有的人認(rèn)為房地產(chǎn)市場(chǎng)的調(diào)查與研究(下簡(jiǎn)稱“市調(diào)”)高深莫測(cè),很“玄”,有的人認(rèn)為市調(diào)很簡(jiǎn)單,可有可無(wú)。其實(shí)市調(diào)是有方法、規(guī)律可循的。

我們認(rèn)為:無(wú)論是發(fā)展商想尋找新的投資機(jī)會(huì),還是為搶占市場(chǎng),確定開發(fā)市場(chǎng)適銷對(duì)路的物業(yè);無(wú)論是發(fā)展商想為已開發(fā)物業(yè)制定正確的營(yíng)銷策略,還是為提高物業(yè)質(zhì)量和附加值,提高經(jīng)濟(jì)效益,市調(diào)總能在其中發(fā)揮重要作用。房地產(chǎn)市場(chǎng)的調(diào)查與研究就是運(yùn)用科學(xué)的方法,有目的、有計(jì)劃、系統(tǒng)地收集房地產(chǎn)市場(chǎng)營(yíng)銷方面的各種情報(bào)資料,通過對(duì)過去與現(xiàn)在營(yíng)銷狀況及動(dòng)態(tài)性影響情報(bào)資料,通過對(duì)過去與現(xiàn)在營(yíng)銷狀況及動(dòng)態(tài)性影響的分析研究,為發(fā)展商預(yù)測(cè)項(xiàng)目經(jīng)營(yíng)銷售狀況,制定正確項(xiàng)目決策提供了可靠依據(jù)。

市調(diào)類型從調(diào)研方向上分大致有三類:

針對(duì)物業(yè)的市場(chǎng)調(diào)查

一般發(fā)展商想對(duì)當(dāng)前整體或者區(qū)域市場(chǎng)有個(gè)全面的了解時(shí),會(huì)以目前市場(chǎng)上現(xiàn)有的物業(yè)為對(duì)象做調(diào)研。調(diào)查內(nèi)容包括:位置、規(guī)模、類型、價(jià)格、工期、發(fā)展商銷售狀況,以此作為自己開發(fā)物業(yè)的依據(jù)。發(fā)展商大多最關(guān)心項(xiàng)目的價(jià)格和銷售情況,其中難點(diǎn)又主要是真實(shí)售價(jià)與真實(shí)銷售率的問題。

常見錯(cuò)誤是將報(bào)價(jià)當(dāng)實(shí)際價(jià)格。

表: 方法 途徑 利弊 直接查找真實(shí)售價(jià) 到房地局有關(guān)部門查詢 此種方法準(zhǔn)確可靠,但需要有一定的社會(huì)關(guān)系 根據(jù)目標(biāo)買家的承受力確定價(jià)格 確定待售物業(yè)量→確定目標(biāo)買家的數(shù)量→確定目標(biāo)買家能承受的價(jià)格 此種方法易于實(shí)施,但通常是目標(biāo)買家的范圍容易確定,數(shù)量難以確定,價(jià)格主要根據(jù)經(jīng)驗(yàn)以及對(duì)目標(biāo)買家進(jìn)行取樣調(diào)查判斷。銷售周期估算法 一個(gè)項(xiàng)目的銷售周期不可能無(wú)限長(zhǎng),發(fā)展商必須在合理的時(shí)間銷售出合理數(shù)量,最大限度取得合理利潤(rùn)、減少虧損

以上來(lái)判斷合理的價(jià)格 此種方法計(jì)算簡(jiǎn)單,易掌握,但沒有以動(dòng)態(tài)發(fā)展的角度考慮問題。發(fā)展商有特殊情況的,也可能了解不到。 大量調(diào)查參照法 大量了解同類地點(diǎn)、同 類規(guī)模、同類物業(yè)的售價(jià),多項(xiàng)對(duì)此,調(diào)整可得出某個(gè)項(xiàng)目的合理市場(chǎng)價(jià)格 充分考慮市場(chǎng)因素,但各個(gè)物業(yè)根據(jù)其具體情況應(yīng)在其報(bào)價(jià)的基礎(chǔ)上給出一個(gè)加權(quán)系數(shù)。這是其中的難點(diǎn)。

