某住宅小區(qū)項(xiàng)目整體規(guī)劃

　　項(xiàng)目脫穎而出的關(guān)鍵在于，除掌握項(xiàng)目的各種有利的資源外，更重要的是借助有效的方法對其進(jìn)行充分的重塑和提升，全面提升產(chǎn)品力，從而使項(xiàng)目更具有競爭力。

　　針對昆明市房地產(chǎn)的現(xiàn)狀和項(xiàng)目所處區(qū)域環(huán)境情況的分析，我們的目標(biāo)是：提升樓盤整體質(zhì)素，創(chuàng)昆明樓盤的最佳品牌，推出昆明升級換代的產(chǎn)品，成為昆明新住宅運(yùn)動的倡導(dǎo)者和實(shí)踐者。

　　一、總體規(guī)劃原則

　　在項(xiàng)目總體規(guī)劃應(yīng)充分利用昆明自然環(huán)境資源（自然的、地理的、文化的、交通的、社會的等），并使小區(qū)與城市空間、用地環(huán)境良好的協(xié)調(diào)以及有分層次的系列性的綠色體系。項(xiàng)目的總體規(guī)劃按照"三進(jìn)式"規(guī)劃格局來進(jìn)行規(guī)劃。應(yīng)該從三個(gè)方面來進(jìn)行整合：

　　A、大環(huán)境的營造

　　昆明是全世界最適合人居住的城市之一。項(xiàng)目應(yīng)充分利用地塊得天獨(dú)厚的自然地理環(huán)境，借助昆明四季長青的的良好的生態(tài)環(huán)境，考慮項(xiàng)目與周邊自然環(huán)境的協(xié)調(diào)、統(tǒng)一，從而形成一個(gè)良好的大環(huán)境氛圍。

　　B、中環(huán)境的營造

　　結(jié)合自然環(huán)境，盡可能利用外圍綠色景觀，悉心營造小區(qū)內(nèi)的綠色庭院，將水景與綠色生態(tài)的特色發(fā)揮得淋漓盡致。考慮生態(tài)環(huán)境，充分體現(xiàn)柔性之自然表現(xiàn)。設(shè)計(jì)親水性高之空間并兼顧安全與舒適，以建立人與水之關(guān)系，以項(xiàng)目所倡導(dǎo)的"水文化"體現(xiàn)其文化價(jià)值，做到中央花園與每個(gè)獨(dú)立的小庭院之間的完美和諧統(tǒng)一。

　　C、小環(huán)境的營造

　　通過建筑本身以及建筑空間、建筑設(shè)計(jì)如觀景大飄窗、生態(tài)陽臺與戶內(nèi)花園戶內(nèi)庭院等將綠色引入戶，營造一方具有生態(tài)、自然的氣息。

　　二、項(xiàng)目總體規(guī)劃布局

　　在項(xiàng)目的總體規(guī)劃在滿足容積率的前提下，應(yīng)注重利用大環(huán)境資源（自然的、地理的、文化和、交通的、社會的等），并使小區(qū)與城市空間、用地環(huán)境良好的協(xié)調(diào)。同時(shí)，小區(qū)布局方式與整體合成注重造就陽光普照、清新空氣、綠地靜美的生態(tài)環(huán)境。有賞心悅目的樓房空間，戶戶能均享的精致庭院，富有文化內(nèi)涵的供人們居留交往、休閑、健身的活動環(huán)境。

　　1、多層與小高層的布局

　　考慮到整個(gè)建筑群的總體視覺效果，要通過建筑朝向的變化組合，建筑輪廓線的高低起伏，點(diǎn)式單元與條式單元的有機(jī)組合，小區(qū)室外空間的收放流動，形成豐富多彩的小區(qū)生活模式。同時(shí)考慮到昆明日照時(shí)間長的原因，盡可能多的擺放一些南北朝向的住宅，并出于視野開闊的角度，我公司建議把多層放在小區(qū)的入口狹長地帶，呈南北向U字形擺放。

