設(shè)計周期與設(shè)計深度

　　設(shè)計周期

　　根據(jù)有關(guān)設(shè)計深度和設(shè)計質(zhì)量標準所規(guī)定的各項基本要求完成設(shè)計文件所需要的時間稱為設(shè)計周期。設(shè)計周期是工程項目建設(shè)總周期的一部分。根據(jù)有關(guān)建筑工程設(shè)計法規(guī)、基本建設(shè)程序及有關(guān)規(guī)定和建筑工程設(shè)計文件深度的規(guī)定制定設(shè)計周期定額。設(shè)計周期定額考慮了各項設(shè)計任務(wù)一般需要投入的力量。對于技術(shù)上復(fù)雜而又缺乏設(shè)計經(jīng)驗的重要工程，經(jīng)主管部門批準，在初步設(shè)計審批后可以增加技術(shù)設(shè)計階段。技術(shù)設(shè)計階段的設(shè)計周期根據(jù)工程特點具體議定。設(shè)計周期定額一般劃分方案設(shè)計、初步設(shè)計、施工圖設(shè)計三個階段，每個階段的周期可在總設(shè)計周期的控制范圍內(nèi)進行調(diào)整。

　　建筑方案設(shè)計

　　建筑方案設(shè)計是依據(jù)設(shè)計任務(wù)書而編制的文件。它由設(shè)計說明書、設(shè)計圖紙、投資估算、透視圖等四部分組成，一些大型或重要的建筑，根據(jù)工程的需要可加做建筑模型。建筑方案設(shè)計必須貫徹國家及地方有關(guān)工程建設(shè)的政策和法令，應(yīng)符合國家現(xiàn)行的建筑工程建設(shè)標準、設(shè)計規(guī)范和制圖標準以及確定投資的有關(guān)指標、定額和費用標準規(guī)定。建筑方案設(shè)計的內(nèi)容和深度應(yīng)符合有關(guān)規(guī)定的要求。建筑方案設(shè)計一般應(yīng)包括總平面、建筑、結(jié)構(gòu)、給水排水、電氣、采暖通風及空調(diào)、動力和投資估算等專業(yè)，除總平面和建筑專業(yè)應(yīng)繪制圖紙外，其它專業(yè)以設(shè)計說明簡述設(shè)計內(nèi)容，但當僅以設(shè)計說明還難以表達設(shè)計意圖時，可以用設(shè)計簡圖進行表示。建筑方案設(shè)計可以由業(yè)主直接委托有資格的設(shè)計單位進行設(shè)計，也可以采取競選的方式進行設(shè)計。方案設(shè)計競選可以采用公開競選和邀請競選兩種方式。建筑方案設(shè)計競選應(yīng)按有關(guān)管理辦法執(zhí)行。

　　初步設(shè)計

　　初步設(shè)計是根據(jù)批準的可行性研究報告或設(shè)計任務(wù)書而編制的初步設(shè)計文件。初步設(shè)計文件由設(shè)計說明書（包括設(shè)計總說明和各專業(yè)的設(shè)計說明書）、設(shè)計圖紙、主要設(shè)備及材料表和工程概算書等四部分內(nèi)容組成。

　　施工圖設(shè)計

　　施工圖設(shè)計是根據(jù)已批準的初步設(shè)計或設(shè)計方案而編制的可供進行施工和安裝的設(shè)計文件。施工圖設(shè)計內(nèi)容以圖紙為主，應(yīng)包括封面、圖紙目錄、設(shè)計說明（或首頁）、圖紙、工程預(yù)算等。施工圖設(shè)計文件編制深度應(yīng)按中華人民共和國建設(shè)部1992年3月2日（建設(shè)〔1992〕102號）文批準的《建筑工程設(shè)計文件編制深度的規(guī)定》有關(guān)部分執(zhí)行。設(shè)計文件要求齊全、完整，內(nèi)容、深度應(yīng)符合規(guī)定，文字說明、圖紙要準確清晰，整個設(shè)計文件應(yīng)經(jīng)過嚴格的校審，經(jīng)各級設(shè)計人員簽字后，方能提出。施工圖設(shè)計文件的深度應(yīng)滿足以下要求：

