論高容積率低層住宅設(shè)計思路

　　產(chǎn)品的高容積率可以實現(xiàn)開發(fā)商的價值，而高品質(zhì)則體現(xiàn)客戶的價值，因此在高容積率低層住宅產(chǎn)品中應(yīng)把高容積率和高品質(zhì)的完美地結(jié)合起來，達到開發(fā)商和客戶的雙贏。下面就低層住宅的高容積率開發(fā)和優(yōu)化設(shè)計手法作探討，以拋磚引玉，引發(fā)討論和思考。

　　一、低層住宅開發(fā)強度分析

　　住宅土地容積率在1.0以下，一般基本可以規(guī)劃為低層為主的居住社區(qū)；1.0-3.0范圍內(nèi)，可以考慮設(shè)置成低層住宅+高層住宅的模式，一般來講，低層住宅售價高，在合理范圍內(nèi)應(yīng)盡量提高低層住宅產(chǎn)品比例，以獲取高收益。如何來提高低層住宅比例呢？那么應(yīng)盡可能提高低層住宅部分的容積率。首先我們對土地開發(fā)強度進行分析，以此來分析低層住宅的容量極限。假設(shè)1：用地100*100米，全聯(lián)排別墅，三層局部退臺，假設(shè)地上面積為2.5倍基底面積，開間中間套6米，端套7.5米，進深18米，南北間距按照15米控制，東西間距按照6米控制，退界按照6米控制。規(guī)劃6棟6聯(lián)排，計算強排容積率為1.0，建筑密度達到40%。一般而言，住宅地塊建筑密度都會控制在30%以內(nèi)，因此建筑密度是限制容積率提升的最大障礙。

　　假設(shè)2：用地300*300米，全聯(lián)排別墅，三層局部退臺，假設(shè)地上面積為2.5倍基底面積，開間中間套6米，端套7.5米，進深18米，南北間距按照15米控制，東西間距按照6米控制，退界按照6米控制，規(guī)劃54棟6-8聯(lián)排，計算強排容積率為1.13，建筑密度達到45%。大地塊容量高于小地塊，建筑密度也可以做到更高。

　　下表對低層住宅容量進行了分析，可以看出在建筑密度控制在30%時，面積基底系數(shù)取3，則容積率可以達到0.9。從以上分析可以看出，建筑密度和地上建筑面積除以基底建筑面積的系數(shù)決定了建筑容量大小，地上建筑面積=建筑密度*面積基底系數(shù)，面積基底系數(shù)=地上建筑面積/基底建筑面積。

　　在建筑密度無法突破的情況下，能采取的設(shè)計手法主要有：

　　1. 增加建筑層數(shù)，以提高面積基底系數(shù)；

　　2. 盡量增加地m.dewk.cn下室、閣樓等丌計容面積，使得實際容量提高。

　　二、 高容積率設(shè)計手法總結(jié)

　　由于各個地區(qū)規(guī)劃控制指標丌同，為了達到高容積率開發(fā)，可以采取的優(yōu)化設(shè)計手法有：

　　(一) 規(guī)劃優(yōu)化設(shè)計手法

　　1. 在規(guī)劃指標范圍內(nèi)，提高進深，增加戶均面積

　　2. 采取內(nèi)院方式加大進深

　　3. 有條件的可以采取圍合規(guī)劃布局，既可以改善空間關(guān)系，又可以提高容積率

　　4. 增加聯(lián)接戶數(shù)，利用北退臺減少間距

　　在高容積率開發(fā)模式下，建筑密度高，建筑間距狹窄，建筑層數(shù)較高，會帶來壓抑的感覺，為了改善空間效果和提升環(huán)境質(zhì)量，可以采取以下設(shè)計手法：

　　增加空間層級和變化，如設(shè)置小區(qū)——組團——合院這樣的空間序列變化；

　　采用景觀、小品、矮墻分割進一步做小空間；

　　堆坡造景，利用高差豐富空間；

　　豐富的建筑錯落、立面整體化處理和綠化景觀，削弱建筑的體量和長度；

　　人車分流，停車入地，地面步行化、景觀化；

　　地面抬高，豐富豎向變化，降低車庫造價，改善地下采光通風(fēng)

