一、容積率的內(nèi)涵及其特性

(一)容積率表達(dá)的是具體“宗地”內(nèi)單位土地面積上允許的建筑容量。

(二)容積率(R)、建筑密度(C)與層數(shù)(H)之間有一定關(guān)系。

(三)容積率可以更加準(zhǔn)確地衡量地價(jià)水平。人們購買土地使用權(quán)的目的是為了對(duì)土地進(jìn)行開發(fā),建設(shè)房屋。

房屋的單方開發(fā)成本=房屋單方造價(jià)+樓面地價(jià)+稅+費(fèi)

樓面地價(jià)=宗地總價(jià)/宗地內(nèi)允許總建筑面積=土地單價(jià)/容積率

因此,樓面地價(jià)比單位地價(jià)更能準(zhǔn)確地反映地價(jià)的高低。

(四)容積率存在客觀上的最合理值。在一般情況下,提高容積率可以提高土地的利用效益,但建筑容量的增大,會(huì)帶來建筑環(huán)境的劣化,降低使用的舒適度。為做到經(jīng)濟(jì)效益、社會(huì)效益與環(huán)境效益相協(xié)調(diào),城市規(guī)劃中的容積率存在客觀上的最合理值。

二、容積率對(duì)地價(jià)的影響規(guī)律

(—)遵循“報(bào)酬遞增遞減規(guī)律”。

(二)容積率對(duì)地價(jià)的作用程度與城市規(guī)模成正相關(guān)關(guān)系。

(三)容積率對(duì)同一城市不同區(qū)位地價(jià)的作用程度不同。

(四)容積率對(duì)不同類型用地地價(jià)的作用程度不同。

三、容積率修正系數(shù)確定的原則

根據(jù)容積率對(duì)地價(jià)的影響規(guī)律,容積率修正系數(shù)的確定應(yīng)遵循以下原則:

(一)遵循報(bào)酬遞增遞減原則。

(二)應(yīng)體現(xiàn)容積率對(duì)地價(jià)的影響特點(diǎn)。(三)應(yīng)區(qū)分樣點(diǎn)地價(jià)與基準(zhǔn)地價(jià)的容積率修正系數(shù)。

(四)應(yīng)體現(xiàn)合理的收益分配關(guān)系。

四、對(duì)當(dāng)前容積率修正系數(shù)確定方法的分析

當(dāng)前城鎮(zhèn)土地估價(jià)容積率修正系數(shù)表主要采用以下兩種方法確定:

(一)特爾菲測定法

(二)樣點(diǎn)地價(jià)法

五、容積率修正系數(shù)的改進(jìn)方法——復(fù)合系數(shù)法

p——剩余法公式計(jì)算的土地級(jí)別或均質(zhì)區(qū)平均容積率時(shí)的地價(jià)。

以平頂山市一級(jí)商業(yè)用地的容積率修正系數(shù)計(jì)算為例。平頂山市一級(jí)商業(yè)用地位于市中心最繁華地段,北至礦工路、南至湛北路、東至勞動(dòng)路、西至迎賓路,面積約5.3km2,集中了市內(nèi)各大商場及主要的政府機(jī)關(guān)、銀行,交通便利,基礎(chǔ)設(shè)施完備。在20**年平頂山市基準(zhǔn)地價(jià)更新中以該區(qū)域容積率修正系數(shù)的確定作為重點(diǎn),通過調(diào)查不同容積率下的樣點(diǎn)地價(jià),先對(duì)樣點(diǎn)地價(jià)進(jìn)行除容積率外的區(qū)域因素和個(gè)別因素修正,求出標(biāo)準(zhǔn)宗地在不同容積率下的平均地價(jià),該區(qū)域在乎均容積率4.0時(shí)的平均地價(jià)為2600元/平方米,并以此作為基準(zhǔn)地價(jià)。再根據(jù)平頂山市的城市規(guī)模、經(jīng)濟(jì)狀況、人口狀況及該區(qū)域在平頂山市的經(jīng)濟(jì)、地理位置,確定收益分配系數(shù)為0.75,最后即可根據(jù)公式計(jì)算地價(jià)的容積率修正系數(shù)。如表一:

表一 平頂山市一級(jí)商業(yè)用地容積率修正系數(shù)計(jì)算

容積率2.02.53.03.54.04.55.05.56.06.57.0

平均地價(jià)2000220**36025002600268027502800285029002920

修正系數(shù) -0.173-0.115-0.069

-0.0290.0000.0230.0430.0580.0720.0870.092

六、結(jié)論:

(一)容積率是影響地價(jià)的一個(gè)重要因素,容積率變化引起的地價(jià)變化幅度受收益機(jī)制和市場供求關(guān)系的作用。

(二)容積率對(duì)地價(jià)的影響遵循收益遞增遞減規(guī)律,而且地價(jià)隨容積率的影響變化幅度因不同城市規(guī)模、不同區(qū)域條件、不同用地類型而異。

(三)容積率修正系數(shù)表應(yīng)按不同城市規(guī)模、不同區(qū)域條件、不同用地類型分別編制,并且考慮市場供求關(guān)系對(duì)地價(jià)的影響。