　　1．能據(jù)以編制施工圖預(yù)算。

　　2．能據(jù)以安排材料、設(shè)備訂貨和非標準設(shè)備的制作；

　　3．能據(jù)以進行施工和安裝；

　　4．能據(jù)以進行工程驗收。

　　初步設(shè)計文件的編排順序為：

　　1．封面；

　　2．扉頁；

　　3．初步設(shè)計文件目錄；

　　4．設(shè)計說明書；

　　5．圖紙；

　　6．主要設(shè)備及材料表；

　　7．工程概算書。在初步設(shè)計階段，各專業(yè)應(yīng)對本專業(yè)內(nèi)容的設(shè)計方案或重大技術(shù)問題的解決方案進行綜合技術(shù)經(jīng)濟分析，論證技術(shù)上的適用性、可靠性和經(jīng)濟上的合理性，并將其主要內(nèi)容寫進本專業(yè)初步設(shè)計說明書中。設(shè)計總負責人對工程項目的總體設(shè)計在設(shè)計總說明中予以論述。為編制初步設(shè)計文件，應(yīng)進行必要的內(nèi)部作業(yè)，有關(guān)的計算書、計算機輔助設(shè)計的計算資料、方案比較資料、內(nèi)部作業(yè)草圖、編制概算所依據(jù)的補充資料等，均須妥善保存。

　　初步設(shè)計文件深度應(yīng)滿足審批要求：

　　1．應(yīng)符合已審定的設(shè)計方案；

　　2．能據(jù)以確定土地征用范圍；

　　3．能據(jù)以準備主要設(shè)備及材料；

　　4．應(yīng)提供工程設(shè)計概算，作為審批確定項目投資的依據(jù)；

　　5，能據(jù)以進行施工圖設(shè)計；

　　6．能據(jù)以進行施工準備。初步設(shè)計文件編制深度可執(zhí)行中華人民共和國建設(shè)部1992年3月2日（建設(shè)〔1992〕102號）《建筑工程設(shè)計文件編制深度的規(guī)定》。

篇2：房地產(chǎn)設(shè)計與成本管理培訓學習心得

　　房地產(chǎn)設(shè)計與成本管理培訓學習心得

　　受公司領(lǐng)導(dǎo)的指派于20**年9月25日至28日到廣州參加了《房地產(chǎn)設(shè)計與成本管理細節(jié)執(zhí)行力》培訓學習，雖然只有兩天的學習時間，但倍感受益。

　　第一天學習的主要內(nèi)容是《房地產(chǎn)成本管理》。

　　房地產(chǎn)成本管理體系解讀：簡要介紹了房地產(chǎn)的幾個季節(jié)。春天：前幾年房地產(chǎn)最火熱的時代，排隊購房，

　　深夜開盤，炒房熱，靠的是政策的優(yōu)越；秋涼，現(xiàn)在房地產(chǎn)降溫的過度時期，三級市場洗牌，購房者的觀望，投資者的資金壓力等。嚴冬：房地產(chǎn)嚴冬季節(jié)是否會來臨？怎樣面對？是保持原價還是降價，降多少等，如果兩三年不買房，房地產(chǎn)企業(yè)只剩下5%，怎樣看待？怎樣決策？房地產(chǎn)企業(yè)還會面臨什么？消費者觀望、行業(yè)間的強強聯(lián)合、資本市場的競爭、行業(yè)洗牌-轉(zhuǎn)立家電業(yè)。現(xiàn)在的萬科正在向制造業(yè)學習，我們的對策之一要加強成本管理，將成本管理細節(jié)深化，投入增加了，收入降低了、利潤壓縮了，必須向成本管理要效益，成本管理顯得尤為重要，是未來企業(yè)的生命線。

　　成本管理主要集中在：項目策劃、設(shè)計管理、采購管理、工程管理之上，建立成本管理體系與實施作業(yè)過程成本控制。合約、合同的管理尤為重要，采購供方的選擇和現(xiàn)場的管理都與成本有關(guān)聯(lián)，動態(tài)管理的糾偏，責任體系的建立都是實現(xiàn)成本控制的手段和措施。

　　怎樣做好工程管理是成本管理工作的一個重要環(huán)節(jié)，設(shè)計變更和簽證是成本管理的一個重要組成部分，設(shè)計變更具體在變更投入是否合理，有的直接影響銷售，變更要考慮盈利，銷售好又快，變更的成本盈利就在其中，反之就是成本虧損，對設(shè)計變更要慎重考慮。

　　選擇什么樣的資源，選擇什么樣的乙方，怎樣的品牌定位，這些都是公司基于市場狀況而定的，還有公司的經(jīng)營計劃的制定，目標的要求都是很大關(guān)系，都要考慮進去。

