旅游地產(chǎn)開(kāi)發(fā)常見(jiàn)的“陷阱”

　　董瑩/《住宅與房地產(chǎn)》/20**年05期

　　一邊廂，是住宅地產(chǎn)開(kāi)發(fā)在嚴(yán)酷的政策打壓下步履維艱，開(kāi)發(fā)商紛紛在商業(yè)地產(chǎn)、旅游地產(chǎn)等領(lǐng)域?qū)で笸黄疲灰贿厧侵袊?guó)高凈值人群數(shù)量的迅速增長(zhǎng)，同時(shí)將“旅游”作為他們最希望得到的服務(wù)內(nèi)容。供給和需求的雙重井噴繪成了國(guó)內(nèi)旅游地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的繁華景象。然而，物極必反，水滿則溢，歷來(lái)百舸爭(zhēng)流，滔滔奔騰之時(shí)，難免泥沙俱下，良莠不分，待到波濤褪去，風(fēng)平浪靜，只有經(jīng)歷住時(shí)間和品質(zhì)檢驗(yàn)的優(yōu)秀者方得發(fā)展壯大，而隨波逐流粗制濫造的必然要付出慘痛的代價(jià)。當(dāng)前，在旅游地產(chǎn)開(kāi)發(fā)領(lǐng)域，一些跟風(fēng)之作已經(jīng)嘗到了低水平開(kāi)發(fā)的苦果，市場(chǎng)中也不乏令人扼腕嘆息的反面案例。前事不忘，后事之師，在此筆者總結(jié)幾個(gè)旅游地產(chǎn)開(kāi)發(fā)常見(jiàn)的“陷阱”，以資借鑒。

　　“陷阱一”：急功近利

　　對(duì)于享受過(guò)國(guó)內(nèi)房地產(chǎn)市場(chǎng)快速發(fā)展帶來(lái)的巨大利益的開(kāi)發(fā)商來(lái)說(shuō)，依賴資源而非能力即可獲取高額利潤(rùn)的思維仍然普遍存在，曾經(jīng)，只要能調(diào)動(dòng)土地和資金，就能賺快錢，賺大錢，這著實(shí)慣壞了一大批開(kāi)發(fā)商。這些開(kāi)發(fā)商由于種種因素轉(zhuǎn)戰(zhàn)商業(yè)地產(chǎn)和旅游地產(chǎn)，運(yùn)作思路往往難以轉(zhuǎn)變，以運(yùn)作住宅項(xiàng)目的思路運(yùn)作旅游地產(chǎn)項(xiàng)目，難免急功近利，希望通過(guò)快速開(kāi)發(fā)，快速銷售的滾動(dòng)開(kāi)發(fā)模式回收啟動(dòng)資金。但是，旅游地產(chǎn)之所以稱之為旅游地產(chǎn)，其核心就是滿足旅游休閑功能和地產(chǎn)開(kāi)發(fā)之間的平衡，以旅游休閑度假功能的完善來(lái)帶動(dòng)消費(fèi)者對(duì)地產(chǎn)的需求。沒(méi)有旅游休閑功能的滿足，地產(chǎn)開(kāi)發(fā)亦是皮之不存毛將焉附。在這一點(diǎn)上旅游地產(chǎn)和商業(yè)地產(chǎn)同出一轍，地產(chǎn)的價(jià)值依附于其功能性，而這種功能的培育需要時(shí)間，需要精細(xì)化、專業(yè)化的運(yùn)作，過(guò)于急功近利，希望在一些功能并不完善的區(qū)域蓋出房子快速賣掉賺錢，往往事與愿違，即使暫時(shí)性的因概念炒作或者搭市場(chǎng)的東風(fēng)賣掉，也往往會(huì)造就一些人氣冷清的“鬼城”、“荒城”，致使社會(huì)資源浪費(fèi)。

　　解決之道——高瞻遠(yuǎn)矚，長(zhǎng)短平衡

　　站得高才能看得遠(yuǎn)，旅游地產(chǎn)開(kāi)發(fā)運(yùn)作，必然不可能是游擊戰(zhàn)，可以取巧，但很難投機(jī)。短平快不適合一個(gè)旅游地產(chǎn)項(xiàng)目，必須做好打持久戰(zhàn)的準(zhǔn)備，也必然要以打持久戰(zhàn)的思路協(xié)調(diào)好經(jīng)營(yíng)旅游休閑產(chǎn)品與地產(chǎn)開(kāi)發(fā)銷售獲利之間的平衡。

　　應(yīng)當(dāng)認(rèn)識(shí)到，短期的地產(chǎn)開(kāi)發(fā)銷售是保障一個(gè)大項(xiàng)目現(xiàn)金流的手段，是一個(gè)完整體系中的一環(huán)，絕不能本末倒置以銷售房產(chǎn)作為唯一目的。旅游地產(chǎn)項(xiàng)目的目的和核心在于旅游休閑產(chǎn)業(yè)的打造，以產(chǎn)業(yè)的成功實(shí)現(xiàn)項(xiàng)目的整體、持續(xù)發(fā)展。

