歐洲豪宅探密 歐洲富豪住什么樣的別墅

歐洲最貴的豪宅在哪里?這是很多人非常感興趣的問題。

歐洲由于其悠久的歷史發(fā)展和深厚的文化底蘊(yùn),使其對豪宅的價值觀點與中國目前對豪宅的看法有很大差別。

一. 兩種不同類型的豪宅

我們應(yīng)該首先區(qū)分獨(dú)立別墅型和城市公寓型這兩種不同居住形式的豪宅。這兩種產(chǎn)品的資源組成和價值體系都是完全不一樣的。如柏林波次坦廣場旁,正在興建的德國最貴的公寓型豪宅,面積有650m2,價值為630萬歐元,約為人民幣5500萬元,其主要價值是由其所處的顯赫地段土地價值所決定,其次是其明星建筑師的設(shè)計以及技術(shù)設(shè)備、裝修材料所形成的價值。而獨(dú)立別墅豪宅的價值完全是另一種情形。本文重點分析歐洲這類豪宅的情況。

二. 歐洲三類頂級豪宅

如果我們向歐洲房地產(chǎn)圈內(nèi)人士了解,或是在歐洲生活較長時間,就會發(fā)現(xiàn)歐洲有三類頂級豪宅。

第一類豪宅是昔日的貴族府邸,是真正的文化遺產(chǎn)。這一類多可稱為私人宮殿或城堡,價值連城。不是出錢能夠買得到的豪宅,可謂有市無價。有日本商人愿意支付任何價格,購買德國的這類豪宅,但是當(dāng)?shù)氐恼c社會文化都不可能允許。它們的產(chǎn)權(quán)今天多在私人家族或政府手中。有的維修得很好,至今當(dāng)作別墅使用;有的已作為博物館或名勝古跡供人們參觀憑吊。這一類豪宅杰出的代表就是德國巴伐利亞州路德維希二世國王的林登別墅和他的新天鵝堡。法國也有許多上幾個世紀(jì)留下來的豪華莊園與古堡,維修保養(yǎng)得很好,是法國的國寶。

這也印證了人類消費(fèi)層次的理論:在溫飽、衣食住行的基本需求滿足之后,開始追求旅游、收藏等活動。而對藝術(shù)品和文化古跡價值的高度認(rèn)同與重新評價,是工業(yè)社會高度發(fā)達(dá)之后所出現(xiàn)的現(xiàn)象。任何工業(yè)品(包括現(xiàn)代豪宅)都是可以輕而易舉地復(fù)制出來,只有藝術(shù)極品和文化古跡,因為其唯一性和不可替代性決定了其獨(dú)特的價值。

歐洲第二類豪宅是可以買得到的豪宅,價值可達(dá)數(shù)百萬以至上千萬歐元。它們大多是外觀上并不富麗張揚(yáng)的老房子,坐落在城市郊區(qū)非常好的自然環(huán)境中,有很高的文化背景或是由著名建筑師設(shè)計。常常因為某某名人曾經(jīng)居住過而身價倍增。

第三類豪宅是位于自然風(fēng)景特別秀麗及人文資源優(yōu)越的地區(qū),如法國地中海沿岸就匯集了歐洲大量豪宅,窗外可俯瞰蔚藍(lán)色的海灣,一年四季氣候溫和、陽光充沛,這里是歐洲富豪商賈、演藝界名人、畫家、藝術(shù)家云集的地區(qū),名貴汽車、豪華游艇琳瑯滿目。這一類豪宅首先得益于其優(yōu)越的、在歐洲不可多得的自然條件,另一方面得益于其文化傳統(tǒng)和多年經(jīng)營的文化氛圍。如尼斯灣海大道以及古色古香的建筑群,嘎納電影盛會,圣特羅佩藝術(shù)家別墅區(qū)、摩納哥的一級方程汽車賽和博彩勝地等。

三. 歐洲的富豪住什么樣的別墅?