　　一、成本管理分三個方面：目標成本、動態(tài)成本、責任成本。

　　1、目標成本：整個項目需有明確的目標，花多少錢、建多少棟樓，定格什么樣的層次水平，服務(wù)對象是哪個階層，尤其是資金管理目標的建立、怎樣使用資金合理分配和安排資金的細化分析、注意市場的變化和材料價格的變化作出分析，關(guān)鍵是控制點的確定，有控制點就有主要的目標。

　　2、動態(tài)成本：怎樣控制成本的風險，建立有效的管理體系，主要落實到每個點面去，要管理好每個點面，怎樣檢查、核算你的錢花到哪里去，花去的錢是否有好的成品實現(xiàn)，這些只有通過計算才能看得出來。成本與財務(wù)接軌的問題，怎樣去結(jié)算成本，分期分批的界面在哪里，成本的盈利在哪里，怎樣體現(xiàn)出來，都是動態(tài)成本管理的工作。

　　3、責任成本：責任成本體系是通過確定責任主體和評價部分，通過經(jīng)濟指標的設(shè)定執(zhí)行和考核來保證目標成本的實現(xiàn)，責任成本體系的目的在于提高公司全員成本管理意識及水平，加強不同專業(yè)、不同流程之間的合作和溝通，形成分工負責，有機協(xié)調(diào)的成本管理體系，體現(xiàn)結(jié)果與過程并重的原則。

　　責任成本的分解方式：

　　根據(jù)成本的科目對各項目費用的責任部門及主要職責予以說明，包括控制內(nèi)容，控制要點和手段，形成成本控制的指引。

　　根據(jù)合同分類，將目標成本分解成

　　1、合同控制清單：將合同簽訂、履行的責任落實到合同責任部門，以各部門成本責任的完成來保證目標成本的完成。

　　2、設(shè)計：開發(fā)設(shè)計部門落實成本目標。

　　3、招標：采購部門負責在招標中落實成本目標。

　　4、簽約：簽約部門負責將成本目標落實到合同。

　　5、履約：項目部、工程部在建造實施中實現(xiàn)目標。

　　6、最后是建立成本管理架構(gòu)的確定：

　　a、投資管控型

　　b、戰(zhàn)略管控型

　　c、運營管控型

　　d、職能管控型

　　e、矩陣式管控型

　　f、項目管理型。

　　二、確定考核成本的可行性：

　　實施方案設(shè)計是這方面的重點，設(shè)計圖出來后要把資金框死在這個范圍內(nèi)，設(shè)計主體圖紙出來后要概算出成本的范圍，投資回報率的計算是成本管理的重要環(huán)節(jié)。

　　三、目標的調(diào)整可行性：

　　目標成本的調(diào)整是有條件的，整體規(guī)劃的調(diào)整、產(chǎn)品定位的調(diào)整，開發(fā)計劃的調(diào)整都是要考慮進去，只能有限制的調(diào)整，不能隨意調(diào)整，不能無限制的調(diào)整，會影響整體規(guī)劃和總目標的實現(xiàn)。

　　"三大紀律"：結(jié)果導(dǎo)向：保證目標成本的順利實施。過程導(dǎo)向：開發(fā)過程中全方位方案優(yōu)化管理。效率導(dǎo)向：實施過程中圖紙管理。

　　"八項注意"：注意現(xiàn)場布局管理、注意招標環(huán)節(jié)、注意合同制定和執(zhí)行、注意簽證變更、注意配套管理、注意現(xiàn)場管理措施、注意組織協(xié)調(diào)關(guān)系、注意成品質(zhì)量。

　　第二天主講的內(nèi)容是《房地產(chǎn)工程設(shè)計管理》，由資深講師謝麗萍主講。

　　一、房地產(chǎn)開發(fā)的設(shè)計管理：

　　是企業(yè)管理核心資源，核心資源包括資本資源、土地資源、政策資源、產(chǎn)業(yè)整合。我們的能力：政策把控、資金供應(yīng)、成本控制，獲力能力。我們的機構(gòu)：管理結(jié)構(gòu)、管理層級、運作模式、管理團隊。我們的機制：決策機制、預(yù)警機制、激勵機制、淘汰機制。要認真解讀基地密碼，放眼世界，面對未來，開動腦筋，運用聰明才智，大膽地創(chuàng)新，作好土地規(guī)劃，充分利用好土地資源。