　　這就要求旅游地產(chǎn)項(xiàng)目在前期規(guī)劃和策劃的階段，從長(zhǎng)期化和可持續(xù)發(fā)展的角度出發(fā)，系統(tǒng)的與區(qū)域經(jīng)濟(jì)、文化、交通、產(chǎn)業(yè)等方面進(jìn)行對(duì)接，完成一個(gè)系統(tǒng)工程。

　　也要求旅游地產(chǎn)項(xiàng)目平衡短期收益和長(zhǎng)期收益的比例，過(guò)于強(qiáng)調(diào)短期收益會(huì)后續(xù)乏力，造成諸多遺留問(wèn)題，給區(qū)域發(fā)展造成沉重的負(fù)擔(dān)，而過(guò)于強(qiáng)調(diào)長(zhǎng)期收益往往會(huì)令項(xiàng)目捉襟見(jiàn)肘，甚至由于現(xiàn)金流的巨大缺口而難以為繼。這里，發(fā)展較為成熟的INTRAWEST的經(jīng)驗(yàn)可資借鑒，INTRAWEST平衡各類業(yè)務(wù)比例，長(zhǎng)中短線結(jié)合，在整個(gè)開(kāi)發(fā)過(guò)程中，旅游與度假服務(wù)、資產(chǎn)管理服務(wù)和房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)作為三大利潤(rùn)來(lái)源有效互補(bǔ)，發(fā)揮作用。通過(guò)產(chǎn)業(yè)輪次的發(fā)展和良好開(kāi)發(fā)節(jié)奏的把握，實(shí)現(xiàn)經(jīng)營(yíng)利潤(rùn)的最大化和長(zhǎng)期持續(xù)發(fā)展。其中旅游與度假服務(wù)增長(zhǎng)穩(wěn)健，資產(chǎn)管理服務(wù)能夠提供穩(wěn)定持續(xù)的現(xiàn)金流，這些經(jīng)營(yíng)性資產(chǎn)的收益可以熨平房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)利潤(rùn)明顯的波動(dòng)性，到后期，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)收益約占百分之三十，這種優(yōu)良的投資組合保證了旅游地產(chǎn)開(kāi)發(fā)和盈利模式的長(zhǎng)短平衡，優(yōu)化組合。

　　“陷阱二”：邯鄲學(xué)步

　　目前的旅游地產(chǎn)開(kāi)發(fā)市場(chǎng)，同質(zhì)化競(jìng)爭(zhēng)嚴(yán)重，創(chuàng)新不足。市場(chǎng)上充斥著人云亦云的跟風(fēng)之作，對(duì)于自然景觀和人文景觀價(jià)值的挖掘往往淺嘗輒止，多有低水平的重復(fù)，鮮有個(gè)性化差異化的產(chǎn)品。以海南旅游市場(chǎng)為例，20**年建設(shè)國(guó)際旅游島規(guī)劃催熱了海南旅游地產(chǎn)開(kāi)發(fā)，萬(wàn)科、中信、雅居樂(lè)、富力、魯能、華潤(rùn)等開(kāi)發(fā)商扎堆海南，大盤(pán)頻出，然而，無(wú)論是哪家開(kāi)發(fā)商的“杰作”，濱海資源主題嚴(yán)重同一化，甚至在濱海主題上也鮮有突破，千人一面，個(gè)性不足。如果說(shuō)第一個(gè)吃螃蟹的人還可以享受藍(lán)海戰(zhàn)略帶來(lái)的巨大紅利的話，跟風(fēng)者只能分一杯羹，而在過(guò)剩階段仍然前赴后繼的模仿，就只能是邯鄲學(xué)步，不僅沒(méi)有超越，反而丟掉了自身本身的特色。

　　解決之道——主題突出，別出心裁

　　同質(zhì)化競(jìng)爭(zhēng)容易將旅游地產(chǎn)項(xiàng)目運(yùn)作拖入惡性競(jìng)爭(zhēng)的泥潭，因此，突出鮮明的主題，既可以成為旅游地產(chǎn)項(xiàng)目運(yùn)作的靈魂和主線，也是其制勝的法寶。如果能夠結(jié)合資源優(yōu)勢(shì)，充分挖掘和發(fā)揮先天條件，別出心裁，那么，離成功也就不遠(yuǎn)了。

