目前人們普遍用“平均銷售價(jià)格”來衡量房地產(chǎn)市場中價(jià)格的變動情況。所謂平均銷售價(jià)格,即用銷售額除以銷售面積所得到的價(jià)格。但是用“平均銷售價(jià)格”來反映房地產(chǎn)市場中的價(jià)格走勢是存在問題的。我們看這樣一個(gè)例子。根據(jù)某公司對北京市20**年第三季度的市場分析,這個(gè)季度新開的50多個(gè)樓盤中,有相當(dāng)數(shù)量是位于城區(qū)外圍地段及城近郊區(qū)的普通住宅,其售價(jià)低于北京住宅的平均價(jià)格水平,這使得“北京市住宅平均價(jià)格水平下降了”。再看另一個(gè)例子,假如某一年市場上經(jīng)濟(jì)適用房項(xiàng)目較多,銷售量很大,而第二年經(jīng)濟(jì)適用房項(xiàng)目減少,而商品住宅的銷售量又猛升,這樣第二年的住宅平均銷售價(jià)格就會比第一年要高。以上這兩個(gè)例子中平均銷售價(jià)格的上漲和下跌是否真實(shí)地反映了市場供求關(guān)系的變化呢?顯然不是。下面就以住宅市場為例對其進(jìn)行探討。

一、用平均銷售價(jià)格度量房地產(chǎn)市場中價(jià)格的缺陷

“平均價(jià)格”這個(gè)指標(biāo)的變化中會混雜兩種因素的作用。其一是市場因素,即供求力量的相對力量,供大于求時(shí)價(jià)格下跌,供不應(yīng)求時(shí)價(jià)格上升;其二是非市場因素,例如供給結(jié)構(gòu)和住宅特征等。當(dāng)市場中的供給結(jié)構(gòu)發(fā)生變化時(shí),即使供求關(guān)系不變,平均價(jià)格也會變化,例如政策性低價(jià)位住宅的比例上升會使平均價(jià)格下降。如果市場上住宅的平均質(zhì)量(包括建造質(zhì)量、區(qū)位、環(huán)境等)上升了,那么在供求關(guān)系不變的情況下,平均價(jià)格也會上升。由此可見,如果僅用平均價(jià)格來度量房地產(chǎn)市場中價(jià)格的變化情況,就無法區(qū)分它的上漲或者下跌究竟是由于市場因素引起的,還是由于非市場因素引起的,這顯然不利于我們對市場走勢的判斷。

造成這個(gè)問題的原因是由于我們對于“價(jià)格”的界定并不清楚。我們所說的“平均銷售價(jià)格”實(shí)際上是一種平均支出額的概念,即這一階段購房者的支出總額除以總面積。而價(jià)格應(yīng)當(dāng)是指某種具有固定特征的商品(或稱之為“標(biāo)準(zhǔn)商品”)每單位的市場價(jià)格,所以一談到價(jià)格,必然對應(yīng)著一種標(biāo)準(zhǔn)商品。只有這種含義的價(jià)格才能夠真正反映市場供求關(guān)系隨時(shí)間的變化情況。但是房地產(chǎn)是一種產(chǎn)品互異性很強(qiáng)的商品,幾乎沒有任何兩宗房地產(chǎn)的特征是完全相同的。這里所說的特征,包括房地產(chǎn)自身的特征和周邊環(huán)境的特征。以住宅為例,自身的特征可以是住宅的面積、臥室或浴室個(gè)數(shù)、設(shè)計(jì)水平、裝修程度等等;周邊環(huán)境的特征可以是小區(qū)居民的文化層次、小區(qū)環(huán)境、購物便利程度、公共設(shè)施質(zhì)量、學(xué)校質(zhì)量等等。不同特征的房地產(chǎn)擁有不同的支出額,僅將它們平均起來無法反映真正意義上的價(jià)格。國外普遍的做法是測算“同質(zhì)住宅”的價(jià)格和變動情況。所謂“同質(zhì)住宅”,是指特征不隨時(shí)間發(fā)生變化的標(biāo)準(zhǔn)住宅。在觀察市場走勢時(shí)一直以它為基準(zhǔn),就可以排除非市場因素的影響,而集中反映由于市場供求關(guān)系變化導(dǎo)致的價(jià)格變動。顯然,同質(zhì)住宅價(jià)格和平均銷售價(jià)格之間的差距反映了供給結(jié)構(gòu)和房地產(chǎn)特征的變化。