　　二、項目開發(fā)設(shè)計管理：

　　要做好研究，基地環(huán)境，政策環(huán)境、市場環(huán)境，獲利模式的研究工作，確定目標。設(shè)計費用和設(shè)計工期要求合理利用，設(shè)計合同是決定設(shè)計質(zhì)量和設(shè)計深度的關(guān)鍵，必須慎重的考慮和思考。設(shè)計限額不要拿結(jié)構(gòu)說事，樓盤的主體結(jié)構(gòu)是關(guān)鍵的關(guān)鍵，關(guān)系重大，不能隨意變更或更改，要通過精確計算對照相應(yīng)的規(guī)范和規(guī)程來確定，只能跟蹤設(shè)計。室內(nèi)裝飾和使用功能，室外園林可用限額的力度緊一點。消防是原則的重要一環(huán)，只要能基本通過就行。符合性、功能性，完整性的評審要綜合起來。要用施工處理卡的辦法來解決不影響成本、不影響結(jié)構(gòu)的一些問題。

　　三、設(shè)計成本內(nèi)控責任分析：設(shè)計管理、成本管理。

　　1、設(shè)計管理分概念設(shè)計、施工圖設(shè)計。概念設(shè)計的主要內(nèi)容：項目定位的開發(fā)檔次、戶型比例。關(guān)鍵指標是總建筑面積和可售面積。施工圖設(shè)計的主要內(nèi)容：成本拆分-土建、裝修、園林、設(shè)備等成本是多少。限額設(shè)計包括結(jié)構(gòu)、裝修、園林的設(shè)計，限額在什么范圍之內(nèi)要具體明確。

　　2、成本管理分成本規(guī)劃、資金籌劃。成本規(guī)劃的主要內(nèi)容：概念設(shè)計階段進行成本估算，施工圖設(shè)計階段編制成本測算書及甲供材料清單。資金籌劃的主要內(nèi)容：資金投入、總量、峰值，資金缺口、資金平衡、資金回收節(jié)點和速度。

　　四、設(shè)計文件評審控制：

　　1、原則性評審包括：

　　a、符合宗地規(guī)劃指標；

　　b、符合強制性規(guī)范、節(jié)能、環(huán)保。

　　2、符合性評審包括：

　　a、有效性：滿足設(shè)計任務(wù)指標、滿足設(shè)計深度、滿足作業(yè)指導(dǎo)書要求；

　　b、完整體：藍圖等圖紙、電子文件、計算書、預(yù)留專業(yè)間的信息接口。

　　3、綜合性評審包括：

　　a、投資控制：限額設(shè)計指標、方便工程發(fā)包；

　　b、缺陷防范：功能缺陷、專業(yè)交叉出錯。

　　4、設(shè)計上功能缺陷防治：主要以示圖來說明。

　　a、公共空間：防墜落、防攀爬，尺度適中，流線便捷。

　　b、私人空間：門窗開啟不便或打架。客廳、餐廳、主臥露梁、露柱。臥室沒有衣柜位置，廚房操作流線不合理，衛(wèi)生間排水排氣影響使用功能，衛(wèi)生間私密性差，生活陽臺水電、煤氣管線雜亂無章影響使用。

　　c、陽臺防攀爬、鄰里之間防攀爬等。

　　通過兩天緊張系統(tǒng)的學習，房地產(chǎn)設(shè)計與成本管理是企業(yè)管理方面的學問，是值得研究和探討的，在激勵地市場競爭中，要想我們的企業(yè)立足于不敗之地，必須加強設(shè)計與成本管理，尤其是新樓盤的開發(fā)要注重項目前期規(guī)劃工作，要做好成本管理核算，把有限的資金投入到火熱的開發(fā)之中去，樹立品牌，向標桿企業(yè)學習，要大膽地向成本管理要盈利、要效益。

篇3：房地產(chǎn)信托基金保證制度設(shè)計的探索

　　我國信托業(yè)與房地產(chǎn)金融有著不解之緣。《信托法》實施以來,在信托公司發(fā)行的信托計劃中房地產(chǎn)項目始終占有較大比重。尤其是國家加強房地產(chǎn)信貸監(jiān)管政策出臺后,房地產(chǎn)信托逐漸成為房地產(chǎn)企業(yè)融資的重要渠道,也成為信托公司的主要信托業(yè)務(wù)之一。但是,要看到,在房地產(chǎn)金融市場上,房地產(chǎn)信托相比之下只是剛剛起步。為有效服務(wù)于房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展的需求,房地產(chǎn)信托應(yīng)當在發(fā)展之初就建立起科學、系統(tǒng)的風險控制機制,以追求長遠、穩(wěn)健的發(fā)展。