　　旅游地產(chǎn)項(xiàng)目的主題塑造，最核心的是順勢(shì)而為，深度挖掘和發(fā)揮延伸既有資源的價(jià)值。在資源價(jià)值高的區(qū)域，借景開(kāi)發(fā)，例如海南諸多主打?yàn)I海主題的旅游地產(chǎn)項(xiàng)目。而更聰明的做法是先借景后造景，如觀瀾湖高爾夫，擁有較好的人文資源，首先借山地來(lái)開(kāi)發(fā)，再以高爾夫運(yùn)動(dòng)為驅(qū)動(dòng)，造“運(yùn)動(dòng)景”。如北美的INTRAWEST，充分發(fā)揮優(yōu)質(zhì)自然資源的價(jià)值，幾乎全部控制了北美可開(kāi)發(fā)的山區(qū)度假區(qū)土地供應(yīng)，完善配套，運(yùn)作CLUB。對(duì)于本身資源價(jià)值并不高的區(qū)域，就更需要發(fā)揮開(kāi)發(fā)商的智慧，造景開(kāi)發(fā)，這方面不乏成功案例，如宋城集團(tuán)，在自然資源一般而人文資源較好的情況下，依托特有的歷史文化底蘊(yùn)，以歷史文化演藝和休博園為突破，借題發(fā)揮。即使自然資源和人文資源均一般，也并非就判了“死刑”，同樣可以通過(guò)造景打造特色鮮明吸引眼球的主題，如迪拜NAKHEEL，通過(guò)明星炒作，打造頂級(jí)配套營(yíng)造眼球效應(yīng)，實(shí)現(xiàn)了突破性創(chuàng)新，再如為業(yè)內(nèi)津津樂(lè)道的華僑城，在自然資源和人文資源均無(wú)優(yōu)勢(shì)的區(qū)域建設(shè)主題公園，以主題公園的運(yùn)營(yíng)極具人氣，構(gòu)造旅游資源，帶動(dòng)地產(chǎn)開(kāi)發(fā)。

　　由此可見(jiàn)，旅游主題的塑造，不能因循守舊，需別出心裁打造特色，結(jié)合差異化特征探索個(gè)性化開(kāi)發(fā)策略，也不能一味標(biāo)新立異，需要充分結(jié)合自身資源稟賦。但應(yīng)當(dāng)注意的是，對(duì)于成功經(jīng)驗(yàn)的照搬和簡(jiǎn)單的模式復(fù)制很難再次取得成功，例如目前國(guó)內(nèi)的主題公園行業(yè)面臨著普遍的困境，甚至出現(xiàn)了杭州未來(lái)世界主題公園休園的案例，究其原因，主要是對(duì)成功經(jīng)驗(yàn)的照搬缺乏個(gè)性化的創(chuàng)新，不能滿足新時(shí)代客戶的需求，所謂“彼之蜜糖，我之砒霜”，旅游地產(chǎn)的主題塑造，一定是個(gè)性化的，不存在具有普遍適用性的“成功模式”。

　　“陷阱三”：青黃不接

　　旅游地產(chǎn)項(xiàng)目往往周期很長(zhǎng)，涉及到酒店、度假村、住宅、旅游設(shè)施、休閑配套等多種業(yè)態(tài)形式，有的投資回收期較短，但大多數(shù)投資回收期很長(zhǎng)，如何應(yīng)對(duì)開(kāi)發(fā)周期中，尤其是初期的資金壓力，避免“青黃不接”情況的出現(xiàn)，是一個(gè)亟待解決的問(wèn)題。

　　除了資金方面的壓力，旅游地產(chǎn)項(xiàng)目是一個(gè)系統(tǒng)性的復(fù)雜工程，積聚人氣、帶熱區(qū)域需要準(zhǔn)確的把握時(shí)間節(jié)點(diǎn)，宣傳造勢(shì)與開(kāi)發(fā)建設(shè)在時(shí)間軸上的配合要天衣無(wú)縫，相得益彰。對(duì)于進(jìn)度的把握，太緊容易犧牲品質(zhì)，太松容易發(fā)生斷檔。

　　解決之道——合理分期，交錯(cuò)開(kāi)發(fā)

　　對(duì)旅游地產(chǎn)項(xiàng)目，尤其是大盤(pán)運(yùn)作，

應(yīng)合理分期，交錯(cuò)開(kāi)發(fā)。應(yīng)依據(jù)旅游休閑的輪次產(chǎn)業(yè)發(fā)展規(guī)律，通過(guò)不同業(yè)態(tài)分期、并行和滾動(dòng)開(kāi)發(fā)，在不同時(shí)間點(diǎn)實(shí)現(xiàn)各業(yè)態(tài)的相互補(bǔ)充和促進(jìn)發(fā)展格局，把握“培育期”、“成長(zhǎng)期”、“成熟期”各階段的特點(diǎn)，形成“配套帶動(dòng)、地產(chǎn)升值”的螺旋式上升發(fā)展的過(guò)程，使資金、資源合理運(yùn)用。

　　例如香港愉景灣的開(kāi)發(fā)分期，在1983-20**近20年的開(kāi)發(fā)過(guò)程中，優(yōu)劣地塊交錯(cuò)開(kāi)發(fā)，持有經(jīng)營(yíng)物業(yè)和出售型物業(yè)互動(dòng)開(kāi)發(fā)，配套建設(shè)同步進(jìn)行，大盤(pán)持續(xù)發(fā)力。香港愉景灣在開(kāi)發(fā)初期先做美食廣場(chǎng)、沙灘、愉景廣場(chǎng)、巴士站、康樂(lè)會(huì)等基礎(chǔ)設(shè)施，使區(qū)域旅游休閑資源初具雛形，同步開(kāi)發(fā)洋房別墅等；在*后又進(jìn)一步發(fā)展學(xué)校、消防局、警崗等配套設(shè)施，強(qiáng)化宜居性，同步開(kāi)發(fā)高層住宅，迅速提升區(qū)域人氣；96年后做街道碼頭、汽車渡輪碼頭、游艇會(huì)、直升機(jī)場(chǎng)等高端配套，同時(shí)開(kāi)發(fā)別墅等高端住宅，獲取較高利潤(rùn)，回收多年耕耘結(jié)出的碩果，至此完成“造城運(yùn)動(dòng)”。

