一、別墅市場發展概況
20**年，以龍湖香樟林別墅為代表，重慶別墅走進品牌時代，品牌最好的注腳是文化傳承。這階段，我們在重慶別墅市場聽到的最多的詞匯之一是北美風格或者美式別墅。即使是別墅進入今天的“戰國時代”，北美風格依然占據著重慶別墅市場的主導地位。
其實，重慶別墅對北美風格的追捧是有一定文化根源的，因為重慶跟北美有著類似的源流———移民文化。
美國是一個移民國家，幾乎世界各主要民族的后裔都有，帶來了各樣建筑風格，其中尤其受英國、法國、德國、西班牙以及美國各地區原來傳統文化的影響較大。互相影響和融合，并隨著經濟發展，適應各種新功能的住宅形式紛紛出現，多彩多姿的住宅建筑風格應運而生。因此美國的建筑風格呈現出多元的豐富多彩的國際化傾向。
北美風格實際上是一種混合風格，體現在別墅建筑風格上，便是歐式建筑風格的融合，其中我們能發現歐洲文藝復興建筑的影子。到了近代，北美別墅發展成為既簡約大氣，又集各種建筑精華于一身的獨特風格。
所以，重慶別墅的文化流派，更多可在“北美風格”的引領下細分。
純北美派：
集當今世界住宅建筑精華之大成后又融合了美國人自由、活潑、善于創新等等一些人文元素，體現一種個性化的、自由奔放的、時尚的城市新貴豪宅。
代表項目：比華利豪園、棕櫚泉國際花園別墅、龍湖·香樟林、龍湖·藍湖郡、南嶺雅舍、高山流水、大川水岸·加勒比聯排別墅、天景伴山雅筑等。
學院派：
追求的是細節上的精雕細琢和形式上的工整嚴謹，但同時又不循規守舊，它是在尊重人性的前提下，不斷地追求理論和實踐上的創新。
代表項目：天江·常青藤人文別墅，以美國最著名的大學聯盟———“常青藤聯盟”里的百年學府中一些經典意象為原型，完整呈現一個人文意味濃郁的別墅園區。
頂級派：
富豪的標簽不少，高爾夫是富且貴的象征之一。這類別墅將號稱貴族運動的高爾夫作為“頂級”的重要砝碼，以歐洲高爾夫文化的享樂、社交為主題，展現豪貴們夢想居住中最耀眼的一道風景。
代表項目：佰富江高爾夫別墅、保利別墅。
現代派：
建筑形體充滿了強烈的藝術色彩和極簡的幾何形體，巨大的視覺沖擊力和震撼力猛烈襲來，這時，你會聽到固化在我們腦海中傳統意義的古典別墅的符號被徹底打碎的聲音。
代表項目：中安·翡翠湖
不過，就像有人喜歡穿西服，也有人喜歡穿唐裝一樣，重慶別墅市場雖以北美風格為主，但仍有一些中式風格別墅在市場上獨領風騷。中式風格的別墅主要有兩大類，一類是庭院派，如金科中華坊；一類是園林派，盡可能利用了重慶山水坡地的原生地貌，以小橋流水，多重私家庭院等營造尊貴府邸———嚴格說來，這類別墅也不是“純中國”風格，涵蓋了東西方的美學，此風格的包容度很高，傳承而創新，其中仍然能看到或多或少的歐美風情，代表項目有天龍長青湖、山語間等。
二、別墅市場分析
1、重慶市場別墅供應量較大，從宏觀市場分析看，未來別墅市場競爭激烈。 據我們不完全統計，當前亮相和潛在別墅項目占地已達16000畝，其中亮相項目約占地6700畝，已明確表示作別墅的潛在項目占地約9300畝。從市場統計情況分析，目前已亮相的別墅項目約14個，已推出別墅約1500套；預計下半年亮相并在未來5年內完成開發的別墅項目約8個，加上已亮相的，預計22個項目將一共推出17500套。從別墅供應分析，下半年新推出別墅項目不多，而在售別墅項目的新推產品仍將是市場供應的主力。17500套（還不包括新開別墅盤）5年要消化掉，這意味著每年要消化3000多套。同時，按照以往的銷售情況看，一個銷售情況特好的中高檔別墅樓盤，其一年的銷售量頂多在150套，即使重慶市場每年出現10個這樣的樓盤，消化1500套，那么每年也還有1500多套空置。事實上，個別別墅盤，一年僅售10余套。未來別墅競爭有多激烈由此可見一斑。
