住宅容積率概念

　　是每公頃住宅用地上擁有的住宅建筑面積或以住宅建筑總面積與住宅用地的比值表示。建筑容積率是建筑規(guī)劃設(shè)計(jì)中一項(xiàng)重要指標(biāo)。它可以控制建筑基地內(nèi)建筑的規(guī)模和高度，以便留出一定的空地作為綠化交通廣場(chǎng)用地，也可以控制建筑物的層數(shù)以符合城市規(guī)劃的要求。當(dāng)?shù)爻鞘幸?guī)劃主管部門對(duì)需要建設(shè)的基地應(yīng)提出建筑容積率指標(biāo)。

篇2：永州市中心城市經(jīng)營(yíng)性建設(shè)用地規(guī)劃容積率調(diào)整管理辦法(2008)

　　湖南省永州市人民政府辦公室

　　永政辦發(fā)〔20**〕3號(hào)。

　　二00八年元月二十三日

　　第一章 總 則

　　第一條 為進(jìn)一步規(guī)范我市中心城市經(jīng)營(yíng)性建設(shè)用地規(guī)劃容積率的調(diào)整管理,維護(hù)建設(shè)市場(chǎng)的公開(kāi)、公平、公正,創(chuàng)造優(yōu)質(zhì)服務(wù)發(fā)展環(huán)境,提高依法行政水平,根據(jù)國(guó)務(wù)院《關(guān)于加強(qiáng)國(guó)有土地資產(chǎn)管理的通知》、國(guó)務(wù)院《關(guān)于深化改革嚴(yán)格土地管理的決定》和建設(shè)部《城市國(guó)有土地使用權(quán)出讓轉(zhuǎn)讓規(guī)劃管理辦法》等有關(guān)規(guī)定,結(jié)合本市實(shí)際情況,制定本辦法。

　　第二條 本辦法適用于永州市中心城市規(guī)劃區(qū)范圍內(nèi)經(jīng)營(yíng)性建設(shè)用地。

　　第二章 調(diào)整條件

　　第三條 經(jīng)營(yíng)性建設(shè)用地出讓前,市規(guī)劃建設(shè)局應(yīng)根據(jù)批準(zhǔn)的城市規(guī)劃、有關(guān)規(guī)范要求和地塊的實(shí)際情況,科學(xué)確定容積率和其它開(kāi)發(fā)強(qiáng)度指標(biāo)。經(jīng)營(yíng)性建設(shè)用地出讓后,建設(shè)單位應(yīng)嚴(yán)格按照市規(guī)劃行政主管部門確定的容積率進(jìn)行開(kāi)發(fā)建設(shè),容積率原則上不得調(diào)整。

　　第四條 調(diào)整容積率,在滿足周邊區(qū)域公共配套設(shè)施所承擔(dān)能力的前提下,還必須符合以下條件之一:

　　(一)位于中心城市I類地區(qū)(老城區(qū))的建設(shè)用地為社會(huì)公眾提供公共開(kāi)放空間的,符合周圍整體環(huán)境要求,根據(jù)《永州市城市規(guī)劃管理技術(shù)規(guī)定》的有關(guān)條件,可以進(jìn)行容積率獎(jiǎng)勵(lì)的;

　　(二)因政策原因,建設(shè)用地原有建設(shè)條件發(fā)生重大變化的或者建設(shè)用地所在區(qū)域因城市規(guī)劃調(diào)整需要增加建筑高度的;

　　(三)建設(shè)單位根據(jù)用地布局需要,并在不影響周邊環(huán)境的情況下,申請(qǐng)要求增加容積率的。

　　第三章 辦理程序

　　第五條 調(diào)整容積率,按以下程序辦理:

　　(一)建設(shè)單位向市規(guī)劃建設(shè)局提出調(diào)整容積率申請(qǐng),陳述調(diào)整理由,提供調(diào)整依據(jù)和具體調(diào)整方案,并附規(guī)劃建筑設(shè)計(jì)方案。