　　結(jié)合香港愉景灣的案例，旅游地產(chǎn)項(xiàng)目的合理分期，可參照以下策略：先業(yè)后城，先做熟做好旅游休閑度假產(chǎn)業(yè)，再開(kāi)發(fā)住宅，先旅游再休閑后地產(chǎn)。例如華僑城和宋城，都是先發(fā)展旅游設(shè)施，將原本冷清的區(qū)域做熱，再進(jìn)行地產(chǎn)開(kāi)發(fā)銷售。

　　其次，先低后高，就開(kāi)發(fā)物業(yè)的檔次來(lái)說(shuō)，高端物業(yè)在區(qū)域配套成熟、有了一定名氣的開(kāi)發(fā)后期做，利于打出品牌，市場(chǎng)接受度高。例如華僑城和宋城是先做中端住宅，再做高端住宅的。鳳凰城亦是先做第二居所，再做旅游設(shè)施，最后才是高端第一居所的開(kāi)發(fā)。

　　“陷阱四”：?jiǎn)未颡?dú)斗

　　旅游地產(chǎn)項(xiàng)目是一個(gè)系統(tǒng)整合的過(guò)程，除了傳統(tǒng)的地產(chǎn)開(kāi)發(fā)和物業(yè)發(fā)展，其較之于住宅地產(chǎn)項(xiàng)目，與地方政府在區(qū)域發(fā)展上有更大的利益共同點(diǎn)和更廣泛深入的合作，涉及到的運(yùn)營(yíng)商也更多，更專業(yè)，需要調(diào)動(dòng)旅行社、媒體等專業(yè)資源，甚至需要經(jīng)營(yíng)一些俱樂(lè)部等。在這種情勢(shì)下，對(duì)資源整合能力的要求更高。在這一點(diǎn)上與商業(yè)地產(chǎn)的運(yùn)作有類似之處，和開(kāi)發(fā)相比，經(jīng)營(yíng)顯得更加重要，而商業(yè)物業(yè)經(jīng)營(yíng)和休閑配套的經(jīng)營(yíng)需要更強(qiáng)的專業(yè)性，并且有長(zhǎng)期性、復(fù)雜性的特點(diǎn)，單打獨(dú)斗顯然是無(wú)法發(fā)揮旅游地產(chǎn)項(xiàng)目的價(jià)值的。

　　解決之道——借力打力，資源整合

　　首先，需要協(xié)調(diào)好與政府的共榮共生關(guān)系，地方政府的著眼點(diǎn)在于區(qū)域價(jià)值的提升和旅游產(chǎn)業(yè)對(duì)經(jīng)濟(jì)的帶動(dòng)，如果開(kāi)發(fā)商沒(méi)有大局觀，全局觀，不能協(xié)調(diào)好經(jīng)濟(jì)、產(chǎn)業(yè)、交通、文化等方方面面的問(wèn)題，一個(gè)旅游項(xiàng)目也很難取得促進(jìn)區(qū)域增值的成績(jī)。例如香港興業(yè)集團(tuán)與香港政府的共贏，開(kāi)發(fā)商通過(guò)建設(shè)體驗(yàn)設(shè)施、教育和醫(yī)療等生活配套，提升了區(qū)域形象和價(jià)值，符合政府提升形象和實(shí)現(xiàn)社會(huì)效益的意愿，使得愉景灣一躍成為香港的名片，實(shí)現(xiàn)了開(kāi)發(fā)商和政府的合作共贏。

　　其次，需要協(xié)調(diào)好與金融機(jī)構(gòu)的長(zhǎng)期合作關(guān)系，雖然旅游地產(chǎn)一般情況下土地成本比較低，但是資金投入大，回收期長(zhǎng)，必須有長(zhǎng)期的資金支持，要與金融機(jī)構(gòu)建立長(zhǎng)期的合作關(guān)系，同時(shí)積極探索地產(chǎn)金融，把不動(dòng)產(chǎn)變?yōu)榻鹑谫Y產(chǎn)，緩解資金壓力。例如興業(yè)集團(tuán)部分持有愉景灣物業(yè)，引入戰(zhàn)略合作伙伴聯(lián)合開(kāi)發(fā)，共同經(jīng)營(yíng)灣區(qū)配套，減緩了資金壓力。

