項目策劃也就是房地產(chǎn)開發(fā)項目的可行性研究。

可行性研究的內(nèi)容

可行性研究的根本目的是實現(xiàn)項目決策的科學(xué)化、民主化,減少或避免投資決策的失誤,提高項目開發(fā)建設(shè)的經(jīng)濟(jì)、社會和環(huán)境效益。

可行性研究的主要內(nèi)容有:
(1)項目概況;
(2)開發(fā)項目用地的現(xiàn)場調(diào)查及動遷安置;
(3)市場分析和建設(shè)規(guī)模的確定;
(4)規(guī)劃設(shè)計影響和環(huán)境保護(hù);
(5)資源供給;
(6)環(huán)境影響和環(huán)境保護(hù);
(7)項目開發(fā)組織機構(gòu)、管理費用的研究;
(8)開發(fā)建設(shè)計劃;
(9)項目經(jīng)濟(jì)及社會效益分析;
(10)結(jié)論及建議。

可行性研究的工作階段

投資機會研究。該階段的主要任務(wù)是對投資項目或投資方向提出建議,即在一定的地區(qū)和部門內(nèi),以自然資源和市場的調(diào)查預(yù)測為基礎(chǔ),尋找最有利的投資機會。

投資機會研究相當(dāng)粗略,主要依靠籠統(tǒng)的估計而不是依靠詳細(xì)的分析。該階段投資估算的精確度為±30%,研究費用一般占總投資的0.2%~0.8%。如果機會研究認(rèn)為可行的,就可以進(jìn)行下一階段的工作。

初步可行性研究,亦稱“預(yù)可行性研究”。在機會研究的基礎(chǔ)上,進(jìn)一步對項目建設(shè)的可能性與潛在效益進(jìn)行論證分析。初步可行性研究階段投資估算精度可達(dá)±20%,所需費用約占總投資的0.25%~1.5%。

詳細(xì)可行性研究,即通常所說的可行性研究。詳細(xì)可行性研究是開發(fā)建設(shè)項目投資決策的基礎(chǔ),是在分析項目在技術(shù)上、財務(wù)上、經(jīng)濟(jì)上的可行性后作出投資與否決策的關(guān)鍵步驟。

這一階段對建設(shè)投資估算的精度在±10%,所需費用,小型項目約占投資的1.0%~3.0%,大型復(fù)雜的工程約占0.2%~1.0%.

項目的評估和決策,按照國家有關(guān)規(guī)定,對于大中型和限額以上的項目及重要的小型項目,必須經(jīng)有權(quán)審批單位委托有資格的咨詢評估單位就項目可行性研究報告進(jìn)行評估論證。未經(jīng)評估的建設(shè)項目,任何單位不準(zhǔn)審批,更不準(zhǔn)組織建設(shè)。

可行性研究步驟

可行性研究按5個步驟進(jìn)行:
(1)接受委托;
(2)調(diào)查研究;
(3)方案選擇與優(yōu)化;
(4)財務(wù)評價和國民經(jīng)濟(jì)評價;
(5)編制可行性研究報告

篇2：房地產(chǎn)可行性研究和投資決策控制程序

　　1.目的

　　通過對項目可行性研究和投資決策的控制,加強投資管理,保證公司在投資決策上的科學(xué)性、可靠性和高效益,防止投資決策的隨意性、盲目性,降低投資風(fēng)險。

　　2.范圍

　　本程序適用于公司所有開發(fā)項目的可行性研究和投資決策。

　　3.職責(zé)

　　3.1公司總經(jīng)理負(fù)責(zé)主持項目投資決策會議;

　　3.2項目分管領(lǐng)導(dǎo)負(fù)責(zé)向總經(jīng)理報告對項目進(jìn)行可行性研究的結(jié)果,負(fù)責(zé)指導(dǎo)可行性報告的編制。