　　(二)市規(guī)劃建設(shè)局組織專家和市有關(guān)部門對(duì)調(diào)整規(guī)劃方案的必要性和合理性進(jìn)行論證,并向社會(huì)公示,必要時(shí)組織聽(tīng)證;經(jīng)審查認(rèn)為確需調(diào)整容積率的,應(yīng)提出調(diào)整建議并附論證公示(聽(tīng)證)結(jié)論等相關(guān)材料報(bào)市政府審批。

　　不在城市重點(diǎn)地段且容積率增幅在10%以內(nèi)(含10%)的,評(píng)審?fù)ㄟ^(guò)后由市規(guī)劃建設(shè)局下達(dá)《調(diào)整容積率告知書(shū)》。

　　城市重點(diǎn)地段的容積率調(diào)整和不在城市重點(diǎn)地段且容積率增幅在10%以上的,市規(guī)劃建設(shè)局組織初審,報(bào)市規(guī)劃委員會(huì)審議通過(guò)后,由市規(guī)劃建設(shè)局下達(dá)《調(diào)整容積率告知書(shū)》。

　　第六條 非獎(jiǎng)勵(lì)性提高容積率的項(xiàng)目(來(lái)自:m.dewk.cn),建設(shè)工程開(kāi)工建設(shè)前,建設(shè)單位必須持《調(diào)整容積率告知書(shū)》與市國(guó)土資源局簽訂《國(guó)有土地使用權(quán)出讓合同變更協(xié)議》,按規(guī)定補(bǔ)交土地使用權(quán)出讓金。

　　第七條 市規(guī)劃建設(shè)局核發(fā)《建設(shè)工程規(guī)劃許可證》時(shí),必須依據(jù)《國(guó)有土地使用權(quán)出讓合同變更協(xié)議》、土地使用權(quán)出讓金補(bǔ)繳憑證。

　　第四章 出讓金補(bǔ)繳標(biāo)準(zhǔn)

　　第八條 提高容積率需按下列要求補(bǔ)交土地使用權(quán)出讓金。

　　(一)在符合規(guī)劃設(shè)計(jì)條件外為城市提供公共開(kāi)放空間,并經(jīng)城市規(guī)劃行政主管部門批準(zhǔn)獲得容積率獎(jiǎng)勵(lì)的,不收取土地使用權(quán)出讓金。

　　獲得容積率獎(jiǎng)勵(lì)的,可按下表的規(guī)定增加建筑面積。但增加的建筑面積總計(jì)不得超過(guò)核定建筑面積(建筑基地面積乘以核定建筑容積率)的25%。

　　核定建筑容積率 每提供1m2有效面積的開(kāi)放空間允許增加的建筑面積(平方米)

　　FAR<2 2.0

　　2≤FAR<4 3.0

　　4≤FAR<6 3.5

　　FAR≤6 4.0

　　注:1、開(kāi)放空間的條件和計(jì)算方法見(jiàn)附錄一

　　(二)因政策原因或城市規(guī)劃調(diào)整而增加容積率的,補(bǔ)交調(diào)整部分的土地出讓金的50%。

　　(三)建設(shè)單位根據(jù)用地布局需要申請(qǐng)?jiān)黾尤莘e率的,全額補(bǔ)交土地出讓金。

　　第九條 提高容積率補(bǔ)交土地使用權(quán)出讓金標(biāo)準(zhǔn),按以下方法計(jì)算確定:

　　補(bǔ)交土地出讓金=調(diào)整容積率后增加的建筑面積×樓面地價(jià)(樓面地價(jià)=原成交價(jià)÷調(diào)整前的總建筑面積)

　　第五章 其它要求

　　第十條 對(duì)已取得土地使用權(quán),因歷史等客觀原因無(wú)規(guī)劃設(shè)計(jì)條件的,土地出讓合同中確定了容積率的,以土地出讓合同為準(zhǔn);土地出讓合同中未確定容積率指標(biāo)的,以批準(zhǔn)控制性詳細(xì)規(guī)劃中的容積率指標(biāo)為準(zhǔn)。

　　第十一條 經(jīng)營(yíng)性建設(shè)用地(含私人自建房和安置戶建房)應(yīng)按審批的規(guī)劃要求建設(shè),擅自增加層數(shù),提高區(qū)域容積率的,除依法處罰外,還需按建筑面積的增加比例補(bǔ)交土地使用權(quán)出讓金。