　　2、多層與小高層的比例

　　鑒于目前昆明市場還處于一個(gè)起步的階段，且目前消費(fèi)者對小高層的認(rèn)知度還不高，但考慮到昆明市場上綜合質(zhì)素高的小層并不多，由于項(xiàng)目周邊不具備有競爭力的精品小高層存在，所以我公司認(rèn)為還是可以建一部分小高層，綜合整個(gè)小區(qū)的規(guī)劃及市場因素，我公司建議多層與小高層的建筑面積比為3：2。

　　3、開放式社區(qū)--大社區(qū)，小組團(tuán)

　　在項(xiàng)目的組團(tuán)里面，采取半圍合式布局。這種樓宇既不是嚴(yán)格的圍合式，也不是完全的組團(tuán)式。而是"散落"分布在小區(qū)周邊，但空間仍然是有序而不是零亂的。在保證住戶擁有共享空間的同時(shí)，有保證相對的獨(dú)立性。

　　項(xiàng)目采用大社區(qū)、小組團(tuán)的方式，主要解決了以下方面的問題：--保證房子的均好性，采用了"半圍合式社區(qū)"的布局，每一個(gè)小組團(tuán)中擁有一個(gè)相對獨(dú)立的空間，同時(shí)，有保證了共享空間享用，同時(shí)可盡量增加樓宇的南北朝向，盡量減少項(xiàng)目中的不好的單位，便要盡量均衡每一戶的素質(zhì)，做到"均質(zhì)化"，保證每一個(gè)單位的景觀、日照、采光、通風(fēng)的均好。

　　三、道路系統(tǒng)的規(guī)劃

　　道路系統(tǒng)彩外動內(nèi)靜，半人車分流的道路系統(tǒng)。即：小區(qū)的主干道人車不分流，而每一個(gè)小的庭院內(nèi)可實(shí)行人車分流。小區(qū)內(nèi)主要干道位于小區(qū)中央，呈南北貫通，以方便各組團(tuán)方便地到達(dá)中央干道。小區(qū)停車應(yīng)以地上停車為主，充分利用地形特點(diǎn)，減少開挖量，并且可把停車位做綠化，以增大小區(qū)的綠化率。

　　四、園林水景中小溪的規(guī)劃

　　開挖淺水渠，用溪流自中央花園而出，一直貫穿正個(gè)小區(qū)。在河道上架設(shè)數(shù)座小橋，機(jī)動車入口設(shè)在河道外緣，做到真正的人車分流，制造水城的獨(dú)特形象。以差異化的優(yōu)勢創(chuàng)市場先河

　　五、開發(fā)步驟

　　1、以多層洋房入市

　　多層的建筑速度相對小高層快，且多層的入市價(jià)格相對低，利用項(xiàng)目形象與價(jià)格形成的落差，能夠保證項(xiàng)目在開盤的旺銷的局面，迅速成為昆明地區(qū)的明星樓盤。

　　2、特色配套、部分園林景觀先行

　　A、通過前期市場調(diào)查，鑒于目前在項(xiàng)目的周邊生活配套上，缺乏一個(gè)大中型超市，我公司建議在小區(qū)內(nèi)建一座超市。如超市能在項(xiàng)目發(fā)售時(shí)開業(yè)，不僅可以提長項(xiàng)目的整體形象，而且可以把周邊的人流聚集過來，為項(xiàng)目的銷售聚集人氣。

　　B、作為一個(gè)高標(biāo)準(zhǔn)的項(xiàng)目，必須是環(huán)境、景觀、特色的配套能夠給予買家一個(gè)清新的印象，能夠徹底地將買家征服。因此，能夠提前建好體現(xiàn)項(xiàng)目本質(zhì)的營銷展示中心，與此同時(shí)，部分特色的園林景觀能夠展現(xiàn)給予買家面前，保證市場對項(xiàng)目的信心。