　　再次，需要協(xié)調(diào)好與各專業(yè)機(jī)構(gòu)，如設(shè)計(jì)院、萬(wàn)豪等經(jīng)營(yíng)管理公司、俱樂(lè)部、旅行社等的關(guān)系，尤其是對(duì)于目前大多數(shù)從傳統(tǒng)開(kāi)發(fā)商轉(zhuǎn)型而來(lái)的旅游地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商，要想在短期內(nèi)快速建立專業(yè)運(yùn)作和經(jīng)營(yíng)的能力，必須充分借助外力，高水平整合各種專業(yè)力量。例如興業(yè)集團(tuán)擁有愉景灣的有關(guān)服務(wù)運(yùn)營(yíng)商的50%權(quán)益，保證能夠有效的對(duì)運(yùn)營(yíng)商和服務(wù)商進(jìn)行整合，借助運(yùn)營(yíng)商的強(qiáng)勢(shì)品牌和影響力，最大程度的介入?yún)^(qū)域開(kāi)發(fā)運(yùn)營(yíng)。

　　由此可見(jiàn)，旅游地產(chǎn)開(kāi)發(fā)非一朝一夕之功，難有立竿見(jiàn)影之效，要想做好旅游地產(chǎn)，必然要投入大量的精力和時(shí)間，提升自身的專業(yè)度和運(yùn)作能力。然而其實(shí)說(shuō)起來(lái)也是很簡(jiǎn)單的道理，歸根結(jié)底是要有做精品，做長(zhǎng)線的良好心態(tài)，耐得住寂寞，守得住操守，吃得透市場(chǎng)，就必然能規(guī)避種種陷阱，取得最終的成功。

篇2：X別墅旅游地產(chǎn)拯救工業(yè)地產(chǎn)推廣活動(dòng)

　　z別墅“旅游地產(chǎn)拯救工業(yè)地產(chǎn)”推廣活動(dòng)

　　第一階段主要策略

　　一、制造熱點(diǎn)項(xiàng)目——迎合國(guó)家戰(zhàn)略——吸引政府關(guān)注——媒體主動(dòng)報(bào)道——精簡(jiǎn)廣告開(kāi)支——爭(zhēng)取政府增建道路形象——爭(zhēng)取銀行貸款周轉(zhuǎn)——提升集團(tuán)品牌形象——預(yù)留集團(tuán)旅游地產(chǎn)轉(zhuǎn)型空間——預(yù)留項(xiàng)目升值空間——吸收商家投資——促進(jìn)樓房大量銷售——增加物業(yè)管理收入

　　二、核心價(jià)值提升：一期包裝為“36景狀元街”，是莆田文化產(chǎn)業(yè)中心、媽祖旅游線新景區(qū)，代表莆田傳統(tǒng)文化和莆商文化的復(fù)興；二期包裝為“莆商養(yǎng)生區(qū)”，強(qiáng)調(diào)比自建房環(huán)境好、物業(yè)好，比其他樓盤(pán)教育好、風(fēng)水好。

　　三、提高視野，徹底改變我們按傳統(tǒng)模式被動(dòng)營(yíng)銷的局面；利用我們地處往來(lái)湄洲島的必經(jīng)線路，提煉旅游度假賣點(diǎn)，盤(pán)活和提價(jià)商鋪、現(xiàn)房、別墅。協(xié)同工程部門、物業(yè)公司著力整合旅游地產(chǎn)和文化地產(chǎn)的概念，打造主題景觀、主題商業(yè)、物業(yè)服務(wù)的附加值。

　　四、去年湄洲島游客130萬(wàn)人，臺(tái)灣游客18萬(wàn)人，每年以20%增加；湄洲島游客有一定季節(jié)性，去年春節(jié)期間，游客13萬(wàn)人，五一假日，游客20萬(wàn)人，推算國(guó)慶假日游客20萬(wàn)人，媽祖誕辰日，游客10萬(wàn)人，則日常60萬(wàn)人；閩臺(tái)狀元街立足湄洲島旅游路線上，附帶打造一個(gè)文化購(gòu)物新景區(qū)，把流向市區(qū)購(gòu)物的游客搶先攔截，按旅游業(yè)收入帶動(dòng)相關(guān)行業(yè)收入1:5—9的規(guī)律，以60%游客為目標(biāo)，我們每年將得到游客90萬(wàn)人，日平均游客2465人，按人均銷售20元晚餐計(jì)，每月?tīng)I(yíng)業(yè)收入150萬(wàn)元，并提高我們的社會(huì)影響、商鋪?zhàn)馐凼杖搿⑽飿I(yè)管理收入。

　　五、“閩臺(tái)狀元街”連同以下“莆田三十六景”，打包申請(qǐng)“國(guó)家3A景區(qū)”，并報(bào)政府重點(diǎn)工程的資金扶持，爭(zhēng)取政府完善我們周邊的市政道路和形象工程。