　　庭院盡量私有化。

　　(二) 景觀優(yōu)化設(shè)計實施手法

　　相對于高層住宅，低層住宅的建筑體量小，景觀對于產(chǎn)品品質(zhì)影響大，為改善高容積率樓盤的建筑效果，景觀可以采取的手法如下：

　　1. 確定具有吸引力的景觀主題，如東南亞度假風(fēng)情、地中海風(fēng)情等，通過豎向設(shè)計、硬景比例和形式、步行系統(tǒng)、水景系統(tǒng)、植物造景、植被種類規(guī)格、整體景觀打造等方面來落實；

　　2. 采用多層次綠化：7-8米大喬木、4-5米小喬木、2-3米灌木、小灌木和花卉、草坪地被；

　　3. 設(shè)計手法有：空間組織不造景、師法自然、四季異景、庭院私有化；

　　4. 景觀實施手法有：全冠移植、 360度成樹定位、同緯度采購、自建苗圃、精裝私家庭院。

篇2：論高容積率低層住宅設(shè)計思路

　　論高容積率低層住宅設(shè)計思路

　　產(chǎn)品的高容積率可以實現(xiàn)開發(fā)商的價值，而高品質(zhì)則體現(xiàn)客戶的價值，因此在高容積率低層住宅產(chǎn)品中應(yīng)把高容積率和高品質(zhì)的完美地結(jié)合起來，達到開發(fā)商和客戶的雙贏。下面就低層住宅的高容積率開發(fā)和優(yōu)化設(shè)計手法作探討，以拋磚引玉，引發(fā)討論和思考。

　　一、低層住宅開發(fā)強度分析

　　住宅土地容積率在1.0以下，一般基本可以規(guī)劃為低層為主的居住社區(qū)；1.0-3.0范圍內(nèi)，可以考慮設(shè)置成低層住宅+高層住宅的模式，一般來講，低層住宅售價高，在合理范圍內(nèi)應(yīng)盡量提高低層住宅產(chǎn)品比例，以獲取高收益。如何來提高低層住宅比例呢？那么應(yīng)盡可能提高低層住宅部分的容積率。首先我們對土地開發(fā)強度進行分析，以此來分析低層住宅的容量極限。假設(shè)1：用地100*100米，全聯(lián)排別墅，三層局部退臺，假設(shè)地上面積為2.5倍基底面積，開間中間套6米，端套7.5米，進深18米，南北間距按照15米控制，東西間距按照6米控制，退界按照6米控制。規(guī)劃6棟6聯(lián)排，計算強排容積率為1.0，建筑密度達到40%。一般而言，住宅地塊建筑密度都會控制在30%以內(nèi)，因此建筑密度是限制容積率提升的最大障礙。

　　假設(shè)2：用地300*300米，全聯(lián)排別墅，三層局部退臺，假設(shè)地上面積為2.5倍基底面積，開間中間套6米，端套7.5米，進深18米，南北間距按照15米控制，東西間距按照6米控制，退界按照6米控制，規(guī)劃54棟6-8聯(lián)排，計算強排容積率為1.13，建筑密度達到45%。大地塊容量高于小地塊，建筑密度也可以做到更高。

　　下表對低層住宅容量進行了分析，可以看出在建筑密度控制在30%時，面積基底系數(shù)取3，則容積率可以達到0.9。從以上分析可以看出，建筑密度和地上建筑面積除以基底建筑面積的系數(shù)決定了建筑容量大小，地上建筑面積=建筑密度*面積基底系數(shù)，面積基底系數(shù)=地上建筑面積/基底建筑面積。

　　在建筑密度無法突破的情況下，能采取的設(shè)計手法主要有：

　　1. 增加建筑層數(shù)，以提高面積基底系數(shù)；

　　2. 盡量增加地m.dewk.cn下室、閣樓等丌計容面積，使得實際容量提高。

　　二、 高容積率設(shè)計手法總結(jié)