2、 投放地段北部新區漸成熱土 目前從區域的角度而言，主要分布在以下幾大板塊：一是北部新區板塊，目前的主要項目有大川水岸、藍湖郡、棕櫚泉、比華利、青河灣、佰富高爾夫別墅等。 二是北碚板塊，主要項目有中安翡翠湖、水天花園鷺島和沙坪壩的美茵河谷等。 三是南岸板塊，主要項目有天池林海、高山流水、長青湖別墅等。從在售項目分布區域看，渝北、北碚、南山、含谷都有別墅項目在售，還沒有形成一個明顯的別墅集中供應區。 相比之下，北部新區逐漸成為重慶別墅市場的熱土。 受地勢較為平坦的優勢和政府戰略規劃的支持，北部新區成為重慶市別墅市場的重要熱土。金開大道沿線，一個總占地超過1萬畝，匯集頂尖開發商，匯集眾多高尚大盤的龐大新城已開始浮出水面。龍湖、金科、保利、棕櫚泉等八家開發商將共舞北部新區，總體量超過600萬方（含大量別墅），估計在5年內全部推出。
3、 產品細分中高檔別墅為主流從在售項目檔次分析，高、中、低檔別墅數均有銷售。供應量中高檔別墅為最，經濟型別墅供應量相對有限。市調發現，目前重慶市別墅項目主要分為以下幾類：頂級別墅總價在260萬以上，單價在7000元/平方米以上的獨立
別墅：如：香樟林別墅、龍湖藍湖郡獨立別墅、比華利豪園、中安翡翠湖、佰富高爾夫等部分別墅。這類別墅市場有效需求有限，但銷售情況不錯。中高檔別墅總價在120-260萬，單價在于4500--7000元/平方米的獨立別墅或連排別墅。此類項目有獨特、稀有的景觀資源做支撐，項目自身環境配置好、戶型合理，走勢看好。如龍湖?藍湖郡的連排別墅、大川水岸、天池林海、中安翡翠湖部分別墅等。經濟型別墅單價在3800至4500元/平方米，總房款在80萬至120萬之間如青河灣別墅、華立天地豪園、天龍部分別墅等。4、如果按別墅對外部景觀資源的稀缺性作為劃分的依據，重慶市目前的別墅又可分為以下類：湖景別墅 依湖而建，以中大型天然湖泊作為項目自然資源。如龍湖藍湖郡、天湖美鎮、中安翡翠湖、海蘭云天純水岸等。江景別墅 主要以長江、嘉陵江為主要資源，如大川水岸。山地別墅 主要以山景為項目的外部資源，如天池林海等。高爾夫別墅 依靠與高爾夫球場的聯合開發，享受高爾夫球場的資源。目前有佰富高爾夫別墅、保利高爾夫別墅。無外景別墅 依靠產品自身的規劃、品質、設計差異化優勢取勝。主要有比華利豪園、金科中華坊。
5、別墅市場呈現新趨勢
趨勢1：產品從早期的單一的外部借景開始向規模、產品綜合質數取勝。重慶早期的別墅，規模較小，內部環境與配套較差，主要以外部自然資源（如江景、湖景）為主要支撐，產品自身的規劃與功能定位缺乏品質。進入20**年以來，以龍湖香樟林別墅為代表，重慶別墅產品開始依靠規模與綜合質數取勝。目前龍湖?藍湖郡、棕櫚泉、天池林海為代表的千畝大盤將相繼推出，整體規模的優勢毫無疑問將促進項目配套、環境和產品規劃方面的優化。比如藍湖郡規劃200畝的體育中心，棕櫚泉聯姻知名學校，比華利以豪宅形象為訴求，充分表明了市場的逐步成熟和產品依賴規模、綜合質數取勝的趨向。
趨勢2：經濟型別墅將大行其道。從別墅市場的發展情況看，經濟型-中高級別墅放量將大幅增加，代表性的項目有青河灣、大川水岸、天龍別墅等，這類別墅主要以連排形式出現，其建筑面積集中在200至300平米之間，總價以80至120萬為主，介于獨立別墅與花園洋房之間，經濟型別墅將是未來幾年重慶別墅市場供應的重角。
趨勢3：高爾夫球場開始成為頂級別墅的砝碼。目前，重慶市別墅產品聯合高爾夫球場開發的項目有佰富高爾夫別墅。號稱貴族運動的高爾夫，將是目前至下一階段重慶市頂級別墅的標志。重慶金字塔尖的貴族們，在習慣了山水熏陶以后，將追求更為高尚和更能體現身份的高爾夫運動。
別墅消費主力- 私營業主 不論別墅檔次高低，其主力目標客戶多為私營企業主。特別是高檔別墅和中檔別墅私營企業主是最主要的消費群體。此外一些雙知階層，如大學教授、高級專業技術人員、金融界人士也成為中高檔別墅的重要消費群，這部分消費者更重視環境與品質，自然條件較好的別墅項目是他們置業首選。在別墅消費人群中還出現一種低齡化的趨向，二十來歲就成為別墅業主的也不在少數。