　　第十二條 提高容積率不得增加建筑密度,降低綠地率,不得減少停車位、公廁、垃圾站、人防等設(shè)施建設(shè)面積,不得妨害公共利益。

　　第六章 責(zé)任追究

　　第十三條 市規(guī)劃建設(shè)局、市國(guó)土資源局工作人員違反本辦法擅自調(diào)整容積率,造成土地使用權(quán)出讓金和稅費(fèi)流失的,依法給予行政處分;構(gòu)成犯罪的,依法追究刑事責(zé)任。

　　第七章 附 則

　　第十四條 本辦法自發(fā)布之日起實(shí)施,20**年1月1日至本辦法頒布之日期間,調(diào)整容積率的按照本辦法執(zhí)行;各縣城城市規(guī)劃區(qū)內(nèi)經(jīng)營(yíng)性建設(shè)用地容積率調(diào)整可參照?qǐng)?zhí)行。

　　附錄一

　　開(kāi)放空間的條件和計(jì)算方法

　　一、開(kāi)放空間是指在建筑基地內(nèi),為社會(huì)公眾提供的廣場(chǎng)、綠地、通道、停車場(chǎng)(庫(kù))等公共使用的室內(nèi)外空間(包括平地、下沉式廣場(chǎng)和屋頂平臺(tái))。

　　開(kāi)放空間必須同時(shí)符合下列條件:

　　1、沿城市道路、廣場(chǎng)留設(shè);

　　2、任一方向的凈寬度在6米以上,實(shí)際使用面積不小于150平方米;

　　3、以凈寬1.5米以上的開(kāi)放性樓梯或坡道邊接基地地面或道路,且與基地地面或道路的高差在±5.0米以內(nèi)(含±5.0米);

　　4、提供室內(nèi)連續(xù)開(kāi)放空間的,其最大高差為-5.0米至+12.0米,且開(kāi)放地面層;

　　5、向公眾開(kāi)放綠地、廣場(chǎng)的,應(yīng)設(shè)置座椅等休息設(shè)施;

　　6、建設(shè)竣工后,應(yīng)設(shè)置相應(yīng)的標(biāo)志,并交有關(guān)部門管理或經(jīng)批準(zhǔn)由建設(shè)單位代行管理; 7、常年開(kāi)放,且不改變使用性質(zhì)。

　　(1)開(kāi)放空間有效面積的計(jì)算公式如下:

　　F=M×N

　　其中:F-開(kāi)放空間的有效面積,M-開(kāi)放空間向公眾開(kāi)放的實(shí)際使用面積,N-有效系數(shù)。

　　有效系數(shù)(N)按下列條件確定:

　　a、室外開(kāi)放空間在地面屋的,其地坪標(biāo)高與道路或基地地面的高差在±1.5米以內(nèi)(含±1.5米)時(shí),N=1.0;

　　b、室外開(kāi)放空間在屋面上或?yàn)橄鲁潦綇V場(chǎng)的,其標(biāo)高與道路或基地地面的高差在+1.5米至+5.0米(含+5.0米)或-1.5米至-5.0米(含-5.0米)時(shí),N=0.7;

　　c、提供室內(nèi)開(kāi)放空間,其標(biāo)高與室外基地地面的高差在±5.0米以內(nèi),或提供室內(nèi)連續(xù)開(kāi)放空間,其標(biāo)高與室外基地地面的高差在-5.0米至+12.0米時(shí),N=1。

