫步道穿越;小區(qū)主入口設(shè)計(jì)了以噴泉為主題的庭院廣場(chǎng),小溪及弧形水道流向園中樹(shù)林及噴泉,整體環(huán)境自然、寧?kù)o、優(yōu)雅,使“鳳凰城”成為少有的入住時(shí)即為住戶(hù)提供良好生活環(huán)境的項(xiàng)目,大大提升了該項(xiàng)目的品質(zhì)。
在戶(hù)型設(shè)計(jì)時(shí)根據(jù)需求調(diào)查的結(jié)果,客戶(hù)對(duì)朝向有著非常強(qiáng)烈的偏好,而朝向是塔樓設(shè)計(jì)中一個(gè)比較難解決的問(wèn)題。經(jīng)過(guò)仔細(xì)推敲,在設(shè)計(jì)中甚至不惜犧牲塔樓西南角可以建設(shè)的面積,而盡可能保證所有戶(hù)型的良好朝向。正是由于在設(shè)計(jì)中充分考慮了市場(chǎng)調(diào)查的結(jié)果,使其設(shè)計(jì)符合客戶(hù)的心理,且具有超前特性,使得該項(xiàng)目在周邊眾多樓盤(pán)中脫穎而出,令人耳目一新,立刻受到市場(chǎng)的歡迎,成為京城最熱賣(mài)樓盤(pán)之一。
(四)配合市場(chǎng)營(yíng)銷(xiāo)進(jìn)行的調(diào)查
為配合房地產(chǎn)項(xiàng)目的市場(chǎng)營(yíng)銷(xiāo),要對(duì)周邊同檔次項(xiàng)目進(jìn)行長(zhǎng)期的跟蹤調(diào)查。因?yàn)榉康禺a(chǎn)項(xiàng)目的特點(diǎn)之一是地域性,周邊同檔次的項(xiàng)目必將是強(qiáng)有力的競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手,因此要對(duì)其進(jìn)行長(zhǎng)期的跟蹤調(diào)查,尤其是對(duì)其銷(xiāo)售策略更要給予密切關(guān)注,以便公司隨時(shí)采取相應(yīng)對(duì)策,在競(jìng)爭(zhēng)中處于不敗之地。比如經(jīng)過(guò)跟蹤調(diào)查,發(fā)現(xiàn)周邊同檔次項(xiàng)目采取了降價(jià)促銷(xiāo)的策略,在項(xiàng)目的近期營(yíng)銷(xiāo)策劃中要考慮此情況,及時(shí)采取對(duì)策。并不一定也同時(shí)打降價(jià)牌,可以著重宣傳我項(xiàng)目的優(yōu)勢(shì),讓客戶(hù)了解,我項(xiàng)目物有所值,這樣不僅可以減少客戶(hù)的流失,還可以借機(jī)提升我項(xiàng)目的檔次,反而可以變不利為有利。如果缺乏相關(guān)的調(diào)查,等到競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手營(yíng)銷(xiāo)策略已對(duì)市場(chǎng)造成影響,再事后反應(yīng),就會(huì)十分被動(dòng),失去十分寶貴的商機(jī)。
(五)其它方面的調(diào)查工作
在項(xiàng)目開(kāi)發(fā)過(guò)程中,還應(yīng)根據(jù)公司對(duì)某些具體方面的特殊要求,進(jìn)行一些專(zhuān)門(mén)性、一次性的調(diào)查,如:對(duì)新材料、新產(chǎn)品、新技術(shù)的調(diào)查,對(duì)物業(yè)管理收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)及提供的服務(wù)的調(diào)查等,以為公司的一些具體決策提供依據(jù)。比如中關(guān)村地區(qū)的某個(gè)項(xiàng)目,經(jīng)過(guò)認(rèn)真的調(diào)查分析后,在外裝修方面采用干掛磁板等新技術(shù),使該項(xiàng)目頗具吸引力。
總之,房地產(chǎn)的市場(chǎng)調(diào)查工作應(yīng)該是一項(xiàng)長(zhǎng)期的工作。有些人認(rèn)為:只有項(xiàng)目開(kāi)發(fā)初期才需要進(jìn)行市場(chǎng)調(diào)查,過(guò)后就不必要了。這種想法是錯(cuò)誤的。隨著經(jīng)濟(jì)的發(fā)展、政策的變化,人們生活方式、思想觀念等都會(huì)發(fā)生變化,這些變化無(wú)疑會(huì)對(duì)市場(chǎng)產(chǎn)生巨大的影響,可以說(shuō)市場(chǎng)和天氣一樣,無(wú)時(shí)不在變化。事實(shí)也確實(shí)如此,例如,在一年前140-16 0平方米的大戶(hù)型、躍層式的住宅熱賣(mài),但從去年開(kāi)始,小于100平方米的小戶(hù)型銷(xiāo)售情況非常地火爆。曾幾何時(shí),京城的住宅幾乎全被塔式高層所占據(jù),如今,板式小高層、多層帶電梯的板式住宅,TOWNHOUSE(連排住宅)都十分暢銷(xiāo)。甚至“SOHO”等一批新概念住宅也一度成為市場(chǎng)的寵兒,可見(jiàn)市場(chǎng)在瞬息萬(wàn)變。如果沒(méi)有經(jīng)常性的市場(chǎng)調(diào)查工作,就不可能及時(shí)了解市場(chǎng)的變化情況和采取應(yīng)變措施。因此,具有遠(yuǎn)見(jiàn)卓識(shí)的房地產(chǎn)企業(yè)管理人員應(yīng)該選派專(zhuān)人,設(shè)立專(zhuān)職負(fù)責(zé)市場(chǎng)調(diào)查的工作部門(mén)或組織系統(tǒng),訂立合理的規(guī)章制度,讓房地產(chǎn)企業(yè)本身的市場(chǎng)調(diào)查工作不會(huì)時(shí)斷時(shí)續(xù),而是結(jié)合營(yíng)銷(xiāo)業(yè)務(wù)的實(shí)際需要不斷地改變調(diào)查的重點(diǎn),經(jīng)常性地發(fā)揮應(yīng)有的作用。使市場(chǎng)調(diào)查工作貫穿著房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的各個(gè)階段,真正成為房地產(chǎn)企業(yè)的生命線。