三、別墅市場客源分析
1、目標客戶群界定：
第一：主體目標客戶階層中的個體物業消費承受能力強，發展潛力巨大；
第二：主體目標客戶應具備充分的地域寬度；
第三：主體目標客戶階段層具備符合未來生活潮流的共同價值取向，必須作為本項目定位的重要依據。
2、目標客戶群特征：
職業特征——
（1）、各類和營業主，創業型業主
（2）、經營管理領域：職業經理人，管理顧問，專業代理（商），高級營銷人員
（3）、專業技術領域：高級工程師、高級建筑師、電腦程式設計師、高級會計師、高級醫師、證券高級從業者、高科技應用型產業研究人員、高級貿易從業人員
（4）、社會人文科學領域：律師、記者、演員、藝術家、畫家、音樂家、教授
（5）、有隱性收入的政界人員
地域特征——
本地客源：本地購房客/來渝工作的外地精英
外地客源：國內各地來滬購房客/香港、臺灣來滬購房客/外籍客戶
年齡特征——
主體年齡分布在35—50歲之間，并形成年齡逐漸趨低的趨勢。
其中購買力最為旺盛的集中在35歲左右和45歲左右。
從目標客戶的層面及前述經濟特征分析，作為新生代中產階級的主力，除了擁有豐厚的家庭經濟背景的人群。其或多或少存在初級創業、原始積累和擴大發展三個過程，才能達到的實際消費能力，這顯示出本案的目標客戶必須是有一定年齡的成功人士。
消費特征——
不講究性價比，講究性能比。購買高級或頂級別墅的消費者一般不很關心價格，但很關心產品品質及功能。
需要絕對私密性。這部分消費者非常獨立，所以對產品的的私密性要求很高
需要絕對的安全性。由于這部分人身價較高，容易吸引外界視線，所以安全性是他們考慮的主要問題之一
非常注重產品的個性。喜歡獨一
附庸風雅。這些人購房不一定都懂行，但一定懂時尚；不一定都有品位，但一定都追求品位崇尚自然，追求靜雅。
篇2：廣州上海別墅市場調研比較
美國比華利山奢侈浮華的星光別墅、瑞士阿爾卑斯山谷中歷史悠久的古堡別墅、或者是香港淺水灣的半山別墅、甚至美國鄉村個性化十足的木屋別墅……這些蘊藏著豐富文化底蘊和經濟價值以及個人生活品味的別墅,在眾多發達國家業已成為一種身份的象征。
在中國房地產市場,隨著經濟的持續高速發展,民眾生活水平的提高,原專屬于社會頂層位于“金字塔頂峰”的別墅已開始掀起神秘的面紗“走向”尋常百姓家庭。這種情況在目前中國經濟最為發達的廣州與上海兩地最為明顯。廣州有關統計數據顯示:去年廣州別墅銷量大幅增長,20**年僅1~11月別墅成交面積便高達33.66萬平方米,比上年同期大幅增長了160.04%!而目前廣州在售在建的別墅項目仍達50多個。上海別墅市場發展更是“盛況空前”———20**年別墅上市總量高達540萬平方米!截止20**年底,上海別墅保有量業已高達850萬平方米,目前上海在建與在售別墅項目更多達150多個……
別墅銷量與上市量持續“放大”,別墅業主越來越多,那么,到底是什么人在購買別墅呢?我們且將目光投注于有關市場研究機構分別在廣州與上海所做的兩次針對當地別墅市場的調研上。
廣州:內地買家主導市場
上海:“三足鼎立”各有千秋
廣州中原地產在廣州所做的一項針對別墅消費的市場調研結果顯示,廣州別墅的購買者以內地買家為主,其占總數比例高達86.67%,其次為港澳臺同胞,所占比重為11.67%,其余1.67%為海外人士;而在對潛在買家的調查中,內地人士所占比重更高達92.06%,港澳臺同胞下降至4.76%,外籍人士則上升至3.17%。
由上海福納市場咨詢有限公司進行的針對上海別墅消費的市場調研結果顯示,上海別墅購買者中,上海籍人士占37.08%,外省市買家占26.89%,港澳臺同胞占28.35%,此三部分人群占據市場主體(92.32%),且比例相對平均,可說是“三足鼎立,各有千秋”。其余7.68%的買家則為外籍人士。