　　3、多層與小高層結(jié)合的方式

　　針對項(xiàng)目的自身特征和昆明本地的消費(fèi)需求決定，項(xiàng)目的物業(yè)類型應(yīng)該以多層與小高層結(jié)合的方式，前期以多層入市，利用多層的價(jià)格優(yōu)勢制造項(xiàng)目的旺銷的局面。在項(xiàng)目整體素質(zhì)提升的過程中，使小高層成為項(xiàng)目的精品物業(yè)，營造項(xiàng)目居住氛圍的同時(shí)為項(xiàng)目樹立強(qiáng)勢的品牌形象。

篇2：項(xiàng)目規(guī)劃方案報(bào)審作業(yè)指導(dǎo)書

　　項(xiàng)目規(guī)劃方案報(bào)審作業(yè)指導(dǎo)書

　　1.作業(yè)目的

　　為了體現(xiàn)政府對實(shí)施城市規(guī)劃的監(jiān)督，指導(dǎo)和服務(wù)的職能作用，使城市和地區(qū)的控制性規(guī)劃設(shè)計(jì)理念和規(guī)劃控制目標(biāo)得以實(shí)現(xiàn)房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目的設(shè)計(jì)必須分階段地得到政府部門的批準(zhǔn)。因規(guī)劃方案報(bào)審的時(shí)間長，環(huán)節(jié)復(fù)雜，反復(fù)多，在公司內(nèi)部又需要不同崗位在經(jīng)辦時(shí)間上搭接和銜接。所以要求各經(jīng)辦崗位事先做好充分準(zhǔn)備，一旦條件成熟，立即進(jìn)入報(bào)審程序。避免將本作業(yè)轉(zhuǎn)化到關(guān)鍵路線上去。

　　2.作業(yè)依據(jù)

　　中華人民共和國城市規(guī)劃法；上海市城市規(guī)劃條例；上海市城市規(guī)劃管理技術(shù)規(guī)定；獲得中標(biāo)土地批準(zhǔn)的控制性詳細(xì)規(guī)劃與批文、土地協(xié)議。

　　3.主管崗位總建筑師：負(fù)責(zé)規(guī)劃設(shè)計(jì)方案的定稿，在報(bào)審過程中處理主辦崗位解決不了的協(xié)調(diào)問題。

　　主辦崗位土建設(shè)計(jì)管理：負(fù)責(zé)收集整理報(bào)審資料文件，具體經(jīng)辦報(bào)審手續(xù)。

　　4.緊前工作條件

　　規(guī)劃方案招標(biāo)完成，并按專家評審時(shí)提出的主要優(yōu)化意見作了調(diào)整。

　　5.作業(yè)描述

　　5.1主辦崗位到規(guī)劃部門領(lǐng)取《建設(shè)工程設(shè)計(jì)方案送審單》填報(bào)，并同時(shí)附送下列文件(帶*號的為必送文件，所送原件在窗口交驗(yàn)后退還)：

　　*5.1.1批準(zhǔn)的建設(shè)項(xiàng)目可行性研究報(bào)告或有關(guān)批準(zhǔn)文件（原件及復(fù)印件各一份）。

　　*5.1.2市測繪院提供的1/500或1/1000地形圖一份，地形圖上應(yīng)有設(shè)計(jì)單位用≤0.3mm的墨線筆標(biāo)明的下列內(nèi)容：建筑基地用地界限，建筑物外輪廓及層數(shù)，新建建筑物與基地用地界限，道路規(guī)劃紅線及相關(guān)控制線，相鄰建筑物間距尺寸。

　　*5.1.31/500或1/1000總平面設(shè)計(jì)圖（藍(lán)圖）二份,圖紙須加蓋建筑設(shè)計(jì)單位的設(shè)計(jì)方案出圖章和注冊建筑師印章，且符合國家和本市設(shè)計(jì)方案出圖標(biāo)準(zhǔn)。