　　一、閩臺(tái)狀元街：

　　莆田有“科舉名郡，狀元之鄉(xiāng)”的美譽(yù)，歷史上文武狀元人數(shù)福建之最。我們建立文武狀元街，為以下英杰建立名人故居紀(jì)念館（部分名人故居原址搬遷或復(fù)原）：十大文狀元、十大武狀元、十五名宰相、六十九名尚書(shū)、五十名現(xiàn)代名人，實(shí)現(xiàn)中國(guó)最大的名人文化古街。商鋪先做業(yè)態(tài)包裝，合并二期開(kāi)盤(pán)進(jìn)行開(kāi)街儀式；二期開(kāi)盤(pán)前，一期商鋪在廣告和商鋪門面虛擬業(yè)態(tài)：名人明星主題餐飲、名人明星主題酒店、瑜珈道館、太極道館、少林武館、理療氧吧、動(dòng)漫書(shū)吧、少兒藝校、科技游樂(lè)園、莆田支柱產(chǎn)業(yè)新品概念展示間。一期單身公寓基本未銷，因?yàn)闋钤值穆糜胃拍睿型话b成度假屋、情侶屋促銷。

　　二、莆田三十六景

　　別墅景觀引用深圳“錦繡中華”造景技法，恢復(fù)莆田三十六景（包含市區(qū)二十四景、沿海十二景），這些歷史上著名的景點(diǎn)至今有名無(wú)實(shí)，未來(lái)主要分布在一期北面的湖畔；二期別墅景觀規(guī)劃法式畫(huà)廊，懸掛莆田八百名勝古跡的油畫(huà)，展現(xiàn)莆田2000年歷史。在2期開(kāi)盤(pán)時(shí)，古跡油畫(huà)，暫時(shí)布置在魏東路兩側(cè)造勢(shì)，以后搬遷到別墅區(qū)內(nèi)景觀

　　三、六十家世界莆田同鄉(xiāng)會(huì)

　　莆田在世界各地共有幾百萬(wàn)莆商，足跡遍及60多個(gè)國(guó)家和地區(qū)，每個(gè)國(guó)家和地區(qū)的莆田同鄉(xiāng)會(huì)在我們這里設(shè)立辦事處，展現(xiàn)當(dāng)?shù)仄翁锿l(xiāng)的風(fēng)土人情和建設(shè)業(yè)績(jī)，鄉(xiāng)情得到空前凝聚。

　　四、少兒實(shí)驗(yàn)教育區(qū)

　　1、水岸景觀規(guī)劃飄揚(yáng)法蘭西國(guó)旗的石帆船，業(yè)主少年兒童可以從物業(yè)租借服裝，扮演游戲角色。（物業(yè)公司應(yīng)在二期開(kāi)盤(pán)前規(guī)劃出二期業(yè)主特色管家服務(wù)介紹）

　　2、國(guó)際象棋場(chǎng)，少年兒童可以搬動(dòng)國(guó)際象棋雕塑。

　　3、物業(yè)保安每天升旗儀式，業(yè)主少年兒童可以報(bào)名參加升旗儀式，加強(qiáng)愛(ài)家愛(ài)鄉(xiāng)的主人意識(shí)。

　　4、掛牌成立全市中小學(xué)生書(shū)畫(huà)教育基地。與教育局合辦寒假和暑假書(shū)畫(huà)比賽，在各鄉(xiāng)鎮(zhèn)巡回分賽，在會(huì)所進(jìn)行半決賽和決賽，決賽以我們項(xiàng)目地為命題，決賽時(shí)間選擇在每年的春節(jié)前夕，于我們的開(kāi)盤(pán)日互相呼應(yīng)。

　　五、其它促銷景觀

　　1、由于我們項(xiàng)目處于“地廣人稀“位置，景觀應(yīng)著力打造具有地標(biāo)性的景觀，例如，在主入口，建立一尊“吹號(hào)天使”高空立柱雕塑。

　　2、主入口廣場(chǎng)地面，仿“星光大道”鑲嵌五角星，上面將鐫刻別墅業(yè)主簽名，讓業(yè)主有流芳百世的榮耀。

　　2、戶外車位規(guī)劃，增加二期業(yè)主專用車位（以贈(zèng)送車位做為后期開(kāi)盤(pán)限時(shí)限量銷控的賣點(diǎn)），戶外車位75席，規(guī)劃在魏東路沿線和魏東路至一期道路單側(cè)，獲贈(zèng)業(yè)主自行配備車位鎖，物業(yè)公司不負(fù)責(zé)看車。

　　3、二期景觀規(guī)劃法蘭西著名壁畫(huà)、轎車磚雕。

　　4、鹽堿地綠化以灌木水池景觀為主，以鋼木結(jié)構(gòu)傘、木柱繩編結(jié)構(gòu)傘作為“樹(shù)木”。

　　7、借鑒銀行的貼標(biāo)廣告形式，公司所有車輛進(jìn)行貼標(biāo)廣告，公司職員的私家車貼標(biāo)廣告，每輛車補(bǔ)貼350元。

　　8、租賃一輛雙層巴士，做為莆田第一輛雙層巴士，改裝成禮賓車，在莆田市區(qū)巡回展示、接送貴賓。

　　六、推廣步驟

　　1、畫(huà)冊(cè)、單頁(yè)、影視等物料改進(jìn)：使用面積表現(xiàn)增加庭院綠地面積；增加庭院入口造型和家徽設(shè)計(jì)；增加地下層保姆房功能和主臥保密室功能；影視修改解說(shuō)詞，強(qiáng)調(diào)生活環(huán)境和物業(yè)服務(wù)。