比較上面結果可見,購買廣州別墅的港澳臺同胞及外籍人士所占比例較少(僅為13.34%),而購買上海別墅的這類消費者所占比例較大(36.03%),兩者相比,廣州僅為上海的1/3。由于上海別墅銷量遠遠大于廣州,說明購買別墅的港澳臺同胞及外籍人士更多地選擇上海而不是廣州。廣州曾是港澳同胞在內地購房置業的首選城市(最高時曾占港人內地置業比重達8成),但如今廣州在吸引港澳臺同胞及外籍人士來穗置業方面的優勢正在弱化,而上海卻已成為目前中國最能吸引港澳臺同胞及外籍人士購房置業的首選城市,如何提高“外銷”比重,吸引更多境外人士來穗購房置業,業已成為目前廣州房地產業界面臨的一個重大課題。
廣州:中產階級“中堅力量”
上海:管理高層“一支獨秀”
廣州別墅消費對象,無論是業主還是潛在買家,年總收入在20萬以下與21~40萬的家庭所占比例最高,分別為44.44%與34.92%,其次是年收入在41~60萬的家庭,其所占比例為14.29%。這三家庭所占比重已達93.65%,余者所占比重均不超過1.6%。廣州別墅消費對象這一調查結果證明,中產階級逐漸成為廣州別墅消費的中堅力量。隨著經濟的高速發展以及居民生活水平的不斷提高,未來還將會有更多的白領階層成為別墅消費者。
上海近期別墅消費同樣也存在白領買家比例上升的現象,不過其主要表現在一些中低價位的單位中,200萬元以上的獨立單位相對較少。在將買家職業進行劃分后可見,上海別墅消費對象中高級管理人士所占比重最大,達43.92%,其次為專業技術人員,占27.85%,再次為私營企業主,其占比例為15.36%,自由職業者占6.10%,另有6.77%為其它特殊買家。據了解,上海調查結果中私營企業主所占比例偏低,主要是因為相當部分私營企業主或主要合伙人表現較為低調,不喜張揚,出于身份及社交范圍等多方面考慮,在調查中將自己歸入企業中高層管理人員一類,導致私營企業主所占比重較實際情況偏低,而中高層管理人員中則存在有一定比例的“老板”階層。
廣州:外籍人士“少買多求”
上海:外籍人士“少買多租”
調查顯示,外籍人士在廣州購買別墅者比例甚低(僅為1.67%),但潛在買家中外籍人士所占比重卻有所提高至3.17%,這說明,雖然目前在廣州購買別墅的外籍人士甚少,但未來在廣州購買別墅的外籍人士將會逐步增加。
目前在上海購買別墅的外籍人士所占比例不足一成(僅為7.68%),但目前在上海居住在別墅物業中的外籍人士卻超過一成(12.66%),相反,將買家區域市場構成與用家構成情況相比較,則可發現上海籍人士、外省市人士與港澳臺同胞用家比例均較買家比例有所下降,這說明,上述別墅購買者中有相當部分是投資型買家而并非完全為自用型。相反,外籍人士購買則是為了自用,作為投資的情況
極其少見。事實上,中外人士投資置業觀點本身有很大的不同,不少外籍人士對于外國的房產是寧可高價租用也不會輕易購買,更不會盲目投資,何況租金還有起伏。加上目前國內房地產市場發展不久,市場還不是很成熟,許多法律法規還有待完善,這些都是客觀制約外籍人士在國內購房置業的重要因素。此外,外籍人士本身經濟實力也有差異,并非個個都是可以買得起國內別墅的“富豪闊佬”。
廣州:“薪富一族”成為主力
上海:首次購買人士為主
知識經濟時代的到來,促使社會財富分配快速重組,一大批高學歷高收入的年輕“薪富一族”迅速崛起,他們對美好生活與理想居住的追求,促使他們成為廣州別墅消費強有力的“生力軍”。調查顯示,無論是業主還是潛在買家,其文化程度以“本科”(業主占40%,潛在買家占31.75%)和大專(占32%與33.33%)為主,而年齡層次則以“26~35歲”(分別占50%與22.22%)和“36~45歲”(分別占31.25%與65.08%)所占比重最大,證示著廣州別墅買家呈現出知識化與年輕化趨向。
上海有別墅購買需求的消費者中,只有13.3%的消費者有一年以上別墅物業居住經驗,其中多數為外籍人士(占了7.1%),少數為港澳臺同胞(占3.7%),外省市與上海籍人士所占比例少于2.5%。調研結果顯示,目前上海別墅買家,9個中有8個都是初次購房居住(占86.7%)。