　　3.3策劃與營銷中心負(fù)責(zé)編制可行性研究報告,收集所需資料。

　　3.4財務(wù)與資產(chǎn)經(jīng)營部、工程部負(fù)責(zé)提供所分管的可研報告所需資料,對可研報告從部門角度提出意見。

　　4.控制程序

　　4.1 項目可行性研究的前期準(zhǔn)備工作

　　4.1.1 由策劃與營銷中心根據(jù)市場調(diào)查結(jié)果和收集的有關(guān)信息,進(jìn)行投資項目的預(yù)選。

　　4.1.2 依據(jù)Q/TZH-WI-003《市場調(diào)研管理辦法》的規(guī)定,由策劃與營銷中心對預(yù)選項目的土地規(guī)劃資料、周邊地塊價格、房價等情況進(jìn)行調(diào)查,形成資料匯編。

　　4.1.3 財務(wù)與資產(chǎn)經(jīng)營部依據(jù)項目規(guī)模制定資金用款計劃,編制資金流量表。

　　4.1.4 依據(jù)Q/TZH-WI-004《政策法規(guī)收集管理辦法》的規(guī)定,由策劃與營銷中心收集整理項目的有關(guān)政策法規(guī)。

　　4.1.5 策劃與營銷中心根據(jù)資料匯總情況,編制項目建議書。對擬建項目的基本情況進(jìn)行說明,初步估算項目的投資效益,進(jìn)行綜合分析,論述建設(shè)的必要性。

　　4.1.6 項目建議書由策劃與營銷中心、財務(wù)與資產(chǎn)經(jīng)營部、工程部經(jīng)理會簽后,報分管領(lǐng)導(dǎo)審核、總經(jīng)理審批。

　　4.2 項目可行性研究

　　4.2.1策劃與營銷中心依據(jù)項目建議書對擬建項目進(jìn)行經(jīng)濟(jì)、技術(shù)方面的分析論證和多方案的比較,提出科學(xué)、客觀的評價意見。

　　4.2.2 可行性研究主要內(nèi)容:

　　4.2.2.1項目開發(fā)必要性分析:

　　a.項目是否符合政府房地產(chǎn)業(yè)政策、地區(qū)規(guī)劃;

　　b.通過市場調(diào)查和預(yù)測,對市場供需情況及項目競爭能力進(jìn)行分析比較;

　　c.分析項目建設(shè)規(guī)模是否合理。

　　4.2.2.2 項目開發(fā)條件分析:

　　a. 項目位置是否合理,是否符合城鎮(zhèn)規(guī)劃和國土管理的要求;

　　b.基礎(chǔ)配套設(shè)施建設(shè)是否到位,交通運輸是否有保證;

　　c.工程地質(zhì)和水文地質(zhì)是否符合項目建設(shè)要求;

　　d.拆遷工作是否可行,周圍環(huán)境是否有利于項目建設(shè)。

　　4.2.3 由策劃與營銷中心負(fù)責(zé),財務(wù)與資產(chǎn)經(jīng)營部配合,進(jìn)行建設(shè)項目基本經(jīng)濟(jì)數(shù)據(jù)的測算與評估,根據(jù)預(yù)測數(shù)據(jù)對項目的投入、產(chǎn)出效益、償還貸款的能力等財務(wù)情況進(jìn)行分析和評價,并計算評價項目經(jīng)濟(jì)效益的各項指標(biāo),主要內(nèi)容包括:

　　a.總投資的測算,分析投資構(gòu)成比例是否合理,有無高估冒算或漏項少算的情況;

　　b.資金籌措方式和項目分步用款計劃是否合理、得當(dāng);

　　c.各種稅金的計算是否符合國家規(guī)定的稅種和稅率;

　　d.項目費用的鑒別和估算;

　　e.項目利潤預(yù)測。

　　4.2.4 項目財務(wù)效益分析

　　由財務(wù)與資產(chǎn)經(jīng)營部負(fù)責(zé)進(jìn)行項目的財務(wù)效益分析,主要內(nèi)容包括:

　　a.編制項目財務(wù)效益分析表,主要有:貸款償還期計算表、財務(wù)平衡表、財務(wù)現(xiàn)金流量表等;

　　b.財務(wù)動態(tài)分析指標(biāo)的計算,主要有:財務(wù)內(nèi)部收益率、財務(wù)凈現(xiàn)值、貸款償還期等;

　　c.財務(wù)靜態(tài)分析指標(biāo)的計算,主要有:投資利潤率、投資利稅率、投資收益率、投資回收期等;

　　d.根據(jù)各種計算指標(biāo),參考定性分析,作出財務(wù)分析效益評估結(jié)論。

　　4.2.5策劃與營銷中心依據(jù)項目的建設(shè)要求,對不確定性進(jìn)行分析:

　　a.盈虧平衡分析,包括生產(chǎn)能力利用率表示的盈虧平衡點;

　　b.敏感性分析,包括工期延長、投資增減、主要原材料價格升降,生產(chǎn)能力利用程度等因素變化的敏感性分析;

　　4.2.6 策劃與營銷中心根據(jù)項目開發(fā)中可能存在的不利因素,進(jìn)行風(fēng)險分析,預(yù)測項目開發(fā)中可能出現(xiàn)的風(fēng)險,并提出采取回避風(fēng)險的有效措施。

　　4.3 可行性研究報告由策劃與營銷中心負(fù)責(zé)編制,或經(jīng)總經(jīng)理批準(zhǔn)后,委托有資質(zhì)的咨詢單位承擔(dān)可行性研究,提出科學(xué)、客觀的評價意見。

　　4.3.1可行性研究報告包括以下主要內(nèi)容:

　　a.項目開發(fā)的必要性分析;

　　b.項目開發(fā)條件分析;

　　c.基本經(jīng)濟(jì)數(shù)據(jù)的測算與分析;

　　d.項目財務(wù)效益分析;

　　e.項目不確定性分析;

　　f.項目分析結(jié)論。

　　4.4 項目開發(fā)的決策作為公司需重點控制的業(yè)務(wù)活動,在充分進(jìn)行市場調(diào)研和論證的基礎(chǔ)上進(jìn)行。

　　4.4.1由策劃與營銷中心組織,總經(jīng)理主持,對可行性研究報告進(jìn)行充分的論證,必要時,由策劃與營銷中心負(fù)責(zé)聯(lián)系專家,進(jìn)行決策咨詢和進(jìn)一步的論證。

　　4.4.2 可行性研究報告經(jīng)分管領(lǐng)導(dǎo)審核、總經(jīng)理批準(zhǔn)后,報集團(tuán)公司進(jìn)行最終決策。

　　4.5 經(jīng)批準(zhǔn)的可行性研究報告的修改,嚴(yán)格《文件控制程序》的規(guī)定執(zhí)行,由策劃與營銷中心負(fù)責(zé)及時將修改情況通知有關(guān)部門。

　　4.6 對項目可行性研究和決策中涉及的有關(guān)文件資料和質(zhì)量記錄,由策劃與營銷中心依據(jù)《文件控制程序》及Q/TZH-WI-008《檔案管理辦法》的規(guī)定,進(jìn)行收集、保管和歸檔。

　　5.支持性文件

　　5.1 Q/TZH-WI-003《市場調(diào)研管理辦法》

　　5.2 Q/TZH-WI-004《政策法規(guī)收集管理辦法》

　　5.3 Q/TZH-WI-008《檔案管理辦法》

篇3：房地產(chǎn)公司項目可行性研究和投資決策控制工作程序

　　房地產(chǎn)公司項目可行性研究和投資決策的控制程序

　　1.目的

　　通過對項目可行性研究和投資決策的控制，加強投資管理,保證公司在投資決策上的科學(xué)性、可靠性和高效益，防止投資決策的隨意性、盲目性，降低投資風(fēng)險。