　　由于各個地區(qū)規(guī)劃控制指標丌同，為了達到高容積率開發(fā)，可以采取的優(yōu)化設(shè)計手法有：

　　(一) 規(guī)劃優(yōu)化設(shè)計手法

　　1. 在規(guī)劃指標范圍內(nèi)，提高進深，增加戶均面積

　　2. 采取內(nèi)院方式加大進深

　　3. 有條件的可以采取圍合規(guī)劃布局，既可以改善空間關(guān)系，又可以提高容積率

　　4. 增加聯(lián)接戶數(shù)，利用北退臺減少間距

　　在高容積率開發(fā)模式下，建筑密度高，建筑間距狹窄，建筑層數(shù)較高，會帶來壓抑的感覺，為了改善空間效果和提升環(huán)境質(zhì)量，可以采取以下設(shè)計手法：

　　增加空間層級和變化，如設(shè)置小區(qū)——組團——合院這樣的空間序列變化；

　　采用景觀、小品、矮墻分割進一步做小空間；

　　堆坡造景，利用高差豐富空間；

　　豐富的建筑錯落、立面整體化處理和綠化景觀，削弱建筑的體量和長度；

　　人車分流，停車入地，地面步行化、景觀化；

　　地面抬高，豐富豎向變化，降低車庫造價，改善地下采光通風(fēng)

　　庭院盡量私有化。

　　(二) 景觀優(yōu)化設(shè)計實施手法

　　相對于高層住宅，低層住宅的建筑體量小，景觀對于產(chǎn)品品質(zhì)影響大，為改善高容積率樓盤的建筑效果，景觀可以采取的手法如下：

　　1. 確定具有吸引力的景觀主題，如東南亞度假風(fēng)情、地中海風(fēng)情等，通過豎向設(shè)計、硬景比例和形式、步行系統(tǒng)、水景系統(tǒng)、植物造景、植被種類規(guī)格、整體景觀打造等方面來落實；

　　2. 采用多層次綠化：7-8米大喬木、4-5米小喬木、2-3米灌木、小灌木和花卉、草坪地被；

　　3. 設(shè)計手法有：空間組織不造景、師法自然、四季異景、庭院私有化；

　　4. 景觀實施手法有：全冠移植、 360度成樹定位、同緯度采購、自建苗圃、精裝私家庭院。

篇3：建設(shè)用地容積率管理辦法（2012）

　　建設(shè)用地容積率管理辦法

　　第一條

　　為進一步規(guī)范建設(shè)用地容積率的管理，根據(jù)《中華人民共和國城鄉(xiāng)規(guī)劃法》、《城市、鎮(zhèn)控制性詳細規(guī)劃編制審批辦法》等法律法規(guī)，制定本辦法。

　　第二條

　　在城市、鎮(zhèn)規(guī)劃區(qū)內(nèi)以劃撥或出讓方式提供國有土地使用權(quán)的建設(shè)用地的容積率管理，適用本辦法。

　　第三條

　　容積率是指一定地塊內(nèi)，總建筑面積與建筑用地面積的比值。

　　容積率計算規(guī)則由省(自治區(qū))、市、縣人民政府城鄉(xiāng)規(guī)劃主管部門依據(jù)國家有關(guān)標準規(guī)范確定。

　　第四條

　　以出讓方式提供國有土地使用權(quán)的，在國有土地使用權(quán)出讓前，城市、縣人民政府城鄉(xiāng)規(guī)劃主管部門應(yīng)當依據(jù)控制性詳細規(guī)劃，提出容積率等規(guī)劃條件，作為國有土地使用權(quán)出讓合同的組成部分。未確定容積率等規(guī)劃條件的地塊，不得出讓國有土地使用權(quán)。容積率等規(guī)劃條件未納入土地使用權(quán)出讓合同的，土地使用權(quán)出讓合同無效。