篇2：房地產(chǎn)估價(jià)師助理崗位說明

　　房地產(chǎn)估價(jià)師助理崗位說明

　　崗位職責(zé)：

　　1、財(cái)經(jīng)、資產(chǎn)評(píng)估等相關(guān)專業(yè)，專科及以上學(xué)歷；

　　2、良好的溝通能力，學(xué)習(xí)能力，能接受出差；

　　3、具有注冊(cè)資產(chǎn)評(píng)估師或房地產(chǎn)估價(jià)師執(zhí)業(yè)資格或通過部分科目者優(yōu)先考慮。

　　任職要求：

　　1、熟悉應(yīng)用辦公軟件。一年以上房地產(chǎn)行業(yè)工作經(jīng)驗(yàn)，從事過數(shù)據(jù)、市場、研發(fā)等工作優(yōu)先；

　　2、了解房地產(chǎn)基本數(shù)據(jù)結(jié)構(gòu)、術(shù)語等相關(guān)房地產(chǎn)信息者優(yōu)先；

　　3、具有良好的房地產(chǎn)信息獲取、整合以及總結(jié)能力；

　　4、思路清晰，具有良好的溝通表達(dá)能力，有責(zé)任心，做事細(xì)致有條理且有較好的應(yīng)變能力；

　　5、服從領(lǐng)導(dǎo)安排，按時(shí)完成領(lǐng)導(dǎo)分配任務(wù)。

　　具備技能:

　　1、熟悉房地產(chǎn)估價(jià)方面相關(guān)法律法規(guī)；

　　2、熟悉房地產(chǎn)估價(jià)原理和操作實(shí)務(wù)；

　　3、熟練掌握房地產(chǎn)估價(jià)技術(shù)規(guī)范和標(biāo)準(zhǔn)；

　　4、能夠熟練使用CAD等軟件處理日常工作。

篇3：房地產(chǎn)土地估價(jià)師崗位描述

　　房地產(chǎn)土地估價(jià)師崗位描述

　　崗位職責(zé)：

　　1、負(fù)責(zé)房地產(chǎn)/土地項(xiàng)目估價(jià)工作，根據(jù)公司對(duì)房地產(chǎn)估價(jià)的各項(xiàng)要求和規(guī)定，完成房地產(chǎn)估價(jià)、咨詢等報(bào)告，及時(shí)收取評(píng)估費(fèi)用；

　　2、在估價(jià)工作中，遵守估價(jià)規(guī)程，在項(xiàng)目經(jīng)理指導(dǎo)下開展工作，建立并維護(hù)良好的客戶關(guān)系；

　　3、認(rèn)真學(xué)習(xí)并熟練掌握、運(yùn)用公司的房地產(chǎn)項(xiàng)目評(píng)估管理等相關(guān)系統(tǒng)；

　　4、注意收集和掌握各類房地產(chǎn)估價(jià)相關(guān)信息，為公司的估價(jià)基礎(chǔ)資料庫及價(jià)格信息庫提供詳實(shí)資料；

　　5、參與制定房地產(chǎn)投資策略，提出專業(yè)意見。及時(shí)總結(jié)估價(jià)業(yè)務(wù)實(shí)踐經(jīng)驗(yàn)，形成書面材料，在公司內(nèi)部共享或行業(yè)雜志上發(fā)表；

　　6、注重溝通和反饋，促進(jìn)公司業(yè)務(wù)技術(shù)、業(yè)務(wù)管理的高效實(shí)施；

　　7、負(fù)責(zé)對(duì)公司各類相關(guān)信息的保密工作；

　　8、協(xié)助部門日常管理及處理相關(guān)臨時(shí)性事務(wù)。

　　任職資格：

　　1、房地產(chǎn)或經(jīng)濟(jì)類相關(guān)專業(yè)本科以上學(xué)歷；

　　2、具有注冊(cè)房地產(chǎn)或土地估價(jià)師執(zhí)業(yè)資格（具雙師尤佳）；

　　3、具有2年以上估價(jià)工作經(jīng)驗(yàn)，對(duì)房地產(chǎn)估價(jià)行業(yè)有較深了解；

　　4、熟悉國家、地方房地產(chǎn)管理有關(guān)政策，熟悉上海市房地產(chǎn)市場和各種房地產(chǎn)估價(jià)方法；

　　5、具有較強(qiáng)的市場意識(shí)、善于把握房地產(chǎn)相關(guān)市場動(dòng)態(tài)，具有較好的市場調(diào)研、資料搜集和分析能力；

　　6、能獨(dú)立完成住宅、辦公、商業(yè)、工業(yè)等多種用途房地產(chǎn)、土地估價(jià)業(yè)務(wù)，具有銀行抵押、課稅、轉(zhuǎn)讓、司法鑒證、動(dòng)拆遷等估價(jià)業(yè)務(wù)經(jīng)驗(yàn)；

　　7、具備一定的客戶維護(hù)能力，能不斷加強(qiáng)專業(yè)知識(shí)的學(xué)習(xí)，熟悉并掌握房地產(chǎn)估價(jià)的各類相關(guān)專業(yè)知識(shí)并不斷更新；

　　8、具有良好的協(xié)調(diào)溝通能力及較強(qiáng)的團(tuán)隊(duì)合作精神；

　　9、誠實(shí)、敬業(yè)、勇于承擔(dān)、有較強(qiáng)的責(zé)任心，工作謹(jǐn)慎、細(xì)致、認(rèn)真；

　　10、人品端正，在行業(yè)內(nèi)有較好的口碑。符合公司的企業(yè)文化和經(jīng)營理念要求，遵守職業(yè)道德及操守，維護(hù)公司利益。