當(dāng)然這并不是否定平均銷售價(jià)格的作用。平均銷售價(jià)格是一種平均支出額的概念,因此能夠在一定程度上反映這個(gè)階段居民的購房支出水平,可以在各個(gè)地區(qū)之間進(jìn)行橫向?qū)Ρ取５侨绻闷骄N售價(jià)格來分析某一地區(qū)住宅價(jià)格隨時(shí)間的變化情況,即進(jìn)行縱向比較,就會產(chǎn)生誤差。

二、測算同質(zhì)住宅價(jià)格的兩種方法

現(xiàn)在我們以住宅為例探討測算價(jià)格變動的方法,這些方法同樣適用于其它的物業(yè)類型。通常有兩種方法可以測算同質(zhì)住宅的價(jià)格變動情況,一種是效用價(jià)格模型(Hedonic Model)法,另一種是重復(fù)銷售價(jià)格指數(shù)(Repeat Sales Price Indices)法。

1.特征價(jià)格法。

特征價(jià)格法的思路是在住宅價(jià)格與住宅特征和銷售時(shí)間之間建立起聯(lián)系,即建立起一個(gè)Hedonic方程。這里所說的特征同樣也包括住宅自身的特征和周邊環(huán)境的特征。在這個(gè)方程中,住宅價(jià)格是住宅特征銷售時(shí)間的函數(shù),其中有一些參數(shù)需要確定。一旦這些參數(shù)確定了,我們就可以設(shè)定一個(gè)“同質(zhì)住宅”的特征值,然后將這些特征值代人上述方程,就可以得到該同質(zhì)住宅在不同時(shí)期的價(jià)格,這種價(jià)格能夠反映住宅市場中價(jià)格的走勢。

為了得到這些參數(shù)的取值,需要獲得住宅市場中一段時(shí)間內(nèi)大量的銷售案例,得到它們的銷售價(jià)格、銷售時(shí)間和住宅的特征,然后通過統(tǒng)計(jì)回歸的方法估計(jì) Hedonic方程中的參數(shù)。

在利用Hedonic方程時(shí)要注意的是如何給住宅的特征賦值。住宅的特征包括住宅的面積、臥室或浴室個(gè)數(shù)、設(shè)計(jì)水平、裝修程度、小區(qū)環(huán)境、綠化率、購物便利程度、公共設(shè)施質(zhì)量、學(xué)校質(zhì)量等等。這些特征有些是連續(xù)型的變量,例如面積、綠化率等,可以直接將它們的值代入方程;有些是離散型的變量,例如臥室個(gè)數(shù)等,我們可以將它們的值取為1、2、3……,然后代入方程;有些特征的屬性是“有”或者“無”,例如附近是否有學(xué)校,我們可以給它賦予0或者1的取值(這稱為“虛變量”);有些特征并沒有具體值,例如裝修程度、購物便利程度、公共設(shè)施質(zhì)量等,我們可以將其分級(高、中、低或者其它分級方式),然后賦予它們1、2、3……的值。

應(yīng)當(dāng)注意,用Hedonic模型計(jì)算出來的價(jià)格變動序列并不僅僅是一種指數(shù)(相對值),而是同質(zhì)住宅的價(jià)格(絕對值)。因此它的應(yīng)用比指數(shù)更廣泛,可以計(jì)算任何一種住宅在任何時(shí)期的估計(jì)價(jià)格。但是由于Hedonic模型

需要大量的數(shù)據(jù)、特別是關(guān)于住宅特征的數(shù)據(jù),收集這些數(shù)據(jù)往往是非常困難而且成本高昂的,因此它的應(yīng)用受到了很大的限制。如果在方程里忽略了重要的住宅特征數(shù)據(jù),那么結(jié)果就會產(chǎn)生偏差。能夠回避這些問題的辦法就是采用下面的重復(fù)銷售價(jià)格指數(shù)法。

2.重復(fù)銷售價(jià)格指數(shù)法。

這種方法避免了需要收集住宅特征數(shù)據(jù)的困難,我們只需要得到銷售時(shí)間和銷售價(jià)格的數(shù)據(jù)。它所需要的樣本是在這段時(shí)間內(nèi)發(fā)生過重復(fù)交易(兩次或兩次以上)的住宅。其基本原理是認(rèn)為同一套住宅在較短的時(shí)間內(nèi)其特征不會發(fā)生變化,因此重復(fù)交易的價(jià)格自然滿足了同質(zhì)性的要求。同一套住宅兩次交易的價(jià)格之比僅僅體現(xiàn)了時(shí)間因素,即這兩個(gè)交易時(shí)間之間住宅市場中價(jià)格水平的相對變化。