筆者在德國從事建筑設(shè)計工作十余年,其中參與了德國德意志銀行行長的私人別墅和德國億萬富翁、歐洲最著名的營養(yǎng)食品生產(chǎn)公司老板Oetker先生的私人別墅設(shè)計。前者是新建在法蘭克福附近的一個富人聚居的優(yōu)美安靜的小鎮(zhèn)之中的一棟別墅,面積不過300余平方米。外觀簡潔典雅,絲毫不張揚(yáng),略有古典建筑的形體與比例。內(nèi)部用料講究,設(shè)計風(fēng)格優(yōu)雅、現(xiàn)代、舒適。

后者購買了一棟德國中部傳統(tǒng)風(fēng)格外露木構(gòu)架式的老房子(Fachwerkhaus),基地內(nèi)有很大一片樹林、坡地和花園,然后對老房子進(jìn)行全面的維修,更換了現(xiàn)代化的設(shè)備與門窗。這棟老房子受到建筑文化遺產(chǎn)保護(hù),所以在翻建過程中要同當(dāng)?shù)亟ㄖ奈锉Ｗo(hù)單位密切合作。老房子修繕之后,煥然一新,那種平和、深厚、端莊、寧靜的氣質(zhì)更加感人。

歐洲的頂級富豪都住在什么樣的房子呢?德國目前的首富是T.阿爾泊希特先生,擁有150億歐元財產(chǎn),他是德國最大的食品零售商品連鎖店的老板。住在埃森市一棟不顯眼的平層花園別墅中,對外界媒體非常低調(diào),人們能看到他最近的一張照片是15年以前拍攝的。

德國婦人首富、德國富人排名第三的是S.克拉特女士,她是德國BMW寶馬汽車公司最大的股東。對媒體也一直是低調(diào)相迎。她所居住小巧的別墅位于法蘭克福附近的一個銀行家聚居的優(yōu)美的小鎮(zhèn)里。

四. “地中海最美麗的豪宅被拆除”,中國的豪宅向哪里走?

法國地中海沿岸形成了歐洲眾多優(yōu)美高檔別墅區(qū),由于嚴(yán)格控制建設(shè)區(qū)域、建設(shè)項目和建筑密度,使那里許多別墅掩映在自然綠化景觀之中,沒有破化海岸自然風(fēng)景資源,而且常常能為景觀增色。歐洲的經(jīng)驗我們可以借鑒。有兩點特別值得注意的,一是在嚴(yán)格保護(hù)自然景觀的前提下(如海岸風(fēng)景區(qū))在第一排可以建別墅的地區(qū)上要嚴(yán)格控制建筑密度,嚴(yán)格規(guī)劃管理制度。這樣可以保證海灘上公共視線景觀不遭破壞,滿足公眾利益,雖然說提高建筑密度有利節(jié)約土地資源,但在特殊地段應(yīng)特殊對待。在這些區(qū)域,由于地段的

先天獨(dú)厚的自然條件,有可能形成真正的豪宅。

這里講一件真事,20**年10月歐洲各大報紙刊出醒目的新聞:《地中海岸最美麗的別墅即將被拆除!》。業(yè)主是法國著名建筑商C. Pellerin先生,他是巴黎方斯商業(yè)中心區(qū)高樓大廈區(qū)的主要發(fā)展商之一。他在地中海岸,摩納哥西側(cè)風(fēng)景如畫的安提貝斯半島上興建一座價值2200萬歐元豪宅。建筑主管部門只批準(zhǔn)建設(shè)300m2的別墅,而他們由于同巴黎政府上層人士之間有密切關(guān)系,不顧建筑批準(zhǔn)條件,興建了一棟面積近2000m2的豪宅,最終該別墅由于違背了規(guī)劃審批要求而被完全拆除。

豪宅的產(chǎn)生要靠人文環(huán)境的長期發(fā)展,法國地中海沿岸豪宅區(qū)的形成是經(jīng)過上百年的經(jīng)營,形成了深厚的文化積淀,加上自然環(huán)境保護(hù)意識強(qiáng)烈,才能形成今天的這般景象,可見產(chǎn)生豪宅的大的文化環(huán)境建設(shè)需要相當(dāng)長的時間。