篇3：湘潭市城市規(guī)劃區(qū)經(jīng)營(yíng)性建設(shè)用地容積率調(diào)整管理辦法

湘潭市人民政府辦公室文件
潭政辦發(fā)〔20**〕42號(hào)
二○○八年七月二十二日
第一條 為依法合理利用空間與土地資源,加強(qiáng)對(duì)建設(shè)用地容積率的管理,維護(hù)建設(shè)市場(chǎng)的公開(kāi)、公平、公正,根據(jù)《中華人民共和國(guó)城鄉(xiāng)規(guī)劃法》、《國(guó)務(wù)院關(guān)于加強(qiáng)國(guó)有土地資產(chǎn)管理的通知》(國(guó)發(fā)〔20**〕15號(hào))和《城市國(guó)有土地使用權(quán)出讓轉(zhuǎn)讓規(guī)劃管理規(guī)定》(建設(shè)部令第22號(hào))、《湖南省財(cái)政廳湖南省國(guó)土資源廳關(guān)于進(jìn)一步規(guī)范國(guó)有土地使用權(quán)出讓收支管理有關(guān)問(wèn)題的通知》(湘財(cái)綜〔20**〕65號(hào))等文件精神,結(jié)合我市實(shí)際,制定本辦法。
第二條 湘潭市城市規(guī)劃區(qū)范圍內(nèi)經(jīng)營(yíng)性建設(shè)用地容積率的調(diào)整,適用本辦法。
第三條 城市規(guī)劃區(qū)范圍內(nèi),實(shí)行經(jīng)營(yíng)性建設(shè)用地容積率調(diào)整的集中、統(tǒng)一管理,建立健全規(guī)劃容積率調(diào)整決策機(jī)制和規(guī)劃調(diào)整委員會(huì)制度,健全完善專家咨詢制度。
第四條 經(jīng)營(yíng)性建設(shè)用地出讓前,規(guī)劃行政主管部門應(yīng)根據(jù)有關(guān)規(guī)范要求和地塊的實(shí)際情況,科學(xué)確定容積率等規(guī)劃指標(biāo);經(jīng)營(yíng)性建設(shè)用地出讓時(shí),國(guó)土資源行政主管部門要在土地出讓合同中明確約定;經(jīng)營(yíng)性建設(shè)用地出讓后,建設(shè)單位應(yīng)嚴(yán)格按照土地出讓合同的約定進(jìn)行開(kāi)發(fā)建設(shè)。
第五條 規(guī)劃指標(biāo)是政府出讓土地的約定條件,其中容積率是規(guī)劃指標(biāo)的核心內(nèi)容之一。土地一經(jīng)出讓,任何單位和個(gè)人都無(wú)權(quán)擅自更改規(guī)劃指標(biāo)中確定的容積率。建設(shè)項(xiàng)目已批準(zhǔn)未開(kāi)工建設(shè),確需調(diào)整規(guī)劃指標(biāo)中確定的容積率,并符合以下條件之一的,應(yīng)按照法律(來(lái)自:m.dewk.cn)、法規(guī)和本辦法的規(guī)定調(diào)整建設(shè)用地容積率。
(一)城市總體規(guī)劃、分區(qū)規(guī)劃、專業(yè)規(guī)劃調(diào)整或修編造成地塊建設(shè)條件變化需要調(diào)整容積率的;
(二)因城市基礎(chǔ)設(shè)施、公益性公共設(shè)施建設(shè)需要,導(dǎo)致已出讓地塊的大小及相關(guān)建設(shè)條件發(fā)生變化的;
(三)在規(guī)劃指標(biāo)條件之外為城市提供公共空間和設(shè)施,并符合周圍整體環(huán)境要求的;
(四)法律、法規(guī)和規(guī)章規(guī)定可調(diào)整容積率的其他情形。
符合以上條件的,在不違反國(guó)家法律、法規(guī)和政策關(guān)于經(jīng)營(yíng)性建設(shè)用地容積率的禁止性規(guī)定,不影響國(guó)家利益和公眾合法權(quán)益的前提下,建設(shè)單位向市規(guī)劃和國(guó)土資源行政主管部門提出書(shū)面申