　　*5.1.4建筑設(shè)計(jì)方案圖（含平面、立面、剖面）及文本二套，圖紙須加蓋建筑設(shè)計(jì)方案出圖章和注冊建筑師印章，且符合國家和本市設(shè)計(jì)方案出圖、文本的標(biāo)準(zhǔn)。

　　*5.1.5經(jīng)城市規(guī)劃部門批準(zhǔn)的《建設(shè)項(xiàng)目選址意見書的通知》及附圖（復(fù)印件各一份）。

　　5.1.6《建設(shè)項(xiàng)目選址意見書的通知》中要求申請單位送審的相關(guān)其它文件、圖紙等。

　　5.2第二次送審及以后各次送審所需的文件、圖紙以城市規(guī)劃部門前次審核意見要求為準(zhǔn)。

　　5.3規(guī)劃部門組織召開由規(guī)劃專家、規(guī)劃歸口的職能部門參加的規(guī)劃方案征詢會，征詢環(huán)保、消防、衛(wèi)生、綠化、交通、民防等管理部門的意見，以《建筑工程設(shè)計(jì)方案審核意見單》給予批復(fù)。并附蓋有“上海市城市規(guī)劃管理局規(guī)劃管理業(yè)務(wù)專用章”或“上海市**區(qū)（縣）規(guī)劃管理業(yè)務(wù)專用章”的核定設(shè)計(jì)方案。

　　5.4規(guī)劃部門認(rèn)為設(shè)計(jì)方案需要較大修改的，則核發(fā)“一審”意見。

　　5.5核發(fā)“建筑工程設(shè)計(jì)方案審核意見單”批復(fù)的時(shí)限為每次審核各為30個(gè)工作日。

　　5.6接規(guī)劃部門總窗口領(lǐng)證通知后，持規(guī)劃部門發(fā)放的“一書二證”聯(lián)系卡（IC卡）辦理領(lǐng)證手續(xù)。領(lǐng)取的內(nèi)容包括《建設(shè)工程設(shè)計(jì)方案的批復(fù)》和附圖。

　　5.7本主辦崗位依據(jù)《建設(shè)工程設(shè)計(jì)方案的批復(fù)》和附圖，配合項(xiàng)目經(jīng)理進(jìn)入擴(kuò)初設(shè)計(jì)階段的管理。

篇3：項(xiàng)目規(guī)劃方案報(bào)審作業(yè)指導(dǎo)書

　　項(xiàng)目規(guī)劃方案報(bào)審作業(yè)指導(dǎo)書

　　1.作業(yè)目的

　　為了體現(xiàn)政府對實(shí)施城市規(guī)劃的監(jiān)督，指導(dǎo)和服務(wù)的職能作用，使城市和地區(qū)的控制性規(guī)劃設(shè)計(jì)理念和規(guī)劃控制目標(biāo)得以實(shí)現(xiàn)房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目的設(shè)計(jì)必須分階段地得到政府部門的批準(zhǔn)。因規(guī)劃方案報(bào)審的時(shí)間長，環(huán)節(jié)復(fù)雜，反復(fù)多，在公司內(nèi)部又需要不同崗位在經(jīng)辦時(shí)間上搭接和銜接。所以要求各經(jīng)辦崗位事先做好充分準(zhǔn)備，一旦條件成熟，立即進(jìn)入報(bào)審程序。避免將本作業(yè)轉(zhuǎn)化到關(guān)鍵路線上去。

　　2.作業(yè)依據(jù)

　　中華人民共和國城市規(guī)劃法；上海市城市規(guī)劃條例；上海市城市規(guī)劃管理技術(shù)規(guī)定；獲得中標(biāo)土地批準(zhǔn)的控制性詳細(xì)規(guī)劃與批文、土地協(xié)議。

　　3.主管崗位總建筑師：負(fù)責(zé)規(guī)劃設(shè)計(jì)方案的定稿，在報(bào)審過程中處理主辦崗位解決不了的協(xié)調(diào)問題。