中國目前的別墅開發(fā)市場是一種不健康的情況,片面追求高容積率,房子幾乎貼著房子建,這種別墅區(qū)是對自然景觀的嚴(yán)重破壞。大面積高密度的別墅區(qū)開發(fā),不可能形成真正的頂級別墅或豪宅。暫且不論中國國情是否應(yīng)該發(fā)展豪宅,頂級別墅或豪宅的形成首先是其不可替代的自然景觀資源或人文資源所決定的,其次是高品位的建筑設(shè)計,然后才是建筑設(shè)備裝修。盲目地增大別墅的建筑面積,堆砌貴重的建筑材料是不能形成頂級豪宅的。

中國目前尚沒有真正的豪宅,只有開發(fā)商一廂情愿地想制造的豪宅。真正的豪宅都是由業(yè)主委托知名建筑師單獨(dú)設(shè)計完成的,不可能是成片開發(fā)的。綜觀歐洲以及世界各地頂級別墅的發(fā)展歷史與現(xiàn)狀,可以設(shè)想中國未來的豪宅將會在得天獨(dú)厚的自然景觀資源和藝術(shù)人文環(huán)境資源匯集之處產(chǎn)生。

篇2：關(guān)于貫徹國辦發(fā)〔2010〕4號文件精神促進(jìn)本市房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康發(fā)展的實施意見

　　京建發(fā)〔20**〕72號

　　關(guān)于貫徹國辦發(fā)〔20**〕4號文件精神促進(jìn)本市房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康發(fā)展的實施意見

　　各區(qū)、縣人民政府搜狐網(wǎng),市政府各委、辦、局,各市屬機(jī)構(gòu):

　　根據(jù)《國務(wù)院辦公廳關(guān)于促進(jìn)房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康發(fā)展的通知》(國辦發(fā)〔20**〕4號)精神,按照市政府統(tǒng)一部署,為進(jìn)一步加強(qiáng)和改善房地產(chǎn)市場調(diào)控,支持居民自住和改善型住房消費(fèi),遏制房價過快上漲的勢頭, 促進(jìn)本市房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康發(fā)展,結(jié)合我市實際情況,現(xiàn)提出如下實施意見:

　　一、增加住房建設(shè)用地供應(yīng),20**年全市政府土地儲備和一級開發(fā)投資不低于1000億元。

　　加大政策性住房建設(shè)力度,調(diào)整住房建設(shè)用地供應(yīng)結(jié)構(gòu)網(wǎng)絡(luò)超女,20**年各類政策性住房用地占全市住房供地的50%以上,新開工建設(shè)和收購各類政策性住房占全市住房新開工套數(shù)的50%以上。

　　二、切實增加中低價位、中小套型普通商品住房供應(yīng),對已供地未開工、已開工未入市的普通商品住房項目,各部門進(jìn)一步加強(qiáng)監(jiān)督管理和跟蹤服務(wù),發(fā)揮行政審批綠色通道機(jī)制作用,促開工、促上市。

　　三、加快推進(jìn)全市棚戶區(qū)改造工作,結(jié)合保障性住房建設(shè),力爭再用兩年時間,全面完成三區(qū)三片棚戶區(qū)改造和中心城區(qū)危舊房屋保護(hù)性修繕任務(wù)。進(jìn)一步完善“修繕、改善、疏散”的舊城房屋保護(hù)修繕模式鹿鼎記,加大政府投入,注重舊城風(fēng)貌的整體保護(hù),疏解人口,使居民住房條件得到明顯改善。

　　四、嚴(yán)格二套住房購房貸款管理。對已利用貸款購買住房、又申請購買第二套(含)以上住房的家庭(包括借款人、配偶及未成年子女),貸款首付款比例不得低于40%,貸款利率嚴(yán)格按照風(fēng)險定價。

　　五、嚴(yán)格執(zhí)行國家有關(guān)個人銷售住房的稅收政策。自20**年1月1日起,個人將購買不足5年的非普通住房對外銷售的,全額征收營業(yè)稅;個人將購買超過5年(含5年)的非普通住房或者不足5年的普通住房對外銷售的按照其銷售收入減去購買房屋的價款后的差額征收營業(yè)稅;個人將購買超過5年(含5年)的普通住房對外銷售的,免征營業(yè)稅。