　　目前,在房地產(chǎn)信托業(yè)務(wù)中,主要面臨著四類風險,即房地產(chǎn)自身項目的風險、資金被挪用的風險、信托財產(chǎn)流動性風險以及信托投資單一項目所帶來的集中投資風險。防范房地產(chǎn)信托業(yè)務(wù)中潛在的各種風險,首先,要建立規(guī)避風險機制,在源頭上控制項目風險。根據(jù)監(jiān)管要求,信托公司辦理集合資金信托業(yè)務(wù)必須對投向項目進行盡職調(diào)查。通過盡職調(diào)查,發(fā)現(xiàn)項目中的潛在風險,對風險進行識別、評估,制訂相應(yīng)的風險防范措施,確定風險與收益的平衡點,剔除掉風險過大的項目。在盡職調(diào)查和市場研究的基礎(chǔ)上,制訂投資策略和投資組合,進行多元化的投資組合,防范集中投資可能產(chǎn)生的風險。

　　其次,應(yīng)當建立抑制風險機制,針對不同的投資方式有不同的風險防范措施。股權(quán)形式投資的,可以向項目公司派駐管理人員和財務(wù)人員,在項目公司的治理結(jié)構(gòu)和內(nèi)部控制制度上保證派駐的管理人員和財務(wù)人員有能力對項目公司的運作進行監(jiān)控;以貸款方式投資的,以銀行監(jiān)管的方式監(jiān)管融資方的資金使用。同時,還可以通過聘請專業(yè)管理機構(gòu)來加強房地產(chǎn)項目管理,彌補信托公司在房地產(chǎn)專業(yè)化上的不足。

　　第三,應(yīng)當建立轉(zhuǎn)移風險機制。目前的房地產(chǎn)信托,受托人負責信托資金決策、運用、管理的全過程,也由其承擔全部風險。而引入其他專業(yè)機構(gòu),通過多方主體的參與,則可將某些風險轉(zhuǎn)移給其他主體共同承擔。例如,在房地產(chǎn)管理上引入專業(yè)的房地產(chǎn)管理機構(gòu)提供服務(wù),在項目建設(shè)上通過購買保險控制項目建設(shè)風險等。

　　最后,應(yīng)當建立風險分散機制。“不要將雞蛋放在一個籃子里”是金融市場投資的一個基本原則。分散風險要求一個房地產(chǎn)信托產(chǎn)品應(yīng)當對投資于不同地區(qū)、不同類型的房地產(chǎn)項目進行投資,實現(xiàn)投資多元化、資產(chǎn)結(jié)構(gòu)多樣化,以此達到分散投資、分散風險的目的。

　　就目前我國房地產(chǎn)信托業(yè)務(wù)的風險特點而言,房地產(chǎn)信托基金是一種理想的風險防范制度設(shè)計。通過多方參與、長期投資及實現(xiàn)規(guī)模經(jīng)濟等機制,可以做到分散化投資,避免投資過度集中。信托公司作為受托人,銀行作為托管人,專業(yè)的房地產(chǎn)管理機構(gòu)作為投資管理人,中介機構(gòu)提供評估、審計、法律等各方面專業(yè)服務(wù),各機構(gòu)各司其職,又相互制約,將各主體的專業(yè)能力聚集起來,更好地防范了房地產(chǎn)信托所面臨的項目風險、市場風險和信用風險。

　　必須指出,服務(wù)于房地產(chǎn)這個高風險行業(yè)的房地產(chǎn)信托,無論我們把它看成一個金融產(chǎn)品、一套金融工具還是金融法律制度體系,其本身就是一個純粹的風險管理性業(yè)務(wù)。在房地產(chǎn)信托的發(fā)展過程中應(yīng)當正確認識房地產(chǎn)信托的風險問題。一方面,風險是必然存在的,不能懷有任何僥幸心理;另一方面,風險是可控的,不能因風險而怯步不前。信托公司除了應(yīng)加強風險控制以外,應(yīng)當做好與投資者的溝通和信息披露工作,建立完備的信息披露機制,客觀地揭示投資風險,引導(dǎo)投資者樹立正確的投資意識,使房地產(chǎn)信托這個重要的社會公眾金融投資工具規(guī)范、穩(wěn)健地發(fā)展。