銷售價(jià)格的確定:前表列出了了解實(shí)際成交價(jià)的幾種方法及利弊。

銷售率的確定:可依據(jù)同類物業(yè)市場(chǎng)預(yù)期(如份額、價(jià)格、銷售周期)進(jìn)行判斷。因?yàn)槭袌?chǎng)是不斷變化的,所以其數(shù)據(jù)也不可能絕對(duì)精確,但可以通過調(diào)研人員對(duì)市場(chǎng)的深入了解對(duì)數(shù)據(jù)做適當(dāng)調(diào)整。

物業(yè)供應(yīng)量的確定:如果簡(jiǎn)單地以建委、房管局的項(xiàng)目統(tǒng)計(jì)資料和預(yù)售樓盤資料為準(zhǔn)會(huì)與實(shí)際情況有很大出入。實(shí)際上會(huì)存在報(bào)了不建(資金不到位、炒地皮);建了沒報(bào)(改變項(xiàng)目性質(zhì),如聯(lián)建、自建改商品房);報(bào)建歸口不一致(有在區(qū)里,有在市里);報(bào)建與銷售內(nèi)容不一致(最常見的是共用一個(gè)項(xiàng)目的銷售證或內(nèi)部認(rèn)購(gòu))等情況,實(shí)地的現(xiàn)場(chǎng)調(diào)查是最可靠的辦法。

針對(duì)客戶的市場(chǎng)調(diào)查。

不同物業(yè)的目標(biāo)客戶群體是不同的,不同客戶群體對(duì)房屋的偏好各異,比如中等收入家庭購(gòu)房時(shí)會(huì)更關(guān)注價(jià)格,而高收入家庭購(gòu)房時(shí)會(huì)更注重環(huán)境與景觀等。不同客戶群體間方方面面顯著或是細(xì)微的差別都能通過市場(chǎng)調(diào)查和研究準(zhǔn)確把握,最終抓住目標(biāo)客群,這是物業(yè)銷售成功的關(guān)鍵之一。

這類調(diào)研內(nèi)容包括:客戶的購(gòu)買力水平,客戶購(gòu)買力投向(包括物業(yè)類別、戶型偏好、位置偏好、預(yù)期價(jià)格等)及客戶的共同特性,如年齡、文化、家庭結(jié)構(gòu)、職業(yè)、原居地等。主要的手段是通過問卷就調(diào)研者想了解的問題對(duì)目標(biāo)調(diào)查對(duì)象進(jìn)行訪問。在確定目標(biāo)調(diào)查對(duì)象時(shí),可參照同類物業(yè)的已成交客戶進(jìn)行劃分。整個(gè)過程的難點(diǎn)是問卷設(shè)計(jì)及贏取客戶的配合。

三是全面的市場(chǎng)調(diào)查。

房地產(chǎn)開發(fā)不可能離開一個(gè)城市的社會(huì)、經(jīng)濟(jì)發(fā)展?fàn)顩r,因此一個(gè)完整全面的市場(chǎng)調(diào)查應(yīng)該包括宏觀的背景情況,如社會(huì)政治環(huán)境、自然環(huán)境分析以及整個(gè)市場(chǎng)的物業(yè)開發(fā)量、消化量、需求量、總體租金水平、空置率等內(nèi)容;再逐步細(xì)化到暢銷物業(yè)、滯銷物業(yè)、各區(qū)域街區(qū)功能分析及重點(diǎn)項(xiàng)目對(duì)比(如規(guī)模、性質(zhì)、規(guī)劃、工程設(shè)計(jì)、硬件配套、營(yíng)銷、物業(yè)管理等)。

這類調(diào)查應(yīng)該是前述兩種調(diào)查的結(jié)合,至少是部分內(nèi)容的結(jié)合。這類調(diào)查的難點(diǎn)是工作量大,專業(yè)性強(qiáng),需投入大量人力物力且工作周期長(zhǎng)。

通常市調(diào)可分為三個(gè)階段:

調(diào)查準(zhǔn)備。確定調(diào)查的問題及地域范圍,并對(duì)調(diào)查目標(biāo)進(jìn)行初步分析,在此基礎(chǔ)上制定調(diào)查計(jì)劃(如方式及進(jìn)度、收集信息的范圍與種類、經(jīng)費(fèi)預(yù)算、組建隊(duì)伍及人員培訓(xùn)等)。

正式調(diào)查。確定市調(diào)資料來(lái)源及收集方法。直接資料可采取訪談、電話、問卷、觀察等方法收集;間接資料可采取交換、購(gòu)買、委托等方法。如采用問卷式調(diào)查,還須設(shè)計(jì)調(diào)查表及問卷并確定抽查對(duì)象及樣本大小。