　　六、嚴(yán)格執(zhí)行《關(guān)于規(guī)范境外機(jī)構(gòu)和境外個人購買商品房的通知》(京建交〔20**〕103號)中對境外個人在京購房的居住年限和所購房屋的有關(guān)規(guī)定。

　　七、加強(qiáng)土地供應(yīng)管理和批后監(jiān)管。從嚴(yán)控制商品住房項目單宗土地出讓規(guī)模,出讓面積原則上不超過20公頃。土地出讓價款首次繳納比例不得低于全部土地出讓價款的50%,并嚴(yán)格按出讓合同約定的時限要求支付剩余出讓價款。加強(qiáng)對已出讓房地產(chǎn)項目批后監(jiān)管校友錄,依法開展閑置土地的清理。未按土地出讓合同約定期限支付地價款、開工、竣工的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè),嚴(yán)格追究違約責(zé)任,并限制其參與土地出讓活動。

　　八、加強(qiáng)商品房銷售管理。商品住房項目預(yù)售許可最低規(guī)模為施工許可證批準(zhǔn)的施工范圍。取得商品房預(yù)售許可證后,房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應(yīng)當(dāng)三日內(nèi)一次性公開全部房源,嚴(yán)格按申報價格,明碼標(biāo)價、公開對外銷售。

　　九、加大房地產(chǎn)市場執(zhí)法檢查力度,進(jìn)一步規(guī)范市場秩序。市和區(qū)(縣)住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部門要會同有關(guān)部門,嚴(yán)厲打擊無證售房、未按規(guī)定時限開盤、捂盤惜售、囤積房源、散布虛假信息等擾亂市場秩序的違法違規(guī)行為;國土資源部門要嚴(yán)厲查處違法違規(guī)用地和囤地、炒地行為;發(fā)展改革部門要加強(qiáng)商品住房價格監(jiān)管,依法查處房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)和中介機(jī)構(gòu)在房屋交易中的價格欺詐、哄抬房價以及違反明碼標(biāo)價規(guī)定的行為;稅務(wù)部門要進(jìn)一步加大對房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)偷漏稅行為的查處力度;金融管理部門要進(jìn)一步加強(qiáng)對金融機(jī)構(gòu)房地產(chǎn)開發(fā)貸款業(yè)務(wù)的監(jiān)督管理和窗口指導(dǎo);國有資產(chǎn)監(jiān)管部門要進(jìn)一步規(guī)范國有大企業(yè)的房地產(chǎn)投資行為。::

　　十、進(jìn)一步加強(qiáng)房地產(chǎn)市場監(jiān)測和信息發(fā)布。繼續(xù)加強(qiáng)房地產(chǎn)市場統(tǒng)計、分析和監(jiān)測goodfeel,完善房價分類統(tǒng)計和發(fā)布機(jī)制,穩(wěn)定市場預(yù)期。

　　十一、各區(qū)(縣)政府要按照本意見要求,切實落實穩(wěn)定房地產(chǎn)市場、解決中低收入家庭住房困難的責(zé)任。市政府有關(guān)部門要加強(qiáng)對各區(qū)縣政府落實房地產(chǎn)市場調(diào)控政策和保障性安居工程實施情況的指導(dǎo)支持和檢查,確保各項工作措施落到實處。

　　北京市住房和城鄉(xiāng)建設(shè)委員會 北京市發(fā)展和改革委員會

　　北京市財政局 北京市國土資源局

　　北京市規(guī)劃委員會 北京市人民政府國有資產(chǎn)監(jiān)督管理委員會

　　北京市地方稅務(wù)局 北京市統(tǒng)計局

　　國家統(tǒng)計局北京調(diào)查總隊 中華人民銀行營業(yè)管理部

　　中國銀行業(yè)監(jiān)督管理委員會

　　北京監(jiān)管局

　　二○一○年二月二十一日

　　主題詞:城鄉(xiāng)建設(shè) 房地產(chǎn)市場△ 意見

　　抄送:市政府辦公廳天龍八部,住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部辦公廳。

　　北京市住房和城鄉(xiāng)建設(shè)委員會辦公室 20**年2月21日印發(fā)