　　以劃撥方式提供國有土地使用權(quán)的建設(shè)項目，建設(shè)單位應(yīng)當向城市、縣人民政府城鄉(xiāng)規(guī)劃主管部門提出建設(shè)用地規(guī)劃許可申請，由城市、縣人民政府城鄉(xiāng)規(guī)劃主管部門依據(jù)控制性詳細規(guī)劃核定建設(shè)用地容積率等控制性指標，核發(fā)建設(shè)用地規(guī)劃許可證。建設(shè)單位在取得建設(shè)用地規(guī)劃許可證后，方可向縣級以上地方人民政府土地主管部門申請用地。

　　第五條

　　任何單位和個人都應(yīng)當遵守經(jīng)依法批準的控制性詳細規(guī)劃確定的容積率指標，不得隨意調(diào)整。確需調(diào)整的，應(yīng)當按本辦法的規(guī)定進行，不得以政府會議紀要等形式代替規(guī)定程序調(diào)整容積率。

　　第六條

　　在國有土地使用權(quán)劃撥或出讓前需調(diào)整控制性詳細規(guī)劃確定的容積率的，應(yīng)當遵照《城市、鎮(zhèn)控制性詳細規(guī)劃編制審批辦法》第二十條的規(guī)定執(zhí)行。

　　第七條

　　國有土地使用權(quán)一經(jīng)出讓或劃撥，任何建設(shè)單位或個人都不得擅自更改確定的容積率。符合下列情形之一的，方可進行調(diào)整：

　　(一)因城鄉(xiāng)規(guī)劃修改造成地塊開發(fā)條件變化的;

　　(二)因城鄉(xiāng)基礎(chǔ)設(shè)施、公共服務(wù)設(shè)施和公共安全設(shè)施建設(shè)需要導(dǎo)致已出讓或劃撥地塊的大小及相關(guān)建設(shè)條件發(fā)生變化的;

　　(三)國家和省、自治區(qū)、直轄市的有關(guān)政策發(fā)生變化的;

　　(四)法律、法規(guī)規(guī)定的其他條件。

　　第八條

　　國有土地使用權(quán)劃撥或出讓后，擬調(diào)整的容積率不符合劃撥或出讓地塊控制性詳細規(guī)劃要求的，應(yīng)當符合以下程序要求：

　　(一)建設(shè)單位或個人向控制性詳細規(guī)劃組織編制機關(guān)提出書面申請并說明變更理由;

　　(二)控制性詳細規(guī)劃組織編制機關(guān)應(yīng)就是否需要收回國有土地使用權(quán)征求有關(guān)部門意見，并組織技術(shù)人員、相關(guān)部門、專家等對容積率修改的必要性進行專題論證;

　　(三)控制性詳細規(guī)劃組織編制機關(guān)應(yīng)當通過本地主要媒體和現(xiàn)場進行公示等方式征求規(guī)劃地段內(nèi)利害關(guān)系人的意見，必要時應(yīng)進行走訪、座談或組織聽證;

　　(四)控制性詳細規(guī)劃組織編制機關(guān)提出修改或不修改控制性詳細規(guī)劃的建議，向原審批機關(guān)專題報告，并附有關(guān)部門意見及論證、公示等情況。經(jīng)原審批機關(guān)同意修改的，方可組織編制修改方案;

　　(五)修改后的控制性詳細規(guī)劃應(yīng)當按法定程序報城市、縣人民政府批準。報批材料中應(yīng)當附具規(guī)劃地段內(nèi)利害關(guān)系人意見及處理結(jié)果;

　　(六)經(jīng)城市、縣人民政府批準后，城鄉(xiāng)規(guī)劃主管部門方可辦理后續(xù)的規(guī)劃審批，并及時將變更后的容積率抄告土地主管部門。

　　第九條

　　國有土地使用權(quán)劃撥或出讓后，擬調(diào)整的容積率符合劃撥或出讓地塊控制性詳細規(guī)劃要求的，應(yīng)當符合以下程序要求：

　　(一)建設(shè)單位或個人向城市、縣城鄉(xiāng)規(guī)劃主管部門提出書面申請報告，說明調(diào)整的理由并附擬調(diào)整方案，調(diào)整方案應(yīng)表明調(diào)整前后的用地總平面布局方案、主要經(jīng)濟技術(shù)指標、建筑空間環(huán)境、與周圍用地和建筑的關(guān)系、交通影響評價等內(nèi)容;