采用多個(gè)交易案例(每個(gè)案例都存在兩次或兩次以上的交易價(jià)格),就可以列出關(guān)于每一個(gè)時(shí)期住宅市場中價(jià)格相對值(其實(shí)就是一種價(jià)格指數(shù))的聯(lián)立方程組,解此方程組就可得到價(jià)格指數(shù)在各期的值,也就是同質(zhì)住宅價(jià)格隨時(shí)間的相對變化。

由此可見,重復(fù)銷售價(jià)格指數(shù)法利用同一套住宅的多次交易來保證住宅的“同質(zhì)”性,但只能夠提供一種價(jià)格的指數(shù),即價(jià)格的相對變化情況,而不能給出具體的價(jià)格絕對值。它的優(yōu)勢是所需的數(shù)據(jù)較少,但是由于它只考慮重復(fù)交易的案例,因此可能會遺失大量在此期間僅交易了一次的住宅數(shù)據(jù)。

三、同質(zhì)住宅價(jià)格指標(biāo)的應(yīng)用與房地產(chǎn)指數(shù)

從以上對兩種方法的介紹可以看出,房地產(chǎn)市場中價(jià)格的走勢并不能從市場交易價(jià)格中直接觀察到,而需要首先剔除掉非市場因素的影響。剔除方法就是設(shè)立一個(gè)特征不隨時(shí)間發(fā)生變化的“同質(zhì)住宅”,考察它的價(jià)格變化。

從我國目前房地產(chǎn)市場的實(shí)際情況來看,應(yīng)用 Hedonic模型的難度較大。國外在這方面的研究較多,已經(jīng)逐漸在住宅特征的選擇方面達(dá)成了一致。但是由于國情的不同,他們認(rèn)為重要的特征可能并不適用于我國的房地產(chǎn)市場,而目前關(guān)于在我國究竟應(yīng)當(dāng)選擇哪些特征的研究還很少。數(shù)據(jù)的收集也是一個(gè)大問題,目前我國尚沒有針對單個(gè)住宅所進(jìn)行的跟蹤調(diào)查體系。重復(fù)銷售價(jià)格指數(shù)法是可以采用的方法,雖然在我國重復(fù)交易的案例不多,但開發(fā)商所開發(fā)的住宅往往都是較為標(biāo)準(zhǔn)的,在一個(gè)項(xiàng)目中存在很多特征基本相同的住宅,可以將它們的交易近似看作是重復(fù)交易。另外,我們還可以通過估價(jià)的方法對當(dāng)期沒有發(fā)生交易的住宅估算價(jià)格,雖然誤差可能較大,但也不失為數(shù)據(jù)缺乏時(shí)的一個(gè)選擇。

以上對同質(zhì)住宅的討論,實(shí)際上也說明了在編制房地產(chǎn)價(jià)格指數(shù)時(shí)所必須遵循的原則,即保證樣本的同質(zhì)性。由于指數(shù)是僅從時(shí)間角度來看價(jià)格的變化,如果每期的樣本都發(fā)生變化,那么做出的指數(shù)就不具有可比性,也就失去了指數(shù)本來的意義。有些指數(shù)僅僅使用了平均價(jià)格的數(shù)據(jù),將其轉(zhuǎn)換為相對值,這顯然是有問題的,它與平均價(jià)格相比并沒有優(yōu)勢可言。有些指數(shù)雖然沒有直接使用平均價(jià)格,但是在編制時(shí)也沒有充分考慮樣本的同質(zhì)性,樣本發(fā)生變化的頻率很高,在一段時(shí)期之后幾乎所有的樣本都被替換掉了。雖然可以采用調(diào)整基期的方法對樣本變化后的指數(shù)進(jìn)行調(diào)整,但如果不同時(shí)調(diào)整樣本變化前的所有指數(shù)序列,那么整個(gè)指數(shù)序列就不再是基于同質(zhì)樣本的了。

實(shí)際上重復(fù)銷售法就是國際上編制房地產(chǎn)指數(shù)時(shí)常用的方法,Hedonic模型方法除了可以用于編制指數(shù)外,還有更為廣泛的應(yīng)用領(lǐng)域,例如房地產(chǎn)價(jià)格評估、住宅設(shè)施價(jià)值的確定以及環(huán)境評估等。

