房地產價格基礎知識培訓

　　一、房地產價格構成

　　房地產價格主要由以下十個方面組成：

　　l、土地取得費用

　　有四種情況：一是征用農地取得土地的征地費；二是在城市中取得土地的房屋拆遷補償安置費；三

　　是通過政府有償出讓取得土地的地價款；四是通過二三級市場有償轉讓取得土地的購買價款。

　　2、前期工程費

　　前期工程費主要包括以下幾個方面：

　　三通一平費：是指為了房屋的建筑施工，需要進行的如建筑地塊上的土地平整，以達到通電、通路等投入的資金。

　　地質勘察費：是指委托專業人員對建筑施工的地塊進行地質勘察的費用。

　　規劃設計費：是指委托設計單位對房屋建沒進行規劃設計而支付的費用。

　　3、房屋建筑安裝工程費

　　是指建造房屋所需的工程費用，是施工企業建造房屋的出廠價格，包括各種材料費、機械使用費、管理費、施工企業利潤和稅金等；

　　4、基礎設施建設費

　　包括建造小區內道路、供水、供電、煤氣、排水、排污、照明、通訊，綠化、環境等基礎設施的建

　　5、公共配套設施建設費

　　6、經營管理費

　　指房屋由生產過程轉入流通過程中，即由房屋建成到出售過程中，房屋開發經營單位的管理人員所

　　7、銷售費用

　　是指在銷售房屋的過程中發生的營銷策劃費、廣告宣傳費、中介代理費等。

　　9、利息

　　是指為建造房屋而向銀行借取資金的利息，包括融資過程中的各種費用，如資產評估費、抵押登記費、保險費等，自有資金也視同貸款計算利息。

　　9、稅費

　　稅費是應向國家繳納的費用的，反映了單位或個人對國家的貢獻，稅費包括營業稅、城市維護建設教育費附加、土地使用稅、房產稅、增值稅、所得稅等。

　　10、利潤

　　利潤是房地產開發經營單位應得到的收益，是在經營活動中實現的剩余產品價值的貨幣表現，是企業擴大再生產的資金來源。

　　二、影響房地產價格的因素

　　房地產的價格是由眾多影響房地產價格的因素相互作用的結果，主要有以下九大類：

　　1、供求狀況：房地產的供給和需求是形成房地產價格的兩個最終因素。房地產的供給一定，其需求增加，則房地產的價格上升；房地產需求一定，而其供給增加，則房地產價格下跌。

　　2、理化因素：是指那些對房地產價格有影響的反映房地產自身狀況的各種因素，如地理位置、地質條件、地形、地勢、土地面積、土地形狀、日照、通風、溫度，降水，天然周期性災害等。

　　3、環境因素；是指房地產周圍的環境狀況對房地產價格有影響的因素，包括噪聲、空氣質量、視覺、衛生狀況等方面。

　　4、行政因素：是指影響房地產價格的制度、政策、法律法規、行政措施等方面的因素。包括土地制度、住房制度、城市制度、城市發展戰略、城市規劃、土地利用規劃、房地產價格政策、稅收政策、交通管制等。

　　5、經濟因素：指影響房地產價格的各種經濟因素，如城市的經濟發展狀況、居民收入、投資水平、儲蓄、消費水平、物價水平、金融狀況等。

　　6、人口因素：房地產的需求主體是人，人口數量、人的素質、家庭人口規模、人口分布等，都會對房地產價格有很大的影響。

　　7、社會因素：主要指政治安定狀況、社會治安程度、城市化水平等。

　　8、心理因素：心理因素對房地產價格的影響不可忽視，主要有購買或出售心態、欣賞趣味、時尚風氣、講究風水、價值觀等。

　　9、國際因素：主要指國際經濟狀況、軍事沖突情況、政治對立情況、國際競爭等方面對房地產價格的影響。

篇2：房地產售房部價格管理規定

　　房地產售房部價格管理規定

　　房地產價格管理主要體現在價格策略的調整上。采用的都是低開高走的方式，目的是制造一種升值的虛擬前景，吸引買家入市。

　　1、低開高走的策略

　　2、價格調整策略：

　　（1）價格升降時機：開盤旺銷調升；第二輪銷售高潮調升；第三輪銷售高潮調升；中期微升或者保持不變；清盤期略降。

　　（2）調價幅度：3％－5％（宜小幅遞增）

篇3：岳陽市關于進一步完善房地產價格指數編制工作的通知(2005)

　　岳陽市人民政府辦公室關于進一步完善房地產價格指數編制工作的通知

　　岳政辦函[20**]39號

　　市直有關單位：

　　為適應房地產市場發展和政府宏觀調控的需要，全面、準確、及時地反映房地產市場價格變動情況，根據國家發改委、國家統計局《關于進一步完善房地產價格指數編制工作的通知》(發改價格〔20**〕1366號)文件精神，現就進一步完善房地產價格調查方法、指數編制發布方式有關問題通知如下：

　　一、從20**年起，將原按季度編制的房屋銷售價格指數改為按月編制。由市城調隊按照國家統計局制定的調查方案編制本地區房屋銷售價格、房屋租賃價格、土地交易價格和物業服務價格指數。

　　二、全市房地產、國土資源行政管理部門設立的各類房地產和土地交易機構，以及房地產價格實行政府定價、政府指導價的有關價格主管部門，為房地產價格固定調查點。此外，按照國家統計局房地產價格調查方案的要求，根據實際情況，選取部分具有代表性的房地產開發企業、房地產中介機構和物業管理企業為我市房地產價格數據調查點。

　　三、市城市社會經濟調查隊負責組織實施房地產價格數據采集、匯總和價格指數的編制、審核工作，并負責向省城市社會經濟調查隊上報我市房地產價格指數資料。

　　四、各有關單位和房地產企業要在市物價局、市房產局、市城市社會經濟調查隊的統一安排下，密切配合市城市社會經濟調查隊做好價格采集和資料上報工作，確定一名輔助調查員，按時、準確上報調查內容，并做好基礎資料的收集工作。具體實施過程中遇到的業務技術方面的問題，由市城市社會經濟調查隊負責解答、處理。

　　附件：房地產價格指數編制定點調查單位名單

　　二○○五年三月二十二日

　　附件：

　　房地產價格指數編制定點調查單位名單

　　岳陽市房地產管理局

　　湖南泰和