請(qǐng),市規(guī)劃行政主管部門可以按照本辦法規(guī)定的程序,重新核定經(jīng)營(yíng)性用地的容積率指標(biāo);市國(guó)土資源行政主管部門可以按照新的容積率指標(biāo),重新核收土地出讓地價(jià)款簽訂土地出讓合同。
第六條 容積率增幅在10%以內(nèi)的,按以下程序辦理調(diào)整手續(xù):
(一)建設(shè)單位向市規(guī)劃行政主管部門提出調(diào)整容積率申請(qǐng),陳述調(diào)整理由,并附規(guī)劃建筑設(shè)計(jì)方案;
(二)市規(guī)劃行政主管部門對(duì)調(diào)整容積率申請(qǐng)進(jìn)行初審,并組織專家和市發(fā)改委、國(guó)土資源、建設(shè)、財(cái)政等有關(guān)部門和單位對(duì)規(guī)劃建筑設(shè)計(jì)方案調(diào)整的必要性和合理性進(jìn)行論證,并向社會(huì)公示,必要時(shí)應(yīng)組織聽(tīng)證;經(jīng)專家論證、社會(huì)公示(聽(tīng)證)、市規(guī)劃行政主管部門認(rèn)為確需調(diào)整容積率的,應(yīng)提出調(diào)整建議并附論證、公示(聽(tīng)證)結(jié)論等相關(guān)材料報(bào)市人民政府批準(zhǔn)
(三)經(jīng)市人民政府批準(zhǔn)后,市規(guī)劃行政主管部門對(duì)建設(shè)單位下達(dá)《調(diào)整容積率告知書(shū)》;
(四)建設(shè)單位持《調(diào)整容積率告知書(shū)》與市國(guó)土資源行政主管部門簽訂《國(guó)有土地使用權(quán)出讓合同變更協(xié)議》,按規(guī)定補(bǔ)交土地出讓地價(jià)款;
(五)市規(guī)劃行政主管部門依據(jù)《國(guó)有土地使用權(quán)出讓合同變更協(xié)議》、土地出讓地價(jià)款補(bǔ)繳憑證,審批發(fā)放《建設(shè)用地規(guī)劃許可證》。
第七條 容積率增幅在10%以上的,由市國(guó)土資源行政主管部門解除國(guó)有土地使用權(quán)出讓合同,按原土地出讓價(jià)格收回土地使用權(quán),依據(jù)新的容積率等規(guī)劃指標(biāo),重新編制土地出讓方案,以招拍掛方式公開(kāi)上市交易。
第八條 有本辦法第五條規(guī)定的情況,使得地塊容積率的調(diào)減嚴(yán)重影響地塊開(kāi)發(fā)的,受讓方可以退出土地,政府將全額退還土地出讓地價(jià)款,并支付該期間的銀行同期貸款利息。
第九條 調(diào)整容積率的建設(shè)項(xiàng)目,不得提高建筑密度、降低綠地率。
第十條 鼓勵(lì)利用地下空間修建停車場(chǎng)、人防設(shè)施及儲(chǔ)物區(qū),地下建筑面積暫不納入容積率計(jì)算。
第十一條 調(diào)整國(guó)有土地使用權(quán)出讓合同約定的容積率但不改變土地用途,應(yīng)當(dāng)補(bǔ)繳的土地價(jià)款按照該宗地現(xiàn)時(shí)市場(chǎng)價(jià)下不同容積率的地價(jià)之差全額繳納,或者按該宗地現(xiàn)時(shí)市場(chǎng)價(jià)下樓面價(jià)乘以新增建筑面積后的金額全額繳納。工業(yè)用地在符合規(guī)劃、不改變用途的前提下,提高土地利用率、容積率的,不再補(bǔ)繳土地價(jià)款。
第十二條 建設(shè)單位違反本辦法擅自改變?nèi)莘e率的,由市規(guī)劃、國(guó)土資源行政主管部門依法處理;市國(guó)土資源、房產(chǎn)行政主管部門不得為其辦理登記發(fā)證。
第十三條 對(duì)不按規(guī)定程序調(diào)整經(jīng)營(yíng)性用地容積率的,將依法追究有關(guān)人員的行政和法律責(zé)任。市規(guī)劃、國(guó)土資源行政主管部門工作人員違反本辦法玩忽職守、濫用職權(quán)、徇私舞弊、收受賄賂的,依法給予行政處分;構(gòu)成犯罪的,移送司法機(jī)關(guān)依法追究刑事責(zé)任。
第十四條 本辦法自20**年8月1日起施行。
發(fā)布日期: 20**-07-2