　　2.范圍

　　本程序適用于公司所有開發(fā)項目的可行性研究和投資決策。

　　3.職責(zé)

　　3.1公司總經(jīng)理負(fù)責(zé)主持項目投資決策會議；

　　3.2項目分管領(lǐng)導(dǎo)負(fù)責(zé)向總經(jīng)理報告對項目進(jìn)行可行性研究的結(jié)果，負(fù)責(zé)指導(dǎo)可行性報告的編制。

　　3.3策劃與營銷中心負(fù)責(zé)編制可行性研究報告，收集所需資料。

　　3.4財務(wù)與資產(chǎn)經(jīng)營部、工程部負(fù)責(zé)提供所分管的可研報告所需資料,對可研報告從部門角度提出意見。

　　4.控制程序

　　4.1項目可行性研究的前期準(zhǔn)備工作

　　4.1.1由策劃與營銷中心根據(jù)市場調(diào)查結(jié)果和收集的有關(guān)信息，進(jìn)行投資項目的預(yù)選。

　　4.1.2依據(jù)Q/TZH-WI-003《市場調(diào)研管理辦法》的規(guī)定，由策劃與營銷中心對預(yù)選項目的土地規(guī)劃資料、周邊地塊價格、房價等情況進(jìn)行調(diào)查，形成資料匯編。

　　4.1.3財務(wù)與資產(chǎn)經(jīng)營部依據(jù)項目規(guī)模制定資金用款計劃，編制資金流量表。

　　4.1.4依據(jù)Q/TZH-WI-004《政策法規(guī)收集管理辦法》的規(guī)定，由策劃與營銷中心收集整理項目的有關(guān)政策法規(guī)。

　　4.1.5策劃與營銷中心根據(jù)資料匯總情況，編制項目建議書。對擬建項目的基本情況進(jìn)行說明，初步估算項目的投資效益，進(jìn)行綜合分析，論述建設(shè)的必要性。

　　4.1.6項目建議書由策劃與營銷中心、財務(wù)與資產(chǎn)經(jīng)營部、工程部經(jīng)理會簽后，報分管領(lǐng)導(dǎo)審核、總經(jīng)理審批。

　　4.2項目可行性研究

　　4.2.1策劃與營銷中心依據(jù)項目建議書對擬建項目進(jìn)行經(jīng)濟(jì)、技術(shù)方面的分析論證和多方案的比較,提出科學(xué)、客觀的評價意見。

　　4.2.2可行性研究主要內(nèi)容:

　　4.2.2.1項目開發(fā)必要性分析:

　　a.項目是否符合政府房地產(chǎn)業(yè)政策、地區(qū)規(guī)劃；

　　b.通過市場調(diào)查和預(yù)測，對市場供需情況及項目競爭能力進(jìn)行分析比較；

　　c.分析項目建設(shè)規(guī)模是否合理。

　　4.2.2.2項目開發(fā)條件分析：

　　a.項目位置是否合理，是否符合城鎮(zhèn)規(guī)劃和國土管理的要求；

　　b.基礎(chǔ)配套設(shè)施建設(shè)是否到位，交通運輸是否有保證；

　　c.工程地質(zhì)和水文地質(zhì)是否符合項目建設(shè)要求;

　　d.拆遷工作是否可行，周圍環(huán)境是否有利于項目建設(shè)。

　　4.2.3由策劃與營銷中心負(fù)責(zé)，財務(wù)與資產(chǎn)經(jīng)營部配合，進(jìn)行建設(shè)項目基本經(jīng)濟(jì)數(shù)據(jù)的測算與評估,根據(jù)預(yù)測數(shù)據(jù)對項目的投入、產(chǎn)出效益、償還貸款的能力等財務(wù)情況進(jìn)行分析和評價，并計算評價項目經(jīng)濟(jì)效益的各項指標(biāo)，主要內(nèi)容包括：

　　a.總投資的測算，分析投資構(gòu)成比例是否合理，有無高估冒算或漏項少算的情況;