>結(jié)果處理。將調(diào)查搜集到的資料進(jìn)行分類、統(tǒng)計(jì),得出結(jié)論,在此基礎(chǔ)上編寫調(diào)查報(bào)告。

對(duì)代理商而言,市調(diào)應(yīng)成為其強(qiáng)項(xiàng),通過對(duì)區(qū)域市場(chǎng)進(jìn)行多角度、全方位的調(diào)查,找出市場(chǎng)空缺較大的物業(yè)類型,為發(fā)展商提供開發(fā)策略、營(yíng)銷策略,以利項(xiàng)目盡快推出,使發(fā)展商取得合理的投資回報(bào)。市調(diào)既不是不負(fù)責(zé)任的胡編亂造,也并非神秘不可掌握,它是一種方法、手段,運(yùn)用得當(dāng),讓人受益匪淺。

篇2：房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)查實(shí)施要點(diǎn)

有的人認(rèn)為房地產(chǎn)市場(chǎng)的調(diào)查與研究(下簡(jiǎn)稱“市調(diào)”)高深莫測(cè),很“玄”,有的人認(rèn)為市調(diào)很簡(jiǎn)單,可有可無(wú)。其實(shí)市調(diào)是有方法、規(guī)律可循的。

我們認(rèn)為:無(wú)論是發(fā)展商想尋找新的投資機(jī)會(huì),還是為搶占市場(chǎng),確定開發(fā)市場(chǎng)適銷對(duì)路的物業(yè);無(wú)論是發(fā)展商想為已開發(fā)物業(yè)制定正確的營(yíng)銷策略,還是為提高物業(yè)質(zhì)量和附加值,提高經(jīng)濟(jì)效益,市調(diào)總能在其中發(fā)揮重要作用。房地產(chǎn)市場(chǎng)的調(diào)查與研究就是運(yùn)用科學(xué)的方法,有目的、有計(jì)劃、系統(tǒng)地收集房地產(chǎn)市場(chǎng)營(yíng)銷方面的各種情報(bào)資料,通過對(duì)過去與現(xiàn)在營(yíng)銷狀況及動(dòng)態(tài)性影響情報(bào)資料,通過對(duì)過去與現(xiàn)在營(yíng)銷狀況及動(dòng)態(tài)性影響的分析研究,為發(fā)展商預(yù)測(cè)項(xiàng)目經(jīng)營(yíng)銷售狀況,制定正確項(xiàng)目決策提供了可靠依據(jù)。

市調(diào)類型從調(diào)研方向上分大致有三類:

針對(duì)物業(yè)的市場(chǎng)調(diào)查

一般發(fā)展商想對(duì)當(dāng)前整體或者區(qū)域市場(chǎng)有個(gè)全面的了解時(shí),會(huì)以目前市場(chǎng)上現(xiàn)有的物業(yè)為對(duì)象做調(diào)研。調(diào)查內(nèi)容包括:位置、規(guī)模、類型、價(jià)格、工期、發(fā)展商銷售狀況,以此作為自己開發(fā)物業(yè)的依據(jù)。發(fā)展商大多最關(guān)心項(xiàng)目的價(jià)格和銷售情況,其中難點(diǎn)又主要是真實(shí)售價(jià)與真實(shí)銷售率的問題。

常見錯(cuò)誤是將報(bào)價(jià)當(dāng)實(shí)際價(jià)格。

銷售價(jià)格的確定:前表列出了了解實(shí)際成交價(jià)的幾種方法及利弊。

銷售率的確定:可依據(jù)同類物業(yè)市場(chǎng)預(yù)期(如份額、價(jià)格、銷售周期)進(jìn)行判斷。因?yàn)槭袌?chǎng)是不斷變化的,所以其數(shù)據(jù)也不可能絕對(duì)精確,但可以通過調(diào)研人員對(duì)市場(chǎng)的深入了解對(duì)數(shù)據(jù)做適當(dāng)調(diào)整。

物業(yè)供應(yīng)量的確定:如果簡(jiǎn)單地以建委、房管局的項(xiàng)目統(tǒng)計(jì)資料和預(yù)售樓盤資料為準(zhǔn)會(huì)與實(shí)際情況有很大出入。實(shí)際上會(huì)存在報(bào)了不建(資金不到位、炒地皮);建了沒報(bào)(改變項(xiàng)目性質(zhì),如聯(lián)建、自建改商品房);報(bào)建歸口不一致(有在區(qū)里,有在市里);報(bào)建與銷售內(nèi)容不一致(最常見的是共用一個(gè)項(xiàng)目的銷售證或內(nèi)部認(rèn)購(gòu))等情況,實(shí)地的現(xiàn)場(chǎng)調(diào)查是最可靠的辦法。