　　2、廣告語(yǔ)改進(jìn)：36景狀元街，莆商養(yǎng)生區(qū)！好環(huán)境，好教育，好物業(yè)！

　　3、物業(yè)公司規(guī)劃出更有附加值的服務(wù)，如舉辦社區(qū)五好家庭宣傳欄、兒童放學(xué)放假看護(hù)、食雜配送等等。

　　4、二期包裝和商鋪包裝先行，帶動(dòng)一期團(tuán)購(gòu)；國(guó)際公寓業(yè)主交房時(shí)間也定在二期開(kāi)盤(pán)日期相互呼應(yīng)。一期業(yè)主326戶后面是巨大的社會(huì)輿論，應(yīng)在二期開(kāi)盤(pán)前夕，舉辦業(yè)主新年團(tuán)拜會(huì)，達(dá)成老帶新；業(yè)主新年團(tuán)拜會(huì)元旦在1期樓前廣場(chǎng)舉行中小型游戲活動(dòng)，安排6組互動(dòng)有獎(jiǎng)游戲，進(jìn)行“36景狀元街”推薦；邀請(qǐng)正在團(tuán)購(gòu)的企業(yè)職員參加，團(tuán)拜會(huì)不請(qǐng)客吃飯，贈(zèng)送大量桔子和甘蔗，形成美好的寓意和堆頭景觀。

　　5、二期蓄客推廣附帶商鋪推薦。

　　通過(guò)商會(huì)向會(huì)員單位函告八個(gè)主力戶型，提前預(yù)約服務(wù)，限時(shí)限量下定，名爵戶型、翡翠戶型、珍珠戶型、紅寶石戶型、藍(lán)寶石戶型、綠寶石戶型、白金戶型、鉆石戶型。開(kāi)盤(pán)當(dāng)日參加的領(lǐng)導(dǎo)和提前預(yù)約貴賓分別贈(zèng)送我們別墅的轎車香水模型、法國(guó)油畫(huà)、加油卡（爭(zhēng)取在各加油站進(jìn)行招貼大量海報(bào)）。

　　6、借鑒銀行的貼標(biāo)廣告形式，公司所有車輛進(jìn)行貼標(biāo)廣告，公司職員的私家車貼標(biāo)廣告，每輛車補(bǔ)貼350元。

　　7、租賃一輛雙層巴士，做為莆田第一輛雙層巴士，改裝成禮賓車，在莆田市區(qū)巡回展示、接送貴賓。

　　8、與中介公司1期洽談包銷，包銷房源是指定的有限房源，并且先試行一個(gè)月看情況調(diào)整；包銷價(jià)格和我們的團(tuán)購(gòu)價(jià)一致，利用中介客源渠道多，電話營(yíng)銷快的特點(diǎn)。

　　商業(yè)規(guī)劃：

　　一、西區(qū)：閩臺(tái)一家親主題景區(qū)：

　　百家姓名人祠

　　百家姓植物園

　　百家姓餐飲街

　　十二生肖星座酒店

　　二、南區(qū)：夢(mèng)工廠主題景區(qū)：

　　竹木作品街

　　園藝作品街

　　石雕作品街

　　動(dòng)漫作品街

　　古玩作品街

　　夢(mèng)幻劇場(chǎng)

　　夢(mèng)幻藝校

　　影視明星餐飲街

　　影視明星主題酒店

　　四、北區(qū)：延壽主題景區(qū)：

　　瑜珈道館

　　太極道館

　　少林武館

　　理療氧吧

　　星相臺(tái)情侶屋

篇3：生態(tài)養(yǎng)生旅游地產(chǎn)產(chǎn)品類型

　　生態(tài)養(yǎng)生旅游地產(chǎn)的產(chǎn)品類型

　　隨著人民生活水平的提高和休閑意識(shí)的加強(qiáng)，生態(tài)養(yǎng)生旅游成為了當(dāng)今非常流行的一種旅游方式，其產(chǎn)品類型也豐富多樣，通過(guò) 總結(jié)，我們認(rèn)為目前存在的生態(tài)養(yǎng)生旅游的主要產(chǎn)品類型有：

　　1、長(zhǎng)壽主題類產(chǎn)品：一般以長(zhǎng)壽老人較多、養(yǎng)生文化遺跡等為賣點(diǎn)，結(jié)合當(dāng)?shù)氐奶厥獾乩憝h(huán)境進(jìn)行生態(tài)養(yǎng)生產(chǎn)品的開(kāi)發(fā)。《黃帝內(nèi)經(jīng)》明確地提出了地理環(huán)境與長(zhǎng)壽密切相關(guān)，認(rèn)為優(yōu)美的環(huán)境、適宜的水±有利于健康長(zhǎng)壽。典型產(chǎn)品如彭州的長(zhǎng)壽山、厄瓜多爾的長(zhǎng)壽谷；