　　b.資金籌措方式和項目分步用款計劃是否合理、得當(dāng);

　　c.各種稅金的計算是否符合國家規(guī)定的稅種和稅率;

　　d.項目費用的鑒別和估算;

　　e.項目利潤預(yù)測。

　　4.2.4項目財務(wù)效益分析

　　由財務(wù)與資產(chǎn)經(jīng)營部負(fù)責(zé)進(jìn)行項目的財務(wù)效益分析，主要內(nèi)容包括：

　　a.編制項目財務(wù)效益分析表，主要有：貸款償還期計算表、財務(wù)平衡表、財務(wù)現(xiàn)金流量表等；

　　b.財務(wù)動態(tài)分析指標(biāo)的計算，主要有：財務(wù)內(nèi)部收益率、財務(wù)凈現(xiàn)值、貸款償還期等；

　　c.財務(wù)靜態(tài)分析指標(biāo)的計算，主要有：投資利潤率、投資利稅率、投資收益率、投資回收期等；

　　d.根據(jù)各種計算指標(biāo)，參考定性分析，作出財務(wù)分析效益評估結(jié)論。

　　4.2.5策劃與營銷中心依據(jù)項目的建設(shè)要求，對不確定性進(jìn)行分析：

　　a.盈虧平衡分析，包括生產(chǎn)能力利用率表示的盈虧平衡點；

　　b.敏感性分析,包括工期延長、投資增減、主要原材料價格升降，生產(chǎn)能力利用程度等因素變化的敏感性分析；

　　4.2.6策劃與營銷中心根據(jù)項目開發(fā)中可能存在的不利因素，進(jìn)行風(fēng)險分析，預(yù)測項目開發(fā)中可能出現(xiàn)的風(fēng)險，并提出采取回避風(fēng)險的有效措施。

　　4.3可行性研究報告由策劃與營銷中心負(fù)責(zé)編制，或經(jīng)總經(jīng)理批準(zhǔn)后，委托有資質(zhì)的咨詢單位承擔(dān)可行性研究,提出科學(xué)、客觀的評價意見。

　　4.3.1可行性研究報告包括以下主要內(nèi)容：

　　a.項目開發(fā)的必要性分析；

　　b.項目開發(fā)條件分析；

　　c.基本經(jīng)濟(jì)數(shù)據(jù)的測算與分析；

　　d.項目財務(wù)效益分析；

　　e.項目不確定性分析；

　　f.項目分析結(jié)論。

　　4.4項目開發(fā)的決策作為公司需重點控制的業(yè)務(wù)活動，在充分進(jìn)行市場調(diào)研和論證的基礎(chǔ)上進(jìn)行。

　　4.4.1由策劃與營銷中心組織，總經(jīng)理主持，對可行性研究報告進(jìn)行充分的論證，必要時，由策劃與營銷中心負(fù)責(zé)聯(lián)系專家，進(jìn)

行決策咨詢和進(jìn)一步的論證。

　　4.4.2可行性研究報告經(jīng)分管領(lǐng)導(dǎo)審核、總經(jīng)理批準(zhǔn)后，報集團(tuán)公司進(jìn)行最終決策。

　　4.5經(jīng)批準(zhǔn)的可行性研究報告的修改，嚴(yán)格《文件控制程序》的規(guī)定執(zhí)行，由策劃與營銷中心負(fù)責(zé)及時將修改情況通知有關(guān)部門。

　　4.6對項目可行性研究和決策中涉及的有關(guān)文件資料和質(zhì)量記錄，由策劃與營銷中心依據(jù)《文件控制程序》及Q/TZH-WI-008《檔案管理辦法》的規(guī)定，進(jìn)行收集、保管和歸檔。

　　5.支持性文件

　　5.1Q/TZH-WI-003《市場調(diào)研管理辦法》

　　5.2Q/TZH-WI-004《政策法規(guī)收集管理辦法》

　　5.3Q/TZH-WI-008《檔案管理辦法》