篇3：集團(tuán)市場部促銷員培訓(xùn)管理制度

　　市場部促銷員培訓(xùn)管理制度

　　總則

　　培，即培養(yǎng);訓(xùn)，即訓(xùn)練。市場培訓(xùn)就是對市場銷售人員從知識、技能和態(tài)度三個方面有針對性的進(jìn)行教育、培養(yǎng)和訓(xùn)練。本制度的制訂，旨在使市場部的銷售培訓(xùn)工作能規(guī)范化、制度化、系統(tǒng)化，為長富集團(tuán)公司開拓市場、強(qiáng)化市場管理功能，培養(yǎng)和訓(xùn)練一支有較強(qiáng)戰(zhàn)斗力的銷售隊伍提供保證。從本制度執(zhí)行生效之日起，希望各相關(guān)部門和人員配合執(zhí)行，形成有長富特色的培訓(xùn)文化，從而把培訓(xùn)和銷售工作做得更好。

　　一、培訓(xùn)計劃制度

　　1.1每年要根據(jù)公司的方針目標(biāo)，由市場部培訓(xùn)人員制訂與年度營銷戰(zhàn)略目標(biāo)相一致的長期、中期和短期培訓(xùn)計劃。

　　1.2長期計劃時間跨度為一個財務(wù)年度，計劃中需明確各季度參加培訓(xùn)的對象、人數(shù)，全年培訓(xùn)課程的設(shè)置，時間安排，以便各崗位年前調(diào)配人員，經(jīng)費(fèi)預(yù)算。

　　1.3中期計劃時間跨度為一季度(三個月)，該計劃是建立在長期計劃的基礎(chǔ)上分解計劃，根據(jù)年度計劃執(zhí)行的實際進(jìn)展情況制定，允許對長期計劃進(jìn)行必要的修改或修正。

　　1.4短期計劃時間跨度為一個月，該計劃是進(jìn)一步對中期計劃的分解執(zhí)行計劃，內(nèi)容應(yīng)包括具體計劃執(zhí)行人，監(jiān)督考核人，培訓(xùn)目標(biāo)、培訓(xùn)對象及其選擇條件，課程設(shè)置和培訓(xùn)方式，以及培訓(xùn)經(jīng)費(fèi)的詳細(xì)預(yù)算。

　　1.5培訓(xùn)計劃應(yīng)履行申報、審核、審批程序。長期計劃應(yīng)由市場部申報行政部制定全公司年度培訓(xùn)計劃，報分管副總經(jīng)理審核，經(jīng)總經(jīng)理審批執(zhí)行;中期計劃由部門經(jīng)理審核，報分管副總審批執(zhí)行;短期計劃由部門經(jīng)理審核、審批執(zhí)行。

　　二、培訓(xùn)時間保證制度

　　2.1公司各營銷崗位每年都必須接受一定時間的培訓(xùn)，培訓(xùn)時間和培訓(xùn)內(nèi)容根據(jù)不同的崗位而確定;并把公司員工的培訓(xùn)時間落實情況與個人薪酬、職務(wù)升遷掛鉤，把經(jīng)銷商的時間落實情況與公司對他們的各項支持力度掛鉤。

　　2.2經(jīng)銷網(wǎng)點的銷售人員與各供奶中心送奶員每年接受培訓(xùn)時間不得少于4個小時;各供奶中心工作人員、業(yè)務(wù)員不得少于8個小時;總經(jīng)銷商不得少于2個工作日。

　　2.3公司業(yè)務(wù)主管接受培訓(xùn)時間每年不得少于3個工作日，新進(jìn)業(yè)務(wù)人員要接受為期7天的系統(tǒng)崗前培訓(xùn)。