　　2、山林養(yǎng)生類產(chǎn)品：以山林溪谷為生態(tài)本底，以負(fù)氧離子、綠色環(huán)境、濕潤(rùn)空氣、適居溫度、礦泉水質(zhì)、中草藥等等為養(yǎng)生原料，形成的氧吧、森林浴、霧浴、竹海浴、竹文化養(yǎng)生、礦泉浴、生態(tài)食療等等；

　　3、日光養(yǎng)生類產(chǎn)品：古代養(yǎng)生家已經(jīng)感受到了目光具有保健作用。晉代養(yǎng)生家嵇康在《養(yǎng)生論》中就提出了“唏以朝陽(yáng)”的觀點(diǎn)，孫思邈也提倡“呼吸太陽(yáng)”。歷代道教養(yǎng)生家更是推崇日光的養(yǎng)生作用，《黃庭經(jīng)》中就有“日月之華救老殘”的說(shuō)法。典型產(chǎn)品如森林日光浴；

　　4、花卉養(yǎng)生類產(chǎn)品：花香、精油，可外用美容，內(nèi)服等。典型產(chǎn)品如芳香療法；

　　5、生態(tài)水療類產(chǎn)品：以礦泉、中草藥為基礎(chǔ)，形成特色生態(tài)水療項(xiàng)目，結(jié)合中醫(yī)按摩、流行spa等等。如我們?cè)陉兾餮罂h長(zhǎng)青自然保護(hù)區(qū)就結(jié)合當(dāng)?shù)氐奈幕O(shè)計(jì)了“真符草湯”生態(tài)水療養(yǎng)生項(xiàng)目；

　　6、四季養(yǎng)生類產(chǎn)品：避暑產(chǎn)品就是四季養(yǎng)生的典型產(chǎn)品，如青城山的養(yǎng)老公寓。古代養(yǎng)生家針對(duì)春夏秋冬的氣候特征，認(rèn)為在飲食調(diào)攝、生活起居等方面必須順應(yīng)四時(shí)的生、長(zhǎng)、藏特點(diǎn)，做到“春夏養(yǎng)陽(yáng)，秋冬養(yǎng)陰”；

　　7、民俗類產(chǎn)品：有民族特色的養(yǎng)生方式，如回族的節(jié)食風(fēng)俗、藥浴如瑤浴、如藏浴的“五味甘露湯”等，根據(jù)其理論，當(dāng)?shù)氐沫h(huán)境下會(huì)生長(zhǎng)出具有當(dāng)?shù)靥匦缘奈镔|(zhì)，這些活性物質(zhì)具有去疾健體的效果；又如客家人的養(yǎng)生之道，形成特色化的養(yǎng)生休閑產(chǎn)品，包括客家煲湯、客家藥膳等食療；客家操、客家民間體育等運(yùn)動(dòng)養(yǎng)生；

　　8、其他結(jié)合養(yǎng)生中的導(dǎo)引按摩類、吐納行氣類、意念修煉類、滋補(bǔ)服食類、起居攝生類、香湯沐浴類產(chǎn)品，有的綜合在一個(gè)產(chǎn)品中，有的成為整個(gè)產(chǎn)品中的獨(dú)特賣點(diǎn)。

　　景觀生態(tài)化、景觀游樂(lè)化、景觀藝術(shù)化、景觀主題化、景觀情境化應(yīng)該很好地貫徹在生態(tài)養(yǎng)生旅游產(chǎn)品的景觀設(shè)計(jì)中。

　　景觀生態(tài)化：生態(tài)養(yǎng)生旅游產(chǎn)品的景觀設(shè)計(jì)中，強(qiáng)調(diào)生態(tài)材質(zhì)、自然簡(jiǎn)練的手法很重要。在景觀吸引物上，尤為強(qiáng)調(diào)生態(tài)材質(zhì)，自然運(yùn)用。

　　景觀游樂(lè)化：生態(tài)養(yǎng)生旅游產(chǎn)品的景觀打造應(yīng)該能烘托出情趣化的氛圍，同樣的森林浴，如果是在優(yōu)美的生態(tài)迷宮中穿行沐浴，產(chǎn)品的受歡迎程度是不一樣的。

　　景觀藝術(shù)化：生態(tài)養(yǎng)生旅游產(chǎn)品本身就應(yīng)具備一定的藝術(shù)化內(nèi)容，養(yǎng)生理論中的不同體系有著相當(dāng)?shù)奈幕瘍?nèi)容，應(yīng)該通過(guò)直觀的景觀意象去體現(xiàn)，去表達(dá)。

　　景觀主題化和景觀情境化：是基于生態(tài)養(yǎng)生旅游產(chǎn)品作為一種旅游產(chǎn)品必須擁有的共性，否則游客會(huì)因?yàn)楫a(chǎn)品沒(méi)有特色、乏味而對(duì)整個(gè)產(chǎn)品評(píng)價(jià)不高。

　　在生態(tài)養(yǎng)生旅游產(chǎn)品中，有一類較為高端的產(chǎn)品，如綠維創(chuàng)景提倡的山水酒吧、野奢酒店的設(shè)計(jì)理念就是很好的借鑒參考。