篇2：房地產(chǎn)售房部價(jià)格管理規(guī)定

　　房地產(chǎn)售房部價(jià)格管理規(guī)定

　　房地產(chǎn)價(jià)格管理主要體現(xiàn)在價(jià)格策略的調(diào)整上。采用的都是低開高走的方式，目的是制造一種升值的虛擬前景，吸引買家入市。

　　1、低開高走的策略

　　2、價(jià)格調(diào)整策略：

　　（1）價(jià)格升降時(shí)機(jī)：開盤旺銷調(diào)升；第二輪銷售高潮調(diào)升；第三輪銷售高潮調(diào)升；中期微升或者保持不變；清盤期略降。

　?。?）調(diào)價(jià)幅度：3％－5％（宜小幅遞增）

篇3：岳陽市關(guān)于進(jìn)一步完善房地產(chǎn)價(jià)格指數(shù)編制工作的通知(2005)

　　岳陽市人民政府辦公室關(guān)于進(jìn)一步完善房地產(chǎn)價(jià)格指數(shù)編制工作的通知

　　岳政辦函[20**]39號

　　市直有關(guān)單位：

　　為適應(yīng)房地產(chǎn)市場發(fā)展和政府宏觀調(diào)控的需要，全面、準(zhǔn)確、及時(shí)地反映房地產(chǎn)市場價(jià)格變動情況，根據(jù)國家發(fā)改委、國家統(tǒng)計(jì)局《關(guān)于進(jìn)一步完善房地產(chǎn)價(jià)格指數(shù)編制工作的通知》(發(fā)改價(jià)格〔20**〕1366號)文件精神，現(xiàn)就進(jìn)一步完善房地產(chǎn)價(jià)格調(diào)查方法、指數(shù)編制發(fā)布方式有關(guān)問題通知如下：

　　一、從20**年起，將原按季度編制的房屋銷售價(jià)格指數(shù)改為按月編制。由市城調(diào)隊(duì)按照國家統(tǒng)計(jì)局制定的調(diào)查方案編制本地區(qū)房屋銷售價(jià)格、房屋租賃價(jià)格、土地交易價(jià)格和物業(yè)服務(wù)價(jià)格指數(shù)。

　　二、全市房地產(chǎn)、國土資源行政管理部門設(shè)立的各類房地產(chǎn)和土地交易機(jī)構(gòu)，以及房地產(chǎn)價(jià)格實(shí)行政府定價(jià)、政府指導(dǎo)價(jià)的有關(guān)價(jià)格主管部門，為房地產(chǎn)價(jià)格固定調(diào)查點(diǎn)。此外，按照國家統(tǒng)計(jì)局房地產(chǎn)價(jià)格調(diào)查方案的要求，根據(jù)實(shí)際情況，選取部分具有代表性的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)、房地產(chǎn)中介機(jī)構(gòu)和物業(yè)管理企業(yè)為我市房地產(chǎn)價(jià)格數(shù)據(jù)調(diào)查點(diǎn)。

　　三、市城市社會經(jīng)濟(jì)調(diào)查隊(duì)負(fù)責(zé)組織實(shí)施房地產(chǎn)價(jià)格數(shù)據(jù)采集、匯總和價(jià)格指數(shù)的編制、審核工作，并負(fù)責(zé)向省城市社會經(jīng)濟(jì)調(diào)查隊(duì)上報(bào)我市房地產(chǎn)價(jià)格指數(shù)資料。

　　四、各有關(guān)單位和房地產(chǎn)企業(yè)要在市物價(jià)局、市房產(chǎn)局、市城市社會經(jīng)濟(jì)調(diào)查隊(duì)的統(tǒng)一安排下，密切配合市城市社會經(jīng)濟(jì)調(diào)查隊(duì)做好價(jià)格采集和資料上報(bào)工作，確定一名輔助調(diào)查員，按時(shí)、準(zhǔn)確上報(bào)調(diào)查內(nèi)容，并做好基礎(chǔ)資料的收集工作。具體實(shí)施過程中遇到的業(yè)務(wù)技術(shù)方面的問題，由市城市社會經(jīng)濟(jì)調(diào)查隊(duì)負(fù)責(zé)解答、處理。

　　附件：房地產(chǎn)價(jià)格指數(shù)編制定點(diǎn)調(diào)查單位名單

　　二○○五年三月二十二日

　　附件：

　　房地產(chǎn)價(jià)格指數(shù)編制定點(diǎn)調(diào)查單位名單

　　岳陽市房地產(chǎn)管理局

　　湖南泰和