針對(duì)客戶的市場(chǎng)調(diào)查。

不同物業(yè)的目標(biāo)客戶群體是不同的,不同客戶群體對(duì)房屋的偏好各異,比如中等收入家庭購(gòu)房時(shí)會(huì)更關(guān)注價(jià)格,而高收入家庭購(gòu)房時(shí)會(huì)更注重環(huán)境與景觀等。不同客戶群體間方方面面顯著或是細(xì)微的差別都能通過市場(chǎng)調(diào)查和研究準(zhǔn)確把握,最終抓住目標(biāo)客群,這是物業(yè)銷售成功的關(guān)鍵之一。

這類調(diào)研內(nèi)容包括:客戶的購(gòu)買力水平,客戶購(gòu)買力投向(包括物業(yè)類別、戶型偏好、位置偏好、預(yù)期價(jià)格等)及客戶的共同特性,如年齡、文化、家庭結(jié)構(gòu)、職業(yè)、原居地等。主要的手段是通過問卷就調(diào)研者想了解的問題對(duì)目標(biāo)調(diào)查對(duì)象進(jìn)行訪問。在確定目標(biāo)調(diào)查對(duì)象時(shí),可參照同類物業(yè)的已成交客戶進(jìn)行劃分。整個(gè)過程的難點(diǎn)是問卷設(shè)計(jì)及贏取客戶的配合。

三是全面的市場(chǎng)調(diào)查。

房地產(chǎn)開發(fā)不可能離開一個(gè)城市的社會(huì)、經(jīng)濟(jì)發(fā)展?fàn)顩r,因此一個(gè)完整全面的市場(chǎng)調(diào)查應(yīng)該包括宏觀的背景情況,如社會(huì)政治環(huán)境、自然環(huán)境分析以及整個(gè)市場(chǎng)的物業(yè)開發(fā)量、消化量、需求量、總體租金水平、空置率等內(nèi)容;再逐步細(xì)化到暢銷物業(yè)、滯銷物業(yè)、各區(qū)域街區(qū)功能分析及重點(diǎn)項(xiàng)目對(duì)比(如規(guī)模、性質(zhì)、規(guī)劃、工程設(shè)計(jì)、硬件配套、營(yíng)銷、物業(yè)管理等)。

這類調(diào)查應(yīng)該是前述兩種調(diào)查的結(jié)合,至少是部分內(nèi)容的結(jié)合。這類調(diào)查的難點(diǎn)是工作量大,專業(yè)性強(qiáng),需投入大量人力物力且工作周期長(zhǎng)。

通常市調(diào)可分為三個(gè)階段

調(diào)查準(zhǔn)備。確定調(diào)查的問題及地域范圍,并對(duì)調(diào)查目標(biāo)進(jìn)行初步分析,在此基礎(chǔ)上制定調(diào)查計(jì)劃(如方式及進(jìn)度、收集信息的范圍與種類、經(jīng)費(fèi)預(yù)算、組建隊(duì)伍及人員培訓(xùn)等)。

正式調(diào)查。確定市調(diào)資料來(lái)源及收集方法。直接資料可采取訪談、電話、問卷、觀察等方法收集;間接資料可采取交換、購(gòu)買、委托等方法。如采用問卷式調(diào)查,還須設(shè)計(jì)調(diào)查表及問卷并確定抽查對(duì)象及樣本大小。

結(jié)果處理。將調(diào)查搜集到的資料進(jìn)行分類、統(tǒng)計(jì),得出結(jié)論,在此基礎(chǔ)上編寫調(diào)查報(bào)告。

對(duì)代理商而言,市調(diào)應(yīng)成為其強(qiáng)項(xiàng),通過對(duì)區(qū)域市場(chǎng)進(jìn)行多角度、全方位的調(diào)查,找出市場(chǎng)空缺較大的物業(yè)類型,為發(fā)展商提供開發(fā)策略、營(yíng)銷策略,以利項(xiàng)目盡快推出,使發(fā)展商取得合理的投資回報(bào)。市調(diào)既不是不負(fù)責(zé)任的胡編亂造,也并非神秘不可掌握,它是一種方法、手段,運(yùn)用得當(dāng),讓人受益匪淺。