調研結果顯示,目前別墅市場消費群體中大多數人缺乏對別墅尤其是中高檔別墅的使用經驗,不過隨著大量別墅物業的投入使用,有使用經驗的購買者將不斷增加,他們的經驗、感受與市場反應也在不斷發展變化中,這就要求別墅物業開發商要不斷地認真研究市場了解客戶,提高自身能力與經驗,完善產品與服務,以此提高競爭力。
篇3：天津別墅市場調查研究報告
一、天津市別墅發展的時間鏈接:
天津的別墅最早的應該是五大道地區遺留下來的,浸染的歷史痕跡的五大道別墅風情區,其建筑上有一種特殊而純粹的西式風情。這片充滿著異域風情的建筑群落已經成為天津市城市發展軌跡的歷史見證,而建筑本身亦成為城市的一道別樣風景。
天津的別墅產品本土性開發出現在上世紀90年代初期。當年以獨體別墅項目為主的若干別墅項目的開發,諸如:寧發花園別墅、天北別墅、侯臺別墅——碧欣園等,帶動了天津高檔住宅的發展。但由于天津別墅市場尚處于發展初期,開發和銷售均沒有達到理想狀況。
上世紀90年代末,天津別墅市場開始呈現穩步增長趨勢。1998年天津萬科在天津城市邊緣——北辰區京津高速路出口成功推出 “萬科花園新城”,實際上這個項目最初推出的產品屬于低密度小戶型住宅產品,但被萬科巧妙地引入為“美國小鎮”概念。其項目關注度和銷售業績曾轟動一時。這證明天津市場存在著一定的市場空缺,而這個空缺點是由經驗豐富的地產老大——萬科發現的,當時本地開發商的開發經驗及操盤手端段嚴重滯后,雖然也有一些小的別墅社區在城市邊緣問世,但并沒有給市場一些良性沖擊。
近兩年,隨著城市經濟的飛速發展、人們收入水平的提高、置業觀念的改變以及高端收入群流動比例的加快,天津高檔住宅市場日益顯現出一定的潛在隱性需求。而隨著時間的推移,天津開發商的開發經驗及市場敏感度都在增加,這種隱性的需求及市場空缺被一些精明開發商捕捉到。從20**年到20**年,一批高端別墅產品進入市場,無論從產品形式上,還是開發商的操作經驗上,以及市場的接受度上都有了大幅度的提高。這其中比較有代表性的項目有:處于大梅江版塊的 “半島·藍灣”、“汐岸國際”、“城市別墅”等,處于奧運版塊的“仁愛濠景莊園”等。
因為別墅目標客戶群一般屬于高收入階層,通常對住房品質要求較高,因此,別墅產品一直在高端客戶群中占據相當比例。自20**年開始,天津的別墅市場開始日趨成熟,別墅開發區域市場日益廣泛,別墅產品、價格也日漸符合市場需求,天津別墅市場進入了穩步增長的時期。
二、天津別墅的區位特點
對于別墅而言,由于其產品的高端性、特殊性,必然對選址有一定要求,。天津市的別墅從區位上來講,也有著明顯的地域特征。
上世紀90年代初期的“寧發花園別墅”、“天北別墅”等處于天津市的自然環境核心優勢區——水上公園。在當時,水上公園位于天津市的西南方,處于天津整個地區的上風口,空氣狀況良好,適合居住。同時該地區交通便利,完善的路網和合理的公交線路保證了出行的通達,水上花園150萬平米的湖面園林景致是市內獨一的大型天然景觀,水天一色的景致構成了良好的視野。此外,由于該地區的建筑在便于出行的前提下又和主要交通干線保持了一定的距離,所以整個大居住環境安靜、祥和,非常適合高收入層次和追求卓越舒適生活的人群居住。因而水上版塊別墅區的依托更多的是一種“外圍自然環境”的依托。
1998年萬科推出的“萬科花園新城”處于城市的邊緣,城郊結合部的邊緣性地理位置使其在一定程度上脫離了城市的繁雜與喧囂,空氣良好、視覺通透,加之自己獨創的歐美小鎮的自然風情,從一定程度上讓人們選擇了“回歸自然”的心靈生活方式。更重要的一點就是,“萬科花園新城”從交通上利用了京津兩地重要的聯系通道——京津公路。便利的交通使城際距離差縮短,一定程度上吸引了“游離”于京津兩地的高端人士。
從20**年開始,人們的注意力逐漸集中到梅江、梅江南版塊。這片最初被市政定義為大型“安居社區”的荒涼之地,隨著市政府整體政策的傾斜、區域性市政建設的完備、知名開發商的介入以及后期人為因素的炒作,“安居社區”已經被消磨得無影無蹤,取而代之的是“城市富人區”的聚集之地。 “梅江居住區”內的“汐岸國際”和“半島·藍灣”,它們都西臨衛南洼風景區,自然景觀良好。這兩個項目還同時依傍梅江南整區240公頃的生態大環境,共享50萬平方米超大湖面水景,擁有優美的自然環境和良好的人文環境。在規劃布局上,“汐岸國際”和“半島·藍灣”也都倡導大社區的系統性和可持續性發展,交通和環境上極盡優勢。當然,“大梅江”地區之所以成為今天的和今后一段時間的“富人區”,主要還是其外圍自然環境的優勢以及整體區域性規劃與城市規劃的完美結合。
位于衛津南路南口紅旗南路“仁愛·濠景莊園”,處于炙手可熱的“奧運版塊”,其地理位置優越自不必言。隨著20**年的日漸臨近,奧運綜合配套區的啟動,“仁愛·濠景莊園”也日益顯示出其占盡天時、地利的優勢。目前,該地段越來越繁華,越發彰顯出這一地段低密度住宅投資的優越潛力。
三、天津別墅的產品發展特點
浸染歲月歷史痕跡的“五大道風情別墅區”在一定程上更具有“西洋別墅”的醇美與韻味,其美更多的體現在建筑本身,但并不屬于本土性開發。
“寧發花園別墅”、“天北別墅”等依托于水上公園優美的自然環境,內部產品并沒有太多的附加元素,由于時間和地域的特點,人們當時的需求更多的表現在對身份、地位、實力等的一
種外在彰顯,其家居實用性較低,致使隨著時間的推移,這片區域逐漸演變成“高檔商務辦公區”。“萬科花園新城”實際上屬于低密度小戶型住宅產品,但被萬科巧妙地引入為“美國小鎮”概念。在“Townhouse”、“聯體別墅”等名詞還沒有為人熟知前,這種區別于獨體別墅又類似于別墅的住宅,被理解為開創了天津別墅市場的新產品,一時間成為天津房地產市場的寵兒。
進入20**年后,天津別墅市場日漸繁榮起來,聯排、雙拼、獨體別墅等各種形式均有面市,并且出現了“Townhouse”熱,產品成熟度隨著開發商市場經驗的成熟而逐漸豐富起來。“城市別墅”、“仁愛·濠景莊園”、“汐岸國際”、“半島·藍灣”等以聯排別墅為主的項目正是這一產品市場的代表。這些別墅項目中,因開發商操盤手段的不同,其主題概念和推出形式也是花樣翻新。“城市別墅”緊鄰城區中心,所以干脆推出“City House”的概念——“城市里的房子”,“城市別墅”可謂名副其實。同樣以聯排別墅為主的“仁愛·濠景莊園”,位于衛津南路南口紅旗南路,面對著“20**奧運分會場”,其地理位置優越自不必言,因而打出“奧運”概念也是理所應當的。大梅景區域的別墅依托以“梅江”和“衛南洼”風景區,打出了“自然、生態”的更富有別墅品味的概念主題。
而值得一提的是此期間開發的“大港·地球村”、“玫瑰莊園”等雖然設計和規劃都得到人們的認可,但于城市中心鏈接層似乎存在著斷裂帶,其銷售狀況一直不是很好。因此,當前別墅還是地域性產品,人們的觀念有待升級。也正是基于市場的原因,目前天津市的許多中高檔項目在社區優越的位置也規劃了別墅產品,并且也有不俗的表現,可見別墅并非一定要“郊區生態化”才有市場。
天津的聯排別墅產品,戶型面積一般在150—350平方米不等,主流戶型面積在200—300平方米之間。雖然天津個別墅項目位置各異,有市區與市郊區、市區與開發區之別,但價格差異并不是很大,聯排別墅每單元總價在90—300萬元的區間內,主流產品總價一般都在120—200萬元/每單元。
獨體別墅產品的戶型面積則差距較大,主流產品的面積在300—400平方米之間,最大戶型當屬“仁愛·濠景莊園”,達到1100平方米。所以,獨體別墅總價差距也就比較大,大致由300萬元—600萬元不等。與北京、上海等城市的別墅市場消費群不一樣的是,天津的國外客戶不多,所以無論是獨體別墅還是聯排別墅,消費群體都為本土消化居多,約占70-80%,購房者多為私營業主,占整個消費市場的四分之三甚至更多。這部分人購買別墅相當一部分是作為第二或者第N居所,其中不乏在房市漸熱的大好形勢下,買來投資。
從整體市場來看,聯排別墅占據了四分之三的別墅市場,但獨體別墅也正慢慢浮上水面。隨著天津市向國際化大都市的邁進,獨體別墅一定會成為別墅市場的主流產品。隨之帶來的將是裝修豪華、占地面積更大的豪宅產品的出現。也許不久即將面市的“海涵計劃”會給別墅市場帶來更多的驚喜。
四、天津別墅的價格走勢
天津市的別墅市場既然經歷了一個逐步發展的過程,其價格變化也必然呈現一定的時間特色。
“萬科花園新城”98年推出公寓的價格是2180元/㎡,開盤由于市場的極度熱銷,其100元/㎡的價格上升速度也是驚人的,最終均價公寓上升到2800元/㎡左右。后期推出的聯排別墅是在2000年,3500元左右的價格在當時已經不菲。20**年,美樹麗舍面市時,已經面臨著一定的市場競爭壓力,特別是梅江地區已經顯現雛形,人們的關注點也不再只是萬科的產品,他們需要一個整體性高端區域與高端產品的新的亮點。但萬科的信譽度和號召力不是一般的開發商可以代替的,因而目前仍在銷售的“美樹麗舍”也已經有了不俗的業績,整體均價在4500元/㎡,當前售價達到了5500元/㎡以上,只有4套選擇余地。
大梅江區域的別墅價格從最初的面市定價,到現在的價格不斷盤升,更多的是整體自然環境的附加值、地理區位的行政及經濟優勢、產品設計更趨近人性化、以及市場整體房價不斷走高而體現出來的,是一種產品和市場的導向。目前,此區域聯排別墅的最低價格也達到了5500/㎡以上,最高單價達到了7500元/㎡以上,“城市別墅”二期的聯排別墅甚至達到了8000元/㎡;聯排別墅售價大約在7500-8500元/㎡,而最高的“汐岸國際”的雙拼售價達到了12000元/㎡;獨體別墅的價格一般都在10000元/㎡以上。
別墅由于其產品的特殊性,其單價的敏感度不是很高。相對于較大面積的戶型而言,總戶值的升降對于這些高端群體而言更具有吸引力。
五、在售別墅項目:
天津市在售別墅項目(表略):
天津的別墅從現階段來講已經日趨成熟,但對于這種高端產品的認知和消費者的接受度是經歷了一段發展過程的。
從上表可以看出,目前天津市在售別墅項目(不完全統計)14個項目,成交均價聯排在5500~6500之間、獨體雙拼在6000~9000左右。
天津別墅產品開發的高峰期經過近幾年的自身發
展和不斷的向外學習,天津的別墅產品從建筑形式、景觀的設計、小區氛圍的渲染、自然景觀的利用、人造景觀和自然的結合走出了一條自己的道路。天津市的別墅呈現出以梅江南、奧運板塊、城市邊緣發展的態勢,隨著政府政策的扶持,奧運會的舉辦在某種情況下提升了地塊的價值人為的定義成為高檔住宅區。
相比起北京、廣州、深圳來天津市別墅項目算是中級階段,隨著天津的經濟發展外來人口的增加,尤其是高收入者的進入,天津的別墅市場一定會有一個較大的發展。
塘沽區雖然已開發和正在開發的別墅項目很多,建筑形式也很多樣。但作為別墅項目而言,尚有很多不足。每個項目都強調了自身的優點和賣點卻忽略了市場的因數,忽略了客群真正想要的是什么樣的別墅,加之成本區別較大,發展商利潤追求的不同導致了塘沽區別墅市場的價格混亂,同時也導致了客群對別墅理解的偏差。所以可以看出塘沽區的別墅市場現處于別墅市場的初級階段。從銷售項目的數量、自身配套、銷售價格、綠化、自然景觀的利用、建筑形式多樣上來看,市區的別墅項目遠遠超過了塘沽區的別墅項目。
六、塘沽近期需求調研數據:
從中原3月20日、21日對塘沽區居民需求調研訪問得到,在被訪問的400位居民(有效問卷居民)中有28位居民有意購買別墅,占到了被訪人數(有效問卷居民)的7%。有意購買別墅的居民中,購買單價在4500元以上別墅的居民占到了14.28%,有一半以上的居民對別墅的價格的看法依然保持在3000以下的價格段。
(數據來源塘沽需求調研)
這主要和塘沽區土地價格偏低、房價偏低,加之在塘沽區別墅項目開發量一直占比較少有關,而“歐美小鎮”當時的低價入市在塘沽區居民的心理留下了“別墅不是高不可攀的產品”的錯覺,所以對別墅的價格都認知較低。再者,塘沽區別墅項目較為分散,沒能組成很好的局部高價區域。
在通常情況下,別墅價格和普通住宅的價格一般是2:1的比例。但不排除有些比較特殊的項目或特殊的地點因數出現,局部提升了項目的價格。根據對被訪者分析,塘沽及開發區居民對別墅項目的價格還是保有平穩上升的態度,都認為不會在近期內有大的漲幅。漲幅速度會保持在每年5%~15%之間。
在對居民的被訪中“米蘭世紀”在居民中的認知度達到6.7%。在認知人群中,開發區居民的認知度占總認知人群的60%。可以說“米蘭世紀”這一品牌在開發區購房者心理占有一席之地。
七、綜述:
目前天津市的別墅市場正逐步走向成熟。在區域市場方面,已經走出初期階段——主要集中在市中心城區域環境良好的地段,開始向中心城區的城鄉結合部及其它地區(如經濟開發區)發展;在別墅類型方面,獨體別墅、雙拼別墅開始在新增別墅中占據主導地位。近期內,獨體別墅會保有一定的供應和高端客戶的需求,但不會占市場的主流。隨著經濟的發展、客群的變化,尤其是外來客戶的增加,獨體別墅的需求會逐漸增大。
在天津和開發區,還很少有純獨體別墅產品,這說明獨體別墅市場仍然沒有達到成熟期或是發展商對于高端客戶的把握上不準確。一方面,聯排別墅的熱銷,可以視為中產階級當作獨體別墅的過渡產品消費,為獨體別墅市場的成熟埋下伏筆;另一方面,天津一部分高端消費群的消費欲望還沒有被釋放出來,獨體別墅在未來依舊有不小的市場需求。在不少人的心目中,住別墅已是其人生的終極置業夢想,消費者對于這一獨特住房品種的追求有增無減,銷售業績喜人。未來的別墅市場呈現高端化傾向。
從別墅設計形式、建筑形式來看,未來別墅市場將從追求立面的美觀,到講究造型的豐富,如運用美國式外掛造型墻,選用特殊外墻磚;從追求內在居室的多樣化,到講究內在空間的層次感、通透感、甚至雕塑感,具體表現為共享空間擴大,采光源來自多角度,室內視野擺脫單調乏味的窠臼;整體風格從統一的現代簡潔派,開始細化到地中海西班牙風格、法國風格、美國南加州風格等,大的功能類別也會細分到度假型、鄉村型、城市居住型、商務酒店型等。另外,房型設計上更加靈活多變,廳、臥室、露臺、地下(半地下)室都發揮到最大功能,在窗、門、陽臺、衛生間等細節處理上大膽創新等等。因而歸根結底,未來別墅的開發,更需要準確定位,精心設計,追求個性,同時依據市場容量的逐漸擴大適度開發。
天津經濟技術開發區近年來別墅建設發展迅速,別墅售價一般在3000—5000元/平方米之間,基本上屬于經濟型別墅,經營狀況良好。聯排式別墅的大量涌現,降低了投資成本,同時由于投資者準確的市場定位、別具一格的設計理念、日益便利快捷的交通、完善的生活設施以及人性化的家居環境,深受購房者的青睞。開發區別墅在某種意義上來說,小區設計不夠精細、建筑形式過于單一、樓體擺位變化不大,沒能很好的體現別墅自身應有的特性來。
塘沽區別墅市場雖然在近些年發展的比較迅速,建筑形式、房型設計上和天津市無太大差別,但產品綜合品質上和天津市別墅相比還存在一定的差距。塘沽區別墅市場尚未完全走入正軌,市場還處于起步階段。從近期中原對塘沽區進行的需求調研可以看出,塘沽區居民對別墅的認知存在一定的片面性,對別墅真正的意義不是很清晰
,對價格的理解歪曲。加之塘沽區別墅市場項目過少,并且沒能出現一個“領軍人物”,才造成目前塘沽別墅市場的“一盤散沙”。中原認為隨著順馳在新河的開發,在一定時期內將成為塘沽房地產市場的“領軍人物”,尤其是在別墅市場。“新河”項目的啟動,別墅價格的高開高走,必定提升塘沽區及開發區整體別墅價格。如近期無新項目的加入,塘沽區別墅價格依然會保持在現有價格基礎上穩步提升的態勢。