　　主辦崗位土建設(shè)計(jì)管理：負(fù)責(zé)收集整理報(bào)審資料文件，具體經(jīng)辦報(bào)審手續(xù)。

　　4.緊前工作條件

　　規(guī)劃方案招標(biāo)完成，并按專家評審時(shí)提出的主要優(yōu)化意見作了調(diào)整。

　　5.作業(yè)描述

　　5.1主辦崗位到規(guī)劃部門領(lǐng)取《建設(shè)工程設(shè)計(jì)方案送審單》填報(bào)，并同時(shí)附送下列文件(帶*號的為必送文件，所送原件在窗口交驗(yàn)后退還)：

　　*5.1.1批準(zhǔn)的建設(shè)項(xiàng)目可行性研究報(bào)告或有關(guān)批準(zhǔn)文件（原件及復(fù)印件各一份）。

　　*5.1.2市測繪院提供的1/500或1/1000地形圖一份，地形圖上應(yīng)有設(shè)計(jì)單位用≤0.3mm的墨線筆標(biāo)明的下列內(nèi)容：建筑基地用地界限，建筑物外輪廓及層數(shù)，新建建筑物與基地用地界限，道路規(guī)劃紅線及相關(guān)控制線，相鄰建筑物間距尺寸。

　　*5.1.31/500或1/1000總平面設(shè)計(jì)圖（藍(lán)圖）二份,圖紙須加蓋建筑設(shè)計(jì)單位的設(shè)計(jì)方案出圖章和注冊建筑師印章，且符合國家和本市設(shè)計(jì)方案出圖標(biāo)準(zhǔn)。

　　*5.1.4建筑設(shè)計(jì)方案圖（含平面、立面、剖面）及文本二套，圖紙須加蓋建筑設(shè)計(jì)方案出圖章和注冊建筑師印章，且符合國家和本市設(shè)計(jì)方案出圖、文本的標(biāo)準(zhǔn)。

　　*5.1.5經(jīng)城市規(guī)劃部門批準(zhǔn)的《建設(shè)項(xiàng)目選址意見書的通知》及附圖（復(fù)印件各一份）。

　　5.1.6《建設(shè)項(xiàng)目選址意見書的通知》中要求申請單位送審的相關(guān)其它文件、圖紙等。

　　5.2第二次送審及以后各次送審所需的文件、圖紙以城市規(guī)劃部門前次審核意見要求為準(zhǔn)。

　　5.3規(guī)劃部門組織召開由規(guī)劃專家、規(guī)劃歸口的職能部門參加的規(guī)劃方案征詢會，征詢環(huán)保、消防、衛(wèi)生、綠化、交通、民防等管理部門的意見，以《建筑工程設(shè)計(jì)方案審核意見單》給予批復(fù)。并附蓋有“上海市城市規(guī)劃管理局規(guī)劃管理業(yè)務(wù)專用章”或“上海市**區(qū)（縣）規(guī)劃管理業(yè)務(wù)專用章”的核定設(shè)計(jì)方案。

　　5.4規(guī)劃部門認(rèn)為設(shè)計(jì)方案需要較大修改的，則核發(fā)“一審”意見。

　　5.5核發(fā)“建筑工程設(shè)計(jì)方案審核意見單”批復(fù)的時(shí)限為每次審核各為30個(gè)工作日。

　　5.6接規(guī)劃部門總窗口領(lǐng)證通知后，持規(guī)劃部門發(fā)放的“一書二證”聯(lián)系卡（IC卡）辦理領(lǐng)證手續(xù)。領(lǐng)取的內(nèi)容包括《建設(shè)工程設(shè)計(jì)方案的批復(fù)》和附圖。

　　5.7本主辦崗位依據(jù)《建設(shè)工程設(shè)計(jì)方案的批復(fù)》和附圖，配合項(xiàng)目經(jīng)理進(jìn)入擴(kuò)初設(shè)計(jì)階段的管理。