　　(二)城鄉(xiāng)規(guī)劃主管部門應(yīng)就是否需要收回國有土地使用權(quán)征求有關(guān)部門意見，并組織技術(shù)人員、相關(guān)部門、專家對容積率修改的必要性進行專題論證;

　　專家論證應(yīng)根據(jù)項目情況確定專家的專業(yè)構(gòu)成和數(shù)量，從建立的專家?guī)熘须S機抽取有關(guān)專家，論證意見應(yīng)當附專家名單和本人簽名，保證專家論證的公正性、科學(xué)性。專家與申請調(diào)整容積率的單位或個人有利害關(guān)系的，應(yīng)當回避;

　　(三)城鄉(xiāng)規(guī)劃主管部門應(yīng)當通過本地主要媒體和現(xiàn)場進行公示等方式征求規(guī)劃地段內(nèi)利害關(guān)系人的意見，必要時應(yīng)進行走訪、座談或組織聽證;

　　(四)城鄉(xiāng)規(guī)劃主管部門依法提出修改或不修改建議并附有關(guān)部門意見、論證、公示等情況報城市、縣人民政府批準;

　　(五)經(jīng)城市、縣人民政府批準后，城鄉(xiāng)規(guī)劃主管部門方可辦理后續(xù)的規(guī)劃審批，并及時將變更后的容積率抄告土地主管部門。

　　第十條

　　城市、縣城鄉(xiāng)規(guī)劃主管部門應(yīng)當將容積率調(diào)整程序、各環(huán)節(jié)責任部門等內(nèi)容在辦公地點和政府網(wǎng)站上公開。在論證后，應(yīng)將參與論證的專家名單公開。

　　第十一條

　　城鄉(xiāng)規(guī)劃主管部門在對建設(shè)項目實施規(guī)劃管理，必須嚴格遵守經(jīng)批準的控制性詳細規(guī)劃確定的容積率。

　　對同一建設(shè)項目，在給出規(guī)劃條件、建設(shè)用地規(guī)劃許可、建設(shè)工程規(guī)劃許可、建設(shè)項目竣工規(guī)劃核實過程中，城鄉(xiāng)規(guī)劃主管部門給定的容積率均應(yīng)符合控制性詳細規(guī)劃確定的容積率，且前后一致，并將各環(huán)節(jié)的審批結(jié)果公開，直至該項目竣工驗收完成。

　　對于分期開發(fā)的建設(shè)項目，各期建設(shè)工程規(guī)劃許可確定的建筑面積的總和，應(yīng)該符合規(guī)劃條件、建設(shè)用地規(guī)劃許可證確定的容積率要求。

　　第十二條

　　縣級以上地方人民政府城鄉(xiāng)規(guī)劃主管部門對建設(shè)工程進行核實時，要嚴格審查建設(shè)工程是否符合容積率要求。未經(jīng)核實或經(jīng)核實不符合容積率要求的，建設(shè)單位不得組織竣工驗收。

　　第十三條

　　因建設(shè)單位或個人原因提出申請容積率調(diào)整而不能按期開工的項目，依據(jù)土地閑置處置有關(guān)規(guī)定執(zhí)行。

　　第十四條

　　建設(shè)單位或個人違反本辦法規(guī)定，擅自調(diào)整容積率進行建設(shè)的，縣級以上地方人民政府城鄉(xiāng)規(guī)劃主管部門應(yīng)按照《城鄉(xiāng)規(guī)劃法》第六十四條規(guī)定查處。

　　第十五條

　　違反本辦法規(guī)定進行容積率調(diào)整或違反公開公示規(guī)定的，對相關(guān)責任人員依法給予處分。

　　第十六條

　　本辦法自20**年3月1日起施行。