　　2.4部門經(jīng)理接受管理培訓(xùn)時間不得少于2個工作日。

　　2.5其他崗位工作人員培訓(xùn)時間不得少于2個工作日。

　　三、培訓(xùn)簽到制度

　　3.1培訓(xùn)需執(zhí)行簽到制度，每次培訓(xùn)提前5分鐘進(jìn)行簽到。

　　3.2培訓(xùn)簽到表作為受培訓(xùn)對象考核的一項依據(jù)，建檔保存。

　　3.3凡在培訓(xùn)課程結(jié)束前10分鐘離開培訓(xùn)現(xiàn)場的，此次簽到視為無效。

　　四、培訓(xùn)考評制度

　　4.1每次培訓(xùn)結(jié)束后，所有參加培訓(xùn)人員必須接受培訓(xùn)考評，考評可采取口試、筆試或調(diào)查問卷等多種形式。考評成績以百分制形式給出。

　　4.2培訓(xùn)教師和培訓(xùn)課程也必須接受考評，考評可采用綜合測評、調(diào)查問卷等形式。考評成績以百分制形式給出。

　　4.3對總經(jīng)銷商建立單獨(dú)培訓(xùn)考評體系，根據(jù)經(jīng)銷商對培訓(xùn)工作的配合程度如網(wǎng)點召集率、考核合格率、對培訓(xùn)制度的執(zhí)行程度等多個方面綜合打分，劃分4個等級，即A、B、C、D，每個等級再以“+、++、-、--”4個梯度加以區(qū)分。

　　4.4考評結(jié)果將予以公布，每次接受培訓(xùn)的情況將作為提供網(wǎng)點扶持力度、經(jīng)銷商支持政策或個人工資晉級、職務(wù)升遷調(diào)整的客觀依據(jù)，建檔保存。

　　五、培訓(xùn)獎懲制度

　　5.1培訓(xùn)獎懲是根據(jù)對培訓(xùn)時間保證制度、簽到制度和考評制度的執(zhí)行結(jié)果而制訂的相關(guān)制度。啟用上述任何一個制度，都適用本制度。

　　5.2公司員工培訓(xùn)時間得不到保證的，需在下一期的新員工培訓(xùn)中參加;如有三次不參加培訓(xùn)者，取消接受培訓(xùn)的資格。

　　5.3總經(jīng)銷商級別為A級，享受公司的特別待遇，所有促銷活動支持和廣告投放優(yōu)先，由公司組織的各項促銷活動，需總經(jīng)銷出資的費(fèi)用公司承擔(dān)80%;B級經(jīng)銷商在享受待遇上僅次于A級經(jīng)銷商，需總經(jīng)銷出資的活動費(fèi)用公司承擔(dān)70%;C級經(jīng)銷商享受一般待遇，促銷支持力度次于B級經(jīng)銷商，活動費(fèi)用由公司承擔(dān)50%;D級經(jīng)銷商不享受待遇，在本此培訓(xùn)結(jié)束后的3個月內(nèi)公司不提供任何支持，一年內(nèi)所有活動費(fèi)用由經(jīng)銷商自己承擔(dān)。

　　5.4培訓(xùn)成績優(yōu)異的員工可在工資晉級、升遷方面優(yōu)先，每次培訓(xùn)成績在前三名者，可進(jìn)入公司“人才蓄備庫”，列為重點培養(yǎng)對象。每次培訓(xùn)成績排在后三名者，給出黃牌警告，列為重點檢查對象，一年中累計三次黃牌，給出紅色警告，列為淘汰、調(diào)整對象;培訓(xùn)不及格者，需參加下一輪培訓(xùn)，三輪培訓(xùn)不及格者，給出紅色特別嚴(yán)重警告，列為淘汰、調(diào)整對象;

　　六、培訓(xùn)檔案管理制度

　　6.1在每次培訓(xùn)結(jié)束后，所有培訓(xùn)計劃、培訓(xùn)教材、培訓(xùn)記錄和考評資料等，都應(yīng)由市場部行政管理員分類建檔保存;重要檔案資料應(yīng)交公司行政部檔案管理員保存。

　　6.2調(diào)閱培訓(xùn)檔案，應(yīng)向行政管理員辦理調(diào)閱登記手續(xù)，重要檔案需經(jīng)部門經(jīng)理批準(zhǔn)方可調(diào)閱。

　　6.3培訓(xùn)計劃、培訓(xùn)記錄等保存期為一年，考評資料等保存期為三年，培訓